江阴万达市场及产品定位报课堂PPT

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1、Jiangyin Wanda PlazaPre-position report此报告仅供客户内部使用，未经中国房产信息集团克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用和复制。2010年10月无锡江阴万达广场前期定位报告2 2Document number报告结构报告结构立题基准：项目企业开发价值序列排定项目破题：定位核心问题界定项目立题：物业选型研判及定位策略客户对接：客户定位策略研判定型标准：项目整体定位确立3 3Document number立题基准：项目企业开发价值序列排定立题基准：项目企业开发价值序列排定1、万达出售、持有物业模式分析2、项目企业开发价

2、值序列排定3、项目物业选型及定位的盈利模式基点4 4本项目在万达开发梯度中属于本项目在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大型项需要快速回笼资金的中大型项目。目。规划用地面积（万平方米）12.15 总建筑面积（万平方米）52.50 其中地上总建筑面积（万平方米）42.50 地下总建筑面积（万平方米）10.00 其中住宅总建筑面积（万平方米）17.15 商办总建筑面积（万平方米）35.35 容积率3.50 建筑密度55.00%52.5万平米大型城市综合体，规划分为住宅、商业两大组团，其中住宅组团为中等规模的高端社区三大类办公单体室内步行街室外金街住宅底商住宅三块商业中心集群5 5整体物业选型及

3、定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品。整体物业选型及定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品。6 6Document number项目破题：定位核心问题确定项目破题：定位核心问题确定1、三大类销售物业核心问题分析类办公单体（三幢）类办公单体（三幢）商业街商业街 （室内（室内/室外室外/住宅底商）住宅底商）住宅住宅 （两大组团）（两大组团）2、一大类持有物业核心问题分析商业中心（三个商业楼集群）商业中心（三个商业楼集群）7 7 核心课题界定核心课题界定销售物业销售物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化三大类办公单体：三大类办公单体：A-

4、1 10A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：商业街：B-1 B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：住宅：C-1 C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 C-2 项目

5、住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？8 8 核心课题界定核心课题界定持有物业持有物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化三块商业中心集群三块商业中心集群：D-1 D-1 商业中心的万达模式总结？商业中心的万达模式总结？D-2 D-2 江阴商业中心市场空间及定位需求研判？江阴商业中心市场空间及定位需求研判？D-3 D-3 本案商业中心的定位空间研判？本案商业中心的定位空间研判？9 9Document number项目立题：物业选型研判及定位策略项目立题：物业选型研判及定位策略1、三大类销售物业选型研判类

6、办公单体（三幢）类办公单体（三幢）商业街商业街 （室内（室内/室外室外/住宅底商）住宅底商）住宅住宅 （两大组团）（两大组团）2、一大类持有物业选型研判商业中心（三个商业楼集群）商业中心（三个商业楼集群）1010 核心课题界定核心课题界定销售物业销售物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化三大类办公单体：三大类办公单体：A-1 10A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场

7、空间及需求？商业街：商业街：B-1 B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：住宅：C-1 C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？1111 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间供应明显增大，需求缓慢上升供应明显增大，需求缓慢上升 2009-20102009-2010年年

8、2007-20082007-2008年年2005-20062005-2006年年l 0909年至今办公供应量明显放大，年至今办公供应量明显放大，0909年至年至今办公成交量仅为今办公成交量仅为5.445.44万方，市场竞争万方，市场竞争加剧，加剧，1010年年9 9月市场成交明显放量，主月市场成交明显放量，主要是新中心成交拉升；要是新中心成交拉升；l 07-0807-08年市场成交虽有所放大，但市场容年市场成交虽有所放大，但市场容量仍较小，市场办公项目由市中心开始量仍较小，市场办公项目由市中心开始向城东、城西两大区域发展；向城东、城西两大区域发展；l 2005-20062005-2006年江阴

9、办公年江阴办公市场年均成交不足市场年均成交不足0.80.8万万方，成交均价亦低于方，成交均价亦低于60006000元，市场正处于缓元，市场正处于缓慢起步阶段；慢起步阶段；办公市场整体成交走势办公市场整体成交走势数据来源：数据来源：CRICCRIC数据来源：数据来源：CRICCRIC1212办公市场目前库存量偏大，去化周期较长办公市场目前库存量偏大，去化周期较长l 10年6月江阴办公市场容量明显较小，市场库存量不超过2万平米，受此作用，市场库存去化周期亦较低，基本在10个月以下；l 10年6月后随着新中心、总部壹号等项目的入市，市场库存上涨极为明显，存货去化周期上升较快，随着近两月市场成交的小幅

10、放量，库存量出现回落，但压力依旧较大但压力依旧较大。办公市场存量分析办公市场存量分析 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间未来办公市场空间稀薄未来办公市场空间稀薄 数据来源：数据来源：CRICCRIC13130808年至今成交土地中尚有年至今成交土地中尚有1515幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧名称位置用地性质总占地商办占地容积率出让时间拿地企业2010-C-21 水岸新都东、新华路南、东外环路西侧商办住宅126283350310.4.28江阴总部经济园开发投资675040001.51269589662.92010-C-32万港路东侧、珠江路

11、南侧、长达路西侧商办住宅44767195882.810.7.2国瑞置业2010-C-33万港路东侧、浦江路南侧、长达路西侧商办住宅23410123762.9中昊置业2010-C-60东外环路东、滨江东路南商办3251032510510.9.29海澜投资新长江雅阁普惠路东、五星公园西、五星路北侧旅馆业商办住宅7830361636309.1.8新长江实业金港福景园万港路东侧、长达路西侧、镇澄路北侧商住办公48771292631.5福华置业凯悦国际青果路东、环城北路南办公1482914829地上不大于2.809.1.18新星地产2009-C-42(B2)水岸新都东、名贤路南、东外环路西、人民东路北侧

12、旅馆业商办32739327393.509.9.18佳兆业2009-C-44春申路南、鲥鱼港西侧商办80808080地上不大于4.509.10.10忠心江南海岸城临港新城华港路东侧、长达路西侧、珠江路北侧商办住宅3241028750409.10.22海岸投资豪布斯卡天华轴线东、天平路南、香山路西、长江路北侧商办住宅2264613646309.11.10兴盛实业2006-C-98天华轴线东、长江路南、香山路西侧商办20985209854江阴蓝天浦江23号万港路东侧.浦江路南侧.金港路西侧.钱江路北侧办公住宅2677480242.408.7.23融科置业2008-C-28检察院东侧、凤凰路西侧、文化

13、东路北侧公共交通商办120383870.28地上不大于208.8.08顺嘉置业未来市场潜在供应未来市场潜在供应 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间未来供应竞争增大未来供应竞争增大 数据来源：数据来源：CRICCRIC1414制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户海澜国际大厦海澜国际大厦入住业态以国际贸易、化工为主入住业态以国际贸易、化工为主江苏航吉国际货运代理有限公司（12C）海澜国际贸易有限公司（21楼）江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司（19楼）捷晟进出口有限公司（18C）江阴

14、东鹏化工有限公司（6F）江阴市金桥化工有限公司（10楼）江苏天水雅居餐饮管理有限公司（6F）江苏远东快鹿物流有限公司江阴分公司（6A-B）江阴瀚房贸易有限公司（7G）国际商务中心国际商务中心入住业态以机械、贸易为主入住业态以机械、贸易为主上海法尔胜达罗进出口有限公司（1706室）双华钻石工具厂（1602室）江阴联光控制系统有限公司（1709室）金蝶软件有限公司（1502室）江阴托利称重设备有限公司（1106室）信拓贸易有限公司（1508室）江阴嘉祥贸易有限公司（605室）泽达化工商贸有限公司（1809室）海澜永晟进出口有限公司（1407室）名都国际名都国际入住业态以贸易为主入住业态以贸易为主江

15、苏中燃油品储运有限公司（2001-2003）奥登贸易有限公司（1507）宇通对外合作咨询有限公司（905）江阴东禾国贸有限公司（1602）上海创侨进出口有限公司江阴分公司（1209）泓昇苑（鸿昇商务楼）泓昇苑（鸿昇商务楼）入住业态以房地产为主入住业态以房地产为主江阴嘉运房地产开发有限公司（11楼）江阴市泰昌房地产开发有限公司（19B）府顺工程技术有限公司（12G）江阴鸿佳置业有限公司（10楼）入驻公司分析入驻公司分析 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间江阴办公客户分析江阴办公客户分析 数据来源：现场调研数据来源：现场调研1515办公目标客户由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费

16、客群办公目标客户由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群偶得客群偶得客群游离客群游离客群重点客群重点客群核心客群核心客群周边县、市、区与江阴有密切业务周边县、市、区与江阴有密切业务往来的中、小型企业往来的中、小型企业项目周边公司、生产厂；项目周边公司、生产厂；大型企业总部；大型企业总部；工商局注册登记的中小型企业，各地商工商局注册登记的中小型企业，各地商会、工商联合会会、工商联合会全市现有办公楼租用客户；广告公司、全市现有办公楼租用客户；广告公司、会计事务所、外地办事机构、律师事务会计事务所、外地办事机构、律师事务所、金融、教育等服务类机构；软件设所、金融、教育等服务类机构；软件设

17、计企业、动画企业、服务外包企业；计企业、动画企业、服务外包企业；经经 营营 客客 群群核心客群核心客群重点客群重点客群游离客群游离客群偶得客群偶得客群客户分析客户分析 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间江阴办公客户分析江阴办公客户分析 1616办公借鉴个案小结办公借鉴个案小结主流项目均采用工建化的外立面以打造现代气息部分产品通过厚板楼的方式提供较大面积的产品，主力产品仍停留在主力产品仍停留在60806080平米左右平米左右智能化及物业已达到较高水平，部分项目已开始提供全装修产品部分项目已开始提供全装修产品 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间江阴借鉴案例小结江阴借鉴案例小结 1717

18、写字楼市场供大于求写字楼市场供大于求写字楼与住宅倒挂写字楼与住宅倒挂开发重硬件轻软件开发重硬件轻软件投资者与使用者投资者与使用者一方面大面积的已建写字楼空置，另一方面写字楼供给总量不断增加。特别是2011201320112013年期间将有大量的写字楼项目面市，给市场更大的去化压力年期间将有大量的写字楼项目面市，给市场更大的去化压力。住宅市场价格的坚挺和不断攀升，使大量的投资者更倾向于投资住宅项目，加上江阴市第三产业相对于第二产业比例过小，导致集中式办公楼的总需求第三产业相对于第二产业比例过小，导致集中式办公楼的总需求不足。不足。写字楼的营销尚处在初级阶段，对大成本投入的硬件建设比较重视，但对于

19、轻成本高回报的软件建设（如品牌、服务、增值方案等）相当忽视。软件建设（如品牌、服务、增值方案等）相当忽视。经市场调研的结果显示绝大多数中小型公司愿意租赁精装修的办公室，而不愿意自行装修或自行购买办公室。主要原因是大量的首付款影响了公司经营资金的流动性。投资者和使用者市场是两个区别较大的市场。投资者和使用者市场是两个区别较大的市场。办公市场小结办公市场小结 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间江阴办公市场小结江阴办公市场小结 1818城中城中城东城东城西城西概述：商业商务金融文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高，写字楼品质普遍不高；代表项目：联合大厦、嘉福豪庭、新百业广场城中城中城东城东

20、城西城西江阴办公项目多集中在城中、城东，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动江阴办公项目多集中在城中、城东，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展整个区域办公市场的发展概述：江阴经济开发区催生了本区写字楼市场的发展，区域新建办公项目品质均比较高；代表项目：海澜国贸大厦、新中心概述：区域尚无较好品质写字楼，以商住楼代替，未来区域高品质写字楼将会不断涌现；代表项目：总部壹号、汇鑫大厦相对成熟期相对成熟期上升期上升期尚处于初期尚处于初期办公市场分布格局办公市场分布格局 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间区域发展处于起步阶段区域发展处于起步阶段

21、 1919江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在1 1元元/平米平米/天天名称区域位置主力面积装修情况总户数物业费租金联合大厦城中人民中路、虹桥南路交汇处106-135精装792.501.85汇鑫大厦城西通江路西法尔胜钢绳厂以南175-270毛坯1102.20.9汇丰大厦城东澄江南路、砂山路西178-238毛坯1282.50.9名都国际大厦城东长江路218号 150-230精装1582.81国际商务中心城东大桥一村北面，长江路南面90-220毛坯1282.250

22、.9天福世纪广场城东澄江路南、东外环路西150-200毛坯1251.50-21箐英荟城中虹桥南路和环城南路的交界处140-220毛坯1581.50.85泓昇苑城中人民中路289号150-300精装1303.21.45海澜国贸大厦城东澄江中路118号200-300精装1853.50.90入驻办公项目概况入驻办公项目概况 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间区域入住及租金情况较低区域入住及租金情况较低 数据来源：数据来源：CRICCRIC2020l 09年至今城西市场中仅总部壹号一个办公项目在售，该项目8月底开盘后仅仅成交0.650.65万平米万平米，去化率明显偏低；l 从总部壹号开盘三月来的

23、成交均价看，价格基本保持在6500-7000元间，而同期城西高层物业的成交均价亦在此区间内，办公物业与高层物业间并不存在明显的溢价率；10年城东办公项目是市场的主力，依旧占据市场份额的半壁江山，城中目前无较高品质办公出售，城西市场份额仅占到12%12%，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展城西办公目前市场占有率明显较低，同区域内办公物业与高层物城西办公目前市场占有率明显较低，同区域内办公物业与高层物业价格无明显落差业价格无明显落差城西成交体量分析城西成交体量分析 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间区域市场占有率低，价格与住宅形成倒挂区域市场占有率低，

24、价格与住宅形成倒挂 数据来源：数据来源：CRICCRIC数据来源：数据来源：CRICCRIC2121江阴企业通常有在城市核心地段扎堆的习惯，加上东部开发的城市客厅概念逐渐成型，很多企业江阴企业通常有在城市核心地段扎堆的习惯，加上东部开发的城市客厅概念逐渐成型，很多企业将东部的办公物业作为自己在核心地段以外的第二选择。本项目所在位置属于新兴的城市次中心将东部的办公物业作为自己在核心地段以外的第二选择。本项目所在位置属于新兴的城市次中心，但城西的开发进度相对迟缓。虽然城西目前被重点定位于第三产业（商业、金融等），但办公，但城西的开发进度相对迟缓。虽然城西目前被重点定位于第三产业（商业、金融等），但

25、办公类产品的消化将极大程度上依赖于整体发展，缺乏足够的发展主动权。类产品的消化将极大程度上依赖于整体发展，缺乏足够的发展主动权。目前存量写字楼多集中于新兴区域的中高端产品，存量惊人。本项目亦进行同类产品营建。面目前存量写字楼多集中于新兴区域的中高端产品，存量惊人。本项目亦进行同类产品营建。面对诸多业已先行入市、先行发售的项目，不论在市场形象、市场认可度，甚至是资金压力等方对诸多业已先行入市、先行发售的项目，不论在市场形象、市场认可度，甚至是资金压力等方面，都十分被动。进行中高端产品建设，在规划之初，即已树立了众多强大的竞争对手。面，都十分被动。进行中高端产品建设，在规划之初，即已树立了众多强大

26、的竞争对手。固有的区位观念造成的影响固有的区位观念造成的影响中高档定位产品的市场竞争激烈中高档定位产品的市场竞争激烈城西办公市场小结城西办公市场小结 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间区域办公市场小结区域办公市场小结 2222在售项目极少，酒店式公寓市场容量较为有限，整体成交均价波动明显在售项目极少，酒店式公寓市场容量较为有限，整体成交均价波动明显l 江阴酒店式公寓目前仅有长晟豪生环球公寓、总部壹号、戴斯国际等零星项目在售，整个市场的体量较少，供应量、成交量的波动极为明显，10年4月供应量主要是由于长晟豪生环球公寓、戴斯国际共同上市所致；l 酒店式公寓市场成交均价波动极为明显，在长晟豪生

27、环球公寓等高档酒店公寓成交占主导的时候，均价拉升极为明显；酒店式公寓整体成交酒店式公寓整体成交 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓容量有限，均价项目性明显酒店式公寓容量有限，均价项目性明显 数据来源：数据来源：CRICCRIC2323酒店式公寓户型较集中，主力面积集中在酒店式公寓户型较集中，主力面积集中在55-7055-70平米平米从供应来看，江阴市场目前酒店式公寓面积跨度集中在49-90平米间，主力户型的面积多集中在55-70平米内；在售项目中仅戴斯国际（8585套套）、总部壹号（126126套套）会有部分挑高式酒店式公寓，挑高户型的备案面积与项目平层户型基本一致；酒店式

28、公寓供应面积分布酒店式公寓供应面积分布 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓户型面积集中化酒店式公寓户型面积集中化 数据来源：数据来源：CRICCRIC2424物业类型面积段总部壹号长晟豪生环球公寓戴斯国际平层40-50650-6072256260-7064770-80080-90013挑高40-50250-60242960-70370-80880-902l 酒店式公寓市场库存多集中的总部壹号、长晟豪生环球公寓内，从面从面积段来看，两个项目库存的主力均积段来看，两个项目库存的主力均在在50-6050-60平米内平米内；l 目前市场中在售的三个酒店式公寓中，总部壹号、戴斯国际有

29、部分挑高式公寓，戴斯目前仅剩余29套房源未售，总部壹号由于刚开盘不久，总部壹号由于刚开盘不久，库存量较大库存量较大市场库存集中在总部壹号、长晟豪生环球公寓，平层公寓库存量较大市场库存集中在总部壹号、长晟豪生环球公寓，平层公寓库存量较大酒店式公寓库存结构分析酒店式公寓库存结构分析 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓平层库存量大酒店式公寓平层库存量大 数据来源：数据来源：CRICCRIC25251.1.城中板块城中板块城市中心，目前已经初具规模，已有酒店式公寓项目交付，中心代表项目：名人国际目前价格：未来项目：江南尚城 2.2.城东板块城东板块自然环境相对优势，靠近江阴经济开发

30、区产业导入代表项目：戴斯国际目前价格：13000元/平米未来项目：嘉年华3.3.城西板块城西板块靠近临港新城，在长晟豪生环球公寓的促动下，区域内酒店及酒店式公寓市场将会得到较好的发展代表项目：长晟豪生环球公寓 目前价格：13000元/平米未来项目：新长江雅阁城西城西城中城中城东城东酒店式公寓分布较集中，但项目量较少酒店式公寓分布较集中，但项目量较少 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓区域分布集中酒店式公寓区域分布集中 酒店式公寓市场格局酒店式公寓市场格局2626目前江阴酒店式公寓市场正处于发展期，在售项目较少，但未来有相当一批的高品质酒店式公目前江阴酒店式公寓市场正处于发展

31、期，在售项目较少，但未来有相当一批的高品质酒店式公寓入市，市场竞争压力加剧寓入市，市场竞争压力加剧起步期起步期萌芽期萌芽期发展期发展期200620062008200820102010本时期仅名人国际公寓、丽都公寓等类酒店式公寓项目面市，市场中尚无酒店式公寓的概念酒店式公寓项目仍不多，但戴斯国际、长晟豪生环球公寓等一批高端酒店式公寓的动工预示着江阴市场酒店式公寓的真正开始随着长晟豪生环球公寓的销售，真正的酒店式公寓开始展现在消费者面前，而江南尚城等一批高档酒店式公寓出现，整个酒店式公寓市场扩容难免酒店式公寓市场发展历程酒店式公寓市场发展历程 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓

32、处于发展中期酒店式公寓处于发展中期 2727江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售，均依江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售，均依靠投资回报来吸引客户靠投资回报来吸引客户项目戴斯国际长晟豪生环球公寓 名人国际产品定位高端高端中端装修标准五星级装修五星级装修精装修项目定位酒店式公寓酒店式公寓小户型公寓细分市场以商务市场为主（均为投资客群，统一经营管理，回报率稳定，投资风险系数相对较低）以商务市场为主（均为投资客群，统一经营管理，回报率稳定，投资风险系数相对较低）商务市场+普通自住（中高端客群，在江阴有业务，一边自住

33、一般可以投资）运营模式 销售型物业 销售型物业销售型物业业主享有所有权；部分经营由戴斯酒店统一管理；有稳定投资回报，部分业主自行管理业主享有所有权；经营由管理公司统一管理；有稳定投资回报业主同时有使用权与所有权；经营上由小业主各个单独经营；租赁市场混乱，投资回报难以实现酒店式公寓产品模式酒店式公寓产品模式 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析高端酒店式公寓缺乏高端酒店式公寓缺乏 数据来源：数据来源：CRICCRIC2828未来未来2-32-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城中、城市客厅、临港新城片区年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城中、城市客厅、临港新

34、城片区名称区域位置预计总建面开发商预计入市时间江南尚城城中朝阳关南路东,二中操场南侧14000忠心江南2011年汇智广场城东澄江东路北侧，定山路西侧80000江阴城建2011年嘉年华商业广场城东滨江路南侧，香山路西侧35000东兴三采2011年藏品敔山湾长山大道东侧，环湖路北侧27000惠泽置业2012年金港福景园临港新城长达路西，镇澄路北20000福华置业2012年新长江雅阁 城西普惠路东侧，五星路北侧25000长江房产2013年海岸城临港新城香江路北，金港路东50000海岸投资2013年酒店式公寓未来市场潜在供应酒店式公寓未来市场潜在供应 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析未来高

35、端酒店式公寓供应量大未来高端酒店式公寓供应量大 数据来源：数据来源：CRICCRIC2929酒店式公寓市场一般分为服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种，江阴市场上服务式公寓尚未出现酒店式公寓市场一般分为服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种，江阴市场上服务式公寓尚未出现特征服务式公寓酒店式公寓产权式酒店土地性质住宅70年办公50年住宅70年办公50年商用40年商用40年住宅70年经营模式绝大多数只租不售，统一经营零散出售，业主自主经营，可委托物业代营开发商聘请专业酒店公里公司统一经营租期中长期中长期短物业管理及费用提供星级酒店服务费用相对较高物业费用相对普通公寓较高，提供酒店式服务需要额外支

36、付费用按照相应星级酒店标准提供服务，客户无须支付费用装修标准豪华装修标准普通装修或者精装修星级酒店装修标准户型可大可小基本上以小户型为主，面积在40-80不等面积从60150多不等江阴代表项目暂无长晟豪生环球公寓汇智广场酒店式公寓运营模式酒店式公寓运营模式 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析未来服务式公寓市场存在空间未来服务式公寓市场存在空间 3030酒店式公寓借鉴个案小结酒店式公寓借鉴个案小结目前江阴市场类住宅产品已与其他城市高端类住宅产品无异，挑高、精装、高、精装、智能化系统等均已得到市场认可智能化系统等均已得到市场认可由于缺乏旅游资源及足够的投资回报比例，相比于商业等其他形式，

37、在江阴在江阴市场类住宅产品受关注程度并不高。市场类住宅产品受关注程度并不高。类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析借鉴个案小结借鉴个案小结 3131市场竞争情况市场竞争情况项目产品情况项目产品情况项目经营情况项目经营情况本项目建议本项目建议目前市场仅有2-3个酒店式公寓项目在售；但着众多品牌开发商入驻，多个酒店式公寓将进入市场，同时众多顶级五星级酒店品牌，高端酒店公寓市场整体竞高端酒店公寓市场整体竞争压力增加争压力增加目前市场中酒店式公寓主打户型在目前市场中酒店式公寓主打户型在55-7055-70平米间平米间，高端酒店公寓均以五星级标准配置，在硬件方面已经达到高端酒店公寓的要求，由于目前

38、尚无项目交付，软件配置方面仍待检验目前市场中销售较好的酒店式公寓均主打“投资回报”牌，由经营公司统一经营，但项目交付后若无法达到购房者先前的预期，将会对购房者信心打击极大，未来酒店式公寓市场发展仍存在一定的不确定性未来酒店式公寓市场发展仍存在一定的不确定性我们建议项目酒店式公寓部分仍以55平米左右的小户型为主打产品，由于目前市场及未来市区内高端酒店式公寓量仍较大，依旧众多星级酒店的进驻，建议建议本项目的酒店式公寓采用低装修配置为主本项目的酒店式公寓采用低装修配置为主酒店式公寓市场小结酒店式公寓市场小结 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析市场小结市场小结 3232前期多个精装酒店式公前

39、期多个精装酒店式公寓交付，普通公寓市场寓交付，普通公寓市场亦开始有精装房源入市，亦开始有精装房源入市，市场开始步入精装房时市场开始步入精装房时代代长长晟豪生、戴斯晟豪生、戴斯国际国际 等精装酒店等精装酒店式公寓入市式公寓入市仅名人国际等仅名人国际等少量小户型精少量小户型精装物业装物业1 1、江阴、江阴“精装精装”步伐滞后于无锡步伐滞后于无锡2 2、江阴人购买力强，经济基础决、江阴人购买力强，经济基础决定上层建筑，追求个性化特征，由定上层建筑，追求个性化特征，由此也在一定程度上制约了精装修市此也在一定程度上制约了精装修市场的发展场的发展3 3、1010年新政以来，精装修市场成年新政以来，精装修市

40、场成为新的产品塑造点，开始逐渐出现为新的产品塑造点，开始逐渐出现多个精装项目，整体发展区域有所多个精装项目，整体发展区域有所抬头，但依旧处于起步阶段抬头，但依旧处于起步阶段200620062010201020122012江阴政府从上世纪90年代末期就开始推广住宅精装修，但当时正在起步的房地产开发并不具备相应的市场条件，09年前江阴仅在名人国际等小户型的商住楼中有装修物业。江阴精装房的市场需求量在逐年增大，但从目前江阴房地产市场来看，精装项目多集中一些小户型、酒店式公寓等，普通住宅类物业目前尚无精装修物业面世；但随着未来政府对低碳的倡导，精装物业的出现将不可避免；类办公市场需求空间分析类办公市场

41、需求空间分析精装修市场精装修市场 3333基本概况基本概况戴斯国际、长晟豪生环球公寓目前已经销售，总部壹号的精装修公寓目前尚未正式推出，预计在11年年初将会入市；但但未来市场中确定有精装修物业的项目亦多以酒店式公寓为主未来市场中确定有精装修物业的项目亦多以酒店式公寓为主戴斯国际戴斯国际长晟豪生环球公寓长晟豪生环球公寓总部壹号总部壹号项目戴斯国际长晟豪生环球公寓 总部壹号位置澄江中路北侧，香山路东侧通渡北路东，通惠路北滨江西路与通渡北路开发商江阴长盛江阴瑞和江阴宇邦总建面2240010500009000装修标准25003000物业类型酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓销售均价1148111868 类

42、办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析精装修市场精装修市场 数据来源：数据来源：CRICCRIC3434目前城西市场中未有普通住宅项目有精装房源入市城西市场中未有普通住宅项目有精装房源入市，市场中精装修项目仅长晟豪生环球公寓，项目目前对外宣传的装修标准为3000元/平米，近三月销售均价在12000元/平米左右，城西毛坯高层物业目前基本成交均价在7500元/左右。扣去精装修成本，二者价差在2500元，但是加上建安成本以及未来的租金返利，作为高端的精作为高端的精装修酒店式公寓的溢价空间较为有限。装修酒店式公寓的溢价空间较为有限。精装修与毛胚物业对比精装修与毛胚物业对比 类办公市场需求空间分析类

43、办公市场需求空间分析精装修市场精装修市场 数据来源：数据来源：CRICCRIC3535市场竞争情况市场竞争情况未来发展趋势未来发展趋势精装物业看法精装物业看法本项目建议本项目建议江阴精装房的市场需求量在逐年增大，比如酒店式公寓、单间公寓等面积较小的项目，由于其一般针对商务人士、投资客和年轻人等客户群体，这些人群对精装修住宅的接受度高。目前市场中精装修产品仅在酒店式公寓中出现。目前市场中精装修产品仅在酒店式公寓中出现。在全球积极响应低碳主义的环保趋势下，精装房无疑将成为未来市场的主流。而房产新政下，精装修房也有愈演愈烈之势。无论是豪宅还是公寓，精装修都将能够体现出其品质程度，是未来楼市发展的趋势

44、之一，但目前并不成熟是未来楼市发展的趋势之一，但目前并不成熟我们建议项目的普通高层物业不求标新立异，仍跟随市场的主流，以毛坯物业我们建议项目的普通高层物业不求标新立异，仍跟随市场的主流，以毛坯物业入市，酒店式公寓采用较为基本的装修配置，不建议采用长晟豪生、戴斯类似入市，酒店式公寓采用较为基本的装修配置，不建议采用长晟豪生、戴斯类似的豪华五星级装修。的豪华五星级装修。对于精装房的看法，完全是一个硬币的正反面。面对不好的时机，想要吸引购房者，产品最为关键。无疑，被视为高品质、人居标尺的精装房未来可能精装房未来可能成为开发商寻求销售突破的一个新卖点。成为开发商寻求销售突破的一个新卖点。类办公市场需求

45、空间分析类办公市场需求空间分析精装修市场精装修市场 3636江阴的城市经济结构比较特殊，工业特别发达，而商业与旅游业较为落后，导致酒店业结构导致酒店业结构经济型酒店（经济型酒店（2-32-3星）和高端星）和高端5 5星级酒店两部分星级酒店两部分市场的缺失。中高端酒店（市场的缺失。中高端酒店（4 4星）酒店扎推竞争星）酒店扎推竞争激烈。激烈。高端市场与经济型酒店市场缺失。但随着喜来登、皇冠假日等一批五星级酒店的面世，未来高端酒店市场竞争将会愈发激烈健全的酒店市场应该分为四部分：低端市场、经济型酒店（2-3星）、中高端酒店（4星）及高端5星级酒店。五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店经济型酒店

46、经济型酒店无品牌酒店无品牌酒店高端高端中高端中高端中端中端低端低端中高端酒店（中高端酒店（4 4星）扎推竞争激烈，高端市场与经济型酒店市场缺失星）扎推竞争激烈，高端市场与经济型酒店市场缺失 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场分析酒店市场分析 3737l 江阴市场中五星级酒店仅泓昇苑一家，四星级酒店市场竞争较为激烈，市区主要有5家，l 现行主力市场行情：标准间400-500元。泓昇苑的价格略高于4星级酒店。喜来登将于11月1日正式开业，预计价格将会明显高于目前市场水平；l 各酒店都有集团公司及政府客群做支撑。各大酒店入住率情况较为接近，基本处于6-7成范围内。所以差异不大。级别

47、/项目地址客房入住率经营时间价格（标准间价格）五星级泓昇苑人民中路289号3080.62006480黄嘉喜来登滨江路北侧2962010-11-1588（加15%服务费）四星级江阴暨阳山庄新虹桥公园路99号2700.61998300江阴国际大酒店澄江西路299号3150.71998480江阴来富岛大酒店朝阳路105-109号2210.62003420江阴法尔胜酒店体育场路8号1400.71994300兴澄大酒店人民东路161号1350.61998400四、五星级酒店概况四、五星级酒店概况 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场分析酒店市场分析 3838 客群分布客群分布区域协议单位

48、区域协议单位所在区域协议单位，所占比所在区域协议单位，所占比例例15%15%稳定客户稳定客户现有的酒店多为当地工业集团现有的酒店多为当地工业集团下属公司，因此每家酒店基本下属公司，因此每家酒店基本有自己稳定的客户群体，所占有自己稳定的客户群体，所占比例比例50%50%散客散客散客较少，仅占散客较少，仅占5%5%左右。左右。政府客群政府客群政府客群基本采用轮回制分摊政府客群基本采用轮回制分摊至每家酒店，所占比例至每家酒店，所占比例30%30%四、五星级酒店客群分析四、五星级酒店客群分析 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场分析酒店市场分析 3939未来几年内江阴市场中五星级酒店上

49、市量明显较大，目前已经确定的有长晟豪生酒店，桃源山庄、未来几年内江阴市场中五星级酒店上市量明显较大，目前已经确定的有长晟豪生酒店，桃源山庄、新长江雅阁、皇冠假日等，高端酒店市场竞争压力降加剧；新长江雅阁、皇冠假日等，高端酒店市场竞争压力降加剧；级别/项目地址总建面客房预计经营时间五星级长晟豪生通渡路东、通惠路北侧433652011桃源山庄新桥镇194262011新长江雅阁普惠路东、五星公园西、五星路北侧皇冠假日大酒店黄山湖公园旁50000280四星级戴斯国际商务酒店天华文化中心斜对面230002042010-10御嘉精品酒店公寓检察院东侧、文化路北侧、凤凰路西21811未来四、五星级酒店潜在供

50、应未来四、五星级酒店潜在供应 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场分析酒店市场分析 4040目前市场主要高星级酒店均集中于城中及城东区，高星级酒店均集中于城中及城东区，并有固定的政商客群，竞争压力较大城西区目前供应量非常小，但随着城西金融、商业区的形成，无论是经济型经济型酒店还是高星级酒店，未来都存在不小的需求量酒店还是高星级酒店，未来都存在不小的需求量 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场小结酒店市场小结 4141 类办公市场产品定位类办公市场产品定位 物业选型现状分析：物业选型现状分析：办公市场：现阶段需求量有限，未来随着城西的发展会有一定增加，但较为缺乏单

51、户大面积的需求，同时会存在一定总部基地的需求。但目前办公物业服务费用极为低廉，完全不符合城市的经济实力公寓市场：目前有一定供求成交，但江阴目前主流投资商铺价值明显高于公寓类产品。未来城西开发的深入及万达广场整体形象的树立将对此类产品形成支撑酒店市场：未来将存在一定体量的供应，高端的酒店产品将对本项目产生形成支撑，并对其他类型的产品价值产生拉动。4242 类办公市场产品定位类办公市场产品定位 对应细化产品：对应细化产品：简装办公塔楼（中小面积，半毛胚）：独立写字间：6080平米 70%（套数比），80120平米 30%（套数比）总部基地：留取部分整层备注：（1）此处标注面积为含公摊的建筑面积，得

52、房率建议在65%以上。（2）框架核心筒结构，80-1200平米空间可自由组合。（3）通过各种方法压低物业费用，若不可行，则尽量压后办公产品的面市时间）4343 类办公市场产品定位类办公市场产品定位 对应细化产品：对应细化产品：精装酒店式公寓（小面积，严格控制总价）：一室一厨一卫 30-40 40%一室一厅一厨一卫 40-50 60%备注：（1）此处标注面积为含公摊的建筑面积，得房率建议达到75%-80%（2）总价严格控制在50万元以下（3）具体精装标准将与售价与常规回报率进行平衡，尽量将回报比例控制到接近8%左右4444 类办公市场产品定位类办公市场产品定位 对应细化产品：对应细化产品：简装S

53、OHO公寓：（可以设计部分LOFT）一室一厅一厨一卫一阳台 55-65 60%二室一厅一厨一卫一阳台 75-85 40%备注：（1）此处标注面积为含公摊的建筑面积，得房率建议达到75%-80%（2）作为酒店式公寓的平衡产品，功能上做出一定的差别（3）严格控制总价在50万元以下4545 类办公市场产品定位类办公市场产品定位 方案一：方案一：从左至右为：办公/总部基地；星级酒店；酒店式公寓优点：通过星级酒店去拉高办公与公寓产品的附加值，以弥补其他两类产品的市场弱势感缺点：将对公司原有的销售/自持比例带来调整产品结构及附加值均较优，风险较易分摊产品结构及附加值均较优，风险较易分摊4646 类办公市场

54、产品定位类办公市场产品定位 方案二：方案二：从左至右为：办公/总部基地；SOHO公寓；酒店式公寓优点：产品结构丰富，投资种类多样，使用功能可交叉运作缺点：酒店式公寓与SOHO公寓产品建筑结构上存在差别，一旦产品定型后将不再具有调整的余地产品种类丰富，在市场不明确的情况下风险分摊最优产品种类丰富，在市场不明确的情况下风险分摊最优4747 类办公市场产品定位类办公市场产品定位 方案三：方案三：从左至右为：办公/总部基地；酒店式公寓；酒店式公寓优点：两栋酒店式公寓可通过装修标准的不同定位，进行客户结构的细化划分缺点：单一类型产品总量太大，功能相似，在去化情况尚不明朗之时，风险略大产品后期可变性较大，

55、为后期项目调整留有余地产品后期可变性较大，为后期项目调整留有余地4848市场需求有限年极限供应量为市场需求有限年极限供应量为1010万方，年去化量为万方，年去化量为2 2万方左右，库存周期万方左右，库存周期约为约为2121个月，区域处于起步阶段，故不建议三幢类办公单体都做办公物业个月，区域处于起步阶段，故不建议三幢类办公单体都做办公物业，建议设置一幢办公；，建议设置一幢办公；办公经营客户多为产业企业及第三产业，整体定位可偏向企业总部基地结办公经营客户多为产业企业及第三产业，整体定位可偏向企业总部基地结合新型国际化办公集群；合新型国际化办公集群；继承办公市场规律，主流面积单套控制在继承办公市场规

56、律，主流面积单套控制在60-8060-80，企业总部基地部分可，企业总部基地部分可灵活分割，适应企业标准；灵活分割，适应企业标准；整体品质及装修标准、产品特色要起到引领城西板块的代表作用。整体品质及装修标准、产品特色要起到引领城西板块的代表作用。类办公市场分析类办公市场分析项目总结建议项目总结建议 4949未来细分市场明显，服务式公寓处于市场新兴空白领域，市场成长性强，未来细分市场明显，服务式公寓处于市场新兴空白领域，市场成长性强，同时依托万达品牌，将成为项目价值增长点的物业类型之一，建议选取一幢同时依托万达品牌，将成为项目价值增长点的物业类型之一，建议选取一幢单塔设置服务式公寓；单塔设置服务

57、式公寓；酒店式公寓虽然未来竞争较为激烈，但整体处于上升空间，同时也是价值酒店式公寓虽然未来竞争较为激烈，但整体处于上升空间，同时也是价值高点和认知主流的物业类型，亦建议一幢单塔设置酒店式公寓，同时依托本高点和认知主流的物业类型，亦建议一幢单塔设置酒店式公寓，同时依托本案的商务酒店和其他两大类办公集群，完成城西的商务价值提升；案的商务酒店和其他两大类办公集群，完成城西的商务价值提升；公寓可适当放大面积，增强居住功能，酒店式公寓面积控制在公寓可适当放大面积，增强居住功能，酒店式公寓面积控制在55-7055-70之间之间较为适宜；较为适宜；在增强智能化的同时，建议设置中低端装修配置，完成市场错位竞争

58、；在增强智能化的同时，建议设置中低端装修配置，完成市场错位竞争；考虑项目集团整体运营策略，结合未来高星级酒店市场的竞争日益激烈，考虑项目集团整体运营策略，结合未来高星级酒店市场的竞争日益激烈，本案不建议设置高投入晚汇报的高星级酒店。本案不建议设置高投入晚汇报的高星级酒店。类办公市场分析类办公市场分析项目总结建议项目总结建议 5050 核心课题界定核心课题界定销售物业销售物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化三大类办公单体：三大类办公单体：A-1 10A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？万方的建筑体量，若都设置办公，是否

59、存在市场空间？A-2 A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：商业街：B-1 B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：住宅：C-1 C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？5151商业市场整体成

60、交走势商业市场整体成交走势2005-20062005-2006年年2007-20082007-2008年年2009-20102009-2010年年l 0505年江阴商业市场容量较小，年江阴商业市场容量较小，0606年开始年开始市场不断扩容，供求价均出现明显上扬，市场不断扩容，供求价均出现明显上扬，0606年成交量接近年成交量接近9 9万平米；万平米；l 0707年随着一批专业市场的入市，市场供年随着一批专业市场的入市，市场供求再度放大，求再度放大，0808年受宏观调控等因素的年受宏观调控等因素的影响，供求均出现回落；影响，供求均出现回落；l 09-1009-10年是江阴商业市场年是江阴商业市场

61、开始步入迅速发展的阶段，开始步入迅速发展的阶段，大型商业项目开始不断涌大型商业项目开始不断涌现，成交量价亦随之上扬，现，成交量价亦随之上扬，商业市场扩容不可避免；商业市场扩容不可避免；商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业市场整体迅速扩容商业市场整体迅速扩容 数据来源：数据来源：CRICCRIC数据来源：数据来源：CRICCRIC5252市场库存量增长相对平稳，去化周期持续回落市场库存量增长相对平稳，去化周期持续回落l 09年以来江阴商业市场库存量呈现持续上扬的走势，截至目前，商业市场存量高达64.01万平米，库存量上涨约23万方，09年至今商业市场成交量亦较前期出现上扬的走势，库存

62、去化周期亦出现明显回落，由最高位的37月下滑至目前的21个月。商业市场整体成交走势商业市场整体成交走势 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业市场库存量日趋平稳商业市场库存量日趋平稳数据来源：数据来源：CRICCRIC5353江阴环城路组成城区集中商业区，其余区域构不成系统商业中心。最有可能在城区集中商业区以外形成商圈的是河北街商业街商圈。规划了西区商业区和澄东区域的东区商业区。“一轴”是指以人民路商圈为轴；“二片”则是华联商厦广场周边集中商业片区、华地百货广场周边集中商业片区；“三线”体现在沿中山路南南北沿线组成的商业一条街、沿虹桥路沿线组成的商业街、沿青果路沿线组成的商业街；江阴

63、主城区人民路核心商圈分布呈现出江阴主城区人民路核心商圈分布呈现出“一轴二片三一轴二片三线线”的商业格局的商业格局市场格局市场格局 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业市场格局商业市场格局 5454l 09年至今城西商业市场成交波动明显，商业整体成交仅7.83万平米，月均去化0.36万平米；l 区域内商业整体成交均价较低，主要是永康五金城专业市场成交拉低了区域内的整体均价；l 目前区域市场中住宅底商的价格基本在8000-10000元间；个别区域边缘项目底商价格略低，在7000元左右；10年至今城东、城中、城西商业是城区的主力成交区域，城西市场占比仅次于城东，城西目前尚无大型购物中心等

64、，成交主要是永康五永康五金城（专业市场）金城（专业市场）成交支撑；除专业市场外无大型商业项目，居民消费依靠住宅配套商业除专业市场外无大型商业项目，居民消费依靠住宅配套商业城西商业成交分析城西商业成交分析 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析区域商业市场依靠专业市场，缺乏大型商业项目区域商业市场依靠专业市场，缺乏大型商业项目 数据来源：数据来源：CRICCRIC数据来源：数据来源：CRICCRIC5555目前江阴市场中商业业态主要有四类：单一主体性店铺、百货商场、超级卖场、其他类型商业目前江阴市场中商业业态主要有四类：单一主体性店铺、百货商场、超级卖场、其他类型商业单一主体性店铺单一主体

65、性店铺百货商场百货商场超级卖场超级卖场s s、其他商业形态其他商业形态代表：大润发超市、农工商超市、麦德龙代表：人民路、虹桥路的沿街店铺代表：华地百货、华联商厦Shpoping mall型购物步行街，代表：澄江福地商业业态商业业态商业业态商业业态 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业业态格局商业业态格局 5656目前主要商业集中在城市中心，其余仅有超市，无大型购物中心及百货商场之类目前主要商业集中在城市中心，其余仅有超市，无大型购物中心及百货商场之类项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间华地百货超市、百货地下2层、地上6层350002005年9月国际购物中心百货、餐饮地下1层，地

66、上6层185002002年7月华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002005年9月新百业广场百货市场地下1层，地上3层589002006年12月26日麦德龙超市地上1层71002006年6月24日浙江商贸城小商品批发地下一层，地上三层200002005年大统华超市地下一层70002005年9月精品商厦百货地上4层70001992年人民商厦百货地上7层96001990年1月时代超市超市地上5层，地下1层350002005年8月31日良辰家具广场家具地上5层，地下1层200002005年八商场百货地上5层105001991年9月新生活国际家居广场家居地上4层600002006年9月16日大润发超市地上2层，地下1层98002004年11月农工商超市地上1层126002001年1月澄江福地内街步行街-1-3层247002010年5月主要商业项目现状主要商业项目现状 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析主要商业集中于城市中心主要商业集中于城市中心 5757随着政府规划进一步落实，嘉年华、海岸城等一批大型商业项目交付，对城东、城西商业格随着政府规划进一步落实，嘉年华、海岸城等一批大型商业