精装修单身公寓项目户型及装修分析

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1、F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。南京精装修单身公寓项目户型及装修分析分析之前首先看几个市调结果4月18日，位于新街口程阁老巷的城开国际约瑟夫公寓正式开盘，该项目为精装修单身公寓，均价11800元，当日即销售150余套；4月22日，龙江地区的新城市摩尔特区精装修小户型公开认购，7000元左右的销售均价使得其得以热销，当日即认购登记意向客户110余位；河西原奥体韵动汇项目经重新包装以新锐国际推出后，价格有所下调，近期获得不错的销售业绩。由上面几个例子可以看出，南京精装修小户

2、型项目在房地产宏观调控政策打压下显露出相当强的生存能力，主要由于小户型低总价、小面积、租住灵活（投资）、免除装修烦恼等优势。而正是这些有利因素，在今后南京房地产市场上，小户型项目还将陆续大量推出，如：长发丹凤街项目、宏图上福园、润花园小户型等。红山小学项目单身公寓部分为了能在今后的精装修小户型竞争中处于优势地位，遂我们对市面上销售较好的同类产品进行了市场调研，并将从装修价格与配置、装修风格、装修合同与维修责任等方面进行描述、比较、分析，给与优良解决方案。一、装修档次分析精装修房是开发商在毛坯房的基础上，通过集团化采购方式进行的整体批量装修交付给消费者，而装修的档次及配置则是消费者购买该类房产的

3、一大重点考虑方面，也是本项目须重点考虑的方面。1、装修配置目前市场上提供的精装修标准大概可以分为两种：第一种，提包入住形式。即开发商在交付的同时即提供给业主居住所需要的一切必要条件，使得业主只需要携带自身衣物及个人用品。此类精装修项目适用于可以通过酒店管理公司进行整体包租，以每年固定回报率反馈业主的适宜投资又适宜居住的项目。但同时给消费者带来的风险也是有的，即管理公司的资质与水准，是否可以将项目操作的优秀，获得能够回报业主同时又能拥有利润的水平，这对开发商和管理公司来说都具有较大考验。在此次市调过程中发现，目前只有位于河西奥体板块的紫鑫国际公寓属于该类项目。此项目聘请了专业酒店管理公司进行精装

4、修房的销售与包租，该项目提供了全面的装修配置，完全是以酒店的标准进行，因此装修报价也较高，约1300元/，处于同类型最高。以下为其装修清单：户内装修标准及设备交付标准A、天花：起居室轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间轻钢龙骨铝扣板吊顶B：地面：起居室、卧室复合地板；卫生间地砖C、墙面：起居室乳胶漆；卫生间墙砖或钢化玻璃D、装修配套：卫生间配备淋浴房或浴缸、洗面台、坐便器E、家具电器配置：卧室配置床、床上用品、床头灯、台灯、窗帘等厅室配置沙发、茶几电器配置电视机、电冰箱、空调、热水器、电磁炉、排气扇第二种，硬装修形式。此种装修所不同的在于交付时仅提供主要装修，如地面、墙面、顶棚、开关插座等，同时厨卫提供

5、全装修（含橱柜、灶具、油烟机、坐便器、台盆、银镜等）。在精装修市场刚刚起步的时候，其受到不少消费者的质疑，主要在于个性化难以通过一体化的批量装修进行体现。而硬装修形式的出现正好解决了此问题，因为个性化可以通过消费者对软装修的自身设计来体现。同时硬装修的批量化采购材料，为消费者节省部分支出，还为其省心省力。因此获得消费者的追捧。下面例举两个典型硬装修项目交付标准：装修部位居易时代交房标准嘉业国际交房标准厨房墙面对应橱柜部分为墙砖（金陀、新中源、来威），其余为环保乳胶漆（多乐士、立邦、来威）优质釉面砖顶棚PVC扣板吊顶，附筒灯或吸顶灯乳胶漆（ICI、多乐士、立邦）地面防滑地砖（金陀、罗丹、新中源）

6、复合地板（圣象、生活家、邦迪、大自然）水龙头单枪冷热（樱花、美加华、九牧王）冷热水龙头（美标、航标、贝朗、TOTO）橱柜下橱柜、吊柜高档橱柜配人造石台面灶具镶入式灶具（樱花、樱奇、申花）抽油烟机海尔、方太、华帝、帅康洗涤盆镶入式洗涤盆高档不锈钢卫生间墙面内室面砖贴至吊顶处（金陀、罗丹、新中源）优质墙砖地面防滑地砖（金陀、罗丹、新中源）优质防滑砖顶棚PVC扣板吊顶，附筒灯或吸顶灯高档铝合金喷塑扣板吊顶坐便器虹吸式坐便器（和成、乐家、美标）美标、航标、贝朗、TOTO坐便器洗面盆美标、航标、贝朗、TOTO洗面盆水龙头单枪冷热（樱花、美加华、九牧王）淋浴喷头单把淋浴喷头（樱花、美加华、九牧王）柱盆安装

7、到位淋浴房钢化玻璃推拉门淋浴房居室顶棚局部吊顶，乳胶漆（ICI、多乐士、立邦）隔断系统客厅与卧室可移动隔断系统墙面环保乳胶漆（多乐士、立邦、来威）乳胶漆（ICI、多乐士、立邦）地面抛光砖（金陀、新中源、罗丹）复合地板（圣象、生活家、邦迪、大自然）门单元门非可视电子防盗门可视对讲单元门进户门单扇复合防盗门（星月牌）强化式木饰面防火门，高级IC卡式电子门锁户内门造型门（含门套）管道气管道、线路安装到位户外窗双层玻璃彩铝窗断桥式铝合金框料，钢化中空玻璃开关插座安装到位（西蒙）安装到位（松下、梅兰日兰）其他室内预留网络设备接口，话及闭路设施接口高档木饰面衣柜、1.5匹空调（海尔、美的、格力）、50升电

8、热水器（比利奇、海尔、美的、阿里斯顿）2、装修价格装修价格是开发商宣传给外界的体现项目装修档次的数据，但由于集团化采购整体批量装修可以从材料、人工等各方面控制价格，获得一定程度的折扣水平，因此报价分析只能片面的体现市场表面装修价格，但我们可以通过装修公司市场性的折扣，估算其真实价格。主要精装修项目装修报价表上图中列出了项目的销售均价和对外装修价，除了紫鑫国际作为全装修项目报价较高，为1300元之外，可以看出其余硬装修报价基本在800-900元/范围之内。在与装修公司进行沟通了解后，保守估计该价格可以下调2折，即8折。这样硬装修成本应该控制在650-720元/这样一个水平。结论：项目自身及集团自

9、身条件来看，不适合操作返租式酒店公寓项目；而考虑到消费者对个性化装修的需求，因此建议选择硬装修；在装修成本上，建议严格控制成本，将价格控制在500-600元/左右，使项目复合中高档装修水准；二、装修风格分析由于精装修项目属于一种批量化的产品，而为了能使价格的控制性得到保证，材料的采购都是集团式的，较为单一；另一方面，单身公寓由于其低总价、小面积的特点决定了其面向的客群基本是以年轻单身一代为主，而该类人群的青春活力代表了简约、时尚、现代的室内设计风格，同时这种装修设计风格由于缺少线条上的多种变化，多以简单的线条组成，便于后期施工工艺的把控。因此简约、时尚、现代的设计风格受到广大单身公寓开发商的钟

10、情。热销精装小户型项目装修风格表项目名称居易时代城开国际瞻园名楼嘉业国际新锐国际紫金国际阳光金峰摩尔特区润花园风格简约简约简约简约简约简约简约简约简约装修菜单否；部分颜色可选否否否；部分颜色可选否否否否否通过上表可以看出，市场上装修风格相当单一，均为简约、时尚、现代，且不可接受消费者个性化的变更，只有部分项目的地砖、地板、墙面或橱柜的颜色可选，且较少，这就给消费者个性化的表现带来阻碍。结论：市场上风格单一且无真正菜单式装修提供，因此本项目可以考虑抓住这一空白点，推出全个性化设计装修服务，以“我的空间我做主”的亮点，击打消费者眼球；本项目由于户数较少，约50户左右，量少的情况下，价格优势势必不明

11、显，不如以装修个性化打入市场。三、装修合同及后期责任精装修项目不可避免的牵扯到装修部分的相关前期约定，因此针对该点对热销的精装修小户型项目进行了市场调研，结果如下：项目名称居易时代城开国际瞻园名楼新锐国际紫鑫国际装修部分表现方式装修明细粘贴进合同填写进合同，电器等写入补充协议简单写入补充协议装修部分及其品牌明细粘贴进合同装修部分及品牌明细粘贴进合同可见基本上没有单独签订装修合同的开发商，均将装修电器作为住宅的一部分交付标准写进购房合同。而交付后后期维修责任，大部分开发商只负责南京官方购房契约中约定的最低保修期限进行保修，而其余具有品牌的装修部分（厨柜、移门等）和品牌电器的维修责任则移交给品牌商

12、，开发商提供于消费者质保书，今后维修全靠消费者自身进行。这样一来具有几大弊端：购房总价含装修总价，消费者多交契税；部分约定不清，消费者缺乏对自身的完全保护；消费者今后承担了开发商本应承担的某些装修的维修责任。而作为开发商来说，此种方法实行较为方便，且对自身要求降至最低，如果只从项目本身考虑，具有一定的可行性，但从开发商本身发展角度来看，则不利。结论：开发商在装修环节，消费者与装修公司之间起到一种中介、指导、控制、监督的作用；同时在材料采购、设计价格上起到价格把控、节约成本的作用；而在交付后期承诺一定时间的质量保证与维修责任，而具有品牌部分起到联系作用；合同签约上，尽量做到消费者与品牌装修公司签

13、订单独合同为主。如确实无法做到，则从为消费者考虑角度来看，单独约定装修价格，减少消费者契税负担。四、户型分析1、主要项目户型分析瞻园铭楼主力40平米简约户型，3.9m7.8m和3.9m5.8m，没有阳台设计，这样采光不充分，通透性也差。居易时代户型1优势A.景观餐厅，采光充分，与户外景观充分交流，给生活带来更多舒适与便利；劣势A.整个户型动区静区分区混乱,同时降低了卧室的舒适性。户型24.4m8.2m，1.3m的生活阳台提高的室内的采光和通透，布局合理，客厅卧室隔开，增加了舒适性和满足了私密性。城开国际南北向设计带落地飘窗，舒适性俱佳，开间4.2m左右，进深7.8m。厨房敞开式设计。卧室做隔断

14、舒适性会更佳。有采光性较好的落地飘窗，给居家带来便利。室内无天然气设置。紫鑫中华广场紧邻奥体，地理位置俱佳。送家电家具，拎包即住。商圈内本身巨大的升值潜力、商圈内繁荣的经济、浓厚的商务氛围以及强大的区域内消费能力，为小户型投资价值的实现提供良好的基础。室内区域分配合理，功能空间齐全，地理优势带来的舒适度，使得居住者也倍感舒适。新锐国际37.54平米56.96平米精装平层，户型与紫鑫中华广场类似，并没有我们特别可取之处。百通国际以我的贵宾室，我的小屋，我的一家，我的工作室等不同主题推出3687平米户型公寓。与前几例不同的是该产品开间大、进深浅。这种大开间，浅进深，精致适用的布局和清晰的功能分区，

15、是小户型产品在设计上始终追求的目标。2、各项目综合比较建议A、在调查项目中，我们可以见鉴居易时代，城开国际的户型。如果条件许可，我们在设计上可以追求大开间，浅进深的产品。B、建议舍弃使用电梯，原因如下：在我们调查的项目中，得房率都在70%以下，如下表:项目名称居易时代城开国际瞻园名楼嘉业国际新锐国际紫鑫国际阳光金峰摩尔特区得房率80%70%70%72%73%67%64%62%如果我们不使用电梯，得房率可以提高到85%左右，完全可以做为一个强有力的市场竞争点，为本项目获得更多的价值。给业主增加了物管费，以及以后的维修，保养，更换等一系列费用。作为多层的建筑，在满足规范要求的条件下，可以不设置电梯

16、。如果要提高建筑本身的档次或品质，我们可以采取其他方式弥补（比如根据人流适当加大楼梯宽度等）。遇到上下班高峰期，年轻的上班族可能会选择楼梯来减少拥挤和节约时间。这样在电梯使用率上会大大降低。C、建议设计坡屋顶平屋顶要考虑屋面的保温隔热措施，是一个要注重的方面。但是我们建议如果在规划控制高度可以放宽的条件下，我们采用坡屋面，这样六层加阁楼，又可以成为本产品的一个卖点。D、在房屋的结构设计方面为避免小户型将来因面积小而遭到淘汰的厄运，在建造和设计时应采用先进的技术，如大跨度预应力技术，就是户与户之间没有承重墙，厨卫管线进行适当处理，同一楼层的空间可以随意组合，既可以是小户型，也可以变成大户型，户与户之间可以像积木一样自由的组合。E、阳台的设计阳台在南京消费者心中具有不可磨灭的地位，而从生活角度来看，不论是家庭式或是单身生活对于阳台的需求都是具备的，因此为了获得较强竞争力，挖掘市场空白点，建议设计纯粹的室外阳台。F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。