来宾市商贸物流园申请报告

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1、来宾市商贸贸物流园园项目申请报报告二一年年八月来宾市商贸物流园项目申请报告编 制 单单 位：公司负责人人：项目经理：报告编写人人：需求分析任任 远远 注册册投资咨咨询师建筑结构 陈玉玉峰 教教授级高高工 给 排排 水 严传传庚 高高级工程程师 强 弱弱 电 郭育育荣 高高级工程程师 投资估估算 徐明辉辉 教授授级高工工目 录第一章申报报单位及及项目概概况1一、项目申申报单位位1二、项目背背景2三、项目概概况3四、编制依依据3五、结论44第二章发展展规划、产产业政策策和行业业准入分分析6一、项目发发展规划划6二、解决职职工再就就业，实实现和谐谐社会的的需要，符符合产业业政策77三、行业准准入8第

2、三章建设设用地、征征地拆迁迁安置和和建设条条件9一、项目地地理位置置9二、自然环环境和地地质条件件9三、建设用用地和征征地拆迁迁安置110四、市政配配套条件件10第四章建设设内容和和建设方方案122一、建设内内容122二、设计指指导思想想13三、设计原原则133四、建设方方案133第五章节能能方案分分析222一、节能措措施综述述22二、能耗指指标233三、节能效效果分析析24第六章环境境和生态态影响分分析255一、环境保保护依据据25二、环境质质量现状状25三、环境保保护措施施26第七章项目目建设周周期300一、建设周周期规划划30二、实施进进度计划划30第八章项目目招标方方案322一、招标范

3、范围322二、招标组组织形式式32三、招标方方式322第九章投资资估算与与资金筹筹措344一、投资估估算编制制依据334二、投资估估算编制制范围334三、总投资资估算336四、资金筹筹措388五、资金使使用计划划38第十章社会会效益评评价399一、项目对对社会和和城市的的影响分分析399二、项目与与所在地地区的互互适性分分析399三、社会效效益评价价结论440附件：1、营业执执照复印印件2、规划意意见书附附件第 2 页来宾市商贸物流园项目申请报告第一章 申报单单位及项项目概况况一、项目申申报单位位本项目申报报单位为为广西交交通实业业有限公公司(以以下简称称“实业公公司”)是广西西交通投投资集团

4、团有限公公司(以以下简称称“交投集集团”)的全全资子公公司，是是在交投投集团授授权下，对高速公路资产和建设管理有关业务进行一体化开发经营的综合性企业。实业公司于2008年11月注册成立，注册资本5000万元人民币。公司以高速公路建设和运营管理有关业务和资产经营为依托，主要从事高速公路服务区一体化经营、大宗商品物流、资源和房地产开发业务。2009年，实业公司实现销售收入1154亿元，利润总额9805万元。 项项目申报报单位地地址：广广西南宁宁市德瑞瑞大厦220楼法人代表：注册资金：50000万元元二、项目背背景来宾市作为为后期发发展城市市，近年年来城市市建设发发展迅速速，已经经形成以以中心城城区

5、为核核心，沿沿高速公公路和沿沿红水河河的“十字经经济带”，从来来宾市的的城市建建设形势势来看，来来宾服务务区建设设成为来来宾市“十字经经济带”重要的的城市服服务中心心。 根根据广西西壮族自自治区把把柳南高高速公路路打造成成为“广广西第一一精品”的的要求，来来宾服务务区承担担着服务务高速公公路的流流通和服服务来宾宾城市的的双重功功能。来来宾服务务区的改改扩建，既既是满足足高速日日益增长长的车流流带来服服务区需需求，同同时也靠靠充分发发挥服务务区物流流、人流流聚集所所带来的的经济功功能，为为来宾市市城市和和经济建建设服务务。因此此，来宾宾服务区区在改扩扩建，增增加了来来宾城市市和经济济服务扩扩展功

6、能能，进行行开放式式经营，依依托服务务区的交交通优势势建立现现代商贸贸物流园园，开发发相关的的商业配配套，在在高速路路上打造造来宾市市的城市市名片。 本本项日研研究的目目的：从从来宾市市的城市市建设概概况、经经济资源源条件和和房地产产开发潜潜力，论论证来宾宾服务区区物流园园区扩展展功能项项目、商商业住宅宅配套开开发扩展展项目的的可行性性与投资资价值，以以供广西西交通投投资集团团有限公公司决策策参考。三、项目概概况1、项目名名称：来宾市市商贸物物流园项项目2、建设地地点：本项目目拟建场地地依托来来宾服务务区进行行建设，从从来宾服服务区沿沿高速公公路至磨磨东大桥桥两边。项项目地处处河西区区，北与与

7、城北区区滨江园园别墅小小区隔江江相望，距距离来宾宾市政府府约4公公里，距距离来华华(华侨侨)投资资区约33公里，东东距离来来宾老城城区约3公公里，南与长长梅路相相连。项项目地块块东西两两侧为低低坡度丘丘陵旱地地。3、项目建建设内容容：项目目总占地地面积9926.8亩(不含服服务区)，其中中物流园园区5118.22、物流配配套区1111.1、商商贸住宅宅区1885.11亩、住住宅小区区78.2亩。4、项目总总投资：本项目目总投资资为20091009.999万元元，项目目所需建建设资金金来源为为交通实实业公司司公司自自筹资本本金、银银行贷款款以及其其它合作作建设资资金。四、编制依依据1、广西西物流

8、业业调整和和振兴规规划(桂政发发(20009)83号号) ；2、来宾宾市城市市总体规规划(220088-220255年)3、来宾宾市20008-20012年年工业发发展规划划4、双方签签订的咨咨询服务务合同；5、项目业业主提供供的功能能要求、地地质勘探探报告、规规划要求求等有关关技术基基础资料料和相关关设计文文件资料料；6、广西西交通投投资集团团中长期期发展规规划7、国家有有关的政政策法规规、技术术规范和和标准；8、类似工工程项目目的造价价资料及及市场询询价资料料。五、结 论论1、本项目目的建设设符合来来宾市的的规划，有有利于来来宾市河河西区周周围环境境的改善善，同时时，本项项目的建建设可以以

9、解决大大量来宾宾市部分分人口的的就业问问题，为为创造一一个和谐谐社会，促促进来宾宾市的建建设发展展做出贡贡献。因因此，本本项目的的建设是是非常必必要的。2、项目总总占地面面积9226.88亩(不不含服务务区)，其其中物流流园区5518.2、物流配配套区1111.1、商商贸住宅宅区1885.11亩、住住宅小区区78.2亩。3、经初步步估算，本项目投资总额为209109.99万元。其中建安工程费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元。4、本项目目所需建建设资金金全部由由交通实实业公司司通过自自筹、银银行贷款款以及其其它合作作建设资资金解决决。5、根据现现行工程程建设工工期定额额和项目目的具体体

10、情况，本本项目建建设周期期预计为为六年。43第 页第二章 发展规规划、产产业政策策和行业业准入分分析一、项目发发展规划划（一）符合合来宾市市建设区区域性商商贸物流流基地的的需要来宾市作为为“桂中中之都”，区区位经济济优势明明显，近近年来来来宾工农农业发展展良好，第第三产业业发展相相对滞后后，特别别是商贸贸物流的的的发展展。目前前来宾市市充分利利用当前前我区掀掀起交通通建设新新高潮的的契机，加加速推进进来宾交交通建设设，力争争用五年年时间，建建设成四四通八达达的现代代化立体体交通网网络，使使来宾交交通优势势变成经经济优势势。有效效利用外外部发展展机遇，充充分发挥挥内部优优势，加加强基础础配套设设

11、施建设设，大力力推进第第三产业业发展，逐逐步实现现第i产产业的社社会化、产产业化，把把来宾建建设成区区域性商商贸物流流基地。根根据来来宾市22008820012年年经济社社会发展展的指导导意见五五年内计计划新建建汽车客客运服务务站7个个，建成成高速公公路中心心服务区区l个、物物流园区区3个。来来宾市第第三产业业重点行行业规划划与布局局规划指指出，坚坚持以消消费品批批发零售售业为基基础，以以工业、能能源、农农业、旅旅游商贸贸物流业业为主导导，分层层次建立立来宾市市现代商商贸流通通业。 项项目以来来宾服务务区为依依托，充充分发展展高速公公路“物物流、人人流、商商流、信息流”的的大流通通和聚集集优势

12、，将将项目建建设成为为桂中地地区最大大的商贸贸物流集集散中心心，对加加快推进进来宾市市区域性性商贸物物流基地地建设具具有重要要意义。（二）符合合来宾市市的产业业体系和和促进工工农业的的发展需需要来宾市物流流发展属属于起步步阶段，来来宾市商商贸物流流市场建建设规模模有限，缺乏大型综综合物流流项目，专专业化程程度与集集中程度度不足，商商贸物流流体系不不完善，这这与来宾宾市“大工业业”、“大农业业”的产业业体系发发展不符符，一定定程度上上制约着着来宾市市工农业业发展。根根据广广西物流流业调整整与振兴兴规划，来来宾市应应发挥毗毗邻南宁宁、柳州州工业中中心的优优势，重重点发展展与冶炼炼、电力力、制糖糖等

13、支柱柱产业相相配套的的物流服服务体系系，形成成为生产产服务的的物流中中心。本本项目建建设将有有助于加加快工业业产品和和农产品品的流通通，促进进来宾市市“大工业业”、“大农业业”的发展展。（三）符合合促进来来宾市河河西区开开发建设设的需要要目前来宾市市老城区区与发展展快速的的城北区区，都集集中在红红水河北北岸。项项目所在在片区为为河西区区，片区区东侧大大桥路一一带属于于老城区区部分，发发展成熟熟，长梅梅路沿线线发展比比较快，其其周边大大片区域域为基本本农田和和村落，片片区大部部分没有有城市化化，房地地产开发发项目少少，发展展层次相相对滞后后，商业业服务档档次较低低。本项项目是一一个现代代化的大大

14、型商贸贸物流项项目，聚聚集人气气带动片片区商贸贸业发展展，激活活片区房房地产开开发，对对加快片片区的城城市化建建设具有有重要的的促进作作用。广广西交通通实业公公司在该该片开发发具有重重要影响响力的项项目，将将起到龙龙头企业业进入带带动龙头头项目的的作用，使使得更多多房地产产开发商商关注河河西片区区的开发发，促进进该片区区房地产产业的发发展。二、增加就就业机会会，实现现和谐社社会就业是民生生之本、安安国之策策。来宾宾市因为为土地征征收出现现的失业业、失地地人员就就业压力力较大。扩扩大就业业机会，提提高就业业质量和和水平，不不仅是当当前的一一项重点点工作，更更是一项项长期的的战略任任务。促促进就业

15、业，不仅仅是重大大的经济济问题，也也是重大大的政治治问题。千千方百计计解决好好就业问问题，是是贯彻“三个代代表”要求的的重大实实践，是是全面建建设小康康社会和和构建和和谐社会会的重要要任务。近近年来，来来宾市为为解决企企业下岗岗人员再再就业问问题，出出台了若若干相应应的政策策措施，较较好地处处理了发发展经济济和扩大大就业、经经济结构构调整和和扩大就就业、深深化改革革和扩大大就业、城城乡经济济协调发发展和扩扩大就业业、完善善社会保保障体系系和扩大大就业的的关系。本项目的建建设包括括物流园园区、商商业区及及住宅区区，综合合考虑了了周边的的经济发发展与民民生相结结合，项项目建成成之后，将将带动周周边

16、地块块的升值值和经济济贸易发发展。三、行业准准入第三章 建设用用地、征征地拆迁迁安置和和建设条条件一、项目地地理位置置本项目依托托来宾服服务区进进行建设设，从来来宾服务务区沿高高速公路路至磨东东大桥两两边。项项目地处处河西区区，北与与城北区区滨江园园别墅小小区隔江江相望，距距离来宾宾市政府府约4公公里，距距离来华华(华侨侨)投资资区约33公里，东东距离来来宾老城城区约3公公里，南与长长梅路相相连。项项目地块块东西两两侧为低低坡度丘丘陵旱地地。二、项目自自然条件件（一）地形形、地貌貌、地质质来宾市城区区在兴宾宾区境内内，兴宾宾区境内内以石山山峰林过过渡到平平原为主主，北、西西部多为为岩溶峰峰林洼

17、地地，南部部为峰林林谷地，东东部为孤孤峰平原原及红水水河沿岸岸阶地，是是典型的的岩溶溶溶蚀地貌貌。大部部分地区区地势在在海拔2200mm以下，一一般丘陵陵海拔在在1000m左右右，河谷谷阶地海海拔在7701100米米。（二）气候候来宾市属南南亚热带带季风气气候，气气候较为为炎热，雨雨热同季季。其气气候特点点是气候候温暖，雨雨量充沛沛，太阳阳辐射强强、日照照充足，雨雨热同季季、干湿湿季节分分明、无无霜期长长。年平平均气温温在200度至221度左左右，年年降雨量量13550-114500毫米之之间，年年均无霜霜期为3332天天，58月以以东南或或偏南风风为，其其余月份份以北风风或东北北风为主主，由

18、于于无霜期期长对本本项目施施工有利利，但夏夏季多暴暴雨，天天气炎热热给施工工造成一一些影响响。（三）水文文本项目南面面2kmm为红水水河。红红水河在在兴宾区区境内流流程1662Kmm，多年年平均流流量为221122.166m/s；洪水季季节一般般为每年年的58月，最最大洪水水多发生生在78月，枯枯水期一一般为每每年的112月月；900%保证证率最枯枯月平均均流量为为2955m/s。项目西面22km为为北之江江，属洪洪水河一一级支流流。北之之江发源源与忻城城县，成成河于兴兴宾区，流流经七洞洞、良江江、桥巩巩乡，在在来宾市市华侨投投资区西西侧汇入入红水河河，流域域面积114600km,河长1109

19、kkm，多多年平均均流量229.661m/s。（四）地震震来宾市地处处较为稳稳定的华华南准地地台，至至今地震震震级小小于5.5级，本本区域构构造运动动相对较较为微弱弱，周边边地区的的地基相相对稳定定。据中中国地震震烈度区区划图（119900）柳江江地震动动峰加速速分区小小于0.05GG。本项项目抗震震设防强强度为66度以下下,按城城市道路路设计规规范（CCJJ337-990）及及建筑筑抗震设设计规范范（GGB50001-20001）可可不考虑虑地震设设防。三、建设用用地和征征地拆迁迁安置本项目拟建建场址通通过土地地征收获获取，目目前拟建建场址主主要为旱旱地，需需要拆迁迁的范围围比较小小。该场场

20、址占地地面积约约9266.8亩亩，主要要规划指指标如下下表所示示。表31 主要要规划指标标建设用地性性质公共设施用用地容积率建设用地面面积平方米建筑控制高高度米地上建筑规规模平方米地下建筑层层数绿地率30%机动车按照来宾宾市大中中型公共共建筑停停车场标标准设设置四、市政配配套条件件该场址交通通便利，周周边环境境良好，场址周围的水、电、气、热等市政配套设施完备。已建设完成电信管道、雨水管道、上水管道等市政设施，可方便接入和使用。周围道路系统良好，能够满足施工的需要。（一）供水水物流中心用用水主要要为生产产生活及及消防用用水。给给水水质质应符合合国家生生活饮用用水卫生生标准。中中心用水水由市政政给

21、水管管供给，必必要时可可自建深深水井，还还可利用用服务区区自挖水水井，满满足水源源要求。考考虑到生生活用水水和室外外消防系系统的要要求，拟拟从各新新建小区区敷设管管道进入入地盘小小区并沿沿着建筑筑物群四四周布置置成环网网，以确确保生活活及消防防用水安安全。（二）排水水室内生活污污水采用用单立管管排除。小小区设置置独立的的污水管管系(有有利于小小区污水水处理)。生活活污水经经化粪池池处理后后排入小小区污水水管网经经小区埋埋地式污污水处理理设备最最终排入入周边低低洼处。 屋屋面雨水水采用雨雨水斗收收集，设设计重现现期P：5年。采采用单斗斗单立管管排除，屋面雨水斗汇水面积按来宾市降雨强度设置。场地雨

22、水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至周边低洼处。（三）供电电利用周边供供电线路路接入，即即可满足足本项目目使用的的需要。 （四）供气气本项目所需需天然气气由市政政天然气气管网接接入，燃燃气管道道距离本本项目约约2000米。（五）通讯讯工程1、有线电电视系统统：电视视系统接接入城市市有线电电视网，根根据需要要预留电电视插座座，传输输电缆采采用SYYV-755-l型电电缆穿管管暗敷，用用户输出出端电平平均为77355db。 22、电话及及网络系系统：电电话及网网络系统统接入城城市电讯讯网。根根据需要要预留电电话及网网络插座座。 （六六）交通通 项项目周边边

23、道路畅畅通，物物流园区区和商业业区、住住宅区分分别设有有出入口口，每个个出入口口分别与与城市道道路相连连，可利利用现有有城市交交通道路路。 第四章 建设内内容和建建设方案案一、建设内内容本项目为新新建，项项目总占占地面积积9266.8亩亩(不含含服务区区)，其其中建设设一个物物流园区区及物流流配套区区、一个个商贸住住宅区、一个住宅小区。主要建筑技技术指标标表序号项目名称单位数值备注1总占地面积积平方米2建筑面积平方米其中：地上上建筑面面积平方米地下建筑面面积平方米3容积率4建筑高度米5建筑密度6绿化率7机动车总停停车位辆其中：地上上停车位位辆地下停车位位辆8自行车位辆二、设计指指导思想想本项目

24、建设设方案设设计的指指导思想想是：1、建筑方方案要体体现以人人为本的的设计理理念，尽尽可能满满足功能能要求，并并能适应应变化的的需要。2、充分利利用先进进科技手手段，广广泛采用用新技术术、新工工艺、新新材料。3、要考虑虑环保、节节能、降降耗，降降低该工工程投入入使用后后的运行行费用。4、充分体体现朴素素、大方方、庄重重的建筑筑风格。三、设计原原则1、设计应应遵循国国家有关关工程建建设的法法律法规规以及来来宾市城城市规划划部门的的规定。2、设计应应满足合合理、适适用、安安全、现现代、先先进与可可持续发发展的原原则。3、建筑设设计与使使用功能能、周围围环境和和建筑相相协调的的原则。四、建设方方案（

25、一）总体体布局情情况项目分三期期进行开开发建设设，开发发内容为为物流园园区建设设、物流流园配套套区建设设、商品品房住宅宅区开发发等三个个主要功功能分区区开发建建设。 11、物流园园区：该该区占地地5188.2亩亩，占总总占地面面积的，主要要以仓库库及商贸贸门面、铝铝材市场场、建材材市场为为主，所所有物业业均出租租经营，收收取租金金，同时时为业主主及客户户提供停停车、搬搬运、装装卸、包包装、配配送等增增值服务务，从而而收取一一定的费费用该区区域可分分为： (1)综综合仓储储区：该该区域占占地亩，建建设成为为专业的的大型仓仓储用地地，主要为来宾宾市的工工业项目目提供物物流仓储储服务及及货物中中转，

26、发发展成熟熟后，可可成为高高速公路路沿线主主要的物物流集散散地，充充分发挥挥公路运运输的优优势。 (2)铝铝材交易易市场：占地1120亩亩，兼具具集铝材材加工，铝铝材贸易易，铝材材储存等功能能，主要要客户为为来宾市市内大型型铝制品品加工企企业。 (3)建建材交易易市场：与铝材材交易市市场相辅辅相成，内内设装饰饰材料市市场，建材加工区区，小五五金交易易市场等等，占地地共l222亩。 22物流流园区配配套及商商业贸易易区：占占地1111.11亩，占占总占地地面积的的，所有有物流均均出售以以获取收收益。建建筑以天天地楼结结构的商商住楼，建建设高级级商务中中心，提提供物流流信息、展展览中心心、交易易中

27、心、银银行、商商务活动动中心、会会议中心心、行政政管理办公中中心，提提供酒店店、餐饮饮等服务务，打造造来宾市市河西区区新商业业中心。 (1)综综合商贸贸中心：占地1111.1亩，建建设成为为河西区区最繁华华的商业业中心，建设大型购物广场，商业办公场所，建设银行、酒店、邮政等服务设施。 (2)商商贸住宅宅区：占占地l885.11亩，建建筑为天天地楼，小小高层，利利用建筑筑优势，一一、二楼楼为商业业铺面，三三楼以上上为住宅宅物业出出售，提提高收益益，聚集集人气，带带动商业业街区的的发展。 33、住宅小小区：占占地788.2亩亩，占总总用地面面积的，该区区域将规规划在红红水河边边上，以以临江美美景做

28、为为卖点，建建设大型型住宅区区，通过过房地产产项目开开发来获获取收益益。 本本项目采采取整体体规划、分分块建设设为指导导思想。对对于实际际的建设设内容和和建设进进度，要要以宏观观产业政政策为导导向，以以市场需需求为依依据，以以专业严严谨的态态度为要要求，对对每块功功能区的的建设分分别进行行商业策策划，以以求获得得最合适适的投资资回报。（二）土建建设计方方案1、设计标标准及主主要指标标（1）设计计标准民用建筑筑设计通通则 GBB503352-20005智能建筑筑设计标标准 GBB/T 503314-20000办公建筑筑设计规规范 JGGJ/TT 677-20006公共建筑筑节能设设计标准准 DD

29、BJ001-6621-20005建筑抗震震设计规规范 GBB500011-20001混凝土结结构设计计规范 GB50010-2002建筑结构构荷载规规范 GBB500009-20001建筑地基基基础设设计规范范 GGB5000077-20002（2）主要要指标 建筑使使用性质质：综合合用地（物物流仓储储、市场场、商铺铺、住宅宅）； 结构设设计使用用年限：50年年以上； 抗震设设防烈度度：抗震震设防烈烈度为乙乙类建筑筑抗震设设防； 建筑耐耐火等级级：一级级；供电标准准：一级级用电负负荷、双双路供电电； 防雷标标准：二二类。2、建筑方方案设计计本项目拟建建内容主主要为：物流园园区、物物流配套套区、

30、商商业贸易易区、住住宅区，总总建筑面面积9226.88亩。3、结构设设计（1）生产产房屋配配备原则则 生生产房屋屋的配备备，系根根据生产产运输作作业及工工艺要求求，确定定生产及及办公房房屋设计计规模。（2）生活活房屋配配备原则则 生生活房屋屋按工工程建设设标准强强制性条条文、民民用建筑筑设计通通则JJGJ337-87及GGB5000966-99等等标准建建设。（3）建筑筑防火 本本建筑防防火执行行建筑筑设计防防火规范范(GGBJll6-87修修订本)。保税税监管库库耐火等等级为二二级，层层数为一一层，存存储物品品的火灾灾危险性性为丙类类。库内内设两道道防火墙墙，防火火墙间库库房面积积符合规规范

31、第44.2.1条规规定。 （44）结构构材料 混凝土土的强度度等级。柱柱、钢筋筋混凝土土墙为CC40，各各层梁板板为C330。 钢筋强强度等级级。钢筋筋：HRRB2335级，HHRB3335级级，HRRB4000级。 混凝土土加强带带。应采采用掺膨膨胀剂的的混凝土土，其强强度等级级应较本本体提高高一级。（三）给排排水设计计方案1、设计标标准建筑给水水排水设设计规范范 GB5500115-220033室外给水水设计规规范 GBB500013-20006室外排水水设计规规范 GB5500114-2200662、给水系系统物流中心用用水主要要为生产产生活及及消防用用水。给给水水质质应符合合国家生生活

32、饮用用水卫生生标准。中中心用水水由市政政给水管管供给，必必要时可可自建深深水井，还还可利用用服务区区自挖水水井，满满足水源源要求。考考虑到生生活用水水和室外外消防系系统的要要求，拟拟从各新新建小区区敷设管管道进入入地盘小小区并沿沿着建筑筑物群四四周布置置成环网网，以确确保生活活及消防防用水安安全。3、排水系系统室内生活污污水采用用单立管管排除。小小区设置置独立的的污水管管系(有有利于小小区污水水处理)。生活活污水经经化粪池池处理后后排入小小区污水水管网经经小区埋埋地式污污水处理理设备最最终排入入周边低低洼处。 屋屋面雨水水采用雨雨水斗收收集，设设计重现现期P：5年。采采用单斗斗单立管管排除，屋

33、面雨水斗汇水面积按来宾市降雨强度设置。场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至周边低洼处。4、消防系系统(1)建筑筑设计依依据 建筑设计计防火规规范(GGB5000166-200061)建筑灭火器器配置设设计规范范(GBB501140-20005) (2)室室外消火火栓系统统设计本项目室外外消火栓栓用水量量按同一一时间火火灾次数数为一次次计。一一次火灾灾用水量量按200Lss计。室室外消防防采用低低压制，在在给水环环状管网网上按1120mm范围设设置室外外消火栓栓。 (3)室室内消火火栓系统统设计 室室内消火火栓系统统置于楼楼房和商商铺，设设计室内内

34、消防用用水量ll5LS。管管网成独独立的消消防系统统，由水水塔直接接供给消消火栓系系统用水水。水塔塔水池容容积l550m。 (4)自自动喷淋淋系统 按按规范，在在各建筑筑物内设设湿式自自动喷淋淋系统，自自动喷淋淋系统按按中级危危险I级设设计，自自动喷淋淋系统统统一加压。 (5)灭灭火器配配置 大大楼灭火火器配置置按中危危险级AA类考虑虑，选用用磷酸铵铵盐干粉粉灭火剂剂，置于于各建筑筑明显处处。 (6)火火灾自动动报警及及联动控控制系统统 根根据建建筑设计计防火规规范，重重要的公公共建筑筑应采用用一、二二级耐火火等级的的建筑。本本项目总总体保护护方式按按一级保保护对象象进行，消消防控制制中心设设

35、在一楼楼。按一一类保护护对象要要求设置置火灾自自动报警警信号源源，包括括不同地地址编码码的烟、温温感控测测器及手手动报警警按钮。设置火灾紧紧急广播播系统与与消防对对讲系统统。消防防中心能能接收所所以火火火灾报警警信号，并并能对所所有消防防设备进进行联动动控制和和手动控控制；如如控制消消火栓泵泵、喷淋淋泵、排排烟风机机、正压压风机、消消防电梯梯、应急急照明、紧紧急广播播等 ，在火火警发生生时自动动切除非非消防电电源。（四）通风风系统设设计方案案1、车库平平时通风风设置机机械送排排风系统统。车库库内设置置送排风风机房，由由送风机机、射流流风机、排排风机组组成平时时通风系系统。2、火灾时时设置机机械

36、排烟烟系统。车车库内设设置补风风机房和和排烟机机房。由由补风机机、风管管、排烟烟风机、风风管组成成火灾时时通风系系统。3、人防按按人防办办公室要要求等级级设计防防护通风风。设置置及时送送风系统统及战时时排风系系统。根根据建筑筑设计有有条件的的可以合合并设置置风机房房。（五）电气气设计方方案 1、电电气设计计标准供配电系系统设计计规范 GB5500552-995低压配电电设计规规范 GGB5000544-955民用建筑筑电气设设计规范范 JGJJ/T116-992建筑物防防雷设计计规范 GB5500557-994(220000年版）建筑照明明设计标标准 GGB5000344-20004建筑设计计

37、防火规规范 GGBJ116-887(220011年版)人民防空空地下室室设计规规范 GGB5000388-200052、供电系系统 （1）负负荷等级级及用电电量。本本工程按按一级负负荷要求求供电。其其中消防防设备用用电负荷荷、应急急照明、疏疏散标志志灯、安安防系统统电源属属于一级级负荷中中的特别别重要负负荷；网网络中心心电源、电电信机房房电源、走走道照明明、值班班照明、保保卫照明明空调用用电属于于一级负负荷；电电梯、各各类变频频水泵等等照明属属于二级级负荷；其它用用电设备备属于三三级负荷荷。建成后电气气用电负负荷为116000千伏安安。（2）供电电方案。利用现有供电线路供电，即可满足本项目使用

38、的需要。 应急照明明（含疏疏散照明明、安全全照明及及备用照照明）拟拟采用多多组EPPS电源源供电，EEPS的的供电时时间为990分钟钟。变配电室设设在地下下一层各各自的负负荷中心心处。（3）设备备选型。高高压开关关柜采用用新型手手车式真真空断路路器柜。继继电保护护采用微微机综合合保护。 低压开关关柜采用用新型、供供电可靠靠、质量量优良、维维修方便便的抽屉屉式低压压开关柜柜。柜内内低压开开关采用用优质空空气开关关。 配电箱采采用新型型、供电电可靠、质质量优良良的配电电箱。箱箱内开关关采用优优质空气气开关、漏漏电保护护器或漏漏电断路路器。 变压器采采用难燃燃、节能能的干式式变压器器。其中中工艺变变

39、压器、照照明变压压器宜采采用有载载调压干干式变压压器。 电缆、电电线根据据不同需需要选用用铜芯无无卤低烟烟阻燃或或铜芯无无卤低烟烟耐火电电缆、电电线。UPS不间间断电源源采用技技术先进进、安全全、可靠靠的进口口设备。 33、防雷雷、接地地本工程为二二类防雷雷建筑物物，根据据建筑筑物防雷雷设计规规范进进行设计计。在屋屋顶女儿儿墙上装装避雷带带，屋面面做避雷雷网，网网格尺寸寸不大于于10mm10mm或122m8m。根根据实际际情况在在屋顶局局部突出出的构筑筑物处设设避雷针针。针、带带、网混混合组成成的接闪闪器以防防直击雷雷。利用用柱内钢钢筋作防防雷引下下线和均均压环可可靠连接接，以防防侧击雷雷。引

40、下下线上端端和屋顶顶避雷装装置可靠靠连接，下下端与接接地装置置可靠连连接，以以形成良良好的电电气通路路。屋顶顶上所有有凸起的的金属构构筑物和和金属管管道均应应与避雷雷装置可可靠焊接接。金属属门、窗窗宜与避避雷装置置连接。 接地系统统采用TTNS系统统。工作作接地、保保护接地地、防雷雷接地共共用接地地装置。综综合接地地电阻应应不大于于0.55欧姆。若若不满足足要求，则则应增加加接地极极。 4、照照明 （1）一一般照明明。照明明电源为为交流3380/2200V，在在各分区区内，各各楼层的的一般照照明采用用单路供供电，应应急照明明及采用用两路供供电，末末端自投投。照度度按民民用建筑筑照明设设计标准准

41、进行行设计。一一般照明明采用节节能型荧荧光灯。（七）智能能化管理理系统本项目智能能化管理理系统的的规划设设计应按按照智能能化建筑筑的设计计规范，严严格遵循循智能能建筑设设计标准准等国国家有关关标准。智能化管理理系统设设计标准准：火灾自动动报警系系统设计计规范 GB5500116-998智能建筑筑设计标标准 GGB/TT503314-20000建筑与建建筑群综综合布线线系统工工程设计计规范 GB/T5003111-200001、计算机机网络系系统。主主干使用用ATMM或千兆兆以太网网，子网网内部采采用1000M快快速交换换以太网网技术组组网，提提供100/1000M自自适应交交换端口口。2、综合

42、布布线系统统。此系系统由工工作区子子系统、水水平子系系统、管管理子系系统、垂垂直干缆缆子系统统、设备备间子系系统等组组合成一一完整的的布线系系统。3、电话通通讯系统统。每栋栋楼分设设电话交交换机，电电话线连连接到每每户。 4、有线线电视系系统。高高质量的的电视传传输系统统是现代代化信息息系统的的重要组组成部分分。5、停车场场管理系系统。停停车场智智能管理理系统是是利用高高度自动动化的机机电设备备对停车车场进行行安全、有有效的管管理。6、楼宇自自动化系系统。可可对空调调暖通系系统、给给排水系系统、变变配电系系统、照照明系统统、电梯梯系统等等相关系系统、设设备的运运行进行行实时监监控及管管理。第五

43、章 节能方方案分析析一、节能措措施综述述建筑节能是是我国的的基本国策策，目前前我国与与世界发发达国家家有较大大的差距距，应建建立可持持续发展展的能源源结构，最最大限度度地节能能减耗。本本项目空空调、通通风的设设计严格格按公公共建筑筑节能设设计标准准（GGB5001899-20005）的的国家标标准和公公共建筑筑节能设设计标准准（DDBJ001-6621-20005）的的地方标标准进行行设计，包包括各种种空调设设备的选选用，水水系统、风风系统及及其自动动控制都都采用多多项节能能措施，并并对所用用各种能能源包括括电、自自来水及及天然气气都严格格按用用能单位位能源计计量器具具配备和和管理通通则（GG

44、B1771677-20006）国国家标准准的要求求设置各各种计量量仪表及及监测仪仪表。同同时要求求设专人人查表、记记录并整整理出凝凝结的日日用量、月月用量、季季用量（冬冬季、夏夏季）和和年用量量。合理理选择变变配电室室的位置置，尽量量靠近负负荷中心心，低压压送电半半径控制制在2000米以以内以减减少线路路损耗，安安装适当当的变压压器，把把常规变变压器容容量大而而带负荷荷小的变变压器，合合并为一一台变压压器。照照明用电电选用节节能电感感镇流器器或电子子镇流器器。电气气传动方方面，采采用节能能的交流流变频技技术控制制电动机机，使其其在负载载率变化化时自动动调节转转速使得得与负载载变化相相适应以以提

45、高电电动机轻轻载时的的效率从从而达到到节约电电能的目目的。本本项目节节能措施施包括：（一）建筑筑物节能能减少冬冬季采暖暖和夏季季空调的的能耗 控制制建筑物物的体形形系数，减减少围护护结构的的面积，控控制窗墙墙比； 控制制外围护护结构的的传热系系数，加加强外墙墙、屋顶顶、外门门窗的保保温和隔隔热性能能、气密密性能，建建筑物设设活动遮遮阳措施施。 外墙墙选用保保温隔热热性能好好的建筑筑材料，如如陶粒空空心砌块块、金属属保温板板等，尽尽量减少少能源消消耗。（二）选用用节能的的设备 本项目目所选用用的机电电设备的的负荷率率必须达达到国家家节能设设计规范范要求，各各类设备备及器材材的选型型一律采采用国家

46、家现行技技术标准准的高效效节能设设备和器器材。 电机机、灯具具采用高高效节能能、变压压器选择择低耗节节能产品品； 通风风、空调调、水泵泵及各项项设施尽尽可能采采用低噪噪变频产产品； 实现现智能化化控制，设设备运营营进行优优化管理理及先进进管理模模式。（三）提高高全体员员工节能能意识，加加强节能能技能教教育严格执执行有关关节能标标准，采采用先进进、成熟熟、适用用的节能能新技术术、新工工艺、新新设备、新新材料和和科学的的管理办办法。制定节节水、节节能管理理办法，责责任落实实到人。二、能耗指指标类 别年总耗能量量计量单位实物量折标系数折标准煤量量（吨）耗电量万KWh331.229940.566 天然

47、气总耗耗量万m31912.1443230.772年耗能总量量271.228三、节能效效果分析析本项目采用用的节能能措施节节能效果果显著，符符合国家家产业政政策及发发改委节节能减排排要求，各各专业节节能措施施完全符符合国家家、地方方和行业业节能设设计规范范及标准准。在施施工图设设计和项项目建设设全过程程中，按按照以上上各专业业的节能能措施实实施之后后，本项项目能耗耗能够达达到北京京市公共共建筑节节能设计计标准。 通过本项目目节能措措施的实实施，能能够有效效节约能能源，改改善地区区的环境境质量，有有利于首首都的经经济可持持续发展展。第六章 环境和和生态影影响分析析一、环境保保护依据据本工程为综综合

48、建筑筑，建筑筑物的性性质决定定了只有有少量的的废水、废废固排放放，物流流区有噪噪声源和和废气排放放。设计标准与与依据：中华人民民共和国国环境保保护法（119899）中华人民民共和国国固体废废弃物污污染环境境防治法法（119955）环境空气气质量标标准 GGB30095-19996地下水质质量标准准 GB/T1448488-933城市区域域环境噪噪声标准准 GB330966-19993建筑施工工场界噪噪声限值值 GB1125223-990大气污染染物综合合排放标标准 GBB162297-19996污水综合合排放标标准 GGB89978-96二、环境质质量现状状（一）环境境空气本项目所在在区域大大

49、气环境境中S002、NOO2和TSSP的监监测结果果均符合合国家环环境空气气质量标标准(GB33095519996)中中二级标标准要求求。（二）主要要环境保保护目标标所在区域内内未发现现历史文文物、名名胜古迹迹以及珍珍贵动植植物等重重点保护护目标。主主要环境境保护目目标为附附近居民民。三、环境保保护措施施（一）施工工期间环环境保护护措施1、噪声污污染防治治措施（1）主要要污染源源。本项项目施工工期间的的噪声污污染，主主要是施施工机械械及运输输车辆所所致，声声源有固固定式和和移动式式，各施施工阶段段所采用用的施工工机械不不同，对对环境造造成的施施工噪声声污染水水平也不不同。拆除建筑物物、土石石方

50、阶段段的主要要噪声源源是破拆拆机、挖挖掘机、推推土机、装装载机和和各种运运输车辆辆等，大大多数为为移动声声源。打桩阶段的的主要噪噪声源是是各种打打桩机以以及一些些打井机机、风镐镐、移动动式空压压机等，大大多数为为固定声声源，该该阶段产产生的噪噪声影响响最大。结构阶段是是建筑施施工中周周期最长长的阶段段，使用用的设备备种类较较多，噪噪声主要要来自运运输车辆辆、汽车车吊车、塔塔式吊车车、搅拌拌机、振振捣棒等等，此阶阶段应是是重点控控制施工工噪声的的阶段。装修阶段施施工时间间较长，但但声源数数量较少少，声源源主要包包括砂轮轮锯、电电锯、电电梯、吊吊车、切切割机、卷卷扬机等等。（2）控制制措施。须须对

51、固定定噪声源源采取隔隔声减振振措施，确确保噪声声达标。为为减少噪噪声对环环境的影影响，选选用低噪噪声或超超低噪声声的机器器设备，设设备基础础采取隔隔声、减减震、消消声等降降噪措施施。各类类车辆运运输在市市场区内内禁止车车辆鸣笛笛。合理安排施施工时段段，合理理布局施施工场地地，避免免同时使使用大量量噪声的的设备；减少夜夜间施工工，避免免扰民；降低人人为噪声声影响，在在施工工工作面铺铺设草袋袋等，以以减少车车辆与路路面摩擦擦产生的的噪音。2、大气污污染防治治措施（1）主要要污染源源。该项项目大气气污染主主要来自自运输车车辆产生生的汽车车尾气，以以及施工工期间的的扬尘。在拆迁旧构构筑物、开开挖土石石

52、方、浇浇注基础础作业过过程中以以及车辆辆运输进进行有装装卸运输输土建材材料时，会会产生车车辆废气气、扬尘尘及搅拌拌和筛分分系统的的粉尘等等、危害害大气环环境；另另外，施施工中运运输车辆辆在运输输线路沿沿途也会会带来大大气污染染。其中中，对环环境影响响较为突突出的是是施工扬扬尘，施施工垃圾圾的清理理及堆放放扬尘；人员流流动、车车辆运输输造成的的现场及及道路扬扬尘。（2）控制制措施。该该项目施施工中，在在装卸施施工渣土土、土方方以及生生活垃圾圾时采取取防尘措措施，运运输车辆辆加盖布布，保持持车辆清清洁，施施工现场场采取设设立围挡挡等防尘尘措施。同同时，对对各种运运输车辆辆加强日日常维护护、检修修，

53、确保保车辆尾尾气达标标上路。这这样，就就不会给给外环境境带来大大的污染染。在施工期间间，还要要对地面面硬化、简简易绿化化等有效效措施防防止扬尘尘；施工工现场做做到定期期洒水，在在刮大风风时加大大洒水量量和洒水水次数，以以防止浮浮尘的产产生；运运行车辆辆进入施施工现场场应低速速行驶，出出场应冲冲洗轮胎胎。施工前制定定工地扬扬尘、噪噪声控制制方案。施施工期间间接受有有关部门门的监督督检查，执执行建建筑施工工厂界噪噪声限值值（GGB1225233-900）中的的规定；做好有有效防尘尘、降噪噪工作，施施工渣土土必须覆覆盖，遇遇有4级级以上大大风要停停止拆迁迁和土方方施工。3、废水、废废气、固固体废弃弃

54、物防治治措施（1）主要要污染源源。施工工期间的的废水包包括施工工本身产产生的废废水、施施工人员员的生活活污水以以及公共共卫生设设施排水水等，施施工本身身产生的的废水主主要包括括土方阶阶段降水水井排水水、结构构阶段混混凝土养养护排水水以及各各种车辆辆冲洗水水等。在施工期间间产生的的固体废废物主要要包括原原占地构构筑物拆拆迁、土土方工程程等的弃弃土、淤淤泥、施施工渣土土，损坏坏或废弃弃的各种种建筑装装修材料料、包装装材料，以以及施工工人员的的生活垃垃圾等。（2）控制制措施。施工期间，施工产生的废水要注意收集，经沉淀处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。现场

55、工作的的柴油机机等设备备的排气气口要避避免朝向向道路等等居民较较多的方方向；施施工阶段段要设立立固定的的渣土堆堆放点，由由专人管管理，设设置专车车每天收收集施工工人员的的生活垃垃圾，集集中密闭闭外运，严严禁就地地抛洒，无无组织排排放。该项目排水水实行雨雨污分流流，污水水经处理理后排入入市政管管网，执执行水水污物排排放标准准（DDB111/3007-220055）中排排入城镇镇污水处处理厂的的水污物物排放限限值。（三）运行行期间环环境保护护措施 各类类设备、设设施降噪噪应达到到国家和和地方标标准：冷冷冻、空空调、通通风、水水泵均采采用低噪噪，并做做减震、隔隔声及建建筑吸声声； 生活活污水排排入市

56、政政管网后后，送到到污水处处理厂； 固体体废物的的收集、贮贮存和处处置执行行中华华人民共共和国固固体废物物污染环环境防护护法中中的规定定。生活活垃圾不不得随意意倾倒、抛抛撒或者者堆放，及及时清运运。第七章 项目建建设周期期一、建设周周期规划划根据现行工工程建设设工期定定额和项项目的具具体情况况，本项项目分三三期建设设，建设设周期预预计共为为六年。二、实施进进度计划划按照“一次次征地，分分期建设设，滚动动开发”的的原则，来来宾商贸贸物流园园建设分分三期进进行。一一期建设设2999。255亩，建建筑面积积270075 1336 mm2，包包括物流流仓储区区1711亩土地地，物流流园配套套区与商商贸

57、中心心1288255亩土地地；二期期建设为为42775亩亩，建筑筑面积5570000285 m2，包包括物流流仓储区区l711亩土地地，物流流园配套套区与商商贸中心心1288255亩土地地，住宅宅区1228225亩土土地；三三期建设设为住宅宅区788.2亩亩，建筑筑面积2299225150 m2。 项项目分三三期开发发，每个个开发期期为两年年，第一一期与第第二期中中包含物物流园区区建设，可可长期出出租物业业，获取取稳定收收益，为为主要收收益来源源，通过过第一期期的开发发，培育育成熟的的购买环环境，提提升人气气后，从从第二期期开始进进行房地地产项目目的开发发，保证证了销售售率和销销售价格格。表7

58、1 项目目实施进进度表 时间间任务工程建设进进度2010201120122013前期立项准准备阶段段前期拆迁、规规划阶段段施工阶段竣工验收、使使用前准准备阶段段第八章 项目招招标方案案根据广西西招标投投标条例例有关关规定，本项目招标方案如下：一、招标范范围本项目的招招标范围围包括设设计、监监理、施施工和主主要设备备、材料料采购招招标。二、招标组组织形式式本项目采用用委托招招标方式式，委托托具有招招标代理理资格的的招标代代理机构构代理招招标事宜宜。三、招标方方式本项目招标标方式全全部采用用邀请招招标。表81 建设设项目招招标方案案核准申申报表项目采购细项单项合同估算金额（万万元）招标方式(公开招

59、标标或邀请请招标)招标组织形形式(自行招标标或委托托招标)不采用招标形式备 注勘察1、勘察38.299核准低于50万万元设计1、设计189.336邀请招标委托招标施工1、施工4217.48邀请招标委托招标2、安装1673.94邀请招标委托招标监理1、监理117.445邀请招标委托招标设备1、设备包括在施工工中重要材料1、包括在施工工中2、其他1、其他费费用889.227注：1、单单项合同同估算金金额的总总和应与与可行性性研究报报告、项项目申请请报告、资资金申请请报告中中所列项项目总投投资保持持一致。2、采购细细项应当当详细列列明，其其中拟不不招标的的部分和和表中未未尽事宜宜应当在在备注中中注明，并并在申请请书中具具体说明明。3、施工主主要包括括土建施施工、设设备安装装、装饰饰装修等等。4、其他是是指除项项目勘察察、设计计、施工工、监理理、设备备和重要要材料之之外的部部分，如如房屋拆拆迁拆除除等。第九章 投资估估算与资资金筹措措一、投资估估算编制制依据1、依照项项目建设设内容和和建设规规模进行行编制；2、广西西壮族自自治区建建筑工程程消耗量量定额（220055）