[管理学][物业管理]房屋设备管理-2

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1、第11章物业设备管理,第一节 物业设备概述,一. 物业设备的涵义,物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。 物业设备管理是物业管理的重中之重。,二物业设备的构成,（一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管

2、道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。,3房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。,室内给排水系统,（二） 燃气系统,包括：煤气灶、煤

3、气表、煤气管道、天然气管网等。,（三） 空调、通风系统,包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。 2供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。 3室内通风设备 包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。,（四） 电气工程设备系统,该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1供电及照明设备 包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼

4、层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。 2电器服务设备设施（弱电设备） 包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。 3房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。,按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（15M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯

5、。 （2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。,4防雷及接地装置 房屋建（构）筑物防雷等级的划分。 一类建（构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。 二类建（构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构筑物）或具有重要政治意义的民用建筑物。 三类建（构）筑物。凡不属于一、二类范围，而需作防雷保护的建筑物。 两种方式：针式、栅式 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护。,第二节 物业设备的管理,一、物业设备管理的作用,物业设备管理是指按照科学的管理方法、程

6、序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥 设备价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设,二、物业设备管理的内容,（一）物业设备的基础管理 1资料档案管理 物业设备基础资料：设备原始资料 设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据 2标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准） 功用

7、：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段,三、房屋设备的保养与维修,1.设备保养 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。 (1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。 (2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。 (3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和

8、局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。,2.设备维修,房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为： (1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。 (2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为1030左右。 (3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30。 (4

9、)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。 (5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。,设备维修日常工作程序,3.房屋设备维修的特点,(1)设备投资大导致设备维修成本高。 (2)维修技术要求高。 (3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。,四、房屋设备管理的基本制度,房屋设备管理制度一般分为 各级岗位职责 日常管理制度 工作程序 各种安全操作规程 维修养护制度,（一）各级人员的岗位职责,岗位职责的制定与工程管理

10、的组织形式设置有关，不同的组织形式有不同的岗位职责，但是，要求各级职责都包括工程管理的各项工作。 下面仅以常见的技专业设置的工程管理组织形式列举工程各级职责。,1.工程部经理,（1）在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策。规章和制度； （2）负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态； （3）在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源（水、电、油、汽等），做好节约能源工作； （4）组织人力、物力，及时完成住户提出的请修要求，为住户提供良好的工作、生活条件； （5）组织编制各种设备的保养、检修计

11、划，原材料采购计划，并组织实施； （6）组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作； （7）组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行； （8）组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。,2.各技术专业主管,（l）负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的实施，并检查计划的完成情况； （2）负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态； （3）负责制订所管系统的运行方案并审阅运行记录，督导下属员工严格遵守岗位责任，严格执行操作规程，保证设备

12、的正常运行； （4）组织调查、分析设备事故，提出处理意见及措施并组织实施，以防止同类事故的再次发生； （5）负责制订所管设施的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，并负责工程监督，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标； （6）负责组织培训，不断提高下属员工的技术、思想素质以及服务水平； （7）完成上级交代的其它工作。,3.领班 （1）负责本班所管设备的运行、维护保养工作，严格做到三干净：设备干净、机房干净，工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好； （2）以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制、操作规程

13、、员工守则及公司各规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务； （3）负责本班的日常工作安排、调整，做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅； （4）负责制订本班设备的检修计划和备件计划，报主管审核后组织实施。 4.技术工人 （1）服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务； （2）自觉遵守公司的各项规章制度、操作规程，认真操作，保证安全，文明生产； （3）努力工作、学习，不断提高技术水平，保证优质服务。,5.资料统计员 （l）负责收集、整理、保管工程部各种技术资料及设备档案； （2）负责本部门各下属单位的各项工作报表的汇总、存档、并定期送经理审阅； （3）负责能源、材料、人力等各项

14、资源消耗的统计； （4）完成上级交办的其它工作。 6.采购员 （1）负责本部所需材料、工具、设备的询价、订购、运输入库、报销工作； （2）负责了解调查市场商品行情、质量，及时向经理汇报，降低成本，提高经济效益； （3）负责调查了解所购材料的使用情况，以避免劣质产品流入，保证产品质量； （4）完成上级交办的其他工作。,7.保管员 （1）负责统计材料、工具和其它备件的库存情况，根据库存数量及其它使用部门提出的采购申请填写采购申请表，报经理批准； （2）负责材料、工具和其它设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规范； （3）负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量； （4）负

15、责材料、工具和其它设备备件的出库工作； （5）负责库房材料的统计工作，按时报送财务部门； （6）负责完成上级交办的其它工作。,（二）日常管理制度,1.值班制度 （1）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。 （2）根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定作好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。 （3）如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。 （4）调度值班人员接到请修通知时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。 （5）所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调

16、班，必须报主管人员同意，原则上班组长同班组长、值班人员同值班人员对调。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。,2.交接班制度,（1）值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续，才能请假。 （2）交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交班时，双方班组长在值班日志上签字。 （3）在下列情况下不得交接班： 在事故处理未完或重大设备启动或停机时； 交接班准备工作未完成时

17、； 接班人数未能达到规定人数的最低限度时； 班组长或由主管指定替代班组长的人未到时； 接班人员有醉酒现象或其他神志不清而未找到顶班人时。,3.报告制度,（l）下列情况报告班组长： 主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况； 设备出现故障或停机检修； 零部件更换及修理； 维修人员的工作去向，客户维修材料的领用； 运行人员暂时离岗； 对外班组及上级联系。 （2）下列情况必须报告技术主管 重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况； 采用新的运行方式； 重点设备发生故障或停机抢修； 系统故障及检修； 重要零部件更换及修理功0工及改造； 工具、备件、公共维修材料领用； 员工加班、调班、补休、请假

18、； 与上级及外协联系。,（3）下列情况必须报告经理； 重点设备发生故障或停机修理； 影响大厦运行的设备故障或施工； 系统运行方式的重大改变； 重点设备主要零部件更换、修理才接加工； 系统及主要设备的技术改造； 系统或设备的增改工程及外委施工； 技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整； 员工一天以上的请假，班组长以上员工的补休、换班。,4.工具领用保管制度,（1）工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种。 （2）个人领用工具品种根据工种配备表配备，由员工申请，主管批准后到材料库房办理领用手续，领用后个人负责使用、保管。 （3）班组领用公共工具品种根据工种配备表配备，由各组长申请，经理

19、批准后到材料库房领用，领用后由班组长保管，班组交接班时，按交班制度交接公用工具。 （4）各种工具由库房列表登记。班组公用工具配备表一式两份，一份库房存底，一份班组自存。 （5）工具发生丢失，毁损，由保管者写明原因，向经理报告。不属人力不可抗拒的丢失、毁损，由责任人按当时工具价值赔偿。 （6）工具因使用时间过长而发生磨损或损坏，经经理批准可以办理报废，保管人重新办理领用手续。,大设备检修程序,事故处理程序,设备更新改造程序,物业设备的购置及评价 购置设备应注意： 1反复研究，避免盲目采购 2大型设备购置应进行充分的技术经济论证 保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效 上适用。 3与业主、

20、用户充分协调 物业设备的购置目的主要有三类： 全新房屋建筑的装修型购置； 替换陈旧落后设备的更新型购置； 为完善和改进环境与条件的添装型购置。,设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面： 1技术性的要求 应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性 节能性、环保性和可操作性。 2适用性的要求 适应物业总体功能、装修等级、使用环境， 适应用户的需要。 3经济性的要求 经济性评价主要方法：年费法、现值法。,（1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选

21、择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为： 设备的年总费用 = CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV 其中：CF：设备初期投资费； CV：设备年均维修费： （2）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为： 设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-1,案例：锅炉的选择,燃煤、燃油、燃气、电锅炉 选择燃煤 热效比高 一次性投资小（13元m2） 使用费用低（16.5元m2.季）（燃油30元m2.季） 污染严重 占用场地

22、大（1000m2）,案例：电梯,普通住宅：低速，750kg，售价3040万，平均成本3750元m2 写字楼及酒店：高速，1000kg，国外产150万，国产79万（奥梯斯）,第三节给排水设备管理与维修,物业管理小区内给排水系统是指小区内的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分： 供水设备系统 排水设备系统 用水设备 热水供应设备系统 消防设备,给排水设备设施的管理内容,给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作、运行、维修养护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的

23、定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。,给排水设备设施管理的范围界定,1.给水设备 高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外(含计费水表)的供水管线的设备，由城市供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。 2.排水设备 室内排水系统由物业管理公司维护管理。居住小区内道路和市政排水设施的管理职责以3.5路宽为界，凡道路宽度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施由城市市政管理部门负责维护、管理；道路宽度3.5m以下的由物业公司

24、负责维护管理，居住小区内各种地下设施检查井的维护管理，由地下设施检查井的产权单位负责，有关产权单位也可委托物业管理公司维护、管理。,给排水设备设施的日常操作管理,规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施 1.启动水泵前的检查 在启动水泵前，先检查水泵的进、出水闸阀是否已经打开，否则应打开闸阀；检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。检查电压表，信号灯等仪表指示是否正常，水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。,2.启动水泵 打开水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动”位置。启动水泵的启动按钮，水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3

25、min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。如果启动成功，水泵运转5min以上，同时观察运转时电流表指示，确定运转时有无异常情况(如异常声响，异常气味等)，检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。 3.停止水泵 水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”(停止)位置，水泵停止运转，如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。,给排水设备运行管理,给排水设备

26、运行管理中的日常巡视内容 给排水设备设施异常情况处理 水泵房的管理,给排水设备运行管理中的日常巡视内容,水泵房由水泵管理员每2巡视一次，水泵房有无异常的声响或大的振动，压力表指示，电机控制框的指示灯指示有无异常，电机温升是否正常，闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵漏水是否成线，水池、水箱水位是否正常，止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。同时水泵房管理员每周巡视一次小区内主供水管上闸阀及道路上的给水井、检查井、雨水井是否有堵塞现象等等。水泵房管理员在巡视过程中发现不正常情况时应及时采取措施，解决不了的问题，立即上报工程部水泵房组长或主管，请求协助解决。,给排水设备设施异常情况处理,1.主供水管爆

27、裂 如果发生此种情况，首先应立即关闭相连的主供水管上的闸阀，若仍控制不住大量泄水，应关停相应的水泵房，通知工程部管理组及总值班室。由总值班室负责联系相应责任部门及时通知用水单位和用户关于停水情况。工程部负责安排维修组进行抢修，维修完毕后由水泵房管理员开水试压，看有无漏水和松动现象，如果试压正常，回填土方，恢复原貌。 2.水泵房发生火灾 任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器扑灭火警。并呼叫邻近人员和消防管理中心主管前来扑救，切断一切电源。消防管理中心根据预先制定的灭火方案组织灭火和对现场进行控制，向“119”台报警，并派队员到必经路口引导。通知工程部断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统、消

28、防水泵保证消防供水。火扑灭后，工程部对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请，并填写有关记录、报告单。,给排水设备设施异常情况处理,3.水泵房发生浸水 少量漏水，水泵房管理员采取堵漏措施，若浸水严重，应关掉机房内运行的设备并拉下电源开关，通知工程部管理组，同时尽力阻滞进水，协助维修人员堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，对浸水设备进行除湿处理，如用干布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等，确定湿水已消除后，试开机运行，如无异常情况即可投入运行。 4.市电停电 出现这种情况后，水泵房管理员应立即启动柴油发电机。从市电停电到正常供水规定时间不超过15min，在

29、使用柴油发电机过程中，应严格按照柴油发电机操作标准作业规程和柴油发电机运行管理标准作业规程执行。启动前检查机油油位、冷却液、电池液是否在规定位置，确保总空气开关在“”状态。然后启动发电机，要先预热不少于7s，然后转到启动位置(即从“0”经过“1”至预热，后转到“1”位)在启动位置不能超过57s，如果没有启动再立即回到“0”位，间隔30s再进行启动，启动后，油压达到正常范围，将柴油发电机空气开关合上，开始供电。在运行过程中，按照规定进行正常巡视，发现问题及时处理，发生异常重大情况，应及时通知主管采取措施，在市电来电时，应在20min内关停柴油发电机。,水泵房的管理,水泵房管理规定和给排水设备设施

30、运行管理标准作业规程 保证水泵房通风、照明良好及应急灯在停电状态下的正常使用；水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟；水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处；非值班人员不准进入水泵房；每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，确保泵房地面和设备外表的清洁；水池的观察孔应加盖上锁，水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，不得私自配钥匙等等。 交接班要求 给排水设备设施运行日记 检查工具、物品是否齐全 填有关记录,水泵机组的维修养护,生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。 养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异

31、常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。,给排水设备设施的维修养护管理,水泵机组的维修养护 水池、水箱的维修养护 室外给排水设施的维修保养 室内给排水设备设施的维修养护 给排水设备设施的维修养护的检验,水泵机组的维修养护,2.控制柜的维修养护 3.电机的维修养护 4.相关阀门、管道及附件的维修养护 闸阀密封胶垫是

32、否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。,水池、水箱的维修养护,水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下： 1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。 2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、

33、水箱吹2以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。,3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。 4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。 5.清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。 6.清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。 7.关闭泄水阀，注入清水。,室外给排水设施的维修保养,室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水

34、井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗

35、水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。,室内给排水设备设施的维修养护,1.消防设备的维修养护 室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下： 每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。 每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。 每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。 每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。 每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

36、 当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。,室内给排水设备设施的维修养护,2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护 住户在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下： 个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。 维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用

37、户不得擅自改动墙内水管。 阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。,室内给排水设备设施的维修养护,水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新

38、安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。 疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。 洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。,室内给排水设备设施的维修养护,室内维修服务标准 1.预约维修时间 接到维修申请后无特殊情况

39、，30min内到达，按住户(或使用人)约定时间，如暂时没有维修人员应向住户解释，另约时间。 2.维修时间 原则上小故障30in内，一般故障2内(不超过8)，较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等，维修时间一般不超过2h，水管、闸、阀、水表渗漏一般2内，最长不超过8h，如需改管视实际情况由班长确定，厨房、卫生间等楼板渗水到楼下，一般在4内，如大面积或难以处理的最长不超过3天，并在维修后2周内，每周不少于1次回访；房间没水、除市政停水或供水系统较大维修，水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要写出停水告示。 3.提供材料 维修过程中提供的材料应100合格。 4

40、.服务态度 维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。,给排水设备设施的维修养护的检验,无论是室外给排水设备设施的维修养护，还是室内给排水设施的维修养护，为了保证维修养护工作的正常进行，也为了保证维修养护工作达到用户满意，同时使给排水各种设备设施延长使用寿命，避免出现故障，因此，必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下： 1.检验职责 一般要求维修班班长对每日派工单进行检验，并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访，工程部经理及工程师负责周检。 2.检验内容 检验内容主要包括服务及时性的检验，维修时间应根据预定时间，目的地的远近，维

41、修工作工艺复杂程度而定，一般性维修一般不超过8h，对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h；维修质量的检验，先进行外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查是否达到要求标准。,第四节供电设备管理与维修,供电设备是指输送、变换、分配电能的设备。物业管理公司管辖的供电设备的多寡与电能的供应方式有着密切关系。目前，电能供应方式有两种： 物业辖区所需电能小于315时，供电部门把电力直接送到用户。 当物业辖区内用户所需电能较多时，则是供电部门把高压送到小区或高层楼宇，经小区或楼宇变电站再送到各用户单位。,第一种方式中，归物业公司管辖的是从低压电网进入物业辖区的一

42、段线路和少量的开关电器。 使用架空线路的，高层以楼内配电箱为界，多层以楼外墙为界。 使用地下埋线的，以电缆进线兀接箱为界。 第二种方式中，归物业公司管辖的是从高压公共电网进入物业小区或高层楼宇的变、配电所的高压进线开始，至用户用电设备入端止的全部线路及设备。,一、供电设备,高压配电设备 高压隔离开关 高压负荷开关 高压断路器 高压熔断器 电流电压互感器 低压配电设备 低压刀开关 低压刀熔开关 低压负荷开关 低压断路器 低压熔断器 电力变压器,二、供电设备的安全管理,普及安全用电常识 供电设施工程建设安全管理 供电设施的安全操作管理,安全操作注意事项,操作高压设备时，必须使用安全用具。使用操作杆

43、、棒，带绝缘手套，穿绝缘鞋。操作低压设备时带绝缘手套，穿绝缘鞋，同时注意不要正向面对操作设备。 严禁带电工作，紧急情况带电作业时，必须在有监护人、有足够的工作场地和光线充足的情况下，带绝缘手套，穿绝缘鞋进行操作。 自动开关自动跳闸后，必须查明原因，排除故障后再恢复供电。必要时可以试合闸一次。 变配电室倒闸操作时，必须一人操作一人监护。 电流互感器二次侧不得开路，电压互感器二次侧不得短路，不能用摇表测带电设备的绝缘电阻。 设立安全标志。应对各种电气设备设立安全标志牌，配电室门前应设“非工作人员不得入内”标志牌，处在施工中的供电设备，开关上应悬挂“禁止合闸，有人工作”标志牌，高压设备工作地点和施工

44、设备上应悬挂“止步，高压危险”等标志牌。,供电设施防雷的安全管理,防雷管理主要包括两个方面内容，一是根据国家的防雷标准安装好防雷器具。二是管好防雷器具，保证雷雨季节防雷器具正常工作。 (1)变配电所的防雷器具 变配电所属于一级防雷建筑物，按照规定变配电所应装避雷针。避雷针由三部分组成：伸向高空的金属物叫接闪器，埋入大地的金属物体叫接地体，连接接闪器和接地体的是引下线。遭雷击时，避雷针可将雷电流迅速引入地下，避免其他设备受损。为防止雷电波沿导线传入配电所，在高压进线和低压出线上安装阀式避雷器。阀式避雷器在正常电压时呈现很高的电阻对电路工作无影响，当遇雷电的高压时呈现低阻，通过引下线和接地体将雷电

45、流引入大地。 (2)变配电所防雷器具的管理 避雷器具的管理较简单。每年4月份雷雨季节前由变配电室的值班电工，进行一次避雷针、避雷器和接地体装置的试验、测量和维修，保证避雷器具良好运行。,三、供电设备的运行管理,供电设备运行中的巡视管理 巡视变压器的油位、油色是否正常，运行是否过负荷，是否漏油。 巡视配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹，接线是否良好。 巡视配电室防小动物设施是否良好，各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。 按时开关辖区内的路灯或灯饰。 (2)线路巡视项目 电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象，有则采取措施。 沿

46、线有无堆积易燃物、危险建筑物，有应进行处理。 拉线和扳桩是否完好，绑线是否紧固，若有缺陷设法处理。 导线接头是否良好，绝缘子有无破损，若有则更换。 避雷装置的接地是否良好，若有缺陷设法处理。 对于电缆线路，应检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹，油浸纸电缆还应检查是否漏油。 检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好，路线标桩是否完整，电缆沟内是否有积水，接地是否良好。,异常情况的处置,脱离电源 低压触电时，应首先拉开电源开关，离开关太远时用绝缘的杆棒把电线挑开。若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。 现场抢救 触电者尚未失去知觉时，应使其保持安静，并立

47、即请医生进行救护，密切观察症状变化。 触电者失去知觉，但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧，将衣服放松使其呼吸顺畅。若出现呼吸困难并有抽筋现象，应进行人工呼吸和及时送医院诊治。 触电者呼吸和心跳都停止时，注意不能视为死亡，应立即对其进行人工呼吸，直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。,异常情况的处置,2.变配电室发生火灾时的处置 当变配电室发生火灾时，当班人员应立即切断电源，使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警，注意讲清地点、失火对象，争取在最短的时间内得到有效的扑救。 3.变配电室被水浸时的处理 变配电室遭水浸时，应根据进水的多少进行处理。一般应先拉开电源开关，同时尽力阻止

48、进水。当漏水堵住后，立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除，绝缘电阻达到规定值时，可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。,四、变配电室的管理 五、供电设备的档案管理,六、供电设备设施的维修管理,搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作； 当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。,较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养计划，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写外委维修申请表，经物业管理公司同意后

49、与供电公司签署维修协议。维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在变压器维修记录和配电设施维修记录内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写事故报告经过主管部门审批后再按上述程序处理。 较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。,第五节 供暖设备管理,供暖系统

50、所涉及的设备设施很多，其中主要包括：,(1)锅炉房 锅炉房是供暖系统的热源部分，它主要由以下几部分组成： 锅炉本体：包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等。 热力系统：包括水处理设备、分水定压系统、循环系统。 烟风系统：包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等。 运煤除灰系统：包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。 (2)室外供热热网 室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设，埋地敷设比较常见，埋地敷设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式，其中涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法

51、兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。 (3)室内供暖系统 室内供暖系统主要是指室内的供回水管道、管路上的排气阀、伸缩器阀件、散热设备及室内地沟等。,供暖用户管理,订立供暖条款 “甲方(管理方)负责小区的集中供暖服务和管理工作，乙方(业主)接受甲方供暖服务和管理工作，愿意以国家制定的标准或双方商定的标准按期交纳取暖费”。 制定供暖管理办法 教育用户最经济地取暖 保持室内适当温度(18) 用户家中暂时无人或长期无人居住时，自觉关闭散热器热水(汽)入口阀门 检查房间的密封性能,供暖用户管理,1.供暖收费的计算方法 供暖收费的计算方法有三种： (1)按建筑面积或使用面积计。如建筑面积70的套房每平方米每月

52、收费0.8元，该套房业主每月应交纳56元取暖费。（最常见） (2)按热水或蒸汽的实际流通量计。如某用户1个月用热水90m3(指通过散热器的循环水量)，按每月0.6元m3，该用户应交取暖费54元。（最合理） (3)按户计。不论面积大小每户承担同样标准的取暖费。（特殊场合 ）,第六节 电梯管理与维修,电梯一般由五部分组成： 井道和机房 传动部分（电动机和钢索 ） 升降部分（厢、对重、门厅和导轨 ） 安全装置（降速装置限速器和缓冲器和电气安全设备 ） 控制部分（电气控制设备和必要的线路 ）,电梯的验收与接管,电梯由施工单位安装好后，要按国家规定的技术标准和质量标准进行验收。验收时，由施工单位向物业管

53、理公司提交验收资料。包括：电梯的出厂合格证，性能测试、运行记录，安装使用说明书等。还有电梯的原理图、安装图等。物业管理公司的电梯管理员，应邀请市级以上劳动局的有关专业技术人员进行检验和验收。验收合格后方可投入使用。 电梯设备经验收合格后，划归物业管理公司管理，同时可投入使用。物业公司工程部的电梯管理员应建立电梯的档案并妥善保存。未经过验收合格的电梯，物业公司绝对不能接管，应责令施工单位进行整修，限期再验收。,电梯的使用安全管理,实施安全教育 电梯司梯人员操作安全管理 加强对乘梯人员的安全管理 保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。 要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位。 电梯不带病运行、

54、不超载运行。 操作时不吸烟、不闲谈等。 执行司机操作规程：,电梯困人救援的安全管理,告知被困人员，等待救援 救援步骤 轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤 关闭机房电源开关。 用专门外门锁钥匙开启外门。 在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。 协助乘客离开轿厢。 重新关好厅门。,轿厢远离电梯口时的援救步骤 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。 拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5)为止。 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。,电梯的维修保养制度,(1)月维修保养制度 主要检查各种按钮是

55、否灵活，开关是否正常，有无噪声和异味，限速制动元件是否可靠。检修完成后填写电梯月维修保养记录。 (2)季维修保养制度 针对机房内的主要设备进行检修。如检查曳引电机运行时，有无异常噪声；减速机是否漏油，减速机和曳引电机的温升是否超标；曳引电机制动器是否可靠；速度反馈装置的反馈信号有无变化，控制柜的电气元件动作是否可靠；限位开关的动作是否可靠。检修完成后填写电梯季度维修保养记录。,电梯的维修保养制度,(3)年维修保养制度 每年对电梯的整机运行性能和安全设施进行一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪声、运行速度和平层准确度。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位

56、置的保护，金属外壳接地情况，设备绝缘情况。有条件的物业公司可自行组织维修，也可委托获得政府管理部门颁发电梯维修许可证的单位进行维修。整机检修完成后应填写电梯年维修保养记录，,电梯检测指标,电梯整机振动检测 0-1Hz的振动主要影响头部，如持续几分钟后往往有不舒服的感觉； 1-2Hz时易使人打瞌睡； 3-4Hz时腰胸局部有较大振动； 5-8Hz时不舒服感觉大； 9-30Hz时脸、颈部振动大、视线受到干扰， 30Hz时振感最明显； 30-80Hz时振感逐渐减小，到高频区时脚部有发麻感觉,电梯控制系统检验 强制性标准GB7588电梯制造与安装安全规范 当前生产电梯控制柜的单位很多，有些供给电梯厂，大部分供给电梯改造用，这部分除沈阳兰光等较注意安全检验外，大都从未经检测检验过，这类控制系统有些是存在着严重安全隐患 安全部件的检验 门锁、限速器、安全钳与缓冲器,