重庆天下城项目目定位及产品建议-61DOC-2M

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.项目定位及产品建议提要：通过过对项目目自身情情况的研研究，结结合市场场的综合合分析，我我们得出出了“中心化化”、“复合化化”、“创造性性”的项目占占位思想想，打造造一个城城市型的的中心项项目。第一章项目目自身调调研及SSWOTT分析1.1.项项目自身身调研分分析1.1.11项目的的宏观区区位研究究本项目冉家坝板块松树桥板块大石坝板块本项目位于于重庆江江北区南南桥寺片片区，周周边是整整个三北北区域（渝渝北区、江江北区、北北部新区区）发展展比较迅迅速的几几个板块

2、块，其中中冉家坝坝板块是是当前发发展最为为迅猛的的一个区区域，房房地产开开发非常常集中，而而松树桥桥板块、大大石坝板板块则相相对比较较成熟，城城市配套套较为完完善，而而本项目目隶属于于南桥寺寺板块，位于北环高速路门户位置，但房地产发展处于雏形发展阶段，南桥寺最早作为江北城的主要拆迁安置区域，房地产市场发展以拆迁安置房、经济适用房、单位集资建房为主，近年来房地产发展在东北边冉家坝板块的发展带动下，出现一些商品房的开发，但是受整体环境的影响，整体品质和销售价格相对还处在一个比较落后的雏形阶段。1.1.22项目近近周边配配套1.1.22.1配配套概况况项目所在的的南桥寺寺片区开开发时间间较早，区区域

3、配套套设施比比较齐全全，拥有有学校、超超市、金金融机构构、学校校等配套套设施，但但是由于于是前期期多为拆拆迁安置置区或集集资建房房，整体体配套水水平、档档次相对对比较落落后，处处在一个个“乡镇级级别”上，但但随着城城市发展展，城市市升级将将必然带带动整个个区域的的城市升升级。项目周边边环境示示意图公交站点餐饮集中区市政公园（规划）由于南桥寺寺前期作作为重要要安置区区，前期期的房地地产项目目多为安安置房或或者集资资房，整整体档次次相对较较低，周周边配套套也多为为比较普普通的日日常生活活配套，以以日常用用品、农农贸市场场为主，在在一定程程度上属属于短期期的供给给行为，随随着城市市的发展展，原有有的

4、“生活一一条街”已经不不能满足足人们的的需求，正正在呈现现出落后后一面，餐餐饮相对对集中区区域的出出现，已已经预示示着本区区域的商商业、生生活配套套正在逐逐步走向向城市化化。而现现在落后后水平，以以及缺乏乏城市广广场的功功能对于于本项目目而言都都是一次次重要的的机会。1.1.22.2交交通情况况渝北区江北区北部新区渝中区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区项目周边公公交线路路通达度度区域沙坪坝江北区渝北区北部新区渝中区南岸区九龙坡区线路4551412113/2208231/2236113/1117604/6605861113/1117151/6604605208151/6604605/8809809

5、117/2231项目所处北北环高速速入口位位置，地地段交通通比较便便捷，可可以通向向重庆各各大主城城区，生生活成本本较低，且且未来紧紧邻轻轨轨环线，交交通能得得到近一一步改善善。1.1.33项目地地块自自身1.1.33.1地地块特征征总述项目所在地地块比较较方正，呈呈现一个个相对规规则的矩矩形形状状，地块块内部相相对比较较平坦，沿沿着道路路呈现出出一个北北高南低低的缓坡坡地形。如图所示，项项目地块块规则，用用地率比比较高，便便于最大大化限度度的发挥挥项目的的价值。1.1.33.2地地块周边边环境1.1.33.3地地形地貌貌项目当前地地块已经经基本完完成地块块平整，内内部呈现现北高南南低的态态势

6、，地地块地形形较好。1.1.33.4连连邻关系系项目的地块块西侧临临近主干干道，并并设有公公交车站站，交通通比较方方便；南南侧规划划为市政政道路，未未来将与与项目东东侧道路路相连，当当前还没没有开始始施工；南侧和和东侧为为传统的的住宅区区，建筑筑档次较较差，北北侧为现现南桥寺寺的“商业街街”，商业业氛围浓浓厚，但但物业形形象较差差。1.1.33.5景景观资源源项目北面3300米米外规划划有一处处市政公公园，项项目内部部以及周周边景观观或其他他资源相相对缺乏乏，但地地势相对对较高。1.1.33.6限制条条件规划轻轨要求本项目西侧必须退让足够的轻轨保护线，约30米，结合项目的道路规划，将形成一个6

7、0米宽的空地。高压线要求下面不能修建建筑。项目西侧未未来规划划有轻轨轨环线，故故需退让让30米米，则结结合项目目道路规规划将出出现约660米宽宽、2000米长长的空地地；而项项目东南南角因高高压线影影响，下下面不能能规划有有建筑物物。1.1.33.7项目产产品情况况户型套内面积区区间所占比例一室二厅4550046%二室一厅/二室二二厅6575549%三室二厅9510055%合计100%项目的户型型设计具具有明显显的中、小小户型特特征，一一室二厅厅户型占占46%，二室室户型将将近500%。中中小户型型的特征征比较明明显，由由于项目目中小户户型的特特征所体体现出来来的城市市型和活活力是整整个南桥桥

8、寺范围围的项目目作不能能比拟的的。1.1.44中观市市场区区域市场场调研研结论“工业社社区”、“拆迁安安置”的整体体形象使使项目所所在区域域的整体体价值感感不强。项目所在地地周边都都是比较较陈旧的的工业社社区和拆拆迁安置置房，整整个区域域的价值值感不强强，很难难对区域域的房地地产项目目进行支支撑，另另外由于于通用厂厂等厂家家的经营营状况相相对较差差，使整整个区域域的价值值进一步步降低，从从区域上上看，南南桥寺的的房地产产项目的的价值感感与冉家家坝相比比具有较较大的落落差。区域交通通辐射力力有限、本本区域周周边应当当为区域域推广重重点。项目区域的的公共交交通能力力有限，多多以三北北区域为为主，虽

9、虽然与主主要的区区域都具具有交通通线路，但但是由于于线路少少，交通通时间长长，形成成区域的的相对闭闭塞，因因此结合合周边的的规划和和发展，做做好区域域内宣传传，使项项目的宣宣传能够够有的放放矢，将将成为项项目营销销的重点点。生活配套套齐全，但但整体水水平落后后，新世世纪的引引入将为为区域带带来较大大改观。项目的生活活配套相相对齐全全，但是是整体水水平落后后，属于于“乡镇级级”商业结结构，以以日常百百货类为为主，随随着城市市的发展展，现有有的生活活配套已已经不能能满足人人们的需需求，当当前已经经出现了了餐饮、娱娱乐、休休闲广场场的需求求不足，因因此本项项目所在在的区域域中心特特征，为为项目的的建

10、立区区域中心心项目提提供了加加大的市市场空间间，项目目所引入入的新世世纪超市市，将推推动形成成区域中中心。项目周边边的专业业市场为为项目的的商务和和投资功功能创造造市场机机会。项目周边聚聚集了几几个专业业市场：重庆茶茶叶批发发市场、建建材市场场和农贸贸市场，专专业市场场的存在在创造出出更多的的商贸活活动，为为项目建建立投资资概念和和投资价价值的营营造建立立的市场场机会。南桥寺中中心区域域，本项项目将是是城市升升级的最最大受益益者。从南桥寺的的规划上上看，南南桥寺将将成为一一个相对对独立的的中高档档居住社社区，现现有的水水平明显显不能达达到这样样的规划划要求，因因此作为为原有南南桥寺中中心的区区

11、域，本本项目具具有得天天独厚的的地理位位置，同同时，从从项目规规划上看看具有了了广场和和新世纪纪主力店店，使项项目的城城市中心心更加突突出。项目形象象突出，能能够在周周边的普普通物业业中脱颖颖而出。项目设计具具有较强强的现代代感，建建筑现代代、挺拔拔，与周周边传统统项目相相比较具具有较强强的形象象感，能能够在南南桥寺区区域脱颖颖而出，竞竞争中抢抢得先机机。中小户型型设计，充充分结合合区域的的区域发发展便于于提升价价值。项目户型设设计以中中小户型型设计为为主，其其中一室室户型占占46%，形象象鲜明针针对性较较强，结结合区域域发展，小小户型的的设置便便于建立立都市中中心的概概念，以以及投资资概念的

12、的营造都都具备了了较强的的支持。轻轨的规规划为项项目创造造了更大大的发展展前景项目位于轻轻轨环线线旁，并并且在项项目周边边设置了了轻轨车车站，大大大加强强项目与与外部区区域的连连接。使使项目的的价值也也得到大大大的提提升。1.2项目目SWOOT分析析三北区域市场接受度高中小户型市场认知度高位于本区域核心地段项目形象突出.复合性社区区域价值感不强缺乏品牌作为支撑缺乏景观资源重庆房地产大势看好周边规划发展专业市场云集紧邻轻轨环线区域缺乏主题商业街未来市场供应量较大不可预计的政策出台1.2.11项目优势势分析（SStreengtth）城市向北北，三北北区域市市场接受受度高项目所处三三北区域域是重庆庆

13、市房地地产开发发的热点点区域，而而本地块块位于江北北区冉家家坝和大大石坝两两大板块块的交界界处，随随着“城城市向北北”开发发理念的的宣传，消消费者对对三北区区域接受受程度越越来越高高。中小户型型市场认认知度高高项目户型设设计以一一房、两两房为主主，并辅辅以少量量三房，从从市场供供应消化化速度来来看，一一房、两两房的销销售速度度较快，而而从市场场未来需需要来看看，总价价承受能能力最集集中的为为20万万-255万，说说明未来来市场以以两房需需求量最最为旺盛盛。位于区域域核心地地段项目位于南南桥寺板板块中心心地段，紧紧邻南桥桥寺的核核心商业业街，人人气旺盛盛，周边边公交车车站与生生活配套套集中，本本

14、区域销销售者认认可度较较高。项目形象象突出，引引领城市市捏磐项目设计具具有较强强的现代代感，建建筑现代代、挺拔拔，与周周边传统统项目相相比较具具有较强强的形象象感，能能够在南南桥寺区区域脱颖颖而出，在在未来的的竞争中中抢得先先机，并并树立起起区域地地标的形形象，高高品质的的商业模模式有利利于旧商商业体系系的升级级换代，新新世纪的的入住更更对本项项目商业业部分以以及整体体形象的的支撑意意义重大大。复合形社社区项目总建筑筑面积超超过144万平方方米，板板块中其其他项目目体量多多相对较较小，与与之相比比，本项项目具有有较强的的规模优优势。较较大的规规模使项项目由单单一的居居住功能能向城市市综合体体方

15、向发发展，项项目开发发可充分分利用自自身规模模优势向向复合化化、多元元化方向向发展，完完善自身身配套设设施。1.2.22项目劣势势分析（WWeakknesss）区域价值值感不强强项目所在地地周边都都是比较较陈旧的的工业社社区和拆拆迁安置置房，整整个区域域的价值值感不强强，很难难对区域域的房地地产项目目进行支支撑，另另外由于于通用厂厂等厂家家的经营营状况相相对较差差，使整整个区域域的价值值进一步步降低，从从区域上上看，南南桥寺的的房地产产项目的的价值感感与冉家家坝相比比具有较较大的落落差。缺乏品牌牌作为支支撑开发商在重重庆第一一次开发发项目，缺缺少品牌牌作为项项目支撑撑，对项项目销售售有一定定影

16、响，后后期应该该在营销销包装上上逐步打打造企业业形象，为为后期项项目销售售做好良良好的铺铺垫。缺乏景观观资源项目周边缺缺乏景观观资源，自自身景观观配套相相对较少少，居住住的舒适适性受到到影响。1.2.33项目机会会分析（OOppoortuunitty）重庆房地地产住宅宅市场健健康发展展需求旺旺盛,大大势看好好从近年交易易数据显显示，销销售面积积与竣工工面积供供给与需需求总体体上是平平衡的，全全市商品品房销售售面积逐逐年增长长，市场场需求逐逐渐旺盛盛起来。特特别是北北部新区区的项目目针对的的需求区区域相对对较广。另另外，近近日国务务院消息息，国家家发展改改革委员员会正式式批准我我市为全全国统筹筹

17、城乡综综合配套套改革试试验区，即即中国第第三个“特特区”，也也无疑为为重庆房房地产市市场的发发展带来来光明前前景。规划为居居住及高高新技术术新城区区，升级级潜力巨巨大根据政府的的规划思思路，南南桥寺地地区被界界定为一一个以居居住及高高新技术术为主，具具有完善善的商业业服务、文文化娱乐乐、办公公等配套套设施，环环境优美美、基础础设施完完备的城城市新区区，未来来升级潜潜力巨大大。专业市场场云集，营营造更多多市场机机会项目周边聚聚集了几几个专业业市场：重庆茶茶叶批发发市场、建建材市场场和农贸贸市场，专专业市场场的存在在创造出出更多的的商贸活活动，为为项目建建立投资资概念和和投资价价值的营营造建立立的

18、市场场机会。紧邻轻轨轨环线，投投资价值值得到体体现项目位于轻轻轨环线线旁，并并且在项项目周边边设置了了轻轨车车站，大大大加强强项目与与外部区区域的连连接。使使项目的的价值也也得到大大大的提提升，未未来的投投资价值值得到提提升。区域缺乏乏主题商商业街项目的生活活配套相相对齐全全，但是是整体水水平落后后，属于于“乡镇级级”商业结结构，以以日常百百货类为为主，随随着城市市的发展展，现有有的生活活配套已已经不能能满足人人们的需需求，当当前已经经出现了了餐饮、娱娱乐、休休闲广场场的需求求不足，因因此本项项目所在在的区域域中心特特征，为为项目的的建立区区域中心心项目提提供了加加大的市市场空间间，项目目所引

19、入入的新世世纪超市市，将推推动形成成区域中中心。1.2.44项目威胁胁分析（TThreeatss）未来市场场供应量量较大渝北区和江江北区是是主城区区房地产产开发的的重点区区域。两两区住宅宅施、竣竣工量均均保持较较快速度度增长，非非住宅项项目渝北北区商业业用房增增长较快快，由于于区域市市场供应应量大，开开发时应应注重项项目本身身的设计计，以加加强竞争争力。两区交易面面积逐年年上升，220066年均突突破3000万平平方米，增增速均高高与主城城区，住住宅、商商业用房房交易面面积均有有上升，江江北区商商业用房房交易面面积增长长明显，增增速达1135.3%，市市场未来来竞争趋趋于白热热化。不可预计计的

20、政策策出台从目前市场场最新信信息来看看，我们们发现自自重庆成成为新特特区以来来，重庆庆的房价价涨幅已已经达到到7以以上，根根据以往往的经验验判断，政政府有可可能出台台相关新新政策，故故在营销销上不宜宜盲目乐乐观，应应该做好好各种准准备应对对可能出出现的状状况。项目SWOOT交叉叉分析结结论:中心属性性指向城城市化造造城项目区域域中心属属性显著著项目位于南南桥寺区区域中心心，紧邻邻南桥寺寺传统步步行街，拥拥有中心心性的物物理属性性，而其其外立面面现代感感十足，复复合其南南桥寺核核心区域域的形象象。商业、广广场规划划迎合区区域商业业升级的的需求项目所在的的南桥寺寺中心，其其生活配配套相对对齐全，但

21、但是整体体水平落落后，以以日常百百货类为为主，随随着城市市的发展展，现有有的生活活配套已已经不能能满足人人们的需需求，当当前已经经出现了了餐饮、娱娱乐、休休闲广场场的需求求不足，而而本项目目所规划划的商业业街、休休闲广场场正好符符合区域域核心商商业更新新换代的的需要，为为区域中中心的更更新换代代提供了了条件。轻轨交通通改变未未来城市市格局项目目前区区域的公公共交通通能力有有限，多多以三北北区域为为主，形形成交通通联系的的相对闭闭塞，但但后期随随着市政政道路的的修建，以以及高九九路、嘉嘉华大桥桥的贯通通，将大大大缓解解因交通通代理的的负面影影响；而而远期轻轻轨环线线的规划划更将改改变整个个城市的

22、的格局，打打破项目目区域交交通瓶颈颈，并将将提升项项目整体体投资价价值。复合属性性复合型社社区将成成为区域域未来市场场焦点、引引领城市市变革天下城项目目由住宅宅、主题题商业街街、新世世界主力力店三部部分构成成，拥有有一定的的复合型型，并在在区域内内属于中中、大型型复合型型社区。而目前南桥寺片区项目整体价值感较差，缺乏品质感，对外区域吸引力不强；期于通过未来对项目的打造，对复合型社区的整体包装、以及对区域升级概念的引入，改变区域属性，引领旧城形象变革，带动城市规划发展，提高项目核心竞争力。创造价值值属性创造品牌牌企业作为一一个从河河南向重重庆进军军的企业业，带着着饱满的的激情。但但企业在在重庆来

23、来说，属属于房地地产行业业的一支支新军，在后期保障销售与利润的前提下，应着力打造自身品牌，为企业营造良好的社会形象与业界口碑。产品创新新项目位于的的南桥寺寺板块，原原有物业业多以22房和33房为主主，而项项目产品品多以11房、22房为主主，且户户型结构构较好，拥拥有大量量的流行行建筑元元素，这这都是南南桥寺所所不具备备的。第二章 项项目定位位2.1项目目核心价价值点及及价值体体系分析析2.1.11项目价价值点列列举及核核心价值值分析2.1.11.1项目目自身价价值市场站位广场景观广场资源 别致环境多元业态城市景观中庭景观智能化系统智能化系统投资属性灵动户型质感外立面商业高层住宅创造性中心性复合

24、化特色建筑消费中心产品创新本案公园配套专业商管幼儿园景观小品 轻轨效益投资潜力市场需求2.1.11.2城城市价值值：重庆市作为为中西部部地区唯唯一的直直辖市，目目前又兼兼具经济济特区的的优势，未未来将着着力建设设特大城城市，加加快培育育大城市市与区域域性中心心城市，重重点发展展中小城城市和有有条件的的建制镇镇，依托交交通干线线，点轴轴式发展展，逐步步形成以以都市区区为核心心，区域域中心城城市为增增长极，次次区域中中心城市市和中心心镇为主主体，其其他小城城镇拱卫卫的级次次分明、结结构合理理、点轴轴相连、互互动并进进的现代代化城镇镇体系。至至20220年，全全市发展展形成11个特大大城市、55个大

25、城城市、226个中中等城市市和小城城市、4490个个左右小小城镇。都都市区是是我市的的市域中中心城市市，为特特大城市市。万州州、涪陵陵、江津津、合川川、永川川规划为为大城市市。此外外，随着着特区相相应政策策的制定定与落实实，重庆庆的产业业结构将将会得到到优化，城城市竞争争力加大大，届时时，重庆庆都市价价值将得得到极大大提升。2.1.11.3区区域价值值：三北片区拥拥有良好好的区位位优势，这这几年随随着城市市基础设设施的不不断完善善和市政政府的战战略规划划，政府府部门不不断迁入入为主，品品牌发展展商汇聚聚，房地地产交易易面积持持续增长长，使三三北片区区吸引了了包括市市内其他他区域以以及外地地、国

26、外外的众多多客户入入住，市市场跨越越能力强强，区域域整体价价值感强强。2.1.11.4板板块价值值：2.1.11.4.11外部价价值项目所在板板块紧邻邻目前重重庆市市市场热点点冉家坝坝片区与与重庆相相对成熟熟居住片片区大石石坝片区区，随着着区域板板块的互互动与融融合，板板块自身身价值将将逐步提提高。其其中项目目所在区区域距离离冉家坝坝仅一街街之隔，如如何将项项目与冉冉家坝片片区产生生联系将将是项目目营销推推广的重重点之一一。项目所在板板块区域域门户属属性较浓浓，位于于江北区区门户位位置与北北环高速速公路入入口，另另外更连连接轻轨轨环线，未未来门户户价值显显著。2.1.11.4.22内部价价值项

27、目所处区区域为冉冉家坝片片区核心心，区域域内部接接受度与与认同度度较高。且且区域由由于发展展较早，所所以该区区域配套套设施相相对齐。但但由于原原区域为为拆迁安安置区，整整体配套套水平相相对落后后，目前前价值感感觉较差差。根据据政府的的规划思思路，南南桥寺地地区被界界定为一一个以居居住及高高新技术术为主，具具有完善善的商业业服务、文文化娱乐乐、办公公等配套套设施，环环境优美美、基础础设施完完备的城城市新区区，届时时其区域域价值将将得到明明显提高高。而如如何完美美演绎板板块升级级概念与与未来价价值将是是项目营营销推广广的重点点之一。以城市价值与未来前景作为项目依托以三北属性引领整体价值提升以成熟社

28、区氛围整合区域板块蜕变以区域地标形象出击，塑造项目价值城市价值区域价值板块价值项目价值2.1.22项目价价值体系系的构建建以城市价值值作为项项目依托托，辅以以重庆向向北的生生活愿景景，加以以江北区区各自板板块的融融合的未未来趋势势，并为为项目板板块升级级概念进进行引导导，通过过高品质质社区的的倾力打打造，树树立区域域领跑者者的形象象，创造造企业品品牌形象象，是我我们营销销工作的的战略方方向。2.2项目目定位假假设2.2.11项目定定位假设设的出发发点本项目作为为承誉德德重庆的的第一个个项目，在在保障销销售速度度与投资资回报的的基础上上，应着着力打造造开发商商品牌，提提升开发发商品牌牌价值，提高

29、市场知名度与美誉度，为承誉德后期重庆项目打下坚实的基础。2.2.22项目定定位假设设的分别别阐述2.2.22.1脱脱离冉家家坝板块块，树立立南桥寺寺区域中中心概念念脱离冉家坝坝板块，尽尽量避免免与冉家家坝其它它项目的的竞争，并并集中力力量对南南桥寺区区域进行行引导，树树立南桥桥寺区域域头牌项项目的形形象。2.2.22.2借借势冉家家坝，打打造后冉冉家坝核核心借助冉家坝坝板块的的地块优优势，引引导冉家家坝新坐坐标的概概念，借借此吸引引外区域域置业者者关注，通通过性价价比优势势将传统统冉家坝坝置业者者吸引到到冉南片片区进行行参观，并并通过销销售手段段与现场场包装达达成成交交。2.3.33多方案案假

30、设类类比分析析定位假设分析脱离冉家坝坝板块，树树立南桥桥寺区域域中心与与重庆门门户的概概念本假设虽避避免直接接与冉家家坝板块块竞争，但但降低了了项目整整体调性性，对外外区域置置业者的的吸引力力度有一一定削弱弱。借势冉家坝坝，打造造后冉家家坝核心心，树立立南桥寺寺区域中中心与重重庆门户户的概念念本假设虽直直接面临临冉家坝坝板块的的激烈竞竞争，但但提高了了项目整整体调性性，通过过对区域域的引导导，达到到借势的的目的，对对外区域域的吸引引力度将将大大加加大，但但其对媒媒体宣传传与现场场包装要要求较高高，需避避免置业业者心理理落差造造成的不不良影响响。2.2.44项目定定位初步步方案通过对未来来大势的

31、的判断，项项目定位位应该为为借势冉冉家坝，打打造后冉冉家坝核核心。2.3项目目定位2.3.11项目总总体定位位活力之城首战必胜名利双收中心化 复合性 创造价值新城市中心占位复合化发展趋势(投资/居住/商铺)城市潜力型新贵阶层涌现南桥寺区域商业核心升级竞争升级(性价比/区域/形象)市场企业南桥寺核心 城市硬核拓展地带(配套/距离/居住氛围)南桥寺区域体量规模中上游(中心价值/配套/地标性)区域门户概念（北环、江北门户）中心化主题商业缺乏拆迁安置区痕迹消费价值项目发展方向市场现实2.3.22项目目目标客户户群体定定位2.3.22.1住住宅部分分2.3.22.1.1背景景特征以25334岁的的中青年

32、年精英人人士为主主流的中中青年人人群，未未来可能能将更趋趋于年轻轻化。以以本区域域消费为为主，以以三北区区域为辅辅，并有有望引导导渝中区区与沙坪坪坝区的的需求，同同时周边边区县、外外地的消消费需求求将成为为项目未未来目标标客户的的重要组组成部分分。预测消费者者区域来来源示意意图本区域35%三北区域40%其它主城区20%周边区、县、外地5%2.3.22.1.2购买买力属性性在此类目标标客户群群的职业业分布中中，以商商业贸易易、社会会服务、及及银行、证证券、保保险等金金融行业业专业技技术人员员为主导导的职业业将是我我项目重重要的客客户职业业特征，与与政府部部门、个个体经营营者及经经理人员员共同构构

33、成我项项目目标标客户群群的主要要职业。根据需求调调研消费费者的家家庭收入入分析，4-6万元/年占总体样本的69%，故目标客户群的总体家庭收入主要比重将处于4-6万元/年之间。2.3.22.1商商业部分分2.3.22.1.1经营营者背景分析析经营者来源源主要以以本区域域为主，部部分为原原百货一一条街经经营户，此此外，具具有部分分外区域域经营者者，但数数量相对对较少。且且经营者者以二次次和多次次择地经经营为主主，目前前经营业业态以百百货、餐餐饮类商商业为主主，占550以以上，以以专业类类、康体体类、休休闲娱乐乐类等业业种为辅辅，各占占10以上。另另外，改改经营者者接受的的价格瓶瓶颈为440元/平方

34、米米，可接接受租金金主要集集中在330-339元，所所占比例例为244%；其其次为220-229元，所所占比例例为211%；440-449元和和50-59元元分别占占比例为为11%和100%。关心问题：商业的物物理属性性20550平方方米成为为经营者者对商铺铺面积的的主力需需求区间间20500平米为为被访者者对商铺铺面积的的主力需需求区间间，合计计比例占占到整体体的522%，其其中以33040平平米为需需求最为为活跃的的区间。可可见，就就被访者者经营业业种需求求相较而而言，中中小面积积商铺因因其灵活活适用性性优势成成为潜在在商家青青睐的目目标需求求，低于于或高于于此区间间的面积积需求则则表现相

35、相对较弱弱。36米米成为开开间主力力需求，669米米成为进进深主力力需求被访者对商商铺在开开间、进进深及二二者比例例等产品品规划的的需求上上总体倾倾向于传传统商业业模式，主主要体现现为：336米以668比重重首居开开间规划划的第一一需求，669米、9912米米分别以以32、330比重重领先于于进深规规划需求求，而在在开间与与进深的的比例要要求上，则则以0.50.775的比比例区间间成为主主力需求求，0.250.55的比例例区间次次之。被调查商商家对商商铺层高高空间形形势需求求较为常常规，普普通33.55米层高高成为主主力需求求同开间、进进深规划划需求对对传统商商业模式式的依赖赖相似，对对于商铺

36、铺层高规规划的需需求主要要体现为为33.55米的高高度区间间，占据据整体比比例的三三分之一一；45米的层层高区间间以244.2%的比重重位居其其次；另另外其他他层高形形态的商商铺空间间需求较较不明显显。商业业态态划分:对项目商业业有购买买或租赁赁需求的的被访者者，以百百货、餐餐饮为主主要经营营业种，二二者合计计占总体体需求的的47.0%，专专业类、康康体类、休休闲娱乐乐类等业业种需求求次之，分分别占据据10%以上的的比例。且且经营者者看重合合理的商商业业态态规划、交交通动线线对后期期经营的的支撑。专业商管管服务:对商场实行行全方位位、多元元化管理理。采取取统一定位位、统一规划、工工艺管理、统统

37、一形象象、统一宣传的五统一管理理系统。休闲广场场的打造造:休闲广场的的打造，可可以吸引引项目周周边人群群的聚集集，并对对项目进进行支撑撑，有利利于形成成商业中中心。物管费用用:在物管费的的接受度度上，主主要以小小于3元元/平方方米月为主主，所占占比例为为61%，其次次为3-5元，所所占比例例为200%，55-7元元也占有有15%的比例例，7元元/平方方米月的物物管费成成为被调调查者所所接受度度的上限限。餐饮类商业业接受557元元/平方方米月的租租金比例例相对较较高，为为22.7%。康康体类、配配套类商商业所接接受的物物业管理理费用在在5-110元/平方米米月的范范围类接接受程度度相对较较高。2

38、.3.22.1.2投资资者：背景分析析投资人群主主要以三三北区域域为主，主主城其它它区域亦亦占有部部分份额额，在总总价承受受能力上上以300500万元为为主。关心问题题：总价区间:在商铺总价价的可接接受度上上，400万成为为本次被被调查者者购买商商铺总价价的瓶颈颈，300-400万总价价区间占占首位比比例为225%，其其次为115-220万和和20-30万万，所占占比例分分别为115%和和14%，而总总价大于于40万万所占比比例相对对较小。专业商管服服务:对商场实行行全方位位、多元元化管理理。采取取统一定位位、统一规划、工工艺管理、统统一形象象、统一宣传的五统一管理理系统。休闲广场的的打造:休

39、闲广场的的打造，可可以吸引引项目周周边人群群的聚集集，并对对项目进进行支撑撑，有利利于形成成商业中中心，以以及后期期价值的的提升。区域未来来发展以以及主力力店的引引入：对项目所在在区域未未来的发发展规划划比较关关心，以以及周边边可能出出现的配配套，另另外根据据调查，有新世纪的的入驻能能够对项项目产生生单价的的提升，意意向客户户中多数数认为新新世纪入入住可提提升项目目单价在在50-2000元/平平方米。2.3.22.1.3终端端消费者者：背景分析析：终端消费者者主要为为周边居居民，消消费能力力相对较较低。关心问题题：商业业态态划分：对于终端消消费者来来讲，商商业业态态的划分分，不但但可以降降低生

40、活活成本，更更能够提提升生活活质量与与生活品品质。主力店的的引入：主力店的引引入，可可以大大大降低终终端消费费者的生生活成本本，提供供生活购购物的便便捷度。2.3.33项目功功能定位位天下城住宅商管景观配套广场商铺物管为项目提高住宅支撑，树立区域住宅领跑者的形象。为商业配套提供有效支撑，并起到聚齐人气的作用。对商业街进行更新换代。营造区域商业核心。并对住宅提供相应配套。为项目住宅部分提供专业的物管服务，对项目价值提供有效的支撑为项目提供生活配套，如幼儿园、户外运动设施等。为住宅部分业主提供休闲场所。为商业提供有效管理，为商业起到支撑作用，并保证商业后期的良性运作新世纪为项目住宅提供生活配套，为

41、商业部分提供整体价值支撑，对项目整体价值起支撑作用。区域核心复合型城市综合体住商2.天下城作为为南桥寺寺的中心心，项目目自身的的配套对对于整个个区域的的城市升升级具有有积极的的意义，因因此在项项目所体体现的功功能上，主主要分为为两个方方面：居住层面面：天下下城一个城城市活力力的代表表，他聚聚集了代代表着城城市力量量的青年年才俊城市建设设：天下下城聚集了了城市所所有特征征，这里里是一个个活色生生香的城城市中心心。3.4项目目档次定定位价格品牌价值本案紫都城蜂巢高原红升伟新意境阳光地中海本案利用冉家坝坝的热度度，将项项目的区区位突破破南桥寺寺的束缚缚，立足足于整个个大的冉冉家坝区区域，提提升项目目

42、的整体体价值，在在品质个个形象上上向冉家家坝项目目靠拢，作作南桥寺寺区域的的头牌项项目。2.3.55项目形形象定位位地理坐标气质坐标活力之城脉脉动重庆庆脉动：项目目拥有江江北区入入口与北北环高速速路入口口双重地地标属性性，而轻轻轨环线线的引入入，更赋赋予项目目都市门门户、城城市命脉脉的价值值感。活力：未来来，属于于年轻人人的未来来，天下下，属于于年轻人人的天下下；而在在这儿，如如同他的的名字一一样-天下下城，拥拥有和年年轻人一一样藐视视一切的的魄力，拥拥有和年年轻人一一样无限限的活力力，而这这独特的的气质，代代表的是是一个梦梦想的觉觉醒，一一座城市市的蜕变变，而这这一切都都仅仅是是开始而而已。

43、2.3.66项目生生活理念念倡导(住宅类类)；商商业服务务理念倡倡导（商商业类）2.3.66.1项项目生活活理念倡倡导：区域高端的的气质，繁繁华的商商业体系系，都市市般的生生活模式式，和谐谐的邻里里氛围与与同圈层层的生活活、梦想想，展现现出一个个进取向向上充满满活力的的生活概概念。优优良的物物管服务务，良好好的生活活配套，发发达的交交通体系系，让生生活更加加便利。2.3.66.2商商业服务务理念倡倡导：服务以人为为本，引引入全程程式商业业服务理理念，从从初期的的市场供供应、需需求研究究，到商商业业态态比例划划分、商商业物理理结构设设计，后后期主力力店的强强力引入入、别具具匠心的的休闲广广场，以

44、以及后期期装业的的商业服服务，全全程式的的商业服服务理念念，保证证了整体体商业的的良好运运作，提提升了项项目整体体价值与与升值空空间，保保障了业业主与经经营者的的权益。2.3.77价格定定位未来市场价格趋势预期判断加权平均计算法通过加权平平均计算算法，对对周边项项目现在在价格的的比较计计算出项项目目前前的基础础价格，然然后通过过近年来来区域市市场价格格的增长长趋势，对对本项目目未来入入市后的的价格进进行预测测判断，从从而得到到项目入入市时的的预测价价格。项目名称地段产品景观配套物管品牌时间合计比值均价参价比重加权价权重系数0.20 0.20 0.15 0.15 0.10 0.10 0.10 1

45、紫都城0.85 0.90 0.85 0.95 0.95 0.95 0.70 0.880.86665390033790.15507 升伟新意境境0.70 0.70 0.80 0.75 0.75 0.75 0.90 0.7533 1.01333410041540.2831 东和春天0.85 0.70 0.70 0.90 0.80 0.85 0.70 0.7855 0.97113370035940.15539 元佳广场0.80 0.70 0.70 0.85 0.70 0.60 0.95 0.7588 1.00666350035230.2705 阳光地中海海0.75 0.85 0.75 0.70 0.

46、80 0.70 0.95 0.7833 0.97444380037030.15555 当代城0.75 0.75 0.75 0.70 0.75 0.70 0.85 0.7488 1.02001350035700.15536 本项目0.65 0.75 0.75 0.80 0.80 0.70 1.00 0.7633 13672 本项目价格格 = （参参考项目目修正价价格 * 权重重）= 3672元/平方米米（套内内）根据加权平平均比较较法我们们分别得得出目前前住宅的合合理定价价，而后后期通过过项目自自身营销销包装与与品质打打造，价价格会有有所提升；而目距距离项目目入市还还有一定定时间，根根据项目目所

47、在区区域状况况分析，我我们判断断房价有有一定的的价值提提升空间间。所以以我们建建议项目目面市时时各物业业类型套套内均价价应为：住宅均价价：37700元元/平方方米户型单价（元）套内面积总价（万元元）所占比例一室二厅37504550016-19946%二室一厅/二室二二厅36506575523-27749%三室二厅355095100533-3665%合计100%商业价格定定位项目名称地段人流品牌商业管理建筑形态业态合计比值均价参价比重加权价权重系数0.20.20.150.150.150.151紫都城0.90.80.90.80.80.80.83550.88992 150000133388 0.25

48、3335 东和春天0.90.90.80.70.80.80.82550.90000 120000108000 0.33240 米兰天空0.750.50.80.650.70.60.662251.12008 9000100877 0.252522 水晶丽城0.70.60.90.80.70.70.72551.02441 70007169 0.21434 本项目0.750.60.70.750.90.80.74225119200本项目商业业均价=(参考考项目修修正价格格*权重重)=992000元/（套内内）第三章 产产品优化化建议项目定位为为活力之之城，拥拥有中心心化、复复合型、创创造价值值三大属属性，因

49、因此，在在产品设设计上应应着重把把握项目目整体定定位，在在景观设设计、商商业规划划、外立立面设计计、配套套等方面面突出项项目活力力之城的的整体概概念，凸凸现项目目中心化化、复合合型、创创造价值值三大项项目优势势属性。3.1建筑筑设计：项目的整体体性是一一个项目目气质的的外在表表现，天天下城由由六栋高高层组成成，均控控制在1100米米，挺拔拔、俊秀秀，具有有较强的的城市特特征。在在周边的的建筑设设计上非非常突出出，但是是整体色色彩略显显低沉，与与周边的的原有建建筑的颜颜色比较较相近，城城市感不不强。3.1.11外立面面设计原定外立面面由浅灰灰色、深深灰色、白白色三种种颜色组组成（如如图），均控制

50、制在1000米，挺挺拔、俊俊秀，具具有较强强的城市市特征。在在周边的的建筑设设计上非非常突出出，但其其色系略略显厚重重，与项项目活力力之城的的定位有有所偏差差，故建议在在大体保保证三色色原则的的基础上上，添加加暖色系系色条，增增加建筑筑的活力力感，保保证项目目立面与与形象的的统一。3.1.22商业与与住宅的的配合进进行评价价该项目总建建筑面积积14553422.599平方米米，其中中住宅面面积10052225.778平方方米，商商业面积积120003.59平平方米（不不含33313平平方米新新世纪超超市）。项目商商业配比比较高，充充分满足足区域商商业铺面面升级的的需求，符符合区域域中心属属性的

51、定定位，更更大大的的满足了了业主生生活配套套，降低低了整体体生活成成本。3.1.33户型设设计项目定位为为活力之之城，拥拥有中心心化、复复合型、创创造价值值三大属属性，因因此，在在户型产品品设计上上应着重重把握项项目整体体定位，突突出项目目活力之之城的整整体概念念。而项项目目前前户型设设计相对对较小，复复合项目目活力之之城的定定位与中中心化的的属性，并并区别于于周边项项目户型型偏大的的特点，以以中小户户型入市市，在户户型配备备上有所所突破，并并且在户户型设计计方面有有所创新新，值得得肯定，但但在户型型细部的的设计上上建议有有所调整整，以达达到更好好的效果果。3.1.33.1户户型比例例名称户型

52、数量（套）套内面积（平平方米）所占比例备注A-1两室两厅33872.79923.555%其中90平平方米以以下户型型占整个个项目总总建筑面面积的770%占占住宅总总户数的的95.4%A-2一室一厅71446.57749.755%A-3两室两厅31773.68822.100%A-4三室两厅6699.9554.60%总计1435100%项目户型配配比以11居室与与2居室室为主，拥拥有少量量3居室室，户型型比例合合理，复复合项目目中心化化属性与与活力之之城的项项目定位位，且在在户型面面积设计计上比较较合理，便便于总价价的控制制，打造了了投资的的空间，同同样成为为一个都都市的体体现。3.1.33.2户

53、型结结构一居室：户户型设计计整体合合理； 二居室：阳台建议议西移，与与客厅形形成联合合的整体体；公用卫生生间开门门东移，保保持空间间完整性性，利于于装修摆摆放，便便于使用用；三居室：阳台建议议东移，与与客厅形形成联合合的整体体；公用卫生生间开门门西移，避避免与主主卧房门门对开；3.1.33.3交房标标准建议议高层住宅交交房标准准：范围项目材料公共范围外檐门窗所有外墙窗窗及封闭闭阳台采采用彩铝铝合金窗窗楼梯间地面、踢脚脚为面砖砖、墙面面，顶棚棚刷涂料料防盗护栏首层外檐窗窗设防护护栏信报箱根据各组团团体位置置集中放放置主入口楼宇对讲系系统室内部分主户口品牌防盗门门客厅居室地面找平，墙墙面抹灰灰，无

54、内内分户门门、预留留洞口厨厕墙、地面找找平，上上下水预预留位置置机电设备电表一户一表空调室外预留空空调机位位燃气管道气入户户防盗可视对讲系系统、安安全报警警3.2配套套设施3.2.11商业街街3.2.11.1立面面建议注重暖色色系的运运用与搭搭配，营营造商业业氛围注重与广广场景观观的合理理搭配与与建筑元元素的运运用合理利用用门眉的的位置，用用做商铺铺广告牌牌，但应应注意整整体的统统一性3.2.11.2业态态规划在商业业态态划分上上，根据据项目整整体定位位与项目目中心化化商业属属性，并并结合市市场研究究的结论，以以及新世世纪超市市入住带带来的影影响和各各种商业业租金收收益情况况，参照照周边已已经

55、存在在业态分分布情况况，我们们建议商商业比例例应该做做以下规规划，以以突出项项目中心心商业的的属性与与氛围。拟经营种类类（不含含新世纪纪）拟经营业种种分类业种细分确定比例%百货类小百货5餐饮类大型餐饮35小型餐饮5休闲类网吧10休闲茶馆15康体类保健按摩15SPA生活活馆、美美容美发发5配套类棋牌室、阅阅读室10干洗店药房、诊所所、蛋糕糕店等3.1.22.2.11北侧商商业业态态建议（11.2号号楼）位置销售策略经营业态北侧一楼北侧（2号号楼）一一楼位于于地下部部分，由由于其交交通存在在一定问问题，缺缺乏必要要交通路路线，建建议与北北侧（22号楼）二二楼连同同销售2号楼：保保健、养养生类 北侧

56、二楼1号楼：餐餐饮类、休休闲类北侧三楼统一销售或或对外招招商休闲娱乐类类北侧四楼统一销售或或对外招招商休闲娱乐类类、康体体类设计原则：考虑到到项目北北侧商业业缺乏必必要的商商业通道道，且部部分商铺铺受承重重墙影响响严重，故故在项目目北侧三三楼、四四楼考虑虑设置网网吧、茶茶楼、保保健美体体类物业业。3.1.22.2.22西侧商商业业态态建议位置销售策略经营业态西侧负一楼楼统一销售或或对外招招商餐饮、新世世纪西侧一楼统一销售配套类、餐餐饮类西侧二楼统一销售休闲娱乐类类、餐饮饮类、生生活配套套类西侧三楼统一销售或或对外招招商休闲娱乐类类、康体体类新世纪上方方对外招商餐饮（快餐餐类）设计原则：考虑到到

57、项目南南侧商业业缺乏必必要的商商业通道道，且塔塔楼部分分商铺受受承重墙墙影响严严重，故故在项目目北侧三三楼、四四楼考虑虑设置网网吧、茶茶楼、保保健美体体类物业业。3.1.22.2.3业态态规划示示意图：一楼二楼三楼四楼餐食区保健休闲区动感游艺区百货超市区休闲茶楼生活服务区负一楼3.2.22社区配配套3.2.22.1幼儿儿园星级（双双语）幼幼儿园“永远为您您考虑下下一步”，将是是最被中中青年人人接受的的服务方方式，在在目标客客户群追追求便捷捷生活方方式的他他们，希希望把更更多的精精力投放放在自身身的发展展及生活活上。在在项目周周边邻近近四川外外语学院院，如果果能够充充分利用用此资源源，打造造差异

58、化化特色的的星级（双双语）幼幼儿园，将将能够解解决目标标客户群群的后顾顾之忧，正正迎合其其的生活活需求，这这也是项项目在差差异化化化塑造上上的市场场亮点。也也使“英语要要从娃娃娃抓起”的现代代儿童教教育理念念在项目目的服务务上得以以贯彻执执行。在在进一步步迎合目目标客户户群需求求的同时时，确保保项目在在区域的的标杆性性形象，积积累九鼎鼎企业在在主城区区域的品品牌价值值。3.2.22.2社区区商业配配套在社区内部部配套方方面，建建议将住住宅部分分一楼的的住房功功能调整整，设置置小百货货、便民民店、自助洗洗衣店等等社区配配套设施施。3.2.22.3运动动场所为体现项目目高品质质的居家家生活，建建议

59、在配配套方面面还可选选择网球球场、篮篮球场、健健康生态态步道、小小型社区区医疗站站等相关关配套设设施。3.2.22.4休闲闲场所在小区内部部配套中中，应适适当添加加部分室室内、室室外休闲闲场所，如如：老年年棋盘室室、读书书室等休休闲配套套，并应应注意户户外桌椅椅的摆设设，3.2.22.5趣味味空间在项目设计计时，增增加部分分趣味空空间，并并强调一一定参与与性与娱娱乐性，充充分展现现项目活活力之城城的整体体定位。3.3景观观建议3.3.11商业街街广场景景观打造造罗马假日广广场从项目西侧侧建筑到到市政道道路约660米宽宽，长约约2000米，形形成了一一个为聚聚集商业业人气，规划打造城市广场，并加强城市景观的打造，突出项目的城市氛围与商业休闲的气质，打造区域中心步行街的概念