合浦县住宅房地产市场调研报告

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1、合浦县住宅房地产合浦县住宅房地产市场调研报告市场调研报告前前 言言合浦县位于广西壮族自治区沿海合浦县位于广西壮族自治区沿海“金三角金三角”的东部，东与广东省廉江市的东部，东与广东省廉江市和广西博白县接壤，西与钦州相邻，南临北部湾，是进出北海口岸的门和广西博白县接壤，西与钦州相邻，南临北部湾，是进出北海口岸的门户和大通道。户和大通道。根据广西北部湾经济区发展规划，合浦处于北部湾经济区北海组团根据广西北部湾经济区发展规划，合浦处于北部湾经济区北海组团之中，合浦县城具有区位交通、工业资源、旅游资源等方面的优势，县之中，合浦县城具有区位交通、工业资源、旅游资源等方面的优势，县城与北海中心城区在建设上具

2、有互补性，因此提出了合浦北海一体化发城与北海中心城区在建设上具有互补性，因此提出了合浦北海一体化发展。届时，展。届时，随着合浦县整体经济持续增长，人口总数，人均收入消费能随着合浦县整体经济持续增长，人口总数，人均收入消费能力稳步上升，大型企业的入驻，交通格局的改变，城镇化进程的脚步将力稳步上升，大型企业的入驻，交通格局的改变，城镇化进程的脚步将大大加快，房地产市场也将快速发展。大大加快，房地产市场也将快速发展。针对近年来合浦房地产市场的快速发展，我司于针对近年来合浦房地产市场的快速发展，我司于2012011 1年年1 1月对合浦县中月对合浦县中心城区房地产市场进行深入调查。针对在售的心城区房地

3、产市场进行深入调查。针对在售的2020多个楼盘，我司调研人多个楼盘，我司调研人员通过踩盘（明踩、暗踩和电话咨询），采访政府官员，采访街头群众，员通过踩盘（明踩、暗踩和电话咨询），采访政府官员，采访街头群众，得到了合浦县房地产市场的较为准确的信息，并整合信息对未来合浦房得到了合浦县房地产市场的较为准确的信息，并整合信息对未来合浦房地产住宅市场发展做出预测。地产住宅市场发展做出预测。第一章第一章 合浦县宏观经济状况合浦县宏观经济状况合浦县概况，地理位置合浦县概况，地理位置合浦县位于广西壮族自治区的南部，北部湾的东北岸，东经108度51分109度48分，北纬21度27分21度55分。东西宽约96千米

4、，南北长约54千米，总面积为2380平方千米。东与广东省廉江市和广西博白县接壤，西与钦州市相邻，北与浦北县、灵山县相依，南界东西两端濒临北部湾。现辖共16个乡镇。合 浦灵山县浦北县博白县合浦县位于广西沿海合浦县位于广西沿海“金三角金三角”的东部，是进出北海口岸的门户和大通道，的东部，是进出北海口岸的门户和大通道，区位优势突出区位优势突出合浦县概况，人口合浦县概况，人口一个现代化的中等城市规模已初步形成一个现代化的中等城市规模已初步形成合浦县人口107万，其中县城人口达到21万。（2009年）合浦县概况，交通合浦县概况，交通距南宁170公里距北海20公里209国道325国道钦北铁路桂 海 高速公

5、路合浦县交通便利，是桂东南重要的交通枢纽合浦县交通便利，是桂东南重要的交通枢纽公路：公路：县境东西、南北都有国道公路贯穿，公路四通八达，325国道、209国道重庆至湛江高速公路过境。铁路：铁路：钦（州）北（海）铁路通过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连，形成通行全国的铁路网络。空路：空路：北海机场距县城20多公里。水路：水路：合浦是“海上丝绸之路”始发港，现有沙田、官井、大路山等港口，吞吐量达80万吨，可直达国内沿海各城市和港澳台地区以及东南亚各国。合浦县概况，自然资源丰富合浦县概况，自然资源丰富矿产资源矿产资源 ：有钛铁矿、高岭土、金矿、花岗岩等。其中高岭土储量5亿多吨，今年将 有三

6、个高岭土项目年内投产；2010年整个行业实现产值10亿元，税收1亿元。盐业资源盐业资源 ：沿海地带盐业资源丰富，以北暮盐场闻名全国。海洋资源海洋资源 ：海岸线总长477千米，滩涂4.3万公顷，全县有9个镇地处沿海，010米等深线的浅海域2.93万公顷，可供开发利用。主要经济鱼类海产鱼类160多种，虾类10多种，贝类40多种，藻类5种，水产品产量近30万吨。高岭土矿北暮盐场合浦贝壳合浦虾海产养殖海马乌贼合浦县概况，自然资源丰富合浦县概况，自然资源丰富旅游资源：旅游资源：合浦县旅游资源十分丰富。有国家级文物大士阁和古汉墓群以及东坡亭、海角亭、抗日名将陈铭枢故居等77个文物古迹。此外，还有国家级山口

7、红树林生态自然保护区、自治区级旅游度假区南国星岛湖、山清水秀的南国瑶池曲樟六湖水库等自然风景区。文昌塔东坡纪念馆南国星岛湖六湖水库红树林古汉墓合浦县概况，特色产业和工业合浦县概况，特色产业和工业特色产业和工业：特色产业和工业：合浦县部分乡镇形成了特色产业，如沙田镇的渔业捕捞，党江镇的海养业，常乐镇蔬菜种植业、运输业，公馆镇的烟花爆竹和建筑业等。这些乡镇的特色产业带动了从业者走上富裕道路，成为合浦房产消费主要群体。合浦花炮海养业合浦烟花惊艳上海世博会合浦县概况，特色产业和工业合浦县概况，特色产业和工业东园家酒：东园家酒：东园家酒成为合浦私企纳税的第一大户。此外还开饭店、建酒厂、进行生态农业种养、

8、成立珠宝公司，特别是近5年来，东园家酒企业集团发展迅速，企业员工总数从300多人增至700多人、年产值从3000多万元增至9000多万元、年上缴税费从200多万元增至500多万元。南珠之乡：南珠之乡：合浦有珍珠首饰加工企业98家，年加工珍珠约10吨，珠核加工企业12家，珍珠贝壳粉加工企业15家，年加工珍珠层粉200多吨。另外，每年剖贝取珠产生的大量珠母贝壳也给珠贝加工业的发展创造了条件。珠母贝壳也是制作各种工艺品的良好材质。合浦县的宏观经济，合浦县的宏观经济，GDPGDP及增长率及增长率2009年，全市生产总值（GDP）达到120.25亿元，比上年增长13%。人均GDP达到14020元，同比增

9、长15.95%。经济持续快速发展，为房地产发展经济持续快速发展，为房地产发展奠定坚实的基础奠定坚实的基础宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展人均GDP与房地产发展关系：合浦县的宏观经济，城镇居民可支配收入合浦县的宏观经济，城镇居民可支配收入居民人均可支配收入的持续增长，购买力稳步上升居民人均可支配收入的持续增长，购买力稳步上升2003-2009年合浦县城镇居民可支配收入逐年增多，居民日益富有，购买力逐渐增强。2009年，城镇居民可支配收入14436元、增长12.3%。合浦县的宏观经济，产业结构合浦县的宏观经济，产业结构经济结构不断优化升级，经济发

10、展经济结构不断优化升级，经济发展趋于合理化趋于合理化从产业结构看，全县产业比由2005年的36.5：34.9：28.6调整为2009年的31：38：31，农业的主导地位逐渐下降，工业比重则逐年上涨，直至2007年，工业占主导地位，合浦县向工业县跨出至关重要的一步，第三产业也迅速发展，全县经呈健康发展态势。合浦县的宏观经济，全社会固定资产投资合浦县的宏观经济，全社会固定资产投资 2009全年全社会固定资产投资63.22亿元，比上年增长47.49%。其中，房地产招商引资项目到位资金8075.85万元，完成目标任务的109%。固定资产投资增速快，为经济发展奠定坚实基础固定资产投资增速快，为经济发展奠

11、定坚实基础合浦县宏观经济，合浦县宏观经济，社会消费品零售总额社会消费品零售总额2009全年全社会消费品零售总额37.19亿元，比上年增长17%。合浦县商贸业发达。社会消费品零售总额快速增长，居民消费需求旺盛社会消费品零售总额快速增长，居民消费需求旺盛城镇化扩大城市房地产市场需求、推动房地产业发展城镇化扩大城市房地产市场需求、推动房地产业发展城镇化的过程主要体现为三个方面：城镇化的过程主要体现为三个方面：u人口结构的转换，即农村人口和劳动力向城市的迁移；据我司专业调研组调查得知，合浦县各县的公务员、教师以及有购房能力的乡镇居民都选择搬迁到中心城，享受城市齐全的生活配套设施、便利的交通以及为以后的

12、子女教育做周全的考虑。u经济产业结构和生产方式的转化，资本和劳动力等生产要素从农业向非农业生产的转移；主要表现为，合浦县工业发展迅速以及珍珠业等非公有制经济的快速发展。u农村生活方式向城镇生活方式的转变，包括了价值观、意识与行为、消费理念和需求结构等。合浦县城镇化发展对房地产市场需求影响分析合浦县城镇化发展对房地产市场需求影响分析城镇化进程与房地产业的关系城镇化进程与房地产业的关系城镇化对房地产市场不同性质需求的拉动作用是非常明显的，城镇化对房地产市场不同性质需求的拉动作用是非常明显的，它对人们的需求层次和消费结构也会产生重大的影响：它对人们的需求层次和消费结构也会产生重大的影响：合浦县房地产

13、在城镇化进程中发挥重要的促进作用合浦县房地产在城镇化进程中发挥重要的促进作用城镇化又为房地产提供了广阔的发展空间城镇化又为房地产提供了广阔的发展空间合浦县城市发展规划，北海合浦一体化合浦县城市发展规划，北海合浦一体化随着中国东盟自贸区建设以及泛北部湾经济区建设的推进，在2003年以来，北海政府通过城市规划，在产业布局、交通设施建设、城市建设等方面与合浦实现对接，尤其是随着海湾新城的规划建设、合浦大道的开工建设，基本实现两地一体化，大都市格局初步呈现。北海合浦一体化，大都市格局初步呈现北海合浦一体化，大都市格局初步呈现交通设施全方位对接，构建大都市交通网交通设施全方位对接，构建大都市交通网200

14、9年5月18日，纵贯北海工业园区和合浦工业园区的合浦大道正式动工兴建，被寄予厚望的广西北部湾经济区北海组团再次发力，集聚北海电子信息、生物科技产业等众多龙头企业的北海-合浦工业走廊建设跨入“快车道”。公路：公路：合浦工业大道全长6.2公里，是广西北部湾经济区重点基础建设项目之一。项目建成通车后，合浦县城到北海市区的路程由28公里缩短到15.8公里。从北海工业园径直通过合浦工业园抵达合浦火车站的路程，也由原来11公里缩短到5公里，运输成本大为降低。铁路：铁路：玉林至合浦铁路、玉林至合浦高速路、合浦至广东铁路的建成，将使合浦火车站的辐射、枢纽作用得到充分发挥。合浦火车站距现县政府6公里，距新城区与

15、旧城区交界处3公里，距新县政府和公务员小区1公里（已动工建设），距北海至合浦最便捷的滨海新干道10公里（已打通），是合浦与北海连接的主要发展方向。火车站客运启动，合浦火车站现编组为二级站，南宁-北海轻轨高速铁路从此经过停靠，建成的轻轨高速铁路从南宁至该站仅为40分钟合浦县城市发展规划，北海合浦一体化合浦县城市发展规划，北海合浦一体化合浦县城市发展规划，北海合浦一体化合浦县城市发展规划，北海合浦一体化北海北海-合浦工业走廊建设步伐加快，产业布局正在完成合浦工业走廊建设步伐加快，产业布局正在完成 n 纵贯北海工业园区和合浦工业园区的合浦大道 建成通车后，合浦县城到北海市区的路程由28公里缩短到15

16、.8公里。从北海工业园径直通过合浦工业园抵达合浦火车站的运输成本大为降低，两地产业布局在中间对接，两大工业园区以及海城区民营工业园等对外招商吸引力也顺势提升。n 随着合浦大道、还珠路、往广东的铁路以及到玉林的铁路和高速公路的全面建成通车，将使合浦火车站的辐射、枢纽作用得到充分发挥，逐步形成全县及周边地区的物流、信息流中心，对于优化区域布局，加快市县连接，提高城市品位，起到重要的作用。n合浦北海的大都市产业格局布局正式对接完成，也将最大限度的促进合浦房地产市场的发展。北海工业区北海工业区合浦工业区合浦县城市发展规划，北海合浦一体化合浦县城市发展规划，北海合浦一体化海湾新城布局推动城市一体化，大都

17、市格局形成海湾新城布局推动城市一体化，大都市格局形成 为积极承接泛北部湾区域合作，推动环北部湾建设，2006年9月，北海市提出了构建“一带两湾”城市发展新战略，通过推进海景大道建设，逐步把廉州湾和铁山港湾联结起来，并提出了在西端建设海湾新城的任务。海湾新城具体规划在西起廉州湾海岸线，东至南（宁）北（海）高速公路，北起合浦火车站，南至北铁一级公路（机场迎宾大道）的区域，总规划面积80.55平方公里，包括北海市工业园区和合浦工业园区2个主要工业园区。海湾新城是一个集产业研发、会展商务、高档居住、休闲娱乐、生态旅游为一体的多功能城市核心区，成为展示北海形象、适宜人居生活的现代化海滨新城和北海城市的新

18、地标。“海湾新城海湾新城”按照规划，建设用地按照规划，建设用地8080平平方公里，将合浦与北海连在一起方公里，将合浦与北海连在一起.廉州湾海湾新城规划图合浦县城市发展规划，北海合浦一体化合浦县城市发展规划，北海合浦一体化大都市格局的形成，正在搅热合浦楼市，投资热潮正在形成大都市格局的形成，正在搅热合浦楼市，投资热潮正在形成n在两地一体化的大都市推进过程中，合浦的房地产价值得到了体现，投资价值突显。n据我司市场调查显示，随着北海的房价越来越高，在北海的外地人越来越多的到合浦购房。在投资开发方面也显示了这一趋势，在合浦为数不多在开发楼盘中，不少是外地开发商投资开发。n加之海南国际旅游岛的定位更能快

19、速的激活北海，北海-合浦作为北部湾大都市的开发建设格局将会受益倍增。第二章第二章 合浦县房地产市场综述合浦县房地产市场综述合浦县房地产业发展史合浦县房地产业发展史合浦县房地产异军突起，为合浦经济发展立下汗马功劳合浦县房地产异军突起，为合浦经济发展立下汗马功劳2009年年2010年年 2006年年2007年年2008年年 2002年年2003年年2004年年2005年年 合浦县房地产业起步时间较晚,2002年才开始起步，在2002年以前合浦县房地产市场主要都是单位集资建房以及城镇居民自购宅基地建房，商品房出售较少，居住品质较低。开发楼盘规模和品质有了质的飞跃，开发企业中外来开发商所占比例越来越大

20、，购房者群体外来购房者逐渐增多。新开工项目增多，市场供应量急升，销售有一定的压力，市场争夺战即将打响。开始迅速发展，外来开发商开始进军合浦县房地产市场。商品房初具规模，人们开始关注居住品质。合浦县房地产一级市场分析合浦县房地产一级市场分析20082008年年-2010-2010年成交土地一览表（住宅用地）年成交土地一览表（住宅用地）年份年份面积面积成交总价格成交总价格2008年30.97亩1590万元2009年277.87亩14868.2万元2010年265.71亩28867万元近年来合浦县土地出让成交率不断提高，一级市场持续活跃。近年来合浦县土地出让成交率不断提高，一级市场持续活跃。从从20

21、082008年至年至20102010年成交土地看，若按年成交土地看，若按3 3的容积率来计算，总建的容积率来计算，总建筑面积约筑面积约11489991148999，每套房面积按约，每套房面积按约110110来算则市场上总套来算则市场上总套数约数约1044510445套。可见近年来合浦县房地产市场供应量较大。套。可见近年来合浦县房地产市场供应量较大。注：数据来自合浦县国土资源局合浦县房地产一级市场分析合浦县房地产一级市场分析合浦县合浦县2002005 5年年-2-2010010年国有土地出让（部分）年国有土地出让（部分）年份年份地块位置地块位置面积（）面积（）用途用途规划建设指标规划建设指标出让

22、年限出让年限（年）（年）起始价起始价（万元）（万元）备注备注建筑密度容积率绿化率2005年12月合浦县廉州镇还珠南路1405.6平方米综合用地45%2.515%501802006年3月廉州镇城东区BI19号12060平方米住宅用地30%0.930%70108.543层2006年7月廉州镇廉景花园9.1亩住宅用地33%1.49141.05702007年8月廉州镇湖海西路28-34672住宅70302007年6月廉州镇何屋坡村西面c-I-2555.84亩三类居住用地32%0.9630%702512.83层2007年6月合浦往石湾路口C-III-639.81亩二类居住用地25%1.2540%7099

23、5.255层2007年10月合浦工业园区工业大道东侧7.89亩商业用地35%1.530%4063.204.5层2009年5月东环路B-II-20号16173.88住宅30%4.035%709712009年5月东环路西侧8897住宅用地28%3.035%703352010年3月廉东大道西侧处（城东区）36080住宅32%3.535%7040502010年3月县城城东新区A-IV-2地块内462.84住宅用地32%2.330%70602010年11月常乐镇第五街政府对面897.3 平方米办公用地5080合浦县房地产一级市场分析合浦县房地产一级市场分析合浦县合浦县2009年房地产市场开始进入高速发展

24、期，土地价格上涨迅年房地产市场开始进入高速发展期，土地价格上涨迅速，速，08年土地成交均价年土地成交均价30万万/亩，亩，09年土地均价则达到了年土地均价则达到了90万万/亩，亩，10年土地均价达到了年土地均价达到了130万万/亩。亩。n 09年11月国土部出台限制用地项目目录首次对商品房宗地出让面积提出上限：小城市7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷；n 09年12月进一步加强土地出让收支管理的通知首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；n 09年5月国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%

25、；n 2010年1月关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（通知共十一条内容，简称国十一条）。国家加大对土地市场的监控，打击房地产投机行为，旨在继续支持房地产国家加大对土地市场的监控，打击房地产投机行为，旨在继续支持房地产开发商快速进行房地产的投资开发，支持居民的合理住房消费。开发商快速进行房地产的投资开发，支持居民的合理住房消费。房地产政策分析，土地政策房地产政策分析，土地政策08年9月央行下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率；08年10月两减一免政策存贷款利率分别下调0.27%，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；08年10月财政部、税务总局降低住房交易税率；央行商贷下调

26、至0.7倍；首付款比例降至20%；2010年1月18日，按央行的要求，主要金融机构的人民币存款准备金率上调0.5个百分点；2010年1月18日，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，但是省内多家银行根据地产商的实力、合作项目的具体情况，存在着一定的“弹性空间”；20092009年人民币各项贷款增加年人民币各项贷款增加9.599.59万亿元；万亿元；20102010年，为保证社会资金的有效年，为保证社会资金的有效流动性，全年新增贷款将会持续保持一定的数额。流动性，全年新增贷款将会持续保持

27、一定的数额。房地产政策分析，金融政策房地产政策分析，金融政策2010年9月30日商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，房贷首付款比例调整到30%及以上；2010年10月20日国家住建部公布：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%。新政策的出台对在一定程度上打击了房地产市场。房地产政策对合浦县房地产市场的影响房地产政策对合浦县房地产市场的影响 当前国家房地产宏观调控政策为遏制房价过快上涨，打击政策频出。合浦县房地产一级市场的高速发展，将会受到国家政策较大的负面影响作用。国家政策将会抑制地方土地市场的过快活跃的发展，保证地方房地产市场能健康稳定的发展。合浦县房地产市场走势分析合浦县房

28、地产市场走势分析 随着合浦县城镇化的发展，房地产市场刚性需求有所增加，促进房地产市场走向成熟健康的台阶。随着房地产的炒热，结合北海旅游景区，未来将会有更多的投资者步入合浦县房地产市场。结合两点，将会促进合浦县房地产市场得到较大的提升。但近年来土地出让活跃，以及部分开发商囤有较多土地尚未开发，未来商品房市场供应量将会有所增加。结合以上两点情况，我司认为合浦县未来房地产市场走势：市场供需方都会有所提升，产品将走完美化。但受供求关系影响，价格提升幅度不会很大。城、县、镇、乡融合，县份、乡镇居民具购买欲望；城镇人口、面积的扩大城、县、镇、乡融合，县份、乡镇居民具购买欲望；城镇人口、面积的扩大“北合一体

29、化北合一体化”将会吸引更多的投资者到合浦县投资将会吸引更多的投资者到合浦县投资 城镇具有房地产市场需求 近年来城镇土地出让有增无减 竞争项目增多，城镇总体建筑体量扩大，房地产逐步呈现“市场化”注重开发产品理念的打造及灌输（未来）注重开发产品理念的打造及灌输（未来）从右图看，合浦县楼盘主要分布在延安路、廉州大道二大主干道上，主要集中于合浦县城区东北部，呈现逐渐向东北推移（也是城市重点发展方向）开发趋势，中心市场一带则只有一些老盘、小盘零星布点。项目地处合浦县发展方向线上，土地价值不断提高，项目具有很大的升值潜力。县城东北方向是房地产项目开发建设的主要发展方向县城东北方向是房地产项目开发建设的主要

30、发展方向合浦县房地产分布与规模，分布合浦县房地产分布与规模，分布中心市场工业园区工业园区城南区城南区城北区城北区城东区城东区城市发展方向合浦县楼盘分布图合浦县楼盘分布图141312957104119158311621 金泰城2 健生华城3 时代名苑 4 名园大厦5 荣好凤凰城6 鑫港丽园7 润丰花园8 华成怡园9 广汇世纪星10 世豪名都181617212011 玫瑰庄园12 锦绣豪庭13 中泰名园14 14 蓝湾国际城蓝湾国际城15 美华新城16 财富广场17皇家花园1号 18 阳光美地19 鼎富阁20 城南春天 21 东方明珠22 文昌新城23 御珠广场 24 灏天嘉园25 玫瑰世家26广

31、益中央公园2223242526 当前合浦县房地产项目开发规模普遍较小。当前开发的20多个项目中，开发建筑面积4-9万，占45%；开发建筑面积10-15万，占5%；开发建筑面积在15万以上的占15%。以中等项目开发为主，大盘开始引领市场走向以中等项目开发为主，大盘开始引领市场走向规模规模楼盘名称楼盘名称楼盘个数楼盘个数4-9万平方米健生华城财富广场鑫港丽园美华新城玫瑰庄园锦绣豪庭中泰名园鼎盛花园910-15万平方米蓝湾国际城115万平方米以上阳光美地金泰城城南春天3合浦县房地产分布与规模合浦县房地产分布与规模,规模规模 在我们调查合浦县在我们调查合浦县2020多个房地产项目中，基本上是中、大盘（

32、多个房地产项目中，基本上是中、大盘（4-64-6个）才有较个）才有较上档次的园林规划，小盘园林规划设计较少，甚至没有。形成这一现象的原因是：上档次的园林规划，小盘园林规划设计较少，甚至没有。形成这一现象的原因是：1 1、具有园林规划的楼盘，土地占地面积较大，可用于规划与建设的土地面积较多；、具有园林规划的楼盘，土地占地面积较大，可用于规划与建设的土地面积较多；2 2、没有园林规划的项目本身的地块面积较小，可用于项目规划与建筑的面积有限；、没有园林规划的项目本身的地块面积较小，可用于项目规划与建筑的面积有限；3 3、合浦县房地产市场尚处于起步期，购房者对园林规划方面要求不高，更多是注、合浦县房地

33、产市场尚处于起步期，购房者对园林规划方面要求不高，更多是注重产品的采光和居住舒适度等因素。重产品的采光和居住舒适度等因素。合浦县房地产分布与规模，园林规划合浦县房地产分布与规模，园林规划合浦县房地产项目在园林规划方面仍然有空白，有较大的发展空间。合浦县房地产项目在园林规划方面仍然有空白，有较大的发展空间。合浦县楼盘的自身配套方面，在20多个楼盘中有4个大盘有自身的配套。这些楼盘依据自身土地规模上的优势和完善的自身配套来引领市场。阳光美地有中心花园、沿街步行商业街、精致园林等配套设施，我司认为这些配套是促使其进入领先市场的重要条件；其余16个楼盘由于地块较小，楼盘自身的配套较为缺乏，较注重于共享

34、公共配套设施。好的配套更能留得住消费者好的配套更能留得住消费者合浦县房地产分布与规模，配套合浦县房地产分布与规模，配套 合浦县当前开发的房地产项目大都分布在城东北，而大部分的楼盘都选择小高层和多层的建筑形态。在调查的20多个楼盘中，就有5个楼盘开发的建筑形态规划为小高层或高层。带电梯的小高层楼盘因实用性强，价格适中而逐渐受到购房者追捧。有相当部分楼盘采用多层与小高层结合的形式，如中泰名园。据调查，高层的市场接受程度逐步加大。小高层建筑形态符合市场需求，电梯房受消费者青睐小高层建筑形态符合市场需求，电梯房受消费者青睐项目名称项目名称建筑形态建筑形态项目名称项目名称建筑形态建筑形态蓝湾国际城多层、

35、小高层金泰城多层、小高层皇家花园1号 多层、小高层、高层文昌新城多层、小高层、高层玫瑰世家多层、小高层健生华城小高层锦绣豪庭小高层润丰广场高层鼎富阁高层东方明珠多层、小高层阳光美地多层、小高层城南春天多层、小高层广益中央公园多层、小高层鼎盛花园多层、小高层御珠广场高层美华新城多层、高层广汇世纪星 多层、小高层、高层时代名苑高层鑫港丽园多层、小高层 荣好凤凰城多层、高层合浦县房地产产品与销售情况，建筑形态合浦县房地产产品与销售情况，建筑形态 目前合浦县的购房需求市场仍是以三房为主力需求户型，占72%，其次是二房二厅，占13%，四房两厅，占10%。受面积越大总价越高的影响，这两种户型（三房和二房）

36、的需求已逐渐成为主体。四房因面积较大而受关注少。三房两厅是目前市场供应的主要户型三房两厅是目前市场供应的主要户型合浦县房地产产品与销售情况，户型供应合浦县房地产产品与销售情况，户型供应 当前合浦县住宅市场上出现的户型多以100-109、110-119、120-129的户型为主，分别占比为21%、27%、24%，这三个区间的户型总占比为72%。公寓，小户型产品比较少，面积在80以下的总共占9.8%。舒适性，豪华型的户型，面积在130以上的总共占比18.2%。舒适三房成为热捧户型舒适三房成为热捧户型合浦县房地产产品与销售情况，户型区间特征合浦县房地产产品与销售情况，户型区间特征 通过我们市调人员与

37、20多个楼盘的置业顾问、行业内朋友以及与一些当地群众的交流得知，三房被访问的频率最高，销售的速度也最快。主要决定因素是合浦县房地产消费人群构成以合浦县内居民及周边的乡镇的居民和北海市居民为主，这些客户多以满足自住、改善家庭住房条件需求为目的，多选择为满足家庭生活的户型。随着未来合浦县的发展及外来人口的增加，投资性需求将越来越多，投资型一房、二房需求将有可能进一步加大。三房户型受关注度高，销售速度也最快三房户型受关注度高，销售速度也最快户型户型面积区面积区间间市场咨询市场咨询情况情况消化速消化速度度两房60-80一般较慢三房80-130最多最快四房120以上较多较快合浦县房地产产品与销售情况，畅

38、销户型分析合浦县房地产产品与销售情况，畅销户型分析 当前合浦县房地产项目开发的建筑形态以多层和小高层为主，高层为辅。小高层的均价为2800元/，多层的均价为2650元/。住宅房地产的整体均价为2750元/左右。（以上提到的价格均为面市的价格）当前整体面市均价为当前整体面市均价为2750元元/，未来即将提出楼盘力争冲破，未来即将提出楼盘力争冲破3000元元/大关大关合浦县房地产产品与销售情况，各楼盘价格合浦县房地产产品与销售情况，各楼盘价格起步价起步价 （元（元/）最高价最高价（元（元/）面市均价面市均价（元（元/）折后均价折后均价（元（元/）鼎富阁3200350033003234美华新城310

39、0420035003395灏天嘉园3100357034003294蓝湾国际城2858376833653004财富广场2888350031003038中泰名园2700399032003136皇家花园1号2880347031003038东方明珠2600330028002588健生华城2480300028002700金泰城2500290027002565时代名苑2488300027002598润丰花园2400290027002592广汇世纪星2170290027002444玫瑰世家2099259023002278电梯房电梯房合浦县房地产产品与销售情况，各楼盘价格合浦县房地产产品与销售情况，各楼盘价格

40、起步价（元起步价（元/）最高价（元最高价（元/）面市均价（元面市均价（元/）折后均价（元折后均价（元/）世豪名都2818295829002848荣好凤凰城2400310029002900中泰名园242828002744文昌新城2380315028002680广益中央公园2386320028002744城南春天2700288027502674蓝湾国际城2668312831362636玫瑰庄园195027002600玫瑰世家1909244924002378阳光新天地1680204818001728广汇世纪星2200280024502156步梯房价格步梯房价格最高价格的楼盘将指引房地产价格走势最高价

41、格的楼盘将指引房地产价格走势 合浦县商品房销售价格从07年的最高价格从1500元/攀升至目前的3500元/左右，其重要因素除了房地产价格整体上攀以外，还有购房者的刚性需求。虽各楼盘价格涨势迅猛，但合浦县房地产市场在满足本地居民刚性需求的同时，也吸引了外来投资客，故其销售情况并未受太大影响。合浦县房地产产品与销售情况，最高价格走势合浦县房地产产品与销售情况，最高价格走势营销手法大同小异，项目可采用差异化营销策略营销手法大同小异，项目可采用差异化营销策略媒体：楼书、传单、报纸、户外广告、横幅、道旗、网络主题：以效用理念为主，少数融入概念化的东西。售楼部：大多数楼盘设在项目附近或其区域，有些偏远些的

42、楼盘则设在县城主干道上。营销手段多以户外广告为主，本地报纸次之，辅以其它手段。通过广告宣传，使消费者知道项目，进而到售楼部了解楼盘，促使购买。合浦县房地产产品与销售情况，营销手段合浦县房地产产品与销售情况，营销手段结合现阶段合浦县各户型面积销售情况进行对比，购房者的首付能力在6-12万区间占较大比例；多数的青年购房群体多愿意接受首付为6万左右的两房，故两房成为置业的首选户型。购房者强支付能力是销售的保障购房者强支付能力是销售的保障6-8万元首付所占比例最高，达55%合浦县房地产产品与销售情况，首付承受能力合浦县房地产产品与销售情况，首付承受能力 目前合浦县房地产市场上主要有20多个在售楼盘，销

43、售情况平稳，销售速度都较稳定。通过对20多个主要在售及在预约楼盘的走访调查，根据调查得到的数据，平均0.47套/楼盘天，合浦县房地产的销售态势良好，走货速度稳定，销售前景看好。走货速度稳定是房地产开发的定心丸走货速度稳定是房地产开发的定心丸20102010年年1 1月月-2010-2010年年1111月走货量月走货量项目名称项目名称走货量走货量（套）（套）项目名称项目名称走货量走货量（套）（套）金泰城312锦绣豪庭221健生华城80中泰名园480润丰花园112盛世东方664财富广场75华成怡园26荣好凤凰城60鼎盛花园180鑫港丽园0阳光美地0时代名苑0鼎富阁95美华新城208城南春天126广

44、汇世纪星10东方明珠60玫瑰庄园312蓝湾国际城100合浦县房地产产品与销售情况，走货速度合浦县房地产产品与销售情况，走货速度 目前合浦县房地产市场上主要有20多个在售楼盘，有两个楼盘阳光美地、鑫港丽园正在首次进行预约。通过对20多个主要在售及在预约的楼盘的走访调查，根据调查得到的数据，预计当前合浦县房地产市场的供货量比较充足，未来市场竞争压力较大。近年来市场供货量比较充足，未来市场具有一定的竞争压力近年来市场供货量比较充足，未来市场具有一定的竞争压力以上以上2020个楼盘总的存货量为个楼盘总的存货量为1551115511套套项目名称项目名称存货存货量量（套）（套）项目名称项目名称存货量存货量

45、（套）（套）金泰城2300文昌新城886健生华城183中泰名园370润丰花园92阳光新天地2084财富广场550玫瑰世家151荣好凤凰城714鼎盛花园286鑫港丽园410阳光美地2500时代名苑525鼎富阁43广益中央公园 1782城南春天1645广汇世纪星290东方明珠230御珠广场320蓝湾国际城150合浦县房地产产品与销售情况，供应情况分析合浦县房地产产品与销售情况，供应情况分析第三章第三章 项目竞争对手分析项目竞争对手分析楼盘名称楼盘名称楼盘地址楼盘地址优势优势劣势劣势合浦县延安北路与北河路交界位于县城东北方向，交通便利，开发的核心地段，文体中心的落定基地。周边配套并未完善，生活不便利

46、，自住有一定的影响，城南春天合浦县金鸡大道（交警大队旁）靠近县中心；在项目附近政府规划建造西门江工程；一期开盘营销手段非凡，聘请广西著名主持人和一部分模特登场；园林景观好，配套齐全；先建造园林后构建房屋。项目位于金鸡大道且小区有对外开放的超市，安全性较差；楼间距不宽；靠近金鸡大道前两栋无景观资源；一部分房子是砖混结构；产权已剩53年。荣好凤凰城合浦公园路262号位于县城发展方向，楼盘整体体量规模大，园林面积达3万，合浦首家采用LOW中空玻璃，小区内设个性化幼儿园周边配套并未完善；价格偏贵，户型设计阳台少，除了一个入户花园就只剩一个景观阳台。时代名苑合浦县内东环路与迎宾大道交汇处位于县城发展方向

47、，售楼部装饰有特色，楼盘户型都做到南北通风，赠送面积多。生活配套不齐全，楼盘临县城主干道，车流量多，影响居住环境 健生华城合浦县城东行政生活区内东环路位于县城发展方向，小区人车分流，超宽的楼间距周边配套尚未完善，户型设计厨房离入户门太近，造成入户过道太窄，给人进门一种压抑的感觉。合浦县项目重点竞争楼盘分析合浦县项目重点竞争楼盘分析楼盘名称楼盘名称建筑规划建筑规划风格及配套风格及配套营销策略营销策略多层和小高层、高层楼宇围合而成。庭院、园林。楼书，网络，报纸，路牌，道旗，横幅，高炮广告宣传。城南春天多层和小高层楼宇围合组成18亩超大中央山水园林广场，小区配套完善，有运动场、超市、幼儿园楼书，网络

48、，报纸，路牌，道旗，横幅，高炮广告宣传。荣好凤凰城多层和小高层组成3万凤凰主题园林、幼儿园简欧风格楼书，报纸，网络，路牌，道旗，横幅，高炮广告宣传。时代名苑7栋高层楼宇组成现代风格商业街楼书，报纸，网络，路牌，道旗，横幅，高炮广告宣传。健生华城7栋小高层组成现代风格休闲园林、运动场楼书，报纸，网络，路牌，道旗，横幅，高炮广告宣传。好的产品就是好的产品就是销售力，注重销售力，注重配套、户型设配套、户型设计、广告推广计、广告推广才能真正吸引才能真正吸引消费者、留住消费者、留住消费者。消费者。合浦县项目重点竞争项目产品分析合浦县项目重点竞争项目产品分析楼盘名称楼盘名称户型及面积户型及面积二房：89.

49、83，三房：105.72 118.08 、120.09 、120.45、126.01、131.17、128.77，四房：133.88、135.28 城南春天三房125.29、110.46、133.82，四房146.93、168.31、145.59 ，六房：221.12 荣好凤凰城一房：53.64，二房：80.23、84.04，三房：116.12，四房：124.5、125.43。时代名苑二房：95.98 、87.02 、106.33 、121.55 三房141.37 、122.58 ，四房：219.01 、240.86 健生华城二房：85.09，三房：122.89、126.58 、138.61

50、、129.74 三房的类型三房的类型面积区间面积区间（）（）楼盘名称楼盘名称紧凑型90-110玫瑰庄园荣好凤凰城时代名苑舒适型110-120中泰名园玫瑰庄园荣好凤凰城大三房（豪华）130以上玫瑰庄园城南春天时代名苑健生华城合浦县房地产市场上以舒适型三房为主合浦县房地产市场上以舒适型三房为主合浦县项目重点竞争项目主力户型分析合浦县项目重点竞争项目主力户型分析楼盘名称楼盘名称均价均价畅销面积畅销面积备注备注中泰名园多层：2700元小高层：3100元/118-128户型的舒适三房。面积合理，客户易接受。城南春天多层：2700元/110.46-168.31的舒适两三房和四房面积合理，客户易接受。荣好凤

51、凰城均价2800元/84.04二房和116.12舒适三房面积合理，客户易接受。时代名苑2488元/起95.58-121.55的二房和舒适三房面积合理，客户易接受。健生华城均价2700元/85.09二房和122.89-126.58舒适三房面积合理，客户易接受。按照现在合浦县的供量，按照现在合浦县的供量，升涨的空间大，据我司升涨的空间大，据我司调查价格，价格在调查价格，价格在26002600元元 29002900比较容易接受，比较容易接受，面积在面积在8080到到130130比较比较热销。热销。竞争项目中，目前价格最高的是中泰名园。以其户型设计和知名度取胜。竞争项目中，目前价格最高的是中泰名园。以

52、其户型设计和知名度取胜。合浦县项目重点竞争项目价格分析合浦县项目重点竞争项目价格分析第四章第四章 个案分析个案分析（附件）（附件）房地产个案简析房地产个案简析蓝湾国际城蓝湾国际城发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数广西合浦名郡房地产开发有限责任公司70亩1168801088户项目地址合浦县延安北路长线产品销售分析户型价格（元/m2）营销策略代理公司管理人员销售力度一房：4347二房：7289三房：100130公寓：33116起价：2850均价：3365最高价：3768折后均价：3004折后最低价：2552户外广告报纸传媒网络世嘉瑞邦售楼电话：07797227666/888一

53、月销售20套左右优劣分析优势卖点劣势分析客户群体楼盘品质好，位于县城发展区域，未来升值潜力大目前周边配套不完善本地人、外来人口房地产个案简析房地产个案简析金泰城金泰城发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数北海祥东房地产开发有限公司246亩2977002650户项目地址项目地址合浦迎宾大道森林公园内产品销售分析户型价格（元/m2）营销策略代理公司管理人员销售力度二房：92.7三房：110136四房：154起价：2500均价：2700最高价：2900折后均价：2565折后最低价：2375户外广告报纸传媒等无王家喜 15007894254 置业顾问推出6、7、8、9、10#，共19

54、2户，一月销售10套左右。优劣分析优势卖点劣势分析客户群体小区绿化规划好且绿化面积大。小区绿化规划好且绿化面积大。外地人口居多。备注：金泰城近期户外广告宣传较少，优惠折扣是一次性95折，按揭97折。房地产个案简析房地产个案简析健生华城健生华城发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数合浦健生房地产有限公司11042.6942720.99273项目地址项目地址合浦县城东行政生活区内东环路产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理公司代理公司管理人员管理人员销售力度销售力度二房：85.09三房：122.89138.61四房：200起价：2480

55、 均价：2800最高价：3000折后均价：2700折后最低价：2380车位:未定元/个管理费：0.4(电梯)0.3步梯户外广告报纸传媒网络等天略机构陈源玲 置业顾问13978933977 健生华城房源全部推出共238户，一月份销售8套左右。优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析劣势分析客户群体客户群体位于县城发展规化上，未来升值潜力大地段较偏僻，周边配套不齐全外来人口，本地人口备注：备注：健生华城近期户外促销广告宣传力度大，内容是：元旦大行动，总裁签名，限量十五套。最高优惠折扣：总房价96折。房地产个案简析房地产个案简析润丰花园润丰花园发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数

56、广西润丰房地产开发有限公司9.3亩24891.87 214户项目地址项目地址合浦县廉州大道文体中心对面产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理代理公司公司管理人员管理人员销售力度销售力度二房：83三房：118.28四房：142.3起价：2400 均价：2700最高价：2900 折后均价：2592折后最低价：2304车位:7万元/个管理费：0.6(电梯)户外广告报纸传媒网络无置业顾问陈敬芬15207891875该楼盘房源全部推出，共214套，一月份售出10套左右。该楼盘开盘前一直都是采用预约销售同时进行的形式售房。优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析

57、劣势分析客户群体客户群体该项目在县城规划发展方向上，未来升值潜力大。目前周边配套尚未完善。周边乡镇，县城人口，外来客户少。备注：备注：润丰花园近期户外广告活跃，主题主要是促销优惠：12月26日开盘，即日起购买送13800元，送家电。目前优惠折扣是一次性96折，按揭97折。房地产个案简析房地产个案简析财富广场财富广场发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数合浦雄鹰房地产开发有限公司53亩81307.3750户项目地址项目地址还珠南路原平田市场产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理代理公司公司管理人员管理人员销售力度销售力度二房 74-9

58、5三房 113-133四房 140起价：2888 均价：3100最高价：3500 折后均价：3000车位:未定元/个折后最低价：2830管理费：未定(电梯)0.45(多层)户外广告报纸传媒等无梁馨文 13878941588 置业顾问二期剩20套未售，主要是大面积户型。一月销售5套左右。优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析劣势分析客户群体客户群体地处县城中心位置，周边配套完善楼间距窄，绿化面积少本地人、外来人口。备注：备注：由于该楼盘二期房源所剩不多，户外宣传广告少，优惠折扣是一次性98折，按揭99折。发展商发展商 占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数合浦县荣好房地产开发有限责任公司

59、117亩32万780项目地址项目地址公园路262号产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理公司代理公司管理人员管理人员销售力度销售力度一房：53.64二房：86三房：111.62四房：124.5-139起价：2400 均价：2900最高价：3100折后均价：2900折后最低价：2400车位:未定元/个管理费：0.5(多层)户外广告报纸传媒网络无销售经理：岑经理，13607 891866推出1#2#3#楼共96套，从12月至1月7日成交4套。优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析劣势分析客户群体客户群体距县城中心较近，交通便利，升值空间大目前周边配套尚

60、未完善乡镇人居多，外来人口少备注：备注：由于凤凰城内部出现了问题，近期户外广告宣传较少，目前该楼盘没有优惠活动房地产个案简析房地产个案简析荣好荣好凤凰城凤凰城房地产个案简析房地产个案简析鑫港丽园鑫港丽园发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数合浦金龙湾房地产开发有限公司23亩5万410项目地址项目地址廉州大道（建设中的合浦文体中心正对面）产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理公司代理公司管理人员管理人员销售力度销售力度一房：50二房：70三房：110目前该楼盘尚未开盘，价格尚未公布户外广告报纸传媒网络等无李菁 13978950006

61、正在预约中，估计春节前开盘优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析劣势分析客户群体客户群体地处规划文体中心对面，未来升值空间大离县中心远，周边生活配套不齐全备注：备注：近期鑫港丽园户外宣传广告较少，因为尚未开盘，优惠折扣尚未公布发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数广西永翔房地产有限公司25亩7.6万525户项目地址项目地址合浦县内东环路与迎宾大道交汇处产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理公司代理公司管理人员管理人员销售力度销售力度二房：97.72、88.67三房：103128起价：2488 均价：2700 最高价：3200 折后

62、均价：2598折后最低价：2385管理费：未定(电梯)户外广告报纸传媒网络等辉煌置业置业顾问庞英梅1387893711012月26日推出1#1、2单元10层以下房源，目前销售90%左右。优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析劣势分析客户群体客户群体全电梯楼房，在县城发展规划上目前周边配套不完善目前周边配套不完善备注：备注：12月26日开盘优惠折扣是：总价减二万，再乘以99*99。目前优惠折扣是：总价减1万房地产个案简析房地产个案简析时代名苑时代名苑房地产个案简析房地产个案简析美华新城美华新城发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数广西合浦县美华置业有限公司31亩6253728

63、8项目地址项目地址合浦县还珠大道9号产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理公司代理公司管理人员管理人员销售力度销售力度三房：109.04126.42四房：143.93起价：3100 均价：3500最高价：4200 折后均价：3400折后最低价：3007车位:4500元/管理费：05(电梯)户外广告报纸传媒网络无沈秀清 13507792695 置业顾问推出25层高的电梯房，共288户，一月销售5套左右优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析劣势分析客户群体客户群体处在县城中心地段，周边生活配套齐全价格高，电梯住宅公摊大本地生意人居多备注：备注：美华新城

64、户外宣传广告较少，优惠折扣是按揭98折，一次性97折发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数广西广汇房地产开发有限公司19亩4.6万330项目地址项目地址廉州大道186号产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理公司代理公司管理人员管理人员销售力度销售力度二房：81.69、100三房 136.74-143.38四房：153五房：232.94起价：2170 均价：2700最高价：2900折后均价：2444折后最低价:1914车位:未定元/个管理费：未定户外广告报纸传媒网络家行机构销售主任：吴志伟15224562155推出3#电梯房，4#步梯

65、房，共54户，一月销售20多套。优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析劣势分析客户群体客户群体价格便宜，优惠多目前周边配套不齐全本地人口，外来人口备注：备注：世纪星近期户外广告较活跃，促销内容是购买阳光步梯房8.8折；凡春节前购房者均可享受20888元优惠大礼包；打出一套三房特价1988元/。目前广汇世纪星步梯房均价2450，商铺7000元/左右房地产个案简析房地产个案简析广汇广汇世纪星世纪星发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数北海中泰房地产开发有限公司40亩66200 890多套项目地址项目地址合浦县延安北路产品销售分析产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）

66、营销策略营销策略代理公司代理公司管理人员管理人员销售力度销售力度三房 103.92-131.71四房 142.3起价：2700 均价：3200最高价：3990折后均价：3136折后最低价：2646户外广告报纸传媒等百贤地产策划：刘敏15878755337二期在5月份推出9#电梯房，目前正在预约中，一期步梯房已卖85%以上，一月份成交10套左右优劣分析优劣分析优势卖点优势卖点劣势分析劣势分析客户群体客户群体位于县城发展规划上，未来升值空间大周边配套不齐全，缺少人气外来人口、合浦本地人备注：备注：该楼盘1月15日前购房，送1万多的家电，1月15日后，购房优惠，按揭99折，一次性98折。目前户外广告宣传比较少，主要内容是预约二期；在春节后，该楼盘会加大户外广告宣传力度。房地产个案简析房地产个案简析中泰名园中泰名园发展商发展商占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数正菱集团220亩32万2500户项目地址合浦廉州镇汽配路36号产品销售分析户型户型价格（元价格（元/m2/m2）营销策略营销策略代理公司代理公司管理人员管理人员销售力度销售力度二房：84三房：96133四房：152该楼盘尚未开盘