郑州市写字楼市场调研报告

《郑州市写字楼市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郑州市写字楼市场调研报告（72页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 二零一一年八月十七日二零一一年八月十七日本方案仅供贵司内部传阅，知识产权归#地产所有，严禁外传，否则所引起的一切后果由贵司负责郑州市写字楼市场调研报告郑州市写字楼市场调研报告n郑州市房地产市场运行情况分析n郑州市写字楼市场情况分析n郑州市写字楼竞争项目分析n郑州市写字楼客户群体分析u郑州房地产调控政策u调控政策带来的影响u郑州房地产运行特点u房地产运行情况总结一月三月2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。2011年3月4日，郑州市进一步加强房地产市场

2、宏观调控工作的通知开始施行，推出包括加快保障性安居工程建设、大力发展公共租赁住房、严格执行限购政策等在内的15条措施，加强对房地产市场的宏观调控，这是“新国八条”在郑州的落地政策。在新版限购令中，严格并细化了限购政策：已有两套房的本地人不能再买房，外地人在郑州最多只能买一套住房。至此，市内五区、郑东新区内全面限购商品住房第二套房，但高新区和经开区不在限购范围。1月26日，新国八条颁布；3月4日，郑州市进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知开始施行。四月五月六月中国人民银行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25

3、个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，调整后，一年期存款利率达到3.25，一年期贷款利率达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是自2010年10月以来央行的连续第四次加息，这次“上调”对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降”。今年5月1日，郑州开始执行国家发改委颁布的商品房销售明码标价规定。央行6月14日宣布，将从6月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月5日，央行年内第二次加息；5月1日，郑州开始执行一房一价政策；6月14日，央行2011年第六次上调存款准备金率。2011年上半年郑州市房地产投资受国家宏观调控和紧缩性货币政策

4、影响，投资增速有所减缓。一.房地产投资热度下降受到今年房地产调控政策和紧缩性货币政策等影响，2011年上半年，郑州市房地产投资增速有所放缓，全市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，同比去年回落20.8个百分点，高出全国平均增速5.6个百分点，其中住宅开发完成投资255.1亿元，同比增长17.4%，同比去年下降34.9个百分点，同比全国平均增速低18.7个百分点。2011年上半年由于郑州市执行的限购政策与其他地产调控政策、金融政策造成的叠加影响，郑州市商品房交易出现一定下挫。二.商品房市场交易下挫由于郑州市执行的限购政策与其他地产调控政策、金融政策造成的叠加影响，郑州市商品

5、房销售出现明显回落。郑州市区今年前6个月份，共投放商品房面积为437.37万平方米，销售面积为317.2万平方米，同比分别下降2.87%和39.69%；其中，商品住宅今年投放面积为320.52平方米，销售面积为238.15万平方米，同比分别下降8.58%和46.17%。2011受限购及其他调控政策影响，商品房供求关系发生变化，出现供过于求局面，开发商面临的产品库存压力增大。三.库存量增大，供过于求状态开始形成2010年上半年，郑州市商品房市场一直处于供不应求的局面，全市商品房供求比为0.84：1，市区供求比为0.86：1。进入2011年后，郑州商品房供求关系发生了实质性的转变。2011年上半年

6、，全市商品房的投放量大于销售量137.08万平方米，供求比为1.29：1；其中，市区商品房的投放量高于销售量120.17万平方米，供求比为1.38：1。截止2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。郑州商品房市场从2009年开始的可售面积持续下降、商品房市场存量不足局面得到扭转，有向买方市场转变的趋

7、势。限购、限贷政策有力地控制了郑州市限购区域内的成交量。从2011年市区16月销售走势看，成交量始终在低位运行。一.市区商品房成交量低位运行限购、限贷政策有力地控制了郑州市限购区域内的成交量。从2011年市区各月销售走势看，1-2月，在“限购令”和春节因素的影响下，郑州市区商品房成交量锐减；3-4月，郑州“3.4限购令”的加码和银行“限贷”不断收紧，市区成交量持续低位；5月，在市场投放量增加、房展促销等利好因素的带动下，销售量有所回升；随着房展效应逐渐减弱，6月成交量又开始回落，但同比降幅有所缩减。6月份，郑州市区商品房销售面积为55.86万平方米，同比下降26.02%。在宏观调控政策的影响下

8、，郑州市商品房和商品住房价格的上涨趋势得到了有效控制，但总体价格依然坚挺，未出现松动。二.房价上涨趋势得到有效控制，但房地产价格依然坚挺，未出现降价现象。在宏观调控政策的影响下，郑州市商品房和商品住房价格的上涨趋势得到了有效控制。2011年前6个月，郑州新建住房销售价格环比涨幅分别为1.2%、1.4%、-0.2%、0.5%、0.2%和0.3%，同比涨幅分别为9.3%、10.3%、6.7%、7.7%、6.8%和6.4%，房价涨幅有逐渐放缓的趋势。在市区限购政策实施后，更多开发企业进入县域投资，县域房地产供应量有所增加；同时县域商品房销售下滑幅度较小。三.县域房地产市场良性发展郑州市内各主要行政区

9、实施限购政策后，更多开发企业进入县域投资，县域房地产供应量有所增加。2011年上半年，郑州辖区各县市商品房投放面积为168.84万平方米，同比增长24.38%；其中，商品住房投放面积为121.7万平方米，同比增长3.04%。在商品房销售方面，县域房地产市场虽然也受到“限贷”政策的影响，销售出现一定程度的下滑，但限购政策给县域房地产市场带来的需求使其下滑的幅度减小。2011年上半年，各县市商品房销售面积为151.93万平方米，同比下降12.06%；其中，商品住房销售面积为133.6万平方米，同比下降18.33%。受到限购政策影响，住宅用房受到直接打击，商业用房由于不在限购范围内，迎来发展热潮，市

10、场销售表现良好。四.商业用房销售情况良好，量价齐升。2011年限购政策频出，住宅用房受到直接打击，而不在限购范围内的商业用房迎来发展热潮，兼具置业能力和投资意向的客户转投商业地产。表现在成交市场上，商业用房销售情况增势明显（淡季略有降低），商业用房价格持续飞跃，16月销售均价高达12603元/平米，反映了置业者的投资热情，也凸显了新政影响下商业物业的投资优势。2011年郑州市各行政区的房地产发展趋于均衡，长期以来金水区占据“半壁江山”的房地产市场区域格局被打破。五.房地产区域格局更为均衡。2011年上半年，金水区、二七区、郑东新区、中原区的商品房投放面积分别为114.03万、86.88万、80

11、.30万、67.61万平方米，销售面积分别为80.19万、60.91万、64.30万、57.39万平方米，打破了长期以来金水区占据“半壁江山”的房地产市场区域格局。目前郑州市内各行政区的房地产发展趋于均衡。郑州市商品住房面积在90144平米的中等户型销售量有所增长，90平米以下的中小套型、60平米以下的小套型销售下降。六.中等户型成交比重增加2011年上半年，郑州市区套型面积在90-144平方米的中等户型商品住房销售套数为9514套，占到商品住房销售套数的41.44%，同比增长11.61个百分点；90平方米以下中小套型商品住房的销售套数为10701套，占到商品住房销售套数的46.61%，同比下

12、降13.98个百分点；其中，60平方米以下的小户型商品住房销售套数为3244套，占到商品住房销售套数的14.13%，同比下降9.13个百分点。主要是受“两限”政策和“住房转让营业税”等影响，有效抑制了“小户型”投资行为；同时，可以看出消费者购房观念更加理性、成熟。总结内容：总结内容：郑州房地产调控政策、调控政策带来的影响、郑州房地产运行特点郑州房地产调控政策1月26日国务院出台“新国八条”调控政策3月4日郑州市进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知开始施行4月5日央行年内第二次加息5月1日郑州开始执行一房一价政策6月14日央行2011年第六次上调存款准备金率调控政策带来的影响l房地产投资热度下

13、降l商品房市场交易出现一定下挫l开发企业库存量增大，供过于求状态开始形成郑州房地产运行特点l市区商品房成交量始终在低位运行l房价上涨趋势得到有效控制，但房地产价格依然坚挺，未出现降价现象l更多开发企业进入县域投资，县域房地产市场发展良好l商业用房销售情况良好，量价齐升l郑州房地产市场区域格局更为均衡l90140平米的中等户型成交比重增加n郑州市房地产市场运行情况分析n郑州市写字楼市场情况分析n郑州市写字楼竞争项目分析n郑州市写字楼客户群体分析u郑州写字楼的发展历程u郑州写字楼区域分布u郑州写字楼各区域特征u写字楼市场情况总结1997年之前郑州写字楼处于市场萌芽期，这个时期以民房和单位公房为主。

14、规模小、设备简陋、户型单一，分布区域集中。郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：1市场萌芽期（市场萌芽期（19971997年以前）年以前）这个时期以民房或单位公房为主，如亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。其主要特点有：规模小、设备简陋、户型单一。分布区域集中，市场管理混乱。由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。物业管理水平低下。市场萌芽期写字楼典型代表市场萌芽期写字楼典型代表明星大厦亚达

15、大厦石桥饭店银河大厦科瑞大厦19972000年郑州写字楼处于市场探索期，出现了纯写字楼，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，各方面提升明显。郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大则代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，其它如经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚，随着城市规模扩大和商务专业发展，有

16、些办公楼出现了硬件缺陷或前期规划中的问题，如金博大的交通拥挤、车位不足，商业、办公相混等问题；经纬大厦的停车场规划失误等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。这一时期写字楼市场的主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素。经营方式以租赁为主。建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。2市场探索期（市场探索期（19971997年年20002000年）年）市场探索期写字楼典型代表市场探索期写字楼典型代表随着城市规模的扩大和城市发展的日渐均衡，写字楼区域分布较前一阶段已较为分散。安华大厦经纬大厦未来大厦

17、裕达国贸金博大商务中心2000年2004年郑州写字楼处于市场过渡期，此时期最大特点是以“商住楼”这一特殊业态为主的过渡阶段。市场过渡期（市场过渡期（20002000年年20042004年）年）3这个时期，在全国经济形势好转的大气候下，产生大量的中小型企业，由于受经济水平和企业实力所限，对纯写字楼市场未形成有效需求，促使原本以住宅立项的项目演变成“宜商宜居”的“商住楼”，这个时期是以“商住楼”这一特殊业态为主的过渡阶段。其主要特点是：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快

18、速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全，吸引到众多的新兴中小型公司及从其它原有物业中迁入的公司，同时，投资型客户明显增多，且回报率较高，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。涌现了包括索克、明辉等专业的商务物业服务机构。这一时期的典型项目都以商住楼为主，包括郑东新区起步区的CBD，商住色彩也较为浓郁。这一时期的典型项目有融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园等项目，而一直以纯住宅面孔示人的未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等小区眼下也成为商务者的天下。随着SOHO、SVO等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变发展，即便是2004年郑东新区起步区的CBD，绝大多数

19、建筑还都是商住色彩。市场过渡期写字楼典型代表市场过渡期写字楼典型代表绿洲花园天下城锦绣正弘国际公寓融丰花苑江山大厦未来花园这一时期商住楼项目供应出现井喷，价格逐年上涨，郑州房管局提供的资料显示，2000年时，郑州办公类建筑的销售量为2.86万平方米，销售均价达到惊人的7029元/平方米。随后，办公用房的价格勾头下探，2001年跌至3480元/平方米，当年销售面积为4.29万平方米。2003年的销售面积为6.37万平方米，均价为3345元/平方米。2004年销售面积为12.35万平方米，均价为3492元/平方米，当年12月，和郑州一路上涨的房价相呼应，均价突破4000元/平方米大关，达到4057

20、元/平方米。2004年，郑州的写字楼主要活跃在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域；这一区域本来就是郑州市经济最活跃的区域，经三路和农业路的拓宽改造，更为该路段的楼宇品质和办公环境的提升提供了新的契机。另外一个相对集中的区域是郑东新区CBD起步区内，在政府政策指挥棒的指引下，04年郑东新区的CBD获得了较大的发展。商住楼项目供应出现井喷，价格逐年上涨，2004年年末均价突破4000元/平米大关，区域分布仍较为集中，郑东CBD发展突出。2005年2008年是郑州写字楼市场的发展期，这一时期纯写字楼开始大量出现。市场发展期（市场发展期（200520

21、05年年20082008年）年）4这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、蓝码地王大厦、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生，这些纯写字楼的特点为：区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。信息大厦顺驰第一国际绿地世纪峰会联合中心大厦蓝码地王大厦市场发展期写字楼典型代表市场发展期写字楼典型代表这一时期的写字楼项目集中

22、放量，造成供应激增，但销售势头依然强劲。在国际企业中心、信息大厦、注协大厦等写字楼热销之后，新项目不断出现，如南阳路上的清华商务、文化路上的永和国际、陇海路上的凯旋门、建设路上的绿城数码大厦以及位于黄河路上的天一大厦等。郑东新区CBD更是热闹非凡：联合中心、CBD世贸大厦、顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场。这一时期的写字楼项目供应激增，销售势头强劲，郑东新区CBD写字楼更是大量涌现。清华商务注协大厦国际企业中心CBD世贸大厦天一大厦永和国际绿城数码大厦凯旋门顺驰第一国际联合中心大厦市场发展期写字楼典型代表市场发展期写字楼典型代表随着2006年前后市场竞争压力增加，后续推出项目在产品配置

23、方面加大投入；2008年金融危机下，销售欠佳，2009年回暖。随着2006年前后集中放量造成的竞争压力增加，后续推出项目一直在产品配置方面加大投入。如2007年推售的鑫苑金融广场，601500平方米弹性商务空间，从创业基地到旗舰总部，开发商为企业量身打造多种办公组合。天然空调，扛鼎中原绿色商务领袖；预留企业私属卫生间、待客空间，企业按需分配，全面配给24小时办公需求；360度全方位商务设施规划，4层底商拟设置健身房、咖啡吧、员工餐厅、智能化会议厅等，办公生活面面俱到。5部名牌高速电梯，速度传输，预示企业非凡效率；多项电话接口，高速宽带满足企业高速发展的信息需求；自动化消防系统、闭路系统、停车智

24、能管理系统，全面保障安全与企业尊崇；更有充足车位，让企业人商务交往更从容体面。受金融危机影响，2008年的写字楼市场，销售欠佳，包括楷林大厦、盛润铂宫、王鼎国际、荣勋大厦等项目先后出现较大的资金压力，但随着市场形势的好转，从2009年初开始，写字楼市场销售率先回暖，多个项目的月度回款都在千万元以上。2009年以来，郑州市办公用房市场处于稳步增长时期，2011年更是由于受到限购政策影响，商业、写字楼项目销售更加火热。市场稳定期（市场稳定期（20092009年及以后）年及以后）52009年以来，办公用房市场逐渐火爆，供应量和销售量均有大幅提升。2010年办公用房供应量101.81万m2，达到历史最

25、高，是2009年的3.8倍。2011年受住宅限购影响，投资客把目光转向商业地产，商业、写字楼市场迎来春天，15月份办公用房市场出现供不应求的局面，总投放量33.46万m2，供求比为0.8 1。与此同时，郑州市办公用房成交价格延续了2009年的上涨趋势，2011年15月份成交均价突破万元大关，高达12464元/。目前郑州的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进；这一时期推出的项目以综合性、多功能、复合体形式的项目为主。郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进：第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以

26、客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。这一时期推出的项目以综合性、多功能、复合体形式的项目为主，临街楼规划为商业、写字楼和酒店，内部还以住宅或公寓为主。2011年随着外来品牌开发企业抢滩郑州，郑州市出现了大型的城市综合体项目，如中原万达广场，升龙国际中心等。

27、金水区是郑州写字楼的传统集中分布区域，发展成熟且目前仍保持较大的开发力度，郑东新区更是领航郑州写字楼的发展，规模、品质都是其它区域不可比拟，其它各区则较为落后。1 234567 8910111213141516 1718 1920 2122 2324252726282930313233343536373839金水区：金水区：1花园SOHO 2居易摩根中心 3科技财智名座 4郑州时代国际广场 5苏荷中心 6曼哈顿金融中心 7柠檬星座 8升龙环球广场郑东新区郑东新区:9建业总部港 10领秀国际中心 11中科金庭 12绿地中心千玺广场 13鑫荣原御风商务大厦 14美盛中心 15豫航中心 16天明国际

28、广场 17行署国际广场 18东方陆港 19绿地原盛国际 20绿地中央广场 21绿地之窗22永和宇宙星广场 23广地和顺中心 24升龙广场 25上上国际中心26红星蚂蚁SOHO 27商都世贸中心中原区：中原区：28西元国际广场 29万隆广场30万乘国际 31升龙金中环管城区：管城区：32兴达国贸 33正商国际广场二七区：二七区：34鼎盛时代 35升龙联合广场 36新田广场 其它城区：其它城区：37富田财富广场 38国家动漫产业基地 39索克9号注：注：为待售项目为在售项目金水区“四纵四横”的楼宇经济聚集带已显现雏形，此区域是目前郑州写字楼发展最为成熟区域，但目前可开发用地日渐稀缺。文化路花园路经

29、三路未来路东风路农业路黄河路金水路金水区“四纵四横”的楼宇经济聚集带已显现雏形。“四纵”即未来路、经三路、花园路和文化路，“四横”即东风路、农业路、黄河路与金水路。其中，农业路与花园路商务圈是郑州经济比较活跃的区域之一。其中，“四纵四横”围合区域是郑州写字楼发展最为成熟的区域，也是郑州最具商务氛围的区域，但目前可开发用地已极为稀缺，目前开发项目多为改造项目或分布于区域外围。郑州新区是郑州众多高档写字楼集中分布区域，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，且未来仍将保持巨大的发展潜力。CBD郑东新区云集了郑州众多高档写字楼、高尚社区、餐饮业、金融业等，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，联合

30、中心、中油新澳大厦、未来国际、金成东方国际、CBD世贸大厦等中高端写字楼以及新近开发项目千玺广场、领秀国际中心、建业总部港密集的分布，使这里的写字楼市场极为活跃，被誉为郑州新经济的“聚宝盆”。预计未来若干年内，郑州新区都将保持郑州写字楼市场最大规模开发力度的记录。中原区、二七区、管城区办公氛围缺乏，写字楼开发项目也较少，高新区、经济开发区开始出现少量写字楼项目。中原区二七区管城区其它老城区包括中原区、二七区、管城区都是传统的商业区和居住区，商务办公氛围并不浓厚，因此写字楼开发项目也较少，三个城区目前在售、待售项目数量合计才大约与金水区一区相当，仅为郑东新区的三分之一；随着郑州城市规模的不断扩大

31、，城市逐步向外围扩张，市中心以外的高新区、经济开发区也出现了少量写字楼项目。预计未来中原区、二七区、管城区写字楼开发仍将保持稳步发展状态，高新区、经济区开发会有一定程度的升温。高新区总结内容：总结内容：郑州写字楼的发展历程、郑州写字楼的区域分布；郑州写字楼各区域特征郑州写字楼的发展历程1997年以前市场萌芽期:以民房和单位公房为主，规模小、设备简陋、户型单一，分布区域集中1997年2000年市场探索期：出现了纯写字楼，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，各方面提升明显2000年2004年市场过渡期：这个时期是以“商住楼”这一特殊业态为主的过渡阶段2005年2008年市场发展期：这一时期纯写字

32、楼开始大量出现。2009年及以后市场稳定期：郑州市办公用房市场处于稳步增长时期郑州写字楼的区域分布l金水区：在售项目5个，待售项目3个l郑东新区：在售项目7个，待售项目12l其它区：在售项目6个，待售项目6个郑州写字楼各区域特征l金水区：写字楼市场最为成熟，目前开发力度仍然较大，但后备土地资源不足。l郑东新区：郑州众多高档写字楼集中分布区域，目前开发力度最大，未来仍有巨大潜力。l其它各区:中原区、二七区、管城区办公氛围缺乏，写字楼开发项目也较少，高新区、经济开发区开始出现少量写字楼项目。n郑州市房地产市场运行情况分析n郑州市写字楼市场情况分析n郑州市写字楼竞争项目分析n郑州市写字楼客户群体分析

33、u金水区典型项目分析u郑东新区典型项目分析u其它城区典型项目分析居易摩根中心效果图项目地址项目地址：金水区花园路与国基路交汇处东南角 物业类别：物业类别：写字楼、商业楼层状况：楼层状况：1栋27层的高层主力户型：主力户型：120280平米装修状况：装修状况：全装修建筑面积：建筑面积：34888平米标准层面积：标准层面积：1400平米开工时间：开工时间：2009-5-1开盘时间：开盘时间：2011-8-6竣工时间：竣工时间：2012-5-1入住时间：入住时间：2012-6月开发商：开发商：河南二十一世纪住宅建设有限公司物业管理：物业管理：CBRE世邦魏理仕停车位：停车位：地上、地下停车场工程进度

34、：工程进度：即将封顶（2011-08-18）销售均价：销售均价：12000元/平米居易摩根中心居易摩根中心居易摩根中心位于花园路与国基路交汇处，双地铁，5S甲级精装写字楼。居易摩根中心共1栋27层的高层，主力户型为120-280平米。6部上海三菱高速电梯，互动世界商务的脉搏，匹配地铁商务加速度；五星级酒店大堂装修标准，1000余平方米阔绰大堂，挑高9.4米；500余专属写字楼停车位，数千平方米商务广场；项目聘请世界一级物管顾问公司CBRE世邦魏理仕担任项目物管顾问。居易摩根中心花园路花园路国基路国基路居易摩根中心区位图居易摩根中心四层平面布局图科技财智名座科技财智名座实景图项目地址：金水区东风

35、路与信息学院路交叉口物业类别：写字楼、商铺装修状况：毛坯楼层状况：一栋28层高层，13层为商业，4层以上为商住两用户型区间：58166平米标准层面积：1000平米占地面积：10亩建筑面积：60000平米物业公司：河南万厦物业公司物业费：2.00元/平方米月开工时间：2009-3-1竣工时间：2010-12-1开盘时间：2009-5-23入住时间：2010-12-31开发商：郑州天明实业有限公司预售许可证：城中村改造，无证销售均价：销售均价：69006900元元/平米平米付款方式：一次性付款付款方式：一次性付款科技财智名座科技财智名座东风路文化路信息学院路科技财智名座区位图428层标准层平面图项

36、目信息：科技财智名座位于东风路文化路处南100米，项目总占地面积10亩，总建筑面积近6万平方米。面积区间：58166平米。科技财智名座项目为一栋28层高层，一至三层为商业，四层以上为商住两用。1000形象广场。全框架结构，环形车道。建材装修：全框架结构、酒店式大堂、德国蒂森克虏伯高速电梯、市政供电、供水。车位信息：地下停车位300个，地下车库墙体为抹灰科技财智名座4-284-28层层A-1A-1户型户型58.0058.004-284-28层层A-2A-2户型户型59.2459.244-284-28层层A-3A-3户型户型59.2159.214-284-28层层B B户型户型83.4683.46

37、4-284-28层层B B户型户型83.4683.46曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心效果图希尔顿酒店曼哈顿金融中心项目地址：金水区金水路与未来大道交叉口向东200米物业类别：写字楼含配套商业装修状况：公共部分精装修楼层状况：一栋26层高层，15层为商业裙楼，6层以上为五A甲级写字楼户型区间：1002000平米自由拆分组合标准层面积：2000平米占地面积：409500平米建筑面积：63000平米物业公司：河南升龙物业管理有限公司物业费：5.50元/平方米月开工时间：2009-12-1竣工时间：2011-5-31开盘时间：2010-11-21入住时间：2011-12-30开发商：河南升龙置业有限公司

38、（升龙集团下属）销售均价：销售均价：2200022000元元/平米平米曼哈顿金融中心金水路花园路未来路曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心区位图曼哈顿金融中心标准层平面图（整层约2000平米）曼哈顿金融中心位于金水路与未来大道交叉口东200米，是由升龙集团投资开发的写字楼项目，也是曼哈顿广场开发的最后一栋写字楼。曼哈顿广场项目总建筑面积80万平米，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。曼哈顿金融中心总建筑面积约63000平方米，主楼1-5层为商业裙楼，总面积约18000平方米；6-26层以上为五A甲级写字楼，整层面积约2000平方米，配置国际知名品牌的中央空调和8部高速

39、三菱电梯，外墙采用玻璃幕墙结合高档干挂花岗岩。曼哈顿金融中心大楼平面层能对多个空间进行合理的组合拆分，获得约100-2000平方米的任意办公组合。项目有300个停车位可充分满足办公泊车需要。升龙环球广场升龙环球广场效果图项目地址：金水区郑汴路与凤台南路交叉口物业类别：写字楼含配套商业装修状况：公共部分精装修楼层状况：两栋28层高层，分A座、B座户型区间：147.332054.96平米自由拆分组合标准层面积：2000平米占地面积：17748平米建筑面积：93000平米物业公司：河南升龙物业管理有限公司物业费：5.50元/平方米月，商业3元/平米月开工时间：2009-7-1竣工时间：2011-12

40、-31开盘时间：2011-5-8入住时间：2011-12-31开发商：河南捷宏置业有限公司（升龙集团下属）销售均价：销售均价：1200012000元元/平米平米升龙环球广场英协路凤台路玉凤路郑汴路未来路升龙环球广场项目背景：升龙环球广场隶属于升龙凤凰城，升龙凤凰城项目是升龙集团继曼哈顿广场、升龙国际中心和中原新城后开发的第四个大型城中村改造项目，项目地处商贸路以西、郑汴路以南、未来大道以东、陇海铁路以北。升龙凤凰城涵盖高尚住宅、主题商业、精品公寓、星级酒店及智能商务等多种物业类型。智能商务类型就是指升龙环球广场。建材装修：全挂花岗岩+全玻璃幕墙外立面，全部采用LOW-E中空镀膜隔音玻璃；10.

41、5米挑高豪华大堂；8部上海三菱高速电梯 停车位:地上停车位200个A A座标准层平面图座标准层平面图B B座标准层平面图座标准层平面图领秀国际中心项目地址：郑东新区商务外环路19号物业类别：写字楼、商业装修状况：公共部分精装修楼层状况：一栋30层高层，14层为商业裙楼，530层为办公楼户型区间：可自由隔断标准层面积：2100平米占地面积：5224平米建筑面积：78206平米物业公司：河南方圆物业管理有限公司物业费：6.00元/平方米月开工时间：2007-7-1竣工时间：2011-12-30开盘时间：2010-11-6入住时间：2011-12-31开发商：河南福晟置业有限公司（升龙集团下属）销售

42、均价：销售均价：3000030000元元/平米平米领秀国际中心效果图领秀国际中心商务内环路商务外环路九如路金水路农业东路黄河东路领秀国际中心项目介绍：项目介绍：领秀国际中心位于郑东新区CBD外环路与商务东二街交叉口，是由河南福晟置业有限公司开发的5A甲级写字楼项目。领秀国际中心地处郑东新区的核心地段，西邻意大利格拉姆，与会展宾馆相望。领秀国际中心总占地面积5224.6平方，总建筑面积78206平方。领秀国际中心为1栋30层的高层建筑，高120米。其中1-4层为商业裙房；530为办公楼。项目功能布局具体如下：一层：银行、保险、证券类办公营业大厅；二层：餐饮健身娱乐类，设置员工餐厅，咖啡厅，茶室，

43、乒乓球室等；三、四层：会议、培训大厅：2个大型多功能厅，中型、小型会议室6个；五至三十层：办公空间：可灵活隔断，每层专用交流休息空间，创造人性化，生态化的办公空间；其中十七层为避难层；地下三层为停车场，可停放车辆约215辆；屋顶：直升飞机停车坪。领秀国际中心采用国际先进设计理念，外立面采用高档石材结合玻璃幕墙，顶部采用钻石样式，极力构筑现代办公建筑风格。领秀国际中心区位图领秀国际中心区位图领袖国际中心标准层平面图（整层面积领袖国际中心标准层平面图（整层面积21002100）领秀国际中心建材装修：建材装修：外立面：外立面：采用高档石材结合玻璃幕墙；大堂：大堂：地面高档石材，墙面高档石材，吊顶:造

44、型吊顶；安保自动化系统：安保自动化系统：包括电视监控系统，门禁系统，巡更系统；消防：消防：消防自动化报警系统，按消防规范，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警。空调系统：空调系统：中央空调采用风机盘管加新风系统，地下一层、首层采用全空气系统；地下车库：地下车库：耐磨水泥地面，按车库建设标准做车位划线和交通指示，设有车库标识系统；电话系统：电话系统：办公区域按每8平方米设置两个信息点预留容量。停车位：停车位：地下三层为停车场，可停放车辆约215辆。绿地原盛国际绿地原盛国际效果图绿地原盛国际绿地原盛国际区位图绿地原盛国际区位图项目地址：郑东新区东风东路与金水东路交叉口东南角物业

45、类别：写字楼、商业装修状况：全装修楼层状况：共建设8栋商务楼，其中2栋地上17层、地下2层；4栋地上16层、地下1层；其余2栋地上16层、地下1层。户型区间：763000平米标准层面积：3000平米占地面积：160080平米建筑面积：300000平米物业公司：上海科瑞物业管理发展有限公司物业费：3.00元/平方米月开工时间：2008-12-1竣工时间：2010-10-1开盘时间：2010-6-12入住时间：2010-10-15开发商：河南老街坊置业有限公司（绿地集团下属）销售均价：销售均价：90009000元元/平米平米项目介绍：项目介绍：绿地原盛国际位于金水东路和东风东路交叉口，是上海绿地集

46、团在郑州倾力打造的商服项目。项目总体定位为集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目。绿地原盛国际项目总占地240亩，总建筑面积38万，建筑密度低于45%，绿地率超过40%，由中国500强企业上海绿地集团，联合加拿大泛太国际、上海大境建筑设计以及国际知名景观设计公司日本M.A.O.一级建筑士事务所等多家国际知名机构，共同筑造集“商业、办公、酒店”于一体的商务综合体。绿地原盛国际由8座写字楼（总建筑面积30万），1座2万国际星级酒店（由绿地集团与喜达屋（STARWOOD）联合打造国际星级酒店雅乐轩酒店），以及6万大型高端餐饮娱乐商业中心组成。其中写字楼部分分为纯商HOUSE、MONO商务坊

47、、5A智能办公楼三个层次，商务空间面积从76平米到3000平米，满足不同规模公司商务办公需要。建材装修：建材装修：外立面：外立面：采用高档石材结合玻璃幕墙；大堂：大堂：地面高档石材，墙面高档石材，吊顶:造型吊顶；安保自动化系统：安保自动化系统：包括电视监控系统，门禁系统，巡更系统；消防：消防：消防自动化报警系统，按消防规范，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警。车位信息：车位信息：地上200个绿地原盛国际绿地之窗CBD东风东路商鼎路107国道七里河南路绿地之窗项目地址：郑东新区东风东路与七里河南路交汇处物业类别：写字楼、商业装修状况：公共部分精装修楼层状况：分四期开发，一期

48、为一栋24层高层写字楼，二期为一栋36层高层写字楼，三四期未知户型区间：91260平米标准层面积：2000平米占地面积：551600平米建筑面积：480000平米物业公司：上海圣维仕物业管理有限公司郑州分公司物业费：8.50元/平方米月开工时间：2010-4-21竣工时间：2012-12-31开盘时间：2011-6-19入住时间：2013年开发商：河南绿地广场置业发展有限公司（绿地集团下属）销售均价：销售均价：2000020000元元/平米平米绿地之窗效果图绿地之窗区位图绿地之窗绿地之窗位于郑东新区东风东路与七里河南路交汇处，距高铁站仅50米，由河南绿地广场置业发展有限公司开发的，集甲级办公楼

49、、时尚办公、星级酒店、以及大型主题商业于一体的商务综合体。绿地之窗总用地5.16万平方米，总建筑面积48万平方米，是郑州综合交通枢纽中心首个配套工程。绿地之窗预计分四期开发，一期D4地块，为一栋24层准甲级写字楼，共264套房源。主力房型及面积：91-260平米。标准层每层共分十二间，还包括八部电梯和五星级配套的公共卫生间。绿地之窗二期为一栋36层的准甲级写字楼，共300套房源，最小面积130平米。绿地之窗一、二期已售罄。绿地之窗标准层平面图绿地之窗标准层平面图商都世贸中心商都世贸中心效果图郑汴路中州大道金水路商都世贸中心商都路项目地址：郑东新区中州大道与商都路交汇处东200米路北物业类别：写

50、字楼、商铺、酒店式公寓装修状况：毛坯楼层状况：有六栋高层组成，14层为商业，4层以上为写字楼户型区间：70180700平米标准层面积：700平米占地面积：10344平米建筑面积：200000平米物业公司：中州物业物业费：1.00元/平方米月开工时间：2008-3-1竣工时间：2009-12-1开盘时间：2008-6入住时间：2009-12开发商：郑州中南置业有限公司销售均价：销售均价：90009000元元/平米平米项目介绍：项目介绍：商都世贸中心位于中州大道与郑汴路交汇处，是郑州中南置业有限公司开发的写字楼项目。商都世贸中心总建筑面积18万平方米，由6栋高层组成，其中1-4层是约8万平米的商业

51、，目前居然之家已经进驻。8万平方米的纯商务写字楼，写字楼标准层面积区间从70-180-700平米，酒店式公寓从36-55平米至整层700平米，可自由分割组合。商都世贸中心首倡郑州“商办一体化”新型商务办公模式，楼下经营，楼上办公，楼下是产品的展示区及经营区，供客户浏览参观，楼上是接待、谈判、签约的办公区。商都世贸中心在功能设计上，配有大型的商务会所，包括餐饮中心、运动中心、休闲中心、会务中心和秘书中心。建材装修：建材装修：全框架结构，大跨度梁设计，标准层高是3.15米，18部通力电梯群。停车位：停车位：地下停车位800个。商都世贸中心万乘国际项目地址：中原建设路与百花路交叉口东北角物业类别：写

52、字楼、商业装修状况：公共部分精装修楼层状况：一栋25层高层，其中，13层为商业，425层为写字楼办公区户型区间：70200平米标准层面积：1100平米占地面积：4126平米建筑面积：37108平米物业公司：郑州市德丰园物业管理有限公司物业费：写字楼1.70元/平方米月，商业3.0元/平米月开工时间：2010-7-10竣工时间：2012-3-10开盘时间：2011-4-30入住时间：2012-5-31开发商：郑州市德丰园实业有限公司销售均价：销售均价：90009000元元/平米平米万乘国际效果图万乘国际建设西路建设东路棉纺西路万乘国际项目介绍项目介绍：万乘国际，又叫万乘时代广场，是由郑州市德丰园

53、实业有限公司在西区开发的商业地产项目。万乘国际为一栋25层的写字楼，其中，1-3层为商业，建筑面积4925平米；4-25层为写字楼办公区，建筑面积24787平米。写字楼面积区间为70-200平米。建材装修：建材装修：框剪结构停车位：停车位：地下停车位204个万乘国际区位图升龙金中环项目地址：中原区陇海路与桐柏路交汇处物业类别：写字楼、商业装修状况：公共部分精装修楼层状况：两栋36层超高层建筑组成、138米双塔建筑，5层商业，2层避难层，29层写字楼。标准层面积：1490平米占地面积：34538平米建筑面积：352793平米物业公司：郑州升龙物业管理有限公司物业费：暂不确定开工时间：2011-4

54、-1竣工时间：2013-8-30开盘时间：2011-5入住时间：2013年年底开发商：郑州元龙房地产开发有限公司（升龙集团下属）销售均价：销售均价：89008900元元/平米平米升龙金中环效果图升龙金中环秦岭路陇海西路桐柏路升龙金中环升龙金中环区位图升龙金中环区位图升龙金中环标准层平面图（整层面积升龙金中环标准层平面图（整层面积14901490平米）平米）项目介绍：项目介绍：升龙金中环是由升龙集团投资，元龙地产开发的5A甲级地标写字楼。升龙金中环地处位于郑州市陇海路与桐柏路交汇处。升龙金中环由两栋36层超高层建筑组成，5A甲级标准规划、138米双塔建筑，是郑州市中原区的地标性建筑，也是企业发展

55、的商务“头等舱”；目前公开的是中原新城中原新天地5#楼，大厦整体设计风格稳重，现代感强，从各个角度都能感受到最佳的景观体验。浅蓝色LOW-E纯中空玻璃幕墙外立面，7部上海智能高速电梯，星级酒店式配套，分层设置的新风系统为您打造全新健康的办公环境。智能化的安防与服务系统，斥巨资打造的酒店式大堂，10.5米挑高大堂，外部拥享5000商务地铁广场，更为写字楼匹配了28万的繁华商业配套，大商已经强势入住，有1100余停车位，规划地铁5号线出站口，多家集团已经意向入驻。建材装修：建材装修：外立面：外立面：浅蓝色玻璃幕墙智能化配置：智能化配置：可视对讲、门禁、智能刷卡、安防系统；智能化配置：可视对讲、门禁

56、、智能刷卡、安防系统 停车位：停车位：地下停车位1100个。升龙金中环升龙联合广场升龙联合广场项目地址：二七区大学路与淮河路交叉口向南200米物业类别：写字楼、商业装修状况：公共部分精装修楼层状况：一栋29层高层写字楼户型区间：531273.31平米标准层面积：1273.31平米占地面积：253080平米建筑面积：31807平米物业公司：河南升龙物业管理有限公司物业费：1.25元/平方米月开工时间：2010-2-1竣工时间：2011-5-1开盘时间：2011-4-23入住时间：2011-10开发商：郑州尚锦地产（升龙集团下属）销售均价：销售均价：70007000元元/平米平米升龙联合广场陇海中

57、路航海中路大学路淮河路升龙联合广场升龙联合广场标准层平面图（标注层面积为升龙联合广场标准层平面图（标注层面积为1273.311273.31）升龙联合广场区位图项目介绍：项目介绍：升龙联合广场隶属于升龙国际中心，升龙国际中心位于淮河路以南，政通路以北，是升龙集团继成功开发曼哈顿广场后，在郑州市中心开发的第二个大型城市综合体项目，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态。升龙联合广场是升龙国际中心的智能商务类型。首创酒店式商服平台，酒店式商务办公环境，精装奢华门庭，5部锋速电梯，全智能化覆盖。产权上也区别去传统的40年产权制，至今有70年产权确保您企业长期发展的永续空间。升龙联合广场扼

58、守大学路交通门户，地铁1、5、6号线贯穿全市，大学路、航海路、BRT快速公交，全方位立体交通，畅达全城。升龙联合广场为1栋29层高层，面积区间：531273.31平米。建材装修：建材装修：花岗岩+全玻璃幕墙外立面 5部上海三菱高速电梯5.75米挑高豪华大堂 停车位：停车位：地下停车位700个升龙联合广场兴达国贸兴达国贸效果图项目地址：管城区紫荆山路与东西大街交汇处向北50米物业类别：写字楼、商业装修状况：公共部分精装修楼层状况：一栋29层高层写字楼户型区间：2003300平米标准层面积：3300平米占地面积：18461平米建筑面积：120000平米物业公司：北京国基伟业管理有限公司郑州分公司物

59、业费：4.90元/平方米月开工时间：2010-3-1竣工时间：2012-12-1开盘时间：2011-3-26入住时间：2012年底开发商：郑州日月潭房地产开发有限公司销售均价：销售均价：1100011000元元/平米平米兴达国贸西大街东大街紫荆山路兴达国贸兴达国贸标准层平面图（整层面积为兴达国贸标准层平面图（整层面积为33003300）兴达国贸项目介绍：项目介绍：兴达国贸坐落于紫荆山路与东西大街交汇处，是一栋29层的高层写字楼。兴达国贸总建筑面积12万，700全城奢华、超大、石材装修商务大堂，石材+高档墙砖+大理石电梯门套装饰的电梯间，中央空调+高档地砖+高档墙砖+石膏板艺术吊顶彰显企业尊贵商

60、务的公共区域，卫生间采用防滑地砖+釉面瓷砖+品牌卫浴+金属铝板吊顶+进口干手器。兴达国贸最小面积为200平米，单层面积为3300平米，根据企业所需面积，整层内部可进行灵活组合。兴达国贸地下三层停车位，配上智能化停车场管理系统，商务停车更方便。建材装修：建材装修：高档石材+LOW-E玻璃+纯铝扣板；外墙外保温 停车位：停车位：地上停车+地下3层，比例为1:1。n郑州市房地产市场运行情况分析n郑州市写字楼市场情况分析n郑州市写字楼竞争项目分析n郑州市写字楼客户群体分析u客户购买需求分析u客户购买渠道分析u客户基础背景分析u客户特征总结购买面积需求 购买区域需求60以下601001002002003

61、003004004005005001000100020002000以上购买面积需求：（平方米）购买面积需求：（平方米）二七区管城区金水区惠济区郑东新区经济开发区高新技术开发区经三路农业路中原区购买区域需求购买区域需求需求面积60300平方米的成长型公司占主流；目前大部分客户对金水区和郑东新区认可度高。购买楼层选择 写字楼气质喜好15F610F1115F1620F2125F2630F31以上购买楼层选择购买楼层选择选择中低区为主，注重性价比选择中低区为主，注重性价比客户喜欢的写字楼气质大气尊贵型占34%，其次是现代简约型。写字楼气质喜好写字楼气质喜好VIP俱乐部餐饮书吧咖啡吧游泳池瑜伽会所美容院

62、桌球室健身中心商务中心商场、超市银行价格配套设施需求客户对配套设施需求前五位的是：银行、商场、商务中心、餐饮、健身中心配套设施需求配套设施需求项目本体条件需求硬件设施 平面布局 公共洗手间 停车位 物业管理 管理费面积划分 外立面景观大堂电梯层高实用率项目本体条件需求项目本体条件需求客户最关注的项目本体条件:电梯、停车位、硬件设施、物业管理、大堂。项目外部条件需求开发商品牌园林景观商务氛围周边配套、环境交通配套物业管理公司品牌昭示性建筑形象项目外部条件需求项目外部条件需求客户最关注的项目外部条件：商务氛围、周边环境、交通配套、建筑形象、物业管理公司品牌常看的报纸 常看的房产网站 客户购买渠道大

63、河报的阅读人群量最大，占到50%有60%左右的客户会到房地产网站查询项目信息客户购买写字楼主要通过朋友介绍、报纸、户外广告等渠道获取信息。现有办公面积 公司现有办公人数客户以中小企业为主，现在办公面积100300平方米的企业占多数。公司现有办公人数1049人居多。公司所在区域 公司现有物业情况公司所在区域：公司所在区域：在金水区和二七区为主，郑东新区目前商务氛围尚未形成，老城区写字楼配套较低。客户特征及其关注点客户特征关注点外地企业办事处及分支机构l资金雄厚，对租金不敏感l只租不买l要求形象l对郑州写字楼现状不满意l形象高档l市中心繁华地段、交通便利l配套完善成长型及高知服务型中小企业l规模不大，对办公面积要求不高l有一定实力l对使用成本和租金较敏感l对改善环境较急迫l高性价比l形象贴近写字楼、商务配套齐全l户型空间可变、能自由组合l可24小时办公草创型企业l处在发展阶段，实力不强l对租金和物业管理费很敏感l可换可不换，不急迫l总价l实用率高l办公和居住一体投资客郑州辖区内中小企业主、政府官员大型企业的高管地段/总价/升值潜力/区域发展前景和规划/易于出租/租金回报/按揭方式/产权年限