某集团西安万华商业综合体项目前期策划

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1、谨呈：西安万华集团万华集团西安万华商业综合体项目前期策划成果汇报前期策划成果汇报2011年11月第二阶段结论回顾酒店：五星级商务酒店，酒店：五星级商务酒店，4 4万平米规模，万平米规模，379379间客房间客房2房间类型房间类型面积占比面积占比总建面总建面数量数量套内面积套内面积价格价格普通标间约5013000平米227约40平米500元豪华标间约359100平米127约50平米700元普通套房约143640平米24约106平米1000元豪华套房约1260平米1约182平米2000元10026000平米379间客房偶得客户重要客户核心客户高新区商务人群、社区人群、项目商业客户旅游客户市区其他商

2、务人群及旅游人群根据根据客户需求客户需求结合结合竞争分析竞争分析，世联建，世联建议项目发展议项目发展餐饮娱乐型餐饮娱乐型五星级商务酒店五星级商务酒店社区商业：社区商业：3.43.4万平米社区购物中心万平米社区购物中心+街铺街铺3-1层面积10000地上每层面积6000健身1200平米社区影院4000平米女子休闲会馆800平米电器专卖2000平米电器专卖2000平米大型餐饮4000平米儿童主题馆2000平米品牌餐饮1000平米品牌专卖1000平米运动主题2000平米品牌专卖3200平米品牌餐饮800平米大型超市10000平米1F-1F2F3F4F社区购物中心总建面3.4万平米，全部持有2828万

3、平米商业：万平米商业：“奥特莱斯方案奥特莱斯方案”或或“家居家居建材建材+餐饮休闲娱乐方案餐饮休闲娱乐方案”4西三环经十三路商住公寓商住公寓商住公寓酒店服务公寓SOHO写字楼二期酒店服务公寓及写字楼一期商住公寓裙楼塔楼方案一：奥特莱斯方案一：奥特莱斯西三环经十三路一期二期商住公寓商住公寓商住公寓酒店服务公寓SOHO写字楼裙楼塔楼方案二：家居建材方案二：家居建材+餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐万华集团反馈5酒店是否要做？酒店是否要做？酒店是否对大盘价值带来很大提升？在财务上收益如何？能否实现财务滚动开发社区商业业态和建筑形态调整。社区商业业态和建筑形态调整。社区商业能否减少占用DK6、7用地的指标；能

4、否减少一些在北石桥 已有的业态？2828万方项目其他方向研判。万方项目其他方向研判。塔楼方面，是否可做写字楼群？裙楼方面，是否可做以大型百货为驱动力的大型商业？1236 本次汇报专题一、五星级酒店是否要建？二、社区商业如何调整？三、28万平米商业项目其他方向可行性研判7专题一：专题一：五星级酒店是否要建？1.开发五星级酒店对大盘作用如何？2.五星级酒店投资回报周期是否可观？3.对于是否建设五星级酒店的判断81.1.开发五星级酒店对大盘作用如何？开发五星级酒店对大盘作用如何？案例研究：借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用9 规模规模 总占地12000亩 已开发

5、约5000亩 约5000户，2万人区位区位 行政区划隶属增城，区域成熟度不高 邻近广州经济开发区、新塘开发区 紧邻广园东快速干线开盘时间开盘时间 2002.5.1自然资源自然资源 地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好广园东快速路广园东快速路广深高速广深高速中信广场中信广场凤凰城凤凰城花园酒店花园酒店广州中心区广州中心区车程车程50-6050-60分钟分钟整个大盘分三期三期开发10 独立别墅独立别墅 联排别墅联排别墅 洋洋 房房 公建配套公建配套 山体山体开发分期及物业分布开发分期及物业分布凤鸣苑凤鸣苑凤凤仪仪苑苑凤翔苑凤翔苑公共公共配套区配套区学校学校凤翠苑凤翠苑凤泉苑凤泉苑多物业类型开发

6、集中式公共配套区落成临主干道地块大规模启动 开发2500亩凤湖苑凤湖苑凤凰苑凤凰苑凤凰岛凤凰岛酒店酒店开发山景地块开发纯别墅学校开学 酒店试业二期开发1300亩凤凰台凤凰台凤雅苑凤雅苑增城荔枝文化区增城荔枝文化区东门商业街东门商业街凤岭苑凤岭苑凤盈苑凤盈苑文化、品位型公建带动边缘地块开发多物业类型开发三期 开发1200亩凤凰城凤凰城一期酒店动工一期通过大量配套快速展示，客户可预见成熟生活费氛围，并体现开发商实力，酒店作为其中一个配套提升了项目档次11凤凰城配套项目一览表商业运动休闲文化教育会所酒店医疗商业中心（2万m）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划中）、肉菜市场（现以1000的农

7、贸市场作为先期配套）康体中心（3300m）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m）增城荔枝文化村（占地13.3万m）、美食街（1.2万m）图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m，规划中）凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池占地300亩社区医院q 客户可预见成熟生活氛围，并体现开发商实力q 随着住户入驻，超市、便利店、球类活动等经营状况良好一期结合低价和丰富产品组合，低价和丰富产品组合，大盘席卷市场12套数单位面积单位售价户型数独立别墅260套220-600m288万元起（毛坯）22种联体别墅120套160-

8、180m250万元起（毛坯）9种洋房公寓600套55-177m22800元/m2（带装修）30种凤凰城首期首推产品概况表独立别墅联排别墅首期开发约2500套，其中首推约1000套“五一”黄金周内首推单位售罄，当年后续销售月均300套左右，人气急速聚集，推动社区快速成熟二期与三期成功转向开发高价值物业13q 利用山体资源 建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润q 利用水体资源 开发酒店区，开发酒店区，提升楼盘档次及成熟度开发国际租赁社区（凤凰岛），体现安全尊贵，获取长期收益类型类型单位面积单位面积均价均价总价总价半山别墅（凤凰苑）半山别墅（凤凰苑）328-1929m211000元/m2（毛坯

9、）（毛坯）400-2000万非半山别墅（凤湖苑）非半山别墅（凤湖苑）191-633m26000元/m2（毛坯）（毛坯）100-400万凤凰城二期独立别墅价格对比表酒店在二期以后成为后续产品价值的支点14凤凰城酒店概况表开盘时间开盘时间2002.5酒店开业时间酒店开业时间2003.11酒店规模酒店规模占地300亩，建面8.28万客房数客房数575间标间房价标间房价面价：1080团体：428会议设施会议设施21个会议室共5244，最大会议室可容纳超过1500人 配套情况配套情况自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spa）、美容

10、美发中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。经营情况经营情况酒店经营二年，逐渐走上轨道，入驻率近70，来自香港的旅行团较多，也有日本（韩国）商务团周边外资公司（缛索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛会议条件好，2004年接待了700多个会议酒店对大盘作用：酒店对大盘作用：1 1、促进大盘销售、促进大盘销售2 2、提升大盘价值、提升大盘价值促进大盘销售：促进大盘销售：众多新塘客户通过在酒店消费在酒店消费逐渐认知大盘，在大盘的二、三期，新塘客户成为主力客户新塘客户成为主力客户15区域来源区域来源 主要为主要为新塘本地人、新塘经商的外来人士或东莞人 其他包括广州

11、东部（开发区、天河区及东山区）、香港等职业职业 私营企业主 经商人士 企业高级管理者 高级技术人员凤凰城整体客户结构碧桂园凤凰城增城市区工业园工业园萝岗市区q 碧桂园员工访谈凤凰城当时客户定位为广州市区白领为主，但是后来反而新塘客户占了70%左右。当时周边很多工业区，来凤凰酒店开会的公司很多，这些公司的老板和高管就开始留意这个大盘了，因此酒店在客户吸引上起到了很重要的作用，是大盘对外的展示窗口促进大盘销售：促进大盘销售：酒店带来影响力很大程度上矫正了大盘项目早期存在的客户定位错误问题16原定目标客户广州市区广州市区白领为主白领为主新塘及周边新塘及周边广州市广州市区区3030新塘及周边新塘及周边

12、7070广州市区客户距离市区较远产品粗糙新塘及周边客户别墅体现身份酒店配套差异性领先于本地市场具有较强中高总价承受力品牌认知度高 实际客户客户反应调整目标客户早期广告瞄准广州客户提升大盘价值：提升大盘价值：大盘的每期开发均有亮点配套亮点配套支持，从而实现价值逐渐走高17联排别墅420045005000国际租赁社区开业2800(带装修)5000(带装修)6000独立别墅 700011000（半山别墅）840013000三期随着社区逐渐成熟，开始开发商业物业、文化物业，从软性层面提升大盘品质感首期大规模推出廉价别墅，巨型公建配套冲击力强，销售火爆洋房首期业主入驻大型公建配套全面投入服务2003-0

13、92004-10第一期第二期2004-08东门商业广场正式发售2003-112005-02公建配套时间轴2002-052002-10开发分期时间轴均价走势2003-052002-12中英文学校开学酒店试业2004-052004-12第三期荔枝文化村投入试运营2002-05大型交通中心/康体中心/商业中心落成2005-06二期利用自然资源及高端配套开发高价值物业，提升楼盘档次18提升大盘价值：酒店在其中的价值是提升大盘价值：酒店在其中的价值是“二三期亮点配套”+“象征企业及大盘的形象”一期物业定位：走性价比路线，价格较低一期配套作用：作为基本配套，满足基本的生活配套需求住宅物业：独立别墅（700

14、0元）、联排别墅（4200元）、洋房（2800元）相关配套：大型交通中心、康体中心、社区商业二期物业定位：住宅物业逐渐走高，走中高端路线二期配套作用：作为升级的配套，配合和提升住宅物业的高端形象住宅物业：半山别墅（11000元）、联排别墅（4500元）、洋房（4500元）相关配套：国际中英文学校、五星级酒店三期物业定位：社区逐步成熟，物业价值达到最高点三期配套作用：二期配套已经树立项目高端形象，三期配套开始开发商业，并打造文化设施，从软性层面提升大盘品质住宅物业：半山别墅（13000元）、联排别墅（5000元）、洋房（5000元）相关配套：东门商业广场开始发售、荔枝文化村投入运营碧桂园凤凰城带

15、来的启示：19酒店建设消除区域陌生度。酒店建设消除区域陌生度。酒店的开工建设能一定程度上弥补大盘项目资源不足、区位陌生缺点酒店经营增强大盘影响力。酒店经营增强大盘影响力。酒店对外营业后，可作为大盘对外宣传的纽带，加强对大盘的宣传，促进大盘销售促进大盘销售亮点配套亮点配套+形象提升。形象提升。对于分多期开发的大盘来说，酒店的建设对于后期打造高端物业有极大的帮助123开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售促进大盘销售20接待接待餐饮餐饮商务商务休闲休闲娱乐娱乐宴会宴会 酒店经营将带来整个高新区的商务人群及西部国际软件新城的客户群，人们平时宴会、会议、休闲娱乐等均在酒店消费，酒店可作为整

16、个大盘的展示纽带高新区？二环内？城西？国际软件新城？三环南？当地区域？如何拓宽客户源？如何拓宽客户源？酒店将成为大盘对外展示纽带酒店将成为大盘对外展示纽带同时，亦给大盘未来价值拉高价值拉高增加了动力源211 12 23 34 44 45 5大盘后期价值如何拉升？大盘后期价值如何拉升？大盘价值点：社区商业+园林+五星级酒店+教育+医疗+户型打造+其他实现每期开发有一个核心价值拉动点，譬如：1、一期价值点：性价比2、二期价值点：社区商业+园林+教育3、三期价值点：酒店动工酒店动工+园林+其他配套4、四期价值点：酒店开业酒店开业+园林+配套+户型5、五期价值点：区域成熟+其他配套分期开发图分期开发图

17、222.2.五星级酒店投资回报周期是否可观？五星级酒店投资回报周期是否可观？按照2014年的标准，酒店建安成本为3.933.93亿元亿元23p酒店总建设面积4万平方米，其建造成本构成如下：备注：根据大盘的开发时序，酒店的动工期在2014年以后，所以在此将酒店的建安成本折算到2014年按按20122012年计算的成本年计算的成本按按20142014年计算的成本年计算的成本前期工程费466514 基础设施费150165 建安装修成本80008820 开发期间接费101111 项目管理费用104115 预备费8796 每方成本每方成本89089821总成本总成本(万元万元)3563239284392

18、84酒店首年实现盈利，成本回收周期9 9年年（常规五星级酒店回收周期为813年）；若2016年开始营业，则2025年实现成本回收24项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%893938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入客房60.00%8030 9080 10215 11440 12012 12613 13244 13906 14601 15331 餐饮25.00%334

19、6 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 会议5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他10.00%1338 1513 1702 1907 2002 2102 2207 2318 2434 2555 合计合计100.00%100.00%13383 15133 17024 19067 20021 21022 22073 23176 24335 25552 支出客房30.00%2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 4380 4599 餐饮60

20、.00%2007 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 会议20.00%134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他35.00%468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合计合计37.50%37.50%5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 营业利润营业利润62.50%62.50%8364 8364 9458 9458 10640 10640 11917 11917 12513 12513 13139 13

21、139 13796 13796 14485 14485 15210 15210 15970 15970 未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 营销费用5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物业营运及保养3.00%401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本7.00%937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理费2.50%335

22、378 426 477 501 526 552 579 608 639 合计合计25.50%25.50%3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 税前毛利润税前毛利润37.00%37.00%4952 4952 5599 5599 6299 6299 7055 7055 7408 7408 7778 7778 8167 8167 8575 8575 9004 9004 9454 9454 固定费用营业税5.50%736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 奖励管理费1.75%234 265

23、 298 334 350 368 386 406 426 447 房产税及保险2.00%268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 资本重置储备4.00%535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合计合计13.25%13.25%1773 1773 2005 2005 2256 2256 2526 2526 2653 2653 2785 2785 2925 2925 3071 3071 3224 3224 3386 3386 利润总额利润总额23.75%23.75%3178 3178 3594 3594 4043 404

24、3 4528 4528 4755 4755 4993 4993 5242 5242 5504 5504 5780 5780 6069 6069 净现金流净现金流3178 3178 3594 3594 4043 4043 4528 4528 4755 4755 4993 4993 5242 5242 5504 5504 5780 5780 6069 6069 累计净现金流量累计净现金流量-42301-42301-39122-39122-35528-35528-31485-31485-26956-26956-22202-22202-17209-17209-11967-11967-6462-6462

25、-683-683 5386 5386 万元酒店毛利率为37%，扣除剩余费用后利润额为23.75%，盈利水平较佳（高星级酒店行业平均毛利率在35%左右）25项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%893938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入客房60.00%8030 9080 10215 11440 12012 12613 13244 13906 14601 15331

26、餐饮25.00%3346 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 会议5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他10.00%1338 1513 1702 1907 2002 2102 2207 2318 2434 2555 合计合计100.00%100.00%13383 15133 17024 19067 20021 21022 22073 23176 24335 25552 支出客房30.00%2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 438

27、0 4599 餐饮60.00%2007 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 会议20.00%134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他35.00%468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合计合计37.50%37.50%5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 营业利润营业利润62.50%62.50%8364 8364 9458 9458 10640 10640 11917 11917 12513 125

28、13 13139 13139 13796 13796 14485 14485 15210 15210 15970 15970 未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 营销费用5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物业营运及保养3.00%401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本7.00%937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管

29、理费2.50%335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合计合计25.50%25.50%3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 税前毛利润税前毛利润37.00%37.00%4952 4952 5599 5599 6299 6299 7055 7055 7408 7408 7778 7778 8167 8167 8575 8575 9004 9004 9454 9454 固定费用营业税5.50%736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 奖励管理费1

30、.75%234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房产税及保险2.00%268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 资本重置储备4.00%535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合计合计13.25%13.25%1773 1773 2005 2005 2256 2256 2526 2526 2653 2653 2785 2785 2925 2925 3071 3071 3224 3224 3386 3386 利润总额利润总额23.75%23.75%3178 3178 3594 35

31、94 4043 4043 4528 4528 4755 4755 4993 4993 5242 5242 5504 5504 5780 5780 6069 6069 p客房：预计2016年入驻率为65%，到2019年开始达到稳定值80%；初始房价为893元，房价年增长率为5%（香格里拉酒店常年入驻率在90%左右）p费率：客房、餐饮会议等收入支出等均按照酒店行业平均水平计算折现到2016年，酒店估值为6.2亿元26经营物业资产价值经营物业资产价值p对未来一定年份的预测净收入和资产末期价值或残值进行贴现，并加之土地增值p贴现率由两部分组成:一部分是当前长期国债利率（3.47%）；另一部分是风险报酬

32、率（4%）酒店资产估值计算酒店资产估值计算p酒店物业价值=20年预测净现金流的折现值+第20年酒店资产期末价值 =53390万元 +8460万元 =6185061850万元万元备注：设酒店2014年投入资金建设，2016年正式运营 贴现率7.5%酒店总成本4.23亿元，酒店残值率5%，折旧周期20年 2014年土地成本2736万元，地价上涨率5%品牌酒店管理公司费用：主要为基本管理费及奖励管理费两项(此处计算取平均值)，2016年开始总费用为569569万元万元27项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数3793793793793793793793793793

33、79住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%893938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入合计合计100.00%100.00%13383 15133 17024 19067 20021 21022 22073 23176 24335 25552 支出合计合计37.50%37.50%5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 营业利润营业利润62.50%62.50%8364 8364 9458 9458 10640 10640 11917 1191

34、7 12513 12513 13139 13139 13796 13796 14485 14485 15210 15210 15970 15970 未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 营销费用5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物业营运及保养3.00%401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本7.00%937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 17

35、03 1789 基本管理费基本管理费2.50%2.50%335 335 378 378 426 426 477 477 501 501 526 526 552 552 579 579 608 608 639 639 合计合计25.50%25.50%3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 税前毛利润税前毛利润37.00%37.00%4952 4952 5599 5599 6299 6299 7055 7055 7408 7408 7778 7778 8167 8167 8575 8575 9004 9004 9454 9454 固定费用

36、营业税5.50%736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 奖励管理费奖励管理费1.75%1.75%234 234 265 265 298 298 334 334 350 350 368 368 386 386 406 406 426 426 447 447 房产税及保险2.00%268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 资本重置储备4.00%535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合计合计13.25%13.25%1773 1773 2005 2005 2256 2

37、256 2526 2526 2653 2653 2785 2785 2925 2925 3071 3071 3224 3224 3386 3386 利润总额利润总额23.75%23.75%3178 3178 3594 3594 4043 4043 4528 4528 4755 4755 4993 4993 5242 5242 5504 5504 5780 5780 6069 6069 酒店各项生产设备及物资采购费用员工薪资及劳保预算酒店开业前专项培训费用酒店营销推广费用（包括开业庆典的费用）日常行政及其它费用日常工程维护费用酒店营业有关的初期进货费用酒店正常营运流动资酒店公司收取的酒店管理费可

38、达营业额的4.25%4.25%甚至更多而我们测算的酒店利润总额只占营业额的23.75%23.75%酒店从2016年开始酒店管理费用569569万元万元，并逐年递增，到2025年达10861086万元万元；因此酒店管理公司的谈判直接涉及企业重大利益酒店谈判涉及费用项283.3.对于是否建设五星级酒店的判断对于是否建设五星级酒店的判断结论：基于上述判断，世联建议万华集团开开发五星级酒店发五星级酒店29促进大盘销售。促进大盘销售。开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售大盘价值拉动点。大盘价值拉动点。五星级酒店的建设及经营作为大盘后期的价值拉动点之一，能有效拉动大盘价值财务表现优异。财务表

39、现优异。酒店预计于2014年的投资额为4.23亿元，折算到2016年资产估值达6.8亿元，资产回报周期9年(五星级酒店回报期为812年)，毛利率达37%12330专题二：专题二：社区商业如何调整？1.整体调整策略（业态及建筑形态调整）2.具体产品打造311.1.整体调整策略整体调整策略1.业态调整方案：影院业态取消影院业态取消+原持有散铺放入街原持有散铺放入街铺内销售铺内销售；持有面积由原来3.43.4万平米减为万平米减为2.12.1万平米万平米32业态业态业态类型业态类型面积面积主力店大型超市10000平米社区影院4000平米次主力店家电专业店4000平米大型餐饮4000平米健身俱乐部120

40、0平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1800平米散铺儿童主题馆2000平米运动专卖馆2000平米品牌专卖店4200平米原方案：原方案：3.43.4万平米，全部持有万平米，全部持有业态业态业态类型业态类型面积面积主力店大型超市10000平米社区影院4000平米次主力店家电专业店4000平米大型餐饮4000平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1000平米散铺儿童主题馆运动专卖馆品牌专卖店新方案：散铺销售，持有新方案：散铺销售，持有2.12.1万平米万平米p调整策略1：尽可能保持原有业态，形成良好的社区商业氛围p调整策略2：部分北石桥有的业态，如社区影院可不打造p调整策略3：原来

41、持有的散铺放置入街铺内，用作包装销售放入街铺内销售不建议打造332.建筑形态调整：由由“集中商业集中商业+街铺街铺”变为变为“block+block+街铺街铺”购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街街铺铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺社区社区购物中心购物中心购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街街铺铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺BLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCK原方案：集中商业原方案：集中商业+街铺存在问题街铺存在问题1.规模较大。在北石桥及28万方商业项目上有大量商业，因此在此希望能少些商业持有量2.占用DK67指标较多。社区购物中心共

42、3.4万平米规模，占用DK67较多的住宅建设量新方案：新方案：Block+Block+街铺街铺将主力业态拆散，分布放置在DK67、DK3、DK4-2上（DK5功能不变），既减少了持有商业占用DK67的住宅指标，也利用主力店带动了周边散铺的销售342.2.具体产品打造具体产品打造主力业态位置确定35购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺位置位置1 1位置位置2 2位置位置3 3主力业态主力业态各业态面积各业态面积总面积总面积位置1大型超市10000平米1.3万平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1000平米位置2家电专业店40

43、00平米4000平米位置3大型餐饮4000平米4000平米1.超市超市布置在位置1，便利与未来DK67居民的购物及物业价值的提升，同时超市放地下负一层，不占用其建设指标；2.健身俱乐部、休闲会馆及品牌餐饮健身俱乐部、休闲会馆及品牌餐饮结合超市放置在位置1，使得未来DK67形成最良好的商业氛围；3.家电专业店家电专业店占用面积较大，且产生租金较低，可放置在位置2小产权用地上；4.大型餐饮大型餐饮放置在DK4-2上，带动其散铺销售位置1：整体业态排布36-1F-1F1F1F2F2F大型超市品牌餐饮、散铺健身俱乐部、女子休闲会馆100米100米40米100米20米位置1：负一层业态布局37 大型超市

44、面积约达1万平米，设置其长宽分别约为100米，形状较为规整，便于货品摆放展示及内部动线组织。负一层：大型超市面积1万平米100米100米科技二路经十三路负负1 1层层如华润万家、人人乐、好又多等超市位置1：一层业态布局3820米100米科技二路经十三路1 1层层品牌餐饮1000平米散铺1000平米1.品牌餐饮分别在科技二路及经十三路有展示面，满足招商需求；2.散铺紧邻十字路口，提升其销售价值p品牌餐饮可放置23家本地餐饮品牌，如KFC、永和豆浆、魏家凉皮、小六汤包等适合社区服务的餐饮品牌p散铺可以包装成为亲子、运动等主题销售，划分为24个大铺，作为铺王销售位置1：二层业态布局391.女子休闲会

45、馆放置在科技二路沿线，提升其展示面2.健身俱乐部呈L型放置健身俱乐部：中体倍力、亚健身俱乐部：中体倍力、亚特体育俱乐部特体育俱乐部20米100米科技二路经十三路1 1层层女子休闲会馆800平米健身俱乐部1200平米位置2：整体业态排布40家电专卖店2000平米家电专卖店2000平米1F1F2F2F科技二路经十三路50米40米位置2放置类似于苏宁国美苏宁国美之类的家电专业店，总面积为4000平米位置3：整体业态排布41大型餐饮2000平米大型餐饮2000平米1F1F2F2F可放置34个较大型餐饮品牌，如小肥羊、陕西松贸及其他本地的品牌科技二路经十三路50米40米位置1动线设计：负负1 1层超市动

46、线层超市动线422、在超市北侧设置辅营区，充分利用超市的人流1、基于超市招商考虑，在购物中心主入口处设置扶梯，方便顾客进入负一层的超市3、在负一层南面设置收银区以及顾客出入的扶梯，通过扶梯既可到达首层出口，也可进入负二层的停车场4、在负一层最南侧设置后场空间，包括卸货区、仓储空间和员工活动空间等功能超市主营区科技二路经十三路-1-1层大型超市动线及功能布局示意图层大型超市动线及功能布局示意图由超市到首层的扶梯超市辅营区收银区由首层到超市的入口扶梯位置1动线设计：1 1层动线层动线431、由于Block面积较大，因此利用品牌餐饮形成两大出入口，形成较多散铺展示面2、地下停车场出入口放置在超市两角

47、，与人流动线分离科技二路经十三路品牌餐饮出入口地下停车场出入口地下停车场出入口街铺街铺散铺1 1层层后场（卸货区、仓储、管理用房）位于1层卸货区出入口出入口超市卸货区封闭式设计，放置在地面1层，通过垂直电梯将货物卸到负1层44n倘若卸货区放置在-1层，由于应至少满足中型货车进出，其对通道高度需求在6.7米以上，难以设计开发n放置在-1层，会增加开发成本，而放置在地面1层，可节省成本为何放在地面为何放在地面1 1层？层？卸货区出入口卸货区封闭式设计，避免卸货区的形象、气味等影响住宅、商铺形象1F超市卸货区设计，尽可能临街45一、卸货区位置确定：一、卸货区位置确定：位于右图中位置，不与人流动线形成

48、冲突，同时方便货车出入二、卸货区卸货平台建议：二、卸货区卸货平台建议：卸货平台尺寸为2 8米，并建设三个货梯，其中两台用于超市及电器专卖店，1台用于餐饮三、卸货区临时停车场建议：三、卸货区临时停车场建议：临时停车场面积应满足三辆货车同时停放，并实现车辆自由转弯，建议面积在300300平米平米左右（不计算进入卸货区的通道面积）科技二路经十三路卸货区出入口卸货区卸货区位置卸货区位置社区购物中心位置1动线设计：2 2层动线层动线46科技二路经十三路2 2层层女子休闲会馆健身俱乐部利用1层的南部出入口，以楼梯引导人流进入2层楼梯购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺街

49、铺街铺街铺街铺位置位置1 1位置位置2 2位置位置3 3约约370m370m150m150m50m50m停车位数量设置：停车位数量设置：总共不少于404404个停车位47n家电专业店和大型餐饮共6000，需要停车位：6000*0.8个/100平米=64个n街铺停车场：570m/3m/个=190个n超市停车位需求：1万*2个/100平米=150个停车位停车位共计：404404个个停车位需求标准停车位需求标准面积面积停车位设置数量停车位设置数量超市每100平米1.5个10000平米150个大型餐饮每100平米0.8个4000平米32个家电专业店每100平米0.8个4000平米32个街铺在保持街铺形

50、象的情况下，可沿街尽量多设置；每3米设置一个停车位沿街共570米展示面190个停车位位置设置：停车位位置设置：超市停车位放置地下负1层，其余停车位放置地面1层48n地下停车场，设置在超市负超市负1 1层层，需要建筑面积：80008000平米平米n地上停车场，沿街设置沿街设置停车位布置停车位布置购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺123地面停车场：位置地面停车场：位置1 1、2 2沿街放置沿街放置地下停车场：位置地下停车场：位置3 3地下放置地下放置49停车位位置设置：停车位位置设置：超市停车位，与住宅/公寓地下负1层停车场同层科技二路经十三路

51、地下停车场出入口地下停车场出入口地下停车场地下停车场n住宅/公寓停车场均在-1层，因此超市停车场也放在-1层。如果放在-2层，将造成不必要的浪费n超市停车场与住宅/公寓停车场放在同一层，并分开管理。超市停车场占用150个停车位停车场放置在停车场放置在-1-1层层街铺产品打造：以1 1拖拖2 2的销售模式的销售模式打造50业主一业主四业主二业主三模式一：一二层分开销售模式一：一二层分开销售模式二：模式二：1 1拖拖2 2销售销售业主二业主三业主四业主一地面地面二楼常用作眼镜超市、较大餐饮等较大的商家，由外部独立楼梯连接二楼优点：二层销售价格较高，能达到一层的60%以上缺点：二层面积大导致销售总价

52、高，销总价高，销售速度慢售速度慢适应区域：商业较繁华地段一二层卖给同一个业主优点：使得二层较容易销售缺点：二层不能形成大面积的商铺，使用功能受限制适应区域：社区型街铺与区域商业成熟度匹配，为推荐方案与区域商业成熟度匹配，为推荐方案街铺产品打造：开间开间4 455米，进深米，进深1212米米，单层总面积控制在6060平米平米内51开间区间比例进深区间比例3m以下13.2%3m以下4.5%3m6m51.2%3m6m29.0%6m9m21.9%6m9m30.8%9m15m5.9%9m15m30.1%15m18m4.0%15m18m1.6%18m以上4.8%18m以上4.0%合计100.0%合计100

53、.0%深圳23个社区商业项目数据统计1、36米的街铺开间最为常见，满足大部分街铺商家的需求2、进深的合理尺寸一般是开间的23倍1 1、建议普通街铺打造、建议普通街铺打造4545米的开间，米的开间，1212米的进深，总面积控制在米的进深，总面积控制在6060平米以内平米以内2 2、部分特别引进的业态如银行、邮政、知名咖啡馆品牌等需要定制式打造、部分特别引进的业态如银行、邮政、知名咖啡馆品牌等需要定制式打造通过面积控制，实现总价控制在220220万万左右52层数层数20112011年年（元（元/月月平米）平米）20142014年年（元（元/月月平米）平米）20152015年年（元（元/月月平米）平

54、米）20162016年年（元（元/月月平米）平米）价格年增长价格年增长率率街铺销售价格一层 18000（元/平米）18900（元/平米）19845（元/平米）20837（元/平米）5%二层 9000（元/平米）9450（元/平米）9922（元/平米）10419（元/平米）5%p商业街铺价格：运用租金反推法运用租金反推法p计算方法：街铺首层销售价格=首层散铺租金水平首层散铺租金水平/商业物业年投资回报率商业物业年投资回报率（商业物业年投资回报率取8%）街铺二层销售价格=街铺首层销售价格街铺首层销售价格*50%50%租售价格说明：租售价格说明：p以上租售价格均为2011年价格p2011年以后的租售

55、价格水平按照不同物业形态，根据固定的价格增长率固定的价格增长率调整得到p具体价格需视项目招商或销售时的市场条件和销售招商策略市场条件和销售招商策略再做调整按照2011年的价格，单层60平米的2层商铺，价格为216万元外立面打造：配合大盘打造Artdeco风格53n建筑风格应注意和住宅、公寓在整体风格上的统一性，建议采用古典沉稳的建筑风格nBlock街区又要从住宅、公寓中区分开来，在色彩上，选择鲜艳，对比强烈的颜色，以暖色调为主54专题三：专题三：28万平米商业项目如何打造？1.写字楼群方案方向研判2.大型百货业态可行性研判3.原奥特莱斯方案深化551.1.写字楼群方案方向研判写字楼群方案方向研

56、判西安写字楼群主要集中在四大区域：城内、经开区、曲江新区、高新区城内、经开区、曲江新区、高新区56高新高新经经开开城内城内曲江曲江长安路城内城市商业、商务中心，办公氛围成熟、但无新项目供应产品水平：形象、配置均较高客户类型：世界知名公司、国内顶级企业，地产、银行、通讯、科技、服务等代表项目：中大国际、长安国际中心经开区随政府搬迁带动，区域办公氛围逐渐升温支柱产业：商用汽车、电力电子、食品饮料、新材料分布：主要沿未央路线形分布产品水平：以商住公寓为主，纯写字楼较少。整体品质一般客户类型：依托或服务于区域主导产业的中小型企业为主，地产、装饰、电子等行业居多代表项目：经发大厦、利君V时代、第5国际、

57、赛高国际高新区依托高新技术产业、知名企业密集，是西安写字楼发展的热点区域支柱产业：信息、生物、新能源等产品水平：产品水平较高、形象、配置、配套较优客户类型：全球500强，国内大型企业，主要为IT、通讯、电子、高科技等,价格承受能力较强代表项目：旺座现代城、旺座国际高新国际、都市之门曲江发展为西部最大的文化产业聚集地支柱产业：文化影视类产品水平：SOHO公寓，纯写字楼产品较少，产品打造上注重外立面，景观客户类型：文化、传媒等代表项目：曲江会展国际、文化大厦、智慧大厦、佳和中心等经开区：西安经济技术开发区，成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区57u截止目前，经开区内共有企业330

58、0余家，引进工业项目 600项。25家境外世界500强企业投资项目和一批国内知名企业先后入驻，促进了四大支柱产业的发展。u2008年，全区实现工业总产值685亿元，主要指标连续第六年保持40%的高速增长，成为中西部地区发展速度最快、最具活力和成长潜力的区域之一。经开区经开区西高新西高新曲江曲江浐灞浐灞核心区核心区西郊西郊 n西安经济技术开发区成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区；n开发区定位以提高吸收外资质量为主，以发展现代现代制造业制造业为主，以优化出口出口结构结构为主，致力于发展高发展高新技术产业新技术产业，致力于发展高附加值服务业高附加值服务业，促进国家级经济技术开发区

59、向多功能综合性产业区发展。该区域写字楼发展基于两大因素：因素一：四大支柱产业发展因素一：四大支柱产业发展商用汽车产业：国内最大重卡生产基地商用汽车产业：国内最大重卡生产基地以陕汽集团为龙头，完善车架、车桥、发动机、轮胎、零部件生产及专用车生产等配套产业，壮大商用汽车产业集群优势。电力电子产业：本省世界电力电子产业：本省世界500500强投资企业最强投资企业最密集的产业密集的产业积极承接大型国有电力电子企业“退二进三”和重组改造，发挥西门子、阿尔斯通、日立等世界500强企业和西电集团等国内知名企业的聚集优势，打造技术先进、带动能力强、西北最大的优势产业集群。食品饮料产业：产业链条完整，食品饮料产

60、业：产业链条完整，西北地区最重要的生产基地西北地区最重要的生产基地按照绿色标准和生态要求，依托可口可乐、康师傅、金威啤酒、乐百氏、维维乳业、殷荣饮品、米旗食品等国内外知名企业，发展食品饮料产业集群，形成西北规模最大、产业链条完整的食品饮料聚集地。新材料产业：国家级新材料成果新材料产业：国家级新材料成果转化及产业化基地转化及产业化基地依托国家级新材料成果转化及产业化基地，以稀有金属材料和新能源（节能型）材料领域为主要发展方向，培育一批具有自主知识产权和核心竞争力的优势企业。到2010年企业总数达到50家，工业总产值达到140亿元。因素二：政府强有力规划因素二：政府强有力规划59西安市行政中心北迁

61、西安市行政中心北迁，将使北城成为西安的政治、经济、文化中心地铁地铁2 2号线号线，促进北城快速发展，进一步拉近与主城区的距离新火车客运站新火车客运站，为实现北城高速发展提供了进一步的铁路支持大明宫遗址改造大明宫遗址改造，有效保护遗址，建立国家历史公园市行政中心北迁，新客运站、地铁二号线的建成，大明宫遗址改造，将加速北城的发展从而实现“产业新城产业新城”向“功能复合新城功能复合新城”转变，成为西安城市新中心，为写字楼发展提供了机遇601993年：经开区创建（总规模不足10平方公里）1996年：成为省级开发区2000年：跃升国家级开发区从2003年起，经开区二次创业，以产业带动、产业扩张，先后完成

62、文景路8条道路和一批园区基础设施建设2005年：提出“未央新城”定位2005年：城市运动公园向市民开放2005年以来，西安经开区先后投资60亿元，实施“环境升级系统工程”1993199519931995年年1996200019962000年年2000200520002005年年2005200920052009年年20102010之后之后2010年：行政中心搬迁2010年：北客站开通2011年：地铁2号线通车产业拉动阶段产业拉动阶段“未央新城未央新城”的提出的提出“城市新中心城市新中心”经济技术开发区，通过产业拉动区域发展；成为城市主要经济增长点；通过4大支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整

63、体城市意向不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。新的区域定位提出，开始向“北部新城”转变；政府北迁利好，使得区域环境、配套设施等大幅改善；成为房地产开发热点。“西安向北”的发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功能更加复合、完善，体现“城市新中心”价值。从2007年开始，随着经发大厦等一些品质较高写字楼相继推出，选择在此办公的企业逐渐增多，商务办公氛围逐渐形成61 我们项目在经开区无论是形象和产品品质都是最好的，办公客户相应也比其他写字楼里的客户高端一些，有一些省外、甚至国际知名企业已经入驻。经发大厦的高端形象、质感外立面、豪华大堂、电梯配置等诸多方面都能满足这些高端客户对办公物业的需求。现

64、在这个区域缺我们这样的比较上档次的写字楼，目前区域里最多的还是商务公寓，就算是写字楼在大堂、配置方面都挺一般的，入驻的企业普遍也都是一些中小企业。如果外立面、大堂、配置、配套上做好了肯定会有好的企业选择的，这个区域的办公氛围应该也会越来越浓厚。-经发大厦租赁部 经开区的办公氛围原来很不成熟，但是现在随着经发大厦等一些品质较高的写字楼相继推出来，选择在经开区办公的企业数量越来越多，企业档次、规模较原来也有了提升，原来未央路写字楼比较密集的一个区域是凤2路，现在慢慢在向北延伸，凤城5路赛高国际街区项目中也有写字楼，我们项目对面的正尚国际也规划有写字楼产品。政府对这个区域的规划很明显，先重点打造凤5

65、路和我们项目区域这两个点，凤5路更多的是商业中心，我们区域偏重商务一些，未来随着市政府的搬迁等因素，肯定会有更多的企业跟随过来选择经开区的。-经开区规划局目前已经形成相当规模的商务办公区，囊括甲级囊括甲级写字楼、商务公寓写字楼、商务公寓等办公产品62赛高街区经发大厦赛高国际凯鑫国际天地时代广场第5国际利君V时代雅荷中环大厦商住公寓写字楼p北郊整体办公氛围较弱，办公物业供应量不大，主要沿未主要沿未央路线形分布；央路线形分布；p以商住公寓为主，纯写字楼以商住公寓为主，纯写字楼较少较少。在使用项目中只有经发大厦、利君V时代规划为纯写字楼，赛高街区和天地时代广场、第5国际等项目中既有写字楼又有商住公寓

66、。高新区：是西安目前最大规模写字楼聚集区，分为核心区板块、唐延路板块与核心区板块、唐延路板块与CBDCBD板块板块63财富中心二期财富中心二期朗辰大厦朗辰大厦林凯大厦林凯大厦旺座国际旺座国际西港国际大厦西港国际大厦西部国际广场西部国际广场凯创国际凯创国际南洋国际南洋国际高新国际高新国际一品一品美道美道银河新坐标银河新坐标旺座现代城旺座现代城唐沣国际广场唐沣国际广场CLASSCLASSCROSSCROSS万象汇万象汇数字大厦数字大厦汇金国际汇金国际橡树街区橡树街区洛克大厦洛克大厦SOHOSOHO同盟同盟绿地中心绿地中心都市之门都市之门汇鑫汇鑫IBCIBC核心区板块核心区板块CBDCBD板块板块唐延路板块唐延路板块n核心驱动力：高新区最传统商务区，依靠最成熟的商务氛围吸引企业进驻n租售水平：100150元/平米/月n主力客户:科技、证券、咨询、文化、银行、地产等老核心区板块n核心驱动力：区域较为成熟、发展较快，租金较低n租售水平：5070元/平米/月n主力客户：中小型企业，资讯、科技、广告等唐延路板块二次创业区CBD板块n核心驱动力：政府大力支持（管委会政府搬迁至此），大型企业进驻带动商务