经营城市目标下房屋拆迁问题研究

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.经营城市目标下房屋拆迁问题研究目前，在经营城市理念指引下，计划经济时代的低效率、僵硬的城市管理模式被打破，换之以市场经济的眼光来重新运作城市规划和事务管理，在政绩压力的驱动下，一些冠以“经营城市”美名的征地和拆迁计划纷纷出台，一些代表着城市历史风貌和文化个性的传统街区被一片片推倒，原有土地上的农民和市民被以很低廉的成本安置到别的地方，而大批失地农民和拆迁户的苦涩，是经营城市被片面理解以致强制推行过程中人本理念的缺失，是不少城市在表面繁荣中呈现出的内涵的肤浅和

2、戾气的张扬，这不能不说是城市化进程中的败笔。联想到不久前的湖南嘉禾暴力拆迁事件，其所反映的不仅仅是暴力执法的问题，它揭示的深层次的问题正是我国土地征收制度的缺陷，这不是靠成功率很低的上访和社会关怀所能解决的，只有以法律为工具，对我国土地征收程序来重新定位和思考，才能从源头上理顺关系。一、我国土地征收程序的缺陷1. 土地征征收程序序的立法法比较简简单、粗粗糙，在在许多具具体的制制度设计计上存在在漏洞。具具体表现现在：(1)土土地征收收目的合合法性审审查没有有纳入程程序中。土土地征收收目的必必须合法法，必须须是为了了公共利利益需要要才能征征收土地地，这是是国际上上通行的的原则，亦亦为我国国法律所所

3、接受。但但这一原原则在实实施过程程中却受受到了严严重扭曲曲，表现现在：一一方面，我我国对公公共利益益的界定定不够明明确;另另一方面面，公共共利益在在程序上上没有保保障，审审批程序序中没有有征地目目的合法法性的专专项审查查，在征征地公告告中也没没有征地地目的合合法性的的专门说说明。这这样的一一个直接接后果是是无论在在实际操操作中还还是在观观念上都都淡化了了对征收收土地目目的合法法性这一一基本前前提的重重视，导导致一些些经营性性用地也也采用征征地方式式，从而而严重侵侵害了集集体土地地所有权权和土地地承包经经营权。(2)缺少对对行政机机关的监监督机制制。孟德德斯鸠说说：“如如果司法法权同行行政权合合

4、二为一一，法官官便握有有压迫的的力量。”在在我国，行行政机关关既是土土地征收收的决定定者，亦亦是执行行者，处处于绝对对优势地地位， 因此必必须对此此严加监监督，防防止权力力滥用。但但我国现现行土地地立法并并没有规规定必要要的监督督机制，如如在征地地范围的的决定权权、征地地审查权权、赔偿偿方案确确定权等等方面都都只规定定由行政政机关自自主决定定、具体体实施，缺缺少对行行政机关关的必要要监督，导导致行政政机关既既当运动动员又当当裁判员员，容易易侵害集集体和个个人的合合法权益益，也会会带来行行政权力力的泛滥滥，破坏坏政府和和人民的的关系，危危害社会会稳定和和繁荣。2. 土地征征收程序序中对被被征收者

5、者的保护护不足。这这主要表表现在几几方面：(1)土地征征收程序序透明度度和公示示性不够够。如在在补偿方方案的确确定上，是是由政府府自己核核准并实实施的，实实难保障障征收程程序的公公示性，难难以避免免暗箱操操作行为为的发生生，因而而难以保保障被征征收者的的利益获获得公正正的保护护。被征征收者在在土地征征收过程程中缺乏乏表达自自己意见见的机会会，整个个征地过过程中，被被征收者者都处于于比较被被动的局局面。(2)行政征征用补偿偿救济手手段不完完善。此此方面不不足主要要体现在在司法救救济被排排除在救救济手段段之外。当当事人发发生争议议后，主主要通过过行政系系统内部部解决，法法院一直直不予受受理，有有很

6、多纠纠纷经过过行政复复议程序序后，当当事人仍仍对复议议结果不不服，但但状告无无门，目目前，此此状况亟亟待改变变，一是是因为法法院对此此类案件件置之不不理，不不仅不利利于保护护权利被被剥夺或或被限制制者的权权利，也也不利于于监督行行政主体体行使权权力，从从而不符符和依法法治国的的理念;二是因因为我国国已是WWTO成成员国，我我国必须须遵守WWTO协协议。成成员国的的立法要要设定向向司法当当局起诉诉的权利利。如果果行政机机关做出出最后裁裁决后，法法院不能能再复议议，这显显然和WWTO的的规定相相矛盾。二、对对我国当当前城市市房屋拆拆迁行为为分析和和探讨城市拆拆迁包涵涵于经营营城市的的范畴中中，而我

7、我们最先先感知“经经营城市市”这一一概念，是是在几年年前的中中国市长长协会第第三次代代表大会会上，当当时面对对城市日日益商业业化的挑挑战，与与会的6600多多位中国国市长们们开始感感觉到，如如何经营营和管理理传统意意义上的的城市变变得甚为为紧迫了了。然而而，“新新宠”一一落地，很很快就成成了专家家学者们们的“众众矢之的的”。国国务院发发展研究究中心的的吴敬琏琏说：“现现行的土土地制度度促成了了地方政政府”经经营城市市“的”宏宏大抱负负“，”卖卖地生财财“成泛泛滥之势势，原因因就在有有关的制制度很不不健全。这这不仅在在经济发发展比较较落后的的地方是是这样，经经济发展展好的地地方也如如此。土土地是

8、老老百姓生生存之源源，有些些地方的的政府(官员)却随随随便便就就把地给给卖了，这这样很危危险。”的确，在在城市发发展中，尤尤其是近近10年年来，各各级政府府利用城城市自身身的土地地价值，采采取土地地置换和和有偿出出让土地地使用权权等办法法，筹集集资金用用于城市市改造，在在取得显显著成效效的同时时，也出出现了一一些偏差差。城市市发展的的总体目目标与政政府部门门具体经经营城市市公有资资源的目目标还很很难协调调一致，公公有资源源在经济济运作过过程中也也容易滋滋长腐败败，这集集中体现现在“经经营城市市”观念念如何来来定位，在在“经营营城市”的的过程中中，政府府行为很很容易侵侵害城市市公民的的私有财财产

9、，目目前在我我国旧城城区中有有大量的的私有房房屋，有有的已有有上百年年乃至上上千年的的历史。这这些房屋屋以及所所占有的的土地以以前都是是属于私私有的，只只是在国国家规定定土地属属于国家家和集体体之后，私私有房屋屋所占土土地的所所有权才才变成了了使用权权，但这这种使用用权既没没有约定定使用费费标准也也没有约约定使用用期限，从从现实情情况看实实际上是是无偿且且无期限限的，正正是因为为这种使使用权的的无期限限和无偿偿性，导导致房屋屋的主人人在国家家出让该该房屋所所在土地地的使用用权时没没有任何何发言权权。事实实上，国国家在出出让该土土地使用用权时根根本没有有征求现现有使用用权人的的同意。而而取得该该

10、块土地地使用权权的房地地产开发发商则立立即拥有有了将他他人房屋屋拆除的的权利。因因为房地地产开发发商“是是以营利利为目的的，从事事房地产产开发和和经营的的企业。”而而政府在在出让国国有土地地使用权权时又有有利益回回报，从从而使政政府在房房屋拆迁迁时总是是以法律律的名义义站在开开发商一一边，导导致被拆拆迁房屋屋的所有有人的权权利受到到严重侵侵犯。那么，城城市房屋屋拆迁还还要不要要走下去去呢?毫毫无疑问问，城市市拆迁行行为是有有着积极极的现实实意义的的，有些些学者引引用宪宪法第第13条条“国家家保护公公民的合合法收入入、储蓄蓄、房屋屋和其他他合法财财产的所所有权”和和宪法法第339条“中中华人民民

11、共和国国公民的的住宅不不受侵犯犯，禁止止非法搜搜查或者者非法侵侵入公民民的住宅宅”，对对房屋拆拆迁的合合法性提提出质疑疑，有人人甚至提提到了“违违宪”的的高度，对对房屋拆拆迁大加加置疑。但但如果因因此对城城市拆迁迁工作叫叫停那就就属于咎咎枉过正正了。首首先，就就事论事事，宪宪法第第13条条“国家家保护公公民的合合法收入入、储蓄蓄、房屋屋和其他他合法财财产的所所有权”中中关于“房房屋”的的保护，并并不是保保护房屋屋本身，而而是保护护房屋所所有人的的房屋所所有权。保保护房屋屋与保护护房屋所所有人的的房屋所所有权，有有质的区区别。如如果法律律保护房房屋，这这个房屋屋就不能能拆除，包包括它的的所有人人

12、也不能能拆除这这个房屋屋。就目目前我国国的法律律而言，只只有列为为重点文文物保护护对象的的建筑物物等极少少数房屋屋，受法法律保护护不能拆拆除。而而保护房房屋所有有人的房房屋所有有权，则则根据不不同事项项有不同同的保护护方法。房房屋所有有权的登登记发证证，是对对房屋所所有人权权利的确确认和保保护;房房屋的租租赁、抵抵押登记记和交易易变更登登记，是是对房屋屋所有人人权利变变更和房房屋所有有人变更更的确认认和保护护。而房房屋拆迁迁是通过过评估补补偿和提提供安置置措施来来保护被被拆迁人人的房屋屋所有权权，是基基于房屋屋拆迁实实际的一一种特殊殊保护形形式。至至于宪宪法第第39条条“中华华人民共共和国公公

13、民的住住宅不受受侵犯，禁禁止非法法搜查或或者非法法侵入公公民的住住宅”，是是为防止止执法机机关、执执法人员员擅入民民宅非法法搜查而而立，保保护的是是住宅内内的人身身安全和和财产安安全。其其次，目目前我国国的城市市化进程程正在以以前所未未有的速速度推进进，要实实现国家家工业化化、要发发展就避避免不了了新增建建设项目目，新增增建设项项目就避避免不了了房屋拆拆迁，这这个过程程在世界界上别的的国家也也是普遍遍存在的的。不能能因为个个别地方方在房屋屋拆迁中中存在违违法拆迁迁、侵害害被拆迁迁人权益益的事情情而“因因噎废食食”。建建设的根根本目的的是以人人为本，为为人服务务，为了了提高和和改善人人民的生生活

14、水平平，这就就决定了了工厂、学学校、医医院、商商店、住住宅等建建设项目目需要建建在有人人生活而而不是荒荒无人烟烟的地方方，城市市和村镇镇在建设设和改造造的过程程中也不不能只建建新房而而不拆除除旧房，铁铁路、公公路也不不能为了了避开房房屋拆迁迁而弯来来弯去。再再次，保保护被拆拆迁人的的权益，关关键在于于房屋拆拆迁是否否依法进进行，职职能部门门是否监监管有力力，补偿偿标准是是否合法法合理，安安置措施施是否及及时落实实，建设设资金是是否按时时到位，法法律救济济是否渠渠道畅通通。只有有严格而而又有效效的监督督管理措措施，依依法而又又合理的的拆迁补补偿安置置标准，安安全而又又到位的的拆迁和和建设资资金，

15、畅畅通而又又公正的的法律救救济渠道道，才能能从根本本上达到到保护被被拆迁人人合法权权益的目目的，才才能在经经济建设设和被拆拆迁人权权益保护护两个方方面取得得双赢效效果。三、完完善城市市房屋拆拆迁制度度的几点点建议一、降降低民营营企业参参与旧城城改造的的门槛。我我国城镇镇基础设设施建设设问题太太多，财财政投入入不足使使城镇基基础设施施成为城城镇化发发展的瓶瓶颈，旧旧城区基基本都是是城市的的黄金地地段，由由于拆迁迁费用高高，城市市财政无无能为力力。对民民营企业业来说，基基础设施施建设所所需投资资量大，回回收期长长，而且且投资收收益稳定定，如果果作好项项目规划划及盈利利设计，不不失为良良好投资资方向

16、。各各级政府府应该积积极进行行投资体体制改革革，营造造民资进进入城镇镇基础设设施及城城镇社会会事业领领域的政政策环境境和条件件，对其其投资项项目进行行项目捆捆绑，远远近兼顾顾，综合合补偿，实实现企业业赢利，需需要的话话可以拿拿相关的的一级土土地开发发或其它它项目以以及优惠惠政策做做补偿，而而民营企企业和拆拆迁户作作为平等等的民事事主体来来就补偿偿标准等等进行磋磋商，政政府居中中调停，不不强行介介入。二、进进行模拟拟拆迁。以以往各地地拆迁都都是先发发公告，后后做拆迁迁户的思思想工作作，最后后签订拆拆迁协议议，这种种拆迁程程序最大大的弊端端在于所所有矛盾盾纠纷都都暴露在在拆迁公公告之后后，政府府的

17、“单单方”意意愿往往往不被群群众理解解和接受受。而如如果政府府和拆迁迁户就拆拆迁中各各种问题题先行磋磋商，把把各种矛矛盾解决决在拆迁迁之前，等等到900%以上上的拆迁迁户都满满意了再再最后定定夺，则则就会减减少很多多阻力。“模模拟拆迁迁”的具具体做法法是：先先确定模模拟拆迁迁区块;充分调调动模拟拟拆迁区区块内的的骨干力力量和居居委会干干部说服服本区块块居民，由由居民主主动联名名写申请请拆迁报报告，拆拆迁工作作人员深深入模拟拟拆迁区区块，开开展丈量量、评估估等拆迁迁前期工工作，及及时将有有关情况况向居民民进行公公告，对对出现的的矛盾和和问题给给予解释释、说明明和解决决，尽量量将矛盾盾化解在在拆迁

18、之之前，由由拆迁人人与被拆拆迁人自自愿签订订拆迁安安置意向向书，最最后拆迁迁主管部部门才正正式发出出拆迁公公告。三、补补偿标准准要合理理。采取取市场化化的评估估办法，使使房屋拆拆迁补偿偿评估与与市场交交易价格格接轨，这这种“市市场+保保障”的的补偿办办法源于于全国首首创的南南京拆迁迁新政策策，即市市场化评评估加上上政策保保障托底底，在地地段补偿偿标准的的基础上上，委托托独立的的中介机机构根据据二手房房价格给给房屋定定价，同同时划定定最低单单价和最最低总价价两条保保障线。最最低单价价按区位位划分，最最低保障障总价是是按照当当地最小小的经济济适用房房价格估估价，确确保困难难家庭拆拆迁后至至少能买买

19、得起申申购的经经济适用用房。全全面推广广最低单单价补偿偿和最低低总价补补偿制度度，妥善善安置被被拆迁户户中住房房和收入入困难的的家庭，进进一步推推进市场场化的拆拆迁评估估办法，使使房屋拆拆迁补偿偿评估与与市场交交易价格格接轨，确确保拆迁迁补偿安安置足额额到位，坚坚持“先先补偿安安置、后后实施搬搬迁”的的原则。四、加加强对房房屋拆迁迁的监督督管理。首首先，加加强对拆拆迁人的的监督管管理力度度，防止止违法拆拆迁、损损害被拆拆迁人合合法权益益的事情情发生。对对无房屋屋拆迁许许可证拆拆迁、超超拆迁范范围拆迁迁、超拆拆迁期限限拆迁、自自行评估估、克扣扣补偿款款和安置置面积、拖拖延补偿偿款、超超期限安安置

20、等违违法行为为，拆迁迁主管部部门应当当坚决制制止、严严肃查处处。其次次，加强强对被拆拆迁人的的监督管管理力度度，对乘乘拆迁之之机漫天天要价、敲敲竹杠的的，也应应及时制制止，依依法维护护拆迁人人的合法法权益。第第三，拆拆迁补偿偿安置资资金要合合理监管管。补偿偿安置基基金的监监管有多多种途径径，一是是由房屋屋拆迁管管理部门门与被拆拆迁人代代表共同同监管。二二是由专专业机构构如银行行等统一一保管，其其使用由由相关部部门和拆拆迁地区区的群众众代表共共同监管管，实行行专款专专用。但但不管采采取那种种方式，拆拆迁补偿偿安置资资金应当当全部用用于房屋屋拆迁的的补偿安安置，不不得挪作作他用。五、实实行拆迁迁服

21、务“动动迁与评评估相分分离”。动动迁工作作由具有有动迁服服务资质质的拆迁迁服务单单位实施施，评估估工作由由具有价价格评估估资质的的拆迁服服务单位位从事，各各负其责责。动迁迁单位受受拆迁人人委托从从事动迁迁工作，对对拆迁人人负责;评估单单位居中中服务，如如实评估估，对法法律负责责，对评评估结果果承担法法律责任任。不得得由同一一家拆迁迁服务单单位同时时进行动动迁服务务和价格格评估工工作。动动迁单位位和评估估单位应应严格按按照物价价部门规规定的标标准向拆拆迁人收收取动迁迁服务费费和评估估费，要要坚决杜杜绝拆迁迁费用总总包或者者拆迁补补偿安置置承包。拆拆迁服务务单位与与被拆迁迁人分同同一块蛋蛋糕，吃吃亏的只只能是被被拆迁人人。文章来源：中顾法法律 (免费法法律咨询询，就上上中顾法法律）8