物流中心项目可研

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1、 江苏苏浙皖物流中心工程可行性研究报告江苏苏浙皖皖现代物物流有限限公司常州峰润工工程咨询询有限公公司二九年年十月目 录一 项目目建设单单位及项项目概况况1.1项目目建设单位位概况1.2项目目概况1.3项目目建设背背景1.4可行行性报告告编制依依据1.5可行行性报告告内容和和范围二、项目建建设的必必要性2.1 项项目建设设的必要要性2.2 项项目建设设的可能能性三、市场调调研3.1市场场调研情情况3.2市场场调研总总结四、项目发发展定位位 4.1战略略定位与发发展思路路4.2功能能定位五、 项目目建址及及建设条条件5.1项目目建设地地点5.2项目目用地5.3 社社会经济济发展条条件5.4 自自然

2、地理理条件5.5 基基础设施施条件六、项目建建设方案案 6.1 规规划设计计目标6.2 建建筑设计计6.3 结结构工程程6.4 给给排水工工程6.5 电电气工程程6.6 暖暖通工程程6.7人防防工程七、项目信信息系统统规划7.1规划划原则7.2信息息系统功功能需求求分析7.3信息息系统目目标定位位7.4信息息系统结结构框架架7.5信息息系统运运营机制制与管理理模式7.6信息息系统建建设实施施方案八、节能方方案分析析8.1用能能标准和和节能规规范8.2主要要节能设设计原则则8.3能耗耗状况和和能耗指指标分析析8.4节能能措施8.5 能能源管理理与保障障九、环境和和生态影影响分析析9.1项目目周边

3、环环境现状状9.2生态态环境影影响分析析9.3生态态环境保保护措施施9.4地质质灾难影影响分析析9.5特殊殊环境影影响分析析十、 投资资估算与与资金筹筹措10.1投投资估算算范围10.2投投资估算算依据10.3投投资规模模估算10.4资资金总额额及资金金筹措十一 、财财务评价价11.1评评价依据据11.2主主要参数数的确定定11.3总总成本费费用估算算11.4经经营收入入和税金金估算11.5利利润分配配及借款款偿还11.6盈盈利能力力及经济济影响分分析11.7不不确定性性分析11.8财财务分析析评价十二 、项项目建设设管理与与招投标标12.1项项目建设设管理12.2项项目招标标12.3建建设周

4、期期十三 、 结论一、项目建建设单位位及项目目概况1.1 项项目建设设单位概概况1.1.11 项目目建设单单位名称称：江苏苏浙皖皖现代物物流有限限公司1.1.22 项目目建设单单位地址址：溧阳市溧城城镇平陵陵东路3388号号1.1.33 项目目建设单单位主营营业务：许可经营项项目：搬搬运装卸卸 ，货运代代理（代代办），货物配配载，普通货货运，煤炭批发发经营。一般经营项项目：货货物仓储储，设备租租赁服务务，包装装加工，电电子信息息咨询服服务，物物业管理理服务，经经销金属属材料、建建筑材料料、五金金材料。1.1.44 法定定代表人人：唐闻遥1.1.55 项目目建设单单位注册册资本金金：250000

5、万元人人民币1.1.66 项目目联系人人：朱群电话：05519-8099900099传真：05519-80999000991.2 项项目概况况1.2.11 项目目名称：江苏苏苏浙皖物物流中心心项目1.2.22 项目目建设地地点：项项目位于于溧阳市市溧城镇镇新联村村。具体体位于1104国国道以北北，芜申申运河以以南，溧溧戴河以以东，溧溧阳市界界以西。1.2.33 项目目建设内内容和规规模：江苏苏浙皖皖物流中中心项目目旨在通通过对现现有市场场的改造造升级和和扩建打打造苏浙浙皖三省省交界区区的区域域性专业业物流集集聚区，本次规划苏浙皖物流中心分为仓储区（金属仓储、生产生活资料仓储）、交易区（金属交易

6、区、生活生产资料交易区、综合交易区）、综合配套区及商务信息区4大区；具有交易、港口作业、信息化服务、仓储、加工和配送（配载）六大功能。交易区：主要是是进行金金属材料料、生活活生产资资料和再再生资源源利用物物资的交交易，也也可以提提供金属属材料的的展示活活动。仓储区：主要有有室内公公共仓储储、露天天堆场和和货棚、码码头堆场场等。金属材料料加工区区：包括括金属材材料和利利用材加加工区。金金属材料料加工区区主要为为入驻物物流中心心的金属属材料经经营企业业提供材材料检验验、加工工以及其其他相关关加工服服务。配送配载载区：除除了商品品采购、商商品存储储外，配配送配载载区还可可以提供供订单管管理、货货品检

7、验验、分拆拆包装、重重新包装装、贴标标签、货货品分拣拣、运输输配送、货货品回收收、越库库作业、信信息统计计等功能能。港口作业业区：河河岸长110000米，设设各类型型行车、吊吊车200台套，千千吨吨位位船舶的的内港池池（500米长、118米宽宽）一只只，码头头货物日日吞吐量量100000吨吨，日起起吊能力力达0.5万吨吨。综合服务务区：主主要由商商务信息息化大厦厦（内部部设办公公区、信信息服务务中心、商商务服务务中心等等）、综综合服务务中心和和商业服服务区组组成。本项目规划划建设用用地29999999平方方米，地地上总建建筑面积积52776022.366平方米米（其中中商业服服务区994766

8、5平方方米、办办公交易易区13362772平方方米、信信息与商商务区11981135平平方米、仓仓储区9984330.336平方方米），及及地下建建筑面积积588857平平方米。停停车位：17559辆。分区技术经经济指标标商业服务区区：用地面积：341134平平方米 容积率率：2.77建筑基底面面积：1136884平方方米 建筑筑密度：40.0%建筑面积：947765平平方米 绿地率率：255.7% 其其中：商商业服务务区：9947665平方方米 停车车位：5533辆辆（地上上78辆、地地下4555辆）地下室：2290883平方米米办公交易区区：用地面积：527727平平方米 容积率率：2.5

9、8建筑基底面面积：2202888平方方米 建筑筑密度：38.5%建筑面积：13662722平方米米 绿地率率：244% 其其中：市市场区：557750平平方米 综综合服务务区：8805222平方方米 停车位：4421辆辆（地上上1900辆、地地下2331辆）地下室：1116115平方方米信息与商务务区用地面积：951120平平方米 容积率率：2.08建筑基底面面积：3367779平方方米 建筑筑密度：38.8%建筑面积：19881355平方米米 绿地率率：277% 其其中：市市场区：11886855平方米米 综综合服务务区：7794550平方方米 停车车位：8805辆辆（地上上3400辆、地地

10、下4665辆） 地下下室：1181559平方方米（局局部二三层）金属仓储区区：用地面积：340024平平方米 容积率率：1.0建筑面积：340024平平方米 其其中：单单层仓库库：3440244平方米米 生产资料仓仓储区：用地面积：364473.6平方方米 容积率率：1.05建筑面积：383377.2平方方米 其中：单层层仓库：355521.8平方方米 办办公：228555.4平平方米 生产生活资资料仓储储区：用地面积：236616.49平平方米 容积率率：1.1建筑面积：260029.16平平方米 其中：单层层仓库：228812.26平平方米 办办公：332166.9平平方米 1.3 项项目

11、建设设背景：改革开放以以来，中中国经济济取得了了举世瞩瞩目的成成就，经经过300多年的的发展，中中国已经经由一个个工业基基础相对对落后的的国家发发展成为为世界制制造业大大国，被被称为“世界工工厂”。但产业业结构比比重不合合理。国国家多次次提出鼓鼓励和扶扶持第三三产业发发展政策策。 2008年年年末的的次贷危危机，中中央迅速速出台了了总额44万亿的的经济刺刺激计划划，物流流产业被被列入十十大产业业振兴计计划之一一。为了配合国国家物流流产业调调整和振振兴规划划，江苏苏省很快快出台了了本省的的物流产产业调整整和振兴兴规划纲纲要。江江苏苏浙浙皖物流流中心项项目就是是在这种种大背景景下应运运而生。物流中

12、心或或物流园园区是物物流企业业、物流流基础设设施资源源在空间间上的积积聚，有有利于放放大区位位优势、承承载现代代流通、有有机结合合实物物物流与信信息物流流。20004年年8月，国国家发改改委、商商务部、交交通部等等九部委委联合下下发的关关于促进进我国现现代物流流业发展展的意见见中明明确指出出加快物物流设施施整合和和区域物物流中心心建设，由由此规划划和建设设江苏苏苏浙皖物物流中心心符合我我国现代代物流的的发展趋趋势。江苏苏浙皖皖物流中中心具有有良好的的区位、交交通、土土地、市市场优势势。同时时，在该该物流中中心同步步规划建建设为溧溧阳市及及周边地地区提供供金属材材料和生生活生产产资料的的仓储、加

13、加工及交交易、信信息服务务、商务务服务等等综合物物流服务务功能，可改变溧阳当前大型物流节点缺失的现状，全面提升溧阳市的物流服务水平，可有力推进苏浙皖边界地区现代服务业、制造业及城市化建设的发展。1.3.11 中国国物流园园区发展展概况面对中国经经济快速速发展现现状，国国家“十一五五”规划纲纲要明确确提出“大力发发展现代代物流业业”，中央央和地方方政府相相继建立立了推进进现代物物流业发发展的综综合协调调机制，出出台了支支持现代代物流业业发展的的规划和和政策及及一系列列发展文文件：国务院关关于促进进流通业业发展的的若干建建议（220055.6.9）；国家发展展和改革革委员会会等9部部委印发发关于促

14、促进我国国现代物物流业发发展的意意见和通通知（220044.8.5）；物流园区区分类与与基本要要求（GGB/TT213334-20008）(20008.88.1)（国务院院）物流流业调整整和振兴兴规划（220099.2.25）。截至20008年77月，中中国物流流园区(基地)约为4475个个。其中中已经运运营的1122个个，占225.77；在在建的2219个个，占446.11；规规划中的的1344个，占占28.2。出现了货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型和综合服务型的物流园区，优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，努力提高城市的物流服务水平，带动周边所辐射区域物流业的发展，形成

15、全国性、区域性和地区性物流中心和三级物流节点城市网络，促进大中小城市物流业的协调发展。加快发展物流企业，扩大对外开放步伐，多渠道增加对物流业的投入。力争在2009年改善物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团。中国物流园园区的开开发方式式主要划划分为政政府规划划、工业业地产商商主导模模式；政政府规划划、企业业主导模模式以及及政府政政策支持持、主体体企业引引导模式式三种形形式。在在上述三三种模式式中，前前两种模模式是一一种自上上而下的的模式，政政府在园园区建设设中始终终起着关关键作用用，往往往由政府府牵头成成立专门门的园区区经营管管理

16、公司司或委托托专业公公司进行行运作，在在一些园园区的股股东结构构上国有有资产往往往占有有很大比比例。第第三种模模式是一一种自下下而上的的模式，由由市场自自发形成成、企业业自行发发起成立立。物流园区的的赢利主主要来自自四个方面面，即出出租收入入、服务务费用、项项目投资资收益及及其他收收益，其其中又包包括仓库库租赁费费用、设设备租赁赁费用、房房屋租赁赁费用、停停车场收收费、其其他管理理费用、信信息服务务费用、培培训服务务费用、融融资中介介费用、其其他服务务费用等等等。1.3.22 长三角角地区物物流园区区概况长三角地区区已成为为全国经经济发展展水平最最高，综综合经济济实力最最强的地地区之一一，随着

17、着长三角角区域经经济一体体化和城城镇化进进程的加加快，区区域物流流一体化化已成为为进一步步推进产产业结构构调整、转变经济发展方式、降低产品总成本、提升市场竞争力的必由之路。(1)经济济发展迅迅速、外外向型经经济模式式以及技技术贸易易的发展展提升物物流园区区发展水水平。(2)产业业结构升升级促使使物流模模式由大大宗型向向时效型型转变。(3)交通通网络的的完善提提升物流流产业向向外辐射射能力。长三角物流流圈已形形成以苏苏锡常、杭杭嘉湖、南南京、上上海和宁宁波物流流圈为主主的物流流产业体体系。根根据市场场需求、产产业布局局、商品品流向、资资源环境境、交通通条件、区区域规划划等因素素，国家家重点发发展

18、九大大物流区区域，其其中就包包括以上上海、南南京、宁宁波为中中心的长长江三角角洲物流流区域。目前长长三角地地区已建建或规划划建设物物流园区区近700多个，几几乎是珠珠三角园园区规划划的2倍倍，占全全国目前前规划建建设中的的物流园园区的五五分之一一。按区域辐射射分类，长长三角城城市物流流园区以以综合型型和国际际货运枢枢纽居多，占占74%；按服服务对象象分，货货运服务务型占559%；按行业业导向分分类，综综合型占占了877%长三角地区区物流园园区发展展特点 ： （1）城市市之间物物流园区区的规模模已呈现现梯度关关系，上上海作为为区域经经济发展展的龙头头、国际际物流的的接口，其其规模等等级最高高。（

19、2）功能能已体现现一定的的专业特特色性、开开始呈现现“错位发发展”的特点点。（3）布局局选址与与产业和和综合运运输通道道规划基基本一致致，但链链式衔接接关系还还有待形形成。1.4 可可行性报报告编制制依据1、国家经经贸委、铁铁道部、信信息产业业部、外外经贸部部和民航航总局联联合下发发的关关于加快快我国现现代物流流发展的的若干建建议，2001年3月2日；2、国家计计委“十五”综合交交通体系系发展重重点专项项规划；3、国家发发改委、商商务部、交交通部的的九部委委联合制制定的关关于促进进我国现现代物流流业发展展的意见见，220044年8月月；4、国家发发改委颁颁布的钢钢铁产业业发展策策略，22005

20、5年8月月；5、江苏苏省现代代物流业业发展规规划，220022年6月月；6、江苏苏省委省省政府关关于加快快发展现现代物流流业的若若干政策策，220055年8月月；7、常州州现代物物流发展展规划，220022年；8、溧阳阳市国民民经济和和社会发发展“十一五五”规划纲纲要；9、溧阳市市历年统统计年鉴鉴；10、内内河通航航标准，220044年5月月；11省发发展改革革委关于于加快建建设现代代服务业业集聚区区的意见见（苏苏发改服服务发20007552 号号）1.5 可可行性报报告内容容和范围围本可行性报报告是对对项目在在建设必必要性、市市场分析析、建设设规模及及布局、经经济效益益等诸方方面的可可行性研

21、研究，并并得出结结论。研研究范围围包括： 必要性分析析 市场分析和和项目定定位 建设内容、建建设规模模和总体体布局 信息系统规规划 生态环境保保护 组织机构和和运行机机制 项目建设进进度 投资估算与与资金筹筹措 财务评价二、项目建建设的必必要性2.1 项项目建设设的必要要性随着全国区区域经济济一体化化和城镇镇化的加加快，溧溧阳现代代制造业业基地建建设进程程的推进进，溧阳阳及整个个华东地地区对高高效、快快速和安安全的社社会物流流服务体体系的需需求日益益增加，需需率先建建设和形形成若干干个具有有现代化化基础设设施条件件、功能能区域布布局合理理、服务务功能完完善和信信息化层层次高的的物流中中心或物物

22、流园区区来成为为区域综综合物流流和区域域经济一一体化发发展的助助推器和和发动机机，促进进华东地地区物流流业自身身平稳较较快发展展和产业业调整升升级，服服务和支支撑其他他产业的的调整与与发展、扩扩大消费费和吸收收就业，对对于促进进产业结结构调整整、转变变经济发发展方式式和增强强国民经经济竞争争力具有有重要意意义。2.1.11 项目目实施是是常州及及溧阳应应对区域域竞争，实实现跨越越发展的的客观需需要。制造业一直直是常州州地区经经济发展展的主要要支柱之之一。随随着常州州地区现现代制造造业的发发展与城城市化进进程的加加快，对对金属、生生活生产产资料等等物资的的需求量量正逐年年增加，但但常州地地区“两

23、头”在外的的经济特特点决定定了要增增加常州州生产制制造企业业的竞争争力，迫迫切需要要有高效效、低成成本的流流通体系系做支撑撑，需要要通过发发展现代代服务业业，来推推动常州州地区现现代物流流体系的的建设。2.1.22 项项目建设设是溧阳阳市现代代服务业业发展的的客观需需要。作为常州地地区的重重要中心心城市，溧溧阳乃至至常州还还缺乏现现代意义义上的物物流中心心，迫切切需要建建设一个个集金属属及生活活生产资资料仓储储、加工工、配载载配送、信信息服务务、商务务服务等等一体化化的现代代化物流流中心。加快生产性性服务行行业发展展的主要要内容之之一是加加速发展展现代物物流业。为为此，常常州市政政府为了了促进

24、现现代物流流业的发发展， 20003年颁颁发了常常州市现现代物流流发展规规划，制制定了常常州市现现代物流流业发展展的优惠惠政策和和保障措措施。同同时，将将常州现现代物流流业发展展功能定定位为：长江三三角洲区区域物流流自中心心之一及及江苏省省现代物物流中心心城市。220055年，溧溧阳市加加快发展展现代服服务业实实施纲要要提出出“加大物物流资源源整合，推推动工业业企业物物流业务务外包，培培育第三三方物流流，有步步骤、有有重点地地引进国国内外知知名现代代物流企企业，推推动本土土物流企企业与其其开展多多种形式式的合作作，催生生一批具具有先进进理念、掌掌握现代代物流技技术的本本土现代代物流企企业”。溧

25、溧阳市国国民经济济和社会会发展“十一五五”规划纲纲要中中明确表表明：在在“十一五五”期间，“依托宁宁杭高速速和芜申申运河两两条运河河主干道道，逐步步建立一一个物流流园区，三三个物流流中心，两两个物流流站，从从而形成成多种层层次、快快捷准时时、经济济合理的的社会化化、专业业化现代代物流业业。”2.1.33 项目目建设是是满足溧溧阳市及及周边企企业发展展的迫切切需要。从产业结构构和布局局来看，不不同层面面的城市市要形成成不同的的分工协协作体系系。制造造业在溧溧阳经济济发展中中一直处处于主导导地位，全全市制造造业对GGDP的的贡献份份额达447. 0%，制制造业增增加值占占全市工工业增加加值的880

26、.88%。溧溧阳国民民经济和和社会发发展“十一五五”规划纲纲要中中明确提提出“以增强强资助创创新能力力和推动动新型工工业为目目标，实实施工业强强势战略”。重点点培育三三大产业业群：11）以强强化竞争争优势为为重点，巩巩固、深深化和提提高以饲饲料机械械、汽车车配件与与工程机机械 、炼炼钢炼铁铁、金属属压延和和输变电电设备为为主的机机械产业业群；22）以采采用新技技术、新新工艺、新新材料为为突破口口，提升升以纺织织、食品品和旅游游产品加加工的轻轻纺产业业群； 3）以以提高经经济效益益和加快快结构优优化升级级为核心心，积极极发展电电子电器器、生物物制剂、精精细化工工和环保保设备为为主的新新兴产业业群

27、。江苏苏浙皖皖物流中中心的规规划正是是以此为为发展契契机，规规划建设设占地约约47.17公公顷的集集金属、生生活生产产资料、信信息服务务、商务务服务等等为一体体的现代代化物流流中心，不不仅可基基本满足足溧阳地地区的金金属材料料、生活活生产资资料等产产品的需需求，而而且为经经销商提提供了交交易、装装卸、储储存、流流通加工工、配送送等物流流平台，也也为生产产制造企企业实施施物流业业务外包包、降低低生产企企业成本本创造了了条件。因此，江苏苏苏浙皖皖物流中中心的规规划是现现代物流流业发展展、区域域经济一一体化和和溧阳现现代制造造业基地地建设的的要求，符符合政府府规划目目标，具具有良好好的区位位、交通通

28、、土地地、市场场和政策策优势。通过社会物流资源的整合，可作为区域物流的公共运作平台连接起物流需求企业、物流服务企业及社会公共服务资源，可有力地推进溧阳地区制造业与城市化建设的发展。2.2 项项目建设设的可能能性2.2.11 项目已已纳入“江苏省省物流业业调整和和振兴规规划纲要要”，物流流中心被被命名为为省重点点物流基基地。溧溧阳市政政府要求求整合“江苏苏苏浙皖”市场品品牌，扩扩建改造造苏浙皖皖边界市市场，加加快苏浙浙皖物流流中心建建设，打打造具有有核心竞竞争力的的专业市市场集聚聚区和物物流集聚聚区。立立足溧阳阳兼顾区区域物流流长远发发展需要要，紧密密结合宁宁镇扬、苏苏锡常、通通盐泰、徐徐连淮宿

29、宿四大物物流区域域，南京京、苏州州、无锡锡、常州州、南通通、徐州州、连云云港等77个各具具特色的的区域性性物流枢枢纽城市市，带动动周边及及其他城城市共同同发展，逐逐步提高高全省物物流一体体化水平平。2.2.22 江江苏苏浙浙皖物流流中心控控制性详详细规划划已通通过评审审并同意意实施。220066年由东东南大学学建筑设设计研究究院对项项目进行行规划和和设计，后后又委托托有关单单位作了了调整和和完善，220099年已通通过了溧溧阳市政政府及相相关部门门组织的的方案评评审并同同意按规规划组织织实施。2.2.33 公公司已与与深圳海海格物流流、上海海国伟实实业有限限公司正正式签约约合作。与与国家500

30、强综合合物流企企业深圳圳市海格格物流股股份有限限公司正正式确立立了战略略合作伙伙伴关系系，不仅仅给企业业带来了了先进服服务理念念，还带带来了开开拓创新新、顽强强拼搏、争争创一流流的创业业精神和和业务熟熟练、专专业精湛湛、经验验丰富的的管理人人才，为为共谋新新发展提提供了有有力保障障。通过海格物物流的自自有知识识产权的的物流信信息系统统，专业业的供应应链及物物流方案案，为周周边的计计划、采采购、生生产和销销售等实实现信息息流、资资金流、物物流和商商流来整整合企业业供应链链整体的的物流成成本，提提升企业业综合竞竞争力。公司即将与与中国物物资储运运总公司司建立战战略合作作伙伴关关系，开开展质押押融资

31、监监管业务务，为物物流中心心内需要要融资的的商户提提供库存存质押融融资服务务。通过过提供多多种供应应链融资资模式为为商户解解决融资资困难，帮帮助银行行在业务务过程中中，发挥挥银行的的客户资资源优势势，最大大程度降降低风险险、减少少客户融融资成本本和管理理费用, 及时时了解货货物信息息，提高高经营管管理效率率。目前公司正正在与阿阿里巴巴巴、网盛盛科技等等国内知知名电子子商务公公司洽谈谈合作，力力争迅速速成为电电子商务务与实体体物流紧紧密结合合的典型型范例，并并以此拓拓展园区区物流业业务，打打响国内内品牌。园区将积极极引入麦麦德龙等等仓储型型连锁超超市，以以国际品品牌的号号召力提提升园区区综合竞竞

32、争力。麦德龙集团是全球最为重要的零售公司之一：来自150个国家的30万名员工在分布于欧洲、非洲及亚洲的34个国家的2100家分支中工作。1996年，全球自助式批发业务的领导者麦德龙在上海开设了它在中国的第一家现购自运批发商场，经过十余年的发展，麦德龙在中国的34个城市开设了43家商场，拥有约8000名全职员工和超过310万的专业顾客。三、市场调调研为了获得更更广的视视角，调调查了生生产企业业、批发发零售企企业、物物流企业业，同时时还对政府部部门和其其它物流流园区进进行了访访谈，访访谈样本本达400个。具具体名单单如下：政府部门，共共计5家家：溧阳阳市发改改局、溧溧阳市经经贸局、溧溧阳海关关、溧

33、阳阳市外经经局、溧溧阳市规规划局。生产企业，共共计188家：正正昌集团团、盛东东钢铁、申申特钢铁铁、上上上电缆、三三元钢铁铁、新光光实业、联联盟化学学、罗地地亚稀土土材料、维维多生物物、开利利地毯、巨巨神化学学、金峰峰水泥、天天容集团团、盛昌昌钢铁、金金源锻造造、保龙龙机电、华华鹏集团团、天目目湖啤酒酒。批发零售企企业，共共计4家家：大统统华超市市、华帝帝百货、大大润发超超市、溧溧阳烟酒酒糖公司司。物流园区，共共计8家家：太仓仓保税物物流园区区、苏州州综合保保税物流流园区、宜宜兴长三三角金属属物流园园、南京京农副产产品物流流中心、南南京龙潭潭物流基基地、常常州新阳阳光食品品城、常常州城西西冷冻

34、食食品交易易市场、浙浙江传化化物流基基地。物流企业，共共计5家家：华达达物流、宏宏达物流流、鸿达达物流、再再平货运运、大地地起重运运输。3.1市场场调研情情况3.1.11政府访访谈情况况从对5个政政府部门门的访谈谈情况看看，溧阳阳过去几几年的经经济发展展情况比比较好，发发展速度度快。而而溧阳本本地产业业机构以以钢铁、机机械制造造化工为为主，与与苏南地地区相比比，外向向型经济济不发达达，特别别是出口口和来料料加工企企业不多多。目前溧阳出出口企业业大多通通过上海海等地的的货代企企业在上上海口岸岸出口报报关，但但随着溧溧阳海关关服务功功能的不不断完善善提高，本本地报关关具有更更大的灵灵活性和和便利性

35、性，部分分企业开开始在溧溧阳本地地海关报报关出口口。从海海关角度度看，希希望物流流中心能能够设立立保税仓仓储中心心，支持持本地进进出口企企业的发发展。溧阳本地的的物流服服务业不不发达，在在仓储、货货代、集集中零担担配载、冷冷库等很很多服务务领域都都是空白白，而溧溧阳地理理位置优优越，物物流产业业的发展展空间很很大。政政府非常常支持苏苏浙皖物物流中心心的建设设，并尽尽可能提提供各项项优惠政政策支持持其发展展。总的来看，政政府各个个部门对对建设苏苏浙皖物物流中心心都抱着着积极支支持的态态度，这这是苏浙浙皖物流流中心未未来发展展的一块块重要基基石。3.1.22 钢材材市场溧阳市具有有典型的的“两头”

36、在外的的经济特特点，即即市场在在外，货货源在外外。在对对溧阳的的机械制制造企业业、金属属加工企企业和钢钢材生产产企业的的调研走走访中，发发现有以以下特点点：一方方面，溧溧阳市大大部分的的钢材需需求企业业主要的的进货源源是大型型炼钢企企业和大大型钢材材市场所所在的地地区，如如山西、山山东、武武汉、上上海、马马鞍山等等地区，范范围很广广，遍布布全国大大部分地地区，只只有少部部分制造造企业的的钢材来来源于溧溧阳本市市；另一一方面，溧溧阳市的的钢材生生产企业业，主要要是轧钢钢厂，生生产的产产品主要要销售地地区是溧溧阳市以以外的各各大中城城市，部部分产品品出口到到国外。因因此，溧溧阳市这这一经济济特点决

37、决定了要要增强溧溧阳生产产制造企企业的竞竞争力，迫迫切需要要有高效效、低成成本的钢钢材流通通体系作作支撑，需需要通过过发展现现代服务务业，来来推动溧溧阳现代代物流体体系的建建设。3.1.33生产企企业调研研情况生产企业是是物流需需求的源源头。本本次调研研的生产产企业主主要为溧溧阳本地地销售额额过亿元元的骨干干企业，行行业主要要分布于于钢铁、机机械制造造和化工工产业，这这与溧阳阳本地的的产业结结构是完完全匹配配的。在本次生产产企业调调研中，我我们主要要了解了了生产企企业的供供应链情情况，特特别是运运输和仓仓储的业业务外包包情况。在被调研的的18家家生产企企业中，113家企企业已将将运输业业务全部

38、部外包，占占到被访访企业总总数的772%；另有44家企业业拥有少少量自有有车辆，同同时使用用社会车车辆进行行运输，占占被访企企业总数数的222%；被被访企业业中，只只有1家家企业完完全依靠靠自有车车辆组织织运输。值得注意的的是，一一部分企企业反映映，溧阳阳本地运运输公司司的服务务能力和和服务质质量都不不能满足足企业的的要求，因因此不得得不到常常州、无无锡等地地调用车车辆资源源，或直直接将运运输外包包给外地地有规模模的运输输公司。在出口物流流方面，进进出口企企业基本本通过上上海等地地的货代代公司来来操作出出口物流流，主要要是因为为本地还还没有合合适的进进出口货货代公司司。从运输需求求上看，生生产

39、企业业原材料料供应物物流基本本由供应应商负责责，一般般直接送送到厂区区内。需需要自己己组织运运输的基基本是产产品销售售段的物物流。被调查企业业仓储业业务情况况与运输输情况相相反，大大部分企企业均在在厂区设设立自己己的仓库库，自有有设施基基本能够够满足需需求，但但部分企企业在业业务高峰峰期时，自自有仓储储设施能能力不足足，需要要在外面面租用临临时仓库库，有些些企业甚甚至直接接将产品品堆放在在厂区附附近道路路上。通过调查，很很多企业业对保税税仓储业业务还不不是很熟熟悉，主主要是因因为企业业进口量量不大，同同时溧阳阳本地也也没有保保税仓储储设施。总的来看，大大部分被被调查生生产企业业对建设设苏浙皖皖

40、物流中中心持非非常积极极的态度度，认为为建设一一个大型型物流中中心会填填补当地地物流设设施和物物流服务务的空白白，提升升物流服服务水平平，促进进溧阳及及周边地地区物流流产业的的快速发发展。3.1.44批发零零售企业业调研情情况 溧溧阳本地地的零售售市场近近几年发发展迅速速，目前前有大润润发和大大统华两两家大卖卖场，以以及华地地百货、五五星电器器、苏宁宁电器等等其它业业态零售售商，此此外，沃沃尔玛、金金鹰、深深圳天虹虹等知名名零售商商也已计计划在溧溧阳开店店，这也也从侧面面反映出出溧阳本本地消费费能力较较强，零零售市场场潜力巨巨大。本次调查了了溧阳的的四家批批发零售售企业，包包括大统统华超市市、

41、大润润发超市市、华地地百货和和溧阳烟烟酒糖公公司。大统华超市市是来自自台湾的的零售商商，目前前在溧阳阳有一家家门店，生生意十分分兴隆。大大统华目目前在江江苏地区区有144家门店店，在宜宜兴设立立了自己己的区域域配送中中心，面面积大约约70000平方方米，配配送中心心基本能能满足目目前的配配送需求求。大统统华配送送中心有有大约220台自自己的车车辆负责责配送，同同时也使使用社会会车辆进进行配送送。未来来2-33年，大大统华的的门店数数量会快快速扩张张，物流流中心可可能需要要扩容。大润发也是是来自台台湾的零零售商，业业务主要要集中在在华东地地区，目目前在溧溧阳有一一家门店店。自大大润发进进驻溧阳阳

42、以来，销销售情况况超出了了之前的的预期，据据有关部部门透露露，大润润发溧阳阳店年营营业额达达到5亿亿元，这这一数字字远超过过零售卖卖场单店店营业额额2-33亿元的的平均水水平。大大润发的的配送中中心目前前设在苏苏州，未未来几年年门店数数量也将将持续扩扩张。华帝百货与与大统华华隶属一一个集团团，目前前华地百货没没有设立立区域配配送中心心，这主主要是因因为百货货与大卖卖场的运运营模式式有所不不同。百百货业大大多由供供应商各各自管理理自己的的运输配配送，很很多供应应商在溧溧阳附近近租用临临时的小小规模仓仓库，以以满足配配送的需需求。从零售大卖卖场的供供应链情情况来看看，目前前大部分分采购商商品都通通

43、过配送送中心配配送至门门店，但但仍有部部分供应应商，如如本地生生鲜产品品是直接接送至门门店的。有有些供应应商在溧溧阳租用用临时仓仓库以满满足送货货需求。而而供应商商负责的的采购端端物流需需求还有有待物流流服务企企业大力力发掘的的。仓库供应商供应商配送中心零售门店终端顾客图3-6：零售大卖场供应链模式（超过70%）（主要是蔬菜等本地商品）供应商供应商仓库从批发零售售企业调调研情况况看，零零售市场场发展十十分迅速速，各个个主要零零售商门门店数量量都在迅迅速扩张张。设立立统一的的配送中中心是业业内的一一个总体体趋势，而而门店数数量的迅迅速增加加，必然然要求在在配送中中心的容容量和布布局上进进行调整整

44、。而卖卖场供应应商，为为了满足足大型零零售商的的配送服服务要求求，也需需要在零零售门店店集中的的区域设设立一定定规模的的商品存存储中心心。3.1.55物流企企业调研研情况溧阳本地没没有真正正的三方方物流公公司，也也没有大大型仓储储和货代代公司，本本地物流流企业都都是小规规模的运运输企业业。本次调研我我们共访访谈了55家在当当地有一一定规模模的运输输公司。总总体来看看，当地地的运输输企业发发展水平平较低，一一是规模模小，一一般只有有几台至至十几台台车的规规模；而而且管理理水平落落后，基基本没有有使用运运输管理理系统等等现代管管理手段段；三是是业务能能力低，基基本靠本本地企业业或熟人人介绍业业务，

45、获获取业务务的渠道道很狭窄窄。被访谈的运运输企业业对物流流中心的的建设也也表示了了支持，希希望通过过物流中中心建设设，获取取更多的的业务信信息，提提升自身身的服务务管理水水平。3.2市场场调研总总结通过以上市市场调研研，可以以总结出出如下几几点：a) 政府很支持持无论是是政府直直接访谈谈，还是是从物流流园区侧侧面了解解，都感感受到各各级政府府部门对对发展物物流产业业的大力力支持。这这种支持持在项目目立项审审批、征征地、税税收、贷贷款、直直接补贴贴等各个个方面都都得以体体现。b) 运输有需求求溧阳本本地制造造业发达达，在运运输方面面存在非非常可观观的现实实需求，而而当地的的运输资资源和服服务水平

46、平，都难难以充分分满足当当地企业业的需求求。c) 仓储有空间间溧阳本本地没有有大型仓仓储企业业，而溧溧阳零售售业发展展迅速，大大量零售售企业及及其供应应商对仓仓储设施施都存在在一定的的需求。d) 市场有空白白溧阳在在第三方方物流、货货代等方方面均呈呈现市场场空白，而而随着当当地经济济的发展展，企业业管理水水平的提提升，都都要求不不断填补补这些市市场空白白。e) 设施有缺位位除了高高标准普普通仓库库，溧阳阳还缺乏乏集装箱箱码头、信信息服务务、商务务服务等等设施，这这使得溧溧阳在招招商环境境上与周周边兄弟弟城市相相比处于于不利地地位。f) 产业要提升升物流产产业是现现代服务务业的重重要组成成部分，

47、他他关系到到国民经经济和人人民日常常生活的的各个方方面，随随着经济济的快速速发展，企企业管理理水平的的提高，人人民生活活水平的的不断提提升，都都要求物物流产业业同步提提升。四、项目发发展定位位4.1 战战略定位位与发展展思路4.1.11 定位位原则 经济合理性性原则 环境合理性性原则 起点高原则则 重点推进、循循序渐进进的原则则 协调统一原原则 与城市总体体规划相相协调原原则 可持续发展展原则4.1.22 服务务范围立足于溧阳阳本市，其其业务覆覆盖范围围可以达达到宜兴兴、金坛坛、广德、郎溪等等溧阳周周边2000公里里范围内内，为生生产、商商贸、物物流等各各类企业业提供完完善的物物流及相相关后勤

48、勤服务。4.1.33 战略略定位苏浙皖物流流中心定定位为大大型综合合性的区区域物流流中心。苏苏浙皖物物流中心心将建设设成为大大型的物物流设施施平台、现现代物流流服务平平台和先先进物流流信息平平台。4.1.44 发展展思路立足苏浙皖皖边界地地区社会会经济发发展需要要，以芜芜申运河河、宁杭杭公路、宁宁杭高速速及扬溧溧高速公公路为支支撑，以以港口作作为整合合与优化化社会物物流资源源与生活活生产资资料的纽纽带，按按照“以港促促市（场场）、以以市（场场）兴港港、以市市场促物物流、以以物流服服务市场场”的发展展思路，建建设服务务金属、生生活生产产资料等等具有交交易、仓仓储、流流通加工工、配送送、信息息服务

49、、商商务服务务等服务务功能的的综合性性物流中中心，为为入驻企企业提供供一个集集物流、信信息流、商商流、资资金流于于一体的的现代化化的交易易平台，将将江苏苏苏浙皖物物流中心心融入到到苏浙皖皖边界地地区制造造业、房房地产业业和农业业的产业业链中，成成为苏浙浙皖边界界地区重重要的物物流运作作平台。4.2 功功能定位位4.2.11 交易易服务4.2.11.1 现货交交易主要提供金金属、生生活生产产资料的的现货交交易，尽尽可能满满足需求求企业“一站式式”集中采采购的要要求，提提高知名名度，为为开展电电子交易易、电子子期货交交易等无无形交易易，打造造良好的的信誉和和前期市市场培育育。4.2.11.2 期货

50、交交易期货交易，是是指交易易双方在在期货交交易所买买卖期货货合约的的交易行行为。期期货交易易是在现现货交易易基础上上发展起起来的、通通过在期期货交易易所内成成交标准准化期货货合约的的一种新新型交易易方式。随随着钢材材和废旧旧金属的的现货交交易量大大，市场场信誉的的提升，期期货交易易将逐步步展开，从从而回避避了钢材材和废旧旧金属价价格波动动而带来来的商业业风险；还可降降低流通通费用，稳稳定产销销关系，吸吸引大型型钢材、糖糖、粮食食供应商商入驻物物流中心心。4.2.11.3 一站式式集中采采购针对钢材需需求量大大、用钢钢品种多多的企业业，由物物流中心心集中采采购部为为这些企企业提供供一站式式采购。

51、由由物流中中心根据据需求企企业的具具体要求求，直接接向钢材材供应商商进行采采购，利利用物流流中心的的经营管管理优势势，向这这些钢材材需求大大用户提提供价格格低廉、质质量优异异的钢材材供应。4.2.22 物流流服务4.2.22.1 流通加加工主要是钢材材的深加加工，建建立构建建成型车车间、卷卷板平开开车间、线线材拉丝丝车间，实实行原材材料加工工、构建建成型、仓仓储、配配送等“一条龙龙”运作，逐逐步延伸伸钢材的的上下游游产业链链，使江江苏苏浙浙皖物流流中心成成为溧阳阳及周边边地区的的加工配配送中心心。4.2.22.2 仓储与与堆场仓储区分为为金属仓仓储区和和生活生生产资料料仓储区区，为进进入物流流

52、中心的的货物提提供堆存存、管理理、保管管、保养养、维护护等一系系列物流流仓储服服务。根根据储存存货物的的对象不不同分为为钢材仓仓储区、废废金属仓仓储区、生生产资料料仓储区区等。堆堆场主要要提供货货品的暂暂时存放放服务。4.2.22.3 配送主要分为金金属和生生活生产产资料配配送。金金属配送送主要进进行钢材材、废金金属等原原料、成成品和半半成品的的配送服服务，利利用大吨吨位车辆辆，为需需求商和和供应商商提供高高效、快快捷的运运输服务务；生活活生产资资料配送送主要进进行农副副产品、生生活用品品、五金金产品的的配送服服务，利利用中型型厢式货货车和冷冷冻、冷冷藏车等等专业货货车进行行快速运运输。4.2

53、.33 信息息服务4.2.33.1 电子钢钢材交易易平台建设电子钢钢材交易易平台，使使钢铁交交易变得得舒适、休休闲、简简单、高高效。其其中包括括电子钢钢材信息息平台、电电子钢材材仓储平平台、电电子钢材材加工平平台、电电子钢材材运输平平台、电电子金融融质押平平台、公公共保税税仓的完完善配套套，钢材材、糖、粮粮食供应应商及采采购商只只需要坐坐在电脑脑前，轻轻点鼠标标，即可可在公正正、透明明、安全全的前提提下，轻轻松完成成钢材现现货交易易和电子子期货交交易。电子化交易易并不可可能取代代现货批批发市场场和传统统的钢材材贸易，相相反，它它在功能能上对现现货市场场市场应应该能够够起到积积极的补补充作用用，

54、可弥弥补现货货市场自自身无法法克服的的缺陷。4.2.33.2 信息查查询平台台通过建立物物流中心心局域网网，依托托高速发发展的互互联网络络和现代代电子商商务技术术，采用用国际先先进的网网络安全全产品，为为客户提提供轻松松、安全全、高效效的钢材材结算、交交收及相相关服务务。同时时建立专专业网站站，为入入驻企业业实时提提供钢材材物流资资讯、最最新价格格行情、生生产企业业动态等等最新信信息，并并逐步向向电子商商务发展展，从而而形成业业内有影影响的现现代化信信息平台台。创办办市场专专刊，为为买卖双双方提供供全面的的价格信信息；设设立触摸摸式客商商自助信信息查询询机，形形成局域域网、互互联网相相互沟通通

55、的信息息收集和和分布系系统，配配合以电电视、刊刊物、报报纸专版版等全方方位的信信息服务务。4.2.44 商务务服务设立法律、税税务、审审计、财财会等中中介服务务机构，为为客商提提供全方方位优质质服务；为入驻驻经营业业主提供供货物运运输险、货货物险、财财产险等等保险业业务的咨咨询、代代理等；为企业业注册、项项目报批批、融资资经营等等实现“一条龙龙”高效、透透明服务务；为客客户提供供产品认认证、品品牌展览览、广告告宣传等等项目的的服务。4.2.44.1 金融服服务保兑仓融融资服务务保兑仓业务务（买方方信贷），也也就是说说的先有有票再有有货，即即制造商商、经销销商、第第三方物物流供应应商、银银行四方

56、方签署“保兑仓仓”业务合合作协议议书，经经销商根根据与制制造商签签订的购购销合同同向银银行缴纳纳一定比比率的保保证金，申申请开立立银行承承兑汇票票，由第第三方物物流供应应商提供供承兑担担保，经经销商以以货物对对第三方方物流供供应商进进行反担担保。该该产品有有利于生生产商和和经销商商建立长长期稳固固的合作作关系，生生产商可可以尽快快实现销销售收入入，提高高资金使使用效率率；经销销商可以以享受稳稳定的供供货渠道道和销售售优惠。仓单质押押融资业业务仓单是指仓仓储公司司签发给给存储人人或货物物使用权权人的记记载仓储储货物使使用权的的唯一合合法的物物权凭证证，仓单单持有人人随时可可以凭仓仓单直接接向仓储

57、储方提取取仓储货货物。仓仓单质押押担保信信贷业务务是指业业务申请请人以其其自有或或第三方方持有的的仓单作作为质押押物向银银行申请请信贷业业务。目前苏浙皖皖物流中中心已于于中国物物资储运运总公司司展开关关于在物物流中心心开展仓仓单质押押融资业业务的洽洽谈，为为物流中中心客户户提供融融资服务务。代订货融融资业务务市场经销商商存入物物流中心心或市场场管理公公司一定定数量保保证金并并签订代代订货合合同，由由物流中中心或市市场管理理公司负负责垫付付部分款款项订货货，货物物经销权权归经销销商。4.2.44.2融融通仓融通仓是以以周边中中小企业业为主要要服务对对象，以以流通商商品仓储储为基础础，涵盖盖中小企

58、企业信用用整合与与再造、物物流配送送、电子子商务与与传统商商业的综综合性服服务平台台，是一一个以质质押物资资仓管与与监管、价价值评估估、公共共仓储、物物流配送送、拍卖卖为核心心的综合合性第三三方物流流服务平平台，它它不仅为为银行、企企业间的的合作构构架新桥桥梁，也也将良好好地融入入企业供供应链体体系之中中，成为为中小企企业重要要的第三三方物流流服务提提供者。五 项目建建址及建建设条件件5.1项目目建设地地点项目位于溧溧阳市溧溧城镇新新联村。具具体位于于1044国道以以北，芜芜申运河河以南，溧溧戴河以以东，溧溧阳市界界以西。溧阳市位于长江三角洲西南部的苏、浙、皖三省交界处，地处北纬3109314

59、1，东经119081936，隶属常州市，东邻宜兴、西与高淳、溧水毗邻，南与安徽广德、郎溪接壤，北接句容、金坛。溧阳市距上海、杭州200km 左右，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80km，距常州机场60km，104 国道穿境而过，宁杭高速公路横贯全境。5.2 项项目用地地江苏苏浙皖皖物流中中心位于于溧阳市市东部，地地处苏浙浙皖交界界，与三三省七县县市相毗毗邻。江苏苏浙皖皖现代物物流有限限公司通通过竞拍拍方式取取得了“溧城镇镇新联村村地块”，总占占地面积积47.17公公顷。该该地块将将用于码码头、仓仓储、办办公交易易、信息息服务、与与商务服服务区等等部分项项目。5.3 社社会经济

60、济发展条条件溧阳市南北北长约559kmm，东西西宽约445kmm，全市市土地总总面积为为15335kmm2，约占占江苏省省面积的的1.55%。20008年度全市市可实现地地区生产产总值3360亿亿元，财财政总收收入666亿元。溧溧阳目前前已形成成输变电电设备制制造、机机械制造造、食品品医药、新新型材料料、新型型建材、金金属冶炼炼加工等等六大产产业集群群，其中中输变电电产业集集群被评评为中国国县域产产业集群群竞争力力百强。2008年，规模以上工业企业销售收入750亿元，年纳税销售收入超100 亿元以上的一家（江苏申特钢铁），超50亿元以上的三家，超10亿元以上的七家。2008年全市接待国内外游客

61、630万人，旅游总收入52亿元；社会消费品零售总额125.1亿元（其中苏浙皖边界市场达71.5亿元），人均可支配收入21298元，农民人均纯收入10066元，人均消费性支出12666元，居民储蓄存款余额185.5亿元，人均储蓄存款23868 元。家用汽车总量3.69万辆，每百户城镇居民家庭拥有移动电话244 部，家用电脑52台，家用汽车14辆。5.4 自自然地理理条件5.4.11 气候候条件溧阳市属亚亚热带季季风气候候，干湿湿冷暖，四四季分明明，雨量量充沛 ，无霜霜期长 ，全年年平均温温度177.5，其中中：一月月份3.2，七月月份311.1。年均均降水量量11449.77mm。其其中，一一月份442.22mm，七七月1554.11mm。大大约日照照时间，一一月份1137.6h，七七月份2229hh。5.4.22 工程程地质条条件溧阳地区所所发育的的第四系系有中更更新统红红色粘土土和网纹纹红土，厚厚