智能大厦的物业管理方案hrtf

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1、智能大厦厦的物业管管理第一章智能大大厦物业业管理22第一节智能大大厦概述述2一、定义义和范畴畴2二、诞生生背景2三、发展展历程3四、对社社会的影影响3五、现状状与发展展趋势33第二节智能大大厦构成成及其特特征5一、特征征剖析5二、系统统的构成成特点99第三节自动化化系统物物业管理理及实例例分析116一、自动动化系统统16二、自动动化系统统的功能能19三、自动动化系统统的组成成23四、自动动化系统统的结构构及网络络25五、实例例点评哈尔尔滨报业业大厦自自控管理理系统集集成266第四节电气系系统物业业管理模模式及实实例分析析29一、空调调系统管管理模式式29二、电梯梯系统管管理模式式42三、照明明

2、系统管管理模式式46四、实例例点评山西西日报社社新闻采采编大楼楼的供配配电系统统46第五节办公自自动化系系统物业业管理及及实例分分析499一、办公公自动化化系统概概述499二、办公公自动化化系统规规划544三、实例例点评深房房广场AS系统统设计与与分析557第六节通信自自动化系系统物业业管理及及实例分分析622一、语音音通讯模模式622二、卫星星通信模模式633三、图文文通信模模式633四、数据据通信模模式644五、新型型通信系系统管理理模式664六、公共共广播系系统管理理模式668七、实例例点评广东东国际大大厦通信信系统668第七节智能大大厦系统统规划与与设计实实例分析析70一、高校校智能化

3、化教学楼楼设计770二、常州州国际金金融大厦厦设计773三、民用用机场候候机楼设设计799四、智慧慧广场智智能化系系统设计计82第八章其他类类型的物物业管理理86第一节工业厂厂房与仓仓库的物物业管理理86一、工业业厂房与与仓库的的管理886二、工业业厂房与与仓库的的服务888第一章智能大大厦物业业管理第一节智能大大厦概述述一、定义义和范畴畴智能能大厦的的内涵至至今还在在不断发发展变化化，所以以迄今为为止还没没有一个个普遍接接受的定定义。但但 是我我们基本本可以采采用以下下的方式式来定义义：智能能大厦利利用计算算机技术术、网络络通信技技术及自自动控制制技术，经经过系统统综合开开发，将将楼宇 设备

4、自自动化系系统(AS)、通信信自动化化系统(CA)、办办公自动动化系统统(O)与与大厦和和结构有有 机地地集成为为一体，为为人们提提供理想想的安全全、舒适适、节能能、高效效的工作作和生活活空间。智能能大厦起起源于美美国联合合科技建建筑集团团(nniteed TTechhnollogiies uiildiing Sysstemms， 简称UUTB)所介介绍的康康涅狄格格州市政政大楼(Citty PPlacce uilldinng)我我们可从从其所描描述的情情况 中中概括出出智能大大厦具有有以下性性质：.楼内设设置数字字式程控控电话，全全楼布满满可供LLA(局域网网)通信信的电话话网。.诸如计计算

5、机传传感器、LLA等等在智能能大厦里里得到高高效综合合的应用用，使得得以最节节省的消消耗得到到最舒适适的温度度、最悦悦耳的音音乐、最最愉快的的气氛，使使居住者者能够上上下出入入方便，并并确保 防火、防防烟、防防震、防防盗，保保证控制制电梯、空空调设备备的功能能等。.能高度度自动处处理办公公室事务务，由于于办公室室里各种种终端联联网作业业，所以以文字处处理、电电子邮件件、档案案共享、科科学计算算等要求求能够灵灵活自如如地加以以处理。.通信费费用少。.可提供供电视会会议、座座谈等办办公业务务需要的的使用场场所及信信息传递递途径。.具备自自动保安安系统，如如电子自自动警戒戒、追踪踪和记录录。.确保符

6、符合电子子化办公公环境的的性能。例例如图像像显示设设备(VVisuual issplaay TTermminaal) 的应用用可能带带来的问问题灯光(窗光)幻影、空空调噪声声等，另另外，工工作人员员在此环环境内长长时间工工作，需需要绿色色植物调调节身心心健康，相相应地对对建筑环环境也要要做出必必要的考考虑。二、诞生生背景智能能大厦与与一般建建筑的不不同之处处在于，智智能大厦厦能够使使人“足不出出户，日日理万机机”。美 国UTTB公公司在年最初初使用“智能”两字时时，那时时的含义义与现在在相比，具具有相当当大 的的区别。其其它的智智能大厦厦，如日日本的本本田大厦厦、NTTT品川川大厦等等，情况况

7、也是如如此。这这是因为为 智能能大厦的的兴起有有着其特特定背景景，随着着背景因因素的变变化，智智能大厦厦的内涵涵也在不不断变化化。促 使智能能大厦蓬蓬勃兴起起的背景景因素主主要有以以下三方方面：.计算机机及通信信技术的的飞速发发展，将将人们原原来的梦梦想变为为了现实实，原来来的不可可能成为为可能。.计算机机通信自自由及通通信线路路大众化化，促使使了信息息技术毫毫无约束束地发挥挥作用。.在大楼楼销售竞竞争中，如如果没有有独特的的魅力便便难以推推销成功功，将原原来长方方体式建建筑造型型变为笔笔筒式建建筑造型型就是其其中一种种促销手手段，冠冠以“智能大大厦”则更是是一种促促销措施施。三、发展展历程.

8、年，rbbertt大学社社会学家家nniell Beell声声称“信息时时代到来来了”，从此此以后，重重要的不不再是劳劳动力和和能源，信信息开始始扮演着着越来越越重要的的角色。.原来是是以电话话为代表表的通信信时代，到到了年代中中期，兴兴起了通通信技术术与信息息处理并并行的所所谓coompuuniccatiion时时代。.年年代末期期，开始始使用“智能(inttellligeent)”一词。.977年月，NNTT副副社长北北原在国国际计算算机通信信会议(I)上上提倡信信息网络络系统(INSS)，使使得希望望利用网网络的人人，只要要拥有一一条网络络线路，就就可以获获取多种种信息服服务，获获 得丰

9、丰富多彩彩的信息息。.年IICOTT财团成成立，专专门从事事生产具具有推理理能力的的人工智智能计算算机(第第五代计计算机)，信息息通信的的能力因因此大为为提高。.884年月，康康涅狄格格州市政政大楼建建成，从从此“智能”一词开开始广为为传播。.884年月，在在纽约召召开世界界第一届届Tellepoort(信息发发射基地地)会议议，会议议决定发发射广播播卫星，224小时时将信息息传播到到世界各各地。.同年日日本指定定盛冈市市等地作作为新媒媒体地区区，探讨讨信息化化的需求求，调查查其可行行性(ffea sibbiliity)。、年月月，日本本选定TTeleetoppia(未来型型通信都都市构想想)

10、的220个地地域。、同年年月，日日本电气气公司转转为民营营，成立立NTTT(日本本电信电电话株式式会社)，从此此竞争加加快了智智能化的的步伐。111.年年成立智智能联合合促进会会，研究究智能大大厦及其其周围地地区环境境，推进进调查研研究工作作，迈入入了智能能综合城城市建设设的新纪纪元。四、对社社会的影影响单一一智能大大厦的效效果只能能体现在在该建筑筑内部，但但若能与与同类型型建筑互互相交换换信息，则则信 息息面更广广、效果果会更好好。所以以智能建建筑对社社会的影影响越来来越大，成成本越来来越低廉廉，信息息越来越越快、准准、全。可可以想象象，有朝朝一日，在在家上班班犹如到到办公室室上班一一样，完

11、完全可以以成为现现实 。与与此同时时，高度度智能大大厦也存存在下列列的一些些问题：.电子设设备对于于工作人人员健康康的不利利影响；.由于过过分依赖赖智能化化自动管管理，一一旦机器器发生故故障，可可能导致致一系列列问题，甚甚至瘫痪痪；.工作中中，人只只面对计计算机，减减少了工工作中面面对面交交谈的机机会，可可能造成成人际关关系淡漠漠；.因为过过度依赖赖计算机机，将影影响人们们的应变变能力；.计算机机病毒广广泛流行行，利用用计算机机网络犯犯罪的事事件增多多。五、现状状与发展展趋势由于于经济水水平、文文化需求求差距很很大，美美国、日日本等当当今世界界经济大大国，已已经开始始综合智智 能城城市构想想的

12、建设设。在美美国，已已有数以以万计的的智能大大厦拔地地而起。在在日本，新新建的办办公大楼楼已有660%是是智能大大厦。发发达国家家，如瑞瑞士、瑞瑞典等，因因祟尚自自由生活活，追求求舒适安安全，所所以 虽虽然拥有有经济实实力，但但人们只只求住在在智能住住宅中，满满足于自自动保安安及高度度视听享享受。至至于发展展中国家家的人民民，温饱饱问题尚尚未解决决，更不不用说追追求智能能住宅的的享受了了。虽然然各国现现状有所所 不同同，但是是智能大大厦未来来的发展展趋势是是一样的的，只是是发展先先后而已已。所以以从美、日日现状出出发，设设想我国国在年后应应该会有有下列发发展：.在大城城市附近近交通便便利的地地

13、方，建建立国际际信息发发射基地地Tellepoort，吸吸引企业业界聚集集，共享享丰富快快捷的信信息服务务。这种种基地，小小的如社社区，大大的如城城镇，世世界上已已有222处。.今后后的商业业城市一一定是TTeleetoppia(未来型型通信城城市)，是是综合智智能(IInteelliigennt CCo mmpleex)的的城市，其其组成单单元是智智能大厦厦(Inntellliggentt uuilddingg)，是是建筑企企业(如如UTBB)与与 通信信企业(如ATT&)联合开开发的跨跨领域合合作完成成的高附附加值的的新兴事事物。在在屋里就就能知道道世界各各个角落落发生的的事，然然后再做做

14、出决策策下达命命令。因因此今后后智能大大厦必须须具有(ffiice Auutommatiion)、AA(ilddingg Auutommtioon)及及(Commmunnicaatioon utoomattio)的功功能才行行。图77-7-1概括括表示了了智能大大厦的基基本框架架。图7-77-1 智能能大厦的的框架概概念综上上所述，对对“智能”两字含含义需要要补充说说明的是是，“智能”应该主主要体现现综合技技术， 因为系系统综合合是智能能的重要要手段，它它把O和联系成成为一个个整体，变变成一元元化服务务(Toota l SServvicee)。经经过系统统集成，优优化组合合各种信信息，以以较少

15、的的费用获获取较多多的信息息，实现现自动报报警、防防灾保安安、自动动调节室室温、自自动换气气、代缴缴电费水水费、节节省能源源的目标标。我国的智智能大厦厦尚处在在萌芽阶阶段，一一切都在在追随美美、日等等先进国国家的前前进步伐伐。以日日本 为为例，日日本最初初因为资资料档案案及AAN落后后，亟待待充实，所所以从LLAN的的对接着着手，着着眼于与与WANN 的对对接(ddckiing)，构成成网络以以利用外外部资料料。同时时注意建建筑理念念的转变变，不单单纯追求求建筑智智能化，而而且要求求功能与与人的配配合，通通过人机机界面有有效发挥挥高度智智能效应应。发达达国家认认为资料料 档案案化发展展的结果果

16、是，一一般档案案文件将将全部被被计算机机所取代代，一般般知识信信息不再再像以前前那样充充满价值值，只有有创造性性的知识识才能真真正拥有有未来的的知识产产权，所所以应该该激发人人们的创创造潜能能 ，使使得智能能建筑更更智能，智智能城市市更发达达。第二节智能大大厦构成成及其特特征一、特征征剖析美国国UTBB推出出的市政政大楼大大致具有有下列特特征：.“智能”主要用用在出租租式大楼楼；.TSS(Shhareed TTenaant Serrvicce)：用户电电话交换换设备的的免费服服务；.Onee Sttop Shooppiing：一个窗窗口满足足任何通通信及的有有关要求求，即所所谓的功功能集成成；

17、.集成程程度不同同：有多多少智能能建筑就就有多少少个智能能等级；.目标在在于提高高办公室室工作效效率，方方法是通通信技术术的集成成(innteggrattionn)；.每个建建筑都有有集成，但但是集成成的目标标不仅限限于一栋栋建筑，可可以联系系跨越数数座大厦厦。 (一一)智能能大厦的的构成因因素。1.智能大大厦的目目标。智能能大厦的的目的是是让中小小企业能能够共享享到如同同大企业业规模的的方便、快快捷、安安全、高高层次 的办公公室工作作环境。对于智能能大厦，商商业界与与企业界界学者们们的研究究结论往往往是不不一样的的。前者者往往认认为智能能大厦的的目的在在于提高高利润，后后者却乐乐于宣称称“智

18、能的的目的的的在于改改善办公公室工作作环境”。前 者强调调经济利利益，后后者强调调运用效效果。智智能大厦厦错综复复杂的关关系，请请参见下下图7-7-22，其上上 半部部分反映映智能大大厦与用用户需求求的关系系，下半半部分反反映智能能大厦与与智能综综合方法法的关系系。图7-77-2 智能能大厅目目标的复复杂关系系总之之，用户户的实际际需求和和智能大大厦的高高额利润润引起了了开发商商的极大大兴趣，迫迫使研究究建筑 信息技技术的学学者不得得不绞尽尽脑汁全全力以赴赴，采取取最为有有效的集集成方法法，以节节省投资资，获得得最高利利润。学学者们的的研究对对象已从从智能大大厦扩展展到智能能城市。(二二)智能

19、能大厦的的技术内内涵。.传输技技术。用于于智能建建筑的重重要技术术多种多多样，其其中，传传输技术术起着不不可缺少少的主要要作用。犹如如人体中中联系大大脑的神神经系统统一样，通通信系统统遍及建建筑物各各处。其其中主神神经线路路是星 型LAAN，通通常采用用双绞线线电缆(wiist Paiir ablle)为为主要配配线材料料。.智能化化技术。美国国人把单单独使用用的智能能大厦称称为mmartt uuilddingg，多用用户合用用的智能能建筑才才称为IIn ttellligeent uiildiing，目目的在于于强调智智能化技技术就是是综合集集成。集成各软软硬件要要素时，如如果稍有有倾向，就就

20、会产生生有所偏偏重的智智能化。常常见的智智能大厦厦偏重于于豪华，所所以智能能化技术术除了集集成的意意义外，给给人的印印象更多多是“豪华”。而当当今学者者们 推推崇的智智能化是是由八种种因素综综合平衡衡构成的的。这八八种因素素分别为为：O设备、通通信设备备、防 灾防盗盗设备、电电气设备备、传输输设备、空空气调节节设备、人人体工程程学、身身份辨别别系统等等，如图图7 -7-33所示。图7-77-3 智能能大厦技技术内涵涵（二）智能化技术.人体工工程学技技术。()人体体工程学学概念。智能能大厦的的功能在在于尽量量提高环环境舒适适与方便便程度，所所以必须须根据EER-的观观念进行行探讨。OI由希腊腊语

21、O(工作作)、(管管理)及及I (学学科)等等三个词词合成而而来，本本意为“研究人人与工作作环境的的科学”，首先先为英国国海军的的 aarelll所提提倡。美美国常称称其为umaan EEngiineeerinng，日日本译成成“人间工工学”，就是是我们常常说的人人体工程程学的意意思。()人体体工程学学环境化化。过去去ICC往往往只针对对机器或或家具的的人机界界面，如如今美国国人将它它的涵义义扩大，认认为空间间环境也也应列入入研究范范围之中中。通常常情况下下，办公公室工作作人员对对工作环环境的要要求 具具体包括括：工作便便捷，容容易达到到高效率率；提供如如同都市市生活的的方便；身心舒舒畅的工工

22、作环境境；心情愉愉快、气气氛轻松松的周围围环境；处处想想到工作作人员是是人，并并不是机机器；尊重工工作人员员独特的的创造兴兴趣。以上上六种需需求，可可以按观观点分类类改写成成为：在业务务上要功功能齐全全；在生活活上要方方便；在生理理上要舒舒适；在心理理上要愉愉快；不干涉涉独立人人格；尊重个个人志趣趣爱好。()活动动空间工工作流线线化。)空间规规划。活动空空间应按按下列四四个目标标进行规规划：.提供舒舒适、容容易满足足各种需需求的生生活空间间；.提供适适合自控控系统精精密要求求的环境境，以满满足节省省能源的的需要；.提供能能够提高高工作效效率的情情报及通通信自动动化系统统环境；.提供方方便高效效

23、的辅助助工作环环境，即即所谓的的工作服服务环境境。在设计计时，除除考虑是是否符合合人体工工程学环环境外，同同时还应应重视下下列五个个重点：.适应性性(Fllexiibillityy，apttabiilitty).可用性性(aillabiilitty).安全性性、保安安性(afeety，SSecuuritty).可靠性性(Reeliaabillityy).经济性性、效率率性(EEConnomyy，ffficcienncy)重视上上面五个个重点的的理由：.由于办办公室的的空间使使用并非非只限于于一种工工作，通通常为日日常工作作、一般般业务、各各种会议议、研究究开发等等目的而而引进OO设备备，为了了

24、空间能能够灵活活地得以以利用，硬硬件条件件逐年都都在完 善提高高。所以以要求使使用上具具有兼容容性；.智能大大厦要提提高信息息系统的的用途和和地位，主主要是看看使用它它是否会会更加方方便，即即要有便便利性；.智能大大厦号称称楼宇自自动化，除除了大楼楼电梯能能自动经经济有效效运作外外，建筑筑物在遇遇到地震震、火灾灾时都应应具有自自动抗震震、自动动防火及及指导避避难的功功能，以以确保人人身及财财产安全全。所以以 智能能大厦必必须具有有安全性性、可靠靠性及经经济高效效的重要要保障。智能大大厦要特特别注意意按照下下列规则则进行设设计：.对于硬硬件用途途，应能能够互通通、互换换、具有有较强的的兼容性性；

25、.按处理理的急缓缓需要和和装置的的重要程程度，合合理确定定配备率率或共同同性后，据据此决定定空间区区域等级级(raank)，必要要时区域域能够及及时开放放，以便便各个区区域灵活活连通；.通信管管道应合合理布置置在智能能大厦的的各个角角落，如如神经系系统一样样发挥重重要作用用；.建筑结结构、建建筑设备备甚至网网络设施施都应具具有灵活活性(fflexxibiilitty)；.电视会会议室及及会客厅厅可提供供用户公公共使用用，卫星星天线与与大楼主主机应设设连通装装置，自自助餐厅厅、医疗疗中心等等不仅为为用户服服务，也也可对外外开放，以以便利大大家生活活；.智能大大厦除了了抗震、耐耐火设施施及防灾灾避

26、难指指导设施施外，还还应做到到保护大大楼内一一切资料料完好无无损，绝绝对防止止资料遭遭到泄漏漏、破坏坏、涂改改；.应尽量量提高系系统可靠靠性。万万一出现现系统死死机或误误操作，就就要具有有防止错错误扩大大，并迅迅速复原原的对应应措施。这这些措施施都是系系统工作作制度的的基本事事项，在在规划时时应该合合理地进进行设 计；.智能大大厦除节节省能源源和运行行费用外外，也应应考虑精精兵简政政，提高高服务人人员的工工作效率率。)空间布布局。虽然然根据办办公空间间的工作作性质，办办公空间间布局可可以有所所变化，但但仍要考考虑基本本一致的的型 式式。换句句话说，要要营造“多中有有一，一一中有多多，多而而不乱

27、，一一而有致致”的艺术术品味。传统统的办公公桌排列列杂乱无无章可循循。今天天则更加加注重人人体工程程学空间间布置方方式及业业务活动动 路线线，以及及O设设备的有有效共享享。下面面分为四四个层次次举例说说明O的设置置布局。第一一个层 次是按按单位多多人共用用机机器，所所以O机器设设置在楼楼角或OO设备备室，称称为孤立立式(tannd aloone)或犄角角式布局局。第二二个层次次是按部部门单位位设置OO机器器，各机机器间通通过LAAN(局局域网)联合运运行来发发挥效率率，称为为部门式式布局。第三三个层次次是人人或人人使用一一台机器，若若办公室室达到这这种规模模，则机器器必然 与业务务息息相相关。

28、公公司想要要查资料料、洽谈谈磋商、会会客决策策都将依依赖O机器，所所以必须须提供 理想的的空间条条件。这这是O机器以以工作站站的形式式出现，称称为工作作站式布布局。第四四个层次次是1人人或人人使用一一台机器的的工作站站布局，这这种布局局讲究工工作保密密性及活活动路线线，采取取舒适的的矮墙隔隔间形式式，满足足建筑设设计提出出的光、热热、声条条件，以以及保密密和开 放兼备备的要求求。这种种布局可可以称为为间隔式式布局。二、系统统的构成成特点(一一)智能能大厦的的分级。我们们可以根根据智能能大厦功功能的综综合程度度，具体体评价其其智能水水平的高高低优劣劣。因此此当智能能大厦分分级时，要要根据实实际情

29、况况来考察察主要因因素和次次要因素素的构成成关系，例例如 我我们可以以参考下下列的分分法。初级、较较低级有电电话共享享服务系系统、楼楼宇自动动化系统统、防灾灾防盗系系统等。中级、一一般级初级级之外还还有个人人计算机机共享的的配套程程序，可可用于通通信服务务。高级、共共享级中级级之外还还有计算算机系统统的一切切共享服服务。以上上是仅按按经济性性及通用用性分级级，其实实它们都都有逐步步扩充的的可能。今今天的基基本级可可能明 天发展展成中级级，后天天发展为为高级，高高级的成成为更高高级，成成为智能能城市网网络的一一部分等等等。给给出分级级标准只只是为了了便于说说明条件件，并非非一定要要分级。(二二)

30、智能能大厦系系统范围围的划分分。智能能城市是是由智能能大厦、全全电气化化住宅、公公寓群及及工厂构构成，所所以基本本上是A/A/ A/IM的的综合体体。当然然也可以以分别视视为自动动化住宅宅(HAA)、自自动化工工厂(FFA)、自自动化办办公室( )、智智能大厦厦()。在在结构上上将由大大厦智能能化()、通通信智能能化(CCI)、电电源智能能化(EEI )、办公公自动化化(OAA)及保保安系统统自动化化(AA)所组组成。(三三)智能能大厦的的规划要要点与必必备的电电气设备备系统。.智能大大厦的规规划要点点。智能能大厦的的智能来来自于下下列软件件的集成成综合运运作：()遥控控通信/自备交交换自动动

31、化(CCA)；()办公公室工作作信息自自动化处处理(A)；()大楼楼管理自自动化运运转(BBA)；(44)防盗盗、防火火、防劫劫自动化化保安管管理(SSA)；()自动动换气，自自动调光光，环境境舒适化化(MAA)。除了了应该具具备上列列各项外外，还应应增加如如何定期期及不定定期维修修硬件等等。.必要的的电气设设备系统统。从规规划角度度来看，必必要的电电气设备备系统一一般包括括：()信息息交换系系统(CCS)如电电话通信信、工作作站通信信、图像像通信；()大楼楼综合管管理系统统()如节约约能源、安安全控制制、环境境管制。大楼楼监视控控制必要要的设备备包括：()新型型电话机机；()信息息网络，如如

32、ANN、AAN等；()数字字式用户户交换机机(简写写为数字字式)；()电子子计算机机；()电源源设备。除了上述述必要的的设备外外，智能能大厦还还需要另另外一些些设备，它它们随着着大厦内内企业规规模和业业务种类类而有所所不同。办办公大楼楼信息系系统通信信组合概概念如图图7-77-4所所示，它它把大楼楼信息通通信系 统与外外界的网网络相接接通，构构成了多多重组合合智能关关系。图7-77-4 信息息系统通通信组合合概念示示意图【图图7-77-4说说明】本图图是以数数字式为为主体的的通信系系统，综综合了以以电子计计算机为为中心的的LANN信息交交换 系系统并结结合了电电视会议议等特殊殊的专线线服务信信

33、息处理理系统。智能能大厦里里的各种种通信仪仪器与大大厦、公公用通信信线路、专专用线路路甚至高高速数字字线路的的联系必必须以数数字式BX或或新型电电话为核核心。所所以今天天智能大大厦的发发展，与与它们有有很大的的关系。数字式已已经能够够综合传传统电话话的功能能，并增增加存储储交换功功能、数数据终端端机存档档功 能能、声音音传递功功能及连连接专用用线功能能，若再再加上新新型电话话机连接接办公室室计算机机服务、记记录声音音服务、文文字处理理服务及及用住宅宅设备接接通专用用线路的的功能，就就会如虎虎添翼。但但的能力力 有限限，当需需要高速速通信(超过664dbbps传传输速度度)及图图像通信信时，它它

34、会一筹筹莫展，就就需要中中心计算算机的帮帮助。所所以今天天智能化化的发展展，是数数字式、新新型电话话机及用计计算机三三者的 功劳。根据企业业规模及及业务种种类的不不同，日日本NTTT推荐荐的选择择标准如如表7-7-11。不但但要研究究通信系系统，还还应探讨讨办公业业务处理理(O)与楼楼宇自动动化()之之间的互互相作用用。例如如对于特特定用户户，TTT提供供业务用用电视(ITVV)、教教育用电电视(EETV)、医疗疗用电视视(MTTV) 等电视视通信系系统。对对于INN模式式系统还还要考虑虑信息积积累、变变换媒体体通信功功能等。对于于通信收收费，日日本采用用固定单单价收费费，不论论使用多多少都没

35、没有折扣扣。而美美国对于于大用户户 有合合同性折折扣率(大用户户能得到到七折优优惠再以以八折分分租给别别人)，以以节省大大楼管理理费用，因因此 在在美国除除了上述述机种外外，还需需要其它它必要的的软件及及机器。.电源设设施应有有的配合合，请参参照有关关规定。.空调设设备应有有的配合合。新一一代办公公环境的的四个要要素是声声、热、光光及卫生生。除了了光以外外，其它它要素的的效果都都将直 接或间间接地受受到空调调设备好好坏的影影响。若若空调设设备系统统缺少灵灵活性(fleexibbiliit)，则将将损 害害到智能能建筑的的功能，所所以要特特别关注注空调系系统。()目前前是发展展时期，所所以应该该

36、预留多多少，需需要设计计者与所所有者协协商之后后才能决决定。虽虽然结果果常是根根据爱好好而做出出结论，但但一般来来说，建建筑物的的规模越越小，越越需要考考虑因将将来安置置 机器器，而考考察确保保施工方方便的位位置与空空间。()大大楼里空空调系统统宜采取取区域划划分方式式进行规规划。属属于独立立部门的的大楼，用用这种方方式很容容易规划划好；但但是租赁赁大楼由由于租户户的使用用情况不不一，所所以对于于租赁大大楼则不不宜采用用。按 保安需需要程度度，分为为轻、中中、重三三组区域域，如表表7-77-2按按以下程程序处理理。轻级保保安区是是出 租租性工作作室区域域，由于于工作人人员大多多吃住在在这里，所

37、所以室内内环境较较为重要要，冷气气、暖气气系统往往往随住住户爱好好而变化化，应多多考虑温温度控制制和隔间间变化带带来的影影响。要要根据模模数单位位确定区区 域的的大小，或或按终端端计算机机或复印印机等OO机器器配置要要求进行行考虑。接接待室和和会议室室要另外外考虑室室内换气气等。但但不论采采取什么么方式，今今后的智智能建筑筑最好按按一人一一台计算算机终端端进行设设 计。轻轻级保安安区的负负载变动动幅度约约在200(kccal/).ww/()左 右右，采用用小型悬悬挂式空空调最为为合适，建建筑物设设计施工工时应按按这个标标准装设设。中级保保安区仅仅占出租租面积的的上下，但但墙砌到到天花板板高度，

38、相相互之间间完全隔隔开，每每小时平平方米产产生热量量kcaal(KJ)()，冬冬天也需需要使用用冷气 。好在在这种区区域分布布在建筑筑物中心心，便于于设置冷冷却水管管等。设设计时不不但要预预设冷却却水配管管，还要要预留修修理漏水水用的进进出空间间及从空空调机接接出冷风风的空间间，这样样才能应应付自如如地暂停停区域 供水来来修理漏漏水。重级保保安区都都是与中中心计算算机相关关的房间间，保安安、载荷荷、自由由进出方方式和层层高都比比其 他他区域讲讲究，约约占建筑筑面积，也也必须留留有冷却却水管的的配置和和维修空空间。由由于有些些租户为为了保密密性可能能要求专专用配管管，所以以管径不不要太大大，占满

39、满预留空空间。这这个区域域的冷气气负 载载约为00kkcall/(hh).ww左右右。为智智能管理理专设的的主计算算机和数数字式 室等的的冷热源源或空调调机都应应分设专专用为宜宜。()办公公时代讲讲究省能能省力，智智能建筑筑更是如如此。“省能、省省力第一一”的时代代已经过过时，现现在是“智能(全能、方方便、有有效)、进进取”的时代代，是以以积极开开发(努努力生产产、调节节生产、控控制生产产)来代代替消极极的节省省能源人人力(当当然不是是 放弃弃节约能能源人力力，只是是不再一一味主张张省能省省力)的的时代。例例如在办公公时代，有有“时间外外”(正常常办公时时间外)的观念念；时间间外用电电增加了了

40、大楼设设施的消消耗，是是应按高高价计罚罚并限制制 用量量。但在在讲究智智能的今今天，为为了迎接接国际通通信密集集化、高高速化的的需求，不不得不采采取“时间外外也是时时间内”的做法法，缩小小昼夜不不同时间间用电的的单价差差额，以以满足不不同用户户的用电电需要。 对于于时间外外的问题题，以前前是以全全公司为为对象，今今天改以以“科”为对象象进行区区域划分分。但 是如果果要兼顾顾省能省省力，就就还要智智能地操操作控制制空调设设备，所所以大楼楼空调必必须系统统化，减减少传送送动力并并尽量利利用自然然热源。对对于下列列各项要要仔细考考虑，如如果预算算金额可可以应付付，就应应设 法法予以满满足。降低空空调

41、机与与风槽间间的空气气阻力；大温度度差送风风及送水水；变流量量送水系系统(VVWV方方式)；空调面面积变化化时传送送动力的的适应效效率；湿度、CCO2粉尘控控制的经经济运转转。关于于节省热热能，则则应按照照下列原原则实施施：了解冬冬季所需需热能，把把握整个个建筑的的负载特特性，设设计以热热能再生生为重点点的系统统。因为为 智能能建筑中中控制湿湿度最为为重要，所所以不必必考虑使使用外气气进行房房屋冷却却。应使建建筑部分分负载特特性良好好，使它它容易按按照二次次侧变流流量方式式或大温温度送水水。为了实实现安全全及自动动化管理理，即使使耗能稍稍多一点点，也应应在所不不惜。宜设置置全热交交换器或或蓄热

42、槽槽以存贮贮冬季冷冷水及夏夏季温水水。(四四)智能能大厦的的主要工工作内容容。智能大厦厦三大系系统的主主要工作作内容见见表7-7-33。传统统的建筑筑多采用用大型仪仪表集中中盘对各各个重要要设备的的状态进进行监视视，并通通过操作作盘来进进 行集集中式的的操作，配配线上则则采用一一对一的的配线方方式。智智能大厦厦实际是是高新技技术在传传统建筑筑业中，信信息技术术向传统统产业转转移的集集中表现现。结合合我国国国情，特特别是房房地产业业，智能能大厦的的侧 重重点是建建筑设备备自动化化。系统是是智能大大厦的基基本起点点，它采采用计算算机及网网络技术术、自动动控制和和通信技技术，组组成高度度自动化化的综

43、合合管理系系统，把把建筑物物内的所所有设备备和设施施有效地地管 理理起来，实实现节能能、高效效、可靠靠、安全全地运行行。在智智能大厦厦中，与与大厦环环境相关关的应用用技术还还有：地地板配线线技术、墙墙板配线线技术、顶顶棚配线线技术。系系统的网网络布线线，是通通过综合合布线系系 统(Preemisses isstriibuttionn Syysteem)来来实现的的，综合合布线系系统对智智能大厦厦来说，就就如人体体 内的的神经系系统，其其特点是是将所有有的语言言、数据据、视频频信号等等的布线线，通过过统一的的规划设设计， 综合在在一套标标准的布布线系统统中。信信号传输输技术的的进步，使使得一对对

44、信号线线路可传传输多种种信号。 PD系系统提供供开放式式的标准准通讯接接口，能能支持多多厂商的的不同类类型设备备的数据据传输和和网间互互联， 其几乎乎包含了了全部弱弱电系统统的布线线，可以以传输数数据、文文本、图图像、传传感器、模模拟或数数字语音音等信号号，综合合布线将将智能大大厦的各各子系统统有机地地连接，为为系统的的集成提提供了物物理介质质：系统采采用集散散式的计计算机控控制系统统，通常常分为中中央管理理系统、系系统监督督控制器器、现 场控制制机三级级管理。现现场控制制机包括括各类设设备如水水泵、空空调机、风风机等自自带的保保护器、控控制箱；温度、湿湿度、烟烟、压差差、流量量、液位位等传感

45、感器和各各类调节节阀门等等。现场场控制机机对设备备或 对对象参数数实行自自动检测测、自动动保护、自自动故障障报警和和自动调调节控制制。系统统监督控控制器则则是接受受系统内内各现场场控制机机传送的的信息，按按照设定定的程序序或管理理人员的的指令实实现对各各设备的的控制 管理，并并将信息息上传到到中央管管理系统统。中央央管理系系统负责责对整个个系系统实施施组织、协协调、监监督、管管理、控控制。由于于智能大大厦的各各智能化化子系统统是由多多厂商提提供的，因因此，必必须通过过综合布布线系统统及计 算机网网络技术术，把构构成智能能大厦的的各子系系统集成成为一个个相互关关联、统统一和协协调的系系统，使使资

46、源达达到充分分地共享享。而系系统的集集成是一一个涉及及多学科科、多技技术的综综合性应应用领域域。年代 起，国国际上就就兴起系系统集成成商业务务。系统统集成商商并不从从事硬、软软件的生生产和开开发，而而是根据据业主需需求，设设计系统统建设方方案，选选择不同同厂商的的产品进进行组合合，以自自己的技技术和经经验为用用户 建建设一个个适当的的系统：其必须须为用户户提供的的三大服服务是：.系系统优化化设计；.系系统优化化施 工工；.系统运运行管理理。随着着智能大大厦的逐逐步普及及，传统统的电气气设备安安装公司司必须适适应市场场动向，将将传统的的安装 方式与与智能大大厦应用用的高新新科技有有机地结结合起来

47、来，提高高技术队队伍的水水平及安安装层次次，集设设备安装装及系统统集成于于一体，敢敢于向智智能大厦厦的综合合性工程程挑战，才才能使自自己跟上上时代发发展的步步 伐，在在市场经经济中永永远立于于不败之之地。第三节自动化化系统物物业管理理及实例例分析一、自动动化系统统智能能大厦自自动化系系统是智智能建筑筑中的一一个重要要系统。智智能大厦厦自动化化系统是是一种将将与智 能大厦厦有关的的电力、照照明、空空调通风风、给排排水、消消防、保保安、运运输等设设备集中中监视、控控制和管管理的综综合性的的系统。过过去，对对空调、采采暖通风风、动力力站房、给给排水、变变配电等等设备的的运行 状态进进行监视视的中央央

48、监视系系统和空空调、给给排水、变变配电的的自动控控制装置置是各自自独立的的。随着着计算机机技术的的进步及及数字通通信技术术的提高高，两者者合二为为一，发发展成为为所有自自控设备备可相互互传 送送信息，以以整个系系统来进进行综合合控制管管理的统统一体。这这种系统统以计算算机局域域网络为为通信基基础，以以计算机机技术为为核心，具具有分散散监控和和集中管管理的功功能。它它是与数数据通信信、图形形显示、人人 机接接口、输输入输出出接口技技术相结结合的，用用于设备备运行管管理、数数据采集集和过程程控制的的自动化化系统。鉴鉴于自动动化系统统对于智智能大厦厦物业管管理上高高效、方方便，因因此在智智能大厦厦建

49、设中中已经被被广 泛泛应用。(一一)智能能大厦自自动化系系统的子子系统一般般智能大大厦设备备控制可可分为个子系系统：设设备运行行管理和和控制系系统以及及防火与与保安系系 统。每每个子系系统包含含若干受受监控对对象的系系统，各各受监控控对象的的系统又又有相互互协调的的功能。.设备运运行管理理和控制制系统。它包包括暖通通空调系系统、给给排水系系统、电电气系统统、运输输系统和和其他要要纳入的的设备的的控制和和 管理理。.防火与与保安系系统。它包包括火灾灾报警及及消防控控制系统统，出入入口控制制系统，防防盗报警警系统，结结构防震震、防水水、 防防冻系统统及其他他要纳入入的设备备系统。(二二)智能能大厦

50、设设备运行行管理和和控制系系统设备备运行管管理和控控制系统统所管理理的设备备主要是是智能大大厦内所所有的机机电设备备，包括括暖通空空 调系系统设备备、给排排水系统统、电气气系统设设备及运运输设备备。.暖通空空调系统统设备。主要要有热水水泵、冷冷却塔、冷冷冻水泵泵、制冷冷机组、新新风机组组、空气气处理机机组、变变风量机机、 风风机盘管管、热交交换器、锅锅炉、分分汽缸、凝凝结水回回收系统统等。.给排水水系统设设备。主要要有高位位水箱、低低位水箱箱、水泵泵、加压压泵、饮饮水设备备、热水水供应设设备、生生活水处处理设 备、污污水处理理设备等等。.电气系系统设备备。主要要有配变变电设备备、自备备电源、不

51、不间断电电源(PS)、照明明设备、动动力设备备等。.运输设设备。有电电梯、自自动扶梯梯、文件件或原材材料自动动输送装装置等。智能能大厦设设备运行行管理和和控制系系统有种形式式，即现现场自动动控制系系统和中中央监视视控制系系 统。.现场自自动控制制系统。用于于对空调调、动力力站房、给给排水等等设备相相关的过过程(物物理量)进行常常规控制制、程序序控制、节节能控制制等。如如在空调调设备中中，进行行环境温温度、湿湿度的控控制；在在动力站站房设备备中，对对热泵、 冷冻机机、水泵泵的台数数控制和和压力控控制等；在给排排水设备备中，对对进行建建筑物内内给水、排排水、水水处理的的水箱和和水泵的的控制。还还有

52、照明明自动控控制、电电梯的自自动控制制等。这这些系统统都是相相对独立立 的。.中央监监视控制制系统。监视视建筑物物内的各各种设备备的运行行状态，不不仅进行行显示、记记录、操操作，还还能与变变配电、空空 调等等整个系系统相关关的设备备联动控控制。例例如，按按照预先先设定的的时间表表进行设设备运行行控制，当当使用办办公室时时，为了了按时达达到设定定的温度度，通过过设定空空调的起起动停停止时刻刻，进行行最佳起起动 停止控控制。(三三)智能能大厦防防火与保保安系统统。智能能大厦防防火与保保安系统统又称安安全保卫卫系统，主主要是保保障建筑筑物内部部人员、物物资和设设备 的的安全。它它分为保保安系统统和火

53、灾灾自动报报警系统统。1.火灾自自动报警警系统(FASS)。安全全保卫系系统并不不单是确确保建筑筑物日夜夜24小小时方便便地出入入，更重重要的是是保护使使用者的的人身安安全。火火灾自动动报警系系统设置置了各种种探测器器，随时时探测建建筑物内内的火灾灾情况以以防止蔓蔓延燃 烧。一一旦接到到火灾警警报，立立即在中中央监视视(装置置)显示示，并即即时停止止空调的的运行，同同时自动动开启防防排烟风风机及采采取其他他相应动动作。.保安系系统(SSC)。在保保安系统统中，有有在大厦厦、房间间等的出出入口实实行机械械化管理理的出入入管理系系统(C)。在出出入管理理系统中中，有钥钥匙管理理箱方式式和身份份卡方

54、式式，还有有防止不不法侵入入并发出出警报的的闭路 电视监监视系统统(CCCTV)以及防防盗监控控系统。(四四)智能能大厦各各子系统统间的关关系。设备备运行管管理和控控制系统统与防火火与保安安系统这这个子子系统各各有不同同的功能能，但相相互又有有 一定定的联系系。目前前，这个子系系统之间间的关系系可以是是下面的的其中之之一。.防火与与保安系系统纳入入系系统。在在技术上上，这个子系系统完全全可以纳纳入系统，监监控系统统共用主主站，仅仅仅分站站分设或或是作成成一套系系统，这这样，整整个系统控控制协调调性较好好 。如如发生火火灾时，可可以自动动打开公公共避难难通道及及出入口口、关闭闭空调系系统等协协调

55、性动动作。这这样，设设备资源源可以共共享，节节省投资资，节省省人力。为满满足管理理体制的的要求，可可以设防防火及保保安专用用中央站站，赋予予它较高高的操作作级别。在在上 海海市颁布布实施的的智能能建筑设设计标准准中，“关于智能化系统集成”的一般规定中指出：“ 建筑智能化系统集成，应具有各个智能化系统信息的汇集和对各类信息的综合管理”。智 能建筑设计标准中关于甲级智能建筑物“火灾报警与消防联动控制”的设计标准是：“系统应与系统合用或作为其一个子系统实现报警、灭火、消防联动等的各项功能。当管理 体制上有困难时，可以单独组成系统，但应留有接口，使其与系统联网。”.防火与与保安系系统独立立于系统。这这

56、是受到到目前管管理体制制的限制制不得已已的做法法。如果果在管理理体制上上有困难难可以这这样做，但但是控制制的协调调性往往往受到减减弱。因因而在设设计上应应注意 其协调调性。(五五)智能能大厦自自动化系系统技术术的发展展。从控控制设备备硬件来来看，智智能大厦厦自动化化系统技技术的发发展已经经经历了了几个阶阶段。从从50年年代的气气动仪表表控制系系统，660年代代发展为为电动单单元组合合仪表，年代代发展为为采用小小型或超超级小 型电子子计算机机的集中中式控制制系统，以以及后来来采用微微型计算算机的集集散式控控制系统统(DCC)，目目前正在在向采用用现场总总线(FFCS)的智能能仪表控控制系统统发展

57、。从从功能上上来看，是是一个从从监控到到管理 的发展展过程。早在在数十年年前国外外就有超超高层建建筑了。它它的设备备非常多多，分成成各种系系统，如如空调系系统、 给排水水系统、变变配电系系统、保保安系统统、消防防系统、停停车场管管理系统统等，各各自独立立，相互互之间没没有什么么联系。这这些系统统的运行行操作比比较复杂杂。在当当时的技技术条件件下，只只能采用用气动或或电动 单元组组合仪表表对各个个设备的的状态进进行监视视，并通通过操作作盘来进进行集中中操作。在在配线上上，采用用多线制制配线的的方式。如如果需要要将某一一设备的的状态信信号及操操作功能能全部显显示于中中央监控控室内， 就必需需一对一

58、一地设置置配线。这这样不但但耗用的的导线很很多，安安装不便便，费用用大，而而且只能能选择一一些最重重要的设设备在中中央监控控室内显显示和操操作，大大多数设设备仍需需在现场场操作和和记录。年代，即即使采用用小型或或超级小小型电子子计算机机的控制制系统，仍仍然有安安装不便便和线路路投 资资大的问问题。随随着微型型电子计计算机技技术的迅迅猛发展展，智能能大厦的的中央控控制系统统也开始始发生变变化。由由于电子子计算机机的信号号传输技技术的进进步，对对楼内各各种设备备的状态态监测不不必再一一对一地地配 置置线路了了。一对对信号线线路就可可传送多多种信号号，所有有的设备备状态都都可以显显示于中中央监控控室

59、内，很很容易进进行操作作和管理理，不但但节省了了人力，而而且提高高了效率率。在控控制功能能方面，由由于当时时的现场场控制设设备价格格昂贵，功功能也不不完善，所所以大部部分的系系 统运运算及处处理功能能，仍需需集中到到中央控控制室内内由计算算机主机机进行处处理。当当时的中中央监控控系统功功能，只只限于初初级的设设备状态态变化显显示，按按时间表表和直接接控制管管理，以以及对现现场反馈馈的数据据 进行行运算。进入入90年年代，以以前需要要由中央央控制室室内计算算机主机机完成的的功能，已已由一些些低价格格、高处处理能力力的现场场控制器器所取代代。中央央监控室室的操作作人员，只只要下达达所需要要的指令令

60、，现场场控制器器 就会会自动地地参考其其他数据据、自动动运算并并控制相相关的设设备，以以达到操操作者的的要求。这这样一来来，中央央控制系系统的主主机，就就不需要要再负担担大量的的数据运运算工作作，而中中央控制制系统的的功能也也逐渐 由控制制改为提提供各种种数据报报表和专专项的统统计文件件。此时时，“中央控控制系统统”的名称称就逐步步改为“中央管管理系统统”，其系系统形式式也由以以前的集集中监视视、集中中控制，变变化为集集中监视视、集中中 管理理、分散散控制；中央控控制室的的主机也也变为以以提供报报表和紧紧急应变变处理为为主。因因此，中中央监控控室也可可以称为为防灾中中心。该该中心不不断地将将各种数数据报表表提供给给管理人人员，通通过分析析数据报报 表，求求取本大大楼可以以节约的的运行成成本(如如节约能能源、节节约人事事成本等等)的方方式，从从而进一一步提高高大楼的的附加值值。当有有灾害发发生时，可可以通过过大楼管管理系统统得知何何时何地地发生何何种事故故，便 于事故故处理人人员迅速速作出反反应，减减小事故故带来的的危害和和影响。目前前，国际际上又有有现场总总线系统统(FCC)的的出现，这这是一种种开放式式系统。其其特点是是采用智智能化变变送器、智智能化执执行器和和现场总总线网络络，使得得符合同同一现场场总线标标准的不不同产品品可以相相