某项目商业计划书

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1、 【东坡金城商业计划书】目 录第一部分 . 运营资资料第二部分 . 城市分分析第三部分 . SWOOT分析析第四部分 . 项目定定位第五部分 . 市场定定位第六部分 . 业态规规划第七部分 . 项目经经营模式式（商业业部分）第八部分 . 租金定定位第九部分 . 招商计计划. 整体体策略. 推广广策略. 招商商手段. 优惠惠政策第十部分 . 项目经经营模式式（文化化部分）第十一部分分 . 配配套改进进计划第十二部分分 . 财财务情况况第十三部分分 . . 融资计计划附件（一） . 现场场规划附件（二） . 招商商手则附件（三） . 媒介介计划第一部分 运营营资料1. 项目用地1100余余亩，建建

2、筑面积积700000余余平方米米，商铺铺面积550000余平方方米，住住房面积积20000余平平方米，总总投资RRMB 1.55 亿元元。2. 东坡金城于于20003年99月开盘盘销售3. 项目销售/招商情情况（如如图）4. 项目业态（如如图）类别美容养生服装饰品文化教育休闲食品通讯名细国珍专营天然居姚明一代音乐之声冷酷1000中国联通超英美容城市猎人腾飞运动好记星空门足球吧吧中国移动叶氏美容童话世界爱情氧吧东坡文化公公司曼德夫晶悦女子精彩F1瞬间之间唯尔靓怪妹妹心情驿站徐艳霞艺术术中心SOLO琪赛智能电脑QQ女孩哟喂呀金键艺术中中心阿迪达斯统计4157325. 项目现状分分析a) 随着项目整

3、整体地块块的增值值，招商商节奏阵阵逐渐加加快b) 服饰、美容容和教育育产业招招商比例例较大c) 休闲广场利利用率最最高，同同时带动动了周围围商铺的的招商第二部分 城市市分析（220055年）资料1. 04055年城市市人口自自然增长长率为11.222，在330万左左右，常常住人口口20万万左右2. 04年消费费品市场场更趋活活跃。全全年实现现社会消消费品零零售总额额67.38亿亿元，增增长211.6%。其中中批发零零售贸易易业实现现销售额额49.87亿亿元，增增长233.7%；餐饮饮业实现现销售额额13.1亿元元，增长长32.1%。05年上半年，城镇居民人均可支配收入4088元，增长28.4%

4、。上半年人均消费支出2720元，增长18.9%。其中，食品消费增长14.2%，教育文化娱乐服务消费增长6.9%，交通和通信消费增长7.6%。3. 目前全市有有个体工工商户7732116户，从从业人员员10114255人4. 市民消费习习惯 （观观察结论论）集中购物：4点8点 地地点：小小北街 外出就餐：6点7点 地地点：猪猪市街、杭杭州路休闲娱乐：4点10点点 地地点：红红星路东东段夜宵小吃：9点11点点 地地点：环环湖路 5. 04年房屋屋建筑竣竣工面积积3577.6万万平方米米，下降降7.22%。房房地产投投资一直直呈现下下降态势势。 今年年以来，商商品房销销售增幅幅一直落落后于其其投资5

5、50个百百分点以以上；空空置面积积较多，上上半年空空置面积积19.7万平平方米，其其中住宅宅7.11万平方方米，空空置面积积比去年年同期增增长422.3%。1-6月，商商品房销销售额1127554万元元，销售售面积111.44万平方方米，分分别比去去年同期期下降554.44%个和和60.6%。今今年以来来，商品品房销售售幅度一一直落后后于其投投资增幅幅50个个百分点点以上。 以上信息息来源：眉山市市统计局局分析1. 人口流动性性较弱2. 商铺数量密密集3. 房地产投资资（住房房、商铺铺）成负负增长4. 休闲产业发发达，本本地居民民习惯休休闲购物物5. 长期以来形形成的以以雕像广广场为中中心的购

6、购物、娱娱乐休闲闲、餐饮饮为一体体的商业业中心说明1. 城市收入稳稳步增加加，消费费力上涨涨2. 本地房地产产出现负负增长局局面主要要受人口口数量限限制3. 市民消费习习惯固定定第三部分 SWWOT分分析项目地理位位置（如如图）Strenngthh（优势势）1. 政府优势：当地政政府文化化产业的的重点项项目2. 地块优势：居住人人口最多多，离传传统商业业中心仅仅一街之之隔，有有利于人人气的培培养3. 项目规模：有利于于综合竞竞争力的的形成4. 整合营销：当地缺缺少休闲闲产业，而而项目体体量足以以支持多多个休闲闲产业的的形成Weaknnesss（劣势势）1. 区位劣势：项目所所在地位位于老城城区

7、，但但项目周周边人气气目前还还不是很很旺，商商业氛围围不佳，现现有商业业中心与与项目相相隔上大大南街，却却并没有有给项目目带来有有效的人人气聚集集效应2. 道路交通：目前项项目周边边仅沙觳觳行、大大南街有有一定的的人流量量；小北北街的商商业气氛氛被三苏苏祠阻隔隔，难以以沿展到到项目。3. 消费习惯：大南街街被消费费者遗忘忘，如何何唤起他他们的记记忆，我我们需要要在宣传传和品质质上花费费很大的的力气。Opporrtunnityy（机会会）1 来自市场：眉山没没有形成成特色消消费商圈圈，商业业楼盘缺缺少系统统的科学学的推广广方式，做做好项目目定位和和目标对对象是项项目迅速速成败的的关键2 城市地块

8、的的增值，市市中心商商铺密集集，业态态单一（服服饰），其其他业态态零散，都都是我们们形成集集中补充充业态的的机会。Threaat（威威胁）1 区域竞争：新城区区是政府府规划的的重点建建设区域域，有东东坡湖广广场、义义乌商贸贸城、金金罗马假假日广场场、青年年步行街街等大型型商业楼楼盘；老老城区有有：赛尔尔阳光广广场、巴巴黎春天天、小香香港商业业步行街街等2 市场风险：目前区区域市场场的商业业地产开开发属于于实质性性空白阶阶段，主主要由于于三苏祠祠的产业业形态对对传统零零售商业业的反面面作用，导导致商业业开发的的滞后，能能否改变变消费者者的购物物习惯是是市场风风险的关关键3 目前眉山空空置商铺铺达

9、300万平方方米，主主要集中中在新城城区和老老城区楼楼盘的二二楼以上上商铺，如如果我们们不能合合理运用用业态，掌掌握业态态对经营营场所的的选择，很很有可能能再次失失败。第四部分 营销销目标 实现招招商700%以上上 人流量量平均330000人/天天以上 拉动资资产价值值均价达达42000元/第五部分 项目目定位-“文化休休闲购物物中心”1. 第三产业概概念及其其发展、特特点概念第三产业是是除第一一、第二二产业外外的其他他行业，亦亦称服务务业，包包括生产产服务和和生活服服务两个个方面，是生产力提高和社会进步的必然结果，其发展水平已经成为衡量国家和地区发展水平、现代化程度的重要标志。发展a) 20

10、01年年第三产产业完成成投资1183006亿元元，增长长17.6，增增长速度度分别比比第一产产业、第第二产业业高177和100个百分分点。第第三产业业投资占占社会固固定资产产总投资资的比重重达到665.88%，形形成投资资新热点点。b) 传统的批发发零售贸贸易、餐餐饮业和和交通运运输业持持续、稳稳定发展展,；同同时，旅旅游、信信息、咨咨询、科科技服务务、社区区服务、金金融保险险、通讯讯、美容健健身、教教育、娱娱乐、文文化等新新兴产业业快速发发展。c) 未来第三产产业已经经成为城城市经济济增长的的支柱，如如北京、上上海、石石家庄、长长沙等城城市第三三产业增增加值占占GDPP的比重重分别达达到58

11、8.9%、500.7%、400.2%和488.4%。特点第三产业内内部行业业较多,劳动密密集与技技术密集集、智力力密集行行业并存存,可以以吸纳不不同层次次、不同同素质的的劳动力力就业。2. 结合自身条条件和城城市条件件，满足足条件的的产业有有批发零零售贸易易、旅游游、通讯讯、美容容健身、教教育、娱娱乐和文文化。3. 眉山城区商商铺密集集，休闲闲场所不不足4. 除服饰销售售集中以以外，如如餐饮、娱娱乐、科科技等均均没有形形成特色色商圈5. 由于眉山的的区域地地理位置置、社会会环境和和经济发发展状况况决定了了本项目目的市场场需求支支撑只能能来自本本地。第六部分 市场场定位：市的构成：眉山地地区消费

12、费市场、旅旅游人口口、书画画爱好者者以及培培训机构构场的构成：外来贸贸易与本本地贸易易想结合合第七部分 业态态规划再根据满足足条件的的产业开开店策略略，我们们确定如如下产业业结构休闲服务类类经营者者开店策策略休闲服务行行业在选选择口岸岸时主要要考虑的的因素有有：具备备地域优优势和休休闲娱乐乐比较集集中、配配备充足足的车位位、良好好的经营营环境，产产业气氛氛充足。休闲服务行行业的商商铺一般般不会选选择一楼楼的商铺铺，由于于行业惯惯例，消消费者可可以接受受上二楼楼。休闲闲业经营营者对建建筑的层层高和内内部通道道设计有有较高的的要求，同同时要求求通风条条件良好好。商品零售类类经营者者开店策策略商品零

13、售行行业在选选择口岸岸时主要要考虑的的因素有有：交通通便利、周周边有大大型居住住社区作作为常规规消费群群体支撑撑、整体体环境有有利于吸吸引消费费者商品零售行行业根据据不同的的类型选选择商铺铺的要求求也不一一样，总总体来说说规模效效应是吸吸引商家家和消费费者的重重点，同同时对市市场要求求较高。书画经营者者开店策策略书画行业在在选择口口岸时主主要考虑虑的因素素有：文文化背景景、市场场影响力力、交易易市场是是否成熟熟、市场场区域购购买力、市市场组织织能力以以及销售售通路是是否完善善书画行业对对商铺的的要求主主要有：便于作作品陈列列、规模模性和整整体性三三方面文化教育经经营者开开店策略略文化教育行行业

14、在选选择口岸岸时主要要考虑的的因素有有：社区区与选址址的交通通情况、区区域内学学校数量量、租金金价格、家家庭休闲闲较集中中便于实实地宣传传文化教育行行业对商商铺的要要求主要要有：面面积符合合要求、租租金便宜宜、相对对安静具体业态分分布以中心广场场分割出出两个业业态区（休休闲商业业相结合合、产业业融入文文化），带带来多重重享受。业态如图（一一层可自自主选择择，沿街街商铺不不纳入规规划）二层以上业业态（含含二层）一层主力业业态规划划第八部分 项目目经营模模式（商商业部分分）商业地产开开发至少少涉及多多个主要要利益相相关群体体和多种种权利分分配。围围绕多级级市场、多多个利益益相关群群体和多多种权利利

15、分配，必必须通过过有效的的项目经经营模式式，实现现开发商商、投资资者、经经营者、管管理者、消消费者五五者共生生共赢、利利益协调调统一，以以此提升升开发商商的美誉誉度、持持续发展展力和实实现其商商业利益益最大化化。五个主要利利益相关关群体开发企业是是项目开开发的整整体组织织协调者者，其利利益取向向是商业业物业的的顺利销销售回收收投资，或或者通过过长期的的租金收收入获得得投资回回报。投资者是项项目销售售的关键键，商业业物业成成功销售售的前提提是要给给投资者者创造良良好的投投资机会会，协助助投资者者规避投投资风险险，取得得合理的的投资回回报。投投资者是是商业项项目从产产品走向向市场的的关键纽纽带，他

16、他们注重重商铺升升值潜力力和丰厚厚的租金金收益。经营者（可可能本身身就是投投资者）在在商业经经营者的的经营过过程中，市市场盈利利机会、成成熟的商商圈、合合理租金金、商品品档次、商商场推广广力度等等因素决决定了经经营状况况，也直直接影响响商业口口岸的成成熟度和和商业氛氛围，经经营状况况的好坏坏反过来来决定了了投资者者的投资资回报高高低和回回收期的的长短.因此，项项目开发发中商业业形成的的初期，吸吸引经营营者前来来经商和和对经营营者的优优惠扶持持将尤为为必要。管理者（有有时由开开发商兼兼任），开开发商引引进经验验丰富的的商业管管理公司司参与商商业项目目的管理理和经营营，是解解决纯投投资者经经营管理

17、理能力不不足的有有效手段段。消费者是商商业物业业的最终终消费对对象，商商业物业业内经营营商品与与服务的的最终消消费者。项目经营模模式常规的经营营模式有有产权式式经营模模式和自自主经营营模式两两种产权式经营营模式：商业物物业全部部销售，所所有权由由投资者者所有，投投资者自自主经营营，或者者独立招招商、分分散经营营，物业业管理公公司只有有最简单单的物业业管理职职能，租租金收益益全部归归投资者者所有。自主经营模模式：自自主式经经营分两两个细分分层面，将商业物业部分产权与经营权销售给个人投资者，但由专业商业管理公司负责统一管理，投资者自主经营或委托经营，并享受商业管理公司固定投资回报的一种销售模式。指

18、开发商预留部分商业物业，不出让产权，以引进核心主力商家带动零散商家进场经营，商业管理公司负责统一管理，实现租金收益与资产增值的一种经营模式。模式优劣势势分析1产权式式经营模模式的优优劣势：此经营营模式开开发企业业投资回回收较快快，风险险较低，操操作简单单，追求求短期利利益；但但是由于于产权分分散，不不便后期期商业管管理，缺缺乏长期期收益最最大化的的能力。2自主经经营模式式的优劣劣势：通通过专业业商业管管理公司司的专业业化管理理，实现现商业价价值的最最大化。后后期风险险大，投投入增加加。项目经营模模式的选选择结合本项目目实际情情况和整整体经营营战略，由由于项目目前期招招商不力力导致人人气不足足，

19、影响响到产权权销售，因因此我们们必须首首先考虑虑招商问问题，然然后利用用产业形形成人气气，利用用聚集效效应实现现产权销销售。第一步：蓄蓄势阶段段，自主主经营的的第二种种模式，实实现资产产增值第二部：销销售阶段段，自主主经营的的第一种种模式，强强化项目目整体品品牌；结结合产权权经营。招商期的成成果服务务于销售售，让投投资者看看到固定定的投资资回报，增增强投资资信心。租金定位以眉山商铺铺租赁市市场为定定价依据据，制定定符合当当地市场场的租金金价格体体系（如如图表）三苏祠为正正面，东东坡苑为为背面，以以下为最最低租金金价格体体系位置楼层楼层面积总面积租金（元/平方米米.月）备注正面背面一号楼1层15

20、193390.563035525300临街和广场面商铺租金最低30352层134015200121553层531.55610155812二号楼1层12672828.630355253002层103015200121553层531.6610155812三号楼1层12722833.630355253002层103015200121553层531.6610155812四号楼1层12772872.630355253002层106415200121553层531.6610155812五号楼1层867.5581591.5825300182222层7241215510155六号楼1层1103.72035.6

21、225300182222层931.9921215510155七号楼1层1103.72035.6225300182222层931.9921215510155九号楼1层2302.59595价格面议整体租赁2层2302.53层2302.54层2302.5十号楼1层978.552501.31822215200临街和广场面商铺租金最低30352层991.2210155101553层531.66812812十一号楼1层11392822.718222152002层1152.110155101553层531.66812812十二号楼1层1277357330355152002层114815200101553层1

22、14810155812十三号楼1层11392822.718222152002层115210155101553层531.66812812十七号楼底层697.11115200十八号楼底层573.77818255十九号楼底层509.6618255休闲广场租金7元/，物物业管理理费1元元/第九部分 招商商计划招商对象：符合业业态规划划的经营营者招商区域：本地+成都地地区整体策略1 由于项目前前期在本本地市场场形成的的不良影影响，故故选择此此前不熟熟悉项目目的成都都地区作作为招商商的主要要战地，从从外到内内的带动动，消除除不良影影响。2 项目形象：眉山第第一座文文化商业业城，休休闲购物物新体验验。 3

23、媒介策略（附附件，媒媒介计划划）诉求对象：具有扩扩张意图图的个体体商户、连连锁品牌牌经营者者及有意意识开店店的潜在在投资者者对象特征： 具备备一定抗抗风险能能力的经经济基础础 具有冒冒险精神神，对现现有收入入不满意意 本身有有投资经经验或具具有这方方面的人人际关系系 具有某某行业的的工作经经验或人人际关系系对象行为分分析：开开店基础础是对某某行业的的了解；开店目目的明确确，经营营场所的的选择和和前期投投入是考考虑的重重点，特特别是有有意识开开店的首首次投资资者，他他们对初初期投入入十分重重视；人人际关系系较广，对对信息收收集的渠渠道和范范围也相相对较广广。蓄势期诉求主题：注意知知识性，“眉山消

24、费市场分析及项目基本属性介绍”诉求范围：成都+眉山诉求时间：7月115日8月115日媒介选择：华西都都市报广告形式：软文，题题花诉求频次：软文11次，题题花3次次；共计计4次导入期诉求主题：楼盘展展示，业业态、管管理、交交通、地地理等优优势，传传递招商商信息 诉求范围：成都+眉山诉求时间：8月115日9月115日媒介选择：华西都都市报广告形式：软文，题题花诉求频次：软文11次，题题花9次次；共计计10次次强销期：诉求主题：优惠，主主标“店铺装装修，这这里不花花钱”，副“更多优优惠方案案等您来来决策”诉求范围：成都+眉山诉求时间：9月115日11月月15日日媒介选择：华西都都市报+当地平平面媒体

25、体+眉山山夹报及及户外辅辅助媒体体广告形式：平面、户户外媒体体和广播播诉求频次：华西公公告2次次、题花花资讯55次当地地平面硬硬广4次次、华西西夹报44次、广广播5秒秒1个月月和户外外媒体；共计平平面155次，户户外2个个月、广广播1个个月持续期：诉求主题：与诉求求对象信信息互动动招商成成果展示示、项目目能为消消费者提提供的服服务诉求范围：眉山诉求时间：11月月15日日次年年1月11日媒介选择：户外媒媒体+当当地平面面媒体（针针对休闲闲服务的的媒体）广告形式：硬广和和户外媒媒体诉求频次：平面44次，户户外4个个月争取合作： 青城山GOOLF会会所易拉拉宝展示示 本地广告公公司与项项目资源源互换

26、 政府对大型型品牌的的引入支支持其他事项： 国庆、元旦旦、春节节举办的的活动媒媒介宣传传 强销期的招招商手册册直邮 重点招商对对象直接接跟踪 VI系统务务必在推推广启动动前确定定 集团网站建建成起的的站内宣宣传，该该信息在在其他媒媒介上的的信息体体现 原则上不做做销售方方面的推推广招商手段：现场烘托商商业气氛氛（附件件现场规规划）1 户外广告形形式多样样新颖2 提早形成国国庆喜庆庆气氛，多多利用气气球、彩彩旗等3 气氛延展，利利用步行行街的仿仿古路灯灯SP活动提提升人气气1 东坡金城品品牌展示示（9.1110.11活动方方案）2 第一届东坡坡文化购购物节（110.11活动方方案）3 春节开业活

27、活动优惠政策内容项目面积（建筑筑面积）优惠惠政策（总总租金）付款方式优优惠政策策品牌优惠政政策50以下50-999100-1199200-5500500以以上一次性付清清3年一次性付清清5年国际国内知知名国内普通品品牌租金不优惠9.5折9折8.5折7折7折6.5折8折9折物管费不优惠不优惠不优惠协商协商不优惠不优惠协商不优惠经营管理费费不优惠协商协商可免可免协商协商可免协商免租期1-3个月月1-3个月月 3-6个月月 6-9个月月 9-12个个月 9-12个个月1-3个月月 其他1、 商家第一次次装修产产生的属属于东坡坡金城的的垃圾清清运费全全免（注注：业主主自营或或自行租租赁招商商的由业业主

28、承担担）。2、 商家入场装装修的装装修入场场证、管管理费减减半收取取。3、 商家享受与与其他区区域商家家的政府府给予的的所有优优惠政策策（按政政府相关关文件执执行）。4、 优惠政策折折扣限于于第一年年总租金金，折扣扣后不享享受重复复优惠。共同优惠政政策：在20066年100月1日日之前入入场的商商家给予予3个月免免租期在20066年100月1日日之后入入场的商商家，面面积（建建筑面积积）在在50以内免免租期11个月。广告位优惠惠可根据商家家经营规规模及品品牌适当当为其提提供1-2个广广告位（视视品牌情情况），指指定使用用位置并并免费使使用期限限为2个个月，到到期后可可对其广广告位优优先租赁赁使

29、用，在在正常对对外收费费标准上上给予优优惠。在在后期的的宣传上上，我项项目可为为商家做做出推广广计划，并并结合整整个项目目一并对对外造势势宣传，为为商家进进行品牌牌推广。工作计划（如如图）时间完成事件7.158.115眉山市消费费力、方方向、需需求及城城市属性性调查报报告招商手册蓄势期广告告发布布置休闲设设施8.159.001导入期媒介介宣传宣传范围内内效果评评估，吸吸引力、意意见等9.0111.15根据情况调调整策略略现场布置，主主题气氛氛营造强销期介宣宣传品牌推广活活动10.1活活动 11.155次年年1.11元旦狂欢夜夜活动入住商家沟沟通目标商家意意向数量量达到要要求，总总体招商商50%

30、1.01春节目标商家招招商基本本完成，商商铺入住住率达到到70%以上东坡金城试试营业结结束广告招商宣宣传结束束春节为项目目正式营营业时间间春节以后未到期的户户外广告告诉求项项目功能能的同时时向商家家服务举办各类活活动或是是为有影影响力的的活动免免费提供供场地，扩扩大项目目影响力力根据营业情情况制定定宣传计计划，达达到营销销目标的的数据要要求第十部分 项目目经营模模式（文文化部分分）该部分经营营模式与与商业部部分基本本一致，同同样采用用先租后后销的主主要模式式，以出出租率提提升资产产价值，得得到合理理回报招商计划招商对象：教育业业+书画画经营者者 招商区域：本地+成都地地区推广区域：本地+成都地

31、地区推广主题眉山“东坡坡金城”获“XX书书画教育育示范基基地”称号/东坡金金城服务务眉山全全力打造造书画教教育示范范基地目标客户招商目标1. 书画院校2. 第二教育培培训机构构3. 本地书画经经营者销售目标1. 合作书画院院校2. 入住经营者者3. 本地投资理理财者整体策略1. 向成都地区区高校或或书画院院教授达达成合作作，把项项目作为为第二教教室2. 加大公益比比例，提提高人流流量3. 加强政府合合作，促促进作品品销售实施手段1. 向画家、画画院等行行业人员员直邮合合作计划划书2. 作品陈列室室，名家家真品或或仿真画画，政府府要员字字画3. 政府文化交交流作品品提供单单位4. 借助10.1活

32、动动扩大文文化影响响5. 媒介计划项项目形象象推广6. 开发旅游商商品形态态第十一部分分 配配套改进进计划1 中心广场设设置遮阳阳伞、休休闲长椅椅、保安安值班台台；2 休闲广场现现有草坪坪改造，改改建“东坡文文化”主题公公园3 光彩工程，连连接地面面过道路路灯，广广场标识识等箱4 9 号楼周周边及广广场的地地砖铺设设5 内街花台上上的花草草种植6 三大广场晚晚上照明明灯的配配置7 东坡苑以东东的未平平整的广广场的地地转铺设设8 走廊雨棚及及餐饮一一条街的的雨棚搭搭建9 广告规划，第一步，自自主开发发灯杆罗罗马旗、标标识广告告第二步，与与广告公公司合作作全面开开发，可可开半月月刊杂志志（内刊刊）

33、第十二部分分 财财务计划划投入时间名称名细支出金额7.158.115市场可行性性调研成都、眉山山1000元元招商手则手则10000册、DDM1000000份5000元元布置休闲设设施遮阳伞100把、长长椅8张张2000元元9.1510.7现场布置彩旗、彩球球等1000元元活动国庆、前期期品牌推推广活动动500000元12.2001.3元旦狂欢购购物节500000元其他支出预备资金、商商家活动动支持410000元合计15万备注该预算不含含宣传费费用第十三部分分 融融资计划划（略）附件未制定定需要总部支支持：1 VI系统2 招商基础设设施 美美仑投资资 策划划部6/24/20006 四 川 美 仑 投 资总29页第29页