保安工作手册

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1、华润置地（上海）物业管理有限公司三阶文件橡树湾管理理处保安工作手手册CRPMSSH/33/SHH-XSSW/BBA/0001版本：第 A版修订次：11受控状态：受控接收部门：橡树湾湾安全组组编制人：批准人：审核人：批准日期：2011年年9月30日发发布20011年10月 1 日实施施文件类型：三阶文件文件编号：CRWYSH/3/SH-XSW/BA/001版 本：第 A 版 修改次数：1文件名称：橡树湾管理处保安组工作手册目录一、交接班班管理制制度2二、保安用用品管理理制度55三、门禁门门岗管制制制度55四、停车车车库管理理制度55五、监控中中心管理理制度55六、消防安安全管理理制度55七、巡逻

2、管管理制度度5八、装修管管理制度度5九、钥匙管管理制度度5十、空置房房管理制制度5十一、突发发事件管管理制度度5十二、防台台防汛应应急管理理制度55十三、休息息室管理理制度55十四、橡树树湾夜班班经理值值班制度度5一、 交接班管理理制度1.目的确保交接工工作整齐齐有序，树树立管理理处良好好形象。2.适用范范围适用于橡树树湾全体体保安员员交接班班工作。3.分工3.1 保保安队员员：确保保值勤物物品完整整无缺，遗遗留问题题跟进清清楚。3.2 保保安领班班：督促促跟进遗遗留问题题的解决决对交接接本进行行检查并并签字确确认。3.3 保保安主管管：每月月对交接接本进行行检查、审审核，并并对队员员的交接接

3、工作进进行评估估。3.4 物物业经理理：每月月对小区区安全管管理进行行督导、审审核。保保证现场场安全工工作执行行到位。4.过程控控制4.1 交交接班工工作的要要点：4.1.11人员要要求：所所有人员员在交接接岗时必必须着装装证整齐齐、精神神饱满。4.1.22时间要要求：执执岗人员员不得提提前离岗岗，提前前10分钟钟将执勤勤物品逐逐一检查查交接给给接班人人员；接接班人员员提前55分钟到到达所属属岗位进进行交接接准备。4.1.33移交内内容：执执勤物品品移交及及其他需需要移交交的物品品；岗位位执勤记记录表单单或执勤勤记录本本；尚未未记录的的有关事事宜及注注意事项项的口头头移交。4.2 工工作顺序序

4、：实施施检查查整改改监督督审核核存档档4.2.11实施：所有保保安队员员必须严严格遵守守交接班班管理制制度，并并严格执执行制度度中的内内容。4.2.22检查：执岗人人员和接接岗人员员每天自自查，保保安领班班每天对对所有岗岗位的记记录表进进行检查查，保安安主管对对岗位记记录进行行抽查。4.2.33整改：检查中中发现的的问题在在时限内内进行整整改，整整改后保保安领班班进行复复查，不不合格再再整改，直直到整改改合格关关闭签字字确认。4.2.44监督：保安领领班跟进进遗留问问题的解解决，保保安主管管对过程程进行监监督。4.2.55审核：每月对对交接本本/交接表表单进行行检查、审审核。4.2.66存档：

5、每月对对交接相相关记录录进行整整理装订订存档。4.3 交交接班的的工作规规程4.3.11岗位交交接班时时，接班班领班应整整队进行行班前会会，检查查着装和和BI，重重述强调调前一天天值勤中中存在的的问题，并并对当日日的工作作做出安安排。4.3.22按时交交接班，接班队员必须提前5分钟到岗，交班前10分钟需进行岗位清洁工作，并确定值班记录和相关的工作证据完整，当班人员不得无故离岗。4.3.33接班人人员要详详细了解解上一班班执勤情情况和本本班应注注意事项项，应做做到三明明：（1）上一一班情况况明；（2）本班班接办的的事情明明；（3）物品品、器械械清点明明；4.3.44交班人人在下班班前必须须详细填

6、填写值班班记录，应应做到三三清：（1）本班班情况清清；（2）交接接的问题题及需跟跟进处理理清；（3）物品品、器械械交接清清。4.3.55交班人人员应与与接班人人员交接接岗位物物品，并并清楚交交待未完完成的工工作，双双方签字字确认。4.3.66列队交交接班时符符合岗位位交接班标准准，两人人成行三三人成列列，步伐整整齐。4.3.77交班人人员需下下班前做做好当值值区域卫卫生工作作，接班班人员检检查岗位位卫生，保保持岗位位整洁。4.3.88值班室室、执勤勤点十米米之内无无纸屑，烟烟头、地地面干净净。4.3.99物品摆摆放整齐齐，不乱乱扔乱挂挂乱放。4.3.110物品品清点不不清，或或有损坏坏，交完完

7、班后才才发现，所所承担责责任由接接班人员员负责，领领班负督督导不严严责任。4.3.111交班班后，保保安领班班应进行行班后会会，总结结点评当当日的值值勤情况况，指出出存在的的问题，作出纠正和指导；表扬好的方面，要求继续保持。4.3.112在交交接班过过程中及及到达集集合地点点不得吵吵闹、喧喧哗。应应自行列列队站立立。4.3.113班后后会结束束后要列列队回宿宿舍（目目前橡树树湾无保保安宿舍舍），班下下员工须须着便服服或迷彩彩服，禁禁止穿着着工服。4.4 注注意事项项：4.4.11按时交交接班，若若交接班班任何一一方发生生状况时时，必须须告知所所在班领领班，让让其进行行人员调调配，确确保顺利利交

8、接工工作。4.4.22交岗人员员在交接接班时未未见接班班人员前前来接班班时，不不得擅自自离开岗岗位，应应立即报报告领班班进行处处理。4.4.33接岗人员员对移交交的所有有物品、用用具及其其他有关关器材、设设施、设设备等进进行及时时检查，发发现问题题立即通通知领班班并做好好记录。4.4.44交接岗岗人员应应相互传传达上级级领导的的有关工工作布置置、其他他事宜通通知或者者注意事事项等内内容，不不得故意意隐瞒。5.相关记记录：门岗值班班记录表表保安表表单XXSW-BA-0033门岗值值班记录录表.ddoc领班值班班记录表表保安表表单XXSW-BA-0200领班值值班记录录表.ddoc二、 保安用品管

9、管理制度度1、目的为确保小区区保安工工作正常常开展，对对日常使使用的保保安用品品必须规规范使用用方法和和日常管管理要求求。2、范围适用于橡树树湾物业业项目安安全维护护用品的的管理。3、分工3.1 保保安人员员：负责责所领用用品的保保管和检检查其性性能。严严格按规规范进行行使用和和管理。3.2 保保安领班班：负责责检查保保安用品品的损坏坏情况，对对发现违违反使用用保安用用品规范范的人员员进行纠纠正整改改。3.3 保保安主管管：负责责建立所所有保安安用品台台账；申申请和收收发保安安用品。3.4 物物业经理理：负责责对保安安主管申申请用品品的方案案及预算算进行审审核，再再报物业业总经理批批示。4、过

10、程控控制4.1 保保安用品品：保安安用品包包括对讲讲机、电电板充电电器、警警棍、橡橡胶棒、电筒、雨衣套鞋、遮阳伞及岗台。4.2 保保安用品品管理的的要点：4.2.11建立台台账：将将所有保保安用品品按型号号、编号号、产品品名称、数数量、领领用人（责责任人）等等准确记记录，以以便核对对。4.2.22新旧用用品更换换：将已已损坏或或产品使使用寿命命已过的的用品进进行更换换，将淘淘汰的用用品进行行登记后后分开存存放，按按公司的的要求进进行处理理。4.2.33用品保保养：定定期将用用品进行行保养，已已延长使使用寿命命。4.2.44用品交交接：保保安条线线有辞职职的队员员应将用用品核对对收回，交交接给新

11、新队员使使用。4.3 工工作顺序序：台账建建立实施检查监督审核存档4.3.11台账建建立：将将所有保保安用品品按型号号、编号号、产品品名称、数数量、领领用人（责责任人）等等准确记记录，一一份交公公司成本本管理，一一份留存存管理处处。4.3.22实施：严格按按保安用用品的使使用规范范和要求求进行执执行。4.3.33检查：保安领领班每日日对各岗岗位用品品进行检检查，发发现问题题当场整整改。4.3.44监督：保安主主管对各各岗位用用品使用用进行抽抽查，并并对其监监督。4.3.55审核：物业经经理对保保安条线线提交的的用品申申购或用用品报废废等报告告进行审审核、评评估4.3.66存档：每月对对保安用用

12、品相关关记录（维维修频次次、申购购数量、报报废数量量等）进进行存档档。4.4 保保安用品品的使用用规范和和标准4.4.11对讲机机、电板板充电器器4.4.11.1 队员在在使用对对讲机时时必须掌掌握正确确的使用用方法，根根据编号号对应备备用电池池板，并并由充电电点记录录时间，不不得调错错。4.4.11.2 上班期期间不的的以任何何事由在对对讲机中中谈论于于工作无无关的事事由，不不得在对对讲机中中联系机机密的事事情，不不得在领领导查岗岗时利用用对讲机机进行不不正当的的操作。4.4.11.3 文明使使用对讲讲机，内内部联络络时使用用联络代代号，代代号按岗岗位编排排，不直直呼其名名；各岗岗位联络络时

13、通话话简单明明了；不不在大堂堂等人多多的地方方进行大大声呼叫叫或大声声应答。4.4.11.4 每班交交接班时时必须对对对讲机机及附属属设备进进行检查查，并保保持对讲讲机和充充电器的的卫生清清洁，将将检查情情况记录录于交接接记录中中。4.4.11.5 保安条条线使用用统一频频道，未未经主管管许可，任任何人不不得私自自更换。4.4.11.6 妥善保保管及使使用对讲讲机，不不得握拿拿天线部部位，避避免碰撞撞敲打对对讲机，避避免因浸浸水、淋淋雨并导导致对讲讲机受潮潮，电池池板需及及时更换换。4.4.11.7 对讲机机时岗位位之间重重要的通通讯工具具，若在在顶岗或或换岗时时要做好好移交工工作，做做到机不

14、不离人，人人不离岗岗。不准准擅自将将对讲机机带到他他处或借借给无关关人员使使用。4.4.11.8 对讲机机在使用用过程中中发现故故障应及及时报告告，严禁禁私自拆拆卸，如如违反规规定而造造成对讲讲机损坏坏，根据据规定给给予处罚罚及赔偿偿。4.4.22橡胶棒棒4.4.22.1 保安条条线所属属橡胶棒棒统一存存放在值值班室，并并悬挂与与固定位位置。4.4.22.2 橡胶棒棒仅限于于在小区区范围内内巡逻时时佩带，尤尤其是在在夜间巡巡逻时必必须佩带带。严禁禁在巡逻逻中随意意将其挥挥舞。4.4.22.3 若发生生紧急事事件需使使用请在在当值领领班指挥挥下统一一协调，不不得擅自自使用。4.4.22.4 不得

15、将将橡胶棒棒提供给给无关人人员。4.4.33电筒4.4.33.1 一般照照射：在在大范围围搜索巡巡查时使使用4.4.33.2 集中照照射：集集中一点点照射，在在辨明可可疑事物物时使用用4.4.33.3 作为保保安暗岗岗人员联联络之信信号使用用4.4.33.4 夜间巡巡逻时，不不得随意意将灯光光照射住住户窗户户。4.4.33.5 保安条条线所属属电筒统统一编号号，并集集中在监监控中心心统一进进行充电电。4.4.44雨伞、雨雨衣和套套鞋4.4.44.1所有有日常使使用雨具具统一存存放在固固定位置置，在雨雨天使用用由领班班统一发发放。4.4.44.2保持持所有雨雨具的干干净整洁洁，在使使用后需需清洁

16、再再妥善存存放。4.4.44.3在使使用过程程中必须须爱护公公共财产产，不得得随意乱乱扔乱丢丢。4.4.44.4若发发生雨具具损坏使使用人员员需及时时告知领领班，说说明损坏坏原因并并在交班班记录中中注明。4.4.55遮阳伞伞和岗台台4.4.55.1确保保在日常常工作中中正确使使用遮阳阳伞及岗岗台，并并注意爱爱护保养养。4.4.55.2在使使用过程程中必须须爱护，如如遇到风风大及时时收起并并保证其其他岗位位同步使使用。4.4.55.3 如发现现损坏，应应及时报报前台告告知尽快快修复，在在交接班班记录上上注明记记录。4.4.66注意事事项4.4.66.1 保安用用品每天天检查，发发现问题题及时上上

17、报，做做好相关关维修记记录4.4.66.2 交接记记录上对对用品必必须记录录，有据据可查，防防止扯皮皮现象4.4.66.3 保安用用品保持持干净清清洁，不不得污染染其用品品。4.4.66.4 统一对对用品进进行编号号或设标标识，若若标识更更该或遗遗失，及及时补齐齐。4.4.66.5 使用完完后物品品进行归归仓作业业。5、相关记记录门岗值班班记录本本保安表表单XXSW-BA-0033门岗值值班记录录表.ddoc巡逻岗值值班记录录本保安安表单XSWW-BAA-0117巡逻逻岗值班班记录表表.dooc三、 门禁门岗管管制制度度1.目的规范本小区区门岗操操作，加加强门岗岗管理，预预防犯罪罪意外的的发生

18、，维护物业内人员及财产的安全。2. 范围围适用于管理理处保安安工作的的管理。3.分工3.1 门岗保保安：负负责辖区区进出人人员、车车辆的登登记和物物品出门门验证、站站岗工作作。3.2 保安领领班、主主管、及及物业经经理：负责对门门岗保安安工作进进行指导导、检查查和考核核。4. 工作作程序4.1 门门岗工作作的要点点：4.1.11人员要要求：各各岗位保保安人员员进行岗岗位培训训，熟知知本岗位位的工作作内容和和服务规规范并严严格执行行，认真真做好相相关记录录。4.1.22证件识识别：管管理处员员工证；住户聘聘用的保保姆、钟钟点工和和其他家家政服务务人员出出入证；临时施施工出入入证等。4.1.33登

19、记核核实：对对非小区区人员进进行详细细登记并并进行核核实，确确认后方方可放行行。4.1.44作业记记录：相相关记录录进行详详细登记记，无遗遗漏及缺缺页现象象。4.2工作作顺序：具体实实施监督整改及及纠正措措施审核存档4.2.11具体实实施：按按保安门门禁门岗岗制度内内容进行行操作。4.2.22监督：保安领领班对门岗工工作进行行检查指指导、监监督，4.2.33整改及及纠正措措施：对对工作中中发现的的问题进进行核实实，进行行整改、纠纠正，并并对日后后工作中中制定防防范措施施。4.2.44审核：保安主主管对相相关问题题制定的的方案做做可行性性的分析析，并提提交相关关方案报报物业经经理审批批，待批批示

20、通过过后，按按指示进进行处理理。4.2.55存档：将所有有制定的的解决方方案进行行分类整整理，每每月进行行存档。4.3.11门岗工作作规范及及服务流程程4.3.11日常接接待4.3.11.1业主主进出时时，门岗岗人员见见到业主主需在三三米处对对其微笑笑问好。如有来访人员，应敬礼后礼貌询问来访对象。4.3.11.2门岗岗人员应应熟知本本小区的的业主，知知晓其楼楼栋号、房房间号及及其他相相关信息息。4.3.11.3小区区门口设设有门禁禁系统，本本小区的的业主刷刷卡方可可进入小小区，对对未带卡卡业主（针针对从未未见过面面或者不不太熟悉悉的住户户）应礼礼貌的询询问并核核对业主主资料。4.3.11.4若

21、门门岗人员员见业主主提携带带重物，则则应主动动上前帮帮助携带带重物的的住户，若若业主无无需帮忙忙的，则则主动帮帮业主刷刷卡开门门即可；若业主主需要帮帮助按其其要求提提供相应应的帮助助。（可可提供门门岗的手手推车供供业主使使用）4.3.11.5门岗岗人员见见老年人人应主动动提醒老老年人小小心门槛槛并在许许可的情情况下搀搀扶老人人。4.3.11.6外来来人员一一律进行行询问并并做好相相关登记记，不可可随便放放行。4.3.11.7如遇遇访客人人员骑单单车或驾驾车来访访，应告告之停放放车辆的的位置，禁禁止5吨及5吨以上上的车辆辆进入园园区（特特种车辆辆除外）；4.3.11.8 主动帮帮助携带带重物的的

22、客户，门岗配备雨伞、手推车等设施供住户借用；借用时应做好相关信息登记，以便有据可查；4.3.11.9原则则上门岗岗对业主主所有快快递、信信件等不不做签收收，除非非得到业业主委托托方可代代收。对对代收业业主的报报刊、杂杂志、信信件等物物品的收收转应做做好详细细的记录录工作，并分类摆放整齐通知业主尽快领取。（重要信物可放置在物业管理处）4.3.11.100门岗人人员应有有效控制制物品出出入，委委婉拒绝绝危险品品进入小小区，如如系业主主必须物物品，应应通知巡巡逻人员员及监控控人员跟跟进；4.3.11.111门岗内内的物品品摆放整整齐有序序，保安安的物品品与业主主的物品品分类存存放，业业主寄存存的物品

23、品有寄存存及领走走的记录录。4.3.22物品出出门验证证4.3.22.1所有有外来人人员携带带物品出出园区，必必须开具具出门证证，由当当值保安安领班办办理（验验证开具具），外外协单位位或本公公司物品品出园区区，由部部门经理理在出门门证上签签字认可可；岗亭亭内物品品摆放整整齐有序序，客户户寄存物物资有寄寄存及领领走记录录。4.3.22.2 保安人人员应根根据出门门证的内内容检验验后放行行；有效效控制物物品出入入，委婉婉拒绝危危险品进进入小区区，如系系业主必必须物品品，应通通知巡逻逻人员及及监控人人员跟进进4.3.22.3 如出门门证内容容与所带带物品不不相符，应应让其补补办手续续方可放放行；4.

24、3.22.4门岗岗严格审审核大件件物品运运出的相相关手续续，做到到可追溯溯到用户户本人。4.5.22.5保安安人员在在检验后后，在出出门证上上签名后后归档。4.3.33叫车服服务4.3.33.1 住户需需要出租租车，可可以当即即通知门门岗保安安人员或或是监控控中心；4.3.33.2门岗岗保安根根据住户户需求安安排车辆辆前往指指定地点点接送，中中控人员员将需要要用车的的单元通通知门岗岗；4.3.33.3 保安人人员可通通过监控控中心或或是对讲讲系统，通通知出租租车已叫叫到；4.3.44外来人人员管理理4.3.44.1 住宅楼楼外来人人员的管管理，门岗应应有效控控制外来来人员，对对所有外外来人员员

25、进行登登记。对对临时施施工相关关人员应应进行出出入登记记，小区区内装修修施工人人员应凭凭证出入入4.3.44.2住宅宅楼实行行24小时时全天候候封闭式式管理。4.3.44.3大门门岗实行行24小时时保安员员站岗（小小区主出出入口）。4.3.44.4遇有有形迹可可疑、衣衣冠不整整、投递递广告、闲闲杂等人人员进入入小区大大门岗保保安员应应主动上上前询问问、制止止，并妥妥善处理理。4.3.44.5任何何外来访访客人员员，门岗岗保安员员均要通通过门岗岗对讲机机与业主主进行联联系，与与业主确确认后进进行登记记，准予予放行放放行；若若门岗的的对讲机机无法与与业主联联系则通通知监控控中心，监控人员员通过对对

26、讲电话话与业主主进行联联系，将将情况告告知门岗岗。登记记内容按按外来来人员出出入登记记本要要求填写写。（1） 外来装修工工人一律律凭管理理处发放放的有效效出入证证进出小小区，对对无证人人员不准准其进入入小区，并并不准在在大门口口聚集。外外来装修修工人进出出小区一一律要出出示管理理处发放放的有效效出入证证，巡逻逻保安员员对施工工人员的的装修单单元负有有监管责责任，需需定时对对每户装装修人员员进行验验证核对对，并进进行记录录。（2） 特别注意手手持工具具器械的的访客人人员，可可能涉及及违章施施工及存存在安全全隐患，应应予以询询问，及及时将该该情况汇汇报上级级领导并并将相关关内容登登记在工工作记录录

27、上；（3） 除搬运家具具、装修修材料、清清洁打扫扫、消防防安全等等突发事事件情况况外，大大堂“电子自自动门” 应处于于全日制制关闭状状态，不不允许无无故敞开开。（4） 对讲密码机机”应处于于良好的的运行状状态。如如遇故障障，损坏坏等应及及时报告告管理处处进行维维修保养养，并作作好详细细记录。记记录按巡逻岗值班记录表内容填写。（5） 受业主委托托的中介介公司出出租/出售看房房：a) 受业主委托托的中介介公司工工作人员员到小区区业主家家看房，必必须凭业业主委托托书并持持有效证证件在门门岗登记记后方可可进入大大楼，小小区门岗岗保安必必须检验验其证件件，确认认无误后后，方可可准许进进入，并并通知监监控

28、中心心进行有有效监控控。b) 巡逻人员全全程跟进进中介人人员看房房，并检检查室内内物品完完好及电电源、门门窗是否否关闭。c) 如业主将住住房出租租，要求求该业主主带领租租户到管管理处办办理登记记手续，管管理处做做好对该该租户的的档案登登记，并并通知保保安员对对该租户户进行有有效中控控。d) 如业主（租租户）家家庭内使使用居住住型保姆姆，要求求该业主主（租户户）到管管理处办办理登记记手续，办办理出入入证，保保安员有有权对该该保姆进进出楼宇宇进行询询问核查查。e) 如业主（租租户）家家庭内使使用钟点点工，要要求该业业主（租租户）到到管理处处办理登登记手续续，办理理出入证证，保安安员有权权对该钟钟点

29、工进进出楼宇宇进行询询问核查查。（6） 送递快件、邮邮件、盒盒饭等人人员，由由保安员员根据实实际情况况安排登登记放行行，任何何不愿合合作人员员，保安安员有权权阻止其其行为的的发生。快快件、邮邮件要求求直接送送达的，保保安员须须通过对对讲电话话与业主主进行联联系，得得到同意意后先登登记后放放行。（7） 对公、检、法法等人员员需要进进入楼宇宇执行公公务时，保保安员应应让其出出示有关关证件，并并与管理理处、保保安领班班、总值值班联系系后，保保安员才才可放行行（突发发事件例例外）。4.3.44.6 保安员员在执勤勤中要坚坚持原则则，不得得徇私舞舞弊。5、相关记记录门岗值班班记录本本保安表表单XXSW-

30、BA-0033门岗值值班记录录表.ddoc巡逻岗值值班记录录本保安安表单XSWW-BAA-0117巡逻逻岗值班班记录表表.dooc附流程图:门岗人员友好告知出租车、私家车等车辆不得进入小区内，只可停入地下车库；（除特殊车辆，如救护车、消防车、超过高1.8米的车辆）施工人员无临时出入证，门岗人员应上报领班，告知领班情况，核实施工单元，确认后准许上门门岗人员打对讲与住户进行确认，确认后放行门岗人员在门岗打对讲与住户确认，待确认后放行门岗人员礼貌询问情况，负责登记、验证门岗人员礼貌询问情况，负责登记门岗人员礼貌询问情况，负责登记核准来访目的门岗服务操作流程访客、送货人员家政人员施工人员车辆进入门岗人

31、员告知家政人员带好相关证件至管理处办理出入证门岗人员通知区域巡逻岗带访客刷卡进入访客单元核实后告知施工人员带好相关证件至管理处办理临时出入证如现场遇到问题门岗人员立即上报当值领班进行处理如访客拜访结束后，不知如何出小区的情况下，巡逻岗发现异常应主动上前询问并指引方向如访客拜访结束后，不知如何出小区的情况下，监控室发现应立即通知巡逻岗上前询问并指引方向有临时证的施工人员，门岗应查看证件是否过期，再按规定处理四、 停车车库管管理制度度1、目的为了加强停停车库的的管理，维维护车辆辆行驶和和停放的的良好秩秩序，保保障使用用人及第第三者的的生命和和财产安安全。2、范围适用于橡树树湾项目目地下车车库停车车

32、管理。3、分工3.1 车车库保安安：负责责车辆进进入登记记；对来来访车辆辆进行指指引；对对车库所所有车辆辆进行检检查，填填写相关关记录表表。3.2 车车库收费费岗：负负责对车车库车辆辆进行收收费工作作，每日日盘点现现金，核核对发票票。3.3车库库保洁：负责对对地下车车库内的的车道、车车位及设设施设备备等进行行清洁。3.4保安安领班：负责日日常工作作的检查查，监督督纠正发发现的问问题，收收集当天天的记录录表进行行检查。3.5 管管理处财财务：负负责车位位租赁费费收缴，监监督车库库收费岗岗工作。3.6保安安主管：负责检检查、监监督现场场工作，负责车位出租；对保安、保洁、绿化上交的日常报表进行审核。

33、3.7物业业经理：负责每每月对车车位的出出租及票票据进行行审核。4、过程控控制4.1 停停车库管管理的要要点:4.1.11区域管管理：项项目整个个地下停停车库。4.1.22车位申申请：车车库车位位目前已已出租为为主，住住户有需需要可以以至管理理处申请请，办理理相关手手续。4.1.33收费管管理：收收费明细细需明示示。4.1.44车库管管理人员员要求：熟知车车库管理理制度内内容，执执勤时应应穿着反反光衣，熟熟练运用用交通指指挥的动动作、手手势；在机动动车场执执勤的人人员应着着反光衣衣。巡逻逻车库时时认真做做好相关关记录。4.1.55车库设施施及标识识：a) 机动车出入入口设有有减速装装置和防防强

34、闯设设施；且且能发挥挥有效地地功效；b) 停车场有清清晰、有有效、规规范的护护卫；在在场内入入口、出出口、转转弯等设设有交通通标识和和路标；c) 在入口显眼眼处公示示停车车场管理理规定；提示车车主遵守守本车库库的要求求和管理理。d) 在停车场地地标识明明显的车车位线、车车位、交交通线路路和合理理的出入入口规划划；车库库内有明明显的限限速标志志；e) 遇到下雨、雪雪、黄梅梅天气在在出入口口等明显显处设立立“减速慢慢性，小小心地滑滑”等警示示牌等。4.2 工工作顺序序：实施施监督督审核核评估估存档档4.2.11实施：各岗位位按车库库管理制制度具体体内容严严格操作作和执行行。4.2.22监督：按每个

35、个岗位不不同操作作的过程程进行逐逐级监督督。4.2.33审核：车库管管理的各各个岗位位的每项项工作逐逐级进行行检查、审审核。4.2.44评估：物业经经理对所所有作业业的成果果记录进进行评估估。4.2.55存档：将所有有涉及车车库管理理的记录录进行整整理审核核后由保保安主管管存档。4.3车库库管理操操作规程程：4.3.11车辆管管理：4.3.11.1机动动车辆停停放管理理（1） 本小区一律律严禁外外来车辆辆进入车车库。对无牌牌机动车车辆(新车除除外)及携带带危险品品车辆严严禁进入入地下车车库。机机动车停停车场地地应有标标识明显显的车位位线，车车位、交交通线路路、出入入口规划划合理（2） 本小区地

36、面面严禁停停车。其其余任何何车辆管管理按小小区规定定执行。（3） 对无主或长长期弃用用车辆处处理应明明确补充充在业主主公约内内。（4） 上下班高峰峰期，门门岗保安安应配合合地库保保安进行行疏导车车辆进出出，保持持通道畅畅通；主主动为车车主刷卡卡。（5） 小区内业主主可到管管理处办办理地下下车库租租赁手续续，签定定车位租租赁协议议后，即即可在指指定车位位上停放放相应的的机动车车。（6） 不凡办理过过车位租租赁手续续的车辆辆，可通通过“月卡入入口”，进入入本小区区地下车车库并将将车停放放在指定定车位上上。临时时车辆设设有临停停区，停放在在临时车车位上，不得占用已租赁的车位。每月占用他人车位的比例应

37、控制在两起以下；若月卡过期，在管理处发出车位续签协议通知书一周内未办理续租或无任何回复的，管理处有权收回处理。（7） 地库保安员员每班二二次定时时对停放放在车库库（场）的的机动车车辆进行行巡视检检查，填填写车车库（场场）车位位检查表表，如如发现异异常情况况应及时时向领班班汇报并并填写车车辆异常常情况报报告表，做到恶性交通事故发生数为0，车辆遗失率为0（8） 发现车辆门门窗未关关好，有有漏油、漏漏水等异异常情况况时，做好详详细记录录并立即即通知车车主，上上报当值值领班。（9） 地库保安巡巡视检查查车位及及车辆时时，应留留意车位位上贴的的管理处处制作的的车牌号号标识，若若发现车车牌号标标识损坏坏，

38、应上上报领班班，重新新制作张张贴，以以免造成成误会。（10） 地下车库发发生意外外交通事事故，保保安员应应立即报报告领班班及主管管以上管管理人员员或向“1100”报警警，并作作记录。（11） 地库保安巡巡视时发发现车辆辆停放不不规范，应应通知车车主重新新停放，并并标准、规规范的动动作手势势指挥车车辆停放放在划定定的停车车线内，不不准压线线、不准准停放在在停车线线以外，要做车库机动车停放要整齐有序。（12） 对无主或长长期弃用用车辆处处理应明明确补充充在业主主公约内内。（13） 本停车库只只提供停停放场地地，不承承担任何何赔偿责责任。4.3.11.2非机机动车辆辆停放管管理（1） 拥有非机动动车

39、辆的的车主必必须凭有有效证件件到管理理处办理理停车手手续，领领取寄车车牌。（2） 凡办妥停车车手续的的车辆均均可在小小区指定定地点停停放。（3） 非机动车辆辆停放一一律不收收费，管管理处只只提供停停放场地地，不承承担任何何保管责责任。（4） 保安员每班班二次定定时对停停放的非非机动车车辆进行行巡视检检查并作作记录车车辆异常常情况报报告表。（5） 非机动车辆辆管理有有序，停停放整齐齐，存取取方便，无无乱停、乱乱放、叠叠放现象象，原则则上非设设计为停停车地方方的架空空层严禁禁停放任任何非机机动车辆辆。（6） 本停车库（场场）只提提供停放放场地，不不承担任任何赔偿偿责任。如如发现异异常情况况应及时时

40、报告领领班并作作记录车车辆异常常情况报报告表。（7） 凡不办理任任何停车车手续的的非机动动车辆一一律不准准在小区区内停放放。（8） 机动车辆、非非机动车车辆管理理工作和和记录由由保安领领班（对对当班）、保安主管（对各班）进行验查。4.3.11.3 车库停停放管理理（1） 停车库全年年每天224小时时开放，有有专职保保安人员员巡查，保保安有权权在各种种不正常常的迹象象下，对对小区区区域内的的车辆和和随车人人员进行行检查，被被检人应应给予配配合。对对检查有有异议，事事后可向向西欧去去管理处处或其他他部门反反映或投投诉。（2） 项目内严禁禁机动车车鸣笛，有有明显的的限速标标志，禁止通通车的道道路设有

41、有禁行标标识或措措施。（3） 不准在停车车库内清清扫、清清洗车辆辆及进行行车辆维维修、保保养作业业。（4） 车辆停放后后，驾驶驶员必须须关好车车窗、锁锁好车门门，以免免发生意意外事件件。（5） 因过失发生生损坏他他人车辆辆、公共共设施和和路面等等行为，责责任人应应照价赔赔偿。（6） 在停车库区区域内，车车辆不允允许停放放在车行行道上上上下客。（7） 对违反规定定又不听听劝阻，不不承担责责任者，管管理处有有权要求求停止停停放。制制止车辆辆乱停放放，车卡卡不相符符时出入入需登记记。4.3.22收费管管理4.3.22.1 车位申申请（租租赁）流流程（1） 车位租赁由由前台、管家、财务、保安主管进行操

42、作，由保安主管负责。（2） 本小区有需需求的业业主带好好驾驶证证、行驶驶证等有有效证件件至管理理处办理理租赁手手续；（3） 客服前台详详细告知知租赁车车位的相相关事宜宜及注意意事项，确确认业主主要办理理手续后后，通知知保安主主管；（4） 保安主管得得知相应应信息后后，安排排地库保保安陪同同业主在在未出租租的车位位上进行行挑选；（5） 待业主选定定后，至至客服前前台办理理手续，与与业主签签订车车位租赁赁协议，同同时前台台必须告告知相关关事项，签签订后告告知财务务进行收收费；（6） 财务收到业业主信息息后，对对业主进进行收费费，开具具税控发发票；（7） 保安主管接接到财务务信息后后，更新新车位租租

43、赁表，输入思源软件，并按信息制作车牌号（管理处统一的格式并盖有管理处公章）和车卡（IC）；将车牌号贴至所租车位上；（8） 客服前台通通知业主主领取车车卡，温温馨提示示业主，磁磁卡不可可弯折，暴暴晒、浸浸水等。若若损坏和和遗失尽尽快至管管理处补补办出相相关费用用即可。（9） 客服前台将将车位位租赁协协议与与相关办办理的资资料整理理后进行行存档。4.3.22.2 车位续续租（1） 财务每月与与保安主主管核对对租赁、欠欠费情况况，整理理协议将将要到期期的住户户，提前前3天通知知住户办办理续租租手续。（2） 对欠费的住住户进行行催缴，若若未按限限定的时时间内进进行缴纳纳，管理理处有权权将车位位收回，催

44、催缴费用用可按公公司制度度进行处处理。（3） 各大堂的信信息发布布屏或告告示栏中中发布车车位续租租通知，提提示住户户尽快办办理续租租手续。（4） 若住户在协协议过期期一周内内仍未来来办理手手续的，一一方面进进行电话话联系，若若得到业业主确认认不再续续租的，则则办理退退租，并并收回月月租车卡卡；另一一方面发发放车车位续签签协议通通知书，在发出书面通知书一周内未办理续租或无任何回复的，管理处有权收回处理。4.3.22.3收费费岗收费费的流程程（1） 收费岗收费费票据由由收费岗岗保安到到财务处处领取相相应发票票，同时时办理相相应的领领取手续续。（2） 收费岗见有有车辆前前来交费费时（针针对临时时卡收

45、费费），收收费岗人人员应面面带微笑笑，用语语文明规规范，双双手接卡卡，若卡卡中显示示无需付付费，开开启道闸闸放行。若若临时卡卡中显示示费用，将将礼貌告告知金额额，双手手接钱，找找币在上上和发票票一齐递递与客户户，零的的钱由大大到小排排列，并告知当当面清点点找零。车场进出岗秩序维护员在车辆进出时，双手接递业主客户停车卡。（3） 收费岗每天天填写和和现金金盘点表表，与与下班交交接人员员当面进进行交接接。若交交接中发发现问题题则上报报领班，主主管查明明原因及及追究责责任。车车场现金金应和票票据相吻吻合，每每日移交交清楚。（4） 主管对收费费岗提交交的橡橡树湾停停放收费费日报表表进行行审核。（5） 将

46、盘点的现现金交财财务，办办理相应应的上交交手续。（6） 所有机动车车（不含含摩托车车）实行行一车一一卡的封封闭管理理，对纸纸制凭据据和电子子凭据的的至少保保持1个个月的追追溯根据据。5、相关记记录橡树湾车车辆进入入登记表表保安安表单XSWW-BAA-0004车辆辆进入登登记表.docc橡树湾车车辆停放放收费日日报表保安表单XSW-BA-005车辆停放收费日报表.doc地下车库库车位检检查表保安表单XSW-BA-006地下车库车位检查表.doc车位续签签协议通通知书保安表单XSW-BA-007车位到期续租意见征询函.doc现金盘点点表保保安表单单XSSW-BBA-0008现现金盘点点表.ddoc

47、五、 监控中心管管理制度度1. 目的的确保监控系系统包括括消防、车车库、安安保系统统和电梯梯监视系系统的完完好及正正常运行行。2. 范围围公司所管辖辖的住宅宅楼盘。3. 分工工3.1 维维修人员员：负责责对监控控中心内内设施设设备的保保养工作作。3.2 保保安监控控人员：负责日日常监控控业务。3.3保安安领班：负责对对监控中中心日常常工作及及卫生状状况的检检查；巡巡查中发发现的问问题要求求限时整整改。3.4保安安主管：对监控控中心进进行日常常巡查工工作，并并对相关关记录进进行评估估、审核核。3.5物业业经理：每月进进行抽查查，并对对现场问问题进行行指导，对对主管进进行考核核。4. 过程程控制4

48、.1 监监控中心心管理的的要点：4.1.11人员要要求：监监控中心心人员应应熟知岗岗位职责责和设施施设备的的操作流流程；应应持有监监控资质质证书（上上岗证）方方可上岗岗。4.1.22监控室室配备：监控中中心应按按消防管管理标准准配置消消防设施施和湿度度温度计计，同时时设置防防鼠板、鼠鼠虫药盒盒、消防防应急包包和降温温措施或或设备；监控中中心管理理制度上上墙。因因监控中中心的设设施较多多，散发发出的热热量使温温度升高高，若温温度持续续上升将将导致设设备的不不稳定，从从而出现现故障。4.1.33设施设设备：监监控室的的设施设设备功能能应完好好，摄像像机应保保证摄影影范围合合理、画画面清晰晰；定期期

49、进行维维护保养养。4.1.44清洁卫卫生：监监控中心心卫生应应保持干干净清洁洁，不可可在监控控室内吃吃喝，保保持空气气清新无无异味；同时设设置防鼠鼠板、鼠鼠虫药盒盒，防止止鼠虫咬咬断电线线造成设设施设备备无法正正常工作作。4.1.55监控中中心控制制无关人人员进出出，来访访人员需需进行登登记并由由主管陪陪同或同同意后方方可进入入。4.1.66监控中中心的管管理制度度必须上上墙。4.1.77监控系统统在交班班时每日日对监控控中心设设施设备备检查一一次，保保安领班班及主管管每日进进行巡检检。4.2工作作顺序：实施监督督指导导审核核评估估存档档4.2.11实施：按监控控中心制制度操作作流程及及操作要

50、要求进行行作业。4.2.22监督：领班对对监控中中心的日日常工作作进行监监督；主主管对其其工作进进行检查查，对领领班工作作进行监监督。4.2.33指导：领班对对监控中中心的日日常工作作中不足足进行指指导；主主管对疑疑难问题题解决进进行指导导。4.2.44审核：领班对对监控中中心的表表单进行行检查，主主管将领领班提交交的监控控中心表表单进行行审核。4.2.55评估：物业经经理对监监控中心心的工作作每月进进行评估估。4.2.66存档：每月对对表单进进行整理理存档。4.3 监监控中心心的操作作规程4.3.11监控中中心设备备操作4.3.11.1消防防控制系系统（1） 监控中心消消防中控控系统连连接小

51、区区所有消消防控制制设备，一一旦发生生报警，监监控人员员迅速通通过显示示屏上所所显示报报警状发发出指令令；（2） 消防系统发发生报警警时，立立即通知知相关岗岗位队员员马上赶赶到报警警区域进进行检查查，若检检查后无无异常情情况的，监控人员及时消音复位，对于无法消除及设备故障的报警，及时通知管理处报工程条线处理；（3） 有情况发生生监控人人员按照照火警紧紧急预案案流程操操作；（4） 监控都要认认真做好好各项记记录，记记录人必必须签名名；（5） 在工程人员员处理完完毕后，记记录应已已修复；报修关关闭。（6） 遇当天或暂暂时不能能处理的的问题，应应在备注注栏内注注明，以以便接班班人员知知晓直至至问题解

52、解决为止止。4.3.11.2主卧卧报警系系统，室室内红外外报警系系统（1） 业主误按要要做好记记录，请请业主签签字复位位并告知知此设备备的用途途，切勿勿再发生生类似误误报情况况；（2） 有情况发生生，立即即采取措措施，在在无法处处理的情情况下，可可呼叫领领班签字字；（3） 家中无人应应答的，中中控人员员须仔细细检查之之后通知知管理处处联系业业主，并并叫工程程人员检检查是否否线路故故障，进进行处理理。4.3.11.3周界界红外报报警系统统（1） 中控人员首首先必须须熟悉各各红外报报警区域域数字，一一旦发现现红外报报警应及及时、准准确地将将报警区区域通知知相关岗岗位队员员在3分钟内内赶到现现场查看

53、看，探头头切换到到报警区区域，并并做好记记录；（2） 定期对周界界红外报报警系统统进行检检查，若若红外报报警的区区域出现现故障，须须立即通通知相关关人员采采取有效效人防措措施，并并上报及及时修复复。（3） 夜间因光线线原因，应应更仔细细认真检检查，一一旦报警警，决不不轻易放放过。（4） 确保建筑区区域周界界基础设设施（红红外、监监控、灯灯光联动动）完好好，确保保无人员员潜入隐隐患；定期对对周界基基础设施施周边的的绿化进进行清理理及修剪剪，以免免绿化植植物碰触触导致不不停报警警或植物物遮住摄摄像探头头导致此此区域成成为盲点点。4.3.11.4电梯梯紧急对对话系统统（1） 本系统用于于电梯发发生突

54、发发情况时时，电梯梯内人员员可与监监控中心心取得联联系；（2） 一旦发生电电梯困人人情况，监控控人员首先马上通知相关部门，并通过对讲与被困人员保持通话状态，尽量保证被困人员不要过于紧张，并与之说明情况；（3） 通知相关岗岗位队员员及时赶赶至事发发楼层，确确定被困困人员的的确切位位置，并并将情况况告知监监控中心心，直至至人员被被安全解解救为止止；（4） 解救后监控控人员将将发生的的经过详详细记录录，并交交领班签签字；4.3.11.5车辆辆管理系系统（1） 监控人员应应熟练掌掌握软件件的操作作、刷卡卡信息的的正确设设置，保保证小区区内所有有持卡车车辆正常常进出车车库；（2） 监视摄像机机应保证证摄

55、影范范围合理理、画面面清晰；重要场场所、停停车场和和出入口口应设有有录像，并在硬盘刻录机留存备查（至少半月）；制定监控资料查阅管理制度。如停车场采取智能管理而无人执守时，出入口监视摄像应能清晰录制驾车人的体貌特征。4.3.11.6电子子巡更系系统（1） 巡楼人员每每一次巡巡楼一圈圈将巡更更棒交到到监控中中心数据据下载一一次，对对于漏点点情况可可即时与与当值领领班反映映；（2） 对于多次处处理未果果的应按按级上报报；4.3.11.7 BBA系统统（1） BA系统主主要分管管、生活活水泵、排排风机、集集水井的的自控；（2） 控制电脑一一旦发生生报警，监控人员将按照报警信息通知物管，并做好记录，直到

56、工程人员排除问题为止。4.3.22监控中中心操作作规范4.3.22.1 监控控人员统统一着装装，按时时交接班班；每日日在交接接班的同同时检查查监控中中心的设设施设备备，无问问题后双双方交接接签字确确认。4.3.22.2监控中中心实行行24小时时不间断断值勤，不不准脱岗岗，对电电视监视视系统和和消防报报警控制制系统进进行监视视，对信信号随时时作出反反应，并并填写监监控中心心值班记记录。4.3.22.3监控中中心值班班保安员员，应熟熟练掌握握监控系系统的操操作程序序，发现现设备故故障及时时向保安安领班或或主管报报告，由由保安领领班或主主管通知知报修处处。如一一时无法法修复引引起监控控“盲点”时，该

57、该“盲点”的监控控由保安安员负责责，针对对不同的的监控点点采取相相应的措措施加强强防范，并并作记录录。4.3.22.4监控人人员要坚坚守岗位位，密切切注视监监视屏及及各类控控制柜的的动态及及运行情情况，发发现可疑疑情况、突突发事件件或各类类违法犯犯罪活动动，应及及时向保保安领班班报告，由由保安领领班安排排处理，同时调整摄像镜头进行录像，保存录像备查，并在监控中心值班记录表上记录。4.3.22.5消防报报警系统统出现报报警信号号，应及及时向保保安领班班报告，由由保安领领班安排排检查。如如属火警警，按突突发事件件处理程程序执执行。属属误报应应消除信信号并作作值班记记录，监监控中心心值班记记录。4.

58、3.22.6值班保保安员每每12小时时按编号号更换电电视监视视系统的的录相带带并妥善善保管半半个月，并并作好记记录。除除保安主主管外，其其他人员员不得翻翻看保存存的录像像带，更更不允许许录放非非工作像像带。特特殊情况况必须得得到管理理处同意意。4.3.22.7定期检检验红外外报警系系统等护护卫防范范系统，监控控人员检检查系统统是否全全天候布布防，确确保信号号接受和和反应灵灵敏，若若在检查查中发现现问题及及时记录录并上报报处理。4.3.22.8监控人人员负责责监督巡巡更人员员对本小小区进行行夜巡，将将夜巡记记录（巡巡更时间间、频次次等）进进行储存存，以便便查验。4.3.22.9公共共区域的的钥匙

59、需需要在监监控中心心统一备备份、保保管、明明确公共共区域钥钥匙名称称，并有有钥匙管管理制度度。4.3.22.10夜夜间业主主报事接接待：紧紧急事件件当晚处处理，一一般事件件第二天天及时反反馈至客客服部。4.3.33监控人人员接报报流程：4.3.33.1监控控中心224小时时有人执执勤，晚晚上200：00后报报修、报报事电话话由监控控人员接接听。4.3.33.2 监控人人员按接接听电话话规范进进行操作作，详细细记录报报修、报报事信息息并通知知夜间值值班人员员（工程程值班人人员、保保安领班班）进行行处理；若是报报事紧急急事件当当晚处理理；一般般事件则则第二天天及时反反馈至客客服部。4.3.33.3

60、 若监控控中心接接到报修修则及时时通知值值班工程程维修人人员上门门维修，若若维修人人员当时时未能处处理，则则应向业业主说明明情况得得到谅解解，与业业主另约约时间次次日上门门服务；若监控控中心接接到报事事，立即即通知当当值区域域保安到到现场查查看，做做好相关关记录，未未能解决决的上报报领班处处理；若若监控中中心接到到业主投投诉，则则当值领领班应立立即到现现场了解解情况解解决处理理问题，当当时未能能解决，做做好相关关情况记记录，次次日上报报相关条条线主管管进行处处理。4.3.33.4 监控人员员一旦接接到业主主来电，无无论何事事都应做做好监监控中心心值班记记录，做做到无遗遗漏。将将监控控中心值值班

61、记录录提交交领班审审核。4.3.33.5 监控人人员将处处理事件件人员反反馈的信信息进行行记录，完完成的事事宜进行行关闭，未未完成的的事项了了解情况况后做好好相关记记录，上上报领班班。4.3.33.6交接接班时，将将注意事事项交接接给接班班人员。4.3.33.7 白班监监控人员员将前班班的相关关报修、报报事记录录上报物物业前台台。4.3.44监控人人员作业业禁止事事项4.3.44.1 严禁将将外来人人员带入入监控中中心进行行聊天等等事宜；4.3.44.2 严禁对对设施设设备进行行调整；4.3.44.3 严禁在在监控显显示屏上上玩游戏戏；4.3.44.4 严禁私私自刻录录录像；禁止将将刻录设设备

62、带入入监控中中心；4.3.44.5 严禁使使用监控控中心报报警电话话，确保保专线报报警信息息畅通。5.相关记记录监控中心心进出人人员登记记表保保安表单单XSSW-BBA-0011监监控中心心人员进进出登记记.xlls监控值班班记录本本保安安表单XSWW-BAA-0112监控控中心值值班记录录.dooc六、 消防安全管管理制度度1. 目的的消防安全工工作是物物业管理理工作的的重要组组成部分分，根据据中华华人民共共和国消消防法、上上海市住住宅物业业消防安安全管理理规定等等消防法法规、规规范，结结合本公公司实际际情况，制制订本制制度。2. 范围围适用于公司司所管辖辖的各住住宅小区区。3. 分工工3.1区域域保安：小区对对消防器器材进行行分区域域、分模模块管理理。主要要负责检检查消防防设备、器器材的完完好性、消消防柜是是否上锁锁、灭火火器是否否过期、消消