某某房地产开发经营管理办法

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1、兰州市房地地产开发发经营管管理办法法第一章总总则第一条为为了规范范房地产产开发经经营行为为，加强强房地产产开发经经营活动动的监督督管理，促促进和保保障房地地产业的的健康发发展，维维护房地地产权利利人的合合法权益益，根据据国务院院城市房地地产开发发经营管管理条例例及有有关法律律、法规规之规定定，结合合本市实实际，制制定本办办法。第二条在在本市行行政区域域内从事事房地产产开发经经营和实实施房地地产开发发经营监监督管理理，均应应遵守本本办法。第三条本本办法所所称房地地产开发发经营，是是指房地地产开发发企业在在本市国国有土地地上进行行基础设设施建设设、房屋屋建设、房房地产开开发项目目转让和和在开发发项

2、目建建设过程程中预售售商品房房等行为为。第四条市市建设行行政主管管部门是是本市房房地产开开发主管管部门，负负责全市市房地产产开发经经营活动动的监督督管理工工作。市建设行政政主管部部门所属属的兰州州市城市市建设开开发管理理处(以下统统称房地地产开发发管理机机构)具体负负责房地地产开发发经营活活动的日日常管理理工作，并并直接负负责城关关、七里里河、西西固、安安宁四区区行政区区域内房房地产开开发经营营的监督督管理。永登县、榆榆中县、皋皋兰县和和红古区区建设行行政主管管部门负负责本辖辖区房地地产开发发经营的的监督管管理工作作，并接接受市房房地产开开发管理理机构的的业务指指导。土地行政管管理部门门依照有

3、有关法律律、法规规和规章章的相关关规定，负负责与房房地产开开发经营营有关的的土地管管理工作作。房地产行政政管理部部门依照照有关法法律、法法规和规规章的相相关规定定，负责责商品房房预售管管理工作作。计划、规划划、工商商、物价价等其他他相关行行政管理理部门应应当依照照各自的的职责分分工，协协同做好好房地产产开发经经营的管管理工作作。第五条房房地产开开发应当当根据城城市规划划和土地地利用总总体规划划、年度度建设用用地计划划，实行行全面规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设。房地产开发发应当坚坚持旧城城区改造造与新城城区建设设相结合合的原则则，保护护和改善善城市生生态环境境，保护护历史文文化遗

4、产产。第二章开开发企业业第六条房房地产开开发企业业的设立立，应当当符合相相关法律律、法规规、规章章规定的的企业设设立条件件，并具具备国家家建设行行政主管管部门规规定的资资质条件件。设立房地产产开发企企业，应应当向工工商行政政管理部部门申请请登记。工工商行政政管理部部门在对对设立房房地产开开发企业业的申请请登记进进行审查查时，应应当听取取同级建建设行政政主管部部门的意意见。第七条房房地产开开发企业业应当自自领取营营业执照照之日起起30日内内，持下下列文件件到登记记机关所所在地的的建设行行政主管管部门备备案：(一)营业业执照复复印件；(二)企业业住所证证明；(三)企业业章程；(四)验资资证明；(五

5、)企业业法定代代表人的的身份证证明；(六)专业业技术人人员的资资格证书书和聘用用合同；(七)法律律、法规规、规章章规定的的其他文文件。房地产开发发企业分分立、合合并或者者变更名名称、法法定代表表人、主主要管理理人员和和技术人人员等事事项的，应应当在工工商行政政管理部部门批准准并办理理变更手手续后的的30日内内，到建建设行政政主管部部门备案案并办理理相应变变更手续续。第八条本本市行政政区域以以外的房房地产开开发企业业进入本本市从事事房地产产开发经经营活动动，应当当到市建建设行政政主管部部门备案案。外商投资设设立房地地产开发发企业，应应当符合合本办法法第六条条第一款款的规定定，并依依照外商商投资企

6、企业法律律、行政政法规的的相关规规定办理理有关手手续。第九条房房地产开开发企业业资质实实行分级级管理和和年检制制度。建设行政主主管部门门应当根根据房地地产开发发企业的的资产、专专业技术术人员、开开发经营营业绩等等，核定定或者审审核其资资质等级级。房地产开发发企业资资质等级级的确定定和资质质的管理理，按照照国家建建设行政政主管部部门的相相关规定定执行。第十条房房地产开开发企业业应当按按照资质质证书确确定的资资质等级级从事房房地产开开发业务务，不得得越级承承揽业务务。房地产开发发企业承承揽房地地产开发发业务，应应当遵守守下列规规定：(一)一级级房地产产开发企企业承担担房地产产开发项项目的建建设规模

7、模不受限限制；(二)二级级房地产产开发企企业可以以承担建建筑面积积25万平平方米以以下的开开发项目目；(三)三级级房地产产开发企企业可以以承担建建筑面积积10万平平方米以以下的开开发项目目；(四)四级级房地产产开发企企业只能能承担层层数在六六层以下下且建筑筑面积不不超过11万平方方米的开开发建设设项目。第三章开开发建设设第十一条房地产产开发应应当按照照“先确定定项目、后后开发建建设”的原则则进行。计划部门应应当会同同建设行行政主管管部门编编制房地地产开发发年度计计划，报报经同级级人民政政府批准准后实施施；但对对全市经经济社会会影响较较大的、跨跨行政区区域的以以及其他他重点房房地产开开发项目目计

8、划，还还应当报报经市人人民政府府批准。经批准的房房地产开开发项目目，按照照国家有有关规定定需经计计划部门门核准的的，还应应当报经经计划部部门核准准，并纳纳入全市市年度固固定资产产投资计计划。第十二条房地产产开发用用地应当当符合本本市土地地储备制制度的相相关规定定，以公公开招标标、拍卖卖的方式式取得。已确定的房房地产开开发项目目，应当当通过公公开招投投标的方方式确定定开发企企业。第十三条土地使使用权出出让前，规规划行政政管理部部门和建建设行政政主管部部门应当当就下列列事项编编制房房地产开开发项目目建设条条件意见见书，作作为土地地使用权权出让的的依据之之一：(一)房地地产开发发项目的的性质、规规模

9、和开开发期限限；(二)城市市规划设设计条件件；(三)基础础设施和和公共设设施的建建设要求求；(四)城市市规划道道路代征征、代拆拆要求；(五)基础础设施建建成后的的产权界界定；(六)项目目拆迁补补偿、安安置要求求；(七)其他他需要明明确的事事项。第十四条土地行行政管理理部门应应当向中中标的房房地产开开发企业业核发房房地产开开发项目目中标通通知书，规规划行政政管理部部门应当当按照国国家有关关规定向向中标的的房地产产开发企企业核发发建设用用地规划划许可证证。第十五条房地产产开发企企业在收收到开发发项目中中标通知知书之后后，应当当与土地地行政管管理部门门签订土土地使用用权出让让合同，并并按规定定期限交

10、交清全部部土地使使用权出出让金。土地行政管管理部门门对按规规定期限限交清全全部土地地使用权权出让金金并符合合其他规规定条件件的房地地产开发发企业，应应当核发发国有土土地使用用权证书书；规划划行政管管理部门门对开发发项目规规划设计计方案已已经审定定并符合合其他规规定条件件的，应应当核发发建设工工程规划划许可证证副本。第十六条房地产产开发企企业在取取得建设设用地规规划许可可证、国国有土地地使用权权证及建建设工程程规划许许可证副副本之后后，应当当按照国国家规定定的相关关条件申申请领取取房地产产开发项项目建设设工程施施工许可可证，方方可开工工建设；未取得得房地产产开发项项目建设设施工许许可证的的，不得

11、得开工建建设。第十七条房地产产开发企企业进行行开发建建设，应应当遵守守房地地产开发发项目建建设条件件意见书书规定定的内容容。第十八条房地产产开发项项目竣工工后，应应当进行行竣工验验收；住住宅小区区等群体体房地产产开发项项目竣工工后，应应当进行行综合验验收。经经验收合合格的，方方可交付付使用；未经验验收或者者验收不不合格的的，不得得交付使使用。房地产开发发项目的的竣工验验收和综综合验收收，由房房地产开开发企业业向建设设行政主主管部门门提出验验收申请请；建设设行政主主管部门门应当自自收到验验收申请请之日起起30日内内，依照照有关法法律、法法规和规规章的规规定，组组织工程程质量监监督、规规划、消消防

12、、人人防、房房管等有有关部门门或者单单位，对对涉及公公共安全全的内容容和城市市规划设设计条件件的落实实、城市市配套设设施的建建设、单单项工程程的工程程质量以以及拆迁迁补偿安安置、物物业管理理等综合合内容进进行验收收。第四章监监督管理理第十九条房地产产开发项项目的招招、投标标双方应应当依法法签订开开发项目目建设书书面合同同，明确确各自的的权利、义义务和责责任。第二十条房地产产开发企企业应当当在与房房地产开开发项目目招标方方签订合合同之日日起5日内，到到市房地地产开发发管理机机构领取取房地地产开发发项目手手册。房地产开发发企业应应当将房房地产开开发项目目性质、占占地面积积、建设设工程规规划许可可证

13、号和和开工许许可证号号、商品品房预售售许可证证号、城城市规划划道路的的代征代代拆完成成情况、拆拆迁补偿偿安置情情况、项项目建设设进度等等房地产产开发项项目建设设过程中中的主要要事项记记录在房房地产开开发项目目手册中中，并定定期送房房地产开开发管理理机构备备案，接接受房地地产开发发管理机机构检查查。建设行政主主管部门门应当将将房地地产开发发项目手手册记记录的内内容作为为资质审审查和年年检的依依据。第二十一条条房地地产开发发企业应应当根据据开发项项目设立立项目建建设资本本金，资资本金占占项目总总投资的的比例不不得低于于20。项目建设资资本金应应当存入入银行专专户，并并在建设设行政主主管部门门的监督

14、督下专款款用于房房地产开开发项目目建设。第二十二条条房地地产开发发企业应应当严格格按照规规划行政政管理部部门审定定的规划划方案进进行项目目开发建建设，统统筹安排排配套基基础设施施建设，承承担划定定的规划划道路代代征、代代拆任务务。城市规划道道路的代代征、代代拆，应应当接受受拆迁行行政管理理部门的的拆迁统统一管理理，并接接受建设设行政主主管部门门的监督督管理。第二十三条条房地地产开发发企业应应当按照照土地使使用权出出让合同同约定的的土地用用途、动动工开发发期限进进行项目目开发建建设。土地使用权权出让合合同约定定动工开开发期限限满1年未动动工开发发的，土土地行政政管理部部门应当当征收其其相当于于土

15、地使使用权出出让金220的的土地闲闲置费；满2年未动动工开发发的，土土地行政政管理部部门应当当无偿收收回土地地使用权权。但是是，因不不可抗力力或者政政府、政政府有关关部门的的行为或或者动工工开发必必需的前前期工作作造成动动工迟延延的除外外。第五章开开发项目目转让和和商品房房预售第二十四条条房地地产开发发企业转转让开发发项目，应应当符合合下列条条件：(一)属依依照本办办法规定定中标的的开发项项目，并并已交清清全部土土地使用用权出让让金、取取得土地地使用权权证书；(二)投入入开发建建设的资资金(不包括括土地使使用权出出让金)已达到到工程建建设总投投资的225以以上；(三)已取取得建设设用地规规划许

16、可可证、建建设工程程规划许许可证和和房地产产开发项项目建设设工程施施工许可可证；(四)法律律、法规规、规章章规定的的其他条条件。第二十五条条房地地产开发发项目有有下列情情形之一一的，不不得转让让：(一)权属属有争议议的；(二)地上上建筑物物和其他他附着物物权属不不明，或或者属共共有物但但未经其其他共有有人书面面同意的的；(三)所承承担的城城市规划划道路代代征、代代拆任务务尚未完完成的；(四)未按按规定的的进度要要求完成成城市基基础设施施和公共共设施建建设任务务的；(五)法律律、法规规、规章章禁止转转让的其其他情形形。第二十六条条转让让房地产产开发项项目，转转让人和和受让人人应当依依法办理理土地

17、使使用权变变更登记记，并自自土地使使用权变变更登记记手续办办理完毕毕之日起起30日内内，持房房地产开开发项目目转让合合同到建建设行政政主管部部门备案案。第二十七条条房地地产开发发企业转转让房地地产开发发项目时时，开发发项目的的相关合合同及拆拆迁补偿偿安置协协议载明明的权利利、义务务随之转转移给受受让人；有拆迁迁补偿安安置事项项的项目目，项目目转让人人还应当当书面通通知被拆拆迁人。第二十八条条房地地产开发发企业预预售商品品房，应应当向房房地产行行政管理理 部门提提出书面面申请，并并提交下下列文件件：(一)营业业执照和和资质证证书；(二)土地地使用权权证书；(三)建设设工程规规划许可可证和开开发项

18、目目建设工工程施工工许可证证；(四)按提提供的预预售商品品房计算算，经建建设行政政主管部部门核验验的投入入开发建建设资金金达到工工程总投投资255以上上的证明明文件；(五)经登登记备案案的房房地产开开发项目目手册；(六)建筑筑工程施施工合同同；(七)商品品房预售售方案及及预售商商品房平平面图；(八)法律律、法规规、规章章规定的的其他文文件。第二十九条条房地地产行政政管理部部门应当当自收到到商品房房预售申申请之日日起100日内，做做出同意意或者不不同意的的答复；对同意意的应当当核发商商品房预预售许可可证，不不同意的的应当书书面说明明理由。第三十条房地产产开发企企业发布布商品房房预售广广告，应应当

19、载明明商品房房预售许许可证的的文号。房地产开发发企业预预售商品品房时，应应当向预预售商品品房购买买人出示示商品房房预售许许可证。第三十一条条房地地产开发发企业预预售商品品房，应应当与预预售商品品房购买买人签订订书面合合同，明明确双方方的权利利、义务务和责任任。房地产开发发企业为为预售商商品房所所作的宣宣传广告告，其内内容应当当作为对对预售商商品房购购买人的的承诺条条款，写写入预售售商品房房购买合合同。房地产开发发企业应应当自商商品房预预售合同同签订之之日起330日内内，持商商品房预预售合同同到房地地产行政政管理部部门和土土地行政政管理部部门登记记备案。第三十二条条房地地产开发发企业预预售商品品

20、房所得得价款，应应当存入入银行专专户，在在房地产产行政管管理部门门和建设设行政主主管部门门的监督督下专款款用于该该项目建建设，在在支付和和清偿该该项目的的全部建建设费用用之前不不得挪作作他用。第三十三条条预售售商品房房购买人人可以将将已预购购尚未竣竣工的商商品房转转让，但但相关当当事人应应当签订订转让合合同及其其他相关关协议，明明确转让让人、受受让人与与预售人人三者之之间的权权利和义义务。第三十四条条预售售商品房房购买人人应当自自商品房房交付使使用之日日起900日内，办办理土地地使用权权变更和和房屋所所有权登登记手续续。房地产开发发企业应应当协助助预售商商品房购购买人办办理土地地使用权权变更和

21、和房屋所所有权登登记手续续，并提提供必要要的证明明文件。房地产开发发企业应应当在预预售商品品房建成成交付使使用时，向向预售商商品房购购买人提提供住宅宅质量保保证书和和住宅使使用说明明书。第三十五条条房地地产开发发项目转转让合同同备案后后，建设设行政主主管部门门应当将将备案情情况自备备案之日日起100日内告告知房地地产行政政管理部部门。商品房预售售许可证证核发后后，房地地产行政政管理部部门应当当将发证证情况自自核发之之日起110日内内告知建建设行政政主管部部门。第六章法法律责任任第三十六条条违反反本办法法规定的的下列行行为，由由建设行行政主管管部门按按照管理理权限，依依照国务务院城城市房地地产开

22、发发经营管管理条例例(国务院院第2448号令令)和国家家建设部部房地地产开发发企业资资质管理理规定(建设部第77号令)的相关规定予以处罚：(一)未取取得资质质等级证证书从事事房地产产开发经经营的，责责令其限限期改正正，处以以5万元以以上100万元以以下的罚罚款；逾逾期不改改正的，提提请原登登记发证证的工商商行政管管理部门门吊销其其营业执执照；(二)超越越资质等等级从事事房地产产开发经经营的，责责令其限限期改正正，处以以5万元以以上100万元以以下的罚罚款；逾逾期不改改正的，按按规定程程序吊销销其资质质证书，并并提请原原登记发发证的工工商行政政管理部部门吊销销其营业业执照；(三)无正正当理由由不

23、参加加资质年年检的，视视为年检检不合格格，按规规定程序序注销其其资质证证书；(四)隐瞒瞒真实情情况、弄弄虚作假假骗取资资质证书书或者涂涂改、出出租、出出借、转转让、出出卖资质质证书的的，按规规定程序序公告其其资质证证书作废废，收回回证书，并并处以11万元以以上3万元以以下的罚罚款；(五)不按按规定办办理变更更手续的的，责令令其限期期改正，并并处以550000元以上上1万元以以下的罚罚款；(六)开发发建设的的项目工工程质量量低劣，发发生重大大工程质质量事故故的，按按规定程程序降低低其资质质等级；情节严严重的，按按规定程程序吊销销其资质质证书，并并提请原原登记发发证的工工商行政政管理部部门吊销销其

24、营业业执照；(七)将未未经验收收的房屋屋交付使使用的，责责令其限限期补办办验收手手续；逾逾期不补补办验收收手续的的，组织织有关部部门和单单位进行行验收，并并处以110万元元以上330万元元以下的的罚款；(八)将验验收不合合格的房房屋交付付使用的的，责令令其限期期返修，并并处以交交付使用用的房屋屋总造价价2%以下下的罚款款；情节节严重的的，提请请原登记记发证的的工商行行政管理理部门吊吊销其营营业执照照；给购购买人造造成损失失的，应应当依法法承担赔赔偿责任任；造成成重大伤伤亡事故故或者其其他严重重后果，构构成犯罪罪的，提提请司法法机关依依法追究究刑事责责任。第三十七条条违反反本办法法规定的的下列行

25、行为，由由有关行行政管理理部门按按照管理理权限，分分别依照照国务院院城市市房地产产开发经经营管理理条例的的相关规规定予以以处罚：(一)未取取得营业业执照擅擅自从事事房地产产开发经经营的，由由工商行行政管理理部门责责令其停停止违法法经营活活动，没没收违法法所得，并并处以违违法所得得5倍以下下的罚款款；(二)擅自自转让房房地产开开发项目目的，由由土地行行政管理理部门责责令其停停止违法法行为，没没收违法法所得，并并处以违违法所得得5倍以下下的罚款款；(三)擅自自预售商商品房的的，由房房地产行行政管理理部门责责令其停停止违法法行为，没没收违法法所得，并并处以已已收取的的预付款款1%以下下的罚款款。第三

26、十八条条违反反本办法法规定，有有下列行行为之一一的，由由建设行行政主管管部门责责令其限限期改正正，处以以警告；逾期不不改正的的，处以以1万元以以上3万元以以下的罚罚款：(一)房地地产开发发项目中中标企业业未按规规定领取取、填写写房地地产开发发项目手手册或或不按规规定期限限备案的的；(二)房地地产开发发企业不不按规定定向预售售商品房房购买人人提供质质量保证证书和住住宅使用用说明书书的；(三)房地地产开发发项目中中标企业业未按规规定设立立或者使使用项目目建设资资本金的的；(四)房地地产开发发企业未未按规定定完成城城市规划划道路代代征、代代拆任务务或者未未统筹安安排配套套基础设设施和公公共设施施建设

27、的的。第三十九条条当事事人申请请办理房房地产开开发经营营有关事事项，有有关行政政管理部部门在规规定的期期限内不不予办理理也不予予答复，以以及受罚罚当事人人对建设设行政主主管部门门和其他他有关行行政管理理部门依依照本办办法做出出的行政政处罚不不服的，可可以依法法申请行行政复议议或者提提起行政政诉讼。第四十条建设行行政主管管部门及及其他相相关行政政管理部部门的工工作人员员，在房房地产开开发经营营管理工工作中玩玩忽职守守、滥用用职权、徇徇私舞弊弊的，由由其所在在单位或或上级机机关给予予行政处处分；情情节严重重构成犯犯罪的，提提请司法法机关依依法追究究刑事责责任。第七章附附则第四十一条条本办办法公布布

28、前，市市政府和和市政府府各部门门发布的的有关规规定凡与与本办法法不符的的，均以以本办法法为准。第四十二条条本办办法自220033年7月1日起施施行。119888年3月7日市人人民政府府兰政发发1998827号文文发布的的兰州州市城市市建设综综合开发发管理暂暂行办法法同时时废止。关于兰州州市房地地产开发发经营管管理办法法的说说明一、制定兰兰州市房房地产开开发经营营管理办办法(以下简简称“办法”)的必要要性和紧紧迫性随着我市经经济体制制改革和和市场经经济的不不断完善善，特别别是19992年年以后，在在土地使使用制度度、住房房制度和和房地产产生产方方式三项项重大改改革不断断完善的的进程中中，兰州州市

29、房地地产业得得到了迅迅猛发展展，已经经初步形形成了一一个包括括土地使使用权出出让和转转让、房房地产开开发经营营、房地地产交易易和中介介服务等等多种经经济活动动的高附附加值的的综合性性产业。在房地地产业的的各项经经济活动动中，发发展最快快的是房房地产开开发经营营，房地地产开发发经营作作为房地地产业的重要环节节，直接接关系到到我市房房地产业业的健康康发展，也也对我市市经济发发展产生生了重要要的影响响。我市房地产产开发经经营的不不断发展展，不仅仅带动了了土地使使用制度度改革的的深入，而而且加快快了城市市建设速速度。据据不完全全统计，由由房地产产开发完完成的道道路代征征、代拆拆和拆迁迁补偿安安置等折折

30、合人民民币约110亿元元，为政政府节省省了大量量的城市市基础设设施投资资，给城城市建设设开辟了了重要的的资金渠渠道。房地产开发发经营的的不断发发展，进进一步改改善了城城市面貌貌和城市市环境，带带动了相相关产业业的发展展，提高高了城市市居民的的居住水水平，加加快了商商贸城的的建设步步伐。但但是，由由于管理理制度不不够健全全、管理理依据不不够具体体等原因因，我市市房地产产开发经经营上还还存在着着一些不不容忽视视的问题题，如没没有取得得房地产产开发企企业资质证书的企企业和单单位开发发经营房房地产及及偷漏国国家税费费的现象象仍比较较严重，房房地产开开发商的的土地使使用权取取得方式式不尽合合理，一一些“

31、皮包公公司”炒卖房房地产开开发项目目的问题题依然存存在，有有些实为为房地产产开发项项目而却却以“联建”名义进进行建设设的项目目仍比较较普遍；土地使使用权出出让与房房地产企企业资质质脱节、与与城市基基础设施施配套建建设脱节节、与拆拆迁补偿偿安置脱脱节以及及商品房房预售管管理与房房地产开开发项目目建设管管理脱节节等现象象仍然比比较严重重；房地地产开发发项目转转让行为为不规范范，影响响被拆迁迁人和预预售商品品房购买买人权益益的现象象时有发发生；商商品房质质量问题题仍然比比较突出出等等。这这些问题题都需要要依法解解决。此此外，省省、市人人大近两两年来在在对我市市城市建建设工作作进行视视察时，多多次对房

32、房地产开开发建设设过程中中存在的的一些混混乱无序序现象和和亟待规规范的行行为以及及管理上上存在的的有关问问题，提提出了尽尽快立法法、就上上位法的的有关规规定结合合我市实实际情况况予以细细化、对对我市的的房地产产开发经经营管理理依法予予以规制制的法律律监督建建议；同同时，新新闻媒体体多次呼呼吁依法法对房地地产开发发经营活活动加强强监督管管理，建建设行政政主管部部门也多多次提出出要求，希希望为这这项管理理工作提提供可操操作性和和针对性性强的具具体依据据。张志志银市长长在20002年年7月22日全全市整顿顿房地产产市场动动员大会会上的讲讲话中，也也提出要要尽快制制定和完完善房地地产业管管理的法法规规

33、章章。因此此，为了了依法规规制我市市房地产产开发经经营行为为，加强强房地产产开发经经营活动动的监督督管理，保保障房地地产权利利人的合合法权益益，根据据国务院院房地地产开发发经营管管理条例例及有有关法律律、法规规的相关关规定，尽尽快制定定出台兰兰州市房房地产开开发经营营管理办办法，不不仅十分分必要，而而且非常常迫切。二、起草“办法”的依据据1、主要依依据是中中华人民民共和国国房地产产管理法法、国国务院城城市房地地产开发发经营管管理条例例和甘甘肃省城城市房地地产管理理条例；2、参照了了建设部部第777号令房房地产开开发企业业资质管管理规定定、995号令令城市市商品房房预售管管理办法法等有有关规章章

34、和文件件。此外外，还参参考了兄兄弟城市市关于房房地产开开发经营营管理的的先进经经验。三、“办法法”的主要要内容和和有关问问题的说说明本“办法”共七章章四十二二条，分分别对制制定目的的、适用用范围、执执法主体体、房地地产开发发企业的的设立、房房地产开开发项目目的取得得、房地地产开发发建设及及管理、房房地产开开发项目目转让、商商品房预预售、房房地产开开发项目目验收、法法律责任任等作了了相关规规定。需要说明的的几个问问题是：1、关于“办法法”调整的的行为。本本“办法”只对房房地产开开发经营营管理从从开始设设立房地地产开发发企业到到房地产产开发项项目竣工工验收，包包括期间间的商品品房预售售等房地地产开

35、发发过程中中各种主主要行为为作了规规范性规定；至于房房地产开开发项目目竣工验验收以后后的商品品房销售售、出租租等房地地产二级级市场行行为以及及购房者者取得房房屋产权权证书后后的房屋屋转让、出出租、抵抵押等房房地产三三级市场场行为，不不属本办办法调整整范围，因因此未作作规定。2、关于不不同资质质等级的的房地产产开发企企业承揽揽开发项项目的范范围。办法”第第十条对对此所作作的规定定是根据据建设部部的有关关规定并并参考兄兄弟城市市已经取取得的成成功经验验做出的的，目的的是限制制房地产产开发企企业承揽揽与其开开发建设设能力不不相适应应的房地地产开发发项目。3、关于房房地产开开发企业业取得房房地产开开发

36、项目目或开发发用地的的方式。办法”第第十二条条规定：“房地产产开发用用地应当当符合本本市土地地储备制制度的相相关规定定，以公公开招标标、拍卖卖的方式式取得。已已确定的的开发项项目应当当通过公公开招标标的方式式确定开开发企业业”。其目目的是鼓鼓励实力力较大的的房地产产开发企企业和企企业集团团开发建建设房地地产，杜杜绝“空壳”企业炒炒卖房地地产开发发项目和和房地产产开发用用地。4、关于商商品房预预售。商商品房预预售是指指房地产产开发企企业将正正在建设设中的房房屋预先先出售给给预售商商品房购购买人，由由预售商商品房购购买人支支付定金金和房价价款的行行为。确确切地说说，商品品房预售售的实质质是房地地产

37、开发发企业在在开发建建设过程程中的融融资行为为，它涉涉及到预预售商品品房购买买人的切切身利益益，具有有较大的的风险性性和投机机性。依依据国务务院第2248号号令的规规定，市市建设行行政主管管部门作作为我市市房地产产开发主主管部门门，负责责房地产产开发企企业的资资质管理理、建设设项目施施工许可可、建工工程招投投标、建建筑工程程质量、房房地产开开发项目目建设、城城市基础础设施建建设的管管理，并并通过房房地产开开发项目目手册，对对房地产产开发企企业是否否按照法法律、法法规和规规章的规规定、是是否按照照房地产产开发项项目建设设条件意意见书的的要求、是是否按照照申请商商品房预预售许可可证时承承诺的时时间

38、表进进行开发发建设和和预售款款项是否否投入该该开发项项目建设设、配套套基础设设施是否否完善、工工程项目目有无变变化等开开发建设设全过程程进行动动态管理理。因此此，本“办法”在规定定房地产产行政管管理部门门负责商商品房预预售的同同时，又又作了房房地产行行政管理理部门将将核发商商品房预预售许可可证的情情况及时时告知建建设行政政主管部部门，而而建设行行政主管管部门应应当将房房地产开开发项目目的转让让备案情情况及时时告知房房地产行行政管理理部门等等规定。这这些规定定，对于于防止出出现因建建设项目目审批手手续不全全、资金金短缺、拖拖延工期期、配套套基础设设施不完完善、工工程质量量不合格格以及开开发商挪挪

39、用商品品房预售售资金而而致使项项目“烂尾”等情况况，都是是非常有有利的。5、关于房房地产开开发项目目设立资资本金和和房地产产开发企企业预售售商品房房所得价价款的监监督管理理。房地地产开发发是一种种投资活活动，涉涉及拆迁迁补偿安安置、预预售融资资等行为为，一旦旦开发项项目出现现问题，当当事人双双方的权权益都将将受到损损害。从从各地实实践看，房房地产开开发企业业取得开开发项目目的同时时缺少必必要的资资本金，以以及房地地产开发发企业挪挪用商品品房预售售款，是是导致房房地产开开发项目目出现“烂尾工工程”和“半截子子工程”、严重重损害消消费者合合法权益益的主要要原因。为为此，“办法”作了相相关规定定。6、关于法法律责任任。为了了实际工工作中行行政执法法人员便便于操作作和相关关当事人人便于掌掌握，“办法”结合本本市实际际，对国国务院城城市房地地产开发发经营管管理条例例和建建设部房房地产开开发企业业资质管管理规定定中已已设定了了的相关关罚则，从从执法主主体和处处罚程序序上作了了相应归归类和明明确规定定；同时时，对违违反本“办法”规定的的其他行行为，设设定了相相应罚则则，所设设处罚种种类和额额度均在在市政府府的立法法权限之之内。