某文化产业园项目分析研究报告

《某文化产业园项目分析研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某文化产业园项目分析研究报告（68页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、青州文化产业园项目分析研究报告目 录 第一部分 青州市城市分析研究- 1 -一、青州市市城市概概况- 11 -1、地理位位置及概概况- 11 -2、交通状状况- 22 -3、城市建建设概况况- 33 -4、地域文文化- 44 -5、常住人人口分析析- 55 -二、青州市市城市发发展规划划研究- 66 -1、城市总总体规划划- 66 -2、城市产产业布局局- 99 -3、交通规规划- 110 -4、城市化化进程研研究- 111 -三、青州在在区域城城市体系系中的作作用与定定位- 113 -1、山东半半岛城市市群发展展规划- 113 -2、青州在在区域城城市体系系中的作作用与定定位- 115 -四

2、、青州市市城市经经济发展展研究- 118 -1、青州GGDP分分析- 118 -2、财政收收入分析析- 119 -3、固定资资产投资资分析- 119 -4、 产业业结构分分析- 220 -5、优势产产业专题题介绍- 221 -6、居民收收入与消消费水平平分析- 225 -7、居住水水平分析析- 227 -第二部分 青州州市房产产市场分分析研究究- 228 -一、城市房房地产发发展进程程- 228 -二、土地供供应分析析- 229 -三、房地产产市场分分析- 331 -四、青州市市房地产产业经营营现状- 334 -1、物业类类型与开开发水平平- 334 -2、客户构构成与分分布- 334 -3、

3、开发商商构成及及外来开开发商状状况研究究- 334 -4、政策环环境分析析- 335 -五、青州市市房产市市场板块块分布与与解析- 336 -1、典型个个案- 336 -2、主要楼楼盘概况况- 339 -3、基建参参考- 441 -六、青州房房地产市市场综述述- 442 -第三部分 文文化产业业园区分分析研究究- 445 -一、区位分分析- 445 -二、项目现现状及利利用条件件- 446 -1、项目现现状- 446 -2、配套情情况- 447 -3、自然景景观- 447 -三、文化产产业园区区规划分分析- 448 -1、功能分分区- 448 -2、交通道道路- 552 -四、SWOOT分析析

4、- 553 -1、优势分分析(SStreengtth)- 553 -2、劣势分分析(WWeakknesss)- 554 -3、机会分分析(OOppoortuunitty)- 554 -4、威胁分分析(TThreeatoo)- 554 -五、园区开开发核心心价值解解析- 555 -1、人文与与自然优优势- 555 -2、交通优优势- 556 -3、产业发发展规模模优势- 556 -4、时机价价值- 556 -结 束 语- 557 -附件：青州州市城市市规划图图、文化化产业园园区规划划图、资资质文件件等。第一部分 青州州市城市市分析研研究一、青州市市城市概概况1、地理位位置及概概况青州市位于于中国

5、山山东省中中部，地地处东经经118810至111846,北纬纬3624至36658。东接接风筝都都潍坊，西西邻工矿矿重镇淄淄博和全全国化工工基地中中国齐鲁鲁石化公公司，南南依林果果之乡沂沂蒙，北北傍羊口口渔、盐盐海区和和全国石石油基地地胜利油油田。东东西最大大距离553.66公里，南南北最大大距离660.66公里，面面积15569平平方公里里。青州市19986年年由原益益都县撤撤县设市市，是山山东省直直管县级级市，行行政隶属属潍坊市市，人口口90万万，其中中回族22万人，满满族50000人人，辖99个镇、33个街道道办事处处。青州为古九九州之一一， 拥拥有50000多多年文明明史和220000

6、多年城城建史，“东夷文化”的发祥地。境内名胜荟萃，风光秀丽，具有得天独厚的人文与自然景观条件。青州市拥有丰富的旅游开发资源、深厚的工业基础和便捷的交通，是一座既有古老文化底蕴，又朝气蓬勃的城市。青州市荣誉誉称号 省级历历史文化化名城 国家卫卫生城市市 国家园园林城市市 中国优优秀旅游游城市 国家级级生态建建设示范范区 全国科科技工作作先进市市 全国社社区建设设先进市市 中国比比较适宜宜投资和和居住的的城市2、交通状状况青州市，东东西扼中中原大地地至胶东东半岛的的通路，南南北控沂沂蒙山区区至鲁北北平原的的走廊。胶胶济铁路路横贯境境内，益益羊铁路路直达渤渤海莱州州湾；济济青高速速公路、东东青高速速

7、公路、3309国国道、胶胶王、荣荣兰、羊羊临、博博临等公公路干线线与188条市、乡乡公路纵纵横交错错，是山山东中部部重要的的交通枢枢纽和物物资集散散地。东东距青岛岛机场1198公公里，西西距济南南机场1137公公里，距距青岛港港口2小小时车程程，便利利的交通通条件将将青州与与济南、青青岛、天天津、北北京、南南京、上上海等大大都市联联通在一一起。市内东西向向主要道道路有范范公亭路路、尧王王山路、胶胶王路、3309国国道、北北环路等等；南北北向主要要道路有有东环路路、东方方路、青青州路、云云门山路路、驼山山路、西西环路等等；北环环路、东东环路、西西环路、胶胶王路组组成城市市环路；新建西西外环、东东

8、外环，南南外环为为城市外外环，承承担对外外和过境境交通。便利的交通通成为青青州对外外联系纽纽带，并并在山东东半岛都都市群发发展占有有重要的的位置，也也使青州州这块宝宝地打开开了通向向外地的的窗口，有有展示自自己的机机会，给给经济的的腾飞带带来巨大大的动力力，扩大大了青州州房地产产市场的的辐射范范围。3、城市建建设概况况青州目前已已经规划划并初步步形成了了“一城四四区”的城市市格局。一一城是指指提升改改造旧城城区，向向东向南南发展新新城区，形形成新的的城市中中心区；四区是是指南部部文化产产业园区区、北部部经济开开发区、东东部黄楼楼花卉园园区、西西部峱山经济济发展区区。青州市现辖辖9个城城镇和33

9、个街道道办：其其中王府府、益都都、云门门山3个个主城区区街道办办事处，属属于综合合性中心心城镇；庙子、邵邵庄属于于工矿型型城镇；谭坊、黄黄楼属于于商贸型型城镇；王坟属属于旅游游型城镇镇；以及及高柳、何何官、东东夏、弥弥河等城城镇。主主要城镇镇都处在在交通干干线或结结点，形形成以中中心城区区为中心心呈树枝枝状分布布的格局局。“十五”期期间，青青州市全全社会规规模以上上固定资资产投资资4988亿元，年年均增长长32.9%。城城市建成成区面积积达到336.55平方公公里，城城市化水水平达到到45%。旧城城改造取取得突破破性进展展，完成成拆迁2288万万平方米米。城市市和村镇镇绿化覆覆盖率分分别达到到

10、45.2%和和34%，是“国家园园林城市市”。先后后对133个城中中村实施施整体搬搬迁改造造，20006年年全市拆拆迁面积积达到550万平平方米，220077年拆迁迁面积达达到2665万平平方米，房房地产业业繁荣。一一大批重重点承建建项目开开工建设设，市民民休闲娱娱乐中心心、中央央商务区区、石坊坊路拓宽宽改造等等重点项项目相继继开工建建设，体体育中心心、会展展中心逐逐步投入入使用。为加快城市市化进程程，青州州树立了了“抓城市市建设就就是抓经经济建设设”的观念念，大力力推进城城市建设设与管理理转型，使使资源优优势尽快快转化为为经济优优势，大大大提升升了城市市竞争力力，从而而促进全全市经济济社会更

11、更快更好好地发展展。目前前，一个个现代化化中等城城市正在在青州迅迅速崛起起，房地地产业步步入快速速发展阶阶段。4、地域文文化青州是古“九州”之一。尚尚书禹贡记记载“海岱惟惟青州”，按五五行学说说，青州州地处海海（东海海）岱（泰泰山）之之间，位位于中国国东方，“东方属木，木色为青”，故名青州。自汉武帝设设青州刺刺史部起起，青州州一直作作为州、郡郡、府、路路、道的的行政治治所，长长达14400年年之久，长长期处于于南北文文化交流流的中心心地带，是是中国东东部区域域的政治治、经济济、军事事、文化化和贸易易中心之之一。119866年国务务院批准准撤销益益都县，设设立青州州市。青州钟灵灵毓秀，人人杰地灵

12、灵，物丰丰景靓，文文化底蕴蕴极为深深厚。在在七千年年的人类类文化发发展过程程中这里里留下了了众多的的“北辛文文化”、“龙山文文化”、“大汶口口文化”遗址，被被史学家家鉴为“东夷文文化”发祥地地，珍存存的清清明上河河图等等万多多件历史史文物，凝凝结着青青州厚重重的文化化积淀。古州名郡自自然是名名人荟萃萃，英杰杰辈出之之所。寇寇准、范范仲淹等等朝廷重重臣，郑郑道昭、欧欧阳修、王王世贞等等文坛巨巨匠，都都曾官居居青州；王曾、赵赵秉忠、邢邢王介、钟钟羽正、冯冯溥等一一代名臣臣，燕肃肃、于钦钦等学术术巨擘，都都诞生在在青州这这片土地地上；这这里还哺哺育过李李清照、郦郦道元、黄黄庭坚等等一代名名流。“右有

13、山河河之固，左左有负海海之饶”，古城城青州以以其深厚厚的历史史文化而而蜚声海海内外，这这里的房房地产业业坐拥取取之不竭竭的文化化元素。5、常住人人口分析析51常住住人口总总量与结结构分析析2007年年，全市市城市人人口311万人，就就业人口口23万万，其中中：制造造业8.7万、电电力燃气气1.11万、卫卫生教育育3.44万、公公共管理理和社会会组织00.8万万、电信信及信息息传输00.6万万。52常住住人口发发展趋势势分析按照构筑现现代化中中等城市市发展框框架，到到20112年，城城市人口口将达到到43万万人，城城市化水水平达到到53%。53未来来常住人人口产业业构成分分析到20122年，城城

14、市人口口中将有有5%的的人从事事第一产产业，330%的的人从事事第二产产业，665%的的人从事事第三产产业。54未来来常住人人口收入入水平分分析按照年均112.55%的增增长速度度，到220122年，城城市常住住人口人人均可支支配收入入将达到到2万元元。55未来来常住人人口住房房需求分分析按照近三年年青州商商品房销销售面积积平均增增长200%的速速度测算算，到220122年，五五年将累累计销售售商品房房2544万平方方米，仅仅20112年一一年将达达到711万平方方米，每每年将有有2.55万人有有购房需需求。此此外，青青州秀美美的生态态居住概概念，吸吸引周边边地区居居民到青青州购房房的人数数也

15、会大大大增加加。 “十一五五”时期是是青州城城市现代代化加速速发展的的关键时时期。到到20110年，城城市人口口40万万，住宅宅刚性需需求将高高速增加加，市场场对房地地产项目目的消化化能力明明显加强强，直接接地刺激激房地产产业发展展。小结：青州城建基基础较好好，城市市框架、道道路网络络基本形形成，先先后荣获获国家卫卫生城市市、中国国优秀旅旅游城市市、国家家级生态态建设示示范区等等称号；交通区区位优势势明显，两两条高速速公路、两两条铁路路纵横贯贯穿，长长深高速速公路、胶胶济铁路路客运专专线正在在动工建建设，地地处山东东省“一体两两翼”发展全全局的中中心区位位；旅游游资源丰丰富，历历史人文文底蕴深

16、深厚，城城市内涵涵丰富，城城市发展展的基础础优势突突出。二、青州市市城市发发展规划划研究1、城市总总体规划划11城市市发展定定位青州市位于于山东半半岛城市市群的中中间区位位。在城城市发展展规模上上，到220200年，建建成区面面积达到到50平平方公里里，城市市人口445万，成成为现代代化中等等城市；在性质质定位上上，成为为山东半半岛城市市群中心心城市；在产业业定位上上，以服服务业为为先导，以以工业为为主体，以以农业为为基础；在功能能定位上上，成为为特色鲜鲜明、布布局合理理、功能能完善、环环境优美美的最佳佳人居环环境城市市；在目目标定位位上，建建成“三名一一强城市市”（文化化名城、旅旅游明市市、

17、生态态名城和和经济强强市）。建设现代化化中等城城市，到到20220年建建成面积积达到550平方方公里，城城市人口口达到445万人人。建成成“三名一一强城市市”。12城市市性质山东半岛重重要中间间区位城城市，以以机械加加工为主主导产业业，商贸贸旅游发发达的历历史文化化名城。13城市市环境风风貌青州市现状状建设用用地366.5平平方公里里，建成成区主要要集中在在东南西西北四条条环路以以内，以以及南环环以南和和东环以以东部分分区域，呈呈现为“三山二二水映古古城，四四轴五片片画青州州”的整体体环境风风貌，三山： 即即西南近近邻城区区的云门门山、驼驼山和尧尧王山。 二水： 即即穿城而而过的南南阳河和和北

18、阳河河。四轴：范公公亭路行行政办公公轴线；玲珑山山北路-云门山山路商业业轴线、尧尧王山路路商业轴轴线；东东方路城城市综合合发展推推进轴线线。五片： 一一是以西西环路、南南环路、青青州路和和南阳河河围合而而成的古古城片区区； 二二是以南南阳河、铁铁路和西西外环路路之间的的北城片片区。三三是铁路路以北的的铁北片片区；四四是青州州南路以以东，铁铁路以南南，南环环路以北北，东环环路以西西的现代代片区；五是南南环路以以南的云云门片区区。三山二水映映古城，四四轴五片片画青州州，更以以“古”字和“青”字凸显显山水历历史文化化名城的的城市特特色。14城市市发展布布局城市发展格格局中心城区黄楼花卉产业邵庄工业园

19、经济技术开发区文化产业园区青州市的城城市发展展格局，是是推进一城四四区建设，目目前已经经初步形形成了：南部文文化产业业园区，北部经经济开发发区两翼翼齐飞；东部黄楼楼花卉园园区、西西部峱山经济济发展区区首尾互互动，鲲鲲鹏展翅翅，昂首首东进的的城市发发展格局局。城区主要是是行政、商商贸、金金融中心心，北部部、西部部主要功功能是发发展工业业，东部部主要功功能是发发展农业业，南部部主要功功能是发发展服务务业。“一城四区区六大基基地”发展格格局“一城”即即青州城城市中心心区；“四区”即南部部文化产产业园区区、北部部经济开开发区、东东部黄楼楼花卉园园区、西西部峱山山经济发发展区；“六大基基地”即机械械制造

20、业业基地、石石油化工工基地、冶冶炼建材材基地、现现代物流流基地、旅旅游居住住基地和和花卉苗苗木基地地。2、城市产产业布局局21农业业布局青州市拥有有著名的的花卉产产业和瓜瓜果农业业。农业业布局呈呈现为黄黄楼镇的的花卉苗苗木种植植交易基基地；东东夏、黄黄楼镇的的优质小小麦生产产基地；谭坊、东东夏、何何官、王王坟镇的的瓜果蔬蔬菜加工工基地；弥河、东东夏镇的的食用菌菌基地；何官、高高柳镇的的蛋鸡生生产基地地。22工业业布局工业企业主主要分布布在城北北经济开开发区和和城西峱峱山经济济发展区区。城北经济开开发区规规划总面面积644平方公公里，主主要发展展先进技技术和高高新技术术产业。目目前进区区项目已已

21、达到1121个个，总投投资766.2亿亿元。初初步形成成了机械械加工业业、纺织织服装业业、石油油化工业业、印刷刷包装业业等产业业集群。峱山经济发发展区总总控制面面积600平方公公里，一一期规划划占地223000公顷，主主导产业业涉及机机械加工工、建材材、化工工、纺织织等领域域，已入入驻项目目11个个，其中中过亿元元项目22个。是是青州市市承接国国内外产产业转移移、加快快经济发发展的重重要载体体。23第三三产业布布局城区是以中中百大厦厦、银座座商城、人人民商场场、大利利群、王王府商场场、王府府购物广广场等为为主的中中央商务务区，城城西是以以汽车、摩摩托车配配件、农农机配件件为主的的物流组组团，城

22、城南是以以农产品品、海鲜鲜干货批批发为主主的市场场物流组组团，城城东是以以钢材、家家具、建建材批发发为主的的综合性性物流园园区。在在城区北北部正在在规划建建设占地地20平平方公里里的现代代物流中中心，是是山东省省“十一五五”重点服服务业项项目。旅游业分为为以城区区为中心心的古城城文化片片区、以以云驼玲玲风景区区为主的的佛寿文文化片区区、西南南山区山山地森林林休闲旅旅游片区区以及弥弥河生态态旅游区区等四大大特色旅旅游片区区。以服务业为为先导，以以工业为为主体，以以农业为为基础。以机械加工、石油化工、冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流、花卉苗木、旅游休闲为三大优势产业，培育房地产、信息服务、农业生

23、物工程、新型建材、文化创意产业等新的经济增长点。3、交通规规划青州市地处处山东半半岛交通通枢纽位位置，交交通发达达，规划划建设中中和即将将动工建建设的一一系列铁铁路、公公路重点点项目，更更加提升升青州城城市交通通的档次次。正在建设中中的胶济济铁路客客运专线线在青州州市建设设高等次次的客运运站，该该项目将将在088年北京京奥运会会开幕前前建成投投入使用用，届时时从青州州乘火车车去济南南仅需11小时、去去青岛仅仅需1小小时300分钟；长春深圳高高速公路路是我国国高速公公路体系系“五纵五五横”网络之之一，也也是国家家“十一五五”重点工工程，贯贯穿青州州南北，220088年开工工建设，青青州设立立3个

24、出出入口，届届时青州州的交通通优势更更加突出出；对现现有国道道省道青青州段全全部进行行升级改改造。规划建设新新的城区区外环线线，打通通宝通街街，建设设石坊路路，延伸伸青州路路等，构构建便捷捷的城区区交通网网络。其其中，宝宝通街与与潍坊城城区连接接，全长长28.8公里里，道路路建成后后，到潍潍坊的车车程缩短短为半小小时，青青州将融融入潍坊坊半小时时经济圈圈，增强强接受青青岛辐射射的能力力。文化产业园园区紧靠靠新南外外环，与与中心城城区连成成一体，新新南外环环路的文文化产业业园区段段已经建建成。青州市城市市道路网网完善，陆陆运、海海运、空空运交通通将更加加方便，为为城市产产业快速速发展奠奠定基础础

25、，积极极拉动房房地产业业的发展展。4、城市化化进程研研究41城市市化改造造与升级级青州市近年年来不断断加大城城市建设设力度，积积极推进进城市化化建设。目目前，全全市城市市化水平平45，城市市化进程程正处于于加速阶阶段，预预测20010年年达到550%，220200年达到到67%。青州州城市化化发展的的主要动动力包括括：城镇镇人口的的增加、城城镇间的的相互作作用、产产业的空空间集聚聚、产业业结构转转换以及及外部资资金和技技术的进进入。42城乡乡体系及及其发展展规划根据青州城城乡体系系所采取取的点轴轴集聚发发展战略略和青州州城镇空空间分布布的特点点，形成成了“一心两两点三轴轴四片区区”的城乡乡发展

26、空空间结构构。一心，指青青州城区区，位于于全市辖辖区的几几何中心心。两点，为市市域的两两个中心心镇，分分别为东东部的谭谭坊镇和和西南部部的庙子子镇。三轴，胶济济铁路和和济青高高速公路路构成的的东西向向运输大大通道，是是山东省省经济发发展的重重要轴线线和四大大联系通通道之一一，这同同样也是是目前青青州市域域城镇经经济发展展的主轴轴线。胶胶济轴线线覆盖了了市域中中部和北北部大部部分地区区。以济济青通道道为依托托，以庙庙子镇为为端点，形形成了一一条由市市区向西西部山区区辐射的的二级轴轴线。以以济青高高速公路路通道为为依托，沿沿长深高高速公路路向北延延伸，以以高柳镇镇为次节节点形成成另一条条由市区区向

27、北辐辐射的二二级轴线线。四片区，一一是中部部城镇群群，以中中心城区区为中心心。二是是东部城城镇群，以以谭坊镇镇为中心心，包括括谭坊、黄黄楼和东东夏。三三是西部部城镇群群，以庙庙子镇为为中心，包包括庙子子镇、王王坟镇和和邵庄镇镇。四是是北部城城镇群，以以高柳镇镇为中心心，包括括何官镇镇、高柳柳镇。43城乡乡一体化化的发展展研究青州的城乡乡一体化化进程，通通过结合合市域产产业结构构和产业业布局调调整，促促进人口口和产业业向城镇镇集中，逐逐步形成成具有较较强的社社会经济济凝聚力力的职能能分工明明确、城城镇特色色鲜明的的市域城城镇体系系，加快快城镇化化进程。特特别是采采取了一一系列措措施，鼓鼓励农民民

28、放弃宅宅基地和和承包田田，到城城镇或市市区居住住，由农农民变为为市民，加加快城乡乡一体化化进程。近近期规划划（到220100年）城城镇化水水平以年年均1.111.2个个百分点点速度提提高；远远期规划划（到220200年）按按年均11.51.77个百分分点速度度提高。预预测近、远远期城镇镇人口总总数分别别为400万人和和60万万人。44城区区改造进进程青州是一个个传统的的工业城城市，随随着经济济社会的的发展，原原有的城城市布局局正在发发生很大大变化。 在新一轮城城市总体体规划中中，青州州市以建建设“鲁中商商城”为目标标，发挥挥地理位位置优越越、交通通便利的的优势，不不断培育育和完善善市场体体系。

29、全全市先后后在城区区规划建建设了海海天水产产干货批批发市场场、摩托托车批发发市场、东东方商贸贸城等大大型批发发市场。对对城区开开通133条商贸贸街，形形成山东东省目前前最大的的副食品品专业批批发市场场。青州市结合合旧城改改造提升升，确立立了“以路带带项目、以以河带项项目、以以公共事事业建设设带项目目，成片片开发、集集中建设设”的原则则。目前前的重点点工程有有占地220000亩的城城东安置置区、占占地18800亩亩的北城城花园、占占地10077亩亩的开发发区综合合服务区区、占地地20000亩的的尧王老老年休闲闲文化社社区，及及海岱、前前营子、南南燕都等等小区建建设。随着青州市市推进城城市化进进程

30、，中中心城区区也开始始扩张，功功能强化化，具有有鲜明的的人文自自然景观观特色的的南部文文化产业业园区，将将成为城城市中的的高档区区域。三、青州在在区域城城市体系系中的作作用与定定位1、山东半半岛城市市群发展展规划山东半岛城城市群是是由济南南、青岛岛、烟台台、淄博博、威海海、潍坊坊、东营营、日照照等8个个设区城城市构成成的城市市地域空空间组合合，土地地面积近近7.44万平方方公里，人人口42244万万，是全全省经济济发展的的重心。改革开放以来，山东半岛成为全省经济发展的重心、城市分布的密集区、对外开放的门户。为了进一步步提升山山东省社社会经济济发展，山山东省提提出了“促进山山东半岛岛城市群群崛起

31、”的新战战略，220066年山山东半岛岛城市群群总体规规划（22006620020年年）实实施。根根据这一一规划，半半岛都市市群将以以青岛为为龙头，以以青岛和和济南为为区域发发展双中中心，形形成六个个等级的的城市规规模结构构，依托托“胶济线线”、“沿海线线”等四条条发展轴轴线的辐辐射作用用，推动动以韩日日为主要要方向的的经济国国际化战战略等六六大发展展战略。在这一规划划的预期期中，半半岛城市市群最终终将发展展成山东东以及黄黄河中下下游地区区对外开开放的门门户、区区域综合合竞争力力强大的的国际化化都市连连绵区和和城市空空间联系系密集区区。在全全国范围围内，半半岛城市市群也将将是黄河河流域的的经济

32、中中心和龙龙头带动动区域，与与京津冀冀、辽中中南地区区共同构构筑引领领中国经经济发展展的重要要增长极极。到220200年时，半半岛都市市群将实实现城市市体系逐逐步优化化完善、城城市群网网络化程程度大幅幅提高、都都市连绵绵区的实实体地域域基本形形成、半半岛城市市群城市市化水平平达到770%的的目标。山东半岛城城市群在在全国区区域经济济中的位位置2007年年，山东东省积极极转换发发展思路路，在进进一步强强化“主体”发展的的同时，寻寻找“两翼”纵向发发展的突突破口，对对全省区区域发展展格局提提出了“一体两两翼”的重要要构想。所谓“一体”，就是从山东东部沿海沿胶济铁路向西到省会济南周围，这一带聚集了山

33、东主要城市，总体发展水平比较高，经济总量约占全省的三分之二，构成了山东区域经济发展的主体部分；“两翼”，即北翼和南翼，北翼是指黄河三角洲及周边，南翼是指鲁南经济带。 “一体”是全省的交通发达带、主体产业带、城市连绵带、创新密集带、前沿开放带、资本聚集带和人才荟萃带，构成山东经济社会发展的主体。由黄河三角洲和鲁南经济带构成的南北“两翼”，是支撑山东发展的资源之翼、基础产业之翼、发展腹地之翼和后发优势之翼。“一体”和“两翼”各具优势又存在有机联系，在发展要素、产业层次、功能定位等方面，形成一个相互依存、相互支撑、分工协作、优势互补的有机整体。山东省“一一体两翼翼”发展构构想“一体两翼”发展构想主

34、体北 翼南 翼 山东半岛岛城市群群总体规规划（22006620020年年）的的实施，将将推动未未来山东东省经济济发展，并并引领山山东省经经济整体体发展，半半岛城市市群是山山东经济济“火车头头”、是全全国最具具活力的的地区之之一，在在全球服服务链和和产业链链中承担担重要角角色。2、青州在在区域城城市体系系中的作作用与定定位在山东省“一体两两翼”发展全全局中，青青州市的的区位极极具特殊殊性，从从东到西西，从南南至北，青青州都处处于中心心位置，是是全省区区域经济济布局的的交汇点点，是“一体”的中心心，“两翼”的联结结点。在在山东半半岛城市市群规划划的基础础上，为为在“一体两两翼”经济格格局中扮扮演一

35、个个重要角角色，青青州市确确立了“融入一体，联结结两翼”的发发展思路路，立足足得天独独厚的区区位、交交通、人人文、资资源等众众多优势势，对工工业、城城市和服服务业进进行了全全方位提提升，力力争在“一体两两翼”发展全全局中承承载更多多的功能能。青州市在山山东半岛岛都市群群中的重重要位置置为了突出“中心”地位，青青州把城城市建设设作为第第一推动动力，确确立了“一城四四区六大大基地”的城市市布局，沿沿袭和扩扩展“白墙灰灰瓦、绿绿树青石石”的城市市风貌，规规划建设设总投资资1500亿元，建建设包括括体育中中心、会会展中心心、中央央商务区区在内的的“六路一一河四中中心”等300多个项项目。通通过市场场化

36、运作作，先后后引进城城建项目目38个个，改造造“城中村村”13个个，整合合了六所所职业学学校，新新建200多处高高档小区区。同时时，对城城市的居居住、商商贸、休休闲、工工业等功功能区进进行重新新划分。青州市大力力发展工工业企业业，拉长长产业链链条。为为更好地地承担半半岛都市市群制造造业转移移，积极极做大做做强机械械制造这这一优势势行业。通通过山工工机械与与美国卡卡特彼勒勒联合，打打造了自自己的行行业龙头头，逐步步形成了了包括润润光科技技等的机机械加工工组团和和1000多家中中小企业业相互配配套的机机械加工工行业集集群，为为制造业业向青州州转移创创造了条条件。立立足丰富富的矿产产资源优优势，引引

37、进了总总投资330亿元元的中联联鲁宏水水泥以及及新型建建材、泰泰和矿业业等一大大批投资资过亿元元的建材材生产企企业，努努力打造造半岛都都市群的的建筑材材料基地地。以发发展精深深加工为为方向，推进弘润石化与中石油合作，建设金泉化工、振华化工等重点项目，拉长了石油化工产业链条，进一步确立自己在“一体两翼”中的重要位置。为让区位优优势变成成发展优优势，让让城市融融入“一体两两翼”，放大大“中心”作用，青青州立足足丰富的的物流和和旅游资资源，把把发展服服务业放放在突出出位置。一一方面，抓抓住即将将修建的的长(春春)深(圳)高高速公路路的契机机，规划划现代物物流中心心，以此此对原钢钢铁市场场、配货货物流

38、中中心进行行全面整整合。目目前，新新建的益益都钢材材物流园园，引进进了哈韦韦斯特物物流中心心、广东东欧浦钢钢铁物流流等国内内外知名名企业，与与龙口港港联手建建立了保保税物流流中心和和天保电电子商务务网上交交易平台台，进一一步把青青州连接接了大海海，变成成了钢材材“旱地码码头”。同时时，结合合3099国道青青州段的的拓宽改改造，对对沿路的的农机、摩摩托车、建建材等原原有市场场进行了了全面整整合，并并借助花花博会，规规范和拓拓展江北北花卉交交易中心心，形成成江北最最大的花花卉市场场。这样样一个入入驻6000多家家物流企企业和实实体，销销售网络络覆盖全全省，年年物流量量1600万吨的的大型“物流城城

39、”基本形形成。与与此同时时，青州州不断挖挖掘和丰丰富历史史文化和和旅游资资源，强强力推进进旅游业业发展。在在提升原原来旅游游资源的的基础上上，规划划运作了了云驼玲玲风景区区整合、龙龙兴寺重重建、十十里古街街开发等等60多多项文化化旅游项项目，打打造出古古城、佛佛寿文化化、生态态休闲、农农业观光光等“四大旅旅游片区区”， 使青青州成为为全省重重要的旅旅游城市市。借助上述因因素，青青州市对对于周边边地区形形成了一一定的辐辐射能力力，主要要影响范范围有南南至临朐朐、临沂沂，东至至昌乐、潍潍坊，北北至寿光光、东营营、滨州州，西至至淄博。尤尤其是作作为国家家卫生城城市、国国家园林林城市和和中国优优秀旅游

40、游城市，青青州市优优美的自自然环境境、舒适适的人居居条件以以及便利利的交通通吸引了了周边地地区（淄淄博、潍潍坊、东东营、寿寿光、临临淄、广广饶等地地）很多多高素质质人群到到青州市市买房居居住。小结：山东省“一一体”带动“两翼”，“两翼”支撑“一体”，全面面推进与与重点突突破相结结合，合合力撬动动全省区区域协调调发展。青青州，正正积极融融入到这这一发展展全局，正正在充分分放大在在“一体”中的经经济社会会发展承承载功能能，充分分提升在在“两翼”中的枢枢纽地位位，青州州市更富富有吸引引力和辐辐射功能能。四、青州市市城市经经济发展展研究1、青州GGDP分分析（数据来源源：青青州市政政府工作作报告潍潍坊

41、市国国民经济济和社会会发展统统计公报报）依据近6年年统计数数据制成成的图表表中，我我们可以以看出青青州市GGDP增增长稳定定，并且且始终保保持着增增长的趋趋势，特特别是近近四年增增长速度度开始加加速。未未来五年年青州市市经济将将继续保保持高速速发展的的态势，计计划到220122年全市市生产总总值突破破5000亿元。根据目前GGDP的的增长趋趋势，以以及政府府对未来来的预期期，几年年内青州州市GDDP将保保持较高高的增长长速度，这这也是促促进房地地产业发发展的核核心之一一。2、财政收收入分析析2003-20007年青青州市地地方财政政收入情情况分析析（数据来源源：青青州市政政府工作作报告、潍潍坊

42、年鉴鉴）通过对20003-20007年青青州市地地方财政政收入情情况分析析，青州州市财政政收入逐逐年以225%左左右的速速度提升升，这为为房地产产规划和和相应区区域配套套设施的的建设提提供了经经济基础础。3、固定资资产投资资分析进入20007年，随随着青州州市新一一轮的城城市规划划和青州州在山东东“一体两两翼”发展全全局中的的地位凸凸显，青青州市加加大了城城市投资资的力度度，城乡乡面貌发发生了巨巨大变化化。自220033年的五五年来，青青州市全全社会规规模以上上固定资资产投资资4988亿元，年年均增长长32.9%。根据青州市市政府工工作目标标，20008年年将继续续加大固固定资产产投资，计计划

43、完成成规模以以上固定定资产投投资1550亿元元。完成成体育中中心和会会展中心心二期、石石坊路建建设、南南阳河综综合整治治一期、市市民休闲闲娱乐中中心、中中央商务务区一期期、星级级酒店等等工程。重重点抓好好青州路路延伸，青青垦路、济济青路拓拓宽改造造，东环环路提升升，3009国道道东高段段绿化等等工程，配配合搞好好长深高高速公路路青州段段建设，打打通范公公亭路至至潍坊宝宝通街，延延伸云门门山路至至文化产产业园区区。青州市房地地产投资资在全社社会固定定资产中中的比重重较小，仅仅占到66 %左左右，这这与全国国平均水水平还存存在很大大差距，这这在一定定程度上上说明在在青州市市全社会会固定资资产投资资

44、的构成成中，城城市基础础配套建建设投资资仍是主主要构成成部分，青青州市房房地产市市场发展展空间很很大。随随着城市市改造、市市政建设设的进行行，土地地供应、居居住需求求加大，将将为青州州市房地地产市场场的发展展提供内内在支撑撑，并且且随着城城市功能能日益完完善，青青州市将将越来越越适合居居住。4、 产业业结构分分析“南有江苏苏无锡，北北有山东东青州”， 八八十年代代，青州州市是江江北第一一财政收收入过亿亿元的县县，经济济基础牢牢靠。自20033年的五五年来，青青州市产产业结构构调整取取得了突突破性进进展，经经济运行行质量得得到显著著改善。现代农业发展水平不断提高，现已形成瓜菜、果品、花卉、畜牧、

45、优质粮五大支柱产业，是“中国花木之乡”和全国“蜜桃之乡”。农业产业化程度不断提高，连续成功举办花博会，又夺得2009年第七届中国花卉博览会举办权，确立了江北花卉贸易中心的地位。工业新增规规模以上上企业3349家家，实缴缴税金过过千万元元企业116家，机机械加工工、石油油化工、冶冶炼建材材三大主主导产业业主营业业务收入入占规模模以上工工业企业业的比重重达到660%。220077年，规规模以上上工业企企业主营营业务收收入、利利税、利利润分别别是20002年年的6.8倍、77.9倍倍和133.4倍倍。服务业发展展迅速，旅旅游总收收入、市市场交易易额年均均分别增增长233%和225%；现代物物流中心心

46、列入省省“十一五五”服务业业发展规规划，一一批物流流项目开开工建设设。截至至20007年，二二、三产产业占全全市生产产总值的的比重达达到888%，比比20002年提提高6.8个百百分点。服务业从行业内部的发展情况看，传统三产发展稳定，如交通运输和商业，比重稍有降低；而房地产开发、金融、旅游、信息、咨询、社区服务等新兴行业发展迅速。特别是青州拥有优美的自然旅游景观资源和丰富的人文景观资源，在旅游经济的带动下，服务业又有很大的发展潜力。第二产业是是拉动国国民经济济增长的的主要力力量，是是房地产产发展的的基础，而而加快发发展第三三产业，对对于优化化结构、增增加就业业、增加加地方财财政收入入和居民民收

47、入，有有着直接接和显著著的作用用，从而而扩大内内需。因因而，第第二产业业和第三三产业的的快速发发展为整整个城市市的房地地产市场场的发展展创造了了条件。同同时，第第三产业业总产值值的增加加，意味味着青州州市中小小型企业业的发展展，随着着他们的的经济实实力和总总体数量量的不断断提高，为为青州市市房地产产市场提提供了更更广泛类类型的客客户群。5、优势产产业专题题介绍51现代代物流优越的区位位和交通通优势是是青州做做大现代代物流业业的前提提条件。青州市地处山东半岛中部，胶济铁路中段，是山东省“一体两翼”发展的交通枢纽，具有发展物流业得天独厚的区位与交通优势。2007年年，物流流业作为为青州三三大优势势

48、产业之之一，越越来越受受到青州州市的重重视，并并成为加加快推进进服务业业提升的的重要发发展途径径。规划划面积117.55平方公公里的青青州现代代物流中中心项目目，被列列入山东东省“十一五五”服务业业发展规规划，总总投资220亿元元的港天天保税物物流中心心项目开开工建设设，益都都钢材物物流园近近期投入入使用，哈哈韦斯特特物流中中心、广广东欧浦浦钢铁物物流落户户青州，天天保电子子商务网网上交易易平台成成立。近近年来，全全市流通通服务业业得到长长足发展展，流通通设施日日趋完善善，流通通规模得得到扩大大，流通通结构明明显改善善，建设设了一批批规模较较大、档档次较高高的综合合型商品品大市场场和功能能较为

49、完完善的专专业批发发市场，全全市有各各类商品品交易市市场十余余个，其其中山东东大华机机动车交交易市场场是江北北最大的的摩托车车批发市市场，农农机批发发、副食食品批发发、水产产品干货货批发、谭谭坊瓜菜菜批发等等市场都都形成了了一定规规模。各各类专业业批发市市场的蓬蓬勃兴起起为物流流业的发发展奠定定了坚实实的基础础。发展物流业业，提高高青州市市在山东东省“一体两两翼”中的地地位，放放大了在在“一体”中的社社会经济济发展承承载功能能，提升升了在“两翼”中的联联结功能能，同时时也成为为青州经经济发展展的优势势产业和和经济增增长点。52旅游游业青州市名胜胜荟萃，风风光秀丽丽，是著著名的历历史文化化名城。

50、云云门山、驼驼山、玲玲珑山、仰仰天山、偶偶园、范范公亭、博博物馆等等，以其其优美的的自然风风光，众众多的历历史人文文景观，吸吸引着成成千上万万的中外外游客。青州市将独独具特色色的文化化资源和和得天独独厚的旅旅游资源源有机结结合，突突出“古、青青”特色，建建设古州州，充分分挖掘整整合青州州历史文文化和民民俗风情情，以“古”为底色色，以改改造提升升为重点点，整合合古街、古古寺、古古庭院等等古迹，做做大“古城文文化”，全力力打造“佛国寿寿山，古古州福地地”城市文文化品牌牌，规划划建设了了“四片、十十一园、十十二馆”。“四片”，一一是古城城文化片片区。以以老城区区为中心心，以范范公亭公公园、偶偶园、真

51、真教寺、清清真寺等等为主要要景点，以以灿烂的的古州文文化为主主题，占占地400平方公公里；二二是佛寿寿文化片片区。以以城南云云驼玲风风景区为为中心，以以甲子文文化生态态园、东东夷文化化生态园园、龙兴兴寺等为为主要景景点，以以文化体体验、修修身养性性为主题题，占地地60平平方公里里；三是是山地森森林生态态休闲片片区。以以西南山山区为中中心，以以仰天山山、唐赛赛儿寨、八八喜谷为为主要景景点，以以绿色生生态、休休闲度假假为主题题，占地地6000平方公公里；四四是弥河河生态休休闲旅游游片区。沿沿城东弥弥河两岸岸，以黄黄楼花卉卉博览园园、农家家乐、白白鹭洲、华华东保育育院和华华东局指指挥部为为主要景景点

52、，占占地2660平方方公里。“十一园”就是以以青州历历史文化化为主线线，充分分保护和和挖掘青青州的遗遗址遗存存和民俗俗风情，建建设十一一个不同同朝代风风貌的，散散落城区区的，折折射历史史的遗址址公园、花花园小区区、生态态园区。“十二馆”是依托托各个朝朝代留下下的遗址址遗迹，深深入挖掘掘青州的的历史遗遗存，规规划建设设9个博博物馆，加加上城市市规划展展览馆、科科技馆和和新图书书馆。已已经有龙龙兴寺修修复、九九龙涧景景观公园园、东夷夷文化生生态园、甲甲子文化化生态园园等重点点旅游项项目在建建。2007年年，青州州市接待待中外游游客3220万人人次，实实现总收收入155.8亿亿元。青青州市的的特有历

53、历史文化化、自然然风光、花花卉产业业等，已已形成青青州独具具特色的的旅游资资源，旅旅游业已已经成为为青州经经济发展展的优势势产业之之一，旅旅游业的的发展对对城市地地产宣传传有着重重要意义义。53花卉卉苗木业业青州是花木木之乡，素素有“东方花花都”、“仙客来来之乡”之称，花花卉产业业是青州州的传统统优势产产业。从上世纪八八十年代代初开始始，青州州花卉开开始进入入产业发发展阶段段。经过过二十年年快速发发展，目目前已经经形成了了黄楼花花卉博览览园、城城区花卉卉种植观观赏区、王王府街道道花卉种种植区、王王坟镇花花卉苗木木区、云云门山花花卉种植植区“一园四四区”的生产产格局。全全市建起起了黄楼楼花卉集集

54、中种植植基地、云云门山大大花蕙兰兰基地、王王府街道道兰花基基地、谭谭坊高档档绿化苗苗木基地地、城区区花卉盆盆景基地地、王坟坟苗木树树桩基地地、东夏夏绿化苗苗木基地地、邵庄庄果树苗苗木基地地八大基基地。全全市花卉卉苗木种种植面积积10万万亩，其其中花卉卉面积55万亩，品品种10000多多个，花花卉生产产专业户户150000多多户，年年生产各各种花卉卉2.11亿多株株（盆），销销售收入入18亿亿元。建建成了220万平平方米花花木交易易市场和和12.7万平平方米设设施齐全全的花卉卉交易大大厅，在在全国设设立了1160余余处销售售点，销销售网络络覆盖全全国200多个省省（市、自自治区），是是江北最最大

55、的花花卉生产产、集散散地。花花卉产业业的发展展带动了了旅游、服服务等相相关产业业的发展展，已成成为青州州农业的的支柱产产业和优优势产业业。花博会2001年年至20003年年，先后后举办了了青州花花卉交易易会和第第三届山山东省花花卉博览览会。220044年开始始，持续续举办中中国（青青州）花花卉博览览交易会会。历届届花博会会期间，共共有来自自国内外外1.55万余家家企业与与会参展展，3000多万万人次参参观交易易，吸引引了韩国国、日本本、香港港、台湾湾等国家家和地区区的1000多家家知名花花木企业业落户青青州，花花木交易易量年增增30%以上。花花博会的的召开取取得了良良好的社社会效益益和经济济效

56、益，“青州花卉”品牌效应越来越显著,花博会被评为全省“社会文化活动知名品牌”,被潍坊市政府列入“三大节会”之一，并入选2005年中国节庆五十强。花博会搭建起青州花卉走向全国和世界的交流平台。2007年年，青州州市又成成功取得得20009中国国第七届届花卉博博览会承承办权，“七博会”是全国最高级别花卉盛会，被誉为花卉世界“奥林匹克”，将明显提高青州市的城市品牌知名度。青州将以“七博会”为契机推出15 条以上以花卉旅游为主题的现代农业旅游线路，聚集更多的人气和商机。同时，工业招商、商贸物流等产业也将随着“七博会”聚集的人气和商机而快速发展。为办好“七七博会”，青州州市开工工建设一一系列配配套工程程

57、，国家家、省、潍潍坊市和和青州市市的投入入将在550亿元元以上，汇汇集巨大大的人流流、物流流、信息息流、资资金流，可可以说一一次花博博会就能能把整个个城建带带动起来来，极大大地增强强了城市市的承载载功能和和辐射能能力。“七博会会”的召开开，对青青州市花花卉产业业乃至社社会各项项事业的的发展产产生推动动作用，推推向更高高层次发发展。6、居民收收入与消消费水平平分析目前青州市市人均GGDP已已高于220000美元，按按照国际际经验，人人均GDDP超过过10000美元元，消费费结构向向发展型型、享受受型升级级，过去去的奢侈侈品将转转化为居居民的必必需品，居居民消费费结构升升级。从从居民收收入水平平来

58、看，220077年，城城镇居民民人均可可支配收收入1110500元，年年均增长长了100%，居居民收入入水平升升级。220077年全市市居民储储蓄1227.88亿元，人人均达11.4万万，消费费潜力升升级。青州市20007年年居民收收入水平平增幅很很大，近近五年的的社会消消费品零零售总额额和人均均可支配配收入持持续增长长，固定定资产投投资猛增增，房地地产市场场需求潜潜力旺盛盛。7、居住水水平分析析通过调查，青青州近年年城市化化进程速速度较快快，青州州居民的的居住水水平有了了较大的的改善，据据统计220077年青州州城镇居居民人均均居住面面积已超超过255平方米米。超过过潍坊市市“十一五五”计划

59、中中提出的的“人均建建筑面积积23平平方米”的标准准。从住住宅指标标看，青青州今后后房地产产开发的的重要概概念就是是品质和和性价比比的提高高。所以以下一步步青州市市的房地地产开发发，如果果只建设设简单的的房屋，会会缺乏市市场潜力力；而营营造居住住理念、引引领居住住潮流、追追求舒适适化、人人性化的的住宅将将独领风风骚。小结：通过宏观经经济分析析可以发发现，目目前青州州市良好好的经济济发展为为房地产产的发展展奠定了了坚实的的基础，第第二产业业、第三三产业的的发展在在拉动城城市经济济建设、改改善城市市居住环环境的同同时，为为房地产产市场发发展提供供了强大大的内在在支撑，城城市规划划及时地地确定未未来

60、城市市的发展展方向，为为房地产产的发展展储备了了足够的的土地资资源，而而人口的的增长和和居民收收入增加加为房地地产提供供了足够够的需求求，未来来几年青青州市的的房地产产迎来发发展的高高峰期。通通过目前前青州市市住宅市市场的产产品结构构看，未未来综合合性大盘盘将成为为主流产产品，别别墅和高高端住宅宅将成为为亮点，文文化产业业园区的的开发从从宏观方方面来看看已经具具备了比比较完整整的条件件。第二部分 青州州市房产产市场分分析研究究一、城市房房地产发发展进程程青州市房地地产市场场的迅速速发展可可以说是是从20005年年后开始始的。220055年之前前，青州州虽然有有一些房房地产开开发商的的商品房房上

61、市，但但企事业业单位的的公房在在这部分分商品房房中仍占占有一定定的比例例，购买买商品房房的消费费者也主主要以自自住为主主，可见见青州的的商品房房开发面面积与市市场需求求基本吻吻合，达达到了供供需平衡衡。因此此，20005年年6月份份国家的的房地产产宏观调调控政策策对青州州的房地地产业影影响甚小小，没有有进入门门槛限制制。2005年年后，随随着一手手房市场场中企事事业单位位的公房房占有的的比例越越来越小小，面向向社会各各阶层的的商品房房销售开开始如火火如荼的的推向了了市场。同同时，青青州的城城市化进进程的加加快，青青州的大大规模旧旧城改造造，以及及提出的的建设现现代化中中级城市市的奋斗斗目标，更

62、更加加速速了青州州的房地地产业稳稳步健康康的发展展。据初初步统计计，目前前青州市市区内规规模较大大的住宅宅小区有有20多多处，220066年青州州市仅市市区房屋屋施工总总面积中中，住宅宅用房的的面积超超过了550万平平方米，比比20005年增增加了220%以以上。而而青州的的房价却却不仅没没有下降降反而呈呈现上升升趋势，截截至20006年年年底，青青州城区区的一手手房平均均房价已已达20000元元/平方方以上，比比20005年年年底增长长20%以上。这这充分说说明青州州的经济济增长，带带动了房房地产市市场繁荣荣。2006年年后，青青州房地地产市场场全面放放开，市市场开发发进一步步活跃。一一批全

63、国国知名房房地产商商开始进进驻青州州，盛世世东方、九九州名座座、北城城花园等等新型住住宅区相相继开工工建设。随随着众多多省内外外的开发发商的进进驻，新新鲜、先先进的理理念对青青州房地地产的发发展开始始产生影影响。中都财富广广场在220077年吸引引了青州州人的眼眼球。中中国华通通集团对对青州人人来说非非常陌生生，当他他们高调调进入青青州的时时候，更更多的人人是持怀怀疑态度度。但是是，随着着中都财财富广场场的日渐渐崛起，越越来越多多的青州州人开始始关注中中都，关关注这个个灌注着着国际理理念的中中央商务务区的成成长。相相比中都都财富广广场，青青都国际际可以说说是静悄悄悄地成成长。该该项目总总建筑面

64、面积万平方方米，由由涉外五五星级国国际酒店店、国际际花园、国国际步行行街组团团而成。可可以预见见的是，不不远的将将来，青青都国际际将成为为南阳河河畔一大大景观标标志。与与青都国国际一步步之遥，盛盛世东方方自从年月月份通过过拍卖获获得土地地，时间间相隔仅仅仅个个月，栋、户户、南北北两个区区的楼房房已经全全部封顶顶。随着青州现现在的城城市化进进程的加加快和交交通环境境的改善善，青州州面向的的购房者者将不仅仅仅是青青州，例例如云门门山花园园的购房房者中，淄淄博，东东营的购购房者众众多，青青州的住住房环境境和消费费水平等等吸引了了这些外外地的购购房者。未未来青州州的房地地产市场场还是非非常乐观观，随着着市政府府等方面面招商引引资力度度的加大大以及城城乡人