某高层住宅小区前期物业管理投标文件

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.某高层住住宅小区区前期物物业管理理投标书投标单位：XX物物业管理理有限责责任公司司法人代表： 投标日期： 年年 月月 日日XXX项项目前期期物业管管理投标文件（一一）XX物业公公司情况况说明XX物业管管理有限限责任公公司 年 月月 日投标函函XX置业发发展有限限责任公公司：1、我方已已仔细研研究了你你单位招招标文件件中的全全部内容容，愿以以人民币币万元的前前期物业业管理费费的总价价格（附附项目收收费标准准报价表表）报价价，遵照照招标文文件的要要求承担担相关责

2、责任。2、如果贵贵方接受受我方的的投标，我我方将保保证前期期物业管管理服务务合同的的所有约约定进行行物业管管理。3、如果贵贵方接受受我方的的投标，我我方将保保证按照照贵方认认可的条条件，以以招标文文件内要要求的金金额作为为保证金金，并同同意贵方方不负担担我们的的任何投投标费用用。4、在正式式合同签签订之前前，本投投标书连连同贵方方的招标标文件和和中标通通知书及及其它文文件、附附件将构构成我们们双方之之间共同同遵守的的文件，并并随时接接受中标标。5、若我方方中标，我我方将保保证在收收到贵方方的中标标通知书书后，按按规定的的期限及及时派代代表前去去签订合合同。投标单位（盖盖章）：XX物物业管理理有

3、限责责任公司司法定代表人人（盖章章）：电话：日期： 年年 月月 日日XX物业管管理有限限责任公公司组织织架构图图总经理服务中心保保安部综综合管理理部接办财档社社多质中中便待公务案区区种量介介民受人收管文文经管服服服理事费理化化营理务务务纠车治消正辆安防违管服服章理务务卫绿房工生化屋程保养管维洁护理修XXX项目目前期物物业管理理投标文件（二二）物业管理服服务理念念和目标标XX物业管管理有限限责任公公司二00五年年十二月月二十七七日一、小区基基本情况况本项目位于于本项目规划划设计的的物业类类型为：高层住住宅。 本项目总用用地面积积 平方方米。本项目总建建筑面积积 平方方米，其其中住宅宅建筑面面积

4、平方米米，商业业用房建建筑面积积 平方方米。 本项目共计计建筑物物 幢，建建筑结构构为框架架。 XXX项项目小区区出入口口共计四四处；分分设在南南门、东东门、北北门、西西门。本项目规划划地上建建设机动动车停车车位 个个，地下下停车场场 平平方米，按按照规划划建造了了非机动动车停车车场 平方米米。二、物业管管理总体体服务理理念从XXX项项目的规规划方案案和开发发商前期期工作的的敬业精精神和社社会责任任心来看看，XXXX项目目的建设设将为今今后的物物业管理理服务提提供良好好的硬件件条件，经经过对周周边市场场的调查查，未来来的居住住群众中中，以富富裕起来来的公务务员人群群为主流流，他们们处于社社会中

5、间间偏上的的阶层，有有着共同同的心愿愿，都十十分向往往舒适、方方便、美美好的生生活。针针对XXXX项目目建设以以人为本本，强调调居住环环境与大大自然的的和谐美美和我们们预测的的未来居居住群体体的特点点，综合合物业管管理服务务的各个个要素。我我们将为为广大业业主提供供阳光般般灿烂、周周全的服服务，真真情营造造绿色家家园，着着力打造造高品位位、高格格调的社社区文化化。1、提供阳阳光般灿灿烂、周周全的服服务现代家的功功能不仅仅仅是简简单住的的概念，而而更应是是心灵寄寄托的寓寓所。我我们充分理解业主主们的需需求，在在管理服服务中将将突破传传统意义义上的物物业管理理，始终终坚持“设身处地地为业主主着想，

6、精精打细算算为业主主计算，体体贴入微微为业主主服务”的宗旨旨，提倡倡为业主主服务重重在“人性、关关怀文化化”，实行行全员微微笑服务务。员工工的微笑笑既振奋奋了自己己的工作作情绪和和面貌，也也感染了了业主，使使业主感感到和我我们相处处十分亲亲切、温温馨、愉愉快。同同时以业业主的满满意度作作为衡量量一切工工作的标标准，充充分尊重重每个业业主的意意见，开开展全方方位、多多层次服服务，在在服务效效率上实实现快速速反映、快快速行动动，在服服务方式式上实现现“把业主主的想法法变为行行动”，使XXXX项项目的业业主居住住安心、出出门放心心、环境境赏心和和生活舒舒心，每每天有阳阳光般的的心情。2、把好安安全关

7、，确确保小区区万无一一失。安居才能乐乐业，安安全是小小区管理理的头等等大事，我我们将它它摆在头头等重要要的位置置，并发发挥我们们的一切切优势，运运用各种种手段，确确保安全全工作万万无一失失。（1）建立立一支高高素质的的治安队队伍。按高标准、严严要求的的指导思思想，严严抓招聘聘、培训训、上岗岗、考核核等关键键环节，实实施“准军事事化管理理”，统一一着装，尽尽职尽责责，治安安员的选选出以优优秀退伍伍军人为为主。建建立以良良好的思思想品质质、业务务技能、绩绩效考核核与工资资、职位位挂钩的的机制，治治安员管管理引入入淘汰制制，始终终保持治治安员的的高素质质和战斗斗力。A、小区内内实行封封闭式管管理，每

8、每个大门门都有专专人值班班，观察察每一处处监控点点的情况况，确保保小区安安全稳定定。B、保安人人员244小时值值班巡逻逻，每330分钟钟小区内内全面交交叉巡查查一次，值值班巡逻情况有有详细记记录，发发现情况况及时处处置，或或报告公公安相关关部门。C、主大门门实行88小时站站岗制度度，保证证小区保保安的良良好形象象。D、危及业业主安全全的地方方设有明明显标志志，防范范措施。E、确保小小区内不不发生重重大火灾灾、盗窃窃事故，发发生一般般事故，接接到报案案后，五五分钟必必须到达达现场处处理，并并及时向向相关部部门报告告。（2）与周周边单位位建立联联防联保保制度，与与所在地地公安机机关建立立良好的的工

9、作关关系。（3）制订订应急方方案。设设想在住住宅区内内的不同同方向、不不同部位位、发生生不同的的意外情情况，据据此制订订不同的的应急处处理预定定方案，重重点明确确小区保保安增援援的方向向、力度度和办法法。一旦旦发生特特殊情况况，即与与当地公公安机关关联系。3、把好卫卫生关，确确保全天天候保洁洁。整洁的环境境，是小小区管理理最基本本的要求求，我们们将把它它作为提提高小区区档次的的重要方方面来抓抓紧抓好好。（1）严格格规定各各部位清清扫作业业制度，严严格质量量标准和和工作流流程，真真正做到到无可挑挑剔，人人人满意意。A、实行全全天保洁洁，生活活垃圾日日产日清清，装潢潢垃圾做做到集中中堆放，定定期清

10、运运。B、内内楼道日日保洁二二次，楼楼梯扶手手日清洁洁一次，生生活垃圾圾日两次次收取到到户。C、公共场场所清洁洁，保洁洁干净，保保证业主主有一个个良好的的生活休休闲环境境。D、定期清清掏化粪粪池，保保证粪便便不外溢溢。（2）严格格检查评评比。通通过每天天的巡视视和不定定期的检检查，通通过公司司及管理理处的定定期检查查评比实实施奖惩惩，使每每个保洁洁员保持持足够的的工作动动力和恒恒定标准准，坚持持不懈，一一如既往往地做好好本职工工作。（3）实行行全员保保洁管理理制度，特特别是赋赋予巡逻逻保安监监管任务务，发现现不洁现现象，随随时处理理。4、把好车车辆管理理关，确确保进出出有序。（1）在办办理入住

11、住手续时时，就将将各家各各户拥有有的车辆辆分门别别类登记记清楚，并并对要求求停在区区内的车车辆发给给预先特特别制作作的编有有停车位位号码的的停车牌牌，构成成完整的的车辆档档案资料料。（2）建立立24小小时车辆辆管理值值勤巡逻逻制度，尤尤其是上上下班高高峰时期期增加巡巡视次数数，合理理指挥安安排停车车就位。（3）绘制制地下车车库行进进方向、停停车示意意图，只只要按图图所指示示的箭头头方向和和地面、墙墙上标记记行进、即即可迅速速顺利找找到自己己的停车车位。5、把好便便民服务务关，确确保住户户的生活活质量。（1）在服服务中心心设立医医疗服务务项目。为为使XXXX项目目的住户户人人都都能关心心自己的的

12、健康，我我们将在在小区服服务中心心内设立立医疗服服务项目目，主要要服务内内容包括括配备常常用药品品、急救救工具、定定期邀请请专业医医生进行行健康咨咨询、保保健医生生健身咨咨询等综综合性健健康服务务。（2）小区区内显眼眼处设置置显示屏屏，显示示时间、气气温、气气象预报报、公共共通知等等。6、营造绿绿色家园园，陶冶冶人的心心灵在创造了愈愈来愈发发达的城城市文明明的同时时，离大大自然也也越来越越远了，我我们将用用我们的的真情播播种绿色色的祝福福，保护护人与自自然的高高度统一一性，让让人真实实感受到到自然，努努力将XXXX项项目营造造成绿色色家园，我我们的目目标是：“人人拥拥有一个个绿色的的家”。（1

13、）减轻轻小区的的环境污污染。建立优秀的的小区居居住环境境，必然然要求我我们最大大限度地地减轻住住宅环境境的污染染，尽可可能使废废弃物减减少到零零排放或或零污染染。如住住宅装修修的控制制，我们们将专门门派人员员进行管管理，建建筑垃圾圾要定时时清场。对对生活垃垃圾实行行区外清清运、严严禁区内内焚烧等行为。在在加强环环境建设设和管理理的基础础上，对对环保意意识、环环保文化化进行宣宣传，配配合社区区文化的的开展，引引导居民民形成环环保价值值观。（2）加强强绿化管管理，美美化住宅宅环境我们接手管管理以后后，会大大力改善善绿化环环境，安安排专业业的绿化化工进行行养护和和管理。做做到花草草树木长长势良好好，

14、整齐齐美观。并并与苗圃圃合作，对对所有植植物进行行分类标标识介绍绍，增加加住户的的植物知知识。同同时加强强管理，使使绿化设设施保持持完好，并并大力宣宣传文明明意识，使使住户珍珍惜、爱爱护优美美的环境境。（3）真情情监管居居室装修修，把好好居室装装修“绿色”关。营造绿色家家园，须须从居室室开始，由由于装修修市场的的不规范范性，居居室的装装修已成成为一个个重要的的污染源源。我们们将同有有关组织织合作，共共同为业业主提供供“绿色”装修咨咨询。三、XXXX项目物物业管理理服务的的目标和和远期规规划：1、近期目目标A、第一年年，以全全国城市市物业管管理优秀秀住宅小小区达标标评分细细则作作为小区区日常管管

15、理与服服务工作作的指导导，针对对小区的的管理特特点，制制订切合合实际的的各项规规章制度度；建立立物业、设设备、住住户档案案；聘请请专家对对招聘的的员工进进行全面面培训；在条件件成熟后后成立业业主委员员会，并并通过物物业主管管部门的的年度考考核。B、第二年年，修订订和完善善各项管管理规章章制度，使使之趋于于科学化化、合理理化；按按照ISSO90002：20000操作作程序来来规范日日常管理理和日常常记录；实现办办公自动动化；全全年开展社区区活动；达到安安徽省物物业管理理优秀示示范小区区标准。C、第三-五年，争争创全国国城市物物业管理理优秀住住宅小区区。对XXX项项目实施施全面的的优质的的物业管管

16、理服务务，巩固固省物业业管理优优秀示范范小区的的成果,保证IISO990022：20000质质量保证证体系的的落实；确保管管理与服服务的专专业化、规规范化,全面达达到全国国城市物物业管理理优秀住住宅小区区标准。并并随时迎迎接上级级考核考考评小组组的检查查和验收收。2、远期规规划A、建立现现代化的的物业管管理体制制B、构建文文化社区区，倡导导全员参参与的管管理文化化C、塑造返返璞归真真的亲和和性环境境文化D、营建尽尽享生活活的高品品质居住住文化E、我们的的最终目目标是将将XXXX项目建建成高品品味的纯纯人本住住宅环境境，营造造“森林里里的家园园”，成就就人生快快乐家园园。XXX项目目前期物物业管

17、理理投标文件（三三）项目管理机机构运作作方法及及管理制制度XX物业管管理有限限责任公公司二00五年年十二月月二十七七日一、XXXX项目管管理机构构设置及及组织运运行图业主委员会会各行政部门门管理处处物业公公司服务中心保保安部综综合管理理部接办财档社社多质中中便待公务案区区种量介介民受人收管文文经管服服服理事费理化化营理务务务纠车治消正辆安防违管服服章理务务卫绿房工生化屋程保养管维洁护理修二、项目经经理的管管理职责责项目经理在在公司总总经理的的直接领领导下，带带领管理理处全体体员工按按照条条例、前前期物业业管理服服务合同同对XXXX项项目实施施综合性性的系统统管理，接接受管业业主委员员会、商商户

18、和有有关部门门的监督督，实现现各项管管理指标标。1、坚决执执行国家家和地方方关于物物业管理理的各项项法规、政政策和公公司的有有关规章章制度，加加强业务务学习，不不断提高高业务素素质和领领导能力力。2、建立健健全和完完善各项项规章制制度，加加强业务务培训，提提高管理理人员的的业务素素质，并并在实践践中不断断根据管管理计划划目标和和工作成成效，调调整管理理体系。3、负责制制定实现现目标实实施方案案、并组组织员工工全面落落实，争争取一至至二年内内达到市市级优秀秀物业管管理住宅宅小区。4、坚持取取之于民民，用之之于民的的费原则则，负责责审批项项目部财财务收支支，合理理使用管管理费，节节约开支支，保证证

19、管理费费的955%用于于XXXX项目员员工的工工资开支支、办公公开支和和小区的的维修养养护，不不得向商商户乱收收费、乱乱摊派。5、积极协协调好与与XXXX项目内内的各业业主之间间的关系系及与当当地主管管部门、业业务部门门的业务务关系和和人际关关系，自自觉接受受民主监监督，积积极采纳纳合理化化建议，建建立良好好的个人人形象，树树立领导导威信。6、接受公公司总经经理和业业主委员员会组织织的年度度和任期期考核，接接受奖惩惩，对总总经理和和业主负负责。7、关心员员工生活活，为员员工解决决实际困困难，丰丰富员工工的业余余文化生生活，增增强集体体凝聚力力。8、完成XXX物业业公司交交办的其其它任务务。三、

20、内部管管理职责责分工基本原则：我公司司在XXXX项目目设立XXXX项项目管理理处，全全权负责责该小区区的物业业管理。根根据精简简高效、垂垂直管理理与横向向调控的的原则，采采用管理理处主任任负责下下的二部部（综合合管理部部、保安安部）、一一中心（服服务中心心）的机机构设置置模式。1.未来的的业主委委员会、物物业公司司、管理理处主任任共同构构成管理理处决策策层，通通过服务务中心指指挥协调调和监控控。2.服务中中心负责责接待受受理、人人事管理理、财务务管理、收收费、档档案整理理、社区区文化及及多种经经营，并并开展中中介、便便民服务务，为广广大业主主分忧解解难、尽尽心服务务。3.保安部部负责小小区的值

21、值班巡逻逻、交通通组织、消消防和突突发性事事件处理理等工作作，并积积极开展展日常服服务。4.综合管管理部负负责小区区内卫生生保洁、绿绿化养护护、房屋屋及装修修管理、工工程维修修服务。四、各项工工作流程程的组织织运行图图1、工作流流程原则则：A：保证程程序的连连续性，环环环相扣扣、节节节相连；B：保保证程序序的全面面性，不不遗漏每每一个环环节；CC ：保保证程序序的合理理性，讲讲求科学学、实效效。2、物业管管理接管管工作流流程图：提前介入 员工岗岗位培训训 建建立规章章制度 完善善资料装装备 物业验验收与接接管装修修管理 日常常管理与与维修3、住户入入住流程程图登记入册 签订协协议 收收取费用用

22、 现场场查验 发放钥钥匙4、办理装装修手续续工作流流程图装修前请住住户填写写装修申申请表 办理理装修审审批 现现场明确确装修允允许范围围 办办理装修修人员出出入证开开具装修修许可证证跟踪装装修情况况 装修验验收并开开具合格格证书5、处理住住户投诉诉工作流流程图中心接待住住户投诉诉并记录录 开开具受理理单给住住户 分类类开具联联系单给给责任部部门 中心反反馈落实实情况给给住户 投诉诉回访五、考核办办法1、激励机机制以人为本、服服务至上上是我公公司重要要的经营营理念，也也是我公公司企业业文化的的精髓。它它坚持以以人为中中心，尊尊重人、理理解人、关关心人、培培养人，以以激励员员工上进进、实现现员工的

23、的自身价价值为出出发点，倡倡导和营营造既相相互尊敬敬、相互互信任，又又有明确确行为规则这这样一种种和谐有有序的舒舒畅环境境，实现现管辖区区的管理理目标。A、激励从从实现方方式上来来说又可可分为双双重激励励，第一一层次为为员工的的奖惩体体系和报报酬体系系，第二二层次则则包括沟沟通、提提升、文文化、学学习、旅旅游等方方面的激激励。B、奖惩体体系必须须坚持“奖惩分分明”和“优胜劣劣汰”的原则则，我们们主要依依托于严严密完整整的规章章制度，及及时和准准确的奖奖惩是我我们用来来维持员员工长久久工作动动力的法法宝之一一。C、报酬体体系主要要通过对对员工直直接分配配所得来来激励员员工。绩绩效管理理与绩效效考

24、核，是是我们进进行奖金金分配决决策的主主要依据据。D、我们强强调“走动管管理”的沟通通体系，增增进员工工对企业业的了解解和信任任。E、对于要要求上进进的、追追求自我我价值提提升的员员工，我我们将把把提供培培训放在在集体和和个人发发展中的的重要位位置，并并为此提提供足够够资金和和物质装装备。2、监督机机制（1）、监监督机制制管理处在开开展物业业管理的的过程中中，将严严格按照照国家、政政府及上上级主管管部门的的有关法法律、法法规要求求开展工工作，定定期向公公司和业业主委员员会报告告工作，检检讨物业业管理运运作事务务，提交交财务报报告书，并并制订出出日常工工作计划划分解量量化到部部门及每每个岗位位，

25、实行行目标管管理责任任制，每每年对管管理目标标进行考考核。具具体作法法是：A、公开监监督制：公布管管理处监监督投诉诉电话，设设立意见见箱，224小时时受理投投诉。所有员员工佩带带工作证证上岗，以以便于公公开监督督。B、业主评评议制：管理处处对各项项管理活活动实行行监督、跟跟踪、反反馈，对对业主或或其它来来源的信信息有分分析、有有处理、有有跟踪、有有反馈。C、定期报报告制：管理处处定期向向公司和和业主委委员会报报告物业业工作，检检讨物业业管理服务事事宜，确确保实现现管理服服务承诺诺。（2）、自自我约束束机制A、管理处处在物业业管理过过程中，严严格执行行国家、政政府发布布的有关关法规、条条例和实实

26、施细则则。B、巡视检检查制：由管理理处对各各部门员员工进行行定期或或不定期期检查，发发现问题题及时纠纠正。对对重大质质量及多多次重复复出现的的问题，由由管理层层检讨并并制定纠纠正和预预防措施施。C、实行考考核淘汰汰制：管管理处每每年对员员工进行行全方位位考核，实实行5%淘汰制制，对主主管以上上人员实实行述职职考核，不不合格者者调离岗岗位或淘淘汰。公公司对管管理处主主任进行行述职考考核，不不合格降降级或调调回公司司重新培培训。六、系统的的日常管管理制度度目录科学完善、合合理量化化的管理理制度是是我们取取得成功功的重要要法宝。为为进行统统一规范范的管理理，我公公司将进进行ISSO90002：200

27、00国际际质量标标准模式式。接管管XXXX项目后后，我们们将严格格按照IISO990022：20000质质量标准准及我公公司质量量体系文文件要求求，对XXXX项目实实施专业业化、规规范化管管理。并并按ISSO90002：20000质量量标准的的要求，拟拟订了相相应的规规章制度度，进一一步加强强提高服服务质量量改善环环境，实实现社会会效益和和经济效效益双丰丰收。在此我们摘摘录系统统的规章章制度，共共计411条，其其中公众众管理制制度100条，内内部岗位责任任制度110条；内部管管理运作作制度115条；考核制制度6条条，分布布如下：1、公众管管理制度度业主公约精神文明建建设公约约治安管理规规定环境

28、保护管管理规定定园林绿化管管理规定定消防安全管管理规定定公共设施管管理规定定房屋装修管管理规定定停车场管理理规定装修管理规规定2、内部岗岗位责任任管理处主任任岗位职职责服务中心工工作人员员岗位职职责综合部负责责人岗位位职责维修工岗位位职责车辆管理员员岗位职职责清洁工岗位位职责保安队长工工作职责责绿化工岗位位职责保安员岗位位职责消防责任人人岗位职职责3、内部管管理运作作制度员工守则员工行为规规范劳动人事制制度保安人员管管理细则则清卫人员管管理细则则维修人员管管理细则则业主投诉处处理工作作制度应急处理程程序员工培训制制度财务管理制制度社区文化工工作制度度档案资料管管理制度度材料、工具具领用制制度房

29、屋维修程程序回访制度4、考核制制度工作考核奖奖惩制度度服务中心人人员岗位位考核标标准清卫人员岗岗位考核核标准保安人员岗岗位考核核标准维修人员岗岗位考核核标准绿化工岗位位考核标标准接管XXXX项目目后，我我们结合合XXXX项目的的特点，补补充修改改一部分分公众管管理制度度，在小小区业主主委员会会未成立立之前充充分征求求意见后后公开实实施，在在业委会会成立后后，则通通过业委委会表决决通过。我我们还将将根据实实际运作作情况来来不断完完善管理理运作制制度，使使工作真真正精简简高效。XX物业管管理公司司规章制制度1、工作时时间不准准睡觉或或做出睡睡觉姿势势； 2、离开作作业现场场（岗位位）时一一定要跟跟

30、直接主主管打招招呼后方方可离开开； 3、严禁在在办公室室私用电电话； 4、除急事事外不许许接听私私人电话话； 5、未经许许可不准准在公司司内演说说集会示示威； 6、不许用用任何方方式威胁胁、恐吓吓同事； 7、不许在在公司内内打架；凡有打打架者，无无论何原原因，一一律做无无条件开开除处理理； 8、凡在被被本公司司开除的的雇员，一一律不准准再招入入公司，一一经发现现，即时时开除并并扣除所所有工资资； 违反以上规规章制度度将严肃肃处理，重重者将严严惩警告告及罚款款或送公公安机关关。 望各位雇员员严格遵遵守。 关于上班时时间 1、无故早早退或迟迟到，罚罚款5元元， 2、无故旷旷工一天天扣除22天工资资

31、； 3、旷工连连续3天天，按自自动离职职处理； 4、忘记签签到或签签错日期期同样罚罚款5元元； 5、发现代代人签到到，一律律罚款220元； 6、擅自涂涂改签到到表，一一律罚款款20元元。 （所罚款项项存用于于公司活活动基金金） 关于花园内内设备和和备件 1、弄脏设设备和备备件或粗粗鲁使用用物品情情节较为为严重者者，则警警告并罚罚款5元元； 2、屡次不不搞整理理、整顿顿、清扫扫、清洁洁的部门门全体人人员给予予罚款110元/人； 3、凡盗窃窃本公司司设备、备备件等财财物，立立即开除除并扣当当月工资资20%； 4、凡故意意损坏本本公司设设备等财财物，按按所购入入价2倍倍赔偿； 5、在公司司或花园园内

32、张贴贴、乱涂涂，按警警告处理理并罚款款5元； 6、设备引引起故障障擅动机机器而导导致设备备损坏，则则需等价价赔偿其其修理费费，并酌酌情加倍倍处罚。 其它 1、不服从从上司的的命令，按按严重警警告处理理并罚款款520元元，屡次次重犯则则开除处处理。 2、疏忽报报告或联联络而受受到损害害，则严严重警告告并罚款款10元元。 3、在公共共场所或或花园内内吸烟，则则罚款110元； 4、发现喧喧哗、赌赌博，按按严重警警告且罚罚款200元处理理，情节节严惩者者以开除除处理； 5、凡盗窃窃他人的的物品，立立即开除除并送公公安机关关处理； 6、上班时时间内怠怠工或打打瞌睡，则则严惩警警告并罚罚款100元起。情情

33、节严重重者开除除处理。 7、不按时时上交工工作报表表、不按按时填写写工作记记录，查查到一次次罚款110元。 8、内部培培训时间间无故不不到者，罚罚款100元，并并给予警警告。员工考勤和和休假的的规定为了维持良良好的生生产秩序序，提高高劳动生生产率，保保证生产产工作的的顺利进进行，为为了使员员工保持持良好的的身体素素质和旺旺盛的精精力，努努力做好好本职工工作，并并考虑员员工与家家属团聚聚的问题题，根据据国家有有关规定定，结合合公司的的实际情情况，特特制定本本规定 （一） 考考勤 1 考勤勤内容 上班时时间已到到而未到到岗者，即即为迟到到； 未到下下班时间间而提前前离岗者者，即为为早退； 工作时时

34、间未经经领导批批准离开开工作岗岗位者，为为擅离职职守； 迟到、早早退或擅擅离职守守超过330分钟钟，或未未经准假假而不到到班者，均均为旷工工。 2 考勤勤须知 对有迟迟到、早早退、擅擅离职守守现象的的员工，应应进行教教育，数数屡教不不改的，给给予适当当的纪律律处分，如如有造成成严重后后果的，应应追究其其责任。 对旷工者者，应责责成其作作出书面面检讨，并并按下表表计扣工工资，扣扣发当月月各项奖奖金，旷旷工二天天以上，每每增加一一天，加加扣年终终奖100%。连连续旷工工10，或或一年内内累计旷旷工超过过15天天或旷工工虽未达达到上述述天数，但但次数较较多，情情节严重重，均应应作除名名处理。 3 请

35、假假办法 公假 经公司批准准脱产参参加会议议、学习习、出差差、从事事社会活活动均属属公假；经公司司指定或或批准休休养、参参观、访访问的模模范代表表人物或或代表，以以及因公公负伤人人员在医医疗期间间，根据据实际情情况核给给公假。 调遣假假 员工异地调调动，因因要处理理个人琐琐事给一一天公假假。 如有非经常常性事务务，需员员工本人人办理或或参加的的，如迁迁居、开开家长会会等，各各单位可可考虑到到工作安安排及员员工的需需要，酌酌情处理理，不计计算假期期。 4因工作作需要积积累工时时工休，一一般应在在当月补补休，如如确因工工作一时时不能安安排补休休的，经经部门经经理同意意可适当当推迟，可可保留至至当年

36、底底，但必必须在本本年度休休完。如如确因工工作不能能补休的的，应按按有关规规定给予予补发加加班费的的形式予予以补偿偿。补偿偿办法：平日加加班：工工资26天天1.55加班天天数；法法定假日日加班费费：工资资26天天2加班天天数计算算。 （二） 休休假 1 员工工休假必必须服从从组织安安排，并并按规定定逐级审审批，报报人事部部批准，主主任一级级由部门门经理安安排休假假，部门门经理由由总经理理安排休休假。 2员工申申请休假假须一个个星期前前填写请请假申请请表送送交部门门主管审审批。未未通过审审批的，不不得擅自自休假，否否则按旷旷工处理理，因特特殊原因因本人不不能亲自自办理的的，应委委托别人人或电话话

37、告假，回回来上班班后再补补请假条条。 3 婚假假 员工申请结结婚，需需在本公公司办理理结婚手手续，并并以领取取结婚证证为准，有有薪婚假假三天，晚晚婚者有有薪假66天，（晚晚婚条件件：女满满25周周岁，男男满288周岁）。如如到外地地（指配配偶工作作所在地地在外地地，不含含旅行结结婚）结结婚的，根根据在途途往返时时间核给给路程假假。 4 丧假假 员工的直系系亲属（祖祖父母、父父母、配配偶、子子女，以以及领先先本人供供养的弟弟妹、养养父母、岳岳父母、公公婆）过过世，给给予有薪薪假3天天，员工工到外地地办理丧丧事，可可根据实实际路程程所需时时间给假假。 5 产假假、计划划生育假假 女员工工产假按按下

38、列标标准核给给（发基基本工资资） 产假 900天 难难产或双双胞胎加加14天天假 晚育假 115天 年满225周岁岁生育为为晚育 独生子女假假 355天 凭凭独生子子女证核核给 临时工工产假556天，发发60%的工资资。 产妇如如遇实妹妹困难，可可请哺乳乳假，工工资按本本人基本本工资775%发发给，其其他补贴贴照给。 接受节节育手术术者，经经医生证证明，分分别给予予以下假假期： 放置宫宫内节育育器的，自自手术之之日起休休息3天天，手术术后7天天内不安安排重体体力劳动动； 经计划划部门批批准取宫宫内节育育器的，休休息2天天； 怀孕不不满3个个月人工工流产的的，休息息7天，33个月以以上的休休息1

39、55天； 6 病假假 员工因因病或非非因工（公公）负伤伤，经公公司指定定的医疗疗单位出出具的证证明确定定不能坚坚持工作作，可参参考医生生建议，根根据实际际情况核核给病假假； 有薪病病期3天天。4天天以上按按以下规规定执行行： 连续病假六六个月以以上 建建议离职职并补发发一个月月基本工工资。 7 事假假 员工因个人人事务，必必须亲自自处理的的，根据据工作安安排以及及本人的的实际需需要酌情情核给，请请事假员员工按无无超过两两天者按按无薪处处理。 8 探亲亲假 探亲假假是给予予加入公公司满一一年，在在职期间间没有请请过探亲亲假、回回家假等等； 员工需需要回家家探望父父母，假假期为115天，（包包括公

40、休休日、法法定节、假假日）不不包括路路程，路路程根据据实际需需要核给给； 探亲假假给予基基本工资资。（以以提供路路程票为为准，否否则以事事假论） 在本公公司休过过年假者者，不再再适用此此条。 9 年假假 凡加入入公司工工作满一一年者，均均有休年年假规定定。 在本年年度病、事事假累计计超过33个月或或工伤假假超过33个月者者，当年年不再享享受年假假，旷工工累计两两日者，当当年不再再享受年年假。 受过各各种公司司处分、警警告者，当当年不再再享受年年假。 10 说说明 本规定从发发布之日日起执行行，以前前有关规规定与本本规定相相抵触的的，按本本规定执执行，执执行过程程中如有有上级领领导新的的指示、规

41、规定再另另行通知知。员工办公制制度为加强管理理、严明明纪律、发发挥效益益、创一一流服务务质量，特特制定以以下规定定： 一 出勤勤：一月月内迟到到或早退退两次扣扣一天工工资。 二请假：必须要要请假条条，写明明事由，由由部门负负责人批批准，办办公室核核实。一一天以上上由主任任批准，三三天以上上要经理理批准，擅擅自离开开者，按按自动辞辞工处理理，扣发发15天天工资。 （1） 请请事假扣扣发当天天工资。 （2） 请请病假，必必须要有有医生证证明，三三天以内内工资照照发，三三天以上上扣除请请假期间间工资。 （3） 旷旷工者除除扣当天天工资外外，年终终奖扣发发一天工工资。 （4） 请请假一天天以上请请假者

42、必必须提前前申请。 （5） 上上班时间间内，必必须坚守守岗位，如如检查不不在岗位位范围内内，则按按未上班班处理，扣扣半天工工资。 三坚守工工作岗位位，必须须按质、按按量达到到管理处处要求，完完成各自自职责，不不能胜任任工作，住住户反映映较大意意见者，管管理处有有权做出出调离原原岗位或或辞退处处理。 四如损坏坏管理处处及住户户财产，视视损坏程程度照价价赔偿并并扣发工工资。 五管理处处的工具具、机器器、设备备未经管管理处或或办公室室同意，不不准外借借。 六上班时时间不得得看报、闲闲聊，不不得用通通迅设备备聊天；业余时时间应努努力学习习业务知知识及相相关知识识。 七不得在在工作时时间在本本住宅区区从

43、事本本职工作作以外的的有偿劳劳务。 八严禁向向业主、住住户索取取财物、吃吃、拿等等不良行行为。 九热情、周周到、主主动、高高效服务务住户，依依靠法规规严格妥妥善管理理，绝不不可粗暴暴、冷漠漠、置之之不理。 文明办公制制度一员工应应以认真真负责的的态度，严严谨务实实的作风风做好本本职工作作，办公公讲求效效率。 二员工应应自觉遵遵守管理理处作息息时间，严严格执行行劳动纪纪律，上上班不迟迟到、不不早退、不不准中间间私自离离岗，外外出办公公说明去去向。有有私事或或生病不不能上班班须事先先请假。 三讲究礼礼貌，注注重仪容容。员工工服装庄庄重、大大方、清清洁。 四各办公公室、会会议室严严禁吸烟烟。 五保持

44、办办公环境境优美清清洁，不不得随意意丢弃杂杂物。 六爱护公公共财物物，节约约用水用用电。 七重视防防水、防防盗和安安全生产产。 八办公时时间要保保持肃静静，不准准串岗聊聊天；嘻嘻闹、高高声喧哗哗和争吵吵。 九严格要要求自己己，遵守守公司的的各项规规章制度度。 十以上规规定，有有违者将将按管理理处规定定，予以以经济处处罚。 办公室值班班制度为及时处理理突发事事件，维维护小区区正常的的生产、生生活秩序序，制定定本制度度： 一值班人人员：公公司各部部门经理理以下人人员，均均应参加加值班。 二值班地地点：公公司客户户服务中中心。 三值班时时间：星星期一至至星期日日18：0020：30。 四值班人人员应

45、填填写值班班登记表表，注明明值班人人、值班班起止时时间、值值班情况况等。 五值班人人员必须须及时处处理各类类突发事事件。如如遇重大大事件，难难以处理理的，应应及时报报告公司司经理，并并请求有有关部门门协助处处理。 六值班人人员必须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗。若若因此而而造成损损失的，追追究当事事人的责责任。 七值班人人同因事事、因病病无法参参加值班班的，应应事先安安排调班班，并报报办公室室。事先先无法安安排的，应应找机动动人员暂暂替，并并在值班班登记表表上注明明。 八国家法法定节假假日另做做加强值值班安排排。管理处接待待来访设设诉工作作制度为加强管理理处与业业主、住住户的联联系，及及时为业

46、业主、住住户排忧忧解难，提提高社会会效益，特特建立接接待来访访投诉工工作制度度。 一 接待待来访工工作由客客户服务务中心负负责，宣宣传接待待投诉的的办公地地点、电电话，让让业主、住住户来访访投诉有有门、信信任管理理处。 二任何管管理人员员在遇到到业主、住住户来访访投诉时时，都应应给予热热情接待待，主动动询问，面面带微笑笑，不得得刁难，不不得推诿诿，不得得对抗，不不得激化化业主、住住户情绪绪，并做做到对熟熟人、陌陌生人一一个样、对对大人小小孩一个个样、忙忙时闲时时一个样样。 三对住户户投诉、来来访中谈谈到的问问题，客客服人员员应及时时进行记记录，须须于当天天进行调调查、核核实，并并将结果果和处理

47、理建议汇汇报办公公室主任任，由主主任决定定处理办办法和责责任部门门。 四责任部部门在处处理来访访、投诉诉时，要要热诚、主主动、及及时，要要坚持原原则，突突出服务务。不得得推托、扯扯皮、推推卸责任任、为难难业主、住住户、或或乘机索索取好处处、利益益等，在在处理完完毕后应应将结果果回复业业主、住住户和管管理处主主任，做做到事事事有着落落、件件件有回音音。 五全体管管理人员员要认真真负责做做好本职职工作，为为业主、住住户提供供满意管管理、服服务，减减少住户户的投诉诉、批评评，将业业主、住住户的不不满消解解在投诉诉之前。 用户投诉处处理制度度一 用户户投诉的的接收 1凡用户户对公司司服务方方面的投投诉

48、，不不论采取取何种方方式，如如信函、电电话、传传真或来来人面谈谈，统一一由管理理处物管管员集中中登记、组组织处理理、向客客户反馈馈处理结结果。 2管理处处建立客客户投诉诉登记表表，对对每一份份投诉或或意见均均予以记记录。记记录的内内容包括括客户名名称、投投诉文件件（信件件、传真真、电话话及面谈谈的正式式记录）的的编号、投投诉性质质或内容容摘要、处处理结果果等。 3管理处处亲自或或指定人人员根据据客户投投诉或意意见，填填写客客户投诉诉处理通通知单。为为了便于于跟踪、检检索，每每一份客客户投诉诉处理通通知单应应进行编编号，并并与客客户投诉诉登记表表中的的编号以以及对客客户投诉诉或意见见原件所所作的

49、编编号保持持一致。 二 用户户意见的的处理（必必须满足足公司对对用户的的承诺要要求处理理） 1管理处处将用用户投诉诉处理通通知单连连同用户户投诉或或意见原原件责成成相应班班组进行行处理。 （1）由有有关班组组负责作作出补救救措施。 （2）作出出补救措措施的同同时，还还需采取取纠正措措施，近近预定时时间完成成。 2对重大大问题的的投诉，管管理处不不能处理理的需统统一协调调的问题题，直接接报经理理，由经经理作出出处理决决定。 3对需采采取纠正正措施的的问题要要在用用户投诉诉处理通通知单中中记录，以以便跟踪踪检索。 4在完成成补救措措施后，应应将处理理结果反反馈给管管理处，由由管理处处负责与与用户联

50、联系，报报告处理理结果，直直到用户户满意为为止。 业主投诉处处理和分分析制度度一凡业主主对管理理处管理理、服务务方面的的投诉，不不论采取取何种方方式如信信函、电电话或面面谈，均均由客服服务中心心进行接接待、记记录，然然后按照照投诉内内容反馈馈给各相相关责任任部门，各各责任部部门应做做好相应应记录。 二各责任任部门接接到投诉诉后，在在预定时时间内向向业主答答复采取取何种补补救措施施，答复复时间最最长不应应超过三三天。 三各责任任部门按按照业业业投诉的的内容，安安排相应应人员解解决问题题，并将将结果反反馈给部部调度室室。 四对重大大问题的的投诉，各各责任部部门不能能处理的的或需统统一协调调的问题题

51、，直接接报办公公室主任任，由主主任作出出处理决决定。 五服务中中心应采采用电话话或其他他形式跟跟踪投诉诉解决后后是否仍仍存在问问题，如如有，仍仍需责成成有关部部门迅速速处理。 六对业主主的投诉诉，分半半年和年年终进行行分析总总结，对对反复出出现的问问题，应应组织有有关部门门进行深深入探讨讨并找出出解决办办法，防防止重复复发生。 业主意见调调查和回回访制度度一 客服服中心每每年至少少进行一一次业主主意见调调查，业业主意见见调查应应列明业业主对以以下方面面的满意意程度： a） 供电电管理； b） 供水水管理； c） 消防防治安管管理； d） 卫生生管理； e） 绿化化管理； f） 公共共设施管管理

52、； g） 维修修服务； h） 服务务态度。 二服务中中心对回回收的意意见表进进行统计计分析工工作，并并将结果果如调查查表的回回收份数数，总的的满意率率以及分分项满意意率，业业主对物物业管理理的意见见（共性性的意见见）等书书面报告告办公室室主任。 三对各部部门存在在问题，办办公室主主任提出出整改意意见，责责成有关关部门限限期解决决。 四对业主主的误解解，服务务中心应应进行必必要的耐耐心解释释。 五对业主主意见调调查结果果及整改改方案应应定期向向业主委委员会进进行通报报，接受受监督。 六物管员员及相关关职能部部门应定定期对相相关业主主进行回回访。 七回访时时，虚心心听取意意见，诚诚恳接受受批评，采

53、采纳合理理化建议议，做好好回访记记录。 八回访中中，对业业主的询询问、意意见，不不能当即即答复的的，应告告知预约约时间答答复。 九回访后后遇到的的重大问问题，应应上例会会讨论，找找出解决决方案，做做到件件件有落实实，事事事有回音音。 管理处接待待来访投投诉定期期固访制制度为加强管理理处与住住户的联联系，及及时为住住户排扰扰解难，把把管理工工作置于于住户监监督中，从从而集思思广益，及及时总结结经验、教教训，不不断改进进管理，提提高服务务质量，特特建立接接待来访访投诉工工作制度度。 一接待来来访投诉诉工作 1接待来来访望风风披靡工工作由服服务中心心物管员员负责，管管理处应应广为宣宣传接待待投诉的的

54、办公地地点、电电话，让让住户投投诉有门门。 2任何管管理人员员在遇到到住户来来访投诉诉时，都都应给予予热情接接待，主主动询问问，耐心心、细致致地做好好解释工工作，当当住户有有不理解解住宅区区的管理理规章制制度时，要要晓之以以理，动动之以情情，让住住户理解解并支持持管理处处的工作作。 3对住户户投诉、来来访中谈谈到的问问题，接接待人员员应及时时进行记记录，当当天进行行调查、核核实，然然后将处处理结果果汇报管管理处责责任部门门和主任任；不能能解决的的，要将将问题和和意见向向有关部部门和主主任汇报报，由主主任决定定处理办办法。 4当住户户主动前前来提合合理化建建议时，要要详细、认认真地做做好记录录，

55、并及及时向主主任汇报报，由主主任决定定采取或或制定整整改计划划，并张张榜公布布整改措措施和表表彰“爱我小小区”的住户户名单，同同时给住住户优先先评选“文明户户”。 5责任部部门在处处理来访访、投诉诉时，要要热诚、主主动、及及时，要要坚持原原则，突突出服务务；不得得推诿责责任、为为难住户户或乘机机索取好好处，在在处理完完毕后应应将结果果回复住住户和管管理处主主任，做做到事事事有着落落、件件件有回音音。 6全体管管理人员员要认真真负责，做做好本职职工作，为为住户提提供满意意的服务务，尽量量减少住住户的投投诉、批批评。将将住户的的不满消消解在投投诉之前前。 7当同行行物业管管理单位位要求参参观时，管

56、管理处员员工应给给予热情情接待，把把住宅区区情况做做全面的的介绍，通通过互相相学习，共共同提高高小区管管理水平平。 二回访工工作 1回访要要求： （1）办公公室主任任把对住住户的回回访列入入职责范范围，并并落实到到每年的的工作计计划和总总结评比比中。 （2）回访访时，虚虚心听取取意见，诚诚恳接受受批评，采采纳合理理化建议议，作好好回访记记录。 （3）回访访中，对对住户的的询问、意意见，如如不能当当即答复复，应告告知预约约时间回回复。 （4）回访访后对反反馈的意意见、要要求、建建议、投投诉，及及时逐条条整理综综合、研研究、妥妥善解决决，重大大问题向向公司请请示解决决。回访访处理率率达1000%，

57、有有效投诉诉率力争争在1%以下。 2回访时时间及形形式： （1）办公公室主任任每年登登门回访访122次。 （2）物管管员按区区域范围围分工，每每季回访访1次。 （3）每季季度召开开一次住住户座谈谈会，征征求意见见。 （4）利用用节日庆庆祝活动动、社区区文化活活动、村村民集会会等形式式广泛听听取住户户反馈。 （5）有针针对性地地对住户户发放住住户调查查问卷，作作专题调调查，听听取意见见。 回访工作制制度一维修回回访由经经理、主主管、维维修负责责人担任任。其中中：经理理回访率率不低于于10%；主管管回访率率不低于于30%；维修修负责人人回访率率不低于于60%。 二回访时时间安排排在维修修后一星星期

58、之内内。其中中：安全全设施维维修两天天内回访访；漏水水项目维维修三天天内回访访。 三回访内内容： 1实地查查看维修修项目。 2向在维维修现场场的业主主（住户户）或家家人了解解维修人人员服务务情况。 3征询改改进意见见。 4核对收收费情况况。 5请被回回访人签签名。 四对回访访中发现现的问题题，244小时内内书面通通知维修修人员进进行整改改。 住宅区管理理处回访访回访制制度为加强物业业管理处处与广大大住户（业业主）的的联系，使使管理处处各项工工作置身身于住户户（业主主）监督督之中，从从而集思思广益，及及时总结结经验、教教训，不不断改进进管理工工作，提提高服务务质量，特特制定对对住户回回访制度度。

59、 一 回访访要求 1物业管管理处正正、副主主任把对对住户（业业主）的的回访列列入职责责范围，并并落实到到每年的的工作计计划和总总结评比比中。 2回访时时，虚心心听取意意见，诚诚恳接受受批评，采采纳合理理化建议议，作好好回访记记录。 3回访中中，对住住户（业业主）的的询问、意意见，如如不能当当即答复复，应告告知预约约时间回回复。 4回访后后对反馈馈的意见见、要求求、建议议、投诉诉，及时时逐条整整理综合合、研究究、妥善善解决，重重大问题题向公司司请示解解决。对对住户（业业主）反反映的问问题，做做到件件件有着落落，事事事有回音音。回访访处理率率达1000%，投投诉率力力争控制制在1%以下。 二回访时

60、时间及形形式 1牧业管管理处办办公室主主任每年年登门回回访12次。 2物管员员按区域域范围分分工，每每月回访访1次。 3每季度度召开一一次楼长长会，征征求意见见。 4利用节节日庆祝祝活动、社社区文化化活动、公公关活动动等形式式广泛听听取住户户反映。 5有针对对性地对对住户（业业主）作作专题调调查，听听取意见见。 6物业管管理处设设投诉信信箱，投投诉电话话，由专专人接收收，交办办公室主主任及时时处理。 7随时热热情接待待来访，作作好登记记。停车场(库库)管理理规定1.目的 确保停车场场(库)内的设设备、设设施和停停放车辆辆的安全全,保证证车场(库)内内整齐有有序. 2.范围 适用于理XXXX项目停停车场(库). 3.职责 3.1 交交通班负负责指挥挥车场(库)内内的车辆辆整齐停停放、存存放、监监护和并并在值值班日志志、停停车库车车辆进出出登记表表和BB2车库库停车证证登记表表上做做好记录录。 3.2 交交通班长长和警卫卫班长负负责车场场管理、监监督、指指导. 4.程序 4.1 停停车场(库)管管理 4.1.11 停车车场(库库)设保保安岗,工作时时间为停停车场88:000-177:000,停车车库7:30-19:00. 4.1.22大厦内内所有客客户的机机动