大型商业地产项目顶级策划模式94P1633552369

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1、大型商业地产项目顶级策划模式商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市市场分析析22、区域域市场分分析3、客户户分析4、消费者者分析5、竞争对对手分析析66、SWWOT分分析7、未来来商业预预测分析析二、定位分分析1、战略性性总体定定位22、商业业定位三、规划设设计建议议1、市场依依据22、规划划设计理理念33、市场场总体形形象4、规划概概念设计计55、环境境景观概概念设计计66、建筑筑产品概概念设计计四、业态组组合规划划五、经济分分析1、指标预预算2、分析析评估FIP宏策策划第一一步商业项目市市场研究究分析一、宏观市市场分析析1、行业环环境2、城市市规划3、政策策法规4、宏观观环境二、区域市

2、市场分析析1、本市商商业环境境2、区域域商业环环境3、商圈分分析（城城市发展展状况、商商业环境境、商业业格局、商商圈范围围）三、客户分分析1、经营范范围分析析2、投资资动向分分析33、经营营状况分分析4、客户需需求分析析四、消费者者分析1、消费结结构研究究22、消费费水平研研究五、竞争对对手分析析1、竞争对对手情况况2、竞争争项目情情况六、未来商商业预测测分析略七、SWOOT分析析热，像火一一般的热热。中国国房地产产在经历历市场洗洗牌的阵阵痛后，投投资者纷纷纷撤换换赢利轨轨道，从从住宅的的直销模模式快速速转向商商业地产产的“传销”经营，并并在极短短的时间间内实现现商业地地产在中中国房地地产界的

3、的跨越，从从商业地地产的萌萌芽期直直接制造造了商业业地产的的发高潮潮期，我我们不禁禁惊讶，中中国商业业地产大大盘时代代已经来来临。然而，相对对于住宅宅，商业业地产的的操作绝绝对不是是简单的的直销，它它对投资资商的要要求更在在于资金金、人才才及经验验。需要要发展商商具有高高度的商商业第三三性，重重视专业业技能和和科学的的态度，及及对待投投资招商商的谨慎慎。此外，专业业化公司司在商业业设施的的开如，比比住宅开开发过程程中具有有更重析析作用。大大型综合合商业中中产评估估、资源源整合、主主力店招招商以及及介入最最后管理理实施，对对于商业业地产的的成功开开发至关关重要，这这些系统统性的工工作必须须请专业

4、业公司协协助完成成。FIP就是是这样一一支在商商业地产产有着极极其专业业研究及及丰富实实操经验验的操作作团队，为为发展商商提供国国际先进进的商业业服务。一、市场调调研分析析影响商业项项目成功功的因素素很多，如如市民的的收入水水平、消消费水平平与消费费结构、商商圈半径径、新旧旧商业格格局、商商业贸易易的繁荣荣程度及及其影响响力、商商场物业业所处区区域（或或商业圈圈）的商商业环境境，竞争争对手的的实力与与策略等等。因此此，在操操作商业业地产项项目时，商商业市场场研究成成了商业业地产项项目成败败的桥头头堡工作任务：通过对项目目环境的的综合考考察和市市场调研研分析，以以项目为为核心，针针对当前前的经济

5、济环境、本本市商业业地产市市场的供供求状况况、项目目所在区区域同类类商业物物业的现现状、经经营商家家的承租租行为进进行调研研分析；再结合合项目进进行SWWOT分分析，以以上述调调查资料料基础，对对项目进进行准确确的市场场定位，和和项目价价值发现现分析，捕捕捉赢利利的机会会。并把把开发理理念，转转化成项项目持续续品牌战战略，指指导项目目的总体体规划设设计，对对项目进进行定价价模拟和和投入产产出分析析，并就就规避凤凤险进行行策略提提示，同同时对项项目开发发节奏提提出盐业业意见，使使项目投投资迈出出成功的的第一步步。主要内容：1、项目定定向市场场调查研研究工作作2、项目整整体开发发战略的的制定工工作

6、3、项目产产品开发发总体策策略报告告工作目的：1、深度把把握项目目所在区区域的环环球产，洞洞悉项目目商业机机会；2、以未来来界定现现在的宏宏策划模模式，赋赋予项目目独一无无二、个个性化的的主题概概念，与与同区域域内其他他项目形形成卖点点落差，提提炼项目目的核心心吸引力力；3、细化项项目的市市场定位位，塑造造项目的的真正差差异化，塑塑造项目目耀眼的的特色性性质4、通过专专业运作作及战略略联盟商商家的实实际需求求，界定定项目的的战略定定位，领领跑同行行业内商商业市场场，成为为同区域域商圈的的新商业业革命引引擎。工作内容：工作一：市市场调研研报告通过对本市市商业物物业市场场总体的的供求情情况和项项目

7、的区区域性供供求情况况的调查查及对特特定目标标群体的的调查，了了解目标标商家的的分布及及消费心心理、消消费特征征，整合合地分析析、判断断本市商商用物业业市场未未来35年内的的趋势走走向，从从而为项项目的市市场定位位、开发发策略及及项目规规划等提提供依据据和指导导性意见见。工作二：项项目整体体开发战战略的规规划制定定项目整体开开发报告告是在缜缜密的市市场调查查和分析析研究的的前提下下，展开开战略的的基础思思考及深深度思考考，具体体对发战战略思想想、产品品整体开开发步骤骤等方面面进行综综合性的的研究，并并就上述述主要内内容做出出初步判判断，确确立未来来项目开开发特点点与进程程的行动动计划以以在未来

8、来的地块块开发、招招商、经经营中有有计划地地执行。从从而为项项目的开开发制定定一套整整体发决决策和计计划方案案：1、项目整整体开发发目标2、项目整整体开发发战略3、项目开开发节奏奏的控制制：分阶阶段开发发战略4、项目目目标商家家总体分分析5、项目总总体战略略定位分分析6、项目整整体竞争争策略考考虑7、项目核核心竞争争优势的的构筑8、项目年年度发展展策略【调研分析析策略】（一）FIIP“宏策划划”市场调调研策略略研究1、市场调调研步骤骤第一步：界界定问题题第二步步：寻求求解决问问题的方方法第三步：制制定调研研方案第四步步：进入入现场或或收集数数据第五步：整整理和分分析数据据第六步步：准备备及呈送

9、送调研报报告2、市场调调研分类类研究市场调研按按以识别别问题为为目的和和以解决决问题为为目的两两个标准准分类；以识别问问题为目目的的调调研有助助于确认认潜在的的可能发发生的问问题；市场潜力力攀升升、下降降；市场分分额扩大、缩缩小；企业形形象市场特征征招商与与销售市场趋趋势短期与与长期预预测以解决问问题为目目的的调调研步骤骤市场细分分的依据据确定细细分的依依据确定各种种细分的的市场潜潜力选择目目标市场场3、市场调调研各类类各类调研种类所需资料研研究范围围商圈研究对项目所在在的商圈圈作出基基础研究究，另找找出商圈圈的辐射射范围，业业态情况况、营业业品种、商商业租金金水平、人人流状况况、与交交通状况

10、况及其购购买力消费者研究究对消费群结结构、消消费力分分析、消消费习惯惯、收入入、偏好好等作调调研投资客户研研究对投资客户户投资的的商铺，作作基本调调研，如如营业时时间、业业绩、铺铺面状况况等4、确定市市场调研研的方法法市场调研的的准确与与否，很很大程度度取决于于所采用用的市场场调研方方法。一一般情况况下，商商业地产产的市场场调研可可采用以以下四种种方式：直接调查查直接与政府府人士、房房地产代代理商、发发展商、金金融部门门、行业业协会、社社会有关关机构以以及市场场中的活活跃人士士广泛交交流接触触，询问问、请教教，以较较快的速速度获利利所需的的市场信信息。通通过这种种方法取取得的信信息往往往比较可

11、可信。间接调查查通过报纸、刊刊报及其其他媒体体收集有有关房地地产信息息、发展展动态、市市场分析析等材料料，当然然对这些些材料要要对比分分析，去去伪存真真。直接征询询这一方法的的难度相相对较大大，但获获得的信信息具有有较强的的参照性性，对项项目的定定位和营营销的制制定很有有意义。使使用这种种方法，首首先要把把咨询了了解的问问题编制制问卷、填填写。咨咨询调查查要注意意对象的的选择，要要合理选选择各阶阶层不同同年龄、文文化、收收入层次次的被访访人员，使使调查具具有代表表性。这这种方法法也可以以街头随随机访询询或在展展销会上上作问卷卷调查。现场“踩踩点”调查调查人员以以买楼者者身份直直接进入入销售现现

12、场，通通过索取取楼盘资资料，听听售楼员员介绍，实实地调查查观察，从从而获得得资料。不不过要注注意楼盘盘资料和和售楼员员介绍是是否有夸夸大和不不全面之之处，不不要为其其表象所所迷惑。尽尽可能通通过参观观楼盘、施施工现场场及其他他途径从从侧面，内内部人员员和一些些已购房房人士作作深入的的调查，增增大调查查结果的的可靠程程度。【调研分析析执行】一、商业项项目宏观观经济环环境分析析1、人口因因素分析析2、经济济水平、全全国GDDP状况况分析3、政策法法规4、市政规规划和建建设5、社会会环境及及文化分分析6、交通状状况二、商业项项目区域域市场总总体分析析通过对项目目环境的的综合考考察和市市场调研研分析，

13、以以项目为为核心，针针对项目目区域内内经济环环境、商商业环境境、区域域同类商商业项目目的现状状、经营营商家的的承租行行为进行行调研分分析。FIP宏策策划的区区域调研研包括本本市的商商业环境境分析、本本区域商商业环境境分析和和本街区区商业环环境分析析即商圈圈分析三三大板块块。1、项目所所在城市市商业环环境分析析包括本市国国民生产产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。2、项目所所在区域域商业环环境分析析区域商业业现状调调查分析析针对本区域域即项目目所在区区域的商商业整

14、体体规划、商商业布局局、商业业功能及及业态分分布、商商业网点点的格局局、商圈圈分布、商商业形态态、未来来规划、主主要商业业项目规规模及业业态状况况等进行行调研与与分析。区域整体体商业市市场态势势分析供求走势、价价格走势势、租金金走势、铺铺位分割割走势、业业态功能能走势、交交付标准准等分析析区域内行行业情况况分析区域内商商户调研研分析各种类型商商家的特特点、选选址要求求、不同同商业种种类的承承租能力力及对承承租面积积的要求求、不同同商家对对商场配配套的要要求。区域内终终端客户户分析消费水平、消消费习惯惯、消费费结构研研究区域竞争争项目调调查竞争楼盘开开发地块块状况研研究、主主题概念念、功能能区划

15、、业业态组合合、工程程进度、配配套、现现场包装装、媒体体选择、广广告效率率、售价价、租金金、招商商率、商商户组合合、经营营状况、物物管等分分析。未来35年城城市发展展方向及及项目区区域地位位预测3、项目所所在商圈圈及竞争争商圈分分析商圈也称购购买圈、商商势圈，是是指零售售店以其其所在点点为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩展，吸吸引顾客客的辐射射范围，简简单地说说，也就就是来店店顾客所所居住的的地理范范围。理理论上是是由当地地人口规规模、人人均可支支配收入入、出行行成本、商商业业态态所决定定。信念启的销销售活动动范围通通常都有有一定的的地理界界限，即即有相对对稳定的的商圈。不不同的店店由于

16、所所在地区区、经营营规模、经经营方式式、经营营品种、经经营条件件的不同同，使得得商圈规规模、商商圈形态态存在很很大差别别。零售售店由于于所处地地区、经经营规模模、经营营商品品品种不同同，商圈圈的范围围、形态态以及商商圈内顾顾客分布布密度存存在着一一定的差差异，这这说是“商圈效效应”商圈分类类商圈一般有有两种分分类方法法，一是是以顾客客密集度度来界定定，二是是以顾客客到店的的时间来来界定。第一种分类类：此类商圈由由核心商商业圈、次次级商业业圈和边边缘商业业圈构成成。、核心商商圈核心商圈是是最接近近零售店店的区域域，顾客客密度最最大的区区域，是是主要商商圈。核核心商圈圈的顾客客占555%70%、次

17、级商商圈次级商圈是是仩于邻邻近商圈圈以外的的区域，顾顾客密度度较小。次次级商圈圈顾客占占15%25%、边缘商商圈边缘商圈是是位于外外围商圈圈以外的的区域，顾顾客最少少密度亦亦最小，除除核心商商圈和次次级商圈圈之外，其其余为边边缘商圈圈的顾客客。居民区方便便店几乎乎没有边边缘商圈圈的顾客客。而位位于商业业中心的的零售店店，核心心商圈的的顾客密密度较小小，并不不是商圈圈的主要要组成部部分，次次级商圈圈和边缘缘商圈的的顾客密密度大。大大型零售售店，边边缘商圈圈的顾客客往往最最多。第二种分类类：此种商圈按按照顾客客来店所所需的时时间来计计算区分分。按照照这种方方式，商商圈可以以分为徒徒步圈、骑骑车圈、

18、乘乘车圈和和开车圈圈。徒步圈走路路可忍受受的范围围或距离离。一般般来说，单单程以110分种种为限，距距离在5500米米以内，我我们称之之为第一一商圈；骑车商商圈是指指骑自行行车所能能及的范范围或距距离，一一般来说说单程以以15分钟钟为限，距距离在220000米以内，我我们称之之为第二二商圈；乘车圈圈是指公公共汽车车所能及及的范围围或距离离，乘车车10分种种左右，距距离在550000料以内内，我们们称之为为第三商商圈；开开车圈是是指开车车经过普普通公路路、高速速公路来来此消费费的顾客客群（一一般是回回头客或或慕名而而是为的的顾客），我我们称之之为第四四商圈。对于商圈集集中、辐辐射半径径小的商商圈

19、，一一般规模模小，潜潜力受到到限制，顾顾客购物物频率高高；而辐辐射半径径过大的的商圈，一一般要得得到市场场对客户户的吸引引力难度度较大。FIP认为为，随着着交通的的发展与与人们出出行方式式的改变变，商圈圈分类应应该有新新的计量量标准。其其辐射范范围已从从过去的的绝对地地理距离离变为时时间距离离，即商商圈开始始步入以以交通时时间来计计量商圈圈辐射范范围的时时代。商圈分析析步骤第一步：确确定资料料来源，包包括销售售记录分分析、邮邮政编码码分析、调调查等。第二步：确确定调查查的内容容，包括括平均购购买数量量、顾客客集中程程度等。第三步：对对商业圈圈的三个个组成部部分进行行确定。第四步：确确定商圈圈内

20、居民民人口特特征的资资料来源源。第五步：研研究商圈圈内居民民的消费费特征。第六步：分分析竞争争对手与与市场其其他情况况。第七步：根根据上述述分析，确确定是否否在该商商圈内营营业最后要确定定项目的的区域和和具体地地点商圈分析析的内容容、城市发发展状况况：包括括GDPP指数，人人口分布布，产业业结构等等等。、项目所所在区域域商贸状状况：包包括商品品交易状状况、恩恩格尔系系数、居居民收入入及消费费构成等等、人流研研究：人人流包括括垂直人人流及水水平人流流，研究究范围包包括：人人流量，停停留时间间，每次次消费金金额、对对不同类类别的需需求（吃吃、喝、玩玩、乐）等等。如北北京市场场每次单单店购物物达10

21、00万元元，而在在广州只只有100万元，不不同城市市每次消消费金额额相差悬悬殊。、商圈辐辐射范围围：包括括一级商商圈、次次级商圈圈幅射范范围，商商圈内的的其它竞竞争项目目等新设商业项项目确定定商圈主主要根据据当地市市场的销销售潜力力分析，可可以获利利的包括括城市规规划、人人口分布布、住宅宅小区建建设、公公路建设设、公共共交通等等方面的的资料，预预测本项项目将来来可以分分享的市市场份额额，从而而确定商商圈规模模的大小小。商圈容量量测算在一定经济济区域内内，以商商场或商商业区为为中心，向向周围扩扩展形成成辐射力力理，对对顾客吸吸引所形形成的一一定范围围或区域域的最大大容量。测量商圈饱饱和度，使使用

22、比较较广泛的的是饱和和度指数数，其公公式为：IRS（CRE）RF其中，IRRS为饱饱和度指指数，CC为顾客客总数，RE为每一位顾客的平均购买额，RF为商圈内商场的营业面积。假设某年某某商圈的的商场每每平方米米平均营营业额1109996元，顾顾客为3350万万人，全全年人平平均购买买50000元，现现有商业业物业为为1100万平方方米，那那么该商商圈的饱饱和指数数：（35050000）11001559099元/平方米米那么，该商商圈每平平方米的的营业额额与正常常水平相相差近550000元，说说明该商商圈的商商业物业业已经饱饱和了。三、目标客客户的研研究分析析1、目标客客户经营营范围分分析找出研究

23、范范围包括括百货店店、大连连锁店或或快餐集集团的个个别需要要。2、目标客客户投资资动向分分析包括投资类类型、租租金范围围及交纳纳方式等等。3、目标客客户对商商业的需需求分析析包括对各种种类型商商家的特特点的分分析；对对各种类类型商家家的选址址要求的的分析；各种不不同商业业种类的的承租能能力及对对承租面面积的要要求；各各种不同同商家对对商场配配套要求求等的分分析。4、目标客客户商圈圈内经营营状况分分析包括经营时时间、营营业时间间、经营营业绩等等；5、目标客客户抗经经营凤险险能力分分析6、目标客客户品牌牌分级研研究四、消费者者总体研研究分析析1、消费水水平调研研消费习惯惯：考虑虑南北地地域的差差异

24、性，不不同宗教教，不同同民族，不不同年龄龄、性别别等；逛商场频频度：是是影响商商场人流流的关键键；偏爱商场场：包括括寻找出出消费者者偏爱程程度高的的商场吸吸引点，及及其原因因；对项目商商圈评价价：包括括区域商商品价格格、对商商场满意意度等；2、消费结结构调研研消费水平的的提升必必然导致致消费结结构发生生变化，随随着经济济的发展展，人们们的消费费水平必必定呈动动态模式式增长，这这就法影影响消费费结构的的变化。如如何在第第一时间间有效捕捕捉未来来商业地地产消费费者消费费结构的的变化是是消费结结构调研研的重中中之重。FIP以“未来界定现在”的“宏策划”模式站在未来市场的专业高度，为开发商提供未来中国

25、35年市场消费结构的走向与现在消费结构的特点，以前瞻性眼光为项目作好消费结构的调研与分析。3、本商圈圈消费群群结构本商圈消消费群结结构分析析本区域消消费群结结构分析析基本人人口状况况人流量分分析人流量量分布及及结构日均人人流量、平平时人流流量、节节假日人人流量消费群结结构分析析抽样数数据整理理抽样样取数方方法4、消费力力分析A、本商圈圈消费力力分析项目市场低收入户中等偏下收收入中等收入户户中等偏上户户高收入本组最低人人均年收收入（元元）本组最高人人均年收收入（元元）根据本商圈圈常住人人口的结结构特色色和基本本收入情情况，来来确定该该商圈的的参考收收入数据据；B、本地域域消费群群和消费费行为特特

26、点分析析（见下下表）高级消费群群中高级消费费群中高级灰领领消费群群中低档消费费群其他消费群群家庭人均收收入5万元以上上45万元元24万元元2万元以下下占本区域消消费群的的百分比比消费行为特特点C、应同时时考虑的的及影响响本地消消费群行行为的重重要变量量年龄性别收入水水平文化水水平接受时尚尚信息程程度家庭的的满巢信信息程度度D、区域（商商圈）消消费力分分析E、区域消消费力分分析及结结论五、竞争商商圈研究究分析1、竞争商商业项目目现状调调研分析析包括面积、特特色、经经营范围围、业态态、主要要客户、幅幅射范围围、主题题概念、功功能区划划、业态态组合、工工程进度度、配套套、现场场包装、媒媒体选择择、广

27、告告效率、售售价、租租金、招招商率、商商户组合合、经营营状况、物物管等分分析。2、竞争商商业项目目总体分分析包括资金实实力、性性质、优优劣、劣劣势等的的调研；3、项目所所处区域域市场价价格凤险险分析最低价格格分析按边际理论论，当供供应过大大，价格格跌破成成本后，即即停止供供应，直直至价格格回升；最低凤险险价格选选择A、成本价价的张力力分析（见见下表）成本定价元/平方米米成本价折算算最低租租金元/平方米米/日购买人均支支付额元/人进入商场人人均购买买比例商业人流量量与商业业面积比比人/平方米米/日张力构成比比实际际商业人人流量与与商业面面积比/可维持持成本租租金最低低珍流与与商业面面积比B、最低

28、惯惯性的张张力分析析最低租金价价格惯构成比比日成本本租金价价30天天六、项目的的SWOOT分析析1、本项目目所在地地块在城城市发展展中的地地位、现现状及前前景分析析2、本项目目所在区区域经济济发展状状况3、本项目目所在街街区的经经济发展展状况及及商业机机会分析析4、地块工工、地理理位置、地地貌特点点5、地块基基础设施施及交通通条件6、地块区区域商业业开发的的特点7、周边生生活及商商业配套套研究8、项目地地块的优优势分析析9、项目地地块劣势势分析10、项目目地块的的凤险分分析11、项目目地块的的机会把把握12、项目目SWOOT综合合分析七、未来335年商业业走势预预测分析析FIP“未未来界定定现

29、在”宏策划划模式的的核心理理念部分分。通过过对未来来35年整体体商业环环境及项项目所在在地商业业市场的的预测来来决定现现阶段商商业项目目的策划划方向。提提前向开开发商、经经营者、投投资者、消消费者展展示潜力力巨大的的商业模模式。基于此，FFIP将将对未来来35年的心心地产市市场作专专业预测测，为项项目提供供更科学学可行的的市场走走向与发发展趋势势指导，从从而打造造项目的的核心吸吸引力及可可持续经经营的核核心竞争争力。附商业项目目市场调调查问巻巻广州某项目目商业市市场调查查问卷尊敬的先生生小姐：您好！我是是的访问问员。现现在我司司正在进进行一项项市场调调查，很很想听听听您的意意见。耽耽误您一一点

30、时间间，问您您一些问问题，谢谢谢您的的合作被访者姓名名：电电话：居住地址：访问员姓名名：访问时间：甄别问问卷出示卡片11S1、请问问您及家家人有没没有在这这张卡片片上所列列的公司司工作？（单选选）市场调研公公司、广广告公司司11公关、社情情民意调调查机构构、咨询询公司22广播、电视视、报纸纸、杂志志等各种种媒介机机构33房地产发、建建设单位位4房地产经销销或代理理单位55以上均无66S2、您本本人在过过去6个月中中，有没没有参加加任何形形式的市市场研究究活动？A、有B、没有有出示卡片22S3、请问问您的年年龄是：15岁以下下11151182192223232254263305313356364

31、40741445846550951555055岁以上上XX出示卡片33S4、请问问您是：（单选选）土生土长的的本地人人1不是本地人人，但在在本地居居住1年以上上2不是本地人人，在本本地居住住不到11年3外地人来旅旅游观光光4外地人来出出差5外地人来探探亲6其他（请记记录）7购物习惯与与行为出示卡片4401、请问问您知道道卡片上上所列的的这些专专业批发发市场吗吗？02、请问问您去过过卡片上上所列的的哪些批批发市场场购物？001022顺德乐从家家私城111虎门服装城城222广州白马服服装城333广州海印电电器城444番禺电器城城555中山沙溪休休闲服装装城666其他（请注注明）777出示卡片550

32、3、请问问您去过过广州以以外的其其他地方方购物吗吗？去过深圳1去过广东省省的其他他城市2去过广东省省外的其其他省3去过香港4去过澳门5没有去过广广州以外外的其他他地方6其他（请注注明）7出示卡片6604、靖问问您在什什么情况况下会去去广州以以外的其其他地方方购物广州没有卖卖的1买贵重的物物品会选选择更专专业的市市场2广州的种类类比较少少3结婚购物时时4买家私时5买珠宝首饰饰时6其他（请注注明）705、请问问您在广广州到过过哪些地地方逛街街或购物物呢？06、请问问您认为为广州主主要的商商业区在在哪里？07、请问问哪一个个地方是是您最常常去逛街街或购物物的呢？出示卡片7708、请问问您通常常和什么

33、么人一起起去逛街街购物呢呢？配偶11子女22亲戚33同事44同学55朋友66其他（请注注明）7709、请问问您逛街街购物时时通常几几个人一一起？请请记录：人010、请请问您每每次逛街街的购物物的花费费一般有有多少？请请记录：元出示卡片88011、请请问您通通常是选选择哪种种交通工工具到购购物地点点呢？出示卡片99012、请请问您通通常多久久逛街购购物一次次？一星期三次次或以上上1一星期12次2两星期一次次3一个月一次次4三个月一次次5半年一次6一年一次7少于一年一一次8从来没去过过购物9其他（请注注明）0出示卡片110013、去去某个商商业区逛逛街的时时候，以以下的因因素对您您而言，重重要程度

34、度如何？这里，5分代表非常重要，1分代表一点也不重要，请用卡片上的尺度去对这些因素评分。非常重重要一点点也不重重要货物的选择择、款式式、品牌牌商业区的格格调商业区的位位置货物的价格格有吃东西的的地方有休息的地地方有娱乐的地地方出示卡片111014、通通常您会会选择什什么样的的商业区区逛街购购物？知名度高货物齐全，包包罗万象象货物时尚，合合潮流促销活动热热闹货物价格贵贵货物价格公公平促销优惠多多建筑漂亮吃东西方便便娱乐设施丰丰富货物价格便便宜购物环境舒舒适货物种类适适合我高档的适合普通老老百姓的的店铺规划有有条理环境设施较较新配套设施较较新配套设施齐齐备餐厅食品质质量好可以讲价的的导游带去的的其

35、他（请注注明）出示卡片112015、当当购买以以下物品品时中，您您最可能能在哪一一个地方方购买？男士服装、男男鞋女士服装、女女鞋首饰、钟表表儿童服装、童童鞋书家居用品家用电器寝室、浴室室用品家具化妆品、化化妆用具具电子、计算算机配件件、产品品食品出示卡片113016、请请问您到到逛街购购物地点点的时候候，一般般会做卡卡片上哪哪些活动动？购物、逛商商店吃饭吃点心、小小食饮茶、咖啡啡、汽水水、包装装饮料吃冰淇淋、吃吃甜点唱卡担、看看电影打保龄球、滚滚轴溜冰冰、打游游戏机逛书店、看看展览、看看比赛其他（请注注明）出示卡片114017、平平均来说说，卡片片上四类类活动各各占你逛逛街时间间的百分分之几？

36、018、平平均来说说，卡片片上四类类活动各各占你逛逛街花费费的百分分之几？时间花费费购物吃喝娱乐文化合计计1100%合计计1000%出示卡片115019、您您最想逛逛的是什什么区域域？女人街计算机城家电世界男士世界游乐场食街音像屋书于电子产品总总汇精品屋其他（请注注明）出示卡片116020、请请问您一一般会购购买什么么档次的的产品？高档中高档中低档低档不固定其他（请注注明）出示卡片117021、请请问您在在购买东东西时会会选择呢呢？固定买一个个牌子的的产品哪个牌子有有优惠我我就买哪哪个牌子子我比较相信信售货员员推荐的的产品我会买价格格比较便便宜的哪个品牌广广告宣传传得多我我就买哪哪个朋友、同事

37、事、亲戚戚推荐的的我就买买其他（请注注明）022、请问您您理想中中的购物物环境上上什么样样的？消费者生活活形态现在我们谈谈谈一些些您平时时的生活活习惯和和对生活活的一些些看法出示卡片118023、请请问平时时的空闲闲时间您您是怎样样度过的的？躺在家里什什么都不不做，看看电视或或看杂志志和邻居、朋朋友喝茶茶谈天读书或者听听音乐做做手工，种种花或者者养鱼在附近散散散步逛逛街、购购物玩麻将、围围棋、象象棋等到酒吧、餐餐厅吃饭饭做各种运动动附近地方的的旅游观赏电影、戏戏剧、音音乐会等等参加各种培培训班学学习做家务其他（请注注明）出示卡片119024、请请问在过过去的半半年里，下下面这些些地方您您去得最

38、最多什么么地方？网球、排球球等运动动场高尔夫球场场游泳池体育馆、室室内运动动中心保龄球馆餐厅公园商店、百货货商场其他（请注注明）出示卡片220025、请请问您去去得最多多的是（读读出0223答案案）的频频率平均均是多少少？一星期三次次或以上上一星期12次两星期一次次一个朋一次次三个朋一次次半年一次一年一次少于一年一一次出示卡片221026、请请问下面面的哪些些描述和和您目前前生活比比较符合合？（选选择答案案学无超超过三个个）02260227想要什么都都有，物物质生活活很丰富富每天的生活活很精彩彩，天天天有新意意物质生活很很满足，但但工作压压力大工作很紧张张，生活活紧张，身身心疲惫惫生活无规律律

39、没有什么时时间和朋朋友在一一起一心从事自自己喜欢欢的工作作舒适温暖的的家庭生生活自由自在的的惬意生生活什么都不用用做，什什么都有有出示卡片222028、对对于下面面描述现现在与将将来的句句子，请请问只要将来生生活好，现现在辛苦苦一点都都不怕将来的事很很遥远，只只要现在在很舒服服就可以以了只要现在辛辛勤的工工作，将将来生活活才会舒舒适即使很辛勤勤的工作作，将来来也不过过如此我会一直很很勤奋地地工作，不不管现在在还是将将来对于将来我我觉得一一定会比比现在好好其他（请注注明）背景资料下面是一些些关于您您个人的的问题，我我们只是是作为资资料分析析使用，希希望您不不要介意意B1、记录录性别：男男女出示卡

40、片223B2您的婚婚姻状况况？单身已已婚离婚丧偶偶分分居出示卡片224B3、请问问您的受受教育程程度小学或以下下初中高中、中专专大专本科硕士或以下下出示卡片225B4、请问问您的职职业是：国营企业干部1职员2外资、合资资、港澳澳合资企企业管理人员3职员4事业性单位位干部5职员6私营企业管理人员7职员8党政府机关关干部9职员1自由职业者者2私营企业主主3无职业者4离退休人员员5其他（请注注明）出示卡片226B5、请问问您通常常上下班班的交通通工具是是：自行车摩托车出租汽车私家小汽车车公交车不使用交通通工具其他（请注注明）出示卡片227B6、请问问卡片中中哪个最最能代表表您的个个人月收收入？500

41、以下下5007799元元8009999元元100012449元125014999元150019999元200029999元300039999元400049999元500059999元600069999元700079999元8000元元以上出示卡片228B7、请问问卡片中中哪个最最能代表表您家庭庭每月的的总收入入？1200元元以下150019999元200024999元300034999元350039999元400044999元450049999元500059999元600069999元700079999元800089999元900099999元100000元以上上拒答B8请问您您家里有有多少位

42、位家庭成成员？我我指的是是那些一一周至少少5天住在在这里的的家庭成成员。请记录：人宏策划第二二步商业项目战战略一、战略性性总体定定位二、商业定定位业态定位主题题定位目标标市场定定位功能定定位档次定位价格格定位经营营方式定定位形象定定位定位是商业业项目及及产品成成败的关关键。产产品市场场就妈像像喜马拉拉雅山，底底阔顶尖尖，价格格因素划划分出等等高线，处处于不同同等高线线的产品品同植物物一样，具具有不同同的生态态环境。雪雪莲必在在冰原，蔓蔓草则必必喜温好好阴，植植物只有有在合适适的生态态环境中中才能生生存茁壮壮。商业项目定定位是预预测、策策划与决决策的统统一，是是利用市市场及技技术预测测的结果果，

43、通过过资源整整合及策策略创新新等策划划手段，形形成的具具有充分分可操作作性、可可控制性性的企业业发展决决定。一一、战略略定位项目商业定定位项目市场定定位项项目主题题定位项目业业态定位位项目目价格定定位项目档次定定位项项目形象象定位经营方方式定位位项目目功能定定位二、商业定定位（一）、业业态定位位业态是为满满足不同同的消费费需求而而形成的的不同的的零售经经营形式式。而业业态定位位即对商商业项目目林做成成什么形形式的商商业确定定定位。FIP商业业“宏策划划通过对对销售店店的结构构特点分分类，并并根据其其经营方方式、商商品结构构、服务务功能选选址、商商圈、模模式、店店堂设施施和目标标顾客等等结构的的

44、不同，将将商业零零售业态态分为百百货店、超超级市场场、大型型综合商商场、便便利店、专专卖店、购购物中心心、仓储储商店、家家居中心心等九大大业态。1、百货店店（DEEPARRTMEENT）在一个大型型建筑物物内，根根据不同同商品部部门设销销售区，开开展各自自的进货货、管理理、运营营的零售售业态。2、超级市市场（SSUPEERMARRKETT）指自选销售售方式，以以销售生生鲜商品品，食品品和向顾顾客提供供日常必必需品为为主要目目的地的的零售业业态。3、大型综综合商场场（CEENTEERALLCHAANDIISESTOORE）采取自选销销售方式式，以销销售大众众化实用用品为主主，并将将超级市市场和折

45、折扣商店店的经营营优势全全为一体体的，满满足顾客客一次性性购全的的零售业业态。4、便利店店（COONVEENIEENCEESTOORE）满足顾客便便利性需需求为主主要目的的的零售售业态。5、专业店店（SPPECIIATIITYSTORRE）经营某一大大类商品品为主，并并具备有有丰富专专业知识识的销售售人员和和提供适适当服务务的零售售业态。6、专卖店店（EXXCLUUSIVVESHOOP）专门经营或或授权经经营制造造商品牌牌和中间间商品牌牌的零售售业态。7、仓储商商店（DDISCCONTTENTTSTOORE）在大综合超超市经营营的商品品基础上上，筛选选大众化化实用品品销售，并并实行储储销一体体

46、，以提提供有限限服务和和低价格格商品为为主要特特征的，采采取自选选方式销销售的零零售业态态。8、家居中中心（HHOMEECENNTERR）改善、建设设家庭居居住环境境有关的的装饰、装装修等用用品，日日用杂品品，技术术及服务务为主的的，采取取自选方方式销售售的零售售业态。9、购物中中心（SSHOPPPINNGCENNTERR）企业有计划划地开发发、拥有有、管理理运营的的种类零零售业态态，服务务设施的的集合体体。中国的购物物中心有有三种类类型，一一是城市市商业区区域副中中心购物物中心，二二是城郊郊区大型型购物中中心，三三是邻里里购物中中心。它它服务的的多样性性，管理理模式的的科学性性，经营营业态组

47、组合的现现代性三三大优势势，赢得得了现代代消费者者对这种种商业模模式的依依赖感。购物中心由由于其形形态的复复杂性与与经营消消费对象象的差异异性又有有多种分分类方法法，其中中每种分分类都有有其独立立的开发发策略与与经营管管理方法法。（见下表表）购物中心分分类总分类总特征细分类开发与建设设特点（开开发战略略）城市区独立立购物中中心由于受城市市用地条条件和城城市环境境的限制制，一般般其建筑筑面积不不超过110万平平方米填充型位于城市中中心商业业区更新新改造地地段，主主要散布布在商业业街一侧侧，利用用原来场场地建设设，与主主要商业业街相通通扩展型在原有商业业区域加加大营业业面积，在在不改变变原有商商业

48、区组组成的基基础上提提供一个个改变商商业区功功能的方方法核心替换型型通过更新城城市黄金金土地上上过时的的零售设设施，使使之成为为现代化化的购物物中心，如如北京东东方广场场城市兼容购购物中心心与城市其它它功能设设施形成成一个城城市综合合体，其其建筑面面积控制制在2万平方方米多功能型是大规模高高密度城城市建筑筑综合体体的一部部分，与与写字楼楼公寓、酒酒店、居居住设施施等共同同构成综综合体辅助型在城市综合合体内，购购物中心心是其辅辅助功能能，如大大型酒店店，大型型办公楼楼、大型型公共交交通枢纽纽的辅助助中心城市区专卖卖店购物物中心以经营商品品的特色色和时代代感为特特征，以以建筑设设计的别别致和商商品

49、毓化化陈列而而锁定特特定的消消费群体体，一般般建筑面面积均在在50000平方方米左右右节日型由历史建筑筑物建设设而成，它它迎合特特定消费费者的品品味和人人们对环环境与节节日文化化的追求求，如工工科中国国城主题型致力于形成成一种购购物主题题，以建建筑为基基础，通通过亲切切而富有有变化的的步行空空间，融融合与历历史有关关的情感感都市专卖店店型是在高密度度的城市市市区地地下空间间，或高高屋办公公楼地下下层与地地铁转换换站共同同形成的的购物中中心城市消费购购物中心心一般以一个个主导商商店作为为骨干地地位的大大承租户户为主，面面积点出出租总面面积的77090%，其自自营面积积均在330000100000

50、平平方米垄断型集在经营单单一类别别的商品品，从货货源渠道道、销售售渠道均均控制周周围承租租面积小小的众多多租户，形形成垄断断格局支配型由几家大户户承租，严严格从经经营品牌牌系列价价格体系系、市场场信息源源等方面面控制购购物中心心的发展展方向城市郊区邻邻里购物物中心属于郊区小小型购物物中心，主主要提供供消费者者日常生生活用品品和个人人服务，一一般建筑筑面积在在30000100000平平方米，建建有2000个停停车场，服服务人口口为1550000人。如如北方购购物中心心FIP业态态定位模模式1、项目整整体功能能组合设设计、单单层功能能组合设设计；2、从商圈圈的融合合性上对对业态合合理选择择搭配3、

51、从项目目整体需需求上对对业态合合理定位位4、从控制制内耗的的角度上上对业态态合理界界定5、从各业业态商家家对楼层层、位置置、进深深、面宽宽等要求求上对业业态合理理调整6、从各商商家经营营特点上上对业态态合理调调整FIP以需需求界定定业态功功能组合合模式：1、从经营营商家需需求界定定业态组合定定位有许许多选择择。但任任何选择择都必须须考虑大大量的细细节，内内置步行行街商铺铺的开间间、进深深和购物物动线宽宽度应该该多少为为宜，商商铺面积积如何划划分才利利于招商商又利于于经营，公公摊面积积多少方方易为经经营商接接受，所所有这些些细节都都必须与与项目的的业态组组合定位位“精准”吻合。2、从消费费群需求

52、求上界定定业态功能组组合必须须尊重客客户的购购物习惯惯，方便便客户购购物，引引导客户户在商场场里停留留得更久久，使客客户产生生强烈的的购买欲欲，保证证人流的的良性循循环，使使客户在在商场里里逗留更更长时间间，保证证消费者者在这一一微环境境中保持持愉快的的心态和和较高的的兴致。3、从市场场竞争上上界定根据操盘经经验，大大型商业业房地产产定位位，主要要考虑如如下几个个因素：尽可能引引进符合合项目实实际需要要的新业业态，以以造成对对原有业业态的强强烈冲击击，颠覆覆旧有商商业格局局，同时时，所确确定的业业态必须须有足够够大的规规模，以以至于335年内无无人能出出其右，形形成规模模上的强强势地位位，将要

53、要造成新新的商业业中心；要有主流流业态和和核心店店，保证证项目开开业后对对周边商商业物业业形成竞竞争态势势，销售售力强，以以吸引人人气，但但又强调调多业态态经营，以以使各业业态之间间优势互互补，降降低整体体经营成成本，提提高利润润率，预预防凤险险；现代百货货公司和和大型综综合超市市比较适适合作为为主流业业态引进进，但二二者之间间存在竞竞争关系系，要注注意它们们的错位位经营；首层和二二层尽可可能采用用产权清清晰、便便于日后后管理的的内置步步行街业业态，即即使引进进现代百百货或综综合超市市作为核核心店，也也必须考考虑采用用适合进进行产权权分割的的办法，将将项目化化整为零零进行销销售，确确保回笼笼开

54、发资资金；大型综合合超市能能够有效效地形成成商气，对对确保项项目运营营成功有有利，但但其要求求租金相相对较低低，容易易形成“租售”矛盾；现代百货货公司以以时尚和和女性消消费为主主，可以以承受较较高的租租金，但但该业态态必须从从首层开开始配置置，公摊摊面积最最少400%。其其与大型型综合超超市相似似，将在在一定程程度上导导致部分分潜在客客户群不不愿投资资此类业业态；（二）、主主题定位位确定独特的的主题理理念，是是项目后后期招商商的灵魂魂。在信信息化社社会，顾顾客的购购物方式式发生了了很大变变化，购购物的多多元化、个个性化与与情感化化的倾向向越来越越明显。因因此，FFIP根根据所在在商圈顾顾客的购

55、购物需要要、消费费心理特特点、区区域文化化，参考考综合性性商城的的不同流流派，确确定商城城的主题题，而后后在空间间处理、环环境塑造造、形象象设计等等方面对对商业主主题进行行一致性性表现，真真正起到到商业文文化信息息中心的的作用。（三）、目目标市场场定位目标市场定定位包括括对项目目要服务务的对象象即经营营者、投投资者的的定位。（四）、功功能定位位商场已有可可能以传传统单一一的购物物功能满满足消费费群、客客户群的的需要了了。随着着人们消消费水平平的提高高，休闲闲、娱乐乐型购物物消费已已成为一一种趋势势。现代代商场通通常体现现如下四四大功能能：购物功能：体现于于商场商商品品种种、档次次上，购购物功能

56、能是商场场最基本本功能；休闲功能：在现代代大型商商场中，休休闲功能能往往被被当作商商场的附附加功能能加以设设置；娱乐功能：体现于于各类游游玩活动动，如电电玩、电电影城、儿儿童游玩玩区等等等；服务功能：主要体体现于商商场的物物管和商商场客户户经营主主体服务务两方面面；（五）、形形象定位位商场的形象象定位，实实际上是是商场经经营企业业的形象象定位，因因此，它它随着商商场的经经营运作作而持续续存在并并发挥作作用。商商场形象象可以通通过CIIS系统统加以塑塑造并传传达给消消费者。如如下三种种形式表表现商场场形象：1、通过商商场建筑筑外观来来表现，如如建筑形形状、结结构、颜颜色等；2、通过顾顾客对卖卖场购物物气氛表表现，如