某地产(南京公司)产品缺陷手册

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1、南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.万科（南京公司）产品缺陷手册一：编制目的1.1 为今后项目的设计、现场实施提供指导，做法分“推荐、改进、禁止”三类，分别用绿色、黄色、红色区别。1.2 本手册册重点关关注产品品本身，客客服、营营销服务务类缺陷陷未来单单独研究究。二：适用范范围2.1 本本手册内内容来源源于产品品在设计计、施工工、以及及在交付付之后的的反馈。

2、2.2 本本手册适用用南京(镇镇江)公公司开发发的所有有项目，设设计及施施工的参参考。三：程序及及职责3.1 编制： 工工程与采采购管理理部为手手册的编编制及修修订部门门，负责责定期搜搜集各部部门的反反馈意见见，并及及时更新新手册的的版本；3.2 反馈： 物物业、客客服、房房修、设设计、各各项目部部为意见见反馈部部门。 物业： 提供使使用过程程中的产产品优缺缺点； 客服服： 提供客客户反馈馈的产品品意见； 房修修： 提供房房修过程程出现频频次较高高的产品品缺陷； 设计计、项目目部： 提供现现场出现现的设计计及现场场管理中中推荐、改改进、禁禁止的做做法；3.3 执行： 设计计及项目目部为手手册的

3、使使用部门门，在设设计及现现场实施施过程，参参考手册册，优先先使 用手册册推荐做做法，避避免手册册中的禁禁止做法法，并注注意改进进的事项项。四、奖惩措措施4.1 对于积积极反馈馈产品在在建造及及使用过过程的优优缺点或或能积极极改进产产品的个个人或部部门，予予以通报报表扬。4.2 对于手手册中禁禁止事项项，在设设计和施施工过程程仍继续续采取的的，予以以通报批批评。五：详细内内容 评 价改 进问题描述一标部分首首层户型型的煤气气管直接接由外墙墙入户围围绕管井井，影响响橱柜的的标准安安装。解决措施在橱柜转角角处增加加斜角包包住煤气气管。注意事项在建筑扩初初阶段注注意室内内煤气立立管与室室外煤气气管道

4、的的走向。- 改造后后的阳台台移门评 价改 进问题描述一标两房阳阳台门为为平开门门，业主主使用后后发现开开启门影影响晾晒晒衣服。解决措施将平开门更更改为移移门，即即不占空空间，又又不影响响晾晒衣衣服。从从目前的的客户回回访来看看，大多多业主希希望阳台台门由平平开门改改为移门门，节省省空间。 评 价改 进问题描述一标9栋跃跃层阳台台为玻璃璃雨蓬，无无法安装装标准晾晾衣架。解决措施1. 焊接接辅助配配件，安安装晾衣衣架，会会有断裂裂的安全全隐患。2. 今后后精装项项目设计计类似玻玻璃雨蓬蓬需考虑虑安装晾晾衣架的的位置。评 价改 进问题描述10栋四房房厨房按按照“U”型橱柜柜设计安安装完毕毕后，台台

5、面间的的操作空空间仅为为7500mm，不不符合住住宅设计计规范中中的“双排布布置设备备的厨房房其两排排设备的的净距不不应小于于0.990m”的规定定，已经经引起业业主投诉诉；若按按照“L”型橱柜柜设计，台台面基本本无操作作空间，也也不符合合规范。解决措施将厨房门居居中。足够的操作空间足够的操作台面狭小的操作空间狭小的操作台面 足够的操作空间足够的操作台面不到600mm460mm680mm评 价改 进问题描述原室内设计计图纸中中将淋浴浴房内的的管井加加宽至与与淋浴房房同宽，导导致淋浴浴房玻璃璃门的安安装空间间减小，在在此情况况下，部部分推拉拉式的淋淋浴房玻玻璃门的的宽度达达不到正正常尺寸寸。解决

6、措施1. 管井井不加宽宽，用平平开门或或移门2. 管井井加宽，用用平开门门评 价改 进问题描述红郡坡屋顶顶关系复复杂，四四坡顶的的排水管管设置影影响立面面效果 。解决措施设计时需要要考虑不不同标高高的屋面面排水组组织，此此处四坡坡顶应在在檐沟与与两坡顶顶的交接接处加排排水管（如如箭头示示意）。评 价改 进问题描述设备阳台用用于放置置锅炉和和中央空空调外机机，阳台台的实心心栏板会会影响空空调的散散热，导导致空调调死机。解决措施：备注:设备阳台如如果需要要放置空空调，阳阳台栏板板需要做做成空心心栏板形形式，有有利于空空调的散散热。评 价改 进问题描述厨房烟道排排烟口被被煤气立立管遮挡挡，影响响油烟

7、机机烟道的的安装。解决措施设计时应考考虑烟道道开口于于煤气立立管的关关系，避避免相互互遮挡。评价改进顶层的部分分卧室采采光面积积不满足足规范。建议：建筑筑方案设设计阶段段就要计计算每个个房间的的窗地比比，确保保满足规规范，同同时要考考虑施工工完成面面的尺寸寸变化。备注:江苏省住宅宅设计规规范要求求卧室、起起居室（厅厅）的采采光面积积与房间间地面面面积比为为1.11/7。其其中，离离地面高高度低于于0.88米的窗窗洞口不不计入采采光面积积。评价改进问题描述红郡1-88#楼的的南地下下室未考考虑自然然通风，实实际使用用湿度较较大。解决措施虽然规范对对地下室室没有自自然通风风要求，但但考虑的的实际使

8、使用感受受，设计计阶段就就要考虑虑地下室室的窗户户可以开开启，确确保一定定量的自自然通风风。有条件最好好设计为为半地下下室。评价改进 问题描述顶层露台没没有顶棚棚，安装装锅炉容容易淋雨雨，导致致锅炉损损坏。解决措施：安装锅炉的的位置增增加顶棚棚或挑檐檐，确保保锅炉不不会淋雨雨。或者者选用室室外型锅锅炉。评价改进问题描述红郡90户户型顶层层北露台台屋檐交交错复杂杂，后期期业主封封闭阳台台难度很很大，处处理不好好容易渗渗水。解决措施在建筑设计计初期，要要综合考考虑业主主的使用用要求，在在造型和和实用矛矛盾中优优先考虑虑实用功功能。备注：评价改进问题描述问题：精装装修厨房房橱柜转转角处出出现死角角，

9、浪费费空间。解决措施：设计建议：橱柜设设计时就就要跟厂厂家提出出要求，尽尽量避免免出现死死角，提提高橱柜柜的使用用效率。备注:评价推荐问题描述原设计地下下车库坡坡道面层层采用礓礓磋处理理，但汽汽车出入入时会产产生较大大的噪音音，对业业主有影影响。解决措施考虑到红郡郡地库坡坡度不大大，且设设有排水水沟，故故将坡道道面层调调整为菱菱形压纹纹处理，既既满足防防滑要求求，又降降低了噪噪音，建建造成本本也低于于礓磋的的处理方方式。备注：评 价改 进问题描述3层及倒数数第3层层外墙面面有大腰腰线，宽宽度约550公分分,存在在两户间间相互攀攀爬的安安全隐患患。解决措施建议后期设设计能考考虑腰线线问题与与安防

10、的的关系 评价改进问题描述由于立面的的竖向线线条，1195户户型主卧卧室内飘飘窗被分分隔为22（3）部部分。有业主反映映，主卧卧室像“鸟笼”。解决措施：建议后期设设计能在在设计外外立面的的时候，更更多关注注室内感感受。不不能为了了立面造造型而损损失实用用功能。评价改进问题描述70户型，44台空调调外机（每每户客厅厅、主卧卧各一台台），安安装困难难，需下下吊篮安安装；使用上有对对吹问题题，且无无法满足足部分品品牌空调调安装要要求（例例如，格格力空调调的安装装要求为为2米间距距）解决措施：建议户型设设计阶段段即考虑虑空调外外机安装装问题，能能更细致致的考虑虑空调外外机尺寸寸及安装装问题。同时，设计

11、计单位应应对目前前市面上上的常用用空调外外机尺寸寸及安装装方式有有一定了了解。评价改进问题描述原施工图飘飘窗上口口考虑尽尽量扩大大洞口净净高，在在有线角角的楼层层梁做了了上翻。故故，不同同的楼层层的窗高高不同。后在施工过过程中（部部分已施施工至44-6层层），我我司要求求飘窗净净高各层层统一，对对未施工工的飘窗窗梁改成成下挂。造造成各层层做法不不统一，影影响了样样板房的的展示与与交付不不一致。 解决措施：建议后期设设计在图图纸扩初初阶段时时，即开开始考虑虑门窗标标准化，及及其与结结构梁的的关系，减减少后期期调整。评价改进问题描述原设计方案案有空调调对吹的的问题，后后经调整整后，虽虽然解决决了使

12、用用问题，但但严重影影响外立立面美观观。解决措施：建议后期设设计在建建筑凹槽槽内设置置空调外外机时，需需考虑总总体宽度度，并满满足空调调使用要要求。原安装方式（空调有对吹问题） 调整后安装方式评价改进问题描述90户型南南向空调调室外机机位，1、原施工工图靠阳阳台一侧侧为栏杆杆，后来来部分改改为砖墙墙，导致致空调安安装困难难，割断断了部分分落水管管，并引引起了部部分900漏水。2、另外，在在有线角角的空调调柜机室室外机位位设了两两层混凝凝土板，导导致空调调管线无无法进线线，后来来敲掉上上层板。3、同一部部位，11、2层层外挂石石材，导导致空调调无法放放入。90户型端端头户型型的空调调室外机机位与

13、卫卫生间相相临，空空调室外外机只能能从卫生生间外窗窗出去安安装，但但窗宽只只有5000（凹凹槽开口口太小，无无法扩大大），实实际开启启扇宽3350，室室外机无无法出去去。解决措施：建议空调机机位在设设计时不不仅要考考虑空调调室外机机的尺寸寸，还需需考虑所所有管线线在此处处设置所所需的空空间。90户型顶层现场实施的： 90户型除顶层外其他层评价改进问题描述90/700消火栓栓安装位位置位于于栏杆外外，不便便于取用用，且消消火栓外外无护栏栏，紧急急状态下下有安全全隐患。解决措施：建议在户型型扩初阶阶段，需需认真考考虑设备备摆布位位置对建建筑的影影响。并并充分考考虑使用用便利。评 价改 进进问题描述

14、4#地下车车库R轴轴位于119220轴的的连通口口上方有有消防水水管通过过，影响响防火卷卷帘盒的的安装。后来在一侧侧增砌一一段隔墙墙，缩小小洞口宽宽度。解决措施：设计院应增增强各专专业间的的图纸会会审。评 价改 进进问题描述8#楼中间间单元地地下室楼楼梯间，由由于集水水井排水水立管布布置在里里面，楼楼梯净宽宽不足11.1米米；由于于电缆桥桥架布置置在里面面，楼梯梯净高不不足2.0米。后来修改楼楼梯踏步步，移走走排水立立管。解决措施：设计院应增增强各专专业间的的图纸会会审。 评评 价价改 进进问题描述4#地下车车库H轴轴与1/16轴轴处， “5988号”车位。建建筑图无无此柱，但但结构图图有柱，

15、导导致此处处一个停停车位无无法停车车。解决措施：评价改进问题描述195户型型洗衣机机设计为为放置在在北阳台台。此 门原毛毛胚门洞洞宽度为为8000（满足足规范要要求），但但铝合金金门安装装后净尺尺寸为5580。而一般家用用洗衣机机厚度为为56CCM左右右。门的尺寸过过小，洗洗衣机安安装较困困难。也也造成日日后业主主进出不不方便。解决措施：户型设计初初期，不不仅要考考虑毛胚胚门洞宽宽度，同同时也需需考虑装装修完成成后的净净宽度是是否满足足使用需需要。评价改进问题描述在施工进行行到一半半时，室室内装修修图才完完成，且且水电管管线布置置与原土土建施工工图不一一致，导导致水电电管线重重布，但但由于结结

16、构剪力力墙已浇浇好，只只好重新新在剪力力墙上开开槽和凿凿洞，破破坏了剪剪力墙的的钢筋，形形成安全全隐患。解决措施：1、项目定定位阶段段，需明明确是否否为全装装修项目目。2、室内装装修方案案需前置置。3、室内装装修设备备图纸，需需在土建建施工图图开始设设计前完完成。评价改进问题描述原设计铁艺艺大门，由由于施工工原因，大大门无法法正常开开启，现现场在大大门外增增加了一一道道闸闸，影响响品质。解决措施：施工前考虑虑好大门门的开启启样式，保保证大门门的效果果。备注:评价改进问题描述原坡道做法法为：坡坡道+踏踏步+坡坡道=3300+12000+3300的的做法（3300的的坡道宽宽度为满满足设计计规范的

17、的最小值值）。但但3000的坡道道宽度，摩摩托车、部部分电动动车无法法推行。后后期修改改为：4450+9000+4550解决措施：建议后期方方案深化化时，在在满足规规范的前前提下，更更多考虑虑实际使使用需要要。评价改进问题描述灯具基座露露出地面面，影响响效果。解决措施：将基座覆在在草坪以以下，效效果明显显提高。评价改进问题描述车库标高较较道路低低，只设设置了一一道排水水沟，夏夏季暴雨雨时排水水有风险险。解决措施：设置两道排排水沟，车车库门外外增加一一道排水水沟。备注:评价改进问题描述景观小品与与台阶相相连，高高差较大大处没有有设置栏栏杆。解决措施：高差较大出出设置栏栏杆。备注:评价改进问题描述

18、景观小品为为钢结构构，实际际使用功功能不大大，且周周边没有有与植物物组合。解决措施：景观小品要要具有一一定使用用功能，观观赏性与与使用功功能结合合。备注:评价改进问题描述实体景观墙墙，遮挡挡一楼住住户的视视线。解决措施：景墙尽量设设计为通通透形式式，且不不宜设置置在遮挡挡一楼视视线的地地方。备注:评价改进问题描述所有庭院栏栏杆外围围均设置置了绿篱篱。相当当于有两两道“墙”。解决措施：将金属栏杆杆取消，所所有庭院院栏杆均均使用绿绿篱。即即降低造造价，又又不失美美观。备注:评价禁止问题描述魅力围墙压压红线施施工，红红线外市市政道路路没有预预留绿化化空间，围围墙与道道路直接接相接，效效果较差差。解决

19、措施：围墙外要预预留一定定的绿化化空间，现现场已经经整改。备注:评价推荐问题描述地库人行出出入口设设置在宅宅间，即即要考虑虑遮风挡挡雨的功功能性，又又要保证证不遮挡挡一楼视视线和美美观性。解决措施：地库人行出出入口即即要考虑虑使用功功能，又又要考虑虑美观。备注:评价推荐问题描述将入户电表表和电箱箱设置在在入户景景墙内，景景观效果果比较明明显。解决措施：别墅类项目目可以参参考设计计。备注:评价推荐问题描述人行道与车车行道之之间设置置绿化带带，行人人感觉比比较安全全，景观观效果也也比较好好。解决措施：人行道与车车行道之之间设置置绿化隔隔离带。备注:评价推荐问题描述挡土墙使用用干垒石石，上面面设置黄

20、黄馨等。干干垒石挡挡墙即方方便施工工，景观观效果也也比较好好。解决措施：高差需要处处理时，可可以参考考使用干干垒挡墙墙。备注:评价改进问题描述多层客厅空空调外机机设置在在阳台上上，如业业主封闭闭阳台，就就产生投投诉。解决措施：所有空调外外机设置置在墙体体外面，不不要设置置在阳台台上。备注:评价改进问题描述因外立面需需要，端端户卫生生间增加加一小窗窗户，该该窗户高高度太高高，面积积太小，业业主无法法正常开开启。解决措施：该类型窗户户可以取取消。备注:评价改进问题描述阳台门洞宽宽度较小小，使用用塑钢窗窗后，可可开启尺尺寸更小小，体型型较胖的的业主进进出阳台台比较麻麻烦。解决措施：阳台门洞尺尺寸适当

21、当设置大大些。备注:评价改进问题描述采光天窗夏夏季容易易爆裂，有有安全隐隐患。解决措施：玻璃上面贴贴膜，防防止夏季季爆裂。备注:评价改进问题描述联排卫生间间设置上上下两个个窗户，上上面窗户户可开启启，下面面窗户固固定。由由于上面面窗户较较高，部部分业主主无法正正常开启启。解决措施：开启窗户要要方便使使用。备注:评价改进问题描述多层客厅空空调外机机栏杆设设置过高高，外机机安装不不方便。解决措施：外机栏杆高高度设置置60CCM即可可。备注:评价改进问题描述空调外机设设置在窗窗户下面面，空调调管影响响外立面面。解决措施：栏杆性质的的空调板板可设置置在窗侧侧，可避避免室内内机与室室外机联联线的拖拖挂，

22、影影响立面面。备注:评价改进问题描述多层地下室室水管过过多，业业主强烈烈投诉。解决措施：有大量水管管地下室室建议不不要销售售。备注:评价改进问题描述小高层客厅厅主卧室室窗通风风面积不不够解决措施：在设计阶段段应复合合通风面面积是否否满足规规范。备注:评价改进问题描述平屋面及坡坡屋面雨雨水收集集未统筹筹考虑，雨雨水立管管位置设设置不当当。解决措施：可将雨水立立管设置置在阴角角处。备注:评价改进问题描述立面不同材材质不交交圈，分分色处理理不应留留置在阳阳角处解决措施：不同材质应应在阴角角处分色色。备注:评价改进问题描述光明三期室室外公共共绿地和和硬质铺铺装地面面中均出出现很多多管网井井盖，各各类井

23、盖盖样式不不一，观观感不佳佳；解决措施：今后在设计计及施工工过程中中，各种种管井应应尽量避避免出现现在硬质质铺装上上，要完完成此目目标需要要景观设设计单位位与管综综设计单单位配合合协调，管管综的施施工图应应结合景景观的总总平面图图进行调调整，并并以此图图分发至至电力、煤煤气、电电信、自自来水等等管线设设计施工工单位进进行深化化设计，施施工时，如如有可能能，应让让总包单单位将道道路放线线工作完完成后，明明确管井井不能出出现的位位置，在在井盖安安装过程程中将井井盖方向向调整为为平行于于道路走走向；结结合景观观标准化化的做法法，硬质质铺装上上的井盖盖若无法法避免，则则需用不不锈钢装装饰井盖盖，公共共

24、绿地种种植区域域的井盖盖采用种种植井盖盖；9#楼14#楼评价改进问题描述 光光明三期期9、114楼楼北侧人人行道因因规划及及路幅宽宽度的局局限，每每个单元元前的人人行道收收边处都都增加的的路牙， 导致致人行道道无法实实现无障障碍化使使用； 116楼楼因用地地局限，导导致单元元大堂残残疾人坡坡道直接接接到车车行道上上，存在在较大的的安全隐隐患；解决措施：大堂出入口口应避免免直接正正对车行行道，如如无法避避免，则则应设计计人行道道与之相相连，避避免行人人无路可可走，只只能走车车行道而而造成隐隐患。评价改进问题描述中央空调现现场开洞洞与结构构之间有有众多的的冲突。现现很多高高端精装装修项目目中，很很

25、多已经经开始配配备中央央空调，但但原结构构设计中中，并未未对中央央空调给给予预留留的空洞洞，所有有在后期期施工过过程中，许许多空调调冷凝水水的排管管与结构构梁有严严重的冲冲突，而而不得不不强行开开洞后加加固或者者牺牲层层高等做做法。同时不规则则的走管管也严重重影响到到美观。解决措施：若前期已定定义为精精装修配配备中央央空调的的项目，需需在建筑筑及结构构设计阶阶段提前前考虑空空调的走走管问题题提前预预留空调调空洞。变更后的图纸： 评价改进问题描述光明三期车车行道上上设置的的减速带带共计221个。减减速带的的数量设设计并没没有具体体的规范范要求，景景观设置置减速带带的考虑虑点在于于单元出出口的区区

26、域需降降低车行行速度，保保证人行行的安全全性；因因图纸设设计时未未考虑减减速带数数量及功功能的平平衡，而而减速带带施工的的时候设设计未确确认其做做法和要要求，故故光明三三期内的的21个个减速带带其顶端端高度并并不一致致，且做做法也未未完全按按照图纸纸施工完完成解决措施： 现场设设置了221个减减速带，两两个减速速带之间间的相隔隔距离并并不一致致，减速速带的高高度从55cm7cmm均有出出现，未未做到统统一。开开车时在在减速带带上通过过，汽车车会明显显震动，引引起不适适；业主主进行了了投诉，我我们也相相应的做做了变更更及整改改；取消消了211个高出出地面减减速带中中的133个（齐齐地作平平），保

27、保留了88个高出出地面的的减速带带； 保保证减速速带安全全性和施施工质量量要求的的同时，应应该考虑虑开车人人的感受受，满足足规范的的前提下下，尽量量减少高高出地面面减速带带的设置置。 评价改进问题描述光明三期社社区南入入口区域域景观堆堆坡超过过设计图图纸标高高，造成成了建筑筑地库顶顶板的安安全隐患患；光明三期110楼楼西侧公公共绿地地堆坡营营造地形形施工过过程中，因因现场堆堆坡过高高，超过过了建筑筑地库顶顶板的荷荷载，导导致顶板板存在安安全隐患患； 标标高的控控制方面面应基本本按照景景观施工工图所标标注的标标高来控控制堆坡坡现场，切切忌让施施工单位位擅自增增加堆土土荷载，若若确实出出于优化化现

28、场效效果需要要增加覆覆土，需需尽量提提早通知知建筑设设计单位位及景观观设计师师三方碰碰头，以以商定修修改方案案，避免免出现建建筑地库库安全隐隐患。 覆覆土的过过程中，在在室外地地坪300cm以以下，可可考虑用用沙土回回填，目目的在于于避免渣渣土车回回填过程程中遇到到雨天将将土方压压板实，造造成日后后地表水水下渗至至排水板板困难，雨雨天之后后土壤泥泥泞的工工作日尽尽量避免免回填土土作业；室外地地坪300cm以以内的及及微地形形可用黄黄土，防防止起风风扬尘。解决措施：景观扩初设设计阶段段应与建建筑结构构荷载设设计相结结合，确确定标高高，具体体包括：道路标标高、首首层大堂堂标高、地地形造坡坡标高，三

29、三者相结结合，并并平衡工工程、造造价和设设计观感感的最优优方案。备注:评价改进问题描述三期住宅首首层南向向院子内内均未做做排水处处理解决措施：首层庭院的的完成面面标高应应严格按按照施工工图所注注标高施施工（一一般室外外标高低低于室内内标高330cmm）且庭庭院地面面应平整整并向庭庭院外放放坡（00.5%-1%）。如如果用软软质围墙墙（绿篱篱）分隔隔，当庭庭院标高高低于庭庭院外标标高，则则绿篱应应种植于于标高较较低一侧侧，且在在绿篱外外侧作排排水卵石石明沟，与与相邻雨雨水井沟沟通；当当庭院标标高高于于庭院外外标高，则则绿篱种种植带的的覆土不不能高于于地面，以以避免形形成土垄垄，阻挡挡雨水向向外流

30、出出。评价改进问题描述金域缇香项项目整体体园建施施工时，总总包单位位并未按按照设计计图纸上上的地库库顶板上上排水滤滤石层的的做法完完成施工工解决措施：因冬泳行动动而调整整的排水水层做法法由原来来的PVVC排水水板调整整为200公分的的碎石滤滤层，但但现场施施工的时时候总包包单位并并未按图图施工，滤滤水层并并未按照照图纸要要求做到到20ccm的碎碎石层，后后果将导导致将来来金域缇缇香的地地库顶板板排水不不畅，会会引起大大乔木及及大规格格的植物物因积水水而大量量死亡。 好好钢用在在刀刃上上，但有有些核心心点是不不能节省省的，省省20万万的费用用的后果果可能是是2000万才能能弥补的的；排水层标准准

31、做法评价改进调整后的围墙样式示范区围墙样式问题描述项目围墙示示范区部部分与整整体围墙墙样式反反差过大大，原示示范区的的围墙使使用了米米黄色的的石材，用效果较好好的铁艺艺镂空栏栏杆；而而后期大大面施工工时调整整了方案案，用涂涂料及仿仿石漆代代替了石石材，镂空铁艺部部分的栏栏杆也相相应改小小了规格格和尺寸寸；前后后效果反反差较大大；引起起了客户户的投诉诉；解决措施：小区的围墙墙及岗亭亭是一个个小区的的门面，景景观成本本在控制制的时候候应该重重点对于于此部分分的设计计做成本本倾斜，必必须保证证围墙和和岗亭的的效果及及功能；评 价改进问题描述 ”武装到到牙齿“这是万万科项目目的销售售工程中中的一个个关

32、键核核心，无无论是售售楼处的的装修、样样板房的的软装摆摆设还是是室外景景观的布布置和设设计，都都是需要要整体全全局考虑虑的体系系问题；独立任任何一个个专业而而单独去去考虑，往往往会导导致很多多的反复复调整； 某某示范区区在099年夏季季高温期期间施工工，对于于室外园园建施工工来说是是大忌，很很多大规规格的乔乔木无法法移栽，在在必须保保证景观观效果的的前提下下，只能能考虑使使用容器器苗。而而又导致致了成本本的较大大增加；解决措施：干净整洁的的草坪是是项目示示范区的的一个亮亮点和出出彩的地地方，但但从个人人专业角角度来看看，还是是有几点点需要改改进的地地方：完完善草坪坪施工的的检核流流程，具具体如

33、下下：场地细平：场地细细平整，拍拍细，压压实；（施施工验收收标准：土壤颗颗粒22cm）铺沙：铺沙沙垫层55cm，滚滚压同时时加23cmm厚细沙沙，扫帚帚找平；（施工工验收标标准：铺铺沙厚度度788cm，保保证人站站立无明明显脚印印）；铺草：无缝缝铺设草草皮卷；（施工工验收标标准：无无缝密铺铺）；压紧：水浇浇透，用用滚筒压压紧；（施施工验收收标准：步行不不明显凹凹陷和积积水）；修建：生长长旺期115天修修建一次次；（施施工验收收标准：高度保保持在223ccm）；补播（矮生生百慕大大、高羊羊茅无次次过程）：每年111月份份追播黑黑麦草；（施工工验收标标准：出出芽率大大于955）； 漂亮亮、整洁洁如

34、高尔尔夫球场场的草坪坪，对于于销售示示范区的的景观效效果绝对对是个闪闪亮点！评价改进问题描述金色里程示示范区施施工过程程中，硬硬质景观观施工单单位存在在了严重重的现场场施工与与景观设设计图纸纸不符的的问题。考考虑现场施工的的时间吃吃紧、天天气多变变等诸多多原因未未要求其其返工及及调整。问问题一：景观水水景区域域涌泉跌跌落现场场放线与与图纸不符，致致其中一一个跌落落有位移移偏差，导导致水池池底部的的石材无无法按照照设计模模数铺贴贴；问题题二：广广场上混混凝土砖砖的铺贴方式式与图纸纸不符，现现场收口口存在明明显的瑕瑕疵。现现场观感感较差；解决措施：对于此类现现场效果果问题，设设计和项项目部的的同事

35、必必须统一一要求，对对于总包包及施工工单位要要做到事事前要求求提醒，事事中现场场把控，事事后及时时调整补补救；对对于不按按图施工工的问题题必须重重视，甚甚至可以以提升至至对于此此施工单单位的评评价上考考核。评价禁止问题描述建筑预留的的柜机空空调洞在在踢脚线线安装完完成后于于其冲突突。土建建预留空空调洞为为结构完完成面上上3000mm，缇缇香户型型为设有有地暖的的户型，做做完地暖暖后，完完成面距距离洞口口中心仅仅为1550mmm，踢脚脚线高度度为1227mmm，自然然会遮挡挡住洞口口。解决措施：凡有地暖的的户型，建建议提高高原土建建时期预预留的柜柜机空调调洞，为为3500mm；或仅用用1000m

36、m以以下的踢踢脚线备注:评价改进问题描述建筑预留的的门洞高高度、宽宽度与精精装修的的门扇高高度、宽宽度有较较大的尺尺寸差缇缇香、红红郡的建建筑设计计中土建建门洞的的高度均均为24400mmm，宽宽度为9900mmm；而而后期从从成本及及品质等等多方考考虑一般般门厂生生产的规规格门扇扇高度为为21880mmm，宽度度为8220mmm，这样样就使得得门高需需要做降降低155-200公分的的处理，增增加了无无效成本本，同时时，石膏膏板与建建筑门洞洞的交接接边很容容易裂缝缝，施工工质量也也无法达达标。门门宽，建建筑图纸纸中所标标的户内内门宽为为9000mm，粉粉刷完成成面平均均水平在在8700mm左左

37、右，而而门扇的的对安装装基层的的要求为为1200mm，这这样就使使得最后后完成的的门扇宽宽度在7750mmm，对对于家庭庭使用来来说相对对较小。解决措施：对于定性为为精装修修的项目目，建筑筑设计中中就对门门洞的高高度及宽宽度做相相应的尺尺寸调整整。备注:评价改进问题描述使用地暖项项目的防防水问题题。在几几个项目目中锅炉炉地暖的的使用，在在通往卫卫生间铺铺管的同同时门槛槛石下原原使用干干铺或水水泥砂浆浆直接铺铺设，其其考虑了了地暖的的热能损损耗但未未考虑卫卫生间的的防水问问题，曾曾导致水水从卫生生间灌入入外侧地地板。解决措施：在门槛处做做一段CC30的的防水槛槛，卫生生间内防防水层一一直做到到此

38、处且且翻边整整个槛，并并且做地地暖的卫卫生间除除土建原原有的防防水层，精精装修也也需在整整个卫生生间加做做一层防防水；浴浴缸、淋淋浴房处处的防水水也需特特别处理理加做止止水槛。评价改进问题描述配电箱与鞋鞋柜冲突突解决措施：对于配电箱箱的定位位，建议议设置在在更衣室室内，或或错开鞋鞋柜等位位置。备注:评价推荐问题描述煤气外露管管道包管管及通风风问题解决措施：煤气管道原原则上不不允许密密闭包管管等做法法，在满满足规范范的要求求下，在在封板上上开孔及及满足通通风等原原则同时时也起到到美观的的作用备注:评价改进问题描述厨房灶台的的位置与与台面上上插座靠靠的太近近，且右右侧空间间较小，也也无法放放置小型

39、型电器的的使用空空间。解决措施：设计时应考考虑灶台台周边插插座的定定位，及及提供的的电源对对应的台台面是否否满足电电器的使使用空间间，避免免吃力不不讨好的的情况发发生。备注:评 价推 荐室内饰面砖砖阳角成成品保护护选用成品（塑塑料）阳阳角条进进行保护护；优点；美观观、拆除除后可再再次利用用；评 价推 荐荐室内木地板板铺设后后成品保保护选用纤维板板与木地地板包装装箱结合合进行覆覆盖；优点：全封封闭覆盖盖，保护护效果好好，拆除除后可再再次利用用；评 价推 荐卫生间洁具具（马桶桶）安装装后成品品保护选用原洁具具包装纸纸箱进行行保护；优点：利用用包装箱箱，费用用低评 价改 进室内门套边边框成品品保护选

40、用铺设木木地板下下层用防防潮垫（边边角料）进进行保护护优点：美观观、防潮潮、成本本低评 价推 荐施工现场大大门主入口大门门外项目目介绍评 价推 荐荐场内运输道道路上安安全通道道按万科标准准设置安安全通道道评 价推 荐材料选用样样板墙按设计要求求将主要要装修材材料在样样板墙上上进行铺铺贴优点：为材材料采购购、选样样提供观观感效果果评 价推 荐材料堆放按制定地点点分类堆堆放并标标识优点：现场场整洁，规规范评 价推 荐楼板面双层层钢筋定定位件选用成品定定位件（硬硬质塑料料）优点：稳定定牢固，钢钢筋变形形小评 价改 进内外墙粉煤煤灰加气气块砌筑筑每天砌筑高高度控制制在1.5米内内，操作作人名单单上墙优

41、点：控制制砌筑砂砂浆收缩缩变形；砌筑质质量责任任到人评 价改 进填充墙与框框架梁交交界处处处理方法法留置高度88-100cm,砌体完完成后，114天后后采用细细石砼浇浇注密实实优点：控制制后期裂裂缝的产产生评 价推 荐荐楼层及时清清理楼层模板拆拆除后派派专人清清理优点：整洁洁、文明明评 价禁 止工人在施工工操作面面加工钢钢筋钢筋加工应应在钢筋筋加工区区内进行行缺陷：现场场不文明明，存在在安全隐隐患评 价禁 止卫生间天棚棚照明灯灯位置紧紧靠排污污管照明灯长时时间开启启后，排排污管被被烤焦造造成渗漏漏缺陷：渗漏漏、安全全隐患评 价禁 止拆除18层层屋面结结构层设计图纸变变更后，未未能及时时下发到到

42、项目部部问题后果：影响工工期、增增加建造造成本，对对企业信信誉造成成不良影影响。评 价改 进卧室内设置置排污管管 设设计缺陷陷缺陷：影响响美观、有有噪音地板收口不不到边增加一块底底板评 价禁 止储藏间地柜柜内木地地板收口口不到边边整改措施；增加一一块底版版铺设木地板板在边角角处应一一步到位位。缺陷：不美美观，存存在交付付风险，增增加成本本扁铁栏杆样样板 镇镇江魅力力一期刚刚交付现现场方钢钢空心管栏杆杆已经锈锈迹斑斑斑 评 价改 进1、 围墙太过低低矮，容容易攀爬爬，安全全系数低低；2、 小区围墙使使用的空空心方钢钢管，容容易生锈锈，维修修成本大大，使用用寿命短短。按照照集团的的规范应应该达到到

43、3米且最好好为实心心墙体，栏杆加高或上面加装防爬刺，栏杆材料尽量使用防腐蚀材料。评 价禁 止车辆出入口口防滑地地棱噪音音严重。评 价改 进设备房门、锁锁应改进进钢质门门、通开开锁，地地下车库库单元木木门应改改为钢制制门（缇缇香目前前为木质质门，已已出现不不同程度度的腐烂烂）；评 价改 进排污井盖板板应改进进为铁质质盖板，便便于开启启检修；评 价改 进楼宇外墙的的腰线不不易过宽宽或预留留凹槽，防防止通行行（目前前缇香楼楼宇腰线线过宽，可可通入房房屋内）；评 价改 进大门口未建建造顶棚棚不能遮遮风挡雨雨，现场场管理诸诸多不便便，客户户感受差差；评 价改 进车库出入口口应设置置雨棚，防防止暴雨雨倒灌

44、积积雪。可可借鉴金金色家园园评 价改 进路面机动车车道与楼楼宇入口口及人行行道交叉叉混合，存存在安全全隐患；建议设设计时考考虑人车车分流 评 价改 进车库单元门门厅通道道品质感感差，建建议贴砖砖或刷地地漆；评 价改 进地下车库的的地面品品质感差差，容易易起沙，建建议使用用高标号号水泥或或者地面面做耐磨磨处理； 评 价改 进A、很多的的机位安安装空调调时都需需要高空空作业配配合才能能安装，设设计时是是否能充充分考虑虑到业主主的实际际需要，因因为日后后还存在在空调维维修的问问题，极极为不便便。B、 还有有些机位位存在无无法通风风或无法法摆放的的问题，如如腰线位位置，都都是需要要事先考考虑到的的。C

45、、室外空空调排风风口处百百叶网格格不宜过过密，过过密不便便于散热热，影响响制冷，建建议将网网格间隙隙加大（百百叶改少少）评 价改 进三期外阳台台外墙涂涂料起皮皮，影响响外墙美美观。评 价禁 止电梯厅玻化化砖普遍遍开裂、脱脱落评 价改 进房屋交接缝缝的防水水问题：多数的的交接缝缝交付后后都存在在渗漏的的问题，造造成后期期维修困困难，引引发地下下室浸水水评 价禁 止楼层消防栓栓不应设设在楼宇宇或栏杆杆外侧，不不便于使使用管理理；不符符合消防防规范。评 价推 荐天台应设置置消防压压力表，可可直接检检查消防防水压；评 价改 进小区消防报报警装置置报警时时只能显显示楼栋栋号，而而不能显显示楼层层号，报报

46、警时查查找时间间较长。消消防报警警应显示示准确的的楼层号号。评 价禁 止禁止在消防防管道上上架设电电线及光光缆；评 价推 荐监控中心强强电控制制柜安装装避雷器器，遇到到雷击时时起到放放电及对对设备保保护；评 价改 进小区周界红红外报警警需安装装联动装装置，切切实起到到防御作作用；评 价禁 止禁止门厅两两侧留有有串通缺缺口，行行人可绕绕过门禁禁直接越越入单元元大厅，存存在一定定防范漏漏洞； 评 价改 进小区大门的的问题：一是人人行出入入的小门门设计不不合理：门太重重，闭门门器经常常损坏，并并导致关关闭时产产生很大大的噪音音从而引引发附近近业主强强烈投诉诉；二是是机动车车出入口口的道闸闸总是留留有

47、缺口口（横杆杆太短/两个道道闸机之之间），导导致行人人经常从从中穿行行，产生生重大的的安全隐隐患（道道闸砸人人、车辆辆伤人）评 价改 进总控中心的的问题：一个小小区尽可可能设计计时设置置一个总总控中心心，否则则会给后后期的物物业公司司增添很很大的人人员管理理人本评 价改 进架空层单元元大厅无无框玻璃璃门地锁锁，采用用旋转关关门，防防风性能能差，因因小区靠靠湖边，架架空层风风比较大大，经常常因风大大造成单单元门关关不牢。建建议设计计时考虑虑防风问问题。评 价改 进楼宇内公共共部位照照明、门门禁、业业主居家家防盗均均共用一一个回路路。如有有某处出出现故障障，则该该回路上上的其他他系统均均会瘫痪痪。

48、建议议分开设设置回路路。评 价禁 止小区内所有有的公共共场所配配电户屋屋面雨水水管下方方并无排排水沟卫生间管道阳台管道住宅内管道无检修口地下室管道设检修口评 价改进住宅卫生间间污水管管道、阳阳台地漏漏的P弯弯无检修修口，没没有检修修口将造造成维修修困难，国国家标准准GB5502442220022建筑筑给水排排水及采采暖工程程施工质质量验收收规范55.2(排水管管道及配配件安装装)的55.2.6条第第3点规规定“在转角角小于1135度度的污水水横管上上，应设设置检查查口或清清扫口”地下室的管管道都设设了检修修口，同同一项目目、同样样是管道道，做法法却不一一致，不不设检修修口事实实上不能能满足维维

49、修需求求。为便便于今后后维修，符符合国家家验收规规范，建建议增设设检修口口。地漏下水管管上未装装存水弯弯、造成成返臭。建建议增加加存水弯弯评 价改 进户内管道井井下水管管漏水、维维修困难难，住户户意见大大。下水水总管尽尽量设计计在公共共部位，便便于维修修疏通。 评 价推 荐一期厨房排排水管坡坡度小，水水平管太太长经常常堵塞。减减少水平平管道的的长度，二二、三期期的厨房房水平管管已缩短短改进，效效果很好好。评 价禁 止消防和生活活管网的的总管分分布在架架空层的的泥土下下面，且且塑料复复合钢网网管强度度底，在在水压力力较大的的情况下下易于发发生渗漏漏且不易易查找，维维修时对对绿化和和草坪损损坏严重

50、重，难以以保证现现场品质质，业主主感受很很差。建议：水管管尽量采采用明管管布置在在公共部部位，便便于检查查维修，生生活水管管材料采采用钢衬衬塑管，消消防水管管材料采采用钢管管。评 价改 进排水总管排排水坡度度不够，容容易造成成堵塞。建建议增加加坡度，尽尽量减少少水平方方向管道道的长度度。 评 价改 进小区水箱没没有装液液位报警警装置。后后增加液液位报警警装置，建议新项目目应设计计液位报报警装置置。评 价改 进小区景观喷喷泉位置置在路上上，工作作时无法法行人，且且回水系系统漏水水，景观观泵房和和水管埋埋在地里里无法维维修，目目前无法法使用。设设计、建建造时应应充分考考虑使用用效果和和维修保保养。

51、评 价改 进车库进出口口及消防防通道的的排污泵泵功率需需增大评 价改 进人防水管建建议加装装保护装装置；评 价改 进设置在地下下室的水水泵房应应配置除除湿机，防防止长期期潮湿设设备零件件生锈，可可延长设设备寿命命；评 价改 进室外雨水井井盖板问问题：人人行路面面上雨水水井箅子子无滤网网，杂物物易流入入雨水井井内导致致排水管管道堵塞塞。建议议安装带带滤网的的雨水井井箅子。评 价改 进进给、排水井井等位于于机动车车道和人人形道路路上，车车辆行驶驶时易产产生噪音音和损坏坏井盖盖盖板，且且人形道道路上设设置井盖盖不美观观。小区区内窨井井定位需需准确。评 价改 进进地下室经常常在雨季季被淹，建建议如果果

52、将出入入口设计计成一个个缓坡，再再将截流流沟置于于缓坡的的外延的的话，那那么雨季季时，地地面的积积水将很很难大量量涌入地地下室，地地下室的的排水压压力将减减轻很多多。评 价改 进小区内雨水水井等窨窨井施工工不规范范。窨井井过浅，排排水管存存在倒坡坡现象，积积水无法法排除。窨窨井施工工粗糙，无无配套井井圈。小小区公共共部分用用水没有有和用户户用水管管线分开开，没有有分开装装表计量量。评 价改 进小区楼道公公共照明明不能集集中控制制，开关关灯费时时，不节节能。建建议每栋栋分回路路装总开开关控制制，每层层尽量使使用触摸摸延时开开关。评 价改 进进楼宇单元电电梯电源源箱、楼楼道照明明以及户户内电表表箱

53、均置置于单元元楼梯肚肚内。电电箱安装装高度不不符规范范，存在在安全隐隐患；其其次此处处空间过过小，人人员正常常检修保保养时易易受限制制。评 价禁 止止地下室集中中配电箱箱上方有有水管通通过，存存在极大大安全隐隐患。建建议水管管和配电电箱错开开设置。另另根据规规范要求求：电气管管道与水水管接近近或交叉叉敷设时时，电气气管道应应敷设在在上面，相相互净距距不应小小于0.1米。评 价改 进进小区草坪灯灯材料是是铸铝的的，容易易产生氧氧化，损损坏较严严重，有有安全隐隐患，现现场效果果差。材材料应采采用玻璃璃钢等防防腐材料料。评 价推 荐荐车库的照明明，建议议根据实实际需求求分为几几级：出出入口/候梯厅厅主干干道次次干道车位区区域，这这样可以以有效降降低节约约能耗，同同时注意意施工时时尽可能能不要将将灯管安安装在各各类管线线上方，以以免影响响照明效效果。评 价改进蹋步灯选型型不当，无无防水性性能，施施工安装装时周边边未做防防水处理理，经常常跳闸。评 价禁 止地下室有大大量水进进入储藏藏室，水水是从弱弱电箱子子里的线线管流进进储藏室室的,主主要外面面的进线线井没有有做排水水系统；同时线线缆敷设设完毕后后，线管管需封堵堵。评 价改 进电源控制柜柜内应设设置标识识、