设备设施管理手册

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1、西安长征物业管理有限责任公司 设备设施管理手册设备设施管管理手册册第一章 设备设设施通用用管理制制度一、设备设设施安全全管理1、工程部部（设备备设施管管理部门门）应建建立健全全设备备台帐。2、设备管管理以安安全、正正常、经经济运行行为标准准，设备备的操作作、保养养、维修修由工程程部（设设备设施施管理部部门）转转业技术术人员实实施；相相关专业业人员必必须具备备相应的的资质、上上岗证。3、智能控控制、消消防、电电梯、供供水设备备管理试试行244小时值值班制度度；为经经主管部部门领导导许可，非非值班人人员一律律不得进进入值班班室及设设备运行行间。4、设备运运行、维维修、保保养必须须严格按按照相关关操

2、作规规程进行行，并做做好相应应的安全全措施和和技术措措施，谨谨防事故故发生。5、设备管管理、运运行、维维修人员员应全面面了解和和掌握设设备运行行规律，贯贯彻“预防为为主”方针，防防止安全全事故发发生。6、值班室室、设备备运行间间应按规规范要求求，配备备合格的的消防器器材及相相关警示示标志。7、值班室室、设备备运行间间等工作作场地，严严禁吸烟烟。8、值班室室、设备备运行间间等工作作场地、设设备及附附属设施施应始终终保持清清洁卫生生，严禁禁堆放杂杂物及搭搭晾衣物物。9、设备运运行间应应保持通通风、照照明良好好，应急急灯始终终完好，门门窗开启启灵活五五破损，并并有防鼠鼠、防蛇蛇、防小小动物进进入的相

3、相关措施施。10、每年年年底前前，工程程部（设设备设施施管理部部门）对对所管物物业项目目的设备备设施维维护保养养情况进进行一次次拉网式式大检查查，对检检查中发发现的问问题制订订下一年年年度度设备设设施保养养计划、年年度设备备设施大大中修计计划。二、设备设设施检查查管理1、每季度度（或每每月），工工程部经经理组织织专业人人员对年年度计划划落实情情况进行行监督检检查，发发现问题题及时督督促整改改，并填填写季季度/月月度设备备设施检检查记录录。2、每天（或或每周），由由设备专专业主管管人员对对所管辖辖设备的的运行状状况进行行全面检检查，发发现异常常或事故故隐患时时及时排排除，重重大问题题及时向向工程

4、部部（设备备设施主主管部门门）、管管理处主主任汇报报；同时时应按要要求如实实填写相相关设备备日检记记录。3、设备责责任人必必须保证证设备安安全运行行，每天天对设备备安全状状况、线线路、零零部件等等进行巡巡视检查查，发现现鼓掌隐隐患及时时排除，确确保安全全。三、设备设设施值班班管理1、值班人人员必须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗，不不得干与与工作无无关的事事宜。2、严格按按照操作作规程及及岗位职职责要求求，进行行巡视检检查，准准点操录录各设备备运行数数据，认认真填写写设备备运行记记录、交交接班记记录。3、密切监监控设备备运行情情况，发发现事故故隐患后后及时处处理。当当班人员员无法处处理时，应应及

5、时报报告上一一级主管管协调处处理。4、交接班班规程（1）值班班人员按按统一安安排的班班次值班班，不得得迟到、早早退、无无故缺勤勤，不能能私自调调班、顶顶班。因因故不值值班时，必必须提前前办理请请假手续续，返回回后及时时销假。（2）交班班时，交交班人员员必须220分钟钟作好交交班准备备。（3）接班班时，接接班人员员必须提提前155分钟到到达值班班岗位准准备接班班。（4）交接接班时主主要在做做好“五交”-交交安全、交交纪录、交交工具、交交场地卫卫生、交交设备运运行状态态”。交班班后，双双方在交交接班记记录上签签字确认认。（5）下列列情况下下不得交交接班： 没有完完全达到到“五交”规范要要求时。 接

6、班班人未到到岗，交交班人不不准下班班。 接班班人员有有酒醉现现象或其其他神志志不清情情况而未未找到顶顶班人时时。 交接接过程中中发生故故障，应应停止交交接，有有交班人人负责处处理事故故。接班班人协助助。四、设备设设施维修修保养管管理1、各物业业公司一一律不许许自行对对高压供供电设备备进行维维修保养养，如遇遇此类设设备出现现故障，应应报请专专业供电电主管部部门处理理。2、各物业业公司所所有特种种设备设设施（如如空调、电电梯、锅锅炉、压压力容器器、压力力管道、起起重机械械消防系系统、安安防系统统机械维维修检查查等）一一律实行行外委维维护保养养。对于于外委项项目维保保，工程程部应指指派专人人监督维维

7、修保养养质量；每次外外委项目目实施作作业前，外外委单位位应先到到工程部部办理进进场作业业手续方方可到设设备安装装地点进进行作业业。3、维修（1）检查查中如发发现设备备设施存存在隐患患或性能能恶变，维维修主管管应提前前备好相相关备件件，预订订维修时时间实施施作业。（2）如在在预定维维修时间间施工影影响业户户正常生生活，则则需报经经管理处处主任同同意后方方可实施施，并提提前告知知辖区内内业户。（3）维修修主管应应督导维维修人员员按时作作业。（4）施工工前，维维修人员员应备好好工具及及备件，提提前携至至作业现现场。（5）维修修完毕后后，工程程部应就就维修情情况进行行检查，填填写设设备设施施维修记记录

8、。4、保养（1）实施施保养计计划前，各各维修班班长应制制订材料料采购并并报批，提提前组织织维修保保养材料料。（2）正式式施工前前，维修修人员应应准备好好操作工工具、协协调相关关部门创创造保养养条件，提提前携至至作业现现场；施施工时，应应先按安安全要求求悬挂警警示牌，做做好安全全防护措措施，要要求相关关人员做做好配合合。（3）保养养完毕后后，保养养人员应应如实填填写设设备设施施保养记记录5、紧急事事故处理理（1）接到到紧急故故障请求求，工程程部主管管应迅速速组织人人力至故故障现场场抢修；重大故故障，应应同时向向管理处处主任、公公司主管管领导报报告。（2）到达达现场后后，工程程部主管管应查看看现场

9、、了了解故障障原因，制制订抢修修方案。（3）实施施抢修前前，严格格按照安安全规范范做好防防护措施施，并要要求相关关人员予予以配合合。（4）维修修时以不不扩大故故障及隐隐患为前前提。无无法确认认故障原原因时，切切不可盲盲目乱动动，应集集中商议议，找出出最佳方方案；如如属特种种设备，应应请求有有关单位位配合支支援，并并按中华华人民共共和国国国务院令令（第3373号号）特特种设备备安全监监察条例例执行行。（5）故障障处理完完毕后，应应做好事事故起因因分析，制制订相应应防范措措施。（6）每次次紧急故故障处理理完毕后后，工程程部经理理应如实实填写出出书面报报告上报报相关部部门。五、设备设设施大中中修、更

10、更新、改改造管理理1、工程部部（设备备设施主主管部门门）根据据设备使使用状况况提出设设备中修修、大修修、更新新、改造造的实施施方案，上上报物业业公司领领导审核核后，交交友小区区/大厦厦业主委委员会审审批（业业主委员员会应按按规定向向全体业业主公示示，征求求意见）。2、实施方方案获得得业主委委员会批批准后，按按相关规规定申请请或续筹筹物业专专项维修修资金。3、资金筹筹集到位位后，工工程部负负责方案案实施。4、工程部部竣工后后，工程程部组织织相关人人员进行行验收确确认，并并按规定定办理款款项支付付签字手手续（按按西安安市物业业管理条条例规规定，须须由业主主委员会会全体成成员签字字）。六、设备资资料

11、管理理1、物业验验收交接接应移交交有关机机电设备备档案资资料，包包括设备备产品合合格证、施施工图、接接线图、试试验报告告、说明明书等（弱弱电设备备还应移移交程序序软件备备份盘等等），物物业公司司档案室室专柜保保管。2、工程部部（设备备管理部部门）建建立设备备运行档档案柜，保保存设备备技术资资料、设设备台帐帐、设备备运行管管理资料和维修修资料等等。机电电设备档档案主要要包括：设备备台帐、随随机资料料图册、设设备设施施维修记记录表、设设备报废废审批表表。3、智能控控制、消消防、水水电、电电梯等设设备的值值班记录录、巡视视检查和和保养记记录，必必须留有有值班、巡巡检和维维保人员员的签名名。4、所有记

12、记录按月月整理、装装订成册册，归档档管理。对对某些特特种设备备，应定定期对设设备管理理记录内内容进行行分析，掌掌握设备备运行情情况。5、借阅、查查找设备备管理记记录应按按规定办办理登记记手续，并并及时归归还。第二章 变配配电设备备设施管管理制度度一、供电系系统管理理规定除严格执行行设备设设施通用用管理制制度外，还还应执行行以下规规定：1、建立健健全变配配电运行行制度、电电器维修修制度，加加强日常常维护维维修。2、电器线线路符合合设计、施施工技术术要求。3、停电、限限电应提提前244小时向向使用该该部分负负荷的业业主发出出停电电通知；对于突突发性的的停电事事故应先先了解停停电原因因，并向向业主做

13、做出解释释。4、禁止乱乱拉、乱乱接供电电线路，严严禁超负负荷用电电；对临临时施工工工程、业业主装修修等要制制订临时时用电管管理措施施。5、发生特特殊情况况（如短短路、火火灾、地地震、水水灾等）时时，必须须按规定定及时切切断电源源，并采采取相应应措施。6、按时检检查配电电室的温温度、湿湿度是否否达到安安全标准准。7、做好配配电房的的防水、防防鼠、防防潮工作作，堵塞塞漏洞。8、值班员员必须加加强变配配电设备备设施日日常巡视视：（1）巡视视要求变配电室室值班电电工每班班巡视配配电柜、电电容柜不不少于22次。变配电室室值班电电工应按按规定的的频次进进行检查查、巡视视、监控控，并做做好相关关记录。对于巡

14、视视中发现现的问题题，值班班电工应应及时采采取整改改措施加加以解决决。（2）巡视视内容变压器油油位、油油色是否否正常，密密封出是是否漏油油。变压器运运行是否否过载、超超温（油油浸湿变变压器温温度不得得超过885%）。有异常响响声和气气味。密切注意意电压表表、电流流表、功功率因数数表的指指示情况况（功率率因数补补偿低于于0.99时，因因及时调调整），严严禁变压压器、开开关超载载运行。单相、三三相电压压是否在在额定值值的10%范围内内。各种接头头是否有有过热或或烧伤痕痕迹。防鼠设施施是否完完好。接地线有有无锈蚀蚀或松动动。各种表示示牌、表表示物是是否完好好。安全用具具是否齐齐全，是是否存放放于规定

15、定位置。（11）值值班员应应如实填填写交交接班记记录、配配电室运运行记录录。（12）建建立健全全各类供供电设备备档案。二、变配电电设备设设施操作作规程1、安全注注意事项项(1)操作作人员应应严格按按照规程程操作，保保证设备备正常运运行。(2)作高高压设备备设施时时，必须须戴绝缘缘手套、穿穿绝缘鞋鞋、棉布布工作服服、使用用绝缘工工作杆（或或设备专专用工具具），站站在高压压绝缘垫垫上工作作；绝缘缘安全工工器具必必须符合合电力部部门相关关标准（参参照国国家电网网公司电电力安全全工作规规程。）(3)在室室内高压压设备设设施上工工作，应应在工作作场地两两侧及对对面悬挂挂“止步，高高压危险险！”标示牌牌。

16、(4)操作作低压设设备设施施时，必必须穿绝绝缘鞋、戴戴线手套套、避免免正向面面对操作作设备。(5)严禁禁操作带带电高压压设备。(6)操作作带电低低压设备备时，必必须具备备以下条条件：有工作许许可有监护人人（必须须2人以以上工作作）。所有工器器具材料料齐全（绝绝缘平口口钳、斜斜口钳、尖尖嘴钳、螺螺丝刀、电电工胶等等）并符符合安全全要求。(2)电流流互感器器不得开开路，电电压互感感器不得得短路，不不得用摇摇表测量量带电体体的绝缘缘电阻。(3)倒闸闸操作前前，电梯梯应降至至基站。2、配电室室安全保保证措施施(1)组织织保证措措施在电气设备备上工作作，保证证安全的的组织措措施为：工作票制制度在电气气设

17、备上上工作，应应填写用用工作票票或按命命令执行行：填用工工作票的的工作为为：高压压设备及及线路上上工作需需全部分分停电者者；低压压设备及及线路上上的工作作需将高高压设备备停电或或部分停停电者；高压室室内二次次接线上上的工作作，需要要将高压压设备停停电或做做安全措措施者。工作票票签发或或命令发发布人（工工作领导导）所负负的安全全责任：工作的的必须性性和安全全性；工工作票上上所填安安全措施施是否正正确完备备；工作作负责人人和工作作班人员员是否适适当和足足够，精精神状态态是否良良好。工作负负责人（监监护人）所所负的安安全责任任：正确确安全的的组织工工作；工工作前应应将工作作责任、停停电范围围、安全全

18、措施和和工作时时间等详详细向工工作人员员交代清清楚，并并结合实实际进行行安全思思想教育育；工作作负责人人应检查查工作票票所载安安全措施施是否正正确、完完备和值值班员所所做的安安全措施施是否符符合现场场实际条条件。工作许许可人（值值班员）应应负责检检查工作作票上所所写各项项安全措措施是否否完备及及符合现现场条件件，并正正确执行行；负责责检查停停电设备备有无突突然来电电的可能能。工作许可可制度施工人员在在完成施施工现场场的安全全措施后后，还应应：会同监监护人到到现场再再次检查查所做的的安全措措施，以以手触试试，证明明检修设设备确无无电压。对监护护人指明明带电设设备的位位置和注注意事项项。和监护护人

19、在工工作票上上分别签签名。完成上述手手续后，施施工人员员方可开开始工作作；监护护人、施施工人员员任何一一方不得得擅自变变更安全全措施，施施工人员员不得变变更有关关检修设设备的运运行接线线方式。工工作中如如遇特殊殊情况需需要变更更时，应应事先取取得对方方的同意意。工作监护护制度施工人人员经许许可开始始工作后后，监护护人应对对施工人人员的安安全加以以监护。监监护人必必须始终终在工作作现场，及及时纠正正违反安安全的动动作。工作期期间，监监护人因因故必须须离开工工作地点点时，应应指定能能胜任的的人员临临时代替替，离开开前应将将工作现现场交代代清楚，并并告知施施工人员员；原监监护人返返回工作作地点时时，

20、也应应履行同同样的交交代手续续。监护人人除担任任监护工工作外，不不得兼做做其他工工作。监监护人在在全部停停电时，可可以参加加施工作作业。但但在部分分停电时时，只有有在安全全措施可可靠、人人员集中中在一个个工作地地点并不不至误碰碰导电部部分的情情况下，方方可参加加施工。监护人人如发现现施工人人员违反反安全的的规程、危危及施工工人员安安全的情情况，应应及时提提出改正正意见，必必要时可可暂时停停止工作作，并立立即报告告上级领领导。工作间断断、转移移和终结结制度工作间间断时，工工作班人人员从工工作现场场撤出，所所有安全全措施保保持不动动，工作作票仍由由工作负负责人保保存；间间断后继继续工作作，无需需通

21、过工工作许可可人，由由工作负负责人带带领全班班工作人人员回到到工作地地点继续续工作。在未办办理工作作票终结结手续以以前，高高压运行行工不得得将检修修设备合合闸送电电。在工作作期间，若若有紧急急需要，值值班员可可在工作作票未交交回的情情况下合合闸送电电，但应应先将工工作班全全体人员员离开工工作地点点的确认认，通知知工作负负责人，在在得到工工作负责责人可以以送电的的答复后后，并拆拆除临时时遮拦、接接地线和和标示牌牌，恢复复常设遮遮拦、清清理现场场后方可可合闸送送电。检修工工作结束束以前，若若需将设设备试加加工作电电压，可可按下列列条件进进行：全全体工作作人员撤撤离工作作地点；收回工工作票，拆拆除临

22、时时遮拦、接接地线和和标示牌牌，恢复复常设遮遮拦；工工作负责责人和值值班员进进行全面面检查无无误后，由由值班员员进行加加压试验验。工作班班若需继继续工作作时，应应重新履履行工作作许可手手续。在同一一电气连连接部分分用同一一工作票票依次在在几个工工作地点点转移工工作时，全全部安全全措施由由值班员员在开工工前一次次做完，不不需要再再办转移移工作手手续，但但工作负负责人在在转移工工作地点点时，应应向工作作人员交交待带电电范围，安安全措施施和注意意事项后后方可开开工。工作完完毕后，工工作班应应清扫、整整理现场场。工作作负责人人应先周周密检查查，待全全体工作作人员撤撤离工作作地点后后，再向向值班员员讲清

23、所所修项目目，发现现的问题题、试验验的结果果和存在在的问题题等。并并与值班班员共同同检查设设备状态态，有无无遗留物物件，是是否清洁洁等，然然后在工工作票上上填明工工作终结结时间，经经双方签签名后，工工作票方方可终结结。只有在在同一停停电系统统的所有有工作票票结束，拆拆除所有有接地线线、临时时遮拦和和标示牌牌，恢复复常设遮遮拦后，方方可合闸闸送电，严严禁自行行停送电电。(1)技术术保证措措施在全部停电电或部分分停电的的电气设设备上工工作，必必须完成成下列措措施：停电验电装设接地地线悬挂标示示牌和装装设遮拦拦。上述措施由由高压运运行工执执行。对对于无经经常值班班人员的的电气设设备，由由断开电电源人

24、执执行，并并应有监监护人在在场。3、操作程程序(1)电力力变压器器停电操操作程序序：先关闭无无功补偿偿器，并并断开隔隔离开关关。依次断开开各出线线低压负负荷开关关。断开低压压侧进线线总开关关。断开电力力变压器器温度控控制器。断开电力力变压器器高压侧侧开关。验电。装设接地地线。悬挂标示示牌和装装设遮拦拦。(2)电力力变压器器送电操操作程序序拆除标示示牌、拆拆除遮拦拦。拆除接地地线。合上电力力变压器器高压侧侧开关。合上电力力变压器器温度控控制器。合上低压压侧进线线总开关关。依次合上上各出线线低压负负荷开关关。合上隔离离开关，打打开无功功补偿器器。观察指示示灯、电电压、电电流表工工作是否否正常。(3

25、)发电电机送电电操作程程序确认油位位、水位位及蓄电电瓶电压压。 关键部位位注润滑滑油（保保养时用用此条应应删除）。 闭合合发电机机控制电电源。 启动发电电机。闭合发电电机出线线总电源源开关。依次闭合合各负荷荷开关。观察指示示灯、电电压、电电流表工工作是否否正常。(4)发电电机停电电操作程程序：依次断开开各出线线低压负负荷开关关。断开发电电机出线线总电源源开关。 关闭闭发电机机控制电电源。 关闭发电电机组(5)低压压配电柜柜停电操操作程序序：断开各支支路开关关。断开总进进线开关关。 验电电。悬挂接地地线。在总电源源开关处处悬挂“有人工工作，禁禁止合闸闸”标示牌牌。(6)低压压配电柜柜送电操操作程

26、序序：拆除接地地线。 拆除标示示牌。 合上上总进线线开关。合上各支支路开关关。观察指示示灯、电电压、电电流表工工作是否否正常。(7)倒闸闸操作程程序1、倒闸操操作必须须根据值值班负责责人命令令，受令令人复诵诵无误后后执行。发发布命令令应准确确、清晰晰、使用用正规操操作术语语和设备备双重名名称，即即设备名名称和编编号。发发令全过过程和听听令报告告时都要要做好记记录。2、倒闸操操作由操操作人填填写操作作票，每每张操作作票只能能填写一一个操作作任务。3、停电拉拉闸操作作必须按按照开关关负荷侧侧刀闸、电电源侧刀刀闸顺序序依次操操作，送送电合闸闸的顺序序与此相相反；严严禁带负负荷拉倒倒闸。4、下列项项目

27、应填填写操作作票内：(1)应拉拉、合的的开关和和刀闸。(2)检查查开关和和刀闸。(3)检查查接地线线是否拆拆除。(4)检查查负荷分分配。 (5)切换换保护回回路和检检验是否否无电压压。5、操作票票应用钢钢笔或签签字笔填填写，票票面应清清楚整洁洁，不得得任意涂涂改。操操作人员员和监护护人应分分别对所所填写的的操作项项目签字字确认。6、操作前前应核对对设备名名称、编编号和位位置，操操作中应应认真执执行监护护复诵制制。必须须按操作作顺序操操行，每每操作完完一项，做做一个记记号“”，全部部操作完完毕后进进行复查查。7、倒闸操操作必须须由两人人执行，其其中一人人对设备备较为熟熟悉者作作监护；特别重重要和

28、复复杂的倒倒闸操作作，由熟熟练的值值班员操操作，值值班负责责人或主主管负责责监护；严禁两两人同时时进行倒倒闸操作作，以免免发生事事故。8、操作中中发生疑疑问时，不不准擅自自更改操操作票，不不准随意意解除闭闭锁装置置，应立立即向值值班负责责人或主主管报告告，弄清清楚后再再进行操操作。9、在发生生人身触触电事故故后，为为解救触触电人，可可不经许许可即行行断开有有关设备备的电源源，但事事后必须须立即报报告上级级。10、操作作票应先先编号，按按照编号号顺序使使用，作作废的操操作票应应注明“作废”字样，已已操作的的要注明明（或盖盖章）“已操作作”字样，上上述操作作票保存存三个月月。三、变配电电设备设设施

29、保养养规程变配电设备备设施每每年至少少保养11-2次次。1、高压开开关柜保保养规程程（1）高压压开关柜柜保养规规程在高压开开关柜停停电保养养前244小时，以以书面形形式告知知业主计计划停送送电起止止时间。停电前做做好一切切准备工工作（工工具、安安全措施施、相关关手续等等）。由维修主主管统一一组织实实施。（2）保养养程序实施电力力变压器器停电操操作程序序。断开高压压各分路路开关。断开高压压主进线线开关，将将进线开开关置于于冷备用用状态（断断开隔离离刀闸或或装置）。保养项目目：母线是是否变形形和损坏坏，有无无放电现现象。直流屏屏装置（电电瓶、充充放电装装置、检检测装置置、报警警装置等等）是否否正常

30、。紧固螺螺栓，紧紧固馈线线缆。避雷装装置是否否完好。主触头头是否完完好。检查灭灭弧罩（室室）是否否烧黑和和损坏。清洁柜柜内灰尘尘。合闸机机构是否否灵活。检查并并紧固各各线路端端子、仪仪表接线线。检查柜柜内照明明装置。接地装装置不宜宜超过44欧姆。（3）以上上项目保保养完毕毕后，拆拆除安全全装置，闭闭合负荷荷开关，逐逐级送电电，并观观察各分分路供电电是否正正常。（4）保养养人员如如实填写写设备备设施保保养记录录。2、低压柜柜（控制制柜）保保养规程程（1）准备备工作在配电柜柜停电保保养前224小时时，以书书面形式式告知业业户计划划停送电电起止时时间。停电前做做好一切切准备工工作（工工具、安安全措施

31、施、相关关手续等等）。由维修主主管统一一组织实实施。（2）保养养程序实行分段段保养。保养项目目：母线是是否变形形和损坏坏。有无放放电现象象。紧固螺螺栓，紧紧固供馈馈主线缆缆。主触头头是否完完好。检查灭灭弧罩（室室）是否否烧黑和和损坏。清洁柜柜内灰尘尘。合闸机机构是否否灵活。紧固各各线路端端子。检查各各仪表接接线是否否牢固。电容器器接线及及接地装装置是否否良好，检检查电容容器有无无胀肚现现象。检查测测量仪表表、计量量装置是是否良好好。（3）以上上项目保保养完毕毕后，拆拆除安全全装置，闭闭合负荷荷开关，逐逐级送电电，并观观察各分分路供电电是否正正常。（4）保养养人员如如实填写写设备备设施保保养记录

32、录。四、发电机机使用管管理规定定除严格执行行设备设设施通用用管理制制度外，还还应执行行以下规规定：1、发电机机房应做做好防水水、防潮潮工作。 2、经常检检查发电电机的机机油油位位、冷却却水水位位是否符符合发电电机运行行要求，储储备适当当油量以以满足发发电机满满负荷运运行（根根据各项项目情况况自定最最小满负负荷运行行时间）3、发电机机每月空空载试运运行1-2次，运运行时间间约155-200分钟；平时应应将发电电机置于于“手动”状态（酒酒店等特特种物业业，按合合同要求求执行）。4、发电机机起动时时，操作作人员应应检查启启动条件件（冷却却水、机机油、柴柴油、电电瓶电压压等）是是否具备备，启动动送新风

33、风设备。发发电机首首次投运运时，应应做全面面检查。5、每次运运行、保保养完毕毕后，如如实填写写发电电机运行行记录和和设备备设施保保养记录录。6、发现漏漏油、漏漏水现象象应及时时处理。7、冬季发发电机保保养，冷冷却系统统应加防防冻液。五、发电机机组操作作规程1、启动前前的准备备（1）全面面检查柴柴油机各各部分是是否正常常。（2）检查查水箱水水位。（3）检查查机油油油位。（4）检查查燃油是是否充足足，检查查油箱开开关及有有无渗漏漏。（5）检查查蓄电池池电压是是否正常常，蓄电电池内液液体是否否足够。2、启动及及运行（1）启动动电机连连续工作作时间不不宜超过过10秒秒；如一一次启动动不成功功，应于于2

34、分钟钟后再次次做第二二次启动动，第三三次无法法启动应应检查原原因。（2）试运运行时，可可用手动动启动。（3）启动动后应调调整数据据（电压压3800-4000V、频频率500HZ）。（4）运行行期间应应仔细巡巡视观察察，并做做好各项项记录。3、停机确认市电正正常后，方方可进行行“停机”操作。（1）停机机前应先先依次断断开发电电机所供供的负荷荷。（2）空载载运行55分钟后后方可停停机。（3）停机机后，将将开关转转至“手动”状态。第三章 暖暖通设备备设施管管理制度度一、锅炉房房管理制制度1、安全管管理除严格执行行设备设设施通用用管理制制度外，还还应执行行以下规规定：（1）配备备人数必必须合乎乎相关规

35、规定。（2）未经经注册、登登记、年年检及存存在缺陷陷的锅炉炉，不准准投入运运行。（3）所有有管道要要涂有标标志色，并并标出介介质流动动方向；所有阀阀门应标标出开闭闭方向、工工作状态态。（4）应有有防冻、防防潮措施施。（5）保持持通道畅畅通。（6）排污污设施无无故障。（7）锅炉炉房平面面布置图图、系统统图、运运行规程程及安全全操作规规程等制制度上墙墙。（8）锅炉炉运行发发生故障障危及安安全时，应应立即停停炉进行行检修，必必要时上上报公司司主管领领导、上上级主管管部门；严禁设设备故障障运行。2、运行规规程除严格执行行设备设设施通用用管理制制度外，还还应执行行以下规规定：（1）司炉炉工负责责锅炉及及

36、附属设设备的运运行、定定时巡检检（每小小时1次次），按按规定填填写燃燃气/燃燃油锅炉炉运行记记录。（2）巡回回检查路路线（以以天然气气锅炉为为例）：锅炉本体及及燃烧机机安全附附件管道阀阀门风机房房循环泵泵房水处理理及除氧氧补水、除除氧泵软水箱箱。（3）巡检检内容主主要包括括： 锅炉及附机机的控制制操作系系统是否否正常。 压力、供回回水温度度、水位位、排烟烟温度在在规定范范围内。 安全附件、保保护装置置和仪表表灵敏可可靠，无无泄漏现现象。 受压部件可可见部位位无鼓包包、渗漏漏；炉内内燃烧情情况良好好，无漏漏水漏气气声。 锅炉外壳、前前后烟门门及人孔孔、手孔孔完整牢牢固、无无破损。 管道、阀门门无

37、泄漏漏，阀门门开启灵灵活。 燃烧器运转转有无异异常响声声，风机机运行是是否正常常。 循环泵运转转正常，无无异常现现象。 锅炉房照明明良好，道道路通畅畅，消防防设施、可可燃气体体报警装装置正常常。 软水箱储水水充足。如有下下列情况况，司炉炉人员应应增加巡巡检次数数：设备存存在某些些暂时不不影响安安全运行行的一般般缺陷时时。新改装装、长期期停运或或新检修修后的设设备投入入运行时时。设备运运行中发发现可疑疑现象时时。（4）定期期维修保保养锅炉炉、燃烧烧器及附附属设备备。3、操作规规程（1）运行行前准备备司炉工在在操作运运行前必必须熟悉悉自控控装置说说明书和和锅炉炉运行说说明书。天然气/油供给给管道应

38、应达到标标准压力力，燃气气/燃油油系统无无泄漏（如如为燃油油锅炉，应应确保日日用油箱箱油量充充沛）。锅炉给水水系统正正常，软软水水质质达到标标准、水水位量达达到规定定值（热热水锅炉炉应排尽尽空气），如如实填写写锅炉炉房水处处理记录录。锅炉运行行控制柜柜是否能能正常工工作。锅炉受压压元件的的检查：锅炉炉炉墙、安安全附件件、保护护装置及及仪表。给水、回回水、出出水及供供汽系统统阀门管管件。天然气气/油管管道及阀阀门。准备工作作：调整阀阀门到启启动状态态。向锅炉炉注水，达达到规定定数值。开启循循环泵。检查水水箱水位位达到满满水位值值。系统检检漏、排排气，达达到工作作压力。（2）正常常运行循环泵运运转

39、正常常后，合合上锅炉炉电控箱箱电源，按按下锅炉炉电控箱箱启动按按钮，锅锅炉即进进入自动动点火程程序，开开始正常常燃烧。司炉工根根据工程程部（设设备设施施主管部部门）的的动力高高度命令令调整锅锅炉出水水温度（各各物业公公司根据据各自实实际情况况确定高高度令发发布人、不不同天气气下出水水温度）。（3）关机机停炉 正常停炉将燃烧烧机负荷荷降为最最低后按按“停炉”按钮，燃燃烧器进进行后吹吹扫状态态，延时时到自动动停止。停炉后后循环水水泵继续续运行，待待水温降降止500以下时时，方可可停泵。 紧急停炉当出现现紧急事事故时，直直接按“停炉”按钮，关关闭天然然气/油油源，根根据需要要停止循循环泵运运行。当出

40、现现锅炉自自动停炉炉时，根根据报警警情况检检查系统统，解决决出现的的问题后后重新启启动。4、维护保保养规程程（1）对于于外委维维护保养养项目，工工程部应应派专检检人员跟跟踪监督督，确保保维护保保养结果果。（2）对于于内部维维护保养养项目，由由工程部部主管组组织各工工种严格格按照规规范进行行作业。（3）大修修项目，应应报物业业公司主主管领导导审核，业业委会、上上级主管管部门审审批后进进行（锅锅炉本体体大修需需报质检检部门备备案）。（4）大修修项目，一一般应安安排在非非供暖期期进行；临时维维修项目目，应避避开供热热时间进进行，确确保对用用户的供供热质量量。（5）锅炉炉大修后后，应严严格按照照设计标

41、标准进行行自检，报报请质检检部门进进行检验验，合格格后方可可运行。（6）每次次完成保保养后，须须填写设设备设施施保养记记录。（7）每年年供暖前前，应校校验安全全阀、压压力表；供暖结结束后，对对锅炉、压压力容器器进行年年检。5、锅炉水水质化验验规程（1）严格格按照GGB15576-20001工工业锅炉炉水质标标准的的要求，做做好水处处理工作作，保证证锅炉无无垢或薄薄垢（0、5毫米米/年）运运行。（2）严格格按运行行操作规规程进行行水处理理设备操操作。（3）水质质检测规规程及合合格标准准应严格格按热热水锅炉炉水质标标准执执行。（4）水质质化验工工作每班班应不少少于两次次；对于于出现水水质失效效时，

42、应应及时通通知司炉炉工，采采取相应应措施处处理。（5）水质质化验人人员必须须经培训训考核，获获取质量量技术监监督局颁颁发的“锅炉水水处理”操作证证后方可可操作。（6）水质质化验数数据应如如实填写写锅炉炉水质检检验记录录，并并妥善保保管。（7）化验验仪器设设备应定定期进行行定验和和维护。（8）工业业锅炉水水质标准准（GBB1577620001）：项目锅外化学处处理给水锅水悬浮物，/L5总硬度，mmmoll/L0.6PH值（225）710-122溶解氧，/L0.1总碱度mmmol/L8-26溶解固形物物/LL50000二、交换站站管理制制度1 安全管理除严格执行行设备设设施通用用管理制制度外，还还

43、应执行行以下规规定：(1)配备备人数必必须合乎乎相关规规定。(2)未经经注册、登登记的特特种设备备及存在在缺陷的的交换设设备，不不准投入入运行。(3所有管管道要涂涂有标志志色，并并标出介介质流动动方向；所有阀阀门应标标出开闭闭方向、工工作状态态。(4)应有有防冻、防防漏、防防腐措施施。(5)保持持通道畅畅通。(6)排污污设施无无故障。(7)交换换站平面面布置图图、系统统图、运运行规程程及安全全操作规规程等制制度上墙墙。(8)交换换设备运运行发生生故障危危及安全全时，应应停止运运行、进进行检修修，必要要时上报报公司主主管领导导、上级级主管部部门；严严禁设备备违章运运行。(9)定期期排放管管道内的

44、的冷凝水水。2 运行操作规规程(1)运行行人员负负责交换换站内的的设备运运行，定定时巡检检（每小小时1次次），按按规定填填写交交换站运运行记录录。(2)运行行人员必必须严格格执行开开机、停停机时间间。做好好开机前前的准备备工作，发发现重大大问题时时及时报报告工程程部主管管，待处处理好后后方可开开机。(3)运行行前：认认真检查查交换器器及各类类附属设设备，检检查进出出水阀门门是否打打开、安安全阀是是否正常常、设定定温度数数值是否否在要求求范围内内。(4)送汽汽/送水水程序：汽水水交换：确认循循环水系系统运行行正常检查冷冷凝水疏疏水阀、紧紧急泄水水阀正常常启动紧紧急泄水水阀慢慢打打开蒸汽汽阀排净蒸

45、蒸汽管道道内冷凝凝水关闭紧紧急泄水水阀启动冷冷凝水疏疏水阀徐徐向向交换器器送入蒸蒸汽检查设设备运行行状况。水水水交换：确认二二次循环环水系统统运行正正常打开一一次回水水阀门打开一一次供水水阀门检查设设备运行行状况。运行人员根根据工程程部（设设备设施施主管部部门）的的动力调调度命令令调整供供热水的的温度（各各物业公公司根据据各自实实际情况况确定高高度令发发布人、不不同天气气下出水水温度）。(5)停止止运行：汽水水交换：缓慢关关闭蒸汽汽阀门循环水水系统继继续循环环水温降降至500以下关闭循循环泵（如如果系统统长时间间停运，应应将系统统循环水水排净，防防止设备备冻裂）。水水水交换：关闭一一次供水水阀

46、门关闭一一次回水水阀门（如如果系统统长时间间停运，可可将系统统循环水水排净）。(6)交接接班应在在下一班班前100分钟内内进行，并并在运行行记录上上签字，详详细记录录当班问问题和处处理结果果。3 维护保养规规程遵照各类类设备生生产厂家家使用说说明书要要求进行行维护保保养。安全附件件、压力力容器按按国家规规定进行行检验。每次完成成保养后后，须填填写设设备设施施保养记记录表。三、中央空空调系统统管理制制度1、安全管管理除严格执行行设备设设施通用用管理制制度外，还还应执行行以下规规定：(1)配备备人数必必须合乎乎相关规规定。(2)所有有管道要要涂有标标志色，并并标出介介质流动动方向；所有阀阀门应标标

47、出开闭闭方向、工工作状态态。(3)应有有防冻、防防漏、防防腐措施施。(4)保持持通道畅畅通。(5)排污污设施无无故障。(6)制冷冷设备平平面布置置图、系系统图、运运行规程程及安全全操作规规程等制制度上墙墙。(7)制冷冷设备运运行发生生故障危危及安全全时，应应停止运运行、进进行检修修，必要要时上报报公司主主管领导导、上级级主管部部门；严严禁设备备违章运运行。(8)可燃燃气体报报警装置置进行正正常。2、运行操操作规程程（1）运行行前准备备查看主、副副机的电电源是否否接通、电电压是否否正常。查看冷冻冻水、冷冷却水系系统是否否是注满满，停机机时冷冻冻水压力力是否正正常；未未注满水水时，排排除故障障后补

48、水水至满液液状态。查看手动动阀门、电电动阀门门是否处处于工作作状态。（2）开机机及运行行操作开机前，应应先查看看上一班班运行记记录，了了解主机机运行状状况；如如主机为为故障停停机，查查看电脑脑的警报报信息，排排除故障障后才能能开机（一一小时内内不得超超过四次次启动）。依次启动动各台冷冷冻水泵泵。依次启动动各台冷冷却水泵泵。启动冷却却塔的风风机。可可根据室室外温度度高低，决决定工作作的台数数。水系统启启动后，注注意观察察电流、电电压、水水量、水水压是否否正常运运行，泵泵和电机机运转有有无异常常响动，如如有异常常，立即即停机检检查。调节分水水罐，确确保系统统供回水水平衡，确确保主机机供水量量稳定、

49、充充足。确认主机机无异常常情况后后启动主主机。启启动后观观察压差差、回油油情况、出出水温度度及运转转声音。如如有异常常，立即即停机检检查。主机运转转后将风风机盘管管总开关关打开，再再根据用用户情况况打开或或关闭分分层控制制开关。系统启动动后，应应全面巡巡视一遍遍，观察察参数及及运转情情况有无无异常（如如有异常常，需及及时调整整），如如实填写写中央央空调运运行记录录（各各公司根根据空调调设备特特点自行行制订该该表）。停用一周周以上的的，重新新开机时时须先预预热244小时，各各数据符符合启动动条件后后方可启启动。3、停机操操作正常停机机先关掉掉压缩机机的电源源，保留留总电源源使主机机处于预预热状态

50、态；长时时间停机机时应关关闭总电电源。关闭冷冷冻泵出出口的阀阀门，逐逐台关闭闭冷冻水水泵，以以免引起起管道的的剧烈震震动。停停泵后再再将阀门门开启到到正常位位置。逐台关关闭冷却却泵。关闭风风机盘管管总开关关，保留留分层控控制开关关。完成上上述操作作以后，对对整个系系统巡视视一遍，确确认系统统已停止止运行。事故停机机主机故故障：先先关掉压压缩机主主电源开开关，保保留主机机的总开开关；检检查并排排除主机机故障，短短时间不不能排除除时按正正常停机机操作程程序停机机。副机故故障：关关掉故障障副机的的控制开开关进行行停机检检修；同同时，启启动备用用副机，投投入系统统运行。管路故故障：检检修或其其他原因因

51、导致冷冷却水或或冷冻水水大量外外泄时，应应立即按按正常停停机程序序停止系系统运行行。排除除故障后后，再补补水投入入运行。停电：按正常常停机操操作程序序关闭主主、副机机开关，保保留电源源指示，待待恢复供供电后重重新启动动运行，同同时如实实在运行行记录做做出说明明。火警：遇到这这种情况况应立即即关闭主主、副机机的总开开关。3、维护保保养规程程（1）冷却却塔冷却塔每半半年进行行一次维维护保养养。用5000V摇表表检测电电机绝缘缘电阻，应应不低于于0、5欧姆姆，否则则应干燥燥处理电电机线圈圈，干燥燥处理后后仍达不不到0、5欧姆姆以上时时则应拆拆修电机机线圈。检查电机机、风扇扇是否转转动灵活活，如有有阻

52、滞现现象则应应加注润润滑油；如有异异常摩擦擦声则应应更换同同型号规规格的轴轴承。检查皮带带是否开开裂或磨磨损严重重，否则则应更换换同规格格皮带；检查皮皮带是否否太松，否否则应调调整（每每半个月月检查一一次）；检查皮皮带轮与与轴配合合是否松松动，否否则应整整修。检查布水水器是否否布水均均匀，否否则应清清洁管道道及喷嘴嘴。清洗冷却却塔（包包括填料料、集水水槽），清清洁风扇扇风叶。检查补水水浮球阀阀是否正正常。拧紧所有有紧固件件。清洁冷却却塔外表表。（2）风机机盘管风机盘管应应每年进进行一次次维护保保养。空调运行行期间每每月清洗洗1次空空气过滤滤网，排排除盘管管内的空空气（不不定期）；检查风风机是否

53、否转动灵灵活，如如有阻滞滞现象，则则应加注注润滑油油，如有有异常摩摩擦响声声则应更更换风机机轴承。用5000V摇表表检测风风机电机机线圈，绝绝缘电阻阻不低于于0、5欧姆姆；检查查各接线线头是否否牢固，是是否有过过热痕迹迹，否则则作相应应整修。清洁风机机风叶、盘盘管、积积水盘上上的污物物。用盐酸溶溶液（内内加缓蚀蚀剂）清清除盘壁壁的水垢垢。拧紧所有有紧固件件。清洁风机机盘管外外壳。（3）冷凝凝器、蒸蒸发器冷凝器、蒸蒸发器每每年进行行一次维维护保养养，实行行外委保保养。（4）冷却却水泵、冷冷冻水泵泵冷却水泵、冷冷冻水泵泵每年进进行一次次维护保保养。（5）水泵泵水泵每半年年进行一一次维护护保养。转动

54、水泵泵轴，观观察是否否有阻滞滞、碰撞撞、卡住住现象，如如是轴承承问题则则对轴承承加注润润滑油或或更换轴轴承。如是水泵泵叶轮问问题则应应拆修水水泵。检查盘根根处是否否漏水成成线，如如是则应应加压盘盘根（不不定期）。检查弹性性联轴器器有无损损坏，如如损坏则则应更换换弹性橡橡胶垫（不不定期）。清洗水泵泵过滤网网。拧紧水泵泵机组所所有紧固固螺栓。清洗水泵泵机组外外壳；如如脱漆或或锈蚀严严重，应应重新油油漆一遍遍。（6）冷冻冻水管路路、冷却却水管路路、新风风管路冷冻水管路路、冷却却水管路路、新风风管路每每年进行行一次维维护保养养。检查冷冻水水管路、冷冷却水管管路、新新风管路路的防结结露保温温层及阀阀门是

55、否否完好。(7)电动动机电动机每年年进行一一次维护护保养。用5000V摇表表检测电电动机线线圈绝缘缘电阻是是否在00、5欧姆姆以上，否否则应进进行干燥燥处理或或修复。检查电动动机轴承承有无阻阻滞现象象，否则则应加润润滑油，加加润滑油油后仍存存在阻滞滞现象，则则应换同同型号规规格的轴轴承。检查电动动机风叶叶有无擦擦壳现象象，否则则应修整整处理。检查底座座螺丝是是否紧固固。检查接线线端子是是否牢固固及变色色。检查电机机轴承与与端盖的的磨损量量。(8)按照照上述规规定完成成保养后后，须填填写设设备设施施保养记记录表。4 直燃机组操操作与维维保规程程按照设备使使用说明明书执行行（详略略）。第四章 给排

56、水设备备设施管管理制度度一、水泵房房运行规规程1、值班人人员应对对水泵房房进行日日常巡视视，检查查水泵、管管道接头头和阀门门有无渗渗漏水的的现象。2、检查水水泵房控控制柜仪仪器仪表表、指示示灯、供供水管网网压力是是否正常常；正常常情况下下，生活活水泵、消消防水泵泵、喷淋淋泵、排排污泵的的选择开开关应置置于“自动”位置。3、生活水水泵每周周至少轮轮换使用用一次；消防泵泵、喷淋淋泵每月月至少手手动、自自动各试试一次（运运行时间间不得低低于2分分钟）。4、应对蓄蓄水池观观察孔加加盖并上上锁，钥钥匙由值值班人员员管理；透气管管应用纱纱布或纱纱网包扎扎，以防防杂物掉掉入水池池中。5、巡检（1）每天天至少

57、对对泵房运运行状况况巡检22次，如如实填写写水泵泵房运行行记录表表。（2）观察察蓄水池池（箱）液液位显示示器是否否正常。（3）检查查控制柜柜各元器器件是否否正常，指指示灯指指示是否否正常，手手动/自自动转换换开关位位置是否否正确，电电压、电电流是否否正常。（4）污水水泵液位位报警显显示器是是否正常常，水泵泵有无堵堵塞。6、二次供供水管理理（参照照西安市市卫生监监督所二二次供水水管理办办法制订订）（1）有二二次供水水水箱基基本档案案（包括括水箱总总数、居居民楼水水箱、所所属管理理单位名名称）。（2）有二二次供水水卫生许许可证（按按期审核核，并悬悬挂在显显著位置置）。 （3）二次次供水人人员具备备

58、相关卫卫生知识识，从事事二次供供水操作作人员应应持有有有效健康康证。（4）二次次供水设设备完整整，有卫卫生安全全制度，每每年定期期清洗、消消毒，有有保证水水质符合合卫生要要求，有有清洗、消消毒记录录及水质质检验报报告。（5）二次次供水设设备设施施设有卫卫生防护护标志。保保持水池池、水箱箱及周围围环境的的清洁卫卫生，无无二次污污染及隐隐患。（6）设备备阀门、管管道、泵泵体无跑跑、冒、滴滴、漏。所所有排水水系统通通畅，汛汛期道路路无积水水，楼内内、地下下室及车车库无积积水、浸浸泡发生生。（7）高压压水泵、水水池、水水箱有严严密的管管理措施施。供水水计量及及收费严严格执行行有关部部门规定定，无不不合

59、理计计量及乱乱收费现现象，限限水、停停水能预预先通知知用户。（8）遇有有事故，维维修人员员在规定定时间内内进行抢抢修，无无大面积积跑水、泛泛水、长长时间停停水事故故。7、维护保保养内容容及周期期（1）电机机：每季季测试、紧紧固1次次。（2）泵体体：每季季紧固、润润滑、调调整1次次。（3）附件件：每季季紧固、润润滑、补补漏、除除锈、刷刷漆1次次。二、纯净水水系统管管理规定定（略）三、室外给给排水系系统维护护规程（1）污水水管网：每季度度进行养养护、清清通1次次，保持持流水畅畅通。（2）雨水水管道：每半年年清理11次，保保持流水水畅通。（3）化粪粪池：每每年至少少清理11次，保保持畅通通。（4）积

60、水水坑：每每年清理理1次，保保持污水水泵正常常运行。（5）给水水管网：每季对对阀门进进行紧固固、润滑滑1次；随时观观察地埋埋管道，对对地面长长时间潮潮湿、积积水、冒冒水的管管段，进进行听漏漏，判断断渗漏位位置，制制订相应应维修方方案，组组织人员员进行维维修。（6）消防防管网：每季对对消防栓栓、水泵泵结合器器、阀门门进行紧紧固、润润滑1次次（冬季季应对室室外消防防栓进行行保温处处理）；每年对对消防栓栓、水泵泵结合器器补漆11次。（7）每次次维护完完毕后，维维护人如如实填写写设备备设施维维修记录录。第五章 电梯设备管管理制度度一、电梯安安全管理理规定除严格执行行设备设设施通用用管理制制度外，还还应执行行以下规规定：1、机房内内悬挂温温度计，应应确保机