个人一手住房贷款业务操作规程

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1、个人一手住房（商铺）贷款业务操作规程(试行)第一章 总则第一条 为规范临泉县农村信用合作联社（以下称联社）个人住房（商铺）贷款管理，维护借贷双方权益，根据个人住房贷款业务管理办法等有关规定，特制定本规程。第二条 本规程所称个人住房（商铺）贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住房的商业性贷款；本规程所称贷款人是指农村信用社开办的此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。第三条 商业性个人住房（商铺）贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借贷双方应依法签订有关合同。第四条 本规程适用于农村信用社向个人发放的一手住房贷款。住房公积金贷款按住房公积金

2、管理相关规定执行。第二章 贷款对象与条件第五条 个人一手住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。第六条 申请个人一手住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：（一）在辖内具有常住户口或有效居留身份；（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）已经签署购买住房的合同或协议。购买期房（建筑工程进度必须符合当地政府和金融监管机构的相关规定）应同时提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件（项目与贷款人有按揭合作协议的除外）；（四）必须支付不低于所购住房全部价款30%（含）以上的首期购房款。（五）提供经贷款人认可的有效担保；（六）贷款人规定的其它条件。第三章 贷款币种、限额、期限

3、与利率第七条 贷款币种：个人住房（商铺）贷款币种为人民币。第八条 贷款成数：一手个人住房（商铺）贷款的最高成数不得超过所购住房价值或评估价值的80%（两项以其中价值较低一项为准），单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。第九条 贷款限期：个人住房（商铺）贷款最长期限不得超过30年。第十条 贷款利率：个人住房（商铺）贷款执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率，可在人民银行以规定的范围内进行浮动。贷款期限在一年以内的，则法定利率调整，按原合同率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息，每满一年或半年后，再按当时相应档次的

4、法定贷款利率确定下一年（半年）度利率。第四章 贷款申请与审批第十一条 申请个人住房（商铺）贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：（一）借款申请表（见附件一）；（二）具有法律效力的身份证件。包括但不限于居民身份证、户口本、军官证，或其它有效居留证件等原件和复印件，已婚者需同时提供其配偶身份证件、户口本、结婚证等原件和复印件（如户口本能够证明夫妻关系的，结婚证可不再提供）；未婚者须提供未婚证明或未婚声明等。（三）支付所购住房首期购房款的证明。包括开发商出具的首付款收据、银行交款单、在贷款人开立的用于支付首付款的存款凭证、或能够证明首付款交付的其他证明材料等原件和复印件；对开发商关联人贷款，

5、如开发商出具首付款收据，应进一步要求借款人提供支付首付款的银行转帐单或取款单等证明材料原件和复印件；（四）贷款人认可的经济收入证明，包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对帐单、银行存折等。其中个私业主须提供经年检的营业执照、税务登记证、近期连续3-6个月的纳税证明、银行对帐单、存折等原件和复印件；如借款人所在单位出具的收入证明不能真实、有效反映借款人收入状况的，或贷款人对提供的收入证明产生疑问的，应进一步提供借款人相关收入证明材料，如单位签发的工资单或代发工资帐户等原件和复印件；（五）购买住房的合同、协议或其他有效文件；（六）借款担保的抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押

6、的证明及抵押物估价文件等；（七）保证人为其提供借款担保的，应出具同意担保的书面文件及身份证明、收入证明、个人信用报告等资信证明文件；（八）开发商证明借款人所购期房（建筑工程进度必须符合当地政府和金额监管机构的机关规定）的建设和销售文件资料（项目与我行签订住房按揭合作协议的除外）等原件或复印件；借款人为散户的（贷款人未与开发商签订合作协议，单个项目合作贷款20笔以下）须提供所购住房开发商营业执照、开发资质证书、项目“五证”等原件或复印件；（九）授权贷款人利用个人征信系统等渠道对本人的信用情况进行查询、打印信用报告、向人民银行个人信用信息基础数据库报送个人信用信息；（十）贷款人要求提供的其他证明文

7、件或资料。第十二条 业务经办机构受理借款人的住房贷款申请后，应根据个人住房（商铺）贷款审批标准和信贷规则对借款人及其提供的资料进行认真调查核实，对授信进行初步分析，并对各类资料的真实性、准确性、完整性负责。第十三条 个人一手房贷款业务经办机构发起后，报风险管理部尽责审查后，报分管主任审批。第十四条 贷款经审批同意后，业务经办机构应及时通知借款人和担保人签署借款合同与抵押合同、质押合同或保证合同，填写借款借据、抵（质）押登记等申请表，缴付相关费用。合同中应约定贷款种类、贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。对不同意贷款的，业务经办机构应根据有关审

8、批意见，及时向借款人做好必要的解释说明工作，并退回有关申请材料。第五章 贷款担保与保险第十五条 个人一手住房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、其它贷款人认可的担保方式。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。原则上个人住房（商铺）贷款只能选择一种担保方式。如同时接受两种担保方式且包含保证担保的，贷款人应要求保证人对全部债务提供担保，并明确表示放弃其抗辩权。第十六条 以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合中华人民共和国担保法中的有关规定。抵押物首先应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋；其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可

9、的其它依法可以抵押的财产（不包括动产抵押）。（一）以房屋设定抵押权的（1）以期房抵押的，建筑工程进度必须符合当地政府和金融监管机构的相关规定，抵押人和抵押权人应依法生效的预购房屋合同到期房登记机关办理抵押登记备案手续；在办妥房地产权证，并将房地产抵押他项权证正本交给联社执管前，由联社认可的第三方提供连带责任保证担保。（2）以现房抵押的，抵押人和抵押权人应持房屋所有权证到房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明，如土地他项权利证明书等。（二）以土地使用权设立抵押的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订后15日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确

10、认报告，以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，以取得土地他项权利证明书。（三）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等，均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置，应保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。（四）抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。第十七条 以质押方式申请贷款的，质权人和出质人必须签

11、订书面质押合同。质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和AAA级企业债券等，暂不接受股票质押。需要办理质押登记的，应当按照中华人民共和国担保法的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合中华人民共和国担保法的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。（一）对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。（二）质押期间，出质人未经质权人同意，不得转移、或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由损失。（三）以有价证券作质押的，在质押期

12、内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：（1）借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；（2）借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。第十八条 用于抵（质）押的财产，需要估价的，可以由贷款进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行估评。以贷款所购房屋抵押的，抵押率不得超过抵押物价值的80%，以其它房产抵押的，抵押率不得超过70%；以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物价值的90%；以其它有价证券质押（暂不接受股票质押）的，质押率需视质物价值从严确定。第十九条 以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方

13、提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合中华人民共和国担保法的规定。（一）采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定审批后办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。（二）保证人不是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立保证金帐户，如贷款出现违约，贷款人有权直接从保证金帐户上扣款偿还应还款部分，保证金应在规定时间内及时补足。保证人是自然人的，应有稳定的经济来源，资信状况良好，具有足够的代偿能力。（三）保证期间应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按担保法的规定处理

14、有关事项。第二十条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前向贷款人认可的保险公司为抵押物办理房屋保险，并将保险单项下因保险事件发生而对保险人享有的保险金权益转让给贷款人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。第二十一条 以住房置业担保公司或其他专业担保公司为借款人提供担保的，须事先按规定报经联社准入。第二十二条 抵押期内，投保人按合同约定不得以任何理由中断或撤销保险。在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。第六章 贷款发放与偿还第二十三条 借款申请获得批准后，业务经办机构应通知借款人（包括财产共有人）、保证人及其它有关当事人在约定的时间与联社签订有关法律合同和办

15、理用款手续，并开立贷款帐户。第二十四条 贷款发放。在抵押合同、质押合同或保证合同生效后，贷款人应按借款合同约定直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用帐户。第二十五条 贷款使用。借款人必须按合同约定使用贷款。违反借款合同约定使用贷款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同约定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。第二十六条 贷款偿还。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的帐户中扣收贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借

16、款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。第二十七条 还款方式：偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可与贷款人协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。当放款日与还款日不相同，首期计息天数=应还款日-上次计息日（天），即放款日到扣款日的前一天。第二十八条 提前还款处理。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前向贷款人提出部分或全部提前还款申请，贷款人可按合同约定按提前还款金额收取一定比例的费用。第二十九条 贷款重整处理。借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前30个工

17、作日向贷款人申请进行债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。重整期限和已还款期限之和不得超过30年。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款余额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。如贷款重整涉及贷款期限的变更，除非担保合同另有约定，应取得担保人的书面同意。第三十条 贷款展期处理。贷款期限在一年以内并采用一次性归还贷款本息方式的，借款人不能按照合同约定的期限偿还贷款本息，应提前30个工作日向贷款人申请展期协议。展期协议须经抵（质）押人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记手续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。第

18、三十一条 贷款逾期处理。贷款逾期的，贷款人应向借款人加收逾期贷款利息。具体逾期时间计算和加收利息标准按有关文件规定执行 。如贷款出现连续三个月逾期或累计六个月未能如数还款，贷款人应向保证人追偿或处分抵（质）押物，直到偿清全部贷款本息为止。第三十二条 不良贷款的处理，参照联社不良贷款管理相关规定执行。第七章 借款合同的变更和终止第三十三条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得保证人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。第三十四条 借款人在还款期间内死亡，经人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制行人能力人，借款人财产的

19、合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人应继续履行借款人签订的借款合同。合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人拒绝履行借款合同，贷款人有权依据抵（质）押合同的规定处理抵押物或质物。第三十五条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。第三十六条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款人应同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证，通知保证人，借贷关系、抵押、质押担保或连带责任保证关系即告终止。第八章 债权保护第三十七条 借款人、担保人必须严格履行借款合同、抵/质押合

20、同和保证合同的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：（一）借款人未能或拒绝按借款合同的条款约定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；（二）借款人和保证人未能履行有关合同所约定的义务，包括借款人未按借款合同中约定的用途使用贷款；（三）借款人和保证人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实，或提供虚假文件资料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以至全部或部分失去了抵押价值，足以危害联社权利的，而借款人未按联社要求重新落实抵押、质押或保证的；（五）抵押人、出质人未经贷款人书面同意擅自变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵（质）押或以其他方式处置抵

21、押物或质物的；（六）出质人转让质物特定收据及未经贷款人同意而挂失所质押的权利凭证；（七）借款人死亡，经人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力人，其合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人拒绝履行借款合同项下未履行的义务；（八）借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；（九）借款人、保证人在贷款期间的其他违约行为。第三十八条 借款人、担保人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：（一）要求限期纠正违约行为；（二）要求增加所减少的相应价值抵（质）押物或更换担保人；（三）停止发放尚未使用的贷款；（四）在原贷款利率基础上计收罚金；（五）提前收回

22、部分或全部贷未本息（包括有权直接从借款人帐户中扣收）；（六）向担保人追偿；（七）依据有关法律及规定处分抵（质）押物；（八）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。第三十九条 借款人、担保人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。（一）借款人、担保人死亡、被人民法院宣告死亡失踪，或宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力人，而无继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人；（二）借款人、担保人（自然人）受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；（三）担保人（非自然人）经营和财务状况发生重大的不利变化或已经法律程序被宣告破产，影响债务清偿或丧失了

23、代为清偿债务能力；（四）借款人、担保人对其他债务有违约行为、或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现的。第九章 贷款管理与考核第四十条 联社要加强对个人住房（商铺）贷款的管理，严格按照程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。第四十一条 贷款发放以后，各经办社要经常检查贷款的偿还情况，检查贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。第四十二条 各社要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。第四十三条 各社应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的损坏、丢失，特别要检查贷款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。第十章 附则第四十四条 个人住房（商铺）贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的条款。第四十五条 本规程由联社风险管理部制定、解释和修改。第四十六条 本规程自下发之日起生效。二00七年三月二十日