襄阳王府项目可行性研究

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1、摘 要襄樊市襄城城区，属属于襄樊樊市“十二五五”计划确确定的重重点开发发与保护护区域之之一。本本文通过过对襄樊樊市襄城城区，原原襄阳王王府遗留留之绿影影壁东侧侧，运动动路南侧侧一国有有拍卖地地块的开开发经营营环境的的市场调调查分析析，依据据襄樊市市目前的的市场情情况和对对未来的的预测，对对项目的的可行性性与开发发经营策策划提出出初步意意见，并并结合项项目的特特点优势势，对项项目进行行了投资资分析、财财务评价价和风险险分析，以以期探讨讨该地块块进行高高档住宅宅小区开开发经营营的可能能性。依依据本文文的方案案，项目目总建筑筑面积1168225平方方米，项项目总投投资92276.49万万元。经经测算

2、项项目财务务净现值值7333.3557万元元，项目目财务内内部收益益率344.966%，经经测算项项目在经经济上具具有较强强的可行行性。【关键词】 可行性； 项目投资； 开发经营ABSTRRACTTThe ffancchenng iin xiianggfann beelonngs to onee off thhe kkey devveloopmeent andd prroteectiion disstriictss whhichh coonfiirmeed bby “tthe tweelveeth fivve yyearr,s Pllan” of xiaangffan. Affterr gii

3、vinng aa maarkeet rreseearcch aanallysiis tto tthe devveloopmeent andd maanaggemeent envviroonmeent of onee auuctiion areea wwhicch iis oowneed tto NNatiion andd coompaarinng tto tthe mosstlyy siimillar commpettitiive ressideentiial disstriictss neearbby. Acccorddingg too thhe ppressentt sttatee off

4、 thhe mmarkket andd fooreccastt off thhe ffutuure , tthenn thhis artticlle ggivees tthe proojecct 襄阳阳王府 an anaalyssis of invvesttmennt, an apppraiisinng oof ffinaancee annd aan aanallysiis oof rriskks iin oordeer tto ddisccusss thhe pprobbabiilitty tto ddeveelopp annd mmanaage. Inn liightt off thhe

5、pproggramm pllaneed iin tthiss arrticcle ,thhe pprojjectt wiill be 16，8825 arcchittectturee accreaage squuaree meeterrs aand thee tootall innvesstmeent willl bbe 992766.499 Yuuan. Affterr caalcuulattingg, tthe proojecct wwilll prrofiit 7733.3577 Yuuan in finnancce ,andd thhe iinteernaal rratee off r

6、eeturrn iis 334.996%.So thee prrojeect is proobabbiliity andd addapttivee too deevellop andd maanagge.key worrd feaasibbiliity； proojecct innvesstmeent； devveloop aand mannagee 20011 届 本本 科科生毕业业论文（设设计） 存档档编号 襄 樊 学 院本 科 毕毕 业 论文（设设计）题目：襄阳阳王府项项目可行行性研究究系（院） 建建筑工程程学院 专 业 工程程管理 班 级 07711工工程管理理 学 生 喻凤凤英 指导

7、教师 邢邢显春 2011年年 5 月 227日目 录录0002234455666677788999900012252667788906888800045第1章 前言1.1 报报告编制制目的1.在对项项目开发发经营环环境进行行详细分分析的基基础上，结结合项目目所处的的区位环环境，对对项目的的市场价价值进行行合理的的评估。2.对项目目的可行行性与开开发经营营策划提提出初步步意见，并并对项目目的规划划设计、建建筑方案案设计、环环境艺术术设计提提出相应应的建议议。3.结合公公司的状状况和项项目的特特点，探探索项目目开发经经营的可可行方式式。4.对项目目进行投投资分析析和风险险分析。5.对项目目决策及及

8、其实施施的优化化提出建建议。1.2 报报告编制制依据1.襄樊市市规划局局“十二五五”发展规规划2.国家建建设部及及襄樊市市颁布的的房地产产相关法法律与政政策3. 襄樊樊市房地地产业历历史资料料，20010年年襄樊市市房地产产业发展展状况及及20111年发发展趋势势分析4.现场勘勘察和实实地调研研所得资资料1.3 项项目概况况本项目位于于襄阳城城内，原原襄阳王王府遗留留之绿影影壁东侧侧，运动动路南侧侧，拟建建地区及及地理位位置示意意图（详详见 附附图1 项目地地理位置置示意图图 图中中矩形红红色填充充处为拟拟建项目目）建设规模与与目标 拟拟建高档档花园洋洋房式住住宅，每每栋4层层,每层44套,

9、每层层约5332;每套约约1333。共共6栋。地下停车库库约40025（其中中人防面面积3440），1115个个车位，平平均每户户约1.2个车车位，。项目主要建建筑指标标见下表表序号指标名称单位主要技术指指标备注1建设规模1.1建筑面积1682551.11地上建筑面面积1280001.13地下建筑面面积40252公益指标2.1规划用地106666.72216亩2.2容积率1.2满足规划条条件2.3建筑密度0.25满足规划条条件2.4绿化率0.40满足规划条条件3投资规模万元1000003.1总投资万元9276.493.2资金筹措万元6922.12项目现状：场地得得到平整整，面积积达到116亩（

10、约约106667），襄襄阳市国国土资源源局已对对目标地地块的土土地使用用权挂牌牌出让，开开发公司司将依据据国土法法和拆迁迁补偿办办法的规规定，通通过合法法方式取取得目标标地块的的土地使使用权。第2章 项目开开发经营营环境分分析2.1 城城市环境境认识识襄樊2.1.11襄樊概概况襄樊，位于于湖北省省西北部部，汉水水中游，市市区分襄襄城、樊樊城、襄襄阳3个个区和高高新技术术开发区区、鱼粱粱洲旅游游经济开开发区22个开发发区。襄樊市是建建设部确确定的大大城市。2010年，襄樊市区建成区面积达到130平方公里以上，人口达到135万人左右.襄樊市2010年GDP达1538亿元，增长16.2%； 规模以上

11、工业总产值2300亿元，增长54%以上；地方财政总收入141亿元，增长48.8%；地方一般预算收入51亿元，增长37.8%；工业总产值、财政总收入、农业总产值、社会消费品零售总额等指标位居湖北省第二。2.1.22地理位位置襄樊市地理理位置为为东经111045113347，北纬纬30133235，20110年111月226日经经国务院院批复同同意，湖湖北省襄襄樊市更更名为襄襄阳市。原原襄樊市市襄阳区区更名为为襄阳市市襄州区区。襄阳阳市地处处湖北省省北部，居居长江最最大支流流汉江的的中游，秦秦岭大巴巴山余脉脉，是国国家级历历史文化化名城，城城市，全全国重要要的铁路路交通枢枢纽和汽汽车工业业基地，鄂

12、鄂、豫、渝渝、陕毗毗邻地区区的中心心城市。”襄襄阳市同样样还是“中中国优秀秀旅游城城市”、“中中国魅力力城市”、“中中国三国国文化之之乡”、“中中国红嘴嘴相思鸟鸟之乡”。襄樊已已有28800多多年的建建城史，华华夏第一一古城池池保存完完好。境境内有国国家级、省省级风景景区366处，其其中古隆隆中为国国家级44A风景景区。襄襄樊交通通优势突突出，“一条汉汉江、两两座机场场、三条条铁路、四四通八达达公路”是襄樊樊水、陆陆、空立立体交通通的写照照，尤其其是高速速公路发发展十分分迅速，汉汉十、襄襄荆、魏魏樊三条条高速公公路在城城区交汇汇，可与与10000公里里左右的的大城市市朝发夕夕至。同同时，也也为

13、我市市发展现现代物流流业和商商业提供供了条件件，襄樊樊正在成成为鄂西西北及鄂鄂豫陕渝渝毗邻地地区的物物流中心心，居全全国最佳佳商业城城市第54位。襄襄樊的人人力资源源丰富，劳劳动力素素质较高高，科研研院所、大大专院校校、金融融机构、涉涉外服务务、医疗疗单位等等比较完完善，在在鄂西北北及毗邻邻地区堪堪称一流流。2.1.33 城市市规划规划构思思建立立完善的的市域城城镇体系系，促进进城乡经经济协调调发展。优优化城市市功能布布局，强强化中心心城市地地位。丰丰富城市市文化内内涵，继继承城市市历史文文脉，保保护历史史文化遗遗迹，体体现历史史文化名名城特色色。改善善城市生生态环境境，构筑筑现代化化大城市市

14、生态框框架，保保障城市市经济、社社会可持持续发展展。提高高城市基基础设施施水平，建建立现代代化综合合交通体体系。 城市规规划区范范围划定定襄樊市市区为城城市规划划区，规规划区面面积为336733平方公公里。其其中以襄襄荆高速速公路、汉汉十高速速公路和和规划的的襄樊东东外环（麻麻竹襄樊樊段）南南段及东东部5000KVV高压线线围合的的范围加加上隆中中风景区区、普陀陀堰风景景区作为为中心城城区规划划范围，总总面积7722平平方公里里。 规规划期限限5 CC( 7 II( ii8 mm本次规规划期限限为2000820220年。近近期为22008820110年，远远期为220111-20020年年。强

15、制制性内容容的规定定本次规规划的强强制性内内容是对对城市规规划实施施进行监监督检查查的基本本依据，包包括规划划区范围围、规划划区内建建设用地地规模、基基础设施施和公共共服务设设施用地地、水源源地和水水系、基基本农田田和绿化化用地、环环境保护护、自然然与历史史文化遗遗产保护护以及防防灾减灾灾等内容容。9 H: cy7 M/ n y6 城市发发展目标标活力高高效的汽汽车新城城，协调调发展的的区域中中心，安安全生态态的园林林城市，开开拓创新新的文化化名城。 城市发展总体战略 Z/ d7 # o- B8 It 1整合市场与资源、整合产业发展空间、优化城市空间。% |9 : K; p# u& H : E

16、 O 2提升汽车产业水平、提升城市区域地位。 3协调经济与环境、协调区域发展和城乡关系。 4发展城乡经济、创建和谐社会。2.1.44 人口口变化 近近年来襄襄樊市人人口总量量较为稳稳定，属属自然增增长状态态。20009年年，全市市总人口口204403005户，588887886人，城城镇人口口256699889人,人口变变化如图图示 ：2.1.55 家庭庭结构襄樊市家庭庭数量持持续增长长，2000020006年间间，襄樊樊市家庭庭年均增增长率为为2.66，比比襄樊市市人口年年均增长长率的00.3高出22.3个个百分点点，20007年年襄樊市市家庭总总量为1196.46万万户，而而襄樊市市家庭成

17、成员规模模在3.0人左左右浮动动。077年以后后，襄樊樊市人口口数基本本持平，家家庭结构构主要以以三人户户为主。附附图2-2 220100年襄樊樊市家庭庭人口情情况、表表2-33 20010年年家庭结结构变化化、表22-4 20000-220066年襄樊樊市人居居居住面面积。表2-3 20110年襄襄樊市家家庭结构构200100年襄樊樊市家庭庭结构同比20003年一人户提高0.331%二人户提高2.99%三人户提高9.88%四人户下降2.007%五人户下降7.99%图2-4 20003-220100年襄樊樊市人均均居住面面积年份（年）2004200520062007200820092010人均

18、居住面面积（平平方米人）23.34429.55529.229.228.829.329.4从20100年与220033年家庭庭结构比比较来看看，一人人户、二二人户、三三人户比比例有所所提高，其其余的都都有所下下降；三三人户提提升比例例最大，多多户人家家分家居居住现象象和新婚婚家庭较较多，并并且其人人均居住住面积日日益增大大；另一一方面说说明了襄襄樊居民民居住习习惯及居居住经济济水平有有所提高高，其购购买力较较强。2.1.66 GDDP及市市民人均均可支配配收入情情况随着工业等等各方面面的拉动动，近年年国民生生产总值值逐年上上升，城城市经济济增长明明显，市市区居民民人均可可支配收收入增长长也明显显

19、，市民民对自身身未来发发展充满满信心，提提前消费费习惯普普遍，消消费力相相对较强强。20010年年，襄阳阳市GDDP达115388亿元，增增长166.2%，规模模以上工工业总产产值23300亿亿元，增增长544%以上上；地方方财政总总收入1141亿亿元，增增长488.8%；地方方一般预预算收入入51亿亿元，增增长377.8%；工业业总产值值、财政政总收入入、农业业总产值值、社会会消费品品零售总总额等指指标位居居湖北省省第二。 县县域经济济增势强强劲。220100年，全全市7个个县(市市)区地地区生产产总值、规规模以上上工业增增加值、城城镇以上上固定资资产投资资、地方方一般预预算收入入分别增增长

20、177.2%、388.1%、599.3%、488.7%。 20010年年，全市市规模以以上工业业企业个个数突破破15000家，达达到15555家家，比上上年的113066家，净净增2449家，其其中，产产销过亿亿元的企企业3115家，过过10亿亿元的企企业277家，两两百亿元元左右的的企业22家。220100年，全全市金融融机构本本外币存存款余额额达到112944.1亿亿元，全全市城镇镇居民人人均可支支配收入入达1333333元。 历年襄樊市市城镇居居民可支支配收入入情况九年来，襄襄樊市城城镇居民民可支配配收入持持续上升升，年涨涨幅较为为平稳。虽虽然襄樊樊市经济济发展呈呈现较好好势头，但但襄樊

21、市市在“十五”期间以以纺织业业等发展展为主，导导致城镇镇居民可可支配收收入增长长较为缓缓慢。220077年，襄襄樊市城城镇居民民可支配配收入呈呈现两位位数增长长，表现现出强劲劲的上升升趋势。历年襄樊市市普通商商品住宅宅成交均均价涨幅幅与GDDP涨幅幅对比襄樊市房价价自20003年年开始出出现大幅幅度增长长，由于于此前房房价水平平基数低低，20003年年增幅达达32.5。2004年年及以前前，襄樊樊市房价价增幅大大于人均均GDPP增幅，而而20005年，襄襄樊市房房价增幅幅低于人人均GDDP增幅幅2.33个百分分点，220077年房价价增幅高高于人均均GDPP增幅77.544个百分分点，一一定程

22、度度上显示示，房价价虽然呈呈现较快快速的增增长趋势势，但是是仍然符符合城市市经济发发展状况况的，与与近年国国内很多多大中城城市房价价增长幅幅度远大大于人均均GDPP增长幅幅度的情情况相比比较而言言，襄樊樊市房价价基本无无泡沫成成分。总结从项目地块块性质来来看，项项目所在在地是比比较理想想的商业业、住宅宅建筑用用地，该该地块在在市政配配套、交交通设施施及区域域位置上上有较大大的优势势，并且且其周边边的市政政规划力力度也非非常的大大，所以以，该地地块适合合建成高高档住宅宅。另一一方面，根根据本地地块得天天独厚的的地理环环境和周周边发展展趋势，本本项目的的定位定定为中高高档商住住楼，相相信可以以为本

23、项项目带来来更大的的发展空空间，并并减少同同一档次次、类型型的竞争争. 但本项项目不能能被周围围楼盘的的定位限限制了自自己的思思路，而而是应该该针对规规模、产产品、品品牌缺口口、突出出自身优优势进入入市场。2.2 襄襄樊市经经济分析析投资机会孕孕育于经经营环境境之中，作作为基础础性、先先导性的的房地产产业更是是如此。因因此，对对宏观经经济、社社会与政政策环境境的把握握是每一一个开发发决策者者所关注注的首要要问题。20100年，襄襄阳市GGDP达达15338亿元元，增长长16.2%，规规模以上上工业总总产值223000亿元，增增长544%以上上；地方方财政总总收入1141亿亿元，增增长488.8

24、%；地方方51亿亿元，增增长377.8%；工业业总产值值、财政政总收入入、农业业总产值值、等指指标位居居湖北省省第二。2007年，襄樊市人均生产总值由2000年的6410元上升到14478元，增长了125.87。2007年全社会固定资产投资完成266.8亿元，同比增长30.0，超额完成目标240亿元的任务。主要原因是国家实施“中部崛起”战略，襄樊着力打造省域副中心城市，给全市经济带来了契机，政府部门紧紧抓住这一契机，招商引资，扩大投资规模。2.3 襄襄樊市房房地产市市场分析析襄樊市的房房地产市市场经历历了初级级价格竞竞争阶段段后，目目前已经经开始进进入规模模与品牌牌竞争阶阶段。和和其他同同类城

25、市市相比，襄襄樊近年年来房地地产市场场发展速速度仍较较为缓慢慢，在近近几年来来，襄樊樊房地产产市场开开始火热热起来，进进入规模模竞争和和品牌竞竞争的阶阶段，功功能竞争争已初步步显现，房房地产业业已进入入高速发发展的起起步期，进进入良性性发展的的轨道。2006年年以后，随随着住房房制度改改革深入入、信贷贷政策的的放宽、居居民消费费观念的的改变和和市场行行为的日日益规范范，襄阳阳市房地地产市场场持续保保持了稳稳步发展展的态势势，有力力地推动动了地方方经济的的发展。220111年将是是襄阳房房地产快快速发展展成长的的一年。2.3.11 房地地产业/住宅产产业宏观观运行情情况分析析2.3.11.1 历

26、年房房地产业业/住宅宅产业规规模及结结构1.历年襄襄樊市房房地产业业投资情情况1999年年20003年年间，襄襄樊市房房地产开开发投资资增长快快速，年年均增长长率达到到30.3，投投资拉动动效果明明显。特特别是220044年，襄襄樊市房房地产开开发投资资年增长长率达到到49.2，为为历史之之最。2005年年襄樊市市房地产产开发投投资为222.009亿元元，增幅幅比上年年同期回回落了近近13个个百分点点，市场场投资行行为日趋趋理性。220066年房地地产开发发投资达达到299.677亿元，增增幅达334.33。220077年房地地产开发发投资达达到366.877亿元，比同同期增长长10.2亿元元

27、，增幅幅达到224.33，显显示新一一轮的投投资开始始。2007年年房地产产投资占占全社会会固定资资产投资资比重达达到133.9，由于于受宏观观调控的的影响，比比上年回回落100个百分分点，与与全省水水平相当当。说明明襄樊市市房地产产市场发发展还并并不充分分，房地地产市场场仍然具具有较大大发展潜潜力。2.历年襄襄樊市住住宅产业业投资情情况政府主管部部门对房房地产投投资结构构的调整整取得了了有效的的成果。220066年以来来，襄樊樊市住宅宅投资保保持强劲劲增长态态势， 20006年住住宅投资资额达119.007亿元元，比220055年同期期增长554.44，增增幅速度度比20005年年的255.

28、9高1110.004。220077年襄樊樊市住宅宅投资额额为188.966亿元，与与20006年水水平基本本持平。2007年年，襄樊樊市住宅宅投资占占房地产产开发投投资比重重为511.444，与与19999年20002年的的年平均均73.16相比，占占比回落落了211.722个百分分点。可可以看到到，随着着襄樊房房地产业业发展及及市场结结构调整整，近年年住宅投投资所占占比重下下降。由由于宏观观调控等等政策导导向影响响，住宅宅将成为为襄樊房房地产开开发投资资中的越越来越重重要的组组成部分分。在国家“把把住宅培培育成新新的经济济增长点点”的政策策引导下下，襄樊樊市房地地产开发发企业抓抓住契机机，调

29、整整结构，不不断加大大以普通通住宅为为主的建建设力度度，房地地产开发发结构不不断出现现新变化化，商品品住宅建建设的主主体地位位得到加加强，以以控制商商业地产产增长过过快的局局面。在在20007年，商商品住宅宅投资118.996 亿亿元，占占房地产产投资总总量的 51.44。 2.3.11.2 历年房房地产/住宅产产业销预预售情况况1.襄樊市市历年商商品房销销售金额额情况襄樊市房地地产市场场由于整整体销售售价格较较低，虽虽然1999920003年间间销售金金额增幅幅较为明明显，但但年均销销售金额额仅4.98亿亿元；而而20004年销销售金额额突破110亿元元大关后后，2000520006年持持续

30、升高高，保持持30左右的的增长率率；20007年年则出现现较大幅幅度增长长，销售售额突破破接近330亿元元，达到到29.58亿亿元，同同比增长长60.9。2.襄樊市市历年商商品房销销售面积积情况襄樊市房地地产市场场在1999920003年间间保持了了较为平平稳的发发展趋势势，年均均销售面面积611万平方方米左右右；而22004420006年年间，则则出现较较大幅度度增长，突突破1000万平平方米大大关，至至20007年，销销售面积积增至1151.37万万平方米米。2004年年以前由由于襄樊樊市房地地产市场场价格水水平相对对较低，且且此阶段段襄樊市市房地产产市场正正处于起起步发展展阶段；2000

31、4年后后，广大大市民以以旧换新新需求，很很多市民民将房改改房上市市交易，选选择购置置新房，形形成大量量的刚性性需求，因因此，销销售面积积大幅增增长；而而在20006年年始，政政府出台台了一系系列的调调控政策策，另由由于襄樊樊房地产产市场价价格不断断攀升，使使得大部部分的买买家心理理发生较较大变化化，因此此市场较较为异常常活跃，使使20007年度度商品房房销售面面积大幅幅增加。2.3.11.3 襄樊市市区历年年房地产产/住宅宅产业价价格情况况表2-6 20002-220077年襄樊樊市房地地产均价价年份2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年价格（元/平方米米）1

32、54018832336325837654137此数据显示示，襄樊樊市房地地产价格格在呈现现跳跃上上涨，突突破千元元大关后后，涨速速开始回回落到220022年以前前的水平平。20006年年后房价价开始快快速增长长，从220066年的222.33上升升到20007年年的244.1，现在在仍然保保持上升升趋势。同同时，房房地产市市场价格格变化与与襄樊房房地产市市场发展展阶段相相一致。2.3.22 襄樊樊市未来来房地产产市场开开发热点点分析目前，襄樊樊的房地地产开发发主要集集中在樊樊城区、襄襄城区和和开发区区，襄阳阳区所占占比重较较小。襄襄城区，住住宅物业业则主要要集中在在胜利街街、汉江江一桥和和二桥

33、桥桥头以及及檀溪路路。这些些住宅和和商业地地产开发发热点区区域，还还将是襄襄樊中高高档住宅宅开发的的热点；以及檀檀溪路、开开发区部部分区域域将会是是住宅开开发的热热点。同时时，根据据规划，襄襄樊市市市级行政政中心移移至邓城城大道沿沿线，按按照市区区城市总总体规划划向北拓拓展的指指导思想想，该区区域未来来包括两两个中心心，即市市级行政政中心和和城市综综合服务务中心，未未来城市市发展中中心的外外移也将将一定程程度的影影响区域域房地产产发展方方向，未未来的樊樊西区也也将成为为市场发发展的潜潜力区域域。2.3.33 襄樊樊市房地地产市场场特征分分析2.3.33.1 开发投投资量持持续增长长，投资资结构

34、趋趋于合理理2010年年房地产产开发投投资达到到42.32亿亿元，比比同期增增长100.2亿亿元，增增幅达到到24.3，可可以看出出襄樊房房地产市市场仍具具备很大大的潜力力；同时时住宅投投资占房房地产开开发投资资比重为为51.44，根据据国家提提出的“把住宅培培育成新新的经济济增长点点”的政策策，投资资结构将将发生改改变，趋趋于合理理，商品品住宅建建设的主主体地位位得到进进一步加加强。2.3.33.2 消费主主题发生生变化，销销售总量量逐年上上升襄樊市房地地产销售售额在经经历了跳跳跃式的的增长后后，在2200110年仍仍保持较较大幅度度增长，销销售额突突破接近近30亿亿元，达达到322.566

35、亿元，同同比增长长60.9，与与此同时时，20010年年度商品品房销售售面积也也出大幅幅增加。基基于襄樊樊房地产产市场呈呈现出的的良好态态势，以以及大部部分买家家的心理理变化，未未来销售售额将继继续增加加。2.3.33.3 销售价价格稳中中有升，市市场购买买力逐渐渐增强襄樊的房价价自20002年年来一直直是逐年年上升，近近两年的的涨幅明明显上升升，市区区商品房房均价发发展到220100年的441377元/平平方米，在在未来几几年里，房房价会以以较为平平稳的速速度继续续上扬。伴伴随着国国民经济济的稳步步增长，襄襄樊市居居民收入入水平也也在持续续提高，居居民可支支配收入入及人均均储蓄存存款余额额逐

36、年增增长，显显示出后后期强劲劲的消费费潜力，市市场购买买力不断断提高。2.3.33.4 需求状状况发生生变化，市市场供求求呈多样样化由于受国家家宏观调调控的影影响，未未来大户户型将变变得稀缺缺，因此此倍受欢欢迎，同同时面积积不大，功功能齐全全的中套套型住房房也总体体好销，环环境、绿绿化、配配套、物物业管理理的好坏坏越来越越为购房房者重视视，住宅宅产品的的创新加加快，品品牌意识识得到加加强，品品牌楼盘盘受到青青睐。2.3.44 襄樊樊房地产产市场总总结与预预判2.3.44.1 从市场场供求关关系看1.目前，市市场推案案量呈进进一步上上升趋势势，市场场竞争较较为激烈烈。2.众多利利好因素素，支撑撑

37、了襄樊樊房产市市场供需需结构基基本平衡衡，市场场销售状状况良好好。3.规模性性、品牌牌性楼盘盘将不断断出现，优优化了楼楼盘结构构，提升升了房产产市场的的整体品品质。4.城区的的发展、城城西的建建设开发发及旧城城的拆迁迁改造，这这三大地地区将是是未来襄襄樊房产产市场的的开发热热点区域域。2.3.44.2 从消费费者角度度看1.消费者者理性化化购房意意识增强强，更注注重产品品的品质质及楼盘盘所能体体现出的的较高性性价比。2.开发商商良好的的信誉及及出色的的售后服服务、优优良的产产品将会会受到消消费者的的青睐。2.3.44.3 从市场场主体开开发商角角度看1.200011年年襄樊房房地产市市场投资资

38、主体竞竞争愈加加激烈，各各大开发发商竞相相进行项项目投资资。2.市场竞竞争的加加剧促使使开发商商在产品品定位上上更加注注重市场场调研、研研究购房房者的消消费心理理和行为为习惯，以以及竞争争对手的的情况。2.3.44.4 从产品品方面看看1.发展商商创新意意识增强强，差异异化发展展受到认认同，概概念炒作作逐渐淡淡出市场场。2.产品逐逐渐向个个性化、多多元化发发展，个个性特色色楼盘日日趋明显显，建筑筑风格愈愈显多样样，住宅宅设计更更加关注注细节上上的创新新。3.众多开开发商更更加关注注产品的的小区规规划、绿绿化景观观、物业业管理、户户型设计计、配套套设施等等各方面面，全面面提升产产品的品品质，以以

39、达到较较佳的销销售业绩绩。4.推案量量体规模模化，更更注重品品牌的经经营。5.产品向向纵深发发展，更更注重生生态、科科技含金金量。第3章 项项目周边边物业市市场调查查分析项目调查是是可行性性研究工工作的基基础，是是在地域域选择后后进行的的多项生生活指标标的调查查。本次次调查分分析主要要是针对对拟投资资地块的的地理环环境，襄襄樊市襄襄城区区区域房地地产市场场，地区区既有的的生活消消费条件件，襄城城区住宅宅消费者者等几个个方面的的调查，为为项目的的可行性性分析和和研究提提供充实实的研讨讨依据。该项目位于于襄阳城城内，原原襄阳王王府遗留留之绿影影壁东侧侧，运动动路南侧侧。3.1 襄襄城区房房地产市市

40、场分析析3.1.11 市场场特征分分析3.1.11.1 集中开开发，市市场供应应活跃襄城区是襄襄樊市近近年住宅宅开发新新兴的区区域，同同时樊城城区住宅宅开发几几乎全部部集中于于城区核核心区，檀檀溪路、万万山轴承承场路、政政府家属属院沿线线开发的的项目几几乎占到到了襄城城区住宅宅项目总总数的770。3.1.11.2 建筑形形式多为为高层，社社区规模模相对较较大为体现土地地集约化化利用，樊樊城区住住宅项目目多为小小高层及及高层项项目，建建筑层数数多在116228层之之间，同同时由于于建筑高高度高，因因而建筑筑规模也也较襄城城区更大大，规模模在520万万平方米米之间。3.1.11.3 住宅与与商业综

41、综合开发发由于襄城区区的商贸贸以及商商务氛围围较樊城城区不够够浓烈，因因此住宅宅项目的的开发多多有底商商或裙楼楼商业，而而襄樊市市少量的的外来开开发企业业大部分分就在该该区域进进行开发发，因而而一定程程度上提提升了区区域开发发品质。3.1.11.4 建筑现现代，项项目品质质相对较较高区域开发的的项目不不仅建筑筑立面色色彩简洁洁现代、富富有质感感，同时时规划布布局也较较为先进进，目前前已出现现了蝶式式高层以以及板式式高层等等较为超超前先进进的建筑筑布局模模式，为为襄樊市市房地产产市场品品质相对对较高的的区域。3.1.22 供需需状况分分析200920110年，区区域市场场在售的的住宅项项目共计计

42、6个，为为襄樊市市五大板板块中，开开发项目目最具潜潜力的区区域。同同时，在在襄樊市市市场在在售的555个住住宅项目目中，拟拟建项目目是唯一一一个高高档花园园洋房式式住宅，而而且项目目所在地地曾经是是王府坐坐落之地地，襄樊樊市近年年高收入入人群不不断壮大大，项目目将成为为热点。由于襄城区区房地产产市场起起步较晚晚，严格格规划控控制，建建筑形态态新颖现现代，加加之众多多外来房房地产开开发企业业的介入入，使得得区域房房地产市市场相对对而言更更为活跃跃，不仅仅供应量量为各区区之首，市市场吸纳纳能力也也相对较较高，当当前市场场的销售售率已超超过855，市市场需求求旺盛，同同时物业业价格也也是襄樊樊市最高

43、高的，区区域住宅宅均价达达到了441377元/平平方米。3.1.33 未来来市场供供应量分分析根据目前已已知情况况统计，该该区域220111年将推推出6个个住宅项项目，共共计约880万平平方米的的开发面面积。在在这些项项目的共共同推动动下，襄襄城区将将新兴起起来引领领襄樊房房地产市市场向高高端发展展。以下下是20011年年即将推推出项目目的开发发面积：中房-鹏城城润景2260000平方方米，金金乡域2200000平方方米，山山水檀溪溪50000000平方米米，汇隆隆嘉源6636440.662平方方米，中中房-鼎鼎盛源和和名仕-家天下下暂无公公开数据据。区域域市场房房价在44200060000元

44、元/平方方米。目前，襄樊樊市在售售住宅市市场价格格以樊城城为最，一一则是商商住综合合带动了了区域消消费水平平上升，同同时较高高的开发发品质以以及高层层建筑的的成本也也是价格格较高的的原因之之一。各各区域住住宅物业业的市场场在售项项目供应应量及未未来住宅宅供应量量，均以以襄城区区最大，襄襄城区仍仍将是襄襄樊市区区房地产产发展的的重点区区域。3.2 投投资地块块的地理理环境土地是不可可再生资资源，一一个项目目的土地地价值是是有多种种因素综综合作用用的结果果。土地地所处的的地理位位置，周周边的自自然环境境，人文文环境，市市政配套套及临近近楼盘的的品质等等，决定定了此地地块大部部分的市市场价值值，因此

45、此，我们们首先从从地块环环境入手手调查分分析。土地面积116亩，呈呈缺角正正方形，地地势平整整，襄樊樊市国土土资源局局已对目目标地块块的土地地使用权权挂牌出出让，开开发公司司将依据据国土法法和拆迁迁补偿办办法的规规定，通通过合法法方式取取得目标标地块的的土地使使用权。 位于襄阳城城内，原原襄阳王王府遗留留之绿影影壁东侧侧，运动动路南侧侧。立体体交通便便利；面面临汉江江，和风风雨剥蚀蚀的城垣垣遥遥相相望，象象征着这这座古城城所薄发发出的年年轻又奔奔放的脉脉动，同同时营造造出高雅雅的居住住氛围；背靠襄襄樊山脉脉，购物物、娱乐乐、休闲闲、饮食食一应俱俱全；周周边有襄襄樊市第第五医院院，多个个中小学学

46、，设有有多路公公交车停停靠站，市市政配套套完善。虽虽然周边边大部分分居民小小区比较较破败，但但大多都都属于发发展规划划范围内内，并随随着樊城城的进一一步开发发以及本本项目的的落户，周周边环境境将有很很大的改改善。从从居住环环境上看看，本项项目坐拥拥汉江美美景，远远离喧嚣嚣，在闹闹市中独独享一片片宁静，满满足现代代人对生生活品质质的追求求；从升升值空间间角度看看，伴随随襄樊市市对襄城城区的进进一步重重点开发发和保护护，以及及房地产产市场稳稳中有升升的良好好态势，本本项目的的市场价价值具有有跃升之之势。同时，临近近襄樊重重点保护护古迹绿绿影壁巷巷，襄樊樊市市政政府将加加大对文文物的保保护和开开发，

47、通通过招商商引资进进一步带带动本项项目周边边经济商商业圈的的发展。3.3 项项目周边边主要物物业分析析3.3.11中房鹏城润润景项目信息：该项目目位于襄襄城区檀檀溪路，北北临襄阳阳轴承厂厂生活区区，西南南靠顺安安山。项项目为77栋46层多多层住宅宅，占地地面积11.633万平方方米，总总建筑面面积2.6万平平方米，共共有住宅宅2177套，底底层车库库1300间，地地下车库库停车位位25个个。户型型面积在在602400平方米米之间，可可供不同同需求者者进行选选择。建建筑密度度288%，容容积率335%。3.3.22金乡域域项目信息：金乡乡域，项项目位于于襄阳市市襄轴一一路市政政府对面面，地理理位

48、置优优越是襄襄阳未来来的发展展的高端端区。河河西房地地产精致致之作，居居住区创创新住宅宅，在金金乡域，全全框架的的建筑质质量，省省略爬楼楼梯的电电梯上火火，内外外双绿化化的优美美环境，离离尘不离离城的养养生大宅宅，将成成为襄轴轴片区首首个现代代化物业业，它的的出现，将将改变襄襄轴人民民的传统统生活方方式，创创造美好好的未来来！3.3.33山水檀檀溪占地面积：2900亩建筑筑面积：50万万平方米米所在区区域：襄襄城区用用途途：商住住两用绿绿 地 率：暂暂无资料料售 楼楼 处：山水檀檀溪秀园园1号楼楼项目位位置：襄襄城区中中轴线檀檀溪路两两侧公交交线路：6路、88路、221路、225路、228路、

49、229路、3307路路、5111路、5512路路、5333路、5537路路等楼型型：多层层、小高高层项目信息：山水檀檀溪项目目是由襄襄樊溪苑苑实业总总公司和和久富房房地产开开发有限限公司联联合打造造的扛鼎鼎力作，是是一个集集商住、休休闲、娱娱乐为一一体的高高品质大大型居住住社区。项项目总占占地面积积2900亩，总总建筑面面积达550万平平方米，目目前是襄襄樊市最最大的项项目之一一。项目占占据襄城城绝佳地地理位置置，天生生丽质，坐坐拥山水水。站在在项目地地块上，俯俯瞰百里里汉江风风景，波波澜壮阔阔，南望望真武山山，翠色色入门山山为屏；览尽九九州千千千景，独独恋此景景养心身身；不仅仅在襄樊樊是绝版

50、版，在全全国也很很罕见。随着环汉江的度假休闲旅游价值和居住价值空前提高，这里必将成为人们“择山水而居”和“诗意栖居”的理想栖息之地。项目正处于城市决策中心，汇聚左右城市的影响力，是襄樊市委、市政府所在地，同时汇集了市公安局、市劳动局、市司法局、市物价局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市财政局、市广电局、公安局等机关。与市府为邻，青山碧水，谈笑有鸿儒，纵观襄城，全城再无如此大境界。在布局上，项目被精心分划成七座花园般的组团。分别以“明山秀水佳檀溪”七字命名。每一个地块都有着自己独立的韵味，满足每一个理想居住的细微不同。同时，坐享大社区的丰富多彩，更拥有院落般的舒适尺度，人与人也由此变得更加亲密。

51、错落的布局，让每一个地块都得享与江山共唱和的壮丽风景。山水檀溪项目凭借其得天独厚的地理优势，最大限度地利用了襄樊的历史文化、交通、教育、医疗、金融、生活配套等方面的优质资源，是一个不可多得的居住、置业天堂项目地址：襄樊市襄城区檀溪路乘坐6、8、21、25、28、29、307、511、512、533、537路公交车至檀溪中路站下即到。3.3.4 汇隆嘉源占地面积：5000亩建筑面积：636640.62所在区域：襄城区区用途：商住两两用绿 地 率率：344%售 楼 处处：襄城城区胜利利街六化化建对面面项目位置：襄城经经济开发发区工业业园公交线路：暂无资资料楼型：多层项目信息：为满满足园内内企业的的

52、配套需需求，襄襄樊市襄襄城经济济开发区区工业园园园拟兴兴建综合合服务区区，集商商务办公公、职工工住宿、金金融服务务、文体体活动、仓仓储物流流等功能能为一体体，由湖湖北汇隆隆置业发发展有限限公司投投资承建建。总规规划用地地5000亩，一一期规划划总建筑筑面积6636440.662,其中办办公楼设设计为116层,建筑面面积1112455.188；职职工住宿宿部分为为6-77层，设设计有车车库，总总建筑面面积约4421337.556;商业中中心设计计为2-4层框框架结构构,建筑筑面积449966.977;商商业街设设计为22-3层层框架结结构,建建筑面积积41111.223;餐饮部部设计为为1-33

53、层框架架结构,建筑面面积75593668;建筑密密度277.2%，绿地地率344%。整整个小区区共122栋楼，建建筑层数数为7-8层，户户型为445-1130平平米。3.4 襄襄樊市居居民消费费调查分分析目前区域楼楼盘客户户主要还还是周边边地区，来来源并不不广泛，客客源挖掘掘潜力较较大。客客户类型型主要为为国家行行政企事事业单位位，科研研教育单单位，个个体私营营业主这这几种常常规的住住宅消费费类型。3.4.11 购买买力来此区域置置业的客客户购买买力较强强，已购购房客户户的家庭庭月收入入均在770000元以上上，其中中90%采用公公积金贷贷款和商商业贷款款，其贷贷款额多多为233万元左左右，贷

54、贷款年限限为155-200年，月月还款额额在25500元元左右以上分分析说明明，贷款款买房已已成为消消费主流流。3.4.22 购买买动机此区域置业业的客户户多为二二次置业业，客户户购买动动机主要要为改善善居住环环境，比比例占到到65%。3.4.33 客户户认同的的因素选择在此置置业的客客户对小小区的认认同因素素依次为为：表3-1 客户认认同因素素表因素环境交通价格户型付款方式升值潜力比例70%50%30%20%20%15%从成交客户户因素分分析客户户多认同同区域环环境，其其次是交交通（即即离工作作单位或或市中心心远近），总总体价格格、户型型合理，付付款方式式灵活，地地段发展展前景。第4章 项目

55、开开发经营营优势点点与机会会分析4.1 房房地产投投资项目目开发经经营机会会形成模模式经营机会的的实质是是寻求、识识别、把把握企业业可进取取的市场场空间。经营机会是是外部市市场、环环境条件件中的有有利条件件的综合合态势与与企业本本身优势势的结合合。经营机会转转化为项项目个性性以后，即即成为在在激烈的的市场竞竞争中项项目的优优势点、竞竞争点、卖卖点。4.2 项项目SWWOT分分析采取优势（SStreengtth）、劣劣势（WWeakknesss）、机机会(OOppoortuunitty)、威威胁 (Thrreatts) 之分析析方式，对对本项目目的内外外部条件件各方面面内容进进行综合合和概括括，

56、进而而分析项项目的优优势和劣劣势、机机会和威威胁，总总结出项项目的优优势点、竞竞争点、卖卖点。4.2.11 项目目的优势势（Sttrenngthh）4.2.11.1 地理位位置优越越、城市市中轴位于襄樊城城区的中中心地段段，十字字街南街街，地理理位置相相当优越越，是襄襄樊城区区的核心心区之一一，享有有众多市市政配套套设施之之便利。4.2.11.2 自然景景观得天天独厚充分结合自自然景观观，与潺潺潺的汉汉江水相相映成趣趣，与厚厚重的襄襄阳古城城墙隔河河相望，在在喧嚣的的城市里里独拥一一片宁静静。4.2.11.3 立体交交通便利利通达设有1路、66路、88路、113路、114路、221路、224路

57、等等公交车车停靠站站，立体体交通体体系完备备，出行行便捷。4.2.11.4 依托最最繁华的的商贸圈圈更具吸吸引力靠近繁华的的商贸圈圈，十字字街是购购物、饮饮食、娱娱乐的必必到之地地。鼓楼楼文化广广场、鼓鼓楼商场场、武商商量贩等等众多商商场都距距离本项项目很近近，真武武大酒店店、全球球通VIIP健身身俱乐部部等休闲闲娱乐场场所更是是为这里里平添了了一份精精彩。4.2.11.5 周边配配套设施施完善附近有襄樊樊市红十十字会、襄襄城区妇妇幼保健健医院、襄襄樊市第第一实验验小学、襄襄樊市四四中，市市政配套套设施完完备。4.2.22 项目目的劣势势（Weeaknnesss）4.2.22.1周周边环境境不

58、佳绿影壁巷尚尚未开发发的居民民区比较较落后破破败，影影响项目目档次形形象。4.2.22.2曲曲径巷略略显冷清清虽然有得天天独厚的的自然景景观，但但是尚没没有形成成繁华的的商业圈圈，略显显冷清。4.2.22.3 客户面面局限项目总体定定位为高高档住宅宅，这将将会在总总价上将将本项目目的目标标客户面面局限在在较窄的的区间内内。4.2.22.4拆拆迁难度度大本案由于拆拆迁面积积大、拆拆迁周期期长，拆拆迁中不不可预见见因素较较多，如如处理不不当，可可能会对对建设及及销售工工作产生生很大负负面影响响。4.2.33 项目目市场机机会（OOppoortuunitty）4.2.33.1 襄城区区的发展展步伐加

59、加快，扩扩宽了项项目的升升值空间间项目处在襄襄城区的的中心，也也是城市市发展规规划的重重点，跟跟随整个个板块的的趋势，项项目后期期的升值值空间较较大。4.2.33.2 襄樊市市房地产产行业整整体看好好房地产行业业仍是襄襄樊市近近几年发发展的重重点，政政府希望望通过房房地产行行业的发发展来带带动相关关的第三三产业发发展，所所以对房房地产行行业的政政策倾斜斜会进一一步加大大。4.2.33.3 建设规规模本身身就是一一大卖点点本项目规划划高档花花园洋房房式住宅宅小区，建建筑规模模较大，规规模效益益将成为为项目市市场竟争争中最大大的利好好。4.2.33.4 项目处处在前期期规划中中，可塑塑性极强强在项

60、目的前前期规划划中，用用周详的的市场调调查与研研究、丰丰富的规规划设计计方案和和准确的的市场把把握度，迎迎合市场场以及购购房者的的需求。4.2.44 项目目的威胁胁 (TThreeatss)4.2.44.1 品牌效效应对本本案的考考验基于民发成成功开发发了襄樊樊较高品品质的高高层住宅宅小区汉江江国际、世世纪新城城，已经经树立起起品牌效效应，使使得本案案失去市市场绝对对领导地地位。4.2.44.3 庞大的的开发面面积带来来销售冲冲击根据目前已已知情况况统计，襄襄城区220111年将推推出244个住宅宅项目，共共计约880万平平方米的的开发面面积，这这将给本本案的销销售和继继续开发发带来巨巨大的挑

61、挑战，也也是对本本案品质质的考验验。4.3 项项目机会会点及难难点提炼炼表4-1 项目机机会点与与难点本案总结自身角度市场角度客户角度机会点区位规模产品的可塑塑性城市发展趋趋势区域基础设设施基本本完善可利用的配配套资源源丰富对区位接受受度高对生活品质质的追求求居住需求稳稳步增长长经济基础强强劲难点急待品牌塑塑造小环境欠佳佳品牌争雄区域竞争激激烈品牌的依赖赖,口碑的的忠诚对创新产品品的热忠忠感性消费为为导向第5章 项目定定位 面面对竞争争激烈的的房地产产市场，公公司要建建立自己己的品牌牌与形象象，就必必须长、短短目标兼兼顾，为为实施品品牌战略略，在本本项目定定位时，须须将区域域，交通通环境、配配套设施施，人文文文化等等各种因因素综合合考虑。5.1 目目标市场场定位本项目位于于襄樊市市襄城区区中心城城区，这这决