H丰行政中心物业管理标书

《H丰行政中心物业管理标书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《H丰行政中心物业管理标书（173页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、某某行政中中心物业业管理标标书 第一章 提高物物业管理理服务水水平的整整体设想想及策划划提要：管理定位政府府物业企企业化管管理的典典范，两两个文明明建设的的窗口管理目标一年年获市优优称号，两两年获省省优称号号，三年年获国优优称号管理模式现代代化、专专业化物物业管理理四大理论客户户关系管管理、合合工理论论、目标标计划管管理、时时间管理理五大优势理念念、团队队、技术术、经验验、配套套五个重点整体体形象、安安全、保保密、机机电设备备管理、建建筑外观观五大措施全面面投入，保保障设备备的良好好运行；不断钻钻研和学学习，利利用高科科技手段段进行管管理；全全面防范范，治安安事件发发生率为为零；发发挥本公公司

2、规模模优势，实实施专业业化低成成本管理理；开发发某某区行行政中心心物业管管理专用用软件六大保障整合合型管理理体系（IISO990000、ISSO1440000、OHHSASS180000）、科科学的人人力资源源管理体体系、完完善的安安全管理理和保密密体系、人人、财、物物的有力力保障、专专业的机机电设备备运行管管理保障障能力、高高效的客客户关系系管理和和信息处处理平台台持续超越持续续满足和和超越客客户市场场需求的的意识SERVIICE服服务标准准、双语语日常接接待、知知名学者者讲座、会会议商务务服务某某区行政政中心长沙沙市某某某区新的的政治、经经济、文文化中心心。某某某区行政政中心规规划充分分利

3、用物物业所在在地自然然环境，结结合地形形地貌，使使时代精精神与地地方特色色相结合合，体现现了现代代办公效效率、高高科技的的要求，区区委区政政府将行行政中心心物业管管理服务务推向社社会化、专专业化，更更是对长长沙市乃乃至本地地区的政政府物业业企业化化管理及及物业管管理市场场的发展展有着重重要的促促进意义义。针对某某区区行政中中心物业业管理的的各个要要素，本本公司开开展了深深入广泛泛的项目目考察和和市场调调研，在在深入挖挖掘设计计和开发发思路的的基础上上，仔细细分析该该物业作作为未来来某某区委委、区政政府、区区人大、区区政协行行政办公公中心的的特点，并并周详考考虑未来来物业管管理工作作将面临临的重

4、点点难点，确确立了本本公司管管理某某某区行政政中心的的整体构构想和管管理策划划思路。一、管理定定位某某区行政政中心作作为未来来某某区委委、区政政府、区区人大、区区政协四四大班子子的办公公场所，其其物业特特殊性决决定了物物业管理理的定位位也必然然有更为为高远的的追求。经经过严密密论证和和考察，本本公司将将某某区行行政中心心的物业业管理定定位为：成为长沙沙市政府府办公物物业企业业化管理理的典范范。成为长沙沙市精神神文明和和物质文文明建设设的窗口口、体现现某某区政政府开放放、高效效、亲和和的形象象。二、管理目目标自接管之日日起：一年内达达到物业业各项使使用功能能正常，使使政府各各项工作作有条不不紊地

5、开开展；通通过“长沙市市物业管管理优秀秀示范大大厦”考评。二年内深深化管理理服务、提提高物业业管理水水平，提提升物业业管理形形象、通通过“贵州省省物业管管理优秀秀示范大大厦”考评。三年内通通过“全国物物业管理理示范大大厦”考评。三、管理机机制与模模式（一） 实行执行机机构、责责任机构构、监督督机构有有机结合合的“三位一一体”式的共共管机制制，推行行科技型型物业管管理模式式。监督机构天伟区机关事务管理管理、天伟区行政中心物业管理委员会执行机构天伟区行政中心物业管理处责任机构宏丰物业管理公司监督机构某某某区机关关服务中中心和某某区行行政中心心物业管管理委员员会可通过行使使以下权权利，对对本公司司及

6、物业业管理处处的管理理行为进进行监督督。审核管理理处提交交的月管管理报告告。组织对管管理工作作的抽验验、检查查、审查查管理效效果。通过会议议或其他他形式，评评审某某某区行政政中心（以以下简称称行政中中心）物物业管理理状况，交交流意见见。可即时就就管理中中的问题题向管理理处或公公司投诉诉。对管理中中出现的的重大事事项进行行审议。行政中心正正式投入入使用后后，我们们将在半半年之内内会同某某某区机机关事务务管理部部门有关关职能部部门磋商商成立行行政中心心物业管管理委员员会，并并充分发发挥管理理委员会会的作用用，让每每一位委委员都成成为一名名物业管管理的监监督人员员，共同同参与物物业管理理，使行行政中

7、心心的物业业管理日日臻完美美。责任机构贵州州H丰物业业管理公公司贵州H丰物物业管理理公司是是行政中中心物业业管理目目标的最最终责任任人，负负责对行行政中心心物业管管理状况况的整体体监控和和实施，就就行政中中心的物物业管理理状况对对管理局局和物业业管理委委员会负负责。执行机构某某某区行政政中心物物业管理理处物管处是行行政中心心物业管管理的具具体实施施机构，对对管理局局、物业业管理委委员会和和公司负负责，确确保物业业管理的的各项工工作达到到既定目目标。（二）现代代化、专专业化物物业管理理模式某某区行政政中心作作为某某某区政府府四大班班子的办办公场所所，其物物业管理理必须要要为其提提供符合合政府办办

8、公物业业特性的的管理服服务。我我们在进进行严密密论证的的基础上上，确定定了某某某区行政政中心现现代化、专专业化物物业管理理的模式式。现代化：充充分吸收收中国物物业管理理发展二二十年的的科技及及理论成成果，依依托我公公司与香香港戴德德梁行、麦麦肯锡等等世界顶顶级物业业管理企企业及咨咨询机构构保持的的良好合合作关系系，学习习并借鉴鉴国际同同行的优优秀经验验，凭借借我公司司本土化化运作十十年的优优势，结结合长沙沙本地实实际，在在某某区行行政中心心实施既既具备国国际国内内一流水水准，又又符合长长沙市情情的物业业管理模模式。专业化：以以我公司司从事物物业管理理十年所所塑造的的精锐专专业团队队，在公公共保

9、安安、保洁洁、绿化化、设施施设备维维修养护护等方面面为某某某区行政政中心全全面实行行专业管管理及服服务。四、管理学学理论运运用某某区行政政中心作作为现代代化办公公物业，其其物业管管理素质质也必须须达到与与之相符符合的高高度。本本公司长长期致力力于现代代企业制制度的建建立与完完善，并并坚信坚坚实的管管理理论论是夯实实一个企企业内部部管理的的重要基基础。针针对某某某区行政政中心物物业特质质，我们们将以详详尽的客客户关系系管理、合合工理论论、目标标计划管管理、时时间管理理等一系系列理论论体系作作为物业业管理项项目运作作的理论论保障。客户关系管管理：“以客户户为中心心”，不是是一句空空洞的口口号，而而

10、是富有有哲理的的经营理理念。反反映在企企业当中中，就是是所有的的业务过过程围绕绕如何更更多地为为客户创创造价值值，客户户获得客客户价值值是客户户满意、客客户忠诚诚的根本本理由。以以客户为为中心的的经营模模式的实实现，需需要一套套科学而而有效的的解决方方案，它它包括以以客户为为中心的的战略规规划、管管理咨询询、实施施等核心心环节。本公司将以此作为物业管理的核心理念，对某某区行政中心物业管理客户市场有效开发和拓展。合工理论：本公司司倡导，每每一个员员工都必必须成为为学习型型的个人人，由此此，公司司才能真真正建立立成为学学习型的的组织。因因此，员员工综合合素质的的培养，在在本公司司一直受受到重视视。

11、而在在对员工工进行综综合素质质培训的的同时，本本公司越越来越明明显感觉觉到，合合工理论论将在现现代企业业发展中中起到积积极的作作用。200年以以前,亚亚当斯密以以制造针针为例论论述了劳劳动分工工的作用用。而且且，他的的这一分分工理论论成了近近代产业业革命的的起点，也也成了后后来的管管理学家家创建管管理学的的理论前前提。确确实劳动动分工较较大幅度度地提高高了劳动动生产率率，也有有利于专专业化和和职能化化管理。但但是，这这种理论论发展到到今天，负负面效应应日益显显露出来来。现代代社会，一一方面追追求产品品个性化化，生产产复杂化化，企业业经营多多元化，如如果片面面强调分分工精细细和专业业化，则则使得

12、企企业的整整体协调调作业过过程和对对过程的的监控越越来越高高，结果果致使企企业整体体效率低低下；同同时，把把人分成成上下级级关系的的官僚体体制，使使人的积积极性、主主动性得得不到充充分发挥挥，相反反腐蚀着着人的精精神，不不利于人人的身心心健康，以以至于走走到了分分工与协协作原则则初始动动机的反反面。另另一方面面，高科科技的发发展，特特别是计计算机的的普及运运用，使使简化管管理环节节成为可可能。同同时，与与市场变变化和高高科技发发展相对对应的是是劳动力力素质大大大提高高，员工工不再满满足于从从事单调调、简单单的复杂杂性工作作，对分分享决策策权的要要求日益益强烈。因此，本公公司打破破分工理理论的桎

13、桎梏，在在公司提提出“合工理理论”，即借借助信息息技术，以以重整企企业业务务流程为为突破口口，将原原先被分分割得支支离破碎碎的业务务流程再再合理地地“组装”回去，将将几道工工序合并并，归一一人完成成，并将将分别负负责不同同工序的的人员组组合成工工作小组组或团队队，以利利于共享享信息、简简化交接接手续、缩缩短时间间。另外外，减少少管理层层次，提提高管理理幅度，建建立扁平平化的组组织结构构，从而而打破官官僚体制制，减少少了审核核与监督督程序，降降低了管管理成本本，减少少了内部部冲突，增增加了组组织的凝凝聚力，大大大调动动了员工工的积极极性，促促进了员员工的个个人发展展。本公公司将在在某某区行行政中

14、心心物业管管理中以以合工理理论作为为工作流流程组装装合并的的基础理理论，最最大限度度地降低低管理成成本，提提高工作作效率。目标计划管管理：由由本公司司整体目目标延展展出某某某区行政政中心物物业管理理处各工工种分项项活动、分分项目标标与各项项工作计计划的过过程即所所谓目标标计划延延展。即即为目标标计划管管理的精精髓。其其实施则则透过本本公司组组织架构构，应用用目标延延展的方方法来制制定某某某区行政政中心物物业管理理处各项项工作计计划，并并建立绩绩效指标标作为衡衡量目标标达成的的考核标标准。时间管理：要求某某某区行行政中心心物业管管理处各各工种员员工务必必了解时时间管理理的涵意意、树立立时间成成本

15、的意意识，掌掌握时间间管理的的远近分分配、时间管管理的优优先顺序序、时间管管理的限限制突破破、时间管管理的计计划效率率、时间管管理的结结果及评估等，使使某某区行行政中心心的各项项物业管管理工作作得以高高效率的的展开。五、管理优优势（一）理念念优势理念是服务务的灵魂魂所在，是是员工动动力的源源泉，HH丰物业业公司以以不断提提升服务务水平为为工作的的指导思思想。以以“至情、至至微、至至效”的精神神为理念念，不懈懈追求更更高的服服务境界界，极力力员工的的创造性性思维和和创造力力，在这这种理念念的支撑撑下，近近年来，公公司所管管理的众众多项目目中，受受到了业业主的一一致好评评好信任任。以“至情、至至微

16、、至至效”为基础础，我们们引伸出出了以下下独具特特色的理理念：“至优化化”理念； “换位思思考”理念以以及“（无穷穷小）”理念等。至优化理理念即每个员工工都有明明确的职职责范围围，在服服务过程程中遇到到的任何何问题，都都要设计计出几套套解决问问题的方方案，从从用户（使使用人）的的角度、经经济的角角度选择择一个最最佳的解解决方案案，达到到最佳的的效果，同同时以最最优理念念为根本本引伸出出了几种种提供优优质服务务的措施施：“快捷服服务”、“机务作作风”、“便民服服务”等。“快捷服服务”即在接接到拥护护需求信信息或任任务时，要要求我们们的员工工立即行行动并迅迅速解决决问题，体体现“效率就就是生命命”

17、的精神神；“机务作作风”即是采采用严谨谨细致的的航空系系统维护护管理方方法，对对每一项项工作都都严格按按程序认认真细致致去完成成；“便民服服务”即向业业主（用用户）提提供购物物导向、室室内维修修等正常常物业管管理范围围以外的的服务，体体现公司司的“周到服服务”。“至优化化理念”服务达达到的效效果是：当您在在繁忙工工作的时时候，优优美的工工作环境境、适宜宜的温度度、优良良的空气气质量使使您尽享享工作的的乐趣；在您需需要服务务的时候候，管理理服务人人员就会会出现在在您的身身边，每每个员工工的工作作都是一一丝不苟苟，彬彬彬有礼且且规范化化、标准准化。换位思考考即凡事都要要设身处处地站在在客户需需求的

18、角角度进行行考虑，再再反过来来考虑如如何满足足客户的的需求，真真正做到到以客户户为中心心，把业业主的满满意作为为工作的的出发点点和工作作的最终终目标。“你想到的我们都已做到，你没有想到的我们超前做到”，从而提供更适合客户需要的服务，满足甚至超越客户的需求。（无无穷小）理理念（无无穷小）磨磨合即在前期物物业管理理介入中中，深入入物业现现场、参参与设备备调试、熟熟悉各项项功能，站站在使用用人的角角度，发发现影响响使用功功能的因因素，及及时提出出合理化化建议，将将不利的的因素消消灭在萌萌芽状态态，同时时，结合合其物业业特点，充充分了解解客户需需求，进进一步完完善各项项管理方方案及制制度，并并理顺各各

19、方面的的关系，在在正式接接管物业业时，使使管理磨磨合期接接近“零”。（无无穷小）风风险政府物业的的管理有有别于其其他物业业，特别别是安全全、环境境和技术术含量方方面。为为防止以以外事件件的发生生，公司司在“人防”、“技防”和制度度建设、监监督机制制等方面面都有严严格的管管理措施施，确保保万无一一失，为为了解决决政府机机关后勤勤社会化化改革的的后顾之之忧，我我们着眼眼于长远远承担物物业管理理责任，不不断完善善硬件与与软件设设施，确确保物业业的正常常安全运运行，注注重物业业相关保保险事宜宜，按照照有关规规定投保保公共责责任险、第第三者责责任险，并并与事务务管理部部门协商商安防设设备保险险事宜，提提

20、高行政政中心物物业抗风风险能力力。（无无穷小）干干扰在用户户正常上上班时间间以外完完成所有有公共部部位的清清洁工作作，确保保不会因因清洁使使地面湿湿滑造成成行走不不便，用用户正常常上班时时，清洁洁员在所所辖清洁洁范围内内不断巡巡视保洁洁，发现现问题及及时处理理，不能能因保洁洁而影响响和干扰扰用户正正常工作作。在保证证用户正正常工作作的前提提下，对对会妨碍碍用户的的维修保保养工作作，一律律安排在在用户正正常上班班时间以以外（突突发事件件需紧急急处理的的情况除除外），同同时，在在维修保保养工作作中，维维修人员员必须先先做好维维修区域域防护及及警示措措施后，方方可进行行工作。维维修完毕毕，立即即清理

21、现现场，以以避免造造成污染染和给用用户带来来不便。（无无穷小）缺缺陷就是要求每每一个员员工都要要细心谨谨慎，把把工作上上可能发发生的缺缺陷（缺缺点）降降低到“零”的一种种管理方方法，零零缺陷并并不是说说绝对没没有缺陷陷，或缺缺陷绝对对等于零零，而是是指以缺缺陷等于于零为目目标的管管理理念念，每一一个员工工都要在在自己的的工作职职责范围围内力争争做到无无缺陷，从从而培养养员工高高度的责责任感和和严谨的的工作作作风，提提高服务务质量。（二）技术术优势技术术过硬、装装备精良良的楼宇宇设备管管理队伍伍公司成立伊伊始，即即开始管管理设备备先进，智智能化程程度高的的政府办办公楼宇宇，发展展至今已已经管理理

22、着许多多大型楼楼宇物业业，积累累了九年年多的楼楼宇机电电设备管管理经验验，公司司目前拥拥有各类类专业技技术人员员三十多多名，配配备有大大量维修修设备，维维修仪器器仪表和和专用工工具，公公司对电电梯、中中央空调调、消防防、给排排水、供供配电、保保安监控控以及先先进的智智能化系系统等均均制订了了完善的的技术管管理规范范和量化化管理办办法，能能某某区为为行政中中心制订订出高效效、可操操作性强强的设备备管理方方案，确确保各系系统的正正常运行行。我们的技术术优势还还体现在在能根据据某某区行行政中心心的物业业特点，制制订出有有效的机机电设备备经济运运行方案案，节能能降耗，为为政府显显著降低低物业运运行费用

23、用。（三）经验验优势丰富富的物业业管理经经验H丰物业管管理公司司自19994年年成立以以来，管管理面积积已经超超过5000万平平方米，管管理着高高档住宅宅小区、住住宅大厦厦、别墅墅、办公公写字楼楼以及各各类大型型先进设设施设备备，是目目前长沙沙市管理理面积最最多，类类别最多多、经验验最丰富富的专业业物业管管理企业业，也是是贵州省省唯一正正在申报报国家一一级资质质的物业业管理企企业，并并于20003年年被评为为唯一一一家“中国长沙物物业管理理品牌企企业”并推荐荐参加“中国物物业管理理品牌企企业200强”评选（评评选正在在进行中中）。在在多年的的管理实实践中，H丰物业公司受到了业内外以及客户的广泛

24、认同及赞誉。2002年底，H丰物业管理公司在长沙市乌当区行政中心物业管理服务公开招标活动中一举中标，并通过努力使该物业在接管不到八个月的时间就荣获“长沙市物业管理优秀示范大厦”称号，可以说，丰富的专业物业管理经验，是我们有信心为某某区行政中心提供优质物业管理服务的一大支撑及有力保障。（四）配套套优势提供供综合性性物业管管理服务务我们在多年年的物业业管理实实践中，积积累了为为客户提提供全方方位、综综合性、专专业化、个个性化管管理服务务的丰富富经验，公公司已经经管理的的多个物物业中，在在商务服服务、会会议服务务、室内内绿化、节节日装点点、办公公家具养养护、洗洗衣中心心、健身身休闲、办办公设备备维修

25、、家家电维修修、家政政服务等等领域的的管理取取得了成成功，在在某某区行行政中心心的物业业管理中中，我们们将与有有关物业业管理主主管部门门一起，潜潜心研究究广大干干部职工工的需求求，提供供优质的的综合服服务，为为机关后后勤改革革尽一份份力量。（五）团队队优势六、工作重重点H丰公司组组织各类类专业技技术骨干干，经过过全面深深入的调调研，了了解了行行政中心心这一极极具时代代意义的的高科技技建筑，并并从业主主（用户户）的角角度出发发，分析析了行政政中心物物业管理理的重点点，经归归纳整理理 ，行行政中心心的物业业管理工工作重点点体现在在以下五五个方面面。1、 整体形象某某区行政政中心是是建设在在长沙市市

26、某某区的的一颗璀璀璨明珠珠，它不不仅仅是是一座社社会公开开建筑物物，更是是某某区委委、区政政府、区区人大、区区政协办办公的场场所，是是党和政政府形象象的外化化和延伸伸，是外外事活动动、公众众礼仪接接待的场场所。所所以，其其形象直直接代表表着某某某区的形形象，针针对行政政中心物物业的特特点，我我们确立立了行政政中心整整体形象象定位开放放、高效效、亲和和。 开放体现现某某区委委、区政政府改革革的思想想和与国国际接轨轨的政府府办公方方式。高效展示某某某区委、区区政府工工作的高高效率。亲和象征某某某区委、区区政府为为人民服服务的宗宗旨和亲亲近民众众，与民民同乐的的政府公公仆形象象。2、安全防防卫某某区

27、行政政中心集集区委、区区政府、人人大、政政协等办办公、会会堂和公公众礼仪仪活动等等功能于于一体，且且采用开开放式设设计，进进出中心心的车辆辆和人员员很多，成成分复杂杂，涵盖盖有参观观、办事事、开会会、上访访等，行行政中心心是某某某区的首首脑机关关，市领领导和公公务人员员除正常常办公外外，还有有很多事事务活动动和接待待来自中中央及各各省市的的领导、党党和国家家领导人人及外国国友人、社社团的来来访，因因此，某某某区行行政中心心的安全全工作是是物业管管理的重重中之重重。3、保密某某区行政政中心作作为某某某区的首首脑机关关，保密密等级高高，作为为某某区行行政中心心的物业业管理人人员，须须具备安安全保密

28、密的基本本知识，按按国家保保密方面面的有关关法规，做做好保密密工作。4、设施设设备某某区行政政中心物物业是现现代高新新技术的的结合体体，是一一座超大大型的智智能化建建筑、机机电设备备系统不不仅装机机容量大大、复杂杂，而且且进口设设备多、技技术先进进。设备备系统包包括供配配电、给给排水、中中央空调调、电梯梯、消防防、智能能化等系系统，作作为政府府物业，其其设备运运行安全全正常是是保证整整个物业业正常运运作的基基本条件件，所以以，设施施设备的的管理显显得尤为为重要。5、建筑物物行政中心建建设形象象现代新新颖，外外型美观观，对维维护管理理要求高高。装饰饰材料的的多样性性，决定定了今后后我们在在物业管

29、管理工作作中要针针对不同同的装饰饰材料采采取多样样化的管管理手段段，如木木质材料料的防腐腐、防染染色、防防褪色、防防蛀蚀；地毯的的防潮、防防蛀蚀、防防染色；皮革材材料的防防腐蚀老老化；大大理石、花花岗石等等石质材材料的防防腐蚀、防防染色等等。都是是今后装装饰工程程维护的的重要内内容。与与此同时时，建筑筑物的外外观又是是某某区行行政中心心的形象象。所以以，建筑筑物的管管理十分分重要。七、主要措措施针对以上我我们所列列举的管管理重点点及物业业特性，我我公司对对某某区行行政中心心的管理理将采取取五大措措施。措施之一：全面投投入，保保障设备备的良好好运行某某区行政政中心做做为现代代化办公公物业，其其设

30、备设设施的日日常运作作有着极极高的管管理维护护要求。本本物业投投入使用用的一些些先进设设备设施施将使得得管理观观念、管管理机构构、管理理方式更更现代化化、科学学化。设设施设备备要求高高、操作作严、范范围广，涉涉及到管管理、通通讯、安安防等方方方面面面。本公公司在理理论学习习、现场场参观、实实地演练练的基础础上，制制订了科科学合理理、切实实可行的的维护、保保养、运运行计划划，保证证各项设设施设备备的良好好、有效效运作。并并且，本本公司还还将组织织所有的的设备养养护人员员针对某某某区行政中中心物业业所投入入的各种种类设施施设备进进行专业业培训和和学习，保保证意识识到位，技技术到位位，服务务到位。同

31、时，为提高某某区行政中心物业管理的工作效率，我们将在长沙市市级行政中心投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑、网络系统等。措施之二：不断钻钻研和学学习，利利用高科科技手段段进行管管理中国物业管管理的初初期是属属于劳动动密集型型企业，人人员素质质要求相相对较低低，对于于大量的的日常工工作主要要以量取取胜，而而本公司司正在不不断完善善企业制制度，逐逐步将企企业向科科技密集集型转化化：远程的网络络化管理理：211世纪是是信息化化、网络络化的时时代，而而21世世纪现代代企业管管理的精精髓在于于效率，如如何提高高单位时时间的效效率，并并且高质质量完成成工作，是是本公司司不断追追求的目目标。本本公司将

32、将在某某某区行政中中心完全全实现采采用全电电脑化管管理模式式，将各各个管理理层次通通过网络络连接起起来，实实现资源源共享，统统一调配配。统一的软件件化管理理：开发发物业管管理软件件基于长长期的高高素质物物业管理理经验，本本公司早早在几年年前就投投入巨资资进行物物业管理理软件的的开发，并并在本公公司已经经成熟的的管理项项目的管管理实践践中发挥挥着重要要的作用用。同样样，本公公司将在在某某区行政中中心针对对该物业业相关特特点开发发专用软软件进行行管理。（具具体见措措施五）先进的智能能化管理理：智能能化程度度直接决决定着物物业素质质的高低低，在某某某区行政中中心的管管理中，本本公司将将利用长长期研究

33、究高科技技智能设设施设备备的经验验，利用用专业人人员能够够把握现现实需求求和未来来走势的的优势，以以及对智智能化设设备的学学习、了了解和掌掌握，根根据经济济和实用用的原则则来进行行智能化化设施的的维护管管理，同同时与高高科技公公司建立立了良好好的合作作伙伴关关系，保保证技术术根本的的先进性性并大幅幅度降低低管理成成本。措施之三：全面防防范，最最大限度度降低管管理原因因造成的的治安事事件发生生率某某区行政政中心物物业的使使用性质质决定其其与住宅宅小区的的全封闭闭式管理理不同，外外来人员员数量多多、流动动性强、成成分复杂杂且不易易管理，这这给物业业管理的的公共秩秩序及治治安管理理带来了了不小的的困

34、难。本本公司在在现场勘勘察、实实地访问问的基础础上，根根据某某某区行政中中心的安安防条件件，结合合本公司司长期管管理各类类不同性性质物业业的安防防经验，依依托本公公司常年年坚持半半军事化化管理的的高素质质护卫队队伍，从从实际情情况出发发，确立立了某某某区行政中中心使用用初期“人防为为主、技技防为辅辅”，常规规期“双管齐齐下，全全面防范范”的整体体治安思思路，采采用三重重五层防防范系统统，并将将实行224小时时保安全全方位巡巡逻制、224小时时监控中中心值守守制。我我们有理理由相信信，经过过本公司司的管理理，可以以确保长长沙市市市级行政政中心因因物业管管理原因因造成的的治安事事件发生生率为零零。

35、措施之四：发挥本本公司规规模优势势，实施施对电梯梯、保安安、环境境等的专专业化低低成本管管理物业管理行行业向专专业化、规规模化、方方向发展展是市场场的选择择和时代代的要求求。在某某某区行行政中心心的管理理工作中中，针对对该物业业的诸多多特点，我我们将充充分发挥挥本公司司管理面面积近6600万万平方米米的规模模优势，逐逐步实现现绿化、保保洁、保保安、设设施设备备养护等等方面的的专业化化管理，同同时，本本公司一一贯倡导导勤俭办办事精神神，珍惜惜和用好好来自客客户的每每一分钱钱，力求求所费必必有所值值。我们们组织了了专门班班子，对对某某区行行政中心心物业位位置、设设计功能能、占地地面积、设设备状况况

36、、管理理要求等等各种因因素在成成本构成成中的权权变系数数进行研研究，并并将采取取“集中配配送、货货比三家家”和修旧旧利废、奖奖节罚超超等一系系列具体体措施，分分项控制制人力和和物化消消耗，力力争以低低于市场场价的收收费提供供服务，保保证业主主、企业业、社会会全面受受益。充充分体现现本公司司“以严谨谨细致、追追求完美美的工作作作风，使使经营品品质不断断提升，让让用户获获得满意意服务”的质量量方针和和“以客户户为中心心”的经营营思想。措施之五：开发某某某区行行政中心心物业管管理专用用软件本公司将依依据本公公司现代代化管理理手段的的丰富经经验，整整合社会会资源，为为某某区行行政中心心的物业业管理项项

37、目专门门设计开开发一套套管理软软件，将将物业管管理各工工种、各各环节程程序及收收费等项项目全部部纳入软软件管理理，使某某某区行行政中心心物业管管理的中中间环节节得到最最大程度度的减少少，同时时降低管管理成本本，提高高工作及及时率、有有效率、满满意率。八、六项具具体保障障1、严谨的的管理运运行体系系整合合型管理理体系ISO90000质质量管理理体系、IISO1140000环境境管理体体系和OOHSAAS1880000职业安安全健康康管理体体系是国国际上通通用的管管理体系系，在行行政中心心的物业业管理中中，我们们导入IISO990000、ISSO1440000、OHHSASS180000三三种管理

38、理体系，并并将这三三种管理理体系进进行完全全整合，形形成一个个全新而而充满活活力的整整合型管管理体系系，进而而制订综综合的管管理方案案，进行行综合策策划、综综合预算算、实现现多种的的管理目目标，从从而在某某某区行行政中心心的物业业管理中中确保管管理的高高质量，对对用户提提供更优优质的服服务，并并且把某某某区行行政中心心创建成成为绿色色环保型型物业，使使其成为为长沙市市一颗亮亮丽的明明珠，同同时，确确保物业业管理员员工的职职业健康康和安全全，消除除各种事事故隐患患和减少少疾病的的发生。整合型物业业管理体体系在其其具体执执行过程程中，将将以全面面质量管管理方法法为基础础，即将将所有管管理活动动都归

39、结结为一个个产生、形形成、实实施和验验证的过过程，并并按“计划执行检查处理”四个阶阶段运行行，即PPDCAA循环，这这是我们们整合型型管理体体系的运运作方式式，也是是做任何何事情必必须遵循循的规律律，我们们开展每每项工作作，应先先有设想想或打算算（计划划），然然后按计计划去实实施，即即执行，计计划执行行过程中中出现的的偏差，应应及时纠纠偏与调调整，即即核对检检查；根根据检查查结果，把把成功的的经验加加以肯定定并列入入标准中中，没有有解决的的问题反反映给下下一个循循环，继继续改进进，即处处理阶段段。ISO90001质质量管理理体系：本公司司于19997通通过ISSO90002质质量体系系认证，2

40、20033年完成成了ISSO9000120000版的的改版工工作。IISO99001120000版对对公司对对某某区行政中中心所有有服务程程序进行行全方位位监控，将将物业管管理的每每一个环环节程序序化，通通过月检检、巡检检、抽检检、内检检、外检检等各项项检验控控制手段段，严格格控制每每一服务务产品的的提供及及客户满满意程度度，使得得各项工工作以最最规范的的程序进进入市场场，保持持服务水水平和服服务质量量的持续续改进和和提高。ISO1440011环境管管理体系系：目前在在各地建建设规划划中，涉涉及到生生态环境境方面， “零排放放系统”理念被被一再提提及并倡倡导。所所谓“零排放放系统”，也就就是在

41、生生产和消消费过程程中形成成一个“资源产品再生资资源”的物质质循环使使用过程程，最大大限度减减少废弃弃物向外外界排放放，使其其外排量量无限接近近于“零”。仅从从废弃物物的循环环利用来来说，“零排放放系统”就是循循环经济济要达到到的最终终目的。基于如上考考虑，本本公司将将在某某某区行政政中心通通过ISSO1440011环境认认证并采采用其标标准进行行物业管管理。IISO1140001是关关于环境境管理方方面的一一个体系系，它是是融合世世界上许许多发达达国家在在环境管管理方面面的经验验于一身身，而形形成的一一套完整整的、操操作性强强的体系系标准。做做为一个个有效的的手段和和方法，该该标准在在组织原

42、原有管理理机制的的基础上上建立一一个系统统的管理理机制，这这个新的的管理机机制不但但提高环环境管理理水平，而而且还可可以促进进组织整整体管理理水平。H丰物业公公司将在在某某区行政中中心力争争通过IISO1140001环境境认证并并采用其其标准要要求，对生产产过程进进行有效效控制，体体现清洁洁生产的的思想，从从最初的的物业管管理服务务的设计计到最终终服务产品品的提供供等都考考虑了减减少污染染物的产产生、排排放和对对环境的的影响因因素，（比比如垃圾圾分类的的处理程程序及受受控。）并通过设定目标、指标、管理方案以及运行控制对重要的环境因素进行控制，有效地促进减少污染，节约资源和能源，有效地利用原材料

43、和回收利用废旧物资，减少各项环境费用（投资、运行费、赔罚款、排污款）。从而明显地降低成本，不但获得环境效益，而且可获得显著的经济效益。在某某区行行政中心心通过IISO1140001认证证并实施施其管理理标准，首首先符合合长沙市市政府提提出的“循环经经济”概念，为为长沙市市建立全全国第一一个“循环经经济”生态城城市具有有不可估估量的垂垂范意义义和深刻刻影响。另另一方面面，也顺顺应国际际和国内内在环境境方面越越来越高高的要求求，不受受国内外外在环保保方面的的制约，而而且可以以优先享享受国内内外在环环保方面面的优惠惠政策和和待遇，有有效地促促进组织织环境与与经济的的协调和和持续发发展，对对于提升升某

44、某区政府公公众形象象、招商商引资等等都具有有不可估估量的积积极意义义。OHSASS180000职职业安全全健康管管理体系系：二十十世纪八八十年代代以来，随随着国际际社会对对职业安安全问题题的日益益关注，以以及ISSO 990000和ISSO 1140000在世世界各国国得到广广泛认可可与成功功实施，一一些发达达国家率率先开展展研究及及推广职职业安全全卫生管管理体系系的活动动。目前前国际标标准化组组织（IISO）正正着手研研究和讨讨论职业业健康与与安全管管理体系系标准化化问题，许许多国家家也相应应建立了了自己的的工作小小组开展展这方面面的研究究，并在在本国或或所在地地区发展展这一标标准。例如，英

45、国国颁布BBS88800职职业安全全卫生管管理体系系指南国国家标准准；美国国工业协协会制定定了职职业安全全体系的的指导性性文件；日本工工业安全全协会提提出了职职业安全全卫生管管理体系系导则；挪威船船级社制制定了职职业安全全卫生管管理体系系认证标标准。1999年年3月，由由全球数数家最知知名的标标准制度度研究、认认证机构构 BSSI、DDNV、SSGS、BBVQII、NSSAI、AAS/NNZ、UUNE、LLRQAA、SAABS等等13个个组织共共同颁布布了职业业健康与与安全卫卫生评估估系列(OHSSAS)标准，即即OHSSAS 180001：职业业安全卫卫生管理理体系规范范，OOHSAAS 1

46、180002：职职业安全全卫生管管理体系系OHHSASS 1880011实施指指南，成成为目前前国际社社会普遍遍采用的的职业健健康与安安全认证证标准。物业管理作作为服务务性行业业，工作作人员与与客户之之间的接接触必不不可少。因因此，我我们将通通过OHHSASS职业安安全健康康管理体体系确保保物业管管理员工工的职业业健康和和安全，消消除各种种事故隐隐患和减减少疾病病的发生生，也为为业主创创造一个个更为健健康和安安全的环环境。2、科学的的人力资资源管理理体系物业管理行行业提供供的产品品是“服务”，物业业管理的的过程是是物业管管理人员员向客户户提供服服务的过过程，物物业管理理人员素素质的高高低直接接

47、影响到到服务的的质量和和效果，公公司在某某某区行行政中心心的物业业管理中中，并对对人力资资源管理理进行全全程的有有效控制制。定员、定定岗、定定编、定定岗位工工作标准准。通过过精干的的人员达达到高效效运作的的目的。人员录用用入职政政审。确确保行政政中心物物业管理理人员政政治素质质过硬。实行担保保人制度度。所有有新招操操作员工工及一般般管理人人员须由由有长沙沙市户口口的可靠靠人士提提供担保保，并由由其户口口所在地地公安机机关出具具无违法法犯罪记记录证明明，切实实保证员员工的品品德无暇暇。保安人员员实行准准军事化化管理。练就其过硬的思想和身体素质。实行人性性化民主主型内部部管理和和“帮带”制度。促促

48、进能力力较差的的员工共共同进步步，着力力培养员员工的团团队精神神，提高高整体管管理水平平，增强强凝聚力力，使员员工始终终保持积积极进取取的心态态。科学培训训。通过过岗位培培训、外外送培训训、岗位位轮训、跟跟班培训训、参观观考察和和专题讨讨论，让让员工随随时掌握握行业的的发展动动态，积积极学习习国内外外较新的的管理技技术与方方法，总总结工作作中的经经验教训训，进一一步提高高员工的的工作能能力和工工作标准准。量化考核核和末尾尾淘汰制制。考核核包括转转正考核核、月考考核、年年终考核核、不定定期考核核和内部部上岗证证考核等等，专业业技术人人员和保保安人员员每半年年进行一一次考核核，名次次最后者者淘汰；

49、各部门门负责人人，工程程技术人人员、管管理人员员每年进进行一次次考核，名名列最后后者降级级或淘汰汰。岗位“动动态”管理，竞竞争上岗岗。激励励员工求求知上进进。内部职称称评定。肯定并充分发挥员工的能力。岗位薪酬酬实行管管理、技技术岗位位两条线线，以岗岗定薪、保保证管理理、技术术两方面面人才的的平衡。3、严密的的安全管管理和保保密体系系以“外弛弛内张”为原则则，以治治安管理理、消防防管理、车车辆管理理、保密密管理为为主线，以以训练有有素、行行动迅速速、果断断干练的的保安队队伍为载载体，利利用现代代化手段段，依靠靠先进的的技术设设备与工工具，科科学组织织日常管管理，精精心布置置重大活活动的安安全安排

50、排，迅速速协助处处理突发发事件。重大活动动、按性性质采取取一级加加强保卫卫、二级级保卫、三三级保卫卫等三种种方案。治安状态态管理：根据报报警信息息反映的的不同事事件，定定义一级级、二级级、三级级、四级级安全状状态，并并相应规规定一级级、二级级、三级级、四级级反应力力量、建建立以监监控中心心为指挥挥调度中中心，相相关部门门负责人人为分状状态、分分阶段现现场指挥挥的指挥挥体系，针针对不同同的状态态，调动动不同的的反应力力量，采采取相应应的处理理程序，分分级应对对，限时时到位，通通过完善善各状态态应急处处理的调调度、组组织、协协调，确确保及时时、迅速速、有效效地处理理各类异异常情况况。消防重点点部位

51、重重点防范范，制定定实施区区委、区区政府、人人大、政政协等办办公区、公公共用途途区域及及会议中中心，接接待中心心等重点点部位的的消防管管理措施施。保密管理理所有员员工均要要接受中中华人民民共和国国保密法法的专专门培训训，经考考核合格格后方可可上岗。对重要要场所进进行有效效的管制制，限定定进入权权限。对可能能造成泄泄密的设设备设施施维修施施工事先先经管理理局批准准，并由由物业管管理处派派专人现现场监管管。物业管管理人员员捡到的的具有秘秘密性的的内部文文件、资资料、一一律上交交某某区机机关事务务管理部部门处理理，废旧旧文件定定点存放放，定点点监控销销毁。将保密密管理纳纳入公司司的整合合型管理理体系

52、中中，并定定期进行行考核。物业管管理档案案资料按按保密等等级分类类存放和和使用。4、人、财财、物的的有力保保障实施精英英人才组组合战略略。委派派精锐骨骨干组成成行政中中心专业业管理团团队，我我们将委委派现任任我公司司项目经经理、具具有打造造“精品”物业经经验、组组织能力力强、责责任心强强的同志志出任某某某区行行政中心心物业管管理处的的经理、委委派具有有精湛技技术和丰丰富实践践经验的的工程师师担任行行政中心心的物业业管理处处技术总总工程师师，从公公司现有有十多个个管理处处中抽调调专业技技术骨干干，组成成质量控控制、工工程技术术等专业业技术齐齐全的高高效团队队。配置齐全全、先进进的行政政中心物物业

53、管理理设备，为为实现现现代化、专专业化物物业管理理奠定坚坚实的物物质基础础。公司经过过十年的的良性运运作，具具备了一一定的资资金实力力和物质质基础，某某区行政中心项目将作为公司的管理重点之一，重点保障。5、提高设设施设备备运行管管理保障障能力正式进驻驻后，立立即完成成机电设设备档案案及可操操作性强强的管理理方案，制制度，确确保电梯梯、中央央空调、供供水供电电、消防防控制及及通讯等等关键设设备运行行良好。日常管理理预防为为主，坚坚持日常常保养与与计划性性维修保保养并重重，使设设备处于于良好运运行状态态。对设备备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”即用好好、修好好和管理理好重要要设备；“四会

54、”即维修修人员会会使用、会会保养、会会检查、会会排除故故障；“五定”即对主主要设备备的清洁洁、润滑滑、检修修做到定定量、定定人、定定点、定定时和定定质。实行专专业人员员修理与与使用操操作人员员维护相相结合的的方式，以以专业修修理为主主，同时时要求设设备的使使用操作作人员进进行日常常的维修修保养和和小修。完善设设备管理理和定期期维修制制度。制制订科学学的保养养规程，完完善设备备资料和和维修登登记卡片片管理，合合理制定定定期维维修计划划。修旧利利废，合合理更新新，降低低设备维维修材料料费用。制定各各设备系系统详细细的应急急处理方方案，确确保在出出现应急急情况时时及时有有序处理理。6、高效的的客户管

55、管理管理理和信息息处理平平台本公司多年年来一直直把“以客户户为中心心”，追求求最高程程度客户户满意率率作为不不懈努力力的工作作目标。在在某某区行政中中心物业业管理项项目中，本本公司将将一如既既往关注注客户需需求，通通过“管理报报告制”、“定期回回访制”以及随随时沟通通等方式式在第一一时间了了解客户户的服务务需求与与服务咨咨询，并并以本公公司的224小时时客户投投诉中心心配合本本项目的的物业管管理工作作，力争争让客户户获得满满意服务务。我们们的客户户：物业业的所有有使用人人外部部客户；员工内部部客户，正正确处理理好这两两种客户户，及时时处理各各种信息息，实现现员工满满意，业业主、用用户满意意。实

56、施CSS（客户户满意）战战略，以以客户为为中心，把把客户的的需求（包包括潜在在的需求求）作为为我们物物业管理理服务工工作的输输入，在在服务中中最大限限度地使使客户感感到满意意。拟构建集集知识、服服务、管管理于一一体的信信息化网网络支持持系统数字字化社区区网站，并并以此网网站为平平台，构构建用户户频道，内内部管理理频道等等功能区区，实现现用户、公公司、物物业管理理处三方方网络在在线式服服务与管管理，通通过用户户频道，用用户可把把自己的的意见或或需求（如如报修、投投诉等），直直接反映映到网站站上，公公司、物物业管理理处协调调、调度度有关部部门落实实，并将将落实反反馈给客客户；通通过内部部管理频频道

57、，公公司本部部可随时时了解，监监督、控控制各部部门，物物业管理理处的管管理情况况，在管管理处中中，通过过内部局局域网连连接，实实现办公公自动化化和物业业管理自自动化。同同时，公公司可通通过网站站，对现现场管理理提供技技术分析析和决策策支持，一一旦现场场出现运运行和管管理问题题，可及及时得到到公司本本部强有有力的技技术帮助助，真正正做到“运筹帷帷幄，决决胜千里里”，在数数字化社社区网站站上，我我们还将将设立公公司企业业形象宣宣传区，公公司物业业管理展展示区，服服务展示示区，社社区文化化，生活活常识，物物业管理理法规园园地等功功能区，方方便用户户了解物物业管理理相关知知识，并并可通过过网站获获取各

58、种种服务。建立客户户服务快快速反应应系统管理处处专设客客户服务务中心，与与H丰物业业公司已已设立的的贵州省省唯一一一家244小时值值守的客客户投诉诉中心联联网，并并在区委委、区政政府、区区人大、区区政协、会会议中心心、接待待中心等等功能区区各设立立一个物物业管理理信息卡卡发放和和收集点点，用户户可通过过网络、电电子邮件件、电话话、面谈谈或填写写信息卡卡等多种种形式提提出需求求信息，服服务中心心根据需需求信息息，协调调、调度度物业管管理处各各个职能能部门和和作业层层面的日日常服务务工作，高高速反馈馈，处理理用户的的意见和和需求。建立用用户信息息库，注注重客户户导向，倡倡导服务务创新，将将客户的的

59、各类需需求信息息依照不不同类别别储存于于计算机机中，每每月将用用户需求求、回访访结果利利用科学学的方法法进行深深入细致致的统计计分析，根根据分析析结果不不断创新新调整工工作思路路和工作作方法，最最大限度度地满足足用户的的需求，不不断提升升我们的的服务水水平，随随着社会会的发展展，科技技的进步步，物业业管理行行业呈现现出高速速发展之之路，客客户导向向正逐渐渐取代市市场导向向，影响响行业发发展的因因素不仅仅在于当当前市场场，更在在于客户户对物业业管理服服务潜在在的需求求，行政政中心的的物业管管理服务务，将趋趋于更新新、更高高的科技技、文化化和信息息含量，不不仅仅满满足于传传统的“随叫随随到”，更要

60、要求服务务上品位位，讲科科学，有有文化内内涵和具具新颖感感。所以以，物业业管理服服务需要要有一种种超乎规规范和程程序之上上的创新新，我们们需借助助各种知知识，创创造性地地完成服服务工作作，使物物业管理理工作更更具活力力，更具具新意。九、持续满满足和超超越客户户市场的的意识物业管理市市场发展展到现在在，已经经超越了了最初低低成本、粗粗放性经经营的模模式，更更高、更更精、更更好的服服务是业业主和物物业管理理企业共共同追求求的目标标。H丰丰物业公公司一直直把持续续持续满满足和超超越客户户市场作作为我们们工作的的终极目目标，为为此，我我们将把把建设部部物业管管理最高高标准与与星级酒酒店服务务标准相相结

61、合，开开掘某某某区行政政中心物物业管理理服务的的内容的的深度及及广度：本公司在某某某区行行政中心心确立的的物业管管理标准准，将以以国家建建设部颁颁布的物物业管理理最高标标准与星星级酒店店的服务务标准相相结合。本本公司所所提供的的服务标标准可以以用SEERVIICE（即即中文“服务”一词）中中的7个个字母来来概述：S，即SMMILEE（微笑笑），服服务人员员要对每每一位客客户微笑笑；E，即EXXCELLLENNT（出出色），服服务人员员要将每每一项工工作都做做得很出出色；R，即REEADYY（准备备），服服务人员员要随时时准备为为客户服服务；V，即VIIEWIING（看看待），服服务人员员要把每

62、每一位客客户都当当做需要要特殊照照顾的贵贵宾看待待；I，即INNVITTINGG（邀请请），服服务人员员每一次次服务结结束都要要向客户户发出下下次再来来的邀请请；C，即CRREATTIONN（创造造），服服务人员员要善于于创造温温暖的服服务气氛氛；E，即EYYE（眼眼光），服服务人员员要始终终用热情情的眼光光关注客客户。这里的7项项服务标标准都是是用定性性语言表表述而不不是用定定量语言言表述的的软标准准。其中中，除了了EXCCELLLENTT与服务务保证性性有关外外，其余余都与服服务关怀怀性有关关。这样样的软标标准比较较灵活，不不死板，体体现本公公司人性性化服务务、亲情情式服务务的不懈懈努力和

63、和追求。双语日常接接待根据某某区区行政中中心物业业特点，外外宾接待待将成为为物业管管理中一一个特殊殊的服务务环节。本本公司将将在某某某区行政政中心物物业管理理处配备备专业人人员（国国家英语语专业六六级、贵贵州省翻翻译工作作者协会会会员）提提供中英英文双语语接待，实实现外宾宾接待的的无障碍碍交流。邀请知名学学者讲学学、开设设讲座某某区行政政中心为为各级公公务员办办公场所所，所有有客户对对国内国国际先进进管理理理论有了了解和认认知的需需求，我我们将依依托本公公司与国国内外众众多知名名学府及及普华永永道、麦麦肯锡等等管理咨咨询机构构常年保保持的密密切而良良好的合合作关系系，聘请请知名专专家学者者到某

64、某某区行政政中心进进行讲学学和开设设讲座，为为公务员员们带来来管理学学及其他他领域前前沿理论论的最新新知识。会议、商务务服务：本公司成立立了专业业的商务务服务中中心，在在会议服服务、商商务服务务接待方方面具有有丰富经经验及较较高专业业化程度度，我们们将在某某某区行政中中心提供供具备酒酒店服务务标准的的会议服服务与商商务服务务，同时时，提供供打字、复复印、传传真，代代订飞机机票、车车船票，代代订酒店店，代订订旅游线线路，代代办特快快专递等等服务内内容，使使政府不不再为事事务性工工作投入入大量人人力物力力财力，并并为各界界人士到到某某区行政中中心办理理公务所所需处理理的诸多多事务提提供便利利条件，为为政府工工作的高高效率与与现代管管理形象象提供坚坚实保证证。第二章 拟采取的管管理方式式、工作作计划和和物资装装备情况况