房地产开发项目的可行性分析

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1、房地产开发项目的可行性分析房地产开发项目的可行性分析摘 要随着中国经济建设的不断发展， 房地产行业已经成为我国国民经济发展的重要组成部分，甚至已经成 为了我国国民经济的支柱产业。但是房地产业是一个具有高投入、高 回报、高风险的特点的特殊行业，使得房地产业受自然、社会、经济 等因素的影响较大，具有较强的不确定性。较为准确地评估这些风险 是房地产项目成功的重要开端，因此在项目立项过程中对拟投资项目 进行项目可行性分析显得尤为必要。本文根据房地产项目可行性研究 方法和经济评价理论，结合相关参考文献和研究资料，以zd房地产 开发项目作为案例，对其进行可行性分析，希望对房地产项目投资和 开发的科学决策起

2、一定的帮助。本文主要框架为：对房地产项目可行 性分析报告的意义、主要内容和经济技术评价分析做了说明；研究国 家、浙江省和绍兴市的宏观经济情况和发展态势，并对相关的房地产 行业市场情况进行分析评价；针对zd房地产项目，对该项目所在地 嵊州从人文历史、城区总体规划到经济社会现状以及嵊州房地产 一级市场（土地市场）、二级市场（商品房市场）进行全面详细地阐述； 对项目本身的基本情况以及土地经济技术指标和自身市场进行分析， 并和建筑设计师进行充分沟通，提出整个项目的总体开发定位和产品 总体定位，进行项目开发方案评价，以及项目可能在市场接受方面可 能需要防备的问题做出预先估计并提出解决建议；然后根据拟定的

3、项 目开发方案估计项目总投资和总收入，对项目进行经济、财务评价和 不确定性分析，得出项目达到了公司的投资标准，为公司决策层控制 投资风险和更好地操作此项目提供参考依据。loaLhST关键词：房地 产：项目；可行性分析 abstractwith the rapidly developing of china s economic construetion, the real estate industry has been the important constituent part of china s national economy， even one of the pi 1 1ar in

4、dustries innational economy. the real estate industry that is a special high investment, repayment and risk trade is frequently influenced by the natural and social and economical element and faces many indetermination. how to estimate risk is very important to every real estate item , so it s cruci

5、al that go on the project feasibility analys is study in the decision stage of the projects. based on the feasibil ityanalysis study on the real estate projects and economic evaluation theory , having consu lted releva ntlit era ture and mat erial ls. the arti cle did a feasibility study on the zd r

6、eal estate project and i hope the article could make an essay to assist a scientific decision一 making of the real estate project development and investment. the main contents： introduce the main content of the feasibility analysis study on the real estate project sand technical一economical analysis a

7、nalysing the conditions of t hem acroeconomi cs and the real estate marke t of china. chekiang province. shao in and shen zhou , the basic information of the zd project andits characteristics , colnmunicating on the project with thearchitectural designer who were invited to design the zd project, by

8、 the economic, financial and uncertainties analysis , put forward a new proposal about the problems of the project, finally get the conclusion that the analytic result eceeds the standard of jnvestment. key words : real estate : project: feasibility analysis.第1章绪 论1996年，中国房地产市场逐步从1993年的政 策打压中复苏，朱镕基总

9、理在同国务院房改办负责人的谈话中，明确 了国家要把住宅建设和消费作为国民经济新的增长点和新的消费热 点的政策导向。1998年以后，国家一直把住宅作为扩大内需的重点， 从税费、信贷和土地等方面提供优惠政策，支持房地产业投资和需 求的快速增长。经过lo余年的发展，当前的房地产行业已经成为我 国国民经济的重要组成部分。我国房地产投资达到19382亿元，同 比增加21. 8%，占国内固定资产总投资的17. 6%。全年房地产开 发投资19382亿元，比上年增长21. 8%，其中，商品住宅投资13612 亿元，增长25. 3%。商品房竣工面积53019万平方米，下降0. 6%。 商品房销售额205 10亿

10、元。其中，期房销售额为14366亿元，所占 比重为70. o%。相对于其他商品的生产和销售，房地产项目具有流 程复杂，时间较长，资金占用较多，风险相对较大等特点，并且与金 融业、建筑业等关系到国计民生的基础行业关系密切，故此，使得房 地产的发展对我国国民经济和社会发展影响深远。由于房地产高风 险、高投入、高收益的特点，为提高收益规避风险，可行性分析已经 成为房地产开发企业在项目前期的必备工作，其结果直接影响到项目 介入与否的重要条件。本文将在一定的创新基础上对现有房地产可行 性研究理论进行系统的总结，以提高其可操作性，对房地产可行性研 究理论的发展提出一定的分析。本论文的目的就是通过对可行性分

11、析 进行深入研究，将房地产开发项目的风险降至最低，并为投资方案提 出意见和建议。本人从成都分公司被调至嵊州分公司全程参与我司 szzd房地产项目的前期可行性研究工作，在前期主要负责对当地市 场调研和竞争楼盘的分析，后期制作时主要负责对项目进行经济技术 分析和财务测算。本人以此为研究对象，客观地分析项目的投资价值， 从介入项目开始为szzd房地产项目的开发决策作参考。第2章房地 产开发项目可行性研究概述2. 1房地产开发项目可行性研究的基本 概念及外沿1 .房地产开发项目可行性研究的概念房地产可行性研究 是在房地产项目投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的 可行性进行论证、研究、评价，对

12、开发方案进行认真仔细的经济分析， 对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性、经 济合理性、适用性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价， 针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策 提供科学的依据。开发项目要投入资金、时间和劳力，会对企业的经 济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识， 并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能 力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学地制定 开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社 会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容。因此可行 性研究

13、是项目投资决策的基础。2.房地产开发项目可行性研究的作 用可行性研究作为项目投资建设的首要环节，科学正确的房地产开发 项目可行性研究在房地产开发过程中可以起到以下几个方面的作用： (1)保证项目投资决策的科学性房地产项目投资资金数额巨大，项目 投资周期长，涉及的行业面广，且房地产市场的不确定因素较多。只 有通过对投资项目进行详细仔细的市场调研，产品分析，成本及效益 计算和风险评估，对项目投资方案中诸如建设条件是否具备、工艺技 术是否先进适用、商品房有无销路、有无竞争能力、投资经济效果是 否最佳等问题进行回答，同时对技术和经济两个方面进行综合的论证 和评价，从而使决策建立在合理科学的基础上。(2

14、)保证项目有效进 行房地产项目投资的可行性研究，实际上就是对未来投资实施过程进 行总体的安排和规划。尤其是针对项目开发进度做进行的人力资源配 备、资金供给、供应商介入、回笼资金、还贷能力等重要节点问题进 行分析，对项目开发过程中各阶段的资金状况、材料设备供给、工程 实施进度等确定初步计划，使整个项目可以逐步推进，达到目标。(3) 对外融资的必要条件目前金融机构都把可行性研究报告作为建设项 目放款的先决条件。它们只有在对可行性研究报告进行了全面、细致 的分析评估后，才能确定能否给予放款。3.房地产开发项目可行性 研究的依据(1)经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件及其 审批文件(2)国家和

15、地区经济建设的方针、政策和经济社会发展规划 (3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资 料(4)拟建设地区的自然、地理、气象、水文地质等环境现状基础资 料(5)国家相关部门发布的工程技术建设方面的标准、规范、指标、 定额等资料(6)国家所规定的经济参数和指标，有关房地产行业法律、 法规和经济法律、法规等(7)开发项目备选方案的土地利用条件、规 划设计条件以及备选规划设计方案等(8)主要工艺和施工设备的技 术资料及经济、社会方面的有关资料.3房地产项目可行性研究阶段 划分从项目生命周期阶段角度而言，项目包括四个阶段：概念阶段、 开发阶段、实施阶段、收尾阶段(国内也有学者将概念

16、阶段、开发阶 段合并为前期阶段)。概念阶段工作就是确定项目的可行性，对项目 所涉及的领域、总投资、投资的效益、技术可行性、环境情况、融资 措施、带来的社会效益等进行全方位的评估，从而证明项目在技术上、 经济上的可行性及其投资价值。该阶段主要工作:特定项目机会研究、 初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估。实际工作中，根据项 目规模和繁简程度可将前两项合二为一，详细可行性研究是不可缺少 的。一般由于房地产项目的项目复杂程度不大，而且受到时间和成本 的限制，初步可行性分析通常被省略。1.特定项目机会研究特定项 目机会研究是进行项目可行性研究前的预备性调查研究。这种研究是 比较简单、粗略的。其主要

17、任务是对投资方向提出设想，提供一个可 能进行建设的具体投资项目建议。它要求在一个确定的地区和部门， 以自然资源和市场预测为基础，寻找最有利的投资机会。如果证明项 目投资的设想是可行的，再进行更深入的研究。2.详细可行性研究 详细可行性研究是可行性研究的最重要阶段，狭义的可行性研究就是 指详细可行性研究。在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等 各方面条件和情况进行详尽、系统、全面的调查、研究、分析，对可能的建设方案和技术方案进行详细 的论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测 和评价的一种科学分析过程和方法，是项目进行评估和决策的依据。 所需的时间约几个月至1年，所需费用约

18、占投资总额的0. 5% 3%。3 .项目的评估按照国家有关规定对大中型和限额以上的项目及重要 的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目 可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准 审批，更不准组织建设。项目评估是在项目可行性研究的基础上，由 第三方（国家、银行或有关机构）根据国家颁布的政策、法规、方法、 参数和条例等，从项目、国民经济、社会角度出发，对拟建项目的必 要性、建设条件、工程技术、经济效益和社会效益等进行全面评估、 分析和论证，进而判断其是否可行的一个评估过程。它是项目投资前 期进行决策的重要环节，其目的是审查项目可行性研究的可靠性、真 实性和客

19、观性。2. 4房地产项目可行性研究步骤1.签订合同与筹划 准备项目可行性研究可以由项目主管部门直接给企业发展前期部或 相关职责的部门单位下达任务进行，也可由项目投资单位与有资格从 事可行性研究工作的机构签订进行可行性研究的合同进行。合同中要 明确规定研究工作的范围和内容、进度和质量、费用的支付办法、双 方的责任和协作方式以及违约处理的办法等双方应尽的责任与义务。 从事可行性研究的单位在接受委托时，要向委托方索取与项目有关的 指示文件，了解委托方的意图和要求，并收集有关资料。2.组织人 员和制定计划受委托单位受委托后，应根据工作内容组织项目小组， 并确定项目负责人和各专业负责人。并根据任务要求，

20、研究制定工作 计划和安排实施进度2. 6房地产项目可行性研究需注意的问题1.防 止先入为主的可行性研究在房地产开发实践中，一开始的项目投资决 策注定了房地产开发项目的成败。有些项目的、可行性研究报告iv, 从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素， 这就走入了 u可行性研究V的误区，在投资决策上犯了重大错误。2.选好可行性分析的负责人一份成熟可信的可行性研究分析报告必 须是方法与观点客观、正确，格式规范，数据客观准确。这就要求研 究和编写的主角必须是业内的专家，。一般来讲，由时刻关注市场变 化的咨询公司的市场分析师负责市场调研；由当地经验丰富的建筑工 程师负责项目总体规划设计

21、：由造价工程师或房地产估价师等从事房 地产行业的资深财务专家负责进行投资预算。3.市场分析的结果是 关键可行性研究中首先要解决的是市场的可行性研究，其次才是技术 和经济上的可行性研究。任何项目的投资，要证明其是否可行，首先 要看它有没有市场市场分析的依据就是市场调研，特别注意房地产行 情调查不等于市场调研，市场调研应是对市场现状和发展趋势、特定 的交通、环境条件、社会商业利润水平及其变动进行调研。最主要的 是社会商业利润水平的调查分析。参考文献1中华人民共和国国家统 计局.一中国统计年鉴2冯套柱，孟亚宁.房地产投资风险评价研究 j沈阳理工大学学报.，27(1)3曾繁伟.房地产项目投资风险的度

22、量j中国煤炭经济学院学报,15(3)4杨春霞.投资风险管理的组 合分析及其规避策略j广东青年干部学院学报，20(64)5金加林， 苏秋高.房地产开发投资风险的专家评价法j石家庄经济学院学报， 27(3)6刘美玲，董芹芹.房地产投资中的主要风险及防范j武汉理 工大学信息与管理工程版，27(1)7张红，房地产经济学m,清华大 学出版社，8刘立群田淑芬.房地产投资分析m,化学工业出版社，9 谭术魁.房地产项目管理m,机械工业出版社，10谷祥.房地产投融 资指南m,中国金融出版社，11王文群.房地产经济学m,经济管理 出版社，12。财政部会计资格评价中心.中级会计资格财务管理m,中 国财政经济出版社，