商业市场调查分析报告书

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1、 广西“桂中商贸城”前期策划报告调查时间：2004年年2月225日3月月10日日调查核心内内容：1、 目前前该区域域的建材材、家具具、农产产品、汽汽配市场场的现状状如何？2、 项目目的发展展前景如如何？3、 是否否具有建建设这些些方面专专业市场场的市场场需求潜潜力？4、 周边边城市这这几个行行业专业业市场对对本项目目的影响响如何？项目主要的的经济指指标：占地面积：10000亩总体规划：星级酒店、建建材、家家具、小小商品、汽汽车配件件等专业市场等等一体化化的综合合性房地地产项目目。目 录第一部分：前 言第二部分：来宾市市宏观市市场调查查分析第三部分：桂中地地区各个个城市区区位调查查分析第四部分：

2、桂中各各地区专专业市场场调查分分析第五部分：来宾市市商业市市场调查查分析第六部分：来宾市市区域状状况及SSWOTT调查分分析第七部分：项目定定位与项项目总体体开发战战略建议议第八部分：结 束束 语第一部分 前 言本项目是鼎鼎成公司司在来宾宾市最大大的综合合性房地地产项目目，除了了要保证证良好的的销售外外，项目目还被寄寄予更大大的期望望：即塑塑造桂中中地区的的知名房房地产项项目，在在整个桂桂中地区区范围内内掀起专专业市场场的投资资热潮,树立鼎鼎成公司司良好的的市场形形象与强强有力的的品牌。对对项目整整体性策策划之前前，开展展深入而而系统的的市场调调查研究究是非常常必要的的。本次市场调调研以项项目

3、及鼎鼎成公司司品牌为为核心，通通过对项项目环境境、当前前的经济济环境、区区域专业业市场的的供求状状况、周周边竞争争对手的的现状、桂桂中地区区专业市市场的发发展现状状与前景景、投资资客的购购买行为为、经营营商户的的各方面面需求等等多项指指标进行行调研分分析，为为项目进进行地块块的总体体规划、形形象定位位、产品品定位及及市场定定位提供供市场一一线现实实依据。本调查报告告是项目目开发的的重要组组成部分分与指导导思想，是是制定项项目前期期开发策策略的重重要市场场依据。第二部分：来宾市市宏观经经济发展展状况分分析1、综合环环境调查查1.1地理理位置位于广西正正中部，红红水河贯贯穿其中中，是珠珠江流域域的

4、腹心心地带，属属壮族主主要聚居居区之一一。北接接广西工工业重镇镇柳州市市和国际际旅游名名城桂林林市，南南临广西西首府南南宁市，东东靠梧州州市、贵贵港市，西西面是河河池市。来来宾市距距广西首首府南宁宁1600公里,距柳州州市600公里。1.2城市市规模新成立的地地级来宾宾市辖四四县一市市一区，包包括忻城城县、象象州县、武武宣县、金金秀瑶族族自治县县和新设设的兴宾宾区(即即原来宾宾县),代管合合山市(县级)。总面面积1.34万万平方公公里，居居住着壮壮、汉、瑶瑶、苗等等10多多个民族族，人口口2400万，少少数民族族人口占占74.64%，城区区人口约约为300万人。1.3人文文环境来宾市地处处广西

5、中中部，仍仍保留着着十分丰丰富的盘盘古文化化，其中中包括盘盘古庙、盘盘古神话话传说、盘盘古歌谣谣、盘古古师公戏戏，以及及以盘古古命名的的村庄、山山岭、岩岩洞等等等，形成成了历史史悠久、原原生态型型、独具具特色的的盘古文文化体系系与群落落。包括括光热之之城合山山市，世世界瑶都都、“中中国八角角之乡”金金秀瑶族族自治县县、重晶晶石和优优质米基基地象州州县，壮壮乡故宫宫莫氏土土司衙署署所在地地忻城县县，洪秀秀全称王王处、百百崖大峡峡谷所在在地武宣宣县、麒麒麟山人人的故乡乡。2002年年12月月,广西西又一个个新的地地级市来宾宾市正式式挂牌,标志着着广西继继百色市市、河池池市、贺贺州市之之后又一一个新

6、地地级城市市诞生。1.4 交交通体系系 来宾恰恰好处于于西南、华华中各省省与华南南沿海的的连接带带上，交交通网络络极为发发达，湘湘柳铁路路、桂海海高速公公路贯穿穿境内，三三条国道道四条省省道纵横横全境，连连接珠江江水系的的红水河河与柳江江河流流流经境内内，百吨吨船舶可可直达穗穗、港、澳澳，是大大西南出出海通道道的重要要枢纽。既既是广西西重点开开发的红红水河经经济带的的重要组组成部分分，又是是南宁-柳州州-桂桂林产业业带的中中心区。 1.5 物物资丰富富来宾盛产大大米、蔗蔗糖、茶茶叶、水水果、毛毛竹、灵灵香草、绞绞股兰、八八角、还还有三华华李、龙龙眼、香香米、金金银花、板板栗等名名优土特特产品。

7、这这里自然然资源优优势十分分明显，金金秀为广广西最大大的水源源林保护护区，拥拥有“中中国八角角之乡”、“立立体资源源宝库”和和“桃源源仙境”的的美誉。甘甘蔗、水水果、蔬蔬菜、桑桑蚕及畜畜牧水产产等都已已成来宾宾的支柱柱的农业业产业新新格局。全全市仅高高产高糖糖良种蔗蔗就达1120多多万亩，优优质水果果面积达达50多多万亩，优优质蔬菜菜40多多万亩，桑桑蚕基地地近200万亩。1.6工业业基础扎扎实来宾市有广广西最大大的特合合金生产产基地和和广西自自营出口口创汇大大户-广西八八一铁合合金长。国国家特大大型企业业-来来宾冶炼炼长铟冶冶项目每每年的铟铟产量占占全世界界铟产量量的1/4，是是全国著著名的

8、锡锡锭生产产基地和和世界最最大的铟铟冶基地地，市属属13家家大中型型糖厂，日日榨能力力5万吨吨，蔗糖糖产量居居广西前前茅，还还有煤炭炭、电力力、锰矿矿、特合合金等一一批工业业品产量量居广西西首位，工工业企业业已发展展到6000多家家，逐步步形成了了以前制制糖、造造纸、制制药、采采矿、冶冶炼、机机械铸造造、建材材、电力力为主的的工业体体系。1.7能源源充足 境境内已探探明的储储量较大大的矿藏藏有煤、锰锰、重晶晶石、铅铅锡矿等等，品种种达200多种，其其中，重重晶石、煤煤、锰等等7种矿矿藏居广广西首位位，象州州县重晶晶石连续续多年出出口居广广西第一一，有“重重晶石国国都”的的美誉，金金秀瑶山山蕴藏

9、着着金、铜铜、铁、水水晶、重重晶石、花花岗岩等等十多种种矿产，素素有“万万宝山”之之称。1.8 旅旅游资源源目前亚洲现现存规模模最大、保保存最完完整的土土司建筑筑群，有有着“中中南第一一温泉”美美称的象象州花池池温泉，是是休养度度假的绝绝好去处处。武宣县百崖崖大峡谷谷，长约约10公公里，是是人们寻寻幽探险险享受大大自然和和寻觅太太平天国国遗址的的好去处处。金秀瑶族自自治县是是全国瑶瑶族支系系最多的的县份，是是广西最最大的水水源林区区也是全全国重要要的天然然植物园园和物种种基因库库，堪称称广西的的“香格格里拉”。兴宾区内蕴蕴含麒麟麟山人远远古历史史的庙山山岩遗址址、鸡笼笼山遗址址和堪与与桂林七七

10、星岩媲媲美的都都鳞岩、楼楼梯岩及及国际地地质界研研究二叠叠纪剖面面的“金金钉子”-蓬莱莱洲都是观观光旅游游的佳境境。1.9城市市地位来宾市是经经过国务务院批准准从柳州州的直辖辖区完全全剥离出出来的独独立县级级城市，处处于南宁宁市与柳柳州市的的交汇处处，可以以共享两两市充分分的资源源。但在在整个桂桂中地区区中，来来宾市的的城市知知名度还还不够高高，还需需市政府府多加宣宣传与推推广。2、经济发发展状况况2.1国民民经济发发展状况况 来宾市国民民经济运运行轨迹迹显示：国民经经济呈现现持续快快速发展展态势。2003年年全年完完成国内内生产总总值1113.448亿元元，同比比增长111.11%；比比20

11、002年增增长率提提高1.3个百百分点；财政收收入完成成11.31亿亿元，增增长100.6%；全社社会固定定资产投投资完成成34.92亿亿元，增增长444.8%；农民民人均纯纯收入增增加1558元，增增长8.9%； GDDP增速速比全国国高4.7个百百分点，比比广西高高3.22个百分分点。 工业生产成成为拉动动经济增增长的主主导力量量。来宾市全市市规模以以上工业业企业累累计完成成现价总总产值663.335亿元元，同比比增长331.00%；完完成现价价增加值值21.30亿亿元，增增长300.8%；电力力、糖纸纸、冶炼炼、食品品加工、建建材等重重点行业业成为工工业增长长的主要要力量。企企业经济济效

12、益明明显好转转，全市市工业企企业实现现利润总总额5.44亿亿元，增增长722.2%，创历历史最高高水平。 农业结构调调整力度度加大，粮粮食生产产稳定2003年年来宾市市全市完完成农林林牧渔业业总产值值约677.300亿元，同同比增长长8.00。农农业结构构调整力力度加大大，粮食食生产稳稳定，高高标准瓜瓜菜、桑桑蚕、水水果基地地和吨糖糖田基地地建设进进展顺利利，新增增“三田田”面积积12万万亩，茶茶叶、食食用菌、金金银花、药药材等高高效经济济作物种种植面积积得到巩巩固和扩扩大，优优势农产产品区域域布局趋趋于合理理，农作作物优质质良种率率稳步提提高，农农业产业业化经营营水平进进一步提提升。小小区规

13、模模养殖总总量不断断扩大，为为全区畜畜牧业的的发展创创造了良良好的模模式，畜畜牧水产产业成为为农民增增收的重重要力量量，畜牧牧水产业业产值占占农业总总产值的的比重为为39.1%，提提高了33.2个个百分点点。 投资需求与与外贸进进出口增增长迅速速。2003上上半年，全全社会固固定资产产投资完完成9.21亿亿元，比比上年同同期增长长42.5%。外外贸进出出口总额额达44479万万美元，同同比增长长29.2%。2.2居民民收入、生生活情况况据统计部门门的抽样样调查资资料显示示，20003年年1至110月份份，广西西城市居居民人均均可支配配收入为为64559.883元。从从居民收收入增长长辐度看看，

14、20003年年1至110月份份，广西西城市居居民人均均可支配配收入与与去年同同期相比比增长55.6。广西各城市市的人均均可支配配收入分分别为：柳州市市70998.449元、北北海市666999.988元、贺贺州市666133.500元、桂桂林市666122.766元、防防城港市市65773.220元、贵贵港市664133.122元、百百色市660299.755元、钦钦州市559455.177元、梧梧州市558722.733元、崇崇左市552588.977元。2003年年来宾市市城乡居居民生活活水平不不断提高高，农民民人均纯纯收入119277元，增增长8.9%；职工平平均工资资113350元元，

15、增长长13.6。年年人均纯纯收人880000元以上上的群众众家庭也也稳步递递增。2.4 支支柱产业业情况1、20003年仅仅上半年年，来宾宾市水产产畜牧业业总产值值13.96亿亿元，同同比增长长5.88；2、工业经经济规模模不断壮壮大。来来宾市现现有工业业企业6600多多家，电电力、制制糖、冶冶炼是来来宾的支支柱产业业。造纸纸、建材材、制药药、矿产产品、农农副产品品加工等等工业具具有一定定的规模模和基础础，初步步建立了了一批有有资源优优势和地地方特色色的产业业，八一一铁合金金厂是广广西最大大的铁合合金生产产基地，来来宾冶炼炼厂铟冶冶项目每每年铟产产量占全全世界铟铟产量的的1/44；市属属13家

16、家大中型型糖厂，日日榨能力力5万吨吨，蔗糖糖产量列列广西前前茅。3、20003年来来宾市全全市GDDP增长长11.1，比比20002年增增长率提提高1.3个百百分点。三三次产业业全面增增长，其其中第一一产业增增长6.0%，第第二产业业增长117.44%（工工业增加加值增长长14.9%），第第三产业业增长111.00%。220033年来宾宾市的三三次产业业结构比比例调整整为366.4：34.1：229.55，与上上年相比比，一产产比重下下降2.0个百百分点，二二产比重重提高11.6个个百分点点，三产产比重提提高0.4个百百分点。旅旅游、商商贸、交交通运输输、餐饮饮等产业业快速发发展。非非公经济济

17、占全市市GDPP比重提提高到334.00，比比20002年提提高4.1个百百分点。2.5经济济发展前前景1、来宾市市是个农农业大地地级市，工工业基础础条件得得天独厚厚。来宾宾市正利利用优势势，朝集集商贸、能能源、糖糖业等产产业为主主的新兴兴工业城城市方向向发展。n 20004来宾宾市经济济发展预预期目标标： 国内生生产总值值增长110.00%（第第一产业业增长55.5%、第二二产业增增长144.2%，其中中工业增增加值增增长111.8%，第三三产业增增长111.0%）； 财政收收入增长长10.0%以以上（按按可比口口径）； 全社会会固定资资产投资资增长228.00%以上上； 社会消消费品零零售

18、总额额增长112.00%左右右； 农民人人均纯收收入增长长6.00%以上上。2、来宾市市的经济济发展前前景明朗朗，平均均每年都都以两位位数的增增长辐度度增长，高高于全国国经济的的增长速速度，显显示出来来宾市的的发展潜潜力是较较大的。3、从来宾宾市的产产业结构构调整可可以分析析得出，政政府正偏偏向着重重发展来来宾的第第二产业业与第三三产业，给给来宾市市的经济济指出一一个良性性的发展展的方向向。2.6小结结从来宾市的的经济发发展前景景情况分分析得出出，政府府很有意意着重发发展第二二、三次次产业，均均以两位位的增长长速度加加快来宾宾市的经经济，体体现出了了来宾市市经济持持续快速速健康发发展的好好势头

19、。3来宾市城城市发展展规划3.1城市市化进程程的发展展方向按照城乡一一体、协协调发展展的原则则，加快快城市布布局结构构的调整整，提高高中心城城区现代代化和县县郊城市市化的水水平，推推动中心心城区综综合改造造，加速速旧城区区成片成成套改造造。推进进市级中中心和一一批各具具特色的的公共活活动中心心的建设设。重点点突破、有有序推进进城镇体体系建设设。强化化对县郊郊城镇建建设的规规划指导导与管理理，鼓励励工业向向市级工工业区和和重点城城镇规划划的工业业园集中中，重点点发展各各具特色色、布局局合理、环环境优雅雅的新城城和中心心镇，加加快推进进县郊的的工业化化、城市市化和现现代化进进程。3.2城城市规划划

20、发展方方向为改善城市市投资环环境，提提升城市市综合竞竞争能力力，市政政府引进进国内外外城市规规划新理理念，以以功能性性、枢纽纽性基础础设施建建设为重重点，加加速推进进对兴宾宾区的开开发，合合理利用用城市空空间，进进一步拓拓宽城市市框架。按按照“拉拉开框架架、适当当超前、完完善配套套、建新新改旧、强强化生态态、造福福市民”的的思路，推推进新来来宾的城城市建设设。充分分发挥城城市功能能，促进进城市发发展。3.3城市市规划发发展定位位来宾市城市市规划发发展定位位： 绿色生态工工业城市市和区域域性商贸贸中心新兴的来宾宾市发展展潜力巨巨大，前前景广阔阔，商机机无限。中中共来宾宾市委、来来宾市人人民政府府

21、制定了了“工业业立市，农农业稳市市，商贸贸旺市，科科教兴市市，依法法治市”的的发展战战略，决决心把来来宾建成成新型的的绿色生生态工业业城市和和区域性性商贸中中心，大大力推进进城市化化、工业业化和基基础设施施现代化化。3.4 城城市规划划功能区区划分兴宾区是来来宾市的的主要商商业中心心区，但但来宾市市政府为为了拓宽宽来宾市市的框架架。加快快来宾市市城北新新区建设设，开工工建设市市行政中中心办公公楼，完完成建政政大道、北北江路建建设，开开工建设设迎宾路路、五一一路、兴兴宾北路路，加快快城北新新区配套套附属设设施建设设。来宾宾市政府府未来的的行政区区与城区区住宅社社区将向向城北新新区移动动。3.5

22、城城市各类类用地规规划、供供应情况况 “双百工程程”来宾市“双双百工程程”（即即新开工工建设1108个个重点建建设项目目，按目目标完成成1122个重点点项目的的前期工工作）的的实施带带动了来来宾市社社会固定定资产投投资。1108个个项目大大部分按按时开工工建设，其其中已开开工744个，完完成投资资17亿亿多元，占占全年计计划投资资的511.022；准准备开工工项目332个。根根据统计计资料得得知，220033年1至至10月月，全市市社会固固定资产产投资完完成222.966亿元，同同比增长长53.67，其中中“双百百工程”所所完成的的投资占占了744.677。 潜在竞争对对手在已列入来来宾市重重

23、点招商商引资的的项目中中，其中中有两个个商业性性项目是是本项目目的主要要潜在竞竞争对手手，如下下表：3.6 城城市未来来大力发发展的产产业分析析2003年年来宾市市的三次次产业全全面增长长，其中中第一产产业增长长6.00%，第第二产业业增长117.44%（工工业增加加值增长长14.9%），第第三产业业增长111.00%。产产业结构构调整成成效明显显，20003年年我市三三次产业业结构比比例调整整为366.4：34.1：229.55，与上上年相比比，一产产比重下下降2.0个百百分点，二二产比重重提高11.6个个百分点点，三产产比重提提高0.4个百百分点。从来宾市的的三大产产业的发发展状况况来看，

24、政政府将主主要的建建设力度度放在第第二、三三产业方方面，第第二、三三产业的的发展均均呈增长长态势，第第一产业业反而下下降了两两个百分分点。这这说明政政府意识识到了第第二、三三产业对对一个城城市的经经济发展展的重要要性。第第二、三三产业也也将是来来宾市重重点发展展的产业业，来宾宾市经济济的新增增长点将将会保持持一个稳稳定的发发展势头头。目前，来宾宾市正利利用西部部大开发发的大好好机遇结结合东盟盟博览会会的良好好契机，大大力发展展当地经经济以及及积极调调整产业业结构，实实施农、工工、牧、果果并举的的经济发发展战略略。4、来宾市市商业市市场的发发展机会会4.1、中中国东东盟博览览会 “20004年年

25、起每年年在广西西南宁举举办中国国东东盟博览览会”这这一利好好消息为为广西的的贸易、投投资、旅旅游带来来新的发发展机遇遇，尤其其是刚刚刚起步的的物流业业，其意意义更是是非同寻寻常。 针对来来宾市的的地理、资资源优势势及“中中国东东盟”给给整个广广西带来来的发展展机遇，来来宾市委委、市政政府即树树立了把把来宾建建设成为为新兴新新型的绿绿色生态态工业城城市和区区域性商商贸中心心的目标标。2003年年，众多多来自广广西区内内外的知知名企业业与来宾宾市签订订投资项项目2117个左左右，合合同资金金总额554277亿元，其其中1997个项项目已经经开始实实施；来来宾市个个体工商商户、私私营企业业户分别别已

26、达3380007户、5568户户，与刚刚建市同同期相比比，分别别增长333.99、770.11。来宾市为了了充分地地利用一一年一度度的“中中国东东盟博览览会”这这个机遇遇，可以以全面地地提升整整个城市市的形象象与在广广西的地地位，政政府势必必会加大大城市建建设的力力度，这这不但有有利于来来宾市的的招商引引资，同同时，也也可以更更大程度度地提升升了整个个城市竞竞争力，可可以进一一步促进进当地商商业市场场的快速速发展。4.2、柳柳州义乌乌小商品品批发市市场 义乌市市拥有中中国乃至至亚洲最最大的工工业消费费品批发发市场中国国小商品品城，每每年举办办的义乌乌小商品品博览会会成交额额逾500亿元。如如果

27、原计计划在柳柳州市建建立的义义乌小商商品批发发市场不不能实现现的话，义义乌小商商品批发发市场势势必会寻寻找第二二个更好好的开发发地点。来来宾市作作为从柳柳州剥离离出去的的一个新新的地级级城市，距距离柳州州市只有有60公公里的路路程。而而且，本本项目正正好处于于高速路路旁，交交能极为为方便，可可以通过过政府行行为将义义乌小商商品批发发市场引引进来宾宾，本项项目给其其提供一一个发展展平台，这这是本项项目发展展的一个个较好的的机会。这这是来宾宾市经济济发展的的又一个个机会，不不但对来来宾的经经济有很很大的助助推作用用，可以以更大程程度地提提高来宾宾市在桂桂中地区区的知名名度。 4.3、南南宁十大大广

28、东街街的建设设 广西西壮族自自治区政政府想进进一步提提升广西西在大西西南甚至至全国的的城市地地位，专专门组织织高层领领导到广广东省的的经济特特区进行行考察、学学习，最最后，决决定在南南宁建立立十条广广东街，进进一步提提升广西西省府的的城市品品味与综综合竞争争力。 来宾宾市距离离南宁市市只有1160公公里，南南宁市建建成十大大广东街街之后，势势必会带带动整个个广西的的旅游业业、房地地产业、商商业投资资等各方方面的利利好形势势。当然然，也会会带动周周边各县县市的进进一步发发展。由于来宾市市距离南南宁不远远，南宁宁市的城城市规划划建设，不不但可以以提升南南宁整个个城市的的品味与与竞争力力，更可可以进

29、一一步奠定定其在大大西南的的城市地地位。来来宾作为为其周边边的城市市，来宾宾市的商商业发展展也将会会随着南南宁的商商业建设设而被推推进，一一块商业业未被开开发的处处女地，势势必会受受到不少少外商的的青睐。4.4小结结：从来宾市的的整个商商业市场场来看，其其商业市市场还是是属于一一块未被被开发的的处女地地，商业业市场的的开发空空间前景景无限。广广西整个个宏观环环境对来来宾市的的商业发发展带来来了很大大的空间间，不但但可以进进一步奠奠定广西西在大西西南的城城市地位位，也可可以进一一步提升升来宾城城市的知知名度。但但由于确确定与不不确定因因素的存存在，因因此，本本项目的的开发是是机会与与风险并并存，

30、更更要一切切都必须须从市场场的承受受能力出出发，将将投资开开发风险险降到最最低。第三部分 桂中中地区各各个城市市区位调调查分析析5、桂中地地区各城城市的优优势分析析5.1来宾宾市城市市区位分分析来宾市是从从柳州市市剥离出出去的一一个地级级市，无无论从经经济实力力、城市市规模、人人口流量量等多方方面的经经济指标标都要比比广西其其他城市市要差一一点，而而且，在在整个广广西壮族族自治区区的知名名度也不不高。有有不少人人对来宾宾市都只只是一个个很初步步的了解解，这个个因素会会导致很很多投资资者对来来宾只是是持一种种观望的的态度，不不敢贸然然进入。因因为来宾宾的整个个宏观环环境并不不能给到到投资者者一个

31、很很强的投投资信心心，来宾宾的主要要产业是是农业，整整个城市市暂时还还没有一一些发展展后劲比比较强的的产业支支撑，导导致城市市的宏观观环境吸吸引不了了外商的的关注，这这样极不不利于招招商引资资，同时时，也为为本项目目的招商商工作加加大了难难度。来宾市交通通具有得得天独厚厚的区位位优势。北北距全国国工业重重镇柳州州市仅669公里里，南距距广西首首府南宁宁市1552公里里。湘桂桂铁路复复线经过过县城纵纵贯境内内6个乡乡镇长达达1055公里，北北上直通通北京，南南下可达达钦州、防防城、北北海等出出海口。桂桂林至北北海高速速公路在在来宾境境内长达达78公公里，并并有3个个出入口口。3222国道道贯穿县

32、县境南北北。红水水河流经经县境111个乡乡镇，西西可通贵贵州、云云南，南南可达广广州、香香港。境境内有便便利的陆陆路、水水路交通通网络，是是连接华华南地区区、西南南地区、华华中地区区的交通通枢纽，也也是大西西南的出出海通道道要冲。来宾市港口口发展规规划出台台，拟在在未来77年内，重重点建设设来宾港港、武宣宣港、象象州港、合合山港和和忻城港港，兴建建19个个3000至 110000吨级不不等的泊泊位。到到20110年，力力争港口口货物吞吞吐量达达到3550万吨吨，跻身身广西重重要的内内河港口口之一。5.2柳州州市城市市区位分分析柳州市是中中国十大大铁路枢枢纽之一一，湘桂桂、黔桂桂、枝柳柳三条铁铁

33、路干线线交汇于于此。柳柳州铁路路可直通通湛江、防防城、北北海等港港口，出出海便捷捷，并与与越南铁铁路相连连。柳州州公路四四通八达达，国道道2099、3222、3323线线贯穿柳柳州，并并与湖南南、广东东、云南南、贵州州等省贯贯通，桂桂柳、南南柳、宜宜柳高速速公路大大大缩短短了柳州州同周边边地市的的距离。位位于东南南郊的柳柳州白莲莲机场，可可满足MMD882及波波音7337、7757飞飞机全天天候起降降，目前前已开通通的航线线有柳州州至北京京、上海海、广州州、深圳圳、海口口、汕头头、北海海等城市市。柳江江（西江江水系）可可直通梧梧州、广广州、港港澳等地地，全年年可通航航2500吨级船船只。柳柳州

34、港鹧鹧鸪江作作业区年年吞吐量量1200万吨，规规划建设设27个个泊位，是是集水路路、公路路、铁路路运输一一体化的的理想作作业区。柳柳州港有有直达广广州、港港澳运输输船队，货货物往返返十分便便利。柳州市是整整个广西西地区的的交通要要道，而而且，柳柳州是广广西原先先最大的的城市，也也是广西西的工业业重镇，在在整个大大西南有有着举足足轻重的的地位。5.3贵港港市城市市区位分分析贵港市位于于广西重重要城市市南宁、柳柳州、梧梧州、北北海的几几何中心心，处在在华南地地区与西西南地区区的结合合部，面面向粤港港澳，背背靠大西西南，交交通十分分便利。黎黎湛铁路路、3224和2209国国道、南南（宁）梧梧（州）高

35、高级公路路、西江江航道交交汇贯通通全境，拥拥有华南南地区最最大的内内河港口口，千吨吨船只可可沿江直直达港澳澳出海。贵贵港已成成为华南南地区重重要的水水陆交通通枢纽，是是连接我我国东南南沿海地地区与中中西部地地区的桥桥梁和纽纽带，是是大西南南出海最最便捷的的通道之之一。贵港市已建建成富有有特色和和优势的的区域工工业新格格局，是是广西新新兴的工工业基地地。形成成了制糖糖、造纸纸、建材材等支柱柱产业以以及机电电、化工工、冶金金、纺织织、医药药、皮革革、食品品、印刷刷等100多个门门类的地地方工业业体系。贵港自古就就是繁荣荣的商埠埠，是广广西重要要的物资资集散地地和商贸贸中心。全全市形成成了市（县县）

36、、乡乡、村三三级市场场网络，共共有大中中小市场场2000多个，其其中综合合市场1150个个，专业业市场330个，总总面积达达80多多万平方方米。拥拥有广西西著名的的煤炭、建建材、药药材、食食品、五五金、粮粮食、畜畜禽等大大型专业业批发市市场。年年集市贸贸易成交交额达330亿元元以上。5.4南宁宁市城市市区位分分析南宁，广西西省会城城市，毗毗邻粤港港澳，背背靠大西西南，面面向东南南亚，是是连接东东南沿海海与西南南内陆的的重要枢枢纽，是是西南各各省最便便捷的出出海通道道，也是是西部各各省区唯唯一沿海海的省会会城市。在在国家实实施西部部大开发发和建立立中国东盟盟自由贸贸易区之之际，具具有承东东启西，

37、连连南接北北的区位位优势，是是中国经经济快速速发展的的新区域域和外商商投资的的新热点点。作为华南、西西南、东东南亚三三大经济济圈的交交汇中心心，沿海海与腹地地的经济济区域结结合部，拥拥有规模模完善的的水陆空空立体的的交通运运输网络络。以南南宁为中中心的全全区公路路网四通通八达，国国道、省省道把南南宁与全全区各地地市相连连接，构构成了广广西公路路网的主主骨架。目目前，南南宁市已已形成以以公路为为骨干，铁铁路、水水运和民民用航空空共同组组成的综综合运输输网络。高高速公路路由南宁宁可直达达桂林、柳柳州、北北海等地地，实现现了乡乡乡通油面面公路，农农村公路路网不断断得到完完善，城城乡公路路等级明明显提

38、高高。内河河航道下下行可直直达广州州、珠海海、香港港和澳门门等地，上上行可通通龙州、百百色等地地；民用用航空已已开通多多条国际际、国内内航线，通通达国内内各主要要大中城城市，国国际航班班可直达达泰国、越越南等东东盟国家家；经过过南宁的的铁路有有湘桂线线、南防防线、南南昆线，纵纵横贯通通的铁路路网可直直达全国国各大中中城市。南宁，作为为广西政政治、经经济、文文化、金金融、信信息中心心，是全全区经济济最具活活力及外外向程度度最高的的城市，在在整个大大西南扮扮演着很很重要的的角色。努努力把南南宁建成成为西南南地区最最具经济济活力和和开发潜潜能的中中心城市市。 小结：从城市市的区位位优势来来分析，来来

39、宾市固固然有天天然的优优势，位位于南宁宁与柳州州之间，与与南宁和和柳州组组成一个个金三角角的地理理优势，可可以共享享南宁与与柳州的的各方面面资源。但但是，来来宾市是是一个新新生的地地级城市市，很多多方面都都还不完完善、不不成熟，而而且，城城市的知知名度不不高，竞竞争力不不强，在在城市的的运营方方面会给给当地商商业发展展产生一一定的阻阻力。 要建立立来宾市市在广西西地区的的知名度度与提高高其城市市地位，必必须要将将来宾市市与南宁宁、柳州州捆绑起起来，建建立在同同一个平平台上，让让人们一一想到南南宁、柳柳州，就就会联想想到还有有一个来来宾，这这样就可可以将来来宾的城城市地位位提升到到了一个个很有高

40、高度的平平台上，这这样就更更有利于于本项目目的发展展。同时，本项项目位于于桂中高高速公路路旁，更更是将高高速公路路的引进进到项目目里面，这这不但可可以大大大地提升升了整个个专业市市场的交交通便利利，也可可以大大大地提高高了本项项目专业业市场在在桂中地地区的竞竞争力。因因为高速速公路的的开通，不不但可以以减少了了消费者者的购物物时间，也也为其的的运输提提供了最最大的方方便，这这是在整整个广西西的专业业市场都都罕见的的最大的的交通便便利因素素。5.5来宾宾市优势势产业分分析 农业兴宾区农业业坚持以以市场为为导向，以以效益为为中心，实实行规模模化生产产、产业业化经营营，大力力调整优优质区域域布局和和

41、品种结结构，引引进、开开发、推推广了一一批农业业新品种种和先进进实用技技术，实实施了一一批绿色色农业、生生态农业业和出口口创汇农农业等科科技工程程，提高高农业科科技含金金量，以以高产、优优质的产产品开拓拓市场。全市种植盛盛产优质质谷、蔗蔗糖、玉玉米、花花生、木木薯、龙龙眼、枇枇杷、柿柿子果等等农产品品，还将将引进开开发台湾湾大青枣枣、草莓莓等新产产品。 兴宾区建立立了100万亩的的常年蔬蔬菜生产产基地。主主要品种种有：白白菜、辣辣椒、西西红柿、茄茄子、苦苦瓜、莲莲藕、节节瓜、四四季豆、南南瓜、长长豆角、香香芋、菜菜花、大大蒜、黄黄瓜、丝丝瓜等品品种。这这些产品品大部分分销往省省外各大大中城市市

42、。 工业工业快速增增长。大大力实施施“工业业立市”战战略，工工业生产产成为拉拉动经济济增长的的主导力力量，来来宾市规规模以上上工业企企业累计计完成现现价总产产值633.355亿元，同同比增长长31.0%；完成现现价增加加值211.300亿元，增增长300.8%；电力力、糖纸纸、冶炼炼、食品品加工、建建材等重重点行业业成为工工业增长长的主要要力量。企企业经济济效益明明显好转转，来宾宾市全市市工业企企业实现现利润总总额5.44亿亿元，增增长722.2%，创历历史最高高水平。优优势企业业改革改改组成效效显著，迁迁糖集团团与广东东东糖集集团成功功实现增增资扩股股，一批批工业技技改、新新建项目目陆续竣竣

43、工投产产，为工工业生产产注入新新活力。同时，铁合合金、造造纸、制制糖生产产技术进进步明显显，如铁铁合金造造铸技术术、全蔗蔗渣浆生生产A级级卫生纸纸、换底底锭膜等等技术处处于全国国全区同同行业先先进行列列。 旅游业目前亚洲现现存规模模最大、保保存最完完整的土土司建筑筑群，有有着“中中南第一一温泉”美美称的象象州花池池温泉，是是休养度度假的绝绝好去处处。武宣县百崖崖大峡谷谷，长约约10公公里，是是人们寻寻幽探险险享受大大自然和和寻觅太太平天国国遗址的的好去处处。金秀瑶族自自治县是是全国瑶瑶族支系系最多的的县份，是是广西最最大的水水源林区区也是全全国重要要的天然然植物园园和物种种基因库库，堪称称广西

44、的的“香格格里拉”。兴宾区内蕴蕴含麒麟麟山人远远古历史史的庙山山岩遗址址、鸡笼笼山遗址址和堪与与桂林七七星岩媲媲美的都都鳞岩、楼楼梯岩及及国际地地质界研研究二叠叠纪剖面面的“金金钉子”-蓬莱莱洲都是观观光旅游游的佳境境。小结：1目前，农农业还是是来宾地地区的主主要产业业与收入入来源，但但由于农农产品的的商业价价值不高高，发展展空间有有限，对对整个城城市的经经济发展展并没有有很大的的推动作作用，农农业在来来宾市以以后的经经济发展展里所占占的比例例将会越越来越少少；2工业、旅旅游产业业将是来来宾市经经济发展展的主要要增长点点，随着着城市经经济的发发展，第第二、三三产业所所占的比比率将会会逐步扩扩大

45、，商商业也会会随着人人们的生生活水平平的提高高而发展展，有利利于城市市化进程程的建设设。第四部分：桂中各各地区专专业市场场调查分分析6、广西及及桂中地地区建材材行业专专业市场场调查分分析6.1建材材行业专专业市场场的市场场特点6.1.11 建材材批发业业流通模模式随着楼市的的兴旺，装装饰建材材市场也也日渐繁繁荣和规规范。目目前，建建材市场场呈多种种组织形形式和业业态并存存、多种种模式共共存发展展的格局局。按经经营模式式和业态态，大致致可分为为5种类类型： 建材超市一般是一层层或二层层式建筑筑结构。发发达国家家建材流流通的主主流形式式，建材材超市将将在不断断调整经经营理念念、商品品结构、卖卖场布

46、局局中迎合合消费者者的消费费习惯，满满足消费费者的需需求。 建材大卖场场一般单体面面积很大大，以出出租摊位位、自营营或混合合经营方方式，实实行市场场化经营营、商场场化管理理。这类类大卖场场由于规规模大，硬硬件设施施好，整整个卖场场不仅购购物环境境舒适优优美，商商品展示示效果好好，而且且消费者者能够实实现一站站式购物物；同时时由于商商户多为为总代理理或总经经销，商商品价格格也相对对较低。 品牌专卖店店只销售一类类产品，或或只经营营一个品品牌。在在同类商商品品牌牌存在差差异的情情况下，消消费者一一般需经经过一番番比较方方能得出出结论。因因此，品品牌单一一、规模模不够成成为限制制专卖店店的因素素，不

47、少少专卖店店在向专专业店方方向发展展。 专业及综合合建材批批发市场场(包括括市场群群、专业业街)一般规模较较大，位位于城乡乡结合部部、交通通要道边边，商品品种类集集中、价价格低，以以批发为为主。 小型独立门门店这类门店规规模较小小，主要要是夫妻妻店，一一般设在在住宅区区附近，方方便家庭庭少量需需求。经经营商品品一般为为五金、玻玻璃、水水泥等。目目前，在在中小城城市建材材市场还还占有不不少的份份额。 小结：从目前装饰饰建材市市场的组组织形式式看，建建材超市市、品牌牌专卖店店、小型型独立门门店类属属于独立立经营型型；建材材大卖场场、专业业批发市市场类属属于集合合型。目目前，后后者占有有优势。但但从

48、未来来发展趋趋势看，专专业型、集集合型市市场对来来宾市是是很有发发展前景景的。6.1.22、建材材行业流流通特点点建材行业的的流通特特点分别别有以下下两方面面：一是是传统的的集贸市市场、摊摊位式市市场、商商品订货货会等传传统市场场形态；二是个个体经营营、代理理配送、直直达供货货、品牌牌专卖、仓仓储销售售、网上上交易和和电子商商务等现现代的市市场形态态。6.1.33、建材材批发行行业特征征建材批发与与零售市市场所覆覆盖的范范围相对对较小，一一般只在在1000公里之之内左右右。因为为昂贵的的运费，所所以，消消费者都都会就近近选择。因因此，建建材批发发市场的的行业特特征就是是市场覆覆盖面窄窄，交通通

49、要求较较高。6.2广西西及桂中中地区的的建材专专业市场场调查分分析6.2.11、贵港港市建材材专业市市场调查查分析 贵港市永达达市场点评：1、 形成小小规模的的专业市市场；2、 辐射范范围主要要针对城城区部分分零散客客户及周周边城乡乡居民；3、 随着本本市一些些大型建建材市场场的出现现，本市市场部分分商户已已有退场场意向；4、 本市场场由于规规模及配配套的局局限性，致致使其竞竞争力受受限。 贵港市建材材市场点评：1、贵港港市新兴兴的大型型建材专专业市场场，部分分商铺还还在施工工中；2、供货主主要针对对周边城城乡及县县市，辐辐射范围围较广；3、本市场场在规划划上较为为合理，总总体设114个组组团

50、，分分布有序序，8米米宽的通通道设置置，符合合专业市市场的装装货要求求，其中中入口处处两旁各各为一个个砖混式式的商铺铺；其余余组团均均为钢架架式结构构；4、本项目目地处贵贵港主干干道旁，拥拥有便捷捷的交通通网络，为为外地购购货商提提供了有有利的交交通硬件件；5、本市场场旁边有有一在建建项目（德德宝建材材专营街街），预预计本市市场区域域将成为为贵港市市建材集集中地区区。6.2.22、柳州州建材专专业市场场调查分分析 桂中竹木市市场点评：1、本市场场主要是是原竹、木木材，非非加工产产品，主主要供建建筑施工工用途；2、货品成成本、利利润低，需需求量大大等特点点；3、市场管管理较差差，商铺铺整体装装饰

51、较差差，略显显陈旧。 市南方装潢潢专业市市场 柳州市红卫卫生产资资料市场场点评：1、本专业业市场分分两部分分：建材材市场与与钢材市市场，虽虽然分为为两部分分同在一一区域经经营，但但经营状状况却截截然不同同。钢材材市场经经营较好好，空置置率仅为为10，而建建材市场场经营差差，空置置率高；2、钢材市市场辐射射较广，除除满足本本地市场场需求，更更辐射至至象州等等地；建建材市场场主要供供往本地地及周边边城镇。柳州市白沙沙市场点评：1、 在在本市场场经营户户福建省省商户占占80;2、 过道道约5米米，铺面面整洁，管管理较好好；3、 整体体形象良良好。小结：从柳州建材材市场的的经营状状况、经经营商户户及辐

52、射射的范围围分析得得出，柳柳州的建建材市场场经营状状况良好好，经营营商户主主要是柳柳州当地地人、福福建人、广广东人及及温州人人等，进进货渠道道较多。从从外地批批发进来来的建材材占有较较大的比比例，所所辐射的的消费群群范围只只是柳州州当地及及周边各各县市。6.2.33、南宁宁市建材材专业市市场调查查分析1）区建材材市场2）广西市市家饰材材料市场场点评：1、 南宁宁市新兴兴大型建建材市场场，布局局有序；2、 部分分组团正正在施工工，招商商同步进进行；3、 处于于南宁市市环市干干道旁，大大规模，合合理的布布局，将将有巨大大的发展展前景；4、 项目目的交通通规划比比较合理理，适合合货物配配送要求求。3

53、)南宁建建筑装饰饰材料市市场点评：1、 市场场具有一一定规模模，经营营状况良良好；2、 过道道约8米米，适合合配送要要求；3、 管理理较好，门门面整洁洁。6.2.44、玉林林市建材材市场调调查分析析1）玉林市市建材市市场小结：由于于以上建建材专业业市场的的经营状状况来看看，因为为建材产产品的特特点与消消费者的的需求，建建材市场场所覆盖盖的范围围较小，而而且，对对于交通通的便利利度与运运输系统统的要求求比较高高。从桂中地区区的建材材专业市市场可以以分析得得出，经经营商户户以广东东、福建建、浙江江、温州州等地居居多，当当地经营营商户只只是占较较小的一一部分。经经营商户户引进的的主要途途径是以以招商

54、活活动为主主，因此此，来宾宾项目的的主要经经营商户户也要尽尽可能多多的引进进广东、福福建、浙浙江、温温州等地地的经营营商户，主主要也是是用到外外地进行行招商的的行为将将目标客客户引进进来。6.4来宾宾市建材材专业市市场分析析1、市场现现状来宾市的建建材市场场主要分分布在北北二路、柳柳来路的的街道两两边，虽虽然也形形成一定定的市场场，但从从整体上上来看，来来宾市的的建材市市场的经经营产品品较少，远远远不能能满足消消费者的的需要，导导致不少少的消费费者要到到柳州或或其他地地方去购购买。同时，来宾宾市还没没有出现现一个真真正的建建材批发发及零售售于一体体的集中中流通中中心。2、发展建建材专业业市场的

55、的前景分分析1）随着城城市化进进程的推推进，越越来越多多的农民民进驻城城镇居住住，城市市化进程程进一步步拓展,居民住住宅的需需求不断断扩大。从从而，住住宅的建建设就会会导致建建材的大大量需求求，但是是目前来来宾市那那些零散散的建材材商铺却却远远满满足不了了市场的的需求。一一个大型型的建材材专业市市场的出出现将会会填补来来宾市建建材市场场上的空空白，满满足来宾宾城区以以及周边边城镇的的需求。2）由于建建材流通通的特性性、产品品的特殊殊性，还还有来宾宾市建材材市场的的竞争力力还远远远不能与与柳州、南南宁的同同类市场场相比上上下，所所以，当当地消费费者才是是本项目目的主要要目标客客户。3）由于来来宾

56、市还还是一个个新生城城市，有有较大的的商业发发展空间间，但是是风险与与机会同同时存在在，而且且，来宾宾市的城城市规模模与购买买力水平平并不是是很强，因因此本项项目的主主要目标标经营客客户应以以当地商商家为主主，广东东、福建建、浙江江、南宁宁、柳州州等地的的外来目目标商户户为次。采采取“走走出去，引引进来”外外地招商商策略将将引进本本项目的的目标客客户。6.5广西西及桂中中地区建建材专业业市场状状况及共共性 通过对贵港港、柳州州、南宁宁、玉林林、来宾宾建材专专业市场场的实地地调查，具具有规模模及一定定影响的的市场共共有111个，其其中贵港港2个，柳柳州4个个，南宁宁3个，玉玉林1个个。 货源主要

57、以以外地为为主，其其中主要要以广东东、福建建、浙江江等省市市产品为为主。 结构以钢架架式为主主，其中中部分砖砖混结构构。根据据建材产产品的特特性，铺铺面400800平方米米，简单单装修。 配套要求：仓库、配配送中心心、加工工场所。 建材市场，对对于交通通的便利利度与运运输系统统的依赖赖性强。 辐射范围以以当地及及周边县县市为主主。7、来宾及及周边城城镇农副副产品市市场分析析7.1农副副产品专专业市场场的市场场特点7.1.11、农副副产品批批发业流流通模式式 现代化新兴兴流通渠渠道“生产者或或代理商商农副副产品经经销公司司超市市消费费者”的的现代化化新兴流流通渠道道，是今今后农副副产品流流通的主

58、主要发展展方向。 传统流通渠渠道“生产者或或代理商商”农农副产品品批发市市场社社区菜市市场(向向生鲜超超市过渡渡消费费者)的的规范化化传统流流通渠道道，是今今后一定定时期内内农产品品现代化化新兴流流通渠道道的重要要补充。7.1.22、农副副产品批批发行业业特征 单个农户分分散销售售，批量量小，交交易规模模不经济济。 以农民个体体小规模模自发进进入流通通领域为为主体，农农户市场场信息不不灵，经经常会造造成市场场机会的的错失。 农副产品批批发市场场交易的的组织化化程度低低，致使使交易主主体的交交易费用用高。7.2 广广西及桂桂中地区区的农副副产品专专业市场场特性分分析7.2.11、柳州州农副产产品

59、批发发市场调调查分析析1） 柳柳邕农副副产品批批发市场场项目名称柳邕农副产产品批发发市场规模约8万平方方米配套设施仓库、配送送中心商铺类型简陋的铁架架棚经营范围各类水果批批发辐射范围贵州、南宁宁、来宾宾、柳州州当地及及周边各各县市等等货源广西当地经营商户柳州当地人人空置率1开间与进深深4m8mm人流状况较多经营状况较好点评：柳邕农副产产品批发发市场商商铺虽然然简陋，但但整个市市场的经经营效果果较好，批批发货量量较大。曾曾被评为为全国百百强农副副产品批批发市场场、中华华人民共共和国农农业部定定点市场场，让顾顾客在市市场进货货有质量量保证与与充分公公平的放放心。7.2.22、玉林林市农副副产品市市

60、场调查查分析1）玉林市市粮食农农副产品品专业市市场项目名称玉林市粮食食农副产产品专业业市场规模100亩（6666770平方方米）配套设施3500平平方米仓仓库，工工商、税税务、银银行、邮邮电、保保安等管管理和服服务机构构，并根根据市场场的经营营特点设设置了停停车场、地地磅、仓仓储、水水电、住住宿等服服务设施施。商铺类型商住式门店店和主体体市、简简易式摊摊位经营范围粮食、蔬菜菜和水果果辐射范围玉林及周边边县市货源来自全国各各地的粮粮食、蔬蔬菜和水水果经营商户外省及区内内经营户户10000多户户空置率0开间与进深深4m6mm，6mm8mm商铺数量（间间）固定门店场场5000多间人流状况每日人流量量

61、达到22万多人人经营状况年成交额55亿多元元2） 玉玉林市新新城副食食品专业业市场项目名称玉林市新城城副食品品专业市市场规模70亩（4466669平方方米）配套设施无商铺类型砖混式结构构经营范围各种酒类、糖糖类、饼饼干、凉凉果、酱酱油、腐腐乳、豆豆类、木木耳、大大米等副副食品和和日用百百货辐射范围主要销往广广西各地地以及广广东、海海南、贵贵州、云云南、湖湖南等省省区，交交易活跃跃货源广西经营商户玉林、周边边县市租金水平15255元平平方米空置率0开间与进深深4m7mm商铺数量（间间）固定门店2220间间，固定定摊位1150多多个人流状况良好经营状况年销售额超超3.55亿元点评：玉林市新城城副食

62、品品专业市市场是目目前广西西以批发发性为主主最大的的副食品品市场，成成为桂东东地区重重要的副副食品、日日用百货货集散地地。7.3 来来宾市农农副产品品专业市市场分析析7.3.11、来宾宾市优势势农副产产品来宾市的农农业坚持持以市场场为导向向，以效效益为中中心，实实行规模模化生产产、产业业化经营营，大力力调整优优质区域域布局和和品种结结构，提提高农业业科技含含金量，以以高产、优优质的产产品开拓拓市场。 水稻以粤香粘、八八桂香等等品种为为主。还还盛产蔗蔗糖、玉玉米、花花生、木木薯等农农产品。 蔬菜来宾市建立立了100万亩的的常年蔬蔬菜生产产基地。主主要品种种有：白白菜、辣辣椒、西西红柿、茄茄子、苦苦瓜、莲莲藕、节节瓜、四四季豆、南南瓜、长长豆角、香香芋、菜菜花、大大蒜、黄黄瓜、丝丝瓜等品品种。这这些产品品大部分分销往省省外各大大中城市市。