珠江新城某商务办公项目可行性分析研究2

《珠江新城某商务办公项目可行性分析研究2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《珠江新城某商务办公项目可行性分析研究2（132页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.珠江新城某商务办公项目可行性研究.doc珠江新城某某商务办办公项目目可行性研究究目录项目背景33市场分析44项目 SWWOT 622项目定位664项目技术可可行性分分析667项目财务分分析778结论889项目背景1.项目名名称：待定广广州珠江江新城CCBD内内甲级智智能化写写字楼2.开发商商拟我司与地地块业主主方合作作开发3.项目所所在地珠江新城CCBD珠珠江公园园旁4.总体规规划珠江新城为为广州新新的城市市中心，总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将

2、建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。5.项目规规划项目总占地地75000 MM2，用地地面积4400 M20平方方米，由由一幢226层塔塔楼和44层裙楼楼组成（初初规），具具体为：地下室车库库三层共共170000MM2（不包包括在总总面积内内），首首层商铺铺35000 MM2，二、三三层商场场共70000 M2 （第四四层为转转换层，可可兼做设设备层和和

3、休闲会会所功能能）写字字楼共4421115.557M 2。6.项目目目前进展展地块现状：完成土土地五通通一平，地地块开发发条件完完全成熟熟；谈判进展：双方就就项目合合作模式式要约需需进一步步商讨、确确立。7.合作方方式由于该项目目地块目目前仍为为村属集集体用地地（开发发后产权权转移），其其希望合合作伙伴伴出资开开发，以以实物分分成方式式分配项项目股权权，本研研究报告告以村我我双方按按3.55：6.5之比比例分成成实物为为基础分分析计算算。市场分析一、市场研研究1.房地产产产业政政策及产产业走势势分析1) 2006年年7月份份以来，对对房地产产市场产产生影响响的行业业政策主主要有三三个： 一个是

4、是于20006年年8月11日起施施行的招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规范和和协议议出让国国有土地地使用权权规范。我国从1999年开始实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次实施的两个规范明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定是对国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土地不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。如果土地出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行

5、将进一步强化地方政府获取“土地垄断溢价”的权力，增加房地产开发成本。所以，在推行国有土地招标拍卖制度的同时，还必须加强监管：不仅包括对垄断行为的经济性管制，还应包括促进公平的社会性管制。二是建设部部提出的的对单套套建筑面面积在990平方方米以下下的新开开工项目目进行限限价开发发。这个个政策的的初衷应应该是好好的，但但其成功功实施的的前提条条件有三三个：有有科学统统一的限限价标准准，信息息高度公公开，主主管部门门官员能能合理执执行。否否则，不不仅这个个政策行行不通，还还会增加加建设主主管部门门有些官官员的寻寻租空间间。从实实际情况况来看，三三个前提提条件一一个都不不可能具具备。而而且，这这一政策

6、策还与国国土资源源部的政政策不一一致，如如果要通通过招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地，又又如何限限价？因因此，这这个政策策如果实实施，其其唯一作作用将是是增加房房地产市市场的交交易成本本。实际际上，价价格竞争争机制是是市场经经济的基基本运行行机制，任任何违背背这一机机制的政政策都会会阻碍市市场运行行，增加加交易成成本。增增加小户户型供给给，可通通过财政政政策等等来实现现，比如如按容积积率确定定累进的的土地使使用税率率（容积积率越低低，土地地使用税税就越高高）。三是建设部部等六部部门联合合发布的的关于于规范房房地产市市场外资资准入和和管理的的意见，意见对外商投资房地产企业、对境外机构和个人在境内

7、购房，首次做了明确规定。但这一政策的成功实施，有赖于这些部门的密切协作。2) 2006下下半年经经济走势势将产生生最大影影响的两两件大事事：一个是是8月11日，国国家发改改委等五五个部门门以“特特急”文文件要求求各地用用1个月月时间，对对今年上上半年总总投资11亿元以以上的新新开工项项目逐项项进行清清理，核核查是否否符合国国家产业业政策，是是否符合合土地审审批、环环保审批批以及信信贷审批批和安全全的要求求。二是88月166日，温温家宝总总理主持持召开国国务院常常务会议议，对内内蒙古新新丰电厂厂项目违违规建设设和发生生的重大大施工事事故做出出严肃处处理，内内蒙古自自治区政政府主要要领导向向国务院

8、院做检查查。3年多多来的调调控实践践和政策策辩论已已充分表表明，地地方政府府的执政政观念和和执行能能力是宏宏观调控控成败的的关键。可可以预见见，在这这两件事事情后，地地方政府府的执行行力度有有望加强强，调控控政策总总体推进进将呈积积极态势势。而土土地督察察制度和和环保督督察制度度的全面面启动，又又将从制制度层面面巩固这这种态势势。纵观中国房房地产业业正处于于向规模模化、品品牌化、规规范化运运作的转转型时期期，房地地产业的的增长方方式正在在由偏重重速度规规模向注注重效益益和市场场细分转转变，从从主要靠靠政府政政策调控控向依靠靠市场和和企业自自身调节节的方式式转变。220066年的广广州楼市市向“

9、扩张型型”转变，而而且广州州房地产产行业将将面临前前所未有有的机遇遇与挑战战。20006年年中国要要面对通通货紧缩缩的可能能和生产产过剩所所带来的的影响，所所以在“十一五五”规划起起始年的的经济运运行中，扩扩大消费费需求，已已经变成成经济运运行中至至关重要要的决策策点。3) 广州政策调调控的分分析房地产的调调控措施施和手段段主要是是金融和和土地政政策的紧紧缩，这这些政策策目前并并没有舒舒缓和放放松的迹迹象，并并有进一一步强化化的迹象象，房地产产企业的的土地来来源和资资金来源源仍将受受到严格格的控制制，在建建项目和和新开工工项目所所需的资资金和土土地，难难以得到到满足和和解决，市市场的竞竞争压力

10、力就会加加大。 目前广州楼楼市下半半年楼市市的供应应量与上上半年相相比有增增无减，市市场竞争争的压力力有可能能导致新新一轮价价格战的的爆发，现现在这种种迹象和和苗头已已经开始始出现。如如果现行行的宏观观调控政政策没有有明显的的舒缓和和改变，许许多房地地产发展展商将面面临难以以为继的的困境和和局面；只有宏宏观调控控政策适适度舒缓缓，广州州楼市才才有可能能保持健健康稳定定的格局局。4) 2006年年166月广东东房地产产开发概概况2006年年166月广东东房地产产完成开开发投资资7577.844亿元，同同比增长长23.26%，比全全国增长长低近11个百分分点；增增幅同比比上升112.99个百分分点

11、。房房地产开开发投资资占固定定资产投投资比重重为233.466%，高高出全国国5.33个百分分点。220066年上半半年广州州市批准准预售面面积为3301.32万万平方米米，同比比大幅下下降177.3%。这是是广州商商品住宅宅市场多多年以来来的最低低供应量量。20006年年上半年年全市商商品住宅宅成交均均价攀升升至60067元元/m22，与220055年同期期50669元/m2相相比，大大幅上涨涨了199.0%。这是是继20004年年广州商商品住宅宅成交均均价同比比大涨118.88%后的的第2次次大幅上上扬，且且涨幅高高居历年年之首。2. 广州20005年至至20006年商商用物业业分析200

12、55“住禁禁商”反反而刺激激商用物物业从下下半年开开始，成成交量一一路上扬扬，中低低档写字字楼被带带旺，乙乙级写字字楼的成成交率比比20004年大大约增加加了400%左右右 20055广州二二线路段段商铺受受关注，部部分商铺铺月租金金已达110000元/平平方米 20055广州写写字楼租租金一路路飙升，升升幅超过过10 20055地铁新新线路的的开通给给珠江新新城继续续加温 20055写字楼楼出现新新产品，群群楼创意意式写字字楼受欢欢迎 20055社区铺铺已经成成为市场场的重要要组成部部分 1) “住禁商”大大潮下商商铺写字字楼双双双走红 2005年年是广州州商用物物业发展展迅速的的一年，其其

13、中，由由于去年年年中广广州市政政府开始始严格实实行“住住禁商”政政策，在在某一个个角度推推动了商商用物业业市场的的发展。根根据合富富置业、中中立地产产及广州州几家主主要的地地产公司司提供的的数据，经经综合统统计显示示，20005年年商用物物业中，写写字楼和和商铺的的租赁成成交宗数数比20004年年均增长长了3成成，成交交面积也也大幅上上升。 2005年年商用物物业租赁赁市场呈呈现出两两大发展展趋势“热热点聚集集”现象象越来越越明显的的同时，也也有朝新新兴区域域扩散的的趋势，220066年的商商用物业业租赁市市场将会会继续延延续这个个“聚”与与“散”的的发展态态势。 在20066年和220077

14、年，广广州将进进入一个个全新的的写字楼楼供应高高峰，需需求方面面也将有有所提升升，广州州将进入入一个供供求两旺旺的市场场阶段。由由于住宅宅禁商政政策的余余威仍在在，加上上去年住住宅的投投资市场场屡受打打压，不不少投资资者已将将注意力力放到商商用物业业上来，尤尤其是乙乙级写字字楼，特特别受这这群中小小投资者者的喜爱爱，这方方面的投投资将会会更加受受到追捧捧。 2) 写字楼市场场：租金金上升110% 2005年年，对于于广州写写字楼市市场而言言是相当当特别的的一年：虽然有有多个新新落成的的写字楼楼交付使使用，但但广州写写字楼市市场仍呈呈现货源源紧缺。加加上“住住禁商”政政策的出出台，刺刺激企业业将

15、办公公场所迁迁址到纯纯写字楼楼物业，令令20005年的的广州写写字楼租租赁市场场呈现供供需活跃跃，广州州几家成成交量较较大的地地产代理理公司，数数据显示示，广州州去年的的写字楼楼租金稳稳健上升升，升幅幅水平超超过100%。 表现一：天天河北、环环市东持持续走强强 写字楼市场场最看重重的是办办公氛围围，这方方面天河河区和原原东山区区有着无无可替代代的优势势。统计计数据显显示，天天河区是是广州写写字楼租租赁最活活跃的区区域，成成交比例例占411%，原原东山区区紧随其其后，所所占比例例为333%，两两区成交交的租赁赁写字楼楼物业共共占全市市的3/4。 其中，天河河北及环环市东是是大企业业和外资资公司

16、进进驻的热热点板块块。主力力成交的的写字楼楼有中信信广场、大大都会广广场和广广州国际际贸易中中心等，高高档写字字楼的集集中使其其租金一一直维持持在高位位平稳增增长，中中信广场场和大都都会广场场的租金金均价长长期在1130元元/平方方米/月月以上，像像中信广广场等优优质写字字楼物业业，其写写字楼的的租金和和售价甚甚至可以以上升115%。而而环市东东一带写写字楼楼楼龄稍长长，质素素较高的的好世界界广场、荣荣建大厦厦和宜安安广场等等租金单单价一般般在600元-880元/平方米米/月，有有许多著著名的外外资品牌牌驻穗机机构进驻驻。 表现二：体体育中心心、珠江江新城成成新热点点 2005年年，广州州多个

17、新新兴商务务区在市市政利好好下逐渐渐兴旺起起来。如如天河路路一带，由由于年末末有广晟晟大厦交交付使用用，天河河城东塔塔和维多多利广场场也相继继封顶，为为体育中中心商务务圈带来来充足的的写字楼楼货量，该该区域将将继续成成为写字字楼租赁赁重点区区域。 而地铁三号号线的启启动将带带动珠江江新城的的写字楼楼也活跃跃起来，华华普广场场、信合合大厦、星星汇国际际等都频频频录得得租赁成成交。 表现三：中中低档写写字楼空空置率下下降 “住禁商”政政策实行行后，不不少公司司纷纷寻寻找合适适的写字字楼单位位迁址。东东风路和和中山路路、人民民路和荔荔湾路、江江南大道道和广州州大道一一带的中中低档写写字楼，以以其相对

18、对实惠的的租金受受到中小小企业的的垂青，空空置率处处于不断断降低的的态势。 为适应市场场对中低低档写字字楼的需需求激增增的状况况，一些些商用物物业出现现了一些些创新产产品，而而且大部部分都散散布于一一些非传传统商圈圈内，如如位处大大型住宅宅社区内内的爱都都新天地地SOHHO复式式写字楼楼项目，又又如标榜榜“复式式写字楼楼”的中中新大厦厦，紧靠靠海珠区区传统的的江南大大道商圈圈，近期期租金已已高达775元/平方米米/月以以上。 另外，一些些闲置多多年的裙裙楼物业业也逐渐渐得到市市场的关关注，被被重新包包装、盘盘活，成成为写字字楼市场场的新宠宠儿。据据了解，像像滨江东东路的珠珠江广场场的群楼楼已经

19、被被租给一一些公司司作办公公用途，租租金大概概在600元/平平方米/月。在在老城区区的商业业区也出出现了一一些商场场的商铺铺被租用用为写字字楼的现现象。乙乙级写字字楼的成成交率比比20004年大大约增加加了400%左右右，其中中地铁沿沿线不带带中央空空调的乙乙级写字字楼，由由于日常常的使用用成本较较低，未未来将更更受小企企业和中中小投资资者的欢欢迎。 3) 商铺市场：投资回回报100% 受“住改商商”影响响，广州州商铺租租赁市场场成交气气氛热烈烈，需求求旺盛令令商铺租租值稳步步走高。 广州多家地地产中介介公司的的成交数数据显示示，20005年年广州商商铺租金金均价为为2000元/平平方米/月，

20、投投资回报报率维持持在100%左右右。超过过六成的的商铺租租赁成交交单价在在2000元/平平方米/月以下下，比例例达到66%左右右，而商商铺租金金仍有一一定上升升的空间间。 表现一：街街铺稳当当“一哥哥”二线线铺崛起起 从成交数据据来看，临临街商铺铺仍然是是商家租租赁的热热点，其其成交份份额约占占总体成成交的五五成。租租赁热点点围绕在在北京路路、农林林下路和和上下九九这些传传统的商商业街，其其租金一一直稳居居商铺价价格之首首，像北北京路的的一线商商铺月租租就高达达12000元-40000元/平方米米/月，且且供不应应求。 而20055年出台台的未来来50条条商业街街的规划划当中，这这些老牌牌商

21、业街街都名列列其中，由由于原有有的区域域范围不不大，未未来将围围绕这些些老牌商商业街向向四周扩扩散，文文明路的的一个临临街铺和和宝华路路的一个个商场铺铺，其成成交价格格也超过过了10000元元/平方方米/月月，大有有紧追“商商铺王”之之势。 表现二：社社区铺四四面开花花升幅55%近几年住宅宅市场的的快速发发展也令令商铺市市场更多多地依靠靠小区楼楼盘发展展，该现现象在海海珠区尤尤为明显显，由滨滨江东路路的金雅雅苑、嘉嘉仕花园园，到南南洲路万万华花园园、保利利花园，这这些大型型楼盘的的社区商商铺成交交都十分分活跃。 除此之外，黄黄埔大道道和中山山大道也也逐渐形形成一些些新的商商业点，这这些商业业点

22、主要要是依靠靠大型楼楼盘发展展，如华华景新城城、东方方都会广广场、骏骏景花园园和天河河广场等等都有不不少商铺铺成交。另另外，珠珠江新城城商铺发发展速度度也很快快，各写写字楼、住住宅盘人人气的聚聚集为其其发展提提供良好好的基础础，如保保利香槟槟花园、南南国花园园、跑马马地花园园等裙楼楼商铺货货量较大大，目前前保利香香槟南国国花园及及跑马地地花园的的商铺租租赁价格格则在4400元元/平方方米/月月左右，与与去年同同期价格格比较，约约有5%的升幅幅。3. 珠江新城现现况1、位置珠江新城位位于广州州市旧城城组团、东东翼组团团和南翼翼组团三三大组团团的交汇汇中心，西西面紧接接五羊新新城，北北面紧靠靠天河

23、商商务区，南南临珠江江，与赤赤岗外国国领事区区、琶洲洲会展中中心隔江江相望，东东面嵌入入广州高高新技术术产业圈圈内。2、交通珠江新城西西北方向向紧依城城市主干干道广州州大道和和黄埔大大道，东东依华南南快速干干道，往往西可以以上内环环路，往往东通黄黄埔港、经经济开发发区、东东莞市。华华南快速速干道连连接环城城高速公公路，由由此可以以迅速进进入珠三三角高速速公路网网。规划中的地地铁三号号线经珠珠江大道道南北贯贯通珠江江新城、往往北在广广州火车车东站与与地铁一一号线相相接；往往南过珠珠江、在在赤岗与与地铁二二号线汇汇合衔接接到琶洲洲会展中中心。北面的轻轨轨快速路路直通广广州（黄黄埔）经经济技术术开发

24、区区。地铁铁和轻轨轨的发展展，极大大地缩短短了与东东南翼组组团至城城市中心心、广州州火车站站和广州州火车东东站的距距离，与与通达全全国乃至至全球的的广州国国际新机机场的联联系更为为密切。3、整体规规划珠江新城总总用地为为6.66平方公公里，规规划人口口18万万人，将将建设成成为一个个代表未未来广州州新形象象的低密密度、高高容积率率、高绿绿化率的的中央商商务区。区区内道路路交通系系统完善善、配套套设施齐齐备、规规划为集集国际金金融、贸贸易、商商业、文文娱、行行政和居居住等城城市一级级功能设设施于一一体，推推动国际际文化交交流与合合作的基基地；定定位为221世纪纪广州市市中央金金融商务务区，是是集

25、中体体现广州州国际都都市形象象的窗口口。 市政规划实实施动态态八大标志志性建筑筑进展顺顺利广州市第二二少年宫宫在20005年年年底已已竣工投投入使用用。广州州歌剧院院已获批批准建设设；广东东省博物物馆已确确定设计计方案并并进行了了建设施施工投标标；广州州市图书书馆的设设计方案案已进行行国际招招标；珠珠江新城城超高层层“双塔塔”中的的西塔由由越秀城城建地产产中标；电视观观光塔国国际招标标已选出出了优胜胜方案；海心沙沙广场的的征地拆拆迁、建建设正在在进行。交通规划划实施按按计划进进行地铁三号线线珠江新新城站已已建成通通车。地地铁五号号线预计计20008年通通车。公公共交通通方面，新新增8886（开

26、开往新市市）和8884（开开往黄埔埔，均为为小巴）两两路公交交车。道道路建设设方面，珠珠江新城城和五羊羊新城之之间增加加了一座座5500米双向向六车道道的车行行主隧道道，使得得五羊新新城与珠珠江新城城间的交交通更加加顺畅。广广州大桥桥北沿江江匝道工工程完成成，在五五羊新城城与珠江江新城间间增加了了一条新新的联络络通道。珠珠江新城城内7000米的的兴国路路已建好好，连通通了金穗穗路和兴兴民路。4、写字楼楼市场概概况珠江新城目目前已经经开始办办公的行行政办公公大楼有有广东省省检察院院、广州州市检察察院、检检验检疫疫局大楼楼，正在在建的行行政办公公大楼有有广东省省国税、广广州市地地税大楼楼、广州州海

27、关大大楼、广广东全球球通大厦厦等等。珠江新城在在建的写写字楼物物业将在在5年内内陆续投投入市场场使用，珠珠江新城城建设指指挥部规规划20005-20009年，珠珠江新城城的商务务机构开开始全面面启动，对对中央商商务区进进行全面面建设，建建成金融融机构办办公大楼楼、会计计师大楼楼、金融融市场、证证券市场场等。大大规模引引入金融融、商贸贸、信息息管理的的管理机机构、跨跨国公司司和国内内外企业业的总部部和办事事机构，初初步形成成国际性性、现代代化、多多元化、花花园式、多多功能的的中央商商务区。戴德梁行发发布的“220066年第一一季度行行业研究究报告”中中的有关关数字显显示，广广州新CCBD中中心珠

28、江江新城的的存量截截至今年年初，已已比20001年年同期增增长了5548%，成为为新开工工面积最最大的一一个区域域。到220100年，珠珠江新城城的写字字楼存量量将达到到2200万平方方米，为为广州十十多年来来的写字字楼供应应量总和和。二、珠江新新城内各各板块分分析广州大桥脚板块珠江公园板块黄埔大道西板块根据珠江新新城现时时区域内内四周环环境、配配套的特特色及政政府规划划功能定定位的影影响，新新城内的的住宅项项目可以以大致分分为以上上三个板板块，他他们分别别是广州州大桥脚脚、黄埔埔大道西西及珠江江公园板板块。1、广州大大桥脚板板块该板块块位于广广州大桥桥脚东面面，属于于珠江新新城的西西翼区域域

29、，主要要是由华华成路、金金穗路、华华利路、华华就路等等几条支支路组成成，其中中包括珠珠江新城城的L、II、E、JJ、K号号等政府府规划地地块。现现时主要要项目有有在售的的星晨大大厦、双双城国际际、碧海海湾、利利雅湾及及前期的的名门大大厦、新新大厦、南南天广场场、远洋洋明珠、浩浩瀚华轩轩、星汇汇园等项项目。2、黄埔大大道西板板块黄埔大大道西板板块北依依黄埔大大道，南南靠金穗穗路，西西以猎德德路为界界，东抵抵跑马场场（华南南快速干干线）区区域。主主要是以以政府规规划的DD号地块块组成。现现时该板板块主要要有早期期的骏逸逸苑、金金骏园、华华骏花园园、汇豪豪大厦、君君怡花园园及在售售的天骏骏花园等等项

30、目。3、珠江公公园板块块该板板块北临临28万万的珠珠江公园园，南望望珠江，主主要是由由海清路路、海风风路、海海明路、海海月路、平平月路等等几条支支线路组组成，是是属于政政府规划划的L、NN号地块块。现时时该板块块主要有有凯旋新新世界、新新城海滨滨花园、金金碧华府府及经已已售罄的的南国花花园项目目。1.1广州州大桥脚脚板块该板块是属属于珠江江新城区区域西翼翼开发比比较早的的一个板板块，像像名门大大厦、新新大厦、南南天广场场这些项项目。当当时珠江江新城CCBD的的概念刚刚刚兴起起，加上上临近五五羊新城城的成熟熟配套，区区内商务务氛围逐逐渐浓厚厚，因此此吸引了了许多注注重生活活便利，对对该片区区商务

31、前前景充满满信心投投资型买买家前来来置业。1.1.11主流客客户群：由于此区域域属于珠珠江新城城早期打打入市场场的一个个板块，它它的成功功，除了了依附当当时新城城CBDD的概念念，未来来的发展展前景以以外，更更大的一一部分还还是因为为它临近近东山区区五羊羊新城，无无论是从从生活的的便捷还还是商业业的发展展来看均均较有潜潜力，因因此它吸吸引的买买家主要要亦是以以保值、商商务办公公型的客客户居多多，他们们讲求的的是投资资与自住住的兼备备，主要要是来自自东山、天天河区的的二次或或以上置置业人士士。1.1.22生活配配套：该板块在珠珠江新城城住宅的的房地产产业开发发进程来来看，属属于较为为早期的的阶段

32、。 现时主要依靠一一路之隔隔的五羊羊新城的的成熟生生活配套套，板块块内自身身配套存存在不足足。 未来随着人们对对该片区区的关注注提高，在在随后的的几年间间，各发发展商均均加大了了该片区区的开发发力度，入入住的人人数不断断增多，加加上写字字搂的投投入使用用、广州州大道城城市中轴轴线的确确立亦使使到板块块内的生生活氛围围日趋成成熟，如如超市、干干洗、音音像连锁锁店、发发廊等一一应俱全全。1.1.33园林景景观：由于该板块块内的项项目主要要是以单单体物业业为主，占占地的规规模受到到限制，令令到各项项目在园园林景观观方面均均较为欠欠缺，主主要是借借助外部部的景观观为主。2.1 黄黄埔大道道西板块块：该

33、板块如早早期的跑跑马地花花园、骏骏逸苑等等均是220000年以前前的物业业，由于于该片区区临近黄黄埔大道道、华南南快速干干线等主主干道，除除交通便便利外，更更可享受受石牌、员员村沿线线的商务务、商业业配套。加加上900年代未未的马场场概念，使使该板块块当中亦亦产生不不少“豪宅”项目。该该板块被被政府定定位为商商务办公公及商住住综合区区，因此此区内存存着不少少的商住住楼，加加上城中中村改造造进程的的缓慢因因素影响响，令到到黄埔大大道西板板块的整整体居住住环境感感觉较为为低档，买买家多为为讲求实实用型自自主及商商务办公公兼备为为多。2.1.11主流客客户群：主要买家来来自附近近装饰材材料市场场的业

34、主主，还有有来自天天河、东东山的原原住户，看看重在当当地的投投资性，珠珠江新城城的未来来开发的的利好因因素。2.1.22生活配配套设施施：由于珠江新新城开发发的滞后后，许多多生活配配套设施施都要依依赖对面面的石排排和附近近的员村村去提供供。此板板块商业业类主要要以装饰饰材料批批发、汽汽车、家家具等为为主，购物、饮饮食、娱娱乐设施施较为缺缺乏，板板块内各各项目均均没有独独立的大大型会所所配套，住住客会所所主要是是设置在在群楼部部分。2.1.33园林景景观：属于较早期期开发的的楼盘，在在营造社社区居住住氛围方方面意识识不强烈烈，所以以楼盘园园林景观观建设同同样存在在硬伤。3.1 珠珠江公园园板块：

35、珠江公园板板块被政政府划定定为高尚尚居住区区，对比比起区域域内其余余两个板板块商务务气氛较较淡，除除依傍住住珠江公公园、跑跑马场等等开阔的的大面积积绿化外外，南面面其稀却却的江景景资源亦亦是该板板块的有有力卖点点。这里里的客户户购房多多数是以以自住为为主的享享受型买买家。我方目标项项目正处处该区域域。3.1.11主流客客户群：该板块经过过新城规规划检讨讨后，被被定位为为高尚居居住区。由由于具有有珠江公公园及江江景等板板块大环环境的支支持，因因此吸引引了较多多来自天天河区、主主要是企企业的高高层或经经营各类类生意的的私营业业主。他他们购房房以自住住为住，对对珠江新新城未来来的发展展前景非非常认同

36、同，向往往幽静、舒舒适的生生活环境境，属享享受型的的买家。3.1.22生活配配套设施施：珠江公园板板块内现现时各项项目的生生活配套套主要是是依靠南南国花园园群楼的的临街商商铺，主主要亦是是小规模模的日常常生活配配套，并并无较大大规模的的的超市市、商场场等进驻驻，而各各项目自自身由于于占地规规模相对对其他板板块有所所增大，如如南国花花园、新新城海滨滨、凯旋旋新世界界等均拥拥有自己己独立的的会所配配套，档档次感较较高。3.1.33园林景景观：由于拥有一一定的占占地规模模，该板板块内的的各楼盘盘均具备备较为优优越的园园林环境境，加上上板块内内的江景景与珠江江公园的的外部景景观资源源，为珠珠江公园园板

37、块成成为珠江江新城真真正的豪豪宅区奠奠定了坚坚实的基基础。三、广州写写字楼定定位分析析1、 珠江新城项项目价格格定位分分析项目名称项目地址参考价:售售价/租租金/物物业费富力盈隆广广场黄埔大道西西6388号（与与冼村路路交汇处处，珠江江新城中中轴北端端入口）售价：1140000 元元/平米米物业费费：255.000 元/平米*月富力科讯大大厦珠江新城马马场路与与黄埔大大道交汇汇处（黄黄埔大道道南侧，马马路场东东侧）物业费：223.000 元元/平米米*月发展中心大大厦珠江新城临临江大道道3号售价：2200000 元元/平米米租金金：1330.000 元元/平米米*月物物业费：29.00 元/平

38、平米*月月星汇国际广州大道与与珠江新新城金穗穗路的交交界处售价：1110000 元元/平米米物业费费：100.000 元/平米*月勤建商务大大厦天河珠江新新城,黄黄埔大道道西4668号售价：1120000 元元/平米米租金金：1330.000 元元/平米米*月物物业费：10.00 元/平平米*月月三银大厦天河区珠江江新城II7-22地块在建富力中心在建信合大厦珠江新城华华厦路11号租金：555.000 元元/平米米*月物物业费：29.00 元/平平米*月月合景国际金金融广场场珠江新城JJ1-66地块在建宝利大厦华利路599号租金：880.000 元元/平米米*月物物业费：25.00 元/平平米

39、*月月广东外经贸贸大厦天河路3551号租金：778.000 元元/平米米*月双城国际珠江新城华华穗路2263号号（与花花城大道道交界处处）售价：770000 元/平米物物业费：10.00 元/平平米*月月珠江新城双双塔（西西塔）珠江新城在建华普广场天河珠江新新城西侧侧华明路路9-113号售价：882000 元/平米租租金：85.00 元/平平米*月月物业费费：155.000 元/平米*月1.1售价价分析：1.1.11价格震震荡区域域为70000-200000元元/平方方米之间间；1.1.22价格主主体：880000-1220000元/平平方米之之间1.2租金金分析：1.2.11价格震震荡区域域

40、为555-1330元/平方米米之间；1.2.22价格主主体：990-1110元元/平方方米之间间1.3管理理费分析析：1.3.11价格震震荡区域域为100-299元/平平方米之之间；1.3.22价格主主体：115-225元/平方米米之间2、天河北北主要写写字楼价价格概况况项目名称项目地址参考价:售售价/租租金/物物业费广州软件信信息广场场广州市天河河北路8890号号租金：2200.00 元/平平米*月月中信广场广州市天河河北路2233号号租金：1150.00 元/平平米*月月物业费费：299.000 元/平米*月维多利广场场体育西路1101号号售价：1150000 元元/平米米租金金：1440

41、.000 元元/平米米*月物物业费：25.00 元/平平米*月月中泰国际广广场林和西路1161-1633号售价：1140000 元元/平米米租金金：1330.000 元元/平米米*月物物业费：29.00 元/平平米*月月财富广场广州市体育育东路11141188号售价：1145000 元元/平米米租金金：1220.000 元元/平米米*月物物业费：25.00 元/平平米*月月中国市长大大厦天河北路1189号号租金：1118.00 元/平平米*月月物业费费：300.000 元/平米*月金利来大厦厦广州市体育育东路1138号号售价：2200000 元元/平米米租金金：1110.000 元元/平米米*

42、月物物业费：29.00 元/平平米*月月百脑汇科技技大厦(蓝色硅硅谷)天河路5990号(岗顶总总统大酒酒店旁)售价：885000 元/平米租租金：1000.000 元/平米*月广州时代广广场广州市天河河北路228号售价：1150000 元元/平米米租金金：1000.000 元元/平米米*月物物业费：26.00 元/平平米*月月大都会广场场广州市天河河北路1183号号租金：1100.00 元/平平米*月月物业费费：322.000 元/平米*月城建大厦广州市天河河区体育育西路1189号号租金：995.000 元元/平米米*月物物业费：25.00 元/平平米*月月新创举大厦厦体育西路1123号号（天

43、河河体育中中心西门门对面）售价：1100000 元元/平米米租金金：900.000 元/1.1售价价分析：1.1.11价格震震荡区域域为85500-200000元元/平方方米之间间；1.1.22价格主主体：1130000-1150000元/平方米米之间1.2租金金分析：1.2.11价格震震荡区域域为900-1550元/平方米米之间；1.2.22价格主主体：1100-1200元/平平方米之之间1.3管理理费分析析：1.3.11价格震震荡区域域为25530元元/平方方米之间间；1.3.22价格主主体：225-330元/平方米米之间3、环市路路写字楼楼价格概概况项目名称项目地址参考价:售售价/租租金

44、/物物业费花园酒店写写字楼环市东路3368号号租金：2200.00 元/平平米*月月国际电子大大厦环市东路4403号号售价：990000 元/平米租租金：1200.000 元/平米*月物业业费：225.000 元元/平米米*月广东国际大大厦A附附楼环市东路3339号号售价：880000 元/平米租租金：1188.000 元/平米*月物业业费：335.000 元元/平米米*月广安大厦环市东路3328号号租金：1100.00 元/平平米*月月远洋商务大大厦广州市环市市东路4412-4166号售价：1150000 元元/平米米租金金：833.000 元/平米*月物业业费：117.000 元元/平米米

45、*月广发花园环市东路4498号号售价：665000 元/平米租租金：73.00 元/平平米*月月物业费费：6.00 元/平平米*月月好世界广场场广州市环市市路3662-3366号号售价：995000 元/平米租租金：72.00 元/平平米*月月物业费费：299.800 元/平米*月广良大厦环市东路4486号号租金：770.000 元元/平米米*月宜安广场建设三马路路33号号租金：770.000 元元/平米米*月物物业费：22.00 元/平平米*月月穗丰大厦先烈中路775号租金：668.000 元元/平米米*月裕华大厦环市东路3320号号租金：663.000 元元/平米米*月万财大厦建设六马路路

46、46号号租金：660.000 元元/平米米*月东山广场广州市先烈烈中路445号租金：660.000 元元/平米米*月物物业费：28.00 元/平平米*月月银政大厦环市东路3338号号租金：660.000 元元/平米米*月物物业费：23.00 元/平平米*月月联威大厦环市东路4420号号之一租金：555.000 元元/平米米*月华信中心广州市环市市东路4450号号租金：555.000 元元/平米米*月物物业费：25.00 元/平平米*月月华信大厦环市东水荫荫路2号号售价：1110000 元元/平米米租金金：555.000 元/平米*月物业业费：222.000 元元/平米米*月永怡新都永福路2号号

47、（先烈烈中路与与永福路路交界东东北侧）售价：665000 元/平米租租金：52.00 元/平平米*月月物业费费：3.00 元/平平米*月月淘金花园商商业中心心广州市恒福福路1000号租金：550.000 元元/平米米*月东环大厦环市东路4474号号租金：550.000 元元/平米米*月物物业费：5.000 元元/平米米*月东城创业大大厦环市东路5501号号租金：550.000 元元/平米米*月物物业费：6.000 元元/平米米*月生物科技大大厦黄花岗先烈烈中路1100号号租金：550.000 元元/平米米*月物物业费：5.000 元元/平米米*月三荣大厦麓苑路511号售价：660000 元/平

48、米租租金：50.00 元/平平米*月月物业费费：3.80 元/平平米*月月天秀大厦环市中路3300号号租金：448.000 元元/平米米*月物物业费：9.000 元元/平米米*月通建大厦执信南路33号租金：445.000 元元/平米米*月物物业费：20.00 元/平平米*月月佳信工贸建设三马路路43号号租金：445.000 元元/平米米*月物物业费：5.000 元元/平米米*月广州世界贸贸易中心心广州市环市市东路3371-3755号售价：990000 元/平米租租金：45.00 元/平平米*月月物业费费：288.000 元/平米*月中核大厦永福路3号号租金：445.000 元元/平米米*月物物

49、业费：4.550 元元/平米米*月岭南大厦环市东麓湖湖路5号号租金：442.000 元元/平米米*月宝山大厦环市东路5509号号租金：442.000 元元/平米米*月青龙大厦先烈南路青青龙坊77号租金：440.000 元元/平米米*月中侨大厦先烈中路774号售价：1175000 元元/平米米租金金：400.000 元/平米*月物业业费：223.550 元元/平米米*日粤海大厦环市中路4472号号租金：335.000 元元/平米米*月金鹰大厦环市中路3316号号租金：335.000 元元/平米米*月物物业费：5.000 元元/平米米*月华宇大厦小北路655号租金：335.000 元元/平米米*月

50、1.3售价价分析：1.3.11价格震震荡区域域为60000-175500元元/平方方米之间间；1.3.22价格主主体：770000-1000000元/平平方米之之间1.3租金金分析：1.3.11价格震震荡区域域为255-2000元/平方米米之间；1.3.22价格主主体：660-1100元元/平方方米之间间1.3管理理费分析析：1.3.11价格震震荡区域域为100-299元/平平方米之之间；1.3.22价格主主体： 20-25元元/平方方米之间间四、珠江新新城商业业供应与与竞争分分析1、商业供供应拥拥有得天天独厚的的地理位位置的珠珠江新城城，作为为广州新新的CBBD商务务中心，目目前的商商业主要

51、要以以小小区裙楼商铺和沿沿黄埔大大道的汽汽车与建建材等大大型专业业市场为为主。在在未来11-2年年随着珠珠江新城城内大量量的新住住宅项目目的正式式启用，将将会有大大量的小小区商铺铺、临街街商铺供供应，具具体如下下列表：项目名称位置商业规模启用时间碧海湾裙楼4层平层03年开始始到目前前一直处处内部招招商状态态双城国际裙楼部分约20000平方米米06年上半半年保利香槟花花园楼盘外围约10000平方米米06年下半半年力迅项目裙楼2层平层，总总建0.8万平平方米06年下半半年利雅湾裙楼（位于于A、CC座）1000-20000平方方米06年下半半年临街（位于于B座）600-8800平平方米06年下半半年

52、马赛国际公公寓裙楼2层06年底中海（D77-6）裙楼06年底007年初初合景（D77-4、DD7-55、D77-7）裙楼06年底007年初初富力（新大大厦南面面地块）裙楼06年底007年初初2、小区裙裙楼商铺铺租售情情况珠江新城目目前的裙裙楼商铺铺租售情情况相当理理想，目前珠珠江新城城最贵的的商铺就就是位于于房地产产交易中中心（浩浩瀚华轩轩）附近近的街铺铺，基本本上都是是只租不不卖，出出租均价价在23302260元元平方方米月月之间，其次则是南南天广场场的铺位位，首层层租价普普遍租金金为1600元平平方米月。南南国花园园的群楼楼商业已已经达成成熟水平平，出租租率为1100%，而星汇园的的商铺基

53、基本都在在2000平方米米以上，目目前临街街商铺售售价约在在约2万元元平方方米,也也是大投投资者居居多。这些小区铺铺的投资资回报约约在58左右，在在天河来来说属于于中高档档水平。1.1. CBD的商商业情况l 双城国际l 街铺数量：15间l 街铺总面积积：21887l 层高：5.5m l 门面宽：4410mm l 面积间隔：602500 l 租金：23303300元/l 售价：4-5万/l 功能：无餐餐饮功能l 浩翰华轩l 街铺数量：15间l 街铺总面积积：约16000l 层高：5mml 门面宽：4410mm l 面积间隔：723000l 租金：30004000元/ l 售价：5-6万/l 功

54、能：无餐餐饮功能l 星辰大厦l 街铺数量：10间l 街铺总面积积：14665l 层高：6mml 门面宽：448ml 面积间隔：682711l 租金：20002500元/l 售价：3(东北区)-66(西南南区)万/l 租金：23303300元/l 售价：4-5万/ l 功能：无餐餐饮功能l 保利香槟l 街铺数量：37间l 街铺总面积积：41220l 层高：7mm l 门面宽：4418mm l 纵深：620mml 面积间隔：452500 l 租金：23303300元/l 售价：4(西区)-77(东区区)万/l 功能：仅一一间商铺具有餐餐饮功能.l 星汇园l 首层街铺l 面积：约为为1000 l 租

55、金：2330-3350元元/l 售价：5.5万/ l 南国花园l 首层街铺l 面积范围：283400l 40以下下的40000004550000元/（带租约售）l 50以上上的28800003330000元/（带租约售）l 二层街铺（5777）l 价格：15500001880000元/（带租约售）l 租金：600元/l 功能：无餐餐饮功能l 利雅湾l 商业面积：151181l 面积间隔：尚未制定定l 经营业态：预计延续珠江新新城的高高档性，极可能模模仿保利利香槟，走休休闲消费概念的的路线l 推售时间：暂时还还没有取取得预售证，但已已经在报纸进进行宣传，在估估计在过年后会推出市市场l 凯旋新世界

56、界l 商业面积：131118l 面积间隔：尚未制定定,预计以商商场形式面面世l 经营业态：利用新新世界集集团自身的的资源，开创创珠江新新城的“名店街街”，打造造最高档档次的上上流消费费平台l 推售时间：尚未制定定，据内内部人士士透露，招招商工作作正在紧紧张进行行中，而而且商业业基本只只租不卖卖l 力迅上筑商商铺l 街铺数量：60间l 层高：6mm l 门面宽：3312mm l 纵深：111m左右右l 面积间隔：101500 l 售价：588，0000元/l 销售时间：开售仅一周完完成955销售l 功能：部分分具有餐餐饮功能l 分析：l 由以上可见见，珠江江新城现现时由于于人流和和商业气气氛的不

57、不足l 虽然售价稳稳定在一一个较高的的水平上上（46万/），但但是租金金只能在在一个较较低的水水平上（220-350元/月）l 尽管租金的的回报率也较低，难以支撑撑其售价价水平，投投资者主要要是看重重珠江新新城未来来的升值潜力、消消费潜力和和商业气气氛。l 同时可以发发现，在在珠江新新城，尤尤其是在在珠江新新城的商商务区西区难以发现有餐餐饮功能的的商铺。在面对拥有有巨大数数量的白白领阶层层、高消消费人群生生活配的的西区，要满足其生生活的配配套需求求，单凭现在的商商业确实显得触襟见肘。备注：珠珠江新城城目前部部分裙楼楼商铺情情况见见附表五、个案案参考1、双城国国际地理位置：天河区区华穗路路西侧，

58、花花城大道道北发展商： 广州州市华鹏鹏置业有有限公司司规划情况：占地约约126680平平方米，总总建面积积568892平平方米，由由两栋写写字楼和和一栋商商务公寓寓组成物业管理：公寓22.8元元/平方方米；写写字楼115元/平方米米开盘时间：20003年77月4日日现推单位：公寓、写写字楼AA塔6-16层层园林绿化：目前园园林未出出，塔楼楼后侧有有一大约约二千平平方米左左右的园园林户型分布：以公寓寓、写字字楼A塔塔为统计计对象公寓：101221322合计50以下2820028280-900020290-10000202100-11100022合计28242288写字楼：面面积为661、777、

59、885、991、1109、1137、1171平平方米七七种成交价格：公寓：67550元/带3300元元/装装修写字楼：770000元/销售情况：由于楼楼盘位于于珠江新新城西部部，紧邻邻五羊新新城，商商务气氛氛、配套套设施较较完善，因因此楼盘盘在销售售推广上上也针对对这一点点，提出出“拥有珠珠江新城城的尊贵贵地段，享享受五羊羊新城的的成熟配配套”的诉求求点来吸吸引职业业者。客户构成：公寓基基本上以以投资客客为主；写字楼楼则以中中小型公公司居多多。主要卖点：主将新新城金融融商务区区的美好好发展前前景、交交通便利利、临近近五羊新新城及到到新城市市中心的的近距离离。配套设施：1-44层为商商务中心心，将有有酒楼、咖咖啡厅、银银行、商商场等相相关配套套设施，55楼为商商务园林林会所，有有健身室室等康体体设施。周边配套：距天河河闹区、五五羊新城城近，天天河城、天天河体育育中心、广广州购书书中心等等大型配配套设施施近在咫咫尺。 交通情况：交通便便利，距距五羊新新城站、南南方日报报站近，此此外距规规划中的的地铁花花城大道道站也很很近。