项目二十征地和房屋拆迁补偿估价

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1、项目二十 征地和房屋拆迁补偿估价补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估，评估价是货币补偿标准的依据，是作出裁决的依据。拆迁当事人对裁决不服可以依法提起行政诉讼，在诉讼中，有些法院将估价报告作为证据进行司法审查；有些法院将估价报告作为裁判的依据，出现估价决定裁决、决定裁判的结果的现象，使被拆迁人感到茫然，使法官也感到不公。城市房屋拆迁管理条例(以下简称条例)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规

2、定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。我国房地产估价经过十年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。1941 征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律规定1）中华人民共和国宪法修正案2）中华人民共和国物权法3）中华人民共和国土地管理法（1986年6月25日通过，1998年8月29日第三次修订）4)国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见（国土资

3、发2004238号）5）国务院城市房屋拆迁管理条例(2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，第305号令发布，自2001年11月1日起施行)6）建设部城市房屋拆迁估价指导意见（建住房2003234号，自2004年1月1日起施行 ）7) 建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程（建住房2003252号，自2004年3月1日起施行）8)国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知(国办发明电200342号，2003年9月19日)9）国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知（国办发200446号，2004年6月6日）10）财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政

4、策的通知（财税200545号2005.03.22）1942 征地和房屋拆迁补偿估价的特点征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。征地和拆迁房屋的市场价评估不同于一般房地产的市场价评估。一般房地产的市场价评估通常是数量有限，单个或数个房地产的估价，涉及面窄，相互关联小，社会影响不大，可直接运用市场法、收益法、成本法或假设开发法进行估价。而征地和拆迁房屋的估价有以下几方面的特点：1）拆迁户数多、估

5、价量大。我国是发展中国家，要不断加快现代化建设步伐，而城市建设要先行。大规模的城市建设，必不可少地发生大规模城市房屋拆迁。以南京市为例，据统计2003年南京市实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民24万多户，拆迁工企单位1320个。拆迁户数多必然带来拆迁房屋估价量大。2）涉及面广，社会影响大。拆迁房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权，也有共有产权。从企事业单位来说，拆迁不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产

6、。因此，城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。3）补偿价格关联性强。就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，不同时期同一地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，不同时期同一地段不同类型房屋的拆迁补偿价之间，都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发拆迁冲突。4）估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行。不宜简单地运用某种方法比如运用市场法去确定每一个被拆迁房屋的评估价格，这样有可能出现房屋状况基本相同的被拆迁房屋，由于选取的交易实例不同，产生评估

7、价格的差异，就会造成被拆迁房屋评估价格低，被拆迁人对评估价格不满的状况。 1943 征地和房屋拆迁补偿估价的分类根据原始土地的性质及征用、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价可分以下三种情况：（1）征用城市规划区内集体所有土地的补偿估价，是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用集体所有土地的补偿价格进行的评估。此时估价应根据中华人民共和国土地管理法以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。（2）征用城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补偿估价，是征用集体土地对被拆迁房屋及附着物货币补偿价格的评估。此时应根据中华人民共和国土地管理法，参照城市房屋拆迁管理条例、城市房屋

8、拆迁估价指导意见以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施细则，有些地区还专门制定了瘠土土地房屋（或宅基地）的拆迁估价办法。（3）城市房屋拆迁估价，是指为确定城市国有土地上被拆迁房屋及附着物（土地和房屋或房屋）货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。此时应根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁估价指导意见以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施细则。工业厂房的拆迁评估：A确定厂房用地性质和类型：划拨土地、出让土地、集体土地。类型：国有企业；集体企业；福利工厂、民营企业等。B采用市场比较法

9、和成本法评估: 寻找相关案例；确定房屋成新一般不采用年限法，而采用观察法。C.厂房地处市中心，厂房出租做门面或办公。在合法原则前提下，考虑估价对象的潜在商业价值，选用合适的方法比如收益还原法，而不仅限于成本法。店铺拆迁评估: A.有合法手续；持有营业执照却没有合法的居改非证明；居委会为了给特困户谋生的手段，搭建的简易铺面基本上没有办理合法手续。B.店铺拆迁评估基本思路:首先确定店铺性质：合法手续；不全合法、不合法（合法用途、营业执照和经营、营业执照、临时改建等）其次，选取具体评估方法：选取附近具有代表性一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取该典型店铺的基准价格；在确定基准价格基础上，分析

10、各店铺在临街状况、位置条件等因素上的区域因素和个别因数差异，求得修正系数；通过因素修正分别求取各店铺的评估价格。公益性房屋拆迁评估：: :A范围：科技、文化、卫生、社会公共福利等非赢利性房地产；B价格定义：城市房屋拆迁管理条例“按照规划要求重建，或者给予货币补充”,重建公益性房屋的成本支出；C 评估方法：成本法、市场比较法。宅基地上无任何建筑物和构造物或者很少情况下的拆迁评估：按照土地评估方式进行评估1. 按照拆迁评估方式评估，但多余的土地参考土地估价方式。1944 征地补偿估价 1）征地补偿估价对象任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；国有土地包括国家所有的土地和

11、国家征用的原属于农民集体所有的土地。(土地管理法第四十三条)。在集体所有的农业用地中，依使用情况可分为：菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地地上附着物包括：房屋、农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。2）征地补偿估价的内容与标准土地管理法第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。(1)土地补偿费：征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。(2)征用耕地的安置补助费：征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农

12、业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。(3)青苗补偿费：青苗补偿费标准“由省、自治区、直辖市规定。(4)地上附着物补偿费：地上附着物包括农田基础设施、树木、坟墓等，其标准由省、自治区、直辖市规定。3）土地管理法关于征地拆迁补偿估价的其它规定 (1)“征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”(第四十

13、七条) (2)“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”(第四十七条) (3)“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”(第四十七条) (4)“征用补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”(第四十八条) 4）征地统一年产值标准测算国土资源部制定的征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）规定，征地统一年产值标准

14、是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。征地补偿费用在统一年产值标准的基础上，根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、原征地补偿标准等因素确定相应的土地补偿费和安置补助费倍数进行计算。 统一年产值标准适用于集体农用地征收补偿测算，集体建设用地征收补偿和国有农用地补偿测算可参照执行。1945 拆迁集体所有土地上的房屋补偿估价征地房屋拆迁补偿费估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准。但集体土地上的房屋，其产

15、权管理各地区不尽相同也不甚完善，在评估过程中要根据实际情况分别处理，重点考虑以下几点： 1）宅基地的确定宅基地及正式房屋的确定，对于集体土地上的宅基地面积，其管理标准各地不统一。通常会有三种情况：每户有测量准确的宅基地证，同时有正式房屋的建房批示；每户有测量准确的宅基地证，但没有房产证，也没有正式房屋的建房批示；每户既没有测量准确的宅基地证，没有房产证，也没有正式房屋的建房批示。不同情况的处理方式会有所不同。根据中华人民共和国土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当由乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批

16、准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2）被拆迁房屋使用性质的认定根据国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知：严格宅基用地审批手续，实行公开办事制度。各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是要求建房的，事先必须向所在的乡(镇)政府或县(市)土地管理部门提出用地申请。经审核，对符合申请宅基地兴建自用住宅的，由土地管理部门确定宅基地使用权，丈量用地面积，并依法批准后，方可动工。竣工后，由土地管理部门负责组织验收。对不合理

17、分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的，不批准宅基用地；对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费；原集体土地上农民宅基地上的房屋，拆迁补偿计算按照住宅房屋的评估标准来评估。如房屋为营业用房的根据经营用途、营业面积等因素，按照当地政府确定的标准及补偿条件给予一定的营业补偿。3）被拆房屋补偿对象的认定个人还是集体。对于集体用房，要明确其土地的补偿费是否在征地时已经给予了补偿。4）集体土地上房屋拆迁补偿与安置第一种情况是改变了土地性质，即通过征收将集体土地转为国有土地。要依法对征收土地进行补偿，不仅包括土地补偿费、

18、安置补助费，而且还包括地上青苗补助费和附着物补偿费。按照征地方式进行评估，不适用城市房屋拆迁补偿与安置。第二种情况是转用，未改变土地性质，集体土地没有转为国有土地。应当由拆迁人与被拆迁人通过协商确定具体的补偿与安置数额和标准。当事人可以参考国家和省规定的征收土地的补偿标准。如果在城市规划区范围内，还可以参考城市房屋拆迁补偿安置的标准。1946 城市房屋拆迁补偿估价城市房屋拆迁补偿估价，主要依据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁补偿估价指导意见，是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件。条例最突出的两点是：其一，明确规定被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人；其二，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、

19、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。条例规定以市场评估价格确定货币补偿金额，充分体现社会主义市场经济等价交换的原则，在一定程度上保护了被拆迁房屋所有权人的权益。1）拆迁补偿估价对象估价人员在从事拆迁补偿估价时，要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质，估价结果才会客观公正。关于拆迁补偿估价，特别需要指出的是在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价。应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。这样既符合土地管理法规定，又不违反新的城市房屋拆迁管理条例。拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点

20、：(1)依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。(2)依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。如果当地政府另有规定的，可从其规定。(3)取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。(4)“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；”故不在估价范围之内。“拆除来超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，”估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限

21、给予估价。(5)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。(6)对于房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木

22、、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，不在拆迁补偿价的评估范围之内。拆迁当事人可另行委托估价。2）城市房屋拆迁估基本程序（1）房地产估价机构的选定“投票式”选定估价机构。主管部门向拆迁当事人公示具有相应评估资质的评估机构. 组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门、拆迁人代表组成的“投票会”，推举几家合适的估价机构供被拆迁人参考，由被拆迁人投票产生。“抽签式”选定估价机构。如果“投票式”结果不能达到选定结果，则由拆迁管理部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构.司法公证机关现场监督。“自选式”选定估价机构，是指被拆迁人对原估价报告有争议，经申请

23、复核仍有异议的，被拆迁人可自行选择已公示并符合条件的估价机构，按照同一计算标准重新作出估价报告。先采取“投票式”，后采用“抽签式”，再实施“自选式（2）房屋实地查勘内容现场查勘、影像拍摄及查勘记录：A.准备实地查勘记录表及影像拍摄器材等；B.按照权证内容，明确房屋所有人、使用人（承租人）、面积、用途、结构等（无证的，先注明大致面积）；C.拍摄房屋影像，编制房屋评估编号；D.分组划片实地查勘调查，填写实地查勘记录表: a.房屋结构：楼地面、地基基础、承重构件、非承重墙等，b.设备：上下水管道、卫生器具、电器设备线路、照明装置，c.装修：外墙、内墙、门窗、顶棚、地板等；E.各组核实情况，对房屋结构

24、、成新等标准统一平衡；F.补充完善调查和查勘内容，完善实地查勘记录表。形式及要求：A由实地查看评估人员、拆迁人、被拆迁人在实地查勘记录表上签字。这是拆迁估价工作中很麻烦的事情之一。由于被拆迁人素质不同、理解能力不一、心理预期相异，因此对拆迁工作的配合态度也大不相同。相当一部分被拆迁人自觉或不自觉地产生对抗心理和抵触情绪。一些被拆迁人虽然让估价人员入户查勘但是不签字，一些甚至会拒绝估价人员入户。有些被拆迁人误解为签字或查勘就是同意搬迁；有的觉得补偿价格尚无底线，不能随便签字或查勘，待补偿价格谈妥后再补办所有的手续；有的会直接表明对拆迁有抵触情绪，一切与拆迁有关的事情都不会配合。可以按照先简后难的

25、原则区别对待：容易查勘签字的先查勘。对其他不太配合的被拆迁户，再三登门，强调现场查勘是保护被拆迁人的合法权益，拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应承担相应责任。这一做法会收到较好效果。B无利害关系的第三人见证并签字。虽经反复努力，可能部分被拆迁户仍然不配合签字。首先要在现场拍照，证明到过现场。同时请无利害关系的第三人在实地查勘记录表上签字。但是第三人选谁、在什么时候选取、哪些被拆迁户需要第三人见证？为了客观公正并确保法律效果，可考虑请公证机关，由公证机关委派公证员作为第三人见证并签字，适当支付公证费用。当然，过早的选取第三人和第三人见证的范围过

26、大，对后面的评估结果公示众及实施拆迁会增加阻力。与第三人见证的规定本意不符，甚至还可能留下纠纷隐患；过晚选取第三人和第三人见证的范围过小，又会影响拆迁评估工作进度。问题：A.实地查勘中可能有一些被拆迁户户主长期不住在被拆迁地，一是可以向街坊、邻里打听；二是可以通过居委会、街道办、房管所、派出所等单位查找；三是可以在其门口张贴告示，提醒户主回家时及时与估价人员联系。实在是联系不上的，也只有通过第三人见证。B.对于房屋内部装修，在估价时应当充分考虑，至于是否补偿，应当根据该装修是在拆迁公告发布之后还是在之前装修的，如果在拆迁公告发布之后装修，可视为恶意行为；如果在拆迁公告发布之前装修，应当视为善意

27、行为，应当给予补偿。有关方面认为对装修的评估会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。实际上充分考虑装修的补偿才是合法合理合情的具体表现，否则同样影响拆迁进程，直接损害被拆迁户的利益。 （3）具体拆迁评估估价方法选用。拆迁估价一般应采用市场比较法。但在使用市场比较法时，有两种不同情况：一是直接采用市场比较法对区位价格进行评估。如果附近近期房屋拆迁比较多，可以选择比较多的区位价格案例，直接进行比较估价，然后评估房屋重置价格，考虑房屋成新率、层次、朝向等因素对房屋价格的影响，评估得到房地产评估价格。市场比较法中可比案例选取是最重要的：一是真实的交易案例；二是近期交易，与估价时点相差很

28、近；三是有代表性可比性比较案例。建筑物重置价格.房地产估价规范规定，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。A.含不含配套费和前期规划设计费用等；B.有些自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生。估价过程步骤为： A.对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等。 B.对同用途类型房屋按建筑类型、建造年代、建筑结构等因素进一步划分不同房屋类别。如居住用房按建筑类型可分为高层、多层、平房等类别；按建造年代可分为10年以内、1020

29、年、2030年、30年以上等类别；按建筑结构可分为钢混、砖混、砖木、简易等类别。 C.对同一房屋类别内分别选取几个有可比房屋市场案例。选取的房屋市场案例要能概括和反映同一房屋类别内的其他房屋的情况。其结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等应以拆迁片区内大多数房屋的结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等为准。 D.以可比房屋市场案例市场价格为基础，分别评估确定其他拆迁房屋市场价格。将各被拆迁房屋分别与可比房屋市场案例进行比较，修正得出各被拆迁房屋的市场价格。可比房屋市场案例与其他拆迁房屋在建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的差异性以及楼层、朝向、采光、通风等因素上需要修正。评估

30、价格的平衡与确定。近年来全国各地房地产价格上涨较快。而各地沿用的房屋重置价格标准都比较早。在拆迁评估过程中，不可能不考虑对拆迁房地产价格的影响。在初步评估结果公示前，尽可能征求拆迁主管部门、评估主管部门意见，本着公正、公允的原则，在政策、法规允许的范围内适当调整区位价，以平衡各方利益、化解矛盾、规避风险。 (4) 初步评估结果公示估价机构将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。 公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。 组织现场估价人员，耐心解释和说服。选派业务熟悉、表达能力强的房

31、地产估价师参与估价解释与答疑工作。在进驻解释现场前，及时组织相关人员对拆迁管理和拆迁估价方面的法律、法规、规章、规范性文件、估价技术规范、估价操作规范的系统复习，并认真复核估价技术报告和估价程序，确认技术路线正确、估价程序合法。整理估价资料，统一技术口径。公示前，将市场调查资料、实地查勘资料、参数确定资料系统清理，汇编成册。估价人员集中开会，研究并统一技术口径，包括两个方面：一是参数的选取，统一各项参数，并于公示前将所有选取的参数摘录后进行整理，指定专门负责。有文件依据的参数尽量提供文件依据，没有文件依据的参数解释时把握好分寸，有所为有所不为。二是分析被拆迁户可能提出的主要问题，讨论确定解答的

32、内容。换位思考，保持平和心态。在拆迁估价及解释过程中，随时换位思考至关重要，要能体谅被拆迁人的实际困难，理解被拆迁人的心理预期，包容被拆迁人的语气态度，始终保持平和心态，顺利做好各项工作。对被拆迁人出现的过激言行，以聆听为主，语气缓和，不与其发生冲突；对被拆迁人反映的客观困难，以记录为主，切忌草率承诺；对现场出现的混乱场面，不应计较少数人的恶语甚至威胁恐吓，把握节奏，控制局面，侧重整体价位的解释，不必触及众怒；对于相对价位差别，宜分头解释，防止当面攀比；对被拆迁人指出的问题，应认真核实，有错必纠。维护双方利益，保持中间立场。目前社会上不少老百姓对拆迁存在不同想法，少数拆迁户甚至误以为估价机构和

33、拆迁人是利益的共同方，把矛头直接指向估价机构。对被拆迁人关于估价立场方面的疑虑，解释时应着重如下几个方面：一是估价公司与被拆迁人无利害关系，并无压低价格的必要；二是估价机构虽然由拆迁人委托，但是通过法定程序由被拆迁人确定，而且拆迁估价由政府公布标准按面积收费，所以不会也没有必要受制于委托方而压低价格；三是估价机构也希望通过客观、公正来赢取口碑，从而开拓拆迁估价市场；四是拆迁估价政策性强，影响社会稳定和经济发展，拆迁估价机构受政府拆迁主管部门、估价主管部门、社会公众舆论以及新闻媒体的监督，估价机构理所当然的会坚持公平、公正立场来规避执业风险。做好记录，确有疏忽的，及时补充调查。在公示期间，做好问

34、题记录也非常重要。一是表明对被拆迁户的尊重和理解，二是可以发现在估价中某些没有考虑到的问题，三是对少数无理取闹的被拆迁户有一定的威慑作用。公示期间，少数无理取闹的被拆迁户，只要记录他们的姓名、门牌号码和联系方式，他们的态度往往会缓和一些。此外，对于解释过程中，被拆迁人提出的带有共性的疑问和问题，可以及时汇总，制作成公告在现场公开张贴解答，可以考虑起草致拆迁户的一封公开信，将评估公司简要情况、拆迁业务产生过程、公司在估价过程中的公正立场和公平原则、以及现场工作进展等情况公示公告，以消除被拆迁人的心理隔阂。1947房屋拆迁补偿估价纠纷的解决1）评估报告争议及复核估价(1)拆迁当事人对估价结果有异议

35、的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价。(2)拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。2）估价报告重评(1)拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，也可以另行委托估价机构评估。(2)拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。3）估价报告专家鉴定(1)拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价

36、报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。(2)估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。(3) 省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。受理拆迁估

37、价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。1948 房屋拆迁补偿估价其他相关问题1) 评估费用问题（评估及专家鉴定费） 一般依据: 1995年7月17日国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知计价格1995(971)号收费，实际上

38、各地标准和做法各不相同。但一般房屋拆迁评估费一般由拆迁人支付；相关当事人在没有经过估价专家委员会鉴定前，申请其他机构复评的，评估费用由申请人支付；专家鉴定费由申请人预交。经专家委员会鉴定后，认为估价报告有问题的，由错评的估价机构承担鉴定费用；经鉴定后，认为估价报告合法的，鉴定费由申请人承担。2)需要拆迁人配合的工作（1）房屋清查摸底：房屋清查摸底是房屋评估的基础，包括拆迁所涉及的各类房屋，包括住宅、办公楼、仓储、商业等建筑物（含在建工程）。具备完整产权手续，有房屋所有权证的；有较合法的建房手续，但未办理房屋所有权证的；没有合法手续，也没有办理房屋所有权证的；乱搭乱盖的临时建筑物等。（2）明确产

39、权性质和房屋类型：在摸底和详细调查基础上，对本次拆迁房屋已具有完善、合法权属的房屋，评估机构可直接进行评估；但对于权属性质不完善的房屋，或者权证和实际不一致的房屋，需在明确权属后或者主管部门有一定意见后进行评估。房屋结构：明确房屋结构类型，到底是钢混结构、砖混结构或其他结构等：房屋所有权证上的结构与实际结构不一致的房屋；申报建设的结构与实际结构不同的房屋；有些结构类型不好判断的房屋；其他需要明确结构的房屋。房屋用途：没有办理房屋所有权证的房屋；有建设申报资料，但没有办理房屋所有证的房屋；房屋所有证上的用途与实际用途不一致的房屋；其他需要明确用途的房屋。房屋面积的确定：没有办理房屋所有权证，没有

40、明确面积的房屋；有建设申报面积资料，但没有办理房屋所有证，且面积不一致的房屋；房屋所有证上的面积与实际面积不一致的房屋；其他需要明确面积的房屋。（3）提供相关评估所有背景资料和评估资料：拆迁公司营业执照复印件；拆迁许可证复印件；建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件； 拆迁计划和拆迁方案；拆迁红线图；其他资料。（4）公示期间等需要的配合：提供场地设施：场地、桌子凳子、麦克风、纸笔之类；协助维持现场秩序：保持良好的公示秩序，维护各方利益，防止突发事件，保证稳定环境；确保足够时间和空间，尽量保证评估机构能多听取各方意见。3)评估中的几个特别问题 （1）用途、面积的争议解决。被

41、拆迁房屋性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准：A.权证齐全，登记性质与实际一致的，按照规范评估；B.权证齐全，登记性质与实际不一致的，或者权证不全的，由双方协商。不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认；C.登记为住宅，实际用途为商业或者办公的，作为评估机构，原则上分别评估住宅、商业或办公用途下的评估结果，由双方协商主管部门确定。兼顾两个方面的利益和情况。拆迁房屋面积一般以房屋权属证书及权属档案记载为准：A.权证齐全，登记面积与实际一致的，按照规范评估；B.权证齐全，登记面积与实际不一致的，或者权证不全的，由双方协商。不能协商一致的，可以向合法房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房

42、屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算；C.没有权证，但有施工许可证和用地或规划文件的，按照文件规定；D.什么证件都没有，但已经长期使用的房屋，可以参照评估，但需要注明情况。也可以到到房地产行政管理部门查阅产籍档案；查阅不到的，请房地产行政管理部门裁定或者拆迁双方当事人认可。（2）成新率确定问题。成新率往往成为公示中相互攀比的重点。年限计算：需要拆迁房屋多数建成年代久远，一直未做大规模翻修，整体成新率低下。特别是对于危房改造项目，理论成新率可能为零，但不能直接使用零。观察：从结构、设备、装修等方面综合观察；考虑其他因素：装修；长期并一直住人或使用。（3)装修评估问题。内容

43、界定:房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在房地产评估价格中，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等才是所谓的”装修评估”。评估人员要熟悉装修的施工方法，熟悉装修材料的价格，能区分装修材料的材质、优劣，能比较正确地判断装修的成新率。价格构成,除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接费用如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。评估方法：主要采用成本法，采用重置成本结合成新率来评估。装修的经济耐用年限与建筑物不一样。一般家庭装修耐用年限一般8-10年

44、，公共装修（办公楼、酒店等非家庭装修）耐用年限一般仅5-8年。比如有的地方规定：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素，装修使用期限一般在5至8年房屋装修装饰价格=房屋装修装饰重置价格（耐用年限-实际使用年限）耐用年限。装修质量对价值的影响,评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值，以反映市场状况。专业人士参与:装修设计人士、装修施工人士、建材公司专业人士。可能的情况下，要求提供有关票据。具体评估思路:一是分开测算,每家每户都进行测量,把装修材料等都统计下来,再按现行市价进行折旧;二是如果涉及的拆迁户太多，时间很

45、紧,可以考虑定出几个装修等级，然后按等级上下浮动确定。（4）初评与复评的关系问题。一个拆迁项目，拆迁许可证颁发之前，拆迁人需要自行委托一家具有相应资质的机构初步进行估价（简称“初评”），确定初步拆迁费用，以便办理拆迁许可证。取得拆迁许可证后，正式估价机构（“复评”机构）的选择由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定，初评机构与复评机构往往可能不是一家，这样一来就出现了初评与复评的衔接问题。如果初评机构与复评机构配合不顺利的话，估价工作就会出现价格差别很大，或者重复劳动，影响估价及拆迁进程。需要明确“初评” 和“复评”机构的权责范围和利益分配，包括规定初评资料的移交、评估费用的分割等。（5）公示

46、期满后拆迁工作的协调问题。意见规定估价机构应当将分户初步估价结果向被拆迁人公示7天，并进行现场说明。同时还规定了估价机构在拆迁当事人在对估价报告有疑问时，应向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。但是，却没有明确规定评估结果公示期满后估价机构是否有义务进行现场说明。拆迁人并不是专业的估价人员，他们在挨家挨户动员被拆迁人搬迁时，对一些技术问题难以解释，所以公示期满后他们仍然要求估价人员进驻现场解释；甚至一些拆迁方还希望通过这来分担一些工作、转移一些矛盾。（6）评估补偿费用不足以购买住房问题。被拆迁人的房子过老过旧，即使评估补偿单价很高，总的补偿费用也很低。而同期新

47、房子面积一般都比较大，房子拆迁后，被拆迁户没有地方安身。要做到居者有其屋，保障公民的生存权，国家应当以被拆迁人能在被拆迁房屋所在地能购买一定面积的房子为标准设立低保线，以保障被拆迁人居有其屋。具体有三点做法：增加“恩恤”补偿，房屋拆迁总体补偿费很低，不足以购买最低生活标准住房的，政府以恩恤补偿的方法弥补部分差价；政府组织提供小户型房屋，满足低收入家庭购买住房；由政府提供廉租房，提供给低收入户和其他弱势群体使用。（7）突击建房及装修问题：原则不予补偿；特殊情况适当补偿。19案例分析【案例导读】本报告评估。作为少数民族民居，均为自建房，装修风格各异极具有民族特色。委托方未能提供房屋所有权证及国有土

48、地使用证，估价人员只能根据委托方指认和现场勘察的资料为合法产权依据，未发生所有权、使用权异议。估价师依据当地居民的习惯，将房地分开评估，采用重置成本法评估房屋构筑物，采用基准地价修正法评估住宅用地，然后以测算结果作为估价对象分户价格。 【案例全文】房地产估价技术报告一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析 本次评估假设估价对象样本点按评估样本点现场查勘情况表记载用途持续使用，并以此为估价对象的最高最佳使用用途。五、估价方法的选用(见估价结果报告) 六、估价测算过程 由于委托方根据房屋所有权价格与地价分别补偿，同时基于上述原因，因此本次评估采用

49、重置成本法评估房屋所有权价格，采用基准地价修正法评估土地使用权价格。 (一)住宅用地使用权平均价格测算过程 地价采用基准地价修正法。基准地价修正法是通过对该区域的基准地价进行个别因素修正得出委估宗地的价格的方法。甲县乙镇早在1998年11月就完成了城镇土地定级估价。根据城镇土地估价规程及甲县乙镇土地定级估价成果，采用基准地价修正法的计算公式为： 土地价格=基准地价(1区位修正系数)期日修正系数使用年期修正容积率修正系数开发程度修正系数 1. 基准地价 基准地价是城镇某一区域一定用途和条件下的土地使用权平均价格。甲县将乙镇的城镇土地分为四类四级。 。 该基准地价的内涵为： 基准期日：1998年1

50、1月1日。 使用年期：无限年。 土地开发程度：宗地外“四通”，即通电、通讯、通路、通光纤；宗地内“二通一平”(通电、通路，场地平整)。 容积率：一级住宅用地的容积率为1.51.9。 土地权利状况：出让取得，且无他项权利限制。 2. 区位修正系数 根据地价修正体系，得出委估宗地的区位修正系数(见表三)。 表三 基准地价区位修正表项目条件优劣度分值区域因素单元总分值86优公用设施分值60优个别因素楼层数2较劣距干道距离100米优宗地面积167334较劣环境质量一般一般0合计估价对象区位修正系数=0.1371。3.期日修正 由于该基准地价的基准期日是1998年11月1日，应进行期日修正。根据甲县国土

51、局提供的资料，乙镇住宅用地价格自1998年11月1日至估价时点的价格较稳定，基本无变化。期日修正系数为1。 基准地价设定的使用年限为无限年。因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的国有土地使用证，我们根据本次估价目的，本次评估设定住宅用地的使用年期为住宅用地的最高使用年限，即自估价时点起尚可使用年限为70年。据城镇土地估价规程，使用年限修正系数公式为：k=1-1/(1+r)M/1-1/(1+r)n k使用年限修正系数；r土地还原利率； M估价对象使用年限；n比较实例使用年限。 还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定。 据调查，该区域该类商品住宅开发的行业年平

52、均利润率为7%。根据财政部关于发行国债的通知，2001年5月15日财政部发行的5年期凭证式(二期)国债利率3.14%，2001年5月15日财政部发行的15年期凭证式(二期)国债利率4.69%，2001年7月13日财政部发行的5年期记账式(六期)国债利率3.36%。本次评估假设估价对象的土地使用权剩余使用年限为70年，故其投资回报率应高于现实的最高安全利率。因此安全利率可选用15年期凭证式(二期)国债利率，即4.69%。从两次5年期国债利率看，利率呈上升趋势，风险调整值取2%，则其投资回报率测定为6.69%。 综合商品住宅开发的行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为7%

53、。则： 年限修正系数=1-(1+7%)-700.9912。 5.开发程度修正系数 由于本次评估的平均地价设定的开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)，与基准地价设定的开发程度相同，开发程度修正系数为1。 6.容积率修正系数 由于本次评估的平均地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相同，均为1.51.9，容积率修正系数为1。 7.区域平均地价 区域平均地价(含出让金)=基准地价(1区位修正系数)期日修正系数使用年期修正系数容积率修正系数 开发程度修正系数 (1+0.1371)111。 由于估价对象均未取得国有土地使用证，但有关部门均认可为划拨取得，故上述测算得出的区域平均地价应扣除国家收益。

54、根据甲县国土资源局提供的资料，住宅用地的国家收益一般以土地使用权出让金代替，为基准地价的20%。则： (1-20%) 。 (二)房屋的估价重置成本法是以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值。公式为：房屋现值=房屋重置成本成新率 其中，房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费。由于估价对象房屋一般均为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次评估未计算专业费、规费和销售税费。因估价对象的建造年代跨度较长，且部分房屋经过了多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率

55、，故估价人员只能通过观察法测算得出估价对象的成新率。所有权人为S的房屋建筑物新旧程度鉴定表详见表四。 表四 房屋建筑物新旧程度鉴定表(观察法)房屋所有权人：S评估基准日：2003年1月10日估价受理方：四川评估师事务所项目编号：川评房字(2003)号项 目标准分勘察评分结构部分基础2520承重构件2520 非承重墙105 屋面2011 地面2010 小计（G）100X=60装修部分门窗106 外墙粉饰156 公共空间157 地面2012 内墙粉饰2012 顶棚2012 小计（S）100Y=55设备部分水卫4030 电气照明2515 消防设施350小计（B）100Z=45修正系数计算成新率(%)

56、成新率=G+YS+Z项目负责人： 评估人员： 、等 勘查日期： 2003年1月12日估价师接受事务所指派后，曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进甲县对估价对象进行初勘、详勘和复勘，向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民进行了咨询，了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等，制定了甲县乙镇各类房屋的一般造价水平，即建安费基准单价(其中分主体结构费单价，水电安装费单价，初装修费单价)、结构修正系数和装修修正系数，然后根据各估价对象的实际情况测算得出各估价对象建筑工程费，详见表五。 2.

57、专业人员费用(建筑师/结构/造价/机电/监理等费用)由于估价对象均为数年以前自建，无专人设计，且修建随意性强。故本次评估未计算专业费。 3.规费 根据乙镇现行规定，自建房屋勿需缴纳税费，本次评估不计算规费。 4.不可预见费 因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。5.投资利息 根据甲县乙镇同类房屋修建的一般规律，达到估价对象现状的正常建设周期约为3个月，假设建设费在建设期内均匀投入。利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率。中国人民银行2002年2月21日公布执行的半年期贷款利率为5.04%。则各户住宅的投资利息测算详见表五。根据甲县人民政府的统计资料，甲县乙镇该类房地产开发平均利润率5%。

58、则各户住宅的投资利润测算详见表五。7.估价对象房屋现值 在此，以S住宅为例说明房屋估价的过程，即：该住宅位于甲县乙镇街，1990年修建，一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通讯、通光纤电视。估价人员根据上述影响因素和现场勘察资料的分析，测定的建安费基准单价为725元/(其中，主体结构费420元/，水电安装费5元/，初装费300元/)，结构修正系数为0，装修修正系数为0；投资利息率取中国人民银行2002年2月21日公布执行的半年期贷款利率为5.04%，按全部投资计算；开发商利润率取为5%，按全部投资计算；通过观察法测算得出估

59、价对象的成新率为60%(详见表四)。则：S的住宅的评估总价=725(1+0+0)1+(1+5.04%)(3/12/2)-1+5%/10,00060%11.18万元。S的住宅的评估单价459元/。其他房屋的估价以此类推，则估价对象房屋的评估总价约为1,965.91万元，综合评估单价为446元/，详见表五。 七、估价结果 依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被拆迁房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委估的被拆迁区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估

60、价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被拆迁房屋及该拆迁区域内的住宅用地使用权)在估价时点为二三年一月十日的公开市场价格分别为：房屋评估平均单价：人民币446元/，大写每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。被拆迁房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见表一)。 ，大写每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。 附件（略）表五 估价对象评估过程一览表现场查勘核对表建安费利息利润重置价成新率房屋现值序号被拆迁人身份证号码房屋坐落层数用途建筑面积()占地面积()建筑结构修建/翻建时间基准单价(元/)结构系数装修系数单价合计(元/)小计(万元)5.

61、04%5%单价(元/)合计(万元)1S略街号二层住宅一层石头、土勾缝,二层砖混1990年修建725072560%459略略略略略略略略略略略略略略略略略略略12略略略二层住宅土木86年5005601055%32513略略略二层住宅95石木1983年65061853%34314略略略二层住宅砖混1994年800808190%76815略略1#住宿楼三层住宅砖混,预制楼板七十年代80088075%69716略略2#住宿楼一层住宅砖木五十年代70063065%43217略略3#住宿楼一层住宅156砖木,木、铁皮屋面1996年70049085%440合计29223086446【案例评析】1、估价技术路线及估价方法的选用依据阐述充分。2、估价的假设和限制条件比较全面。3、由于少数民族住宅建筑风格与装修上很有特色，在房屋评估求取建安费时考虑结构和装修修正系数，处理得当。