金华市房地产市场调研报告

《金华市房地产市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金华市房地产市场调研报告（53页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、金华市房地产市场调研报告,第一部分 宏观背景篇 第二部分 市场分析篇 第三部分 地块状况,报告框架,第一部分 宏观背景篇,金华概况 经济环境 城市规划,宏观背景 金华概况,金华市为省辖地级城市，以境内金华山得名。金华市东西直线距离为151千米南北直线距离为129千米，城市面积为10918平方千米。下辖“二区三县四市”，分别为婺城区、金东区、义乌市、永康市、东阳市、兰溪市、武义县、浦江县及磐安县 金华市位于浙江省中部，东衔沪甬温三个港口城市，西临浙江西部及闽赣皖三省，地理位置优越。,金华市,区域位置,人文底蕴,金华市历史悠久，人文气息浓厚，自然风光优美，是一个宜居城市。正因为其人文及自然因素，金

2、华市被评为中国最佳居住城市之一。,对内交通,金华市区交通网络完善趋于完善，城市规划区内与规划区外交通便捷性加强，带动了城市规划区外房地产市场的快速发展。,交通设施,对外交通,金华交通便利,历来就有“四省省衢”之称，作为浙中交通枢纽，境内浙赣横穿东西 ，金温、金千铁路纵贯南北 ，330国道、03省道、45省道在城区交汇，地理位置的重要性使金华成为东部与江西等中西部重要连接点，起到承东接西作用。,人口状况,金华市人口增长缓慢，而金华市区人口增长更低，甚至出现负增长，主 要是因为金华市区经济发展对外部吸引力不大，外来人口少。 金华市人口只占整个浙江省的10.01%，比重较低；而金华市区人口只占金华市

3、的18.9%，低于义乌市人口。 婺城区及金东区作为金华中心区域，人口数量有限，低于义乌、永康、东阳等县市，对金华市区房地产市场发展带来了障碍。,金华市GDP总值发展较快，增幅保持在10%以上，表明金华市经济发展迅速。但05年后整体增长速度放慢。 人均GDP值增长曲线与全市GDP发展类似，到06年底，人均GDP达到了26974元。但05年以后，人均GDP增速放慢 金华经济平稳增长，为当地房地产市场业健康发展提供了良好的经济环境，购买能力得到增强。,宏观背景 经济环境,GDP总值及人均GDP,人均可支配收入发展,人均可支配收入逐年上升，人民生活水平得到提高，潜在消费能力得到增强，对房地产市场而言将

4、是有利因素。 人均可支配收入发展看，发展速度起伏不断，0204年呈持续增速趋势，而05年有一定幅度下降，到06年又有较大幅度的上升。从发展看，基本保持较快的发展速度。,三产结构发展,第一产业比重逐年减小，第三产业增加值增速明显高于第二产业，第二产业增加值对金华经济发展影响缩小，三大产业比重表明金华整体的城市化发展速度较慢。 第一产业在GDP的比重逐年下降，但其06年仍达到了5.5%，第一产业所占比重过大影响到金华经济的快速发展；第二产业所占比重在05年有较大的下降，而后逐步缓慢上升；第三产业所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升，但由于第一产业所占比重太大，且二产发展缓慢，表明金华工业经济发展

5、较慢，影响到金华整体经济的发展速度。,金华市与周边主要城市比较,通过比较,可看出金华市在浙江全省而言,城市化水平较低,就全省而言,处于中等偏下水平,但从其人均GDP值及人均可支配收入看,其城市化速度发展潜力较大,消费潜力较大.,市区与周边主要县市比较,义乌市整体经济发展最快，其不管GDP生产总值、人均GDP生产总值还是人均可支配收入均是最高的。 金华市区虽然GDP总值比永康市高，但由于人口因素，其人均GDP值最低，而且从金华市全市人均GDP值看，市区低于全市水平，表明市区经济发展在全市经济中仍处于一个偏低水平。,宏观背景 规划发展,金华城市发展以南北为主对本项目十分利好，对于城北以浙师大、体育

6、会展中心为特色的综合区发展方向以及周边地块和交通规划对本项目有很大的提升作用,第二部分 市场分析篇,一级市场分析 二级市场分析,市场分析 一级市场,土地供应,06年金华市区土地出让相比05年有所增加。从市区各区域土地出让看，城市规划区内土地出让有所减少，而城市规划区外土地出让有大幅度增加，金华市区外括速度比较快。从土地性质看，商业土地出让基本维持原状，而住宅类土地出让增加，其中以容积率1.0以上的地块增加最多。,（容积率1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率1.0以上土地主要是以公寓产品为主）,土地开发,06年金华市土地开发以城市规划区外发展最快，而城市规划区内土地开发 速度相对放慢。从

7、住宅用地看，由于容积率1.0以下供应量小，该类土地基 本开发完毕。,（容积率1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率1.0以上土地主要是以公寓产品为主）,土地市场判断,金华市区城市外扩速度提高，城市规划区外的土地供应和开发量体都大幅度增加。,金华市区土地供应主要是以公寓类产品用地为主，其次是商业类用地，别墅产品 用地近两年几乎无供应量体入市，市场中别墅用地较稀缺。,金华市区近两年未开发土地量达到58.99万，其中公寓产品用地达到了45.11万 ，占到未开发土地量的76.5%，其余未开发土地主要是商业用地，可见金华市 区房地产市场中未来公寓产品竞争将会异常激烈，而别墅产品由于量体有限，将 是

8、市场受欢迎产品。,市场分析 二级市场宏观面,固产及房产投资额及变化曲线,固产及房产投资额及变化曲线,固产投资与房产投资,金华市固定资产投资在04、05年达到高峰，但其发展速度最快出现在03年。 金华市房地产投资在04、05年达到最大，而后有所降低，从其发展速度看01年的增幅最大，在02-04年整体增幅保持较稳定。 05年后，金华市的固定资产投资及房地产开发投资速度逐步放慢。,从金华市的商品房的施工面积可以看出，在02-04年之间是金华市房地产发展最快的期间。 金华市区在06年达到了商品房销售最大，有力的去化了市场中的产品量。 03-04年金华市区商品房的销售量体位于近5年的前两位，说明了在03

9、-04年 之间金华市区市场供求都比较活跃。,供应与需求,空置面积,由于在03-04年，市场活跃，所以金华市区空置面积在04年达到最低，而后随着市场的 发展缓慢，土地的大量供应，05年金华市区空置面积大幅度上升，金华市区商品房存量 较大，市场压力较大。 与周边县市比较看，金华市区空置面积较高，近两年空置面积只比武义县少，但远远 高于义乌市和永康市，表明金华市区房地产市场发展相比义乌、永康两市有所落后。,市场分析 二级市场微观面,根据金华市区房地产市场的发展情况，可以将金华市区划分为三大板块：江北板块；江南板块；金东板块、仙源风景区板块、城北板块。,江北板块：主要是指金华江、义乌江以北区域,往北到

10、环城北路，东到二环路 江南板块：主要是指金华江以北，武义江以西等区域 金东板块：主要是指金东新城区及金东经济开发区区域范围 仙源风景区板块：主要是指仙源风景区范围， 城北板块：主要是指环城北路外围区域，北到浙江师范大学,江北板块,江南板块,金东板块,仙源风景区板块,金华江,义乌江,武义江,城北板块,板块划分,江北板块 (3200),金东板块 (3400),江南板块 (3500),仙源风景区板块,城北板块 (2500),江北板块,板块介绍 江北板块包括了金华市老城区范围及其延伸区域，该板块是金华市发展最早同时 也是发展最成熟的二大板块之一。该板块主要依托老城区的商业、生活、交通等条件 配套而发展

11、，加上金华江的优势，使得该区域市场发展较快，客户接受度也较高。,产品形态 本板块产品主要以公寓产品形式出现，基本为多层和高层产品，另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内无纯别墅楼盘，多为混合性小区。,主力面积 由于受区域市场价格的影响，板块内公寓产品的面积主要以中大面积段产品为主 小面积段产品相对较少，产品面积主要130-140为主。对于联排以360 左右为主，叠加排屋而言以200-260 为主，独栋别墅面积在400 以上。,价格水平 本板块是金华市发展最早也是最成熟的板块之一，加上其生活、商业配套齐全，所以板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平达到3200左右，而板块内公

12、寓产品的最高价格达到了7000元/ 。另外板块内的叠加及联排产品价格在3500-4500元/ 。而独栋产品价格最高，在7000-8000元/ 左右。,板块总结,销售状况 板块内产品中，公寓产品整体的去化速度相对别墅产品而言去化较快。但从板块争议看，去化速度一般。这主要和金华整体市场有关，由于市场在03-04年左右发展很快，使得市场饱和度较高，所以使得产品的去化速度逐步放慢。别墅由于市区客源的有限，必须对外区域产生吸引，所以整体去化也很慢。,客源状况 板块内公寓产品的客源主要是金华市区的工薪阶层为主，一些高档公寓产品的客源主要是金华市区的公务员、事业单位人员等，另外还有部分武义，衢州的客户。对于

13、别墅产品的客源中，叠加及联排产品中金华市区客户较多，另外还有部分义乌和永康，而独栋别墅产品则义乌、永康等地客户居多，还有部分金华当地的老板。,重点个案,时代花园（怡和雅苑）,开发商：浙江金华时代置业有限公司 地理位置：金华市八一街、中山路， 产品形态:高层 建筑面积：150000 开盘时间：怡和雅苑：2006年3月 交房时间：2007-12 面积范围：115-214 公寓均价：景观房：7000元/ 非景观房：5000元/ 销售率：47%,该个案由于其面江而建，地理位置是金华市区独有的，加上其位于金华市老城区中心位置，周边存在着大卖场、购物中心、公园等，而且其交通便利，所以个案是金华市高档公寓产

14、品的典型代表。,江南板块,板块介绍 江南板块与江北板块一样，是金华市发展最成熟的板块之一，同时现在也是金华市 楼盘相对集中的板块。该板块主要是依托金华新城区发展而成，是金华市新城区中心范 围。板块内房地产发展水平基本是金华市现在发展最高的区域。,板块总结,产品形态 本板块产品与江北半卡相似，主要以公寓产品为主，基本为多层和高层产品，另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内仅有一个纯别墅楼盘,主力面积 该板块后于江北板块的发展，是随着金华市江南新城区的发展而形成的，板块内产品面积控制相对江北板块较小，公寓产品主要集中在110-120；板块内独栋别墅产品为380-430 。,价格水平 本

15、板块是金华市发展最成熟的板块之一，其生活、商业配套齐全，板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平达到3500左右，另外板块内的叠加及联排产品价格在3500-4500元/ 。而独栋产品价格最高，在10000元/ 左右。,销售状况 板块内产品的整体销售速度是金华市区各板块中销售速度最快的一个板块，其产品在市场中的接受程度很高，这是因为板块位于金华新城市中心，商业、交通、生活等各方面配套齐全，加上产品性价比高。板块内公寓及别墅产品的速度均较快。,客源状况 该板块是随着新的城市中心形成而形成的，板块内产品的性价比高。其公寓产品客源主要是金华市区的首次购房的年轻人和二次置业这，以公务员、私营业主等

16、为主，同时，板块内投资客相比其他板块而言较多。别墅产品主要是以金华市的私营业主为主，包括义乌、永康等地的客户。,重点个案,保集半岛,开发商：浙江保集房地产开发有限公司 地理位置：金华市八一南街1566号 产品形态: 小高层 建筑面积：200000 开盘时间：2002年 交房时间：已交 面积范围：120-130 公寓均价：3600元/ 销售率：92%,该个案位于金华市南北向交通主干道八一街上，交通便利，而且周边的配套相对齐全。该楼盘产品的性价比高，加上整个项目规划设计合理，充分利用水资源，使得项目景观设计吸引力大。该项目在金华市场中口碑效应较强。,新世纪美墅园,开发商：浙江保集房地产开发有限公司

17、 地理位置：金华市李渔路、义乌街 产品形态: 独栋 建筑面积：18000 开盘时间：2006.7 交房时间：已交 面积范围：381-438 总 价：400万/套-500万/套 销售率：89%,该个案是金华市区仅有的几个纯别墅楼盘之一，也是江南板块唯一的纯别墅楼盘。由于个案位于市区，靠近市中心，配套设施完善，加上项目靠近武义江，地理位置较好。另外由于整个金华市区独栋别墅产品较少，市场的稀缺性大，所以产品在市场中受欢迎。,金东板块,板块介绍 金东板块是金华市新崛起的一个板块，也是金华市现在发展较快的一个板块。该板块主要是依托金东新城区及金东经济开发区而形成。随着经济开发区的发展，板块人口增加，经济

18、已逐步发展，所以板块内的房地产市场也随之发展起来。,板块总结,产品形态 板块内产品形态多样 ，多层、小高层、高层、叠加及联体别墅都存在。各楼盘基本都是混合性小区。板块内无纯别墅楼盘。,主力面积 该板块是新崛起板块，其产品面积段变化较大。公寓产品中有中小面积产品，也有大面积段产品，中小面积段产品集中在65-110 ，大面积段产品集中120-150 ；叠加及联排别墅产品则集中在200-215 。,价格水平 本板块 是金华市区各板块中发展速度最快的板块，随着金东经济开发区的发展，区域市场已形成，市场需求存在。而且板块各中生活等配套逐步完善，加上区域整体规划合理，所以板块的整体价格水平较高，公寓产品价

19、格达到3400元/左右，叠加及联体别墅产品价格在4000元/ 。,销售状况 由于发展时间的限制，加上市场竞争激烈。板块内产品的整体去化速度一般，比江南板块产品的去化速度慢。,客源状况 该板块是新崛起的，所以板块内客源主要是经济开发区内的公务员等事业单位人员，还有部分义乌等地客户，同时随着企业的入住，板块内工薪阶层也是板块内的主要客源。另外，还有一部分金华市的私营老板及个体经营者。,重点个案,三江国际花园,开发商：金华科信房地产开发有限公司 地理位置：金东区李渔大桥东 产品形态: 联体、小高层、高层 建筑面积：200000 开盘时间：2007.1 交房时间：2009初 面积范围：联排：183-2

20、00 小高层：68-105 多层：225-269 均 价：小高层：3670 联排：6000 多层：3650 销售率：37%,该个案位于武义江东，天然的水景观是其优势所在，另外个案整个小区的规划合理，产品设计合理，加上低密度，使得其整个产品性价比高。由于区域中低端市场竞争激烈，影响到了该个案的整体去化速度。,城北板块,板块介绍 该板块位于金华市环城路以外。离市区较远，靠近浙江师范大学。板块发展时间较短，在金华市场中地位相对不高。板块优势在于其离金华市北部风景区较近，而且对外的高速公路就在其板块内，交通相对便利。,板块总结,产品形态 板块内存在多钟形态的产品，包括多层、高层、叠加、联体及独栋别墅产

21、品。整体而言，板块内公寓产品在数量居多。板块内存在一个联体、叠加别墅社区。,主力面积 板块内产品面积变化较大，公寓产品中，多种面积段存在，中小面积段主要集中在90-110 ，大面积段产品集中在120-170 ；叠加别墅在260 左右，联体别墅在300-340 左右，独栋别墅在460 左右。,价格水平 由于区域位置、配套的限制，板块内的公寓产品的价格并不高，价格水平在2500元/ 左右，别墅产品中叠加在3600元/ 左右，联体在4500元/ ，而独栋在7500元/ 左右。,销售状况 板块内产品的整体销售速度相比其他各板块而言较慢，这主要是因为该板块距离市区相对较远，周边配套不完善，对于公寓产品而

22、言是一个巨大抗性所在。从板块内各产品的去化看，别墅产品的去化快与公寓产品。,客源状况 公寓产品主要是当地工薪阶层及老师等消化，对于别墅产品中，叠加及联体别墅主要是医生、老师、公务员等阶层去化，独栋基本为私营业主等阶层去化。,重点个案,开发商：金华市银厦房地产有限公司 地理位置：市区北二环路以北，玉壶街以东，冰壶街以南 产品形态: 多层、高层、叠加、联体、独栋 建筑面积：90000 开盘时间：2006.12 交房时间：2008.6 面积范围：独栋：466 双拼：342 联排：300叠加：260多层：106-125 均 价：独栋7500元/ 联排4500元/ 叠加3600元/ 多层2200元/ 销

23、售率：89%,该个案位于二环路以外，东西两边为城市生态花园，地处公园中心，是元宝型的丘陵地带 ，所以其景观设计在金华市区而言具有特色，加上项目离金华对外的交通枢纽的附近，交通便利性较强。对于别墅产品而言具有较大的竞争力。,银厦翠竹庭院,仙源风景区板块,板块介绍 该板块位于江南板块南面，是依靠仙源风景区发展起来的板块。现在板块内楼盘数量不多，仅有一个项目，为别墅产品。该板块由于位于金华市城南风景区范围，是未来金华市别墅产品的主要区域。同时该板块的别墅产品对于金华市风景区的开发带有参考意义。,重点个案,开发商：浙江三胜置业有限公司 地理位置：金华市南安地镇 产品形态: 双拼、独栋 建筑面积：124

24、000 开盘时间：2006.11 交房时间：2008.6 面积范围：320-420 总 价：160-350万/套 销售率：82%,该个案位于金华市南仙源风景区内，项目前面是天然的水景资源及山色资源，这是该个案的最大优势，作为别墅项目，其景观及环境得到了最大的发挥，加上该项目受到政府的大力支持，所以其在市场中取得了不俗的成绩。,仙源欧境,市场总结,金华市场中公寓类产品市场价格较低，在别墅类产品中，叠加及联排别墅产品在市场中的价格不高，仅稍比公寓类产品高，只有独栋别墅有较高的价位。,金华市的公寓市场发展较早，在2003年左右其发展最快，随后由于市场中公寓产品逐步饱和，对公寓需求降低，市场去化速度下

25、降。,别墅市场发展较晚，市场中纯别墅项目较少，市场正处于兴起阶段。另外，由于区域认识的不同，叠加及联排别墅在金华市场中不作为别墅产品。,第三部分 地块状况篇,地块状况 区域规划,总体规划：“一片绿心，两大区块”,绿心,西片区,东片区,地块状况 区域规划,“一片绿心”：规划为金华山游乐园为基础,“西片区”：发展为中高档住宅、农民安置、休闲购物、特色餐饮等功能,“东片区”：发展为景观度假基地、星级酒店、旅游接待中心、休闲娱乐、商业购 物、高档住宅、度假住宅等功能,地块状况 地块位置,1,2,地块所在位置,金 罗 路,金兰北线,迎宾路,环景路,东：迎宾大道 南：民宅、农地、浙江师范大学 西：小路、民

26、宅、罗店十四中 北：民宅、双龙风景区,地块四至,地块所在位置距离市中心仅5分钟左右车程，交通便利，随着规划道路的确定 ，地块与周边城市的距离将会进一步缩近，对于周边城市的客户具有吸引力。,周边交通,东：迎宾大道，直达市中心 南：规划有金兰北线，连接金华市、兰溪市及义乌等 西：规划有金罗线，连接金华市中心 北：环景路，将来规划往东延伸，连接“金三角”及义乌,整个地块面积为2000亩左右，地块包括了整个区域的西片区一部分及绿心中心部位 根据政府规划的先后，将整个地块分为两大部分： 号区块面积大约为1000亩，其规划现已审批通过，整个地块是作为别墅用地（基本为联体、双拼）该区块预计将会在今年下半年推

27、出市场 号区块面积大约为1000亩，地块用地性质及用途尚未规划，仍在讨论中。基本参考意见主要有：利用其中100亩用地打造豪宅区；建造大型风景区酒店，酒店以联别产品为主，主要是作为度假性质；度假配套设施包括高尔夫练习球场、网球场、水上娱乐等配套。该区块规划要求不能破坏山体。 以上信息主要是通过双龙风景区管理委员会及金华市建设局等单位了解得知。,地块状况 地块规划,地块状况 地块面貌,号区块,地块状况 地块面貌,号区块,地块状况 SWOT分析,优势,机会,劣势,威胁,项目地理位置优越； 紧靠双龙、黄大仙风景区； 地块交通便利、出行方便； 周边学府氛围浓厚； 项目内物业提升档次； 地块面积大，有利于整体规划；,周边配套不完善； 项目周边农田、民房较多，影响档次的提高； 地块呈不规则状，对规划也是考验；,市场竞争小； 区域的整体发展和升值空大； 当地的高档物业需求未被满足；,当地政策的不确定性给项目带来一定的风险； 地块周边乡镇人口不能支撑起强有力的购买力，项目的成功必须依托从其他区域购房人口的导入；,当地政府开发力度大，为地块后期开发提供了有利的条件；地块具有有山有水的自然景观，符合高档物业产品的先天性条件。,