房地产评估报告模板(已拆除房屋免勘评估类)250cdmm

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1、*不动产集团广州分公司 房地产拆拆迁估价价报告估 价 项 目目 名 称：广州市*300号商业业用房委 托 人：？公司估 价价 机机 构构：深圳市*房地地产估价价顾问有有限公司司注册房地地产估价价师：估价作业业日期：20099.122.14420009.112.119估价报告告编号：评字第？号目 录一、致委委托方函函3二、房地地产评估估结果明明细表44三、估价价师声明明5四、估价价的假设设和限制制条件66五、房地地产估价价结果报报告71、委托托方72、估价价方73、估价价对象774、估价价目的885、估价价时点886、价值值类型887、估价价依据998、估价价原则999、估价价方法9910、估估

2、价结果果1011、估估价作业业日期11012、估估价报告告应用的的有效期期1013、估估价人员员10六、估价价技术报报告1111、估价价对象实实物状况况描述与与分析1112、估价价对象权权益状况况描述与与分析1113、估价价对象区区位状况况描述与与分析1114、市场场背景描描述与分分析125、最高高最佳利利用分析析126、估价价方法适适用性分分析1227、估价价测算过过程（以以首层为为例作详详细说明明）1338、估价价结果确确定155七、附件件(清单单及复印印件)11620一、致委委托方函函？：承蒙委托托，我公公司对广广州市*300号商业业用房的的市场价价值进行行估价，目目的是为为委托方方与拆

3、迁迁人协商商确定补补偿费金金额而提提供参考考意见。本公司根根据估价价目的,遵循估估价原则则，按照照估价规规范和估估价工作作程序，运运用市场场法和收收益法,在实地地勘察（已已拆除现现场）和和认真分分析现有有资料的的基础上上，经过过深入的的市场调调查和周周密准确确的测算算估算，结结合估价价人员的的经验以以及对影影响房地地产价格格因素的的分析，最终确定广州市*30号商业用房，评估建筑面积181.6312平方米，自用地面积90.8156平方米，在估价时点2002年9月1日的市场价值为：人民币贰贰佰壹拾拾伍万玖玖仟陆佰佰元整（2215.96万万元）。详详见房房地产评评估结果果明细表表。估价方法法定代表表

4、人 深圳*房地产产估价顾顾问有限限公司广广州分公公司(或负责责人)签章：年月月日年年 月 日重要提示示:本报告告正文共共？页,有关使使用者在在使用之之前须对对全文,特别是是“估价的的假设和和限制条条件”加以认认真阅读读,以免免使用不不当、造造成失误误。二、房地地产评估估结果明明细表序号委估物业业名称、地地址、房房号权证编号号建筑面积积（M2）共（自）用用地面积积（M2）结构形式式及总层层数竣工年月月用途评估单价价(元/M2)评估价值值(元)备注1广州市*300号房产登记记号:北北纸字115944号，房房地产证证，权证证号码：203363181.6311290.881566双木,22层约40、5

5、50年代代商业118990215.96三、估价价师声明明我们郑重重声明：我们在在本估价价报告中中陈述的的事实是是真实的的和准确确的。本估价价报告中中的分析析、意见见和结论论是我们们自己公公正的专专业分析析、意见见和结论论，但受受到本估估价报告告中已说说明的假假设和限限制条件件的限制制。我们与与本估价价报告中中的估价价对象没没有利害害关系，也也与有关关当事人人没有个个人利害害关系或或偏见。我们依依照中华华人民共共和国国国家标准准房地地产估价价规范进进行分析析，形成成意见和和结论，撰撰写本估估价报告告。估价人人员宋留留强已对对本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实地查勘勘，估价价人员对对估价对对

6、象的勘勘查限于于估价对对象的外外观和使使用状况况，估价价人员不不承担对对估价对对象的地地质条件件进行调调查的责责任，也也不承担担对其他他被遮盖盖非暴露露及难于于接触到到的部分分进行勘勘查的责责任。没有人人对本估估价报告告提供了了重要专专业帮助助。本报告告估价结结果仅作作为委托托方在本本次估价价目的下下使用，不不得做其其他用途途。未经经本估价价机构书书面同意意，本报报告的主主部或任任何一部部分均不不得向委委托方、报报告使用用者、报报告审查查部门以以外的单单位和个个人提供供，也不不得以任任何书面面形式发发表。本估价价报告由由广州银银信土地地房地产产与资产产评估咨咨询有限限公司负负责解释释参加本本次

7、估价价的工作作人员参加本次次估价的的注册房房地产估估价师签签名：估价师姓姓名注册证书书号签 字注注册房地地产估价价师(签章):年年月月日日四、估价价的假设设和限制制条件1、本估估价报告告仅适用用于委托托方用于于特定的的估价目目的，未未经估价价方和委委托方许许可，不不得用作作其他用用途或对对外公开开。2、本估估价的一一切取价价均以估估价时点点有效的的标准为为准，未未考虑未未来影响响房地产产价格因因素的可可能变化化，因此此，随着着时间的的推移，如如果以后后估价对对象，或或本地区区房地产产政策以以及房地地产市场场发生大大的变化化，则估估价结果果应作相相应调整整。3、本估估价值基基于现时时的公开市市场

8、价值值，其假假设前提提条件是是:房地产产市场是是完全市市场；市场状状态基本本不变；正常交交易。因因此,一般而而言,本估价价值非现现时在建建工程价价值且与与将来可可能出现现的强制制处理、快快速变现现等特殊殊交易的的成交价价是不相相同的。4、本报报告的有有效性依依赖于委委托方所所提供的的有关法法律文件件、估价价资料的的真实性性和合法法性，因因此，在在使用本本报告时时，必须须向政府府有关部部门加以以核实、确确认；若若有不实实，则须须重新估估价调整整，以免免造成损损失。5、根据据委托方方（委托托方承诺诺函）要要求，估估价时点点为20002年年9月11日。6、由于于估价对对象已经经灭失，根根据委托托方及

9、有有关方面面的要求求，本次次评估对对估价对对象20002年年时状况况实行免免勘评估估。7、估价价对象土土地出让让金缴纳纳情况及及土地使使用年限限出让情情况不明明，本次次评估是是按产权权完整（在在估价时时点，土土地按商商业用途途尚可使使用400年）进进行评估估。8、本估估价值除除已载明明的以外外，是按按产权完完整,概不附附带任何何可影响响价值之之牵连、限限制及开开销，未未受他项项权利约约束，可可在公开开市场上上自由转转让来估估的。五、房地地产估价价结果报报告1、委托托方？2、估价价方3、估价价对象（1）估估价对象象实体状状况；估估价对象象位于广广州市*300号，原原为双隅隅（双木木）结构构2层建

10、建筑物，建建设于上上世纪440、550年代代，总建建筑面积积1811.63312平平方米，上下两两层各990.881566平方米米。现该该建筑物物已经于于被拆迁迁，并北北开发商商的临时时门面“*临时时30号号”所代替替，内部部装修不不详，根根据结构构形式及及了解，应应为简单单装修。（2）估估价对象象权益状状况：估估价对象象的权属属人原为为徐广镜镜，19949年年08月月向关恕恕卿购买买取得，房屋用途为商业，产别为经租房，未缴纳土地出让金。根据（2007）穗证内字第0874号公证书，该房屋权属人为卢苏贞。（3）估估价对象象区位状状况：估估价对象象位于越越秀区，越秀区是广州市最古老的中心城区，广州

11、近代4个商业中心，有3个在越秀区内，即北京路、中山五路、解放中四牌楼、长提人民南路。改革开放以来，辖内多条各具特色的商业街先后形成。目前，北京路、中山五路一带已成为广州市最繁华的一个商贸中心和古城文化旅游区；环市东国际中央商务区内写字楼云集，人流、物流、资金流和信息流高度密集，形成具有特色的“总部经济”，成为华南地区对外开放的重要窗口；流花区域、海印商业区也成为广州市新的商业繁华地带。2007年1-9月累计，越秀区实现地区生产总值833.52亿元，社会消费品零售总额382.72亿元，商品销售总额2662.82亿元，各项指标均名列市属各区前茅，商贸中心地位凸显，成为广州市的经济强区。估价对象象位

12、于*，靠靠近中山山六路，与与中山六六路交叉叉点仅有有十几米米距离，靠靠近地铁铁一号线线西门口口站，交交通非常常便利。向向东为中中山五路路，向西西为中山山八路，均均为越秀秀区传统统的商业业区，附附近商业业气氛浓浓厚；门门面对面面为珠海海特区大大酒店，附附近有越越发大厦厦、捷泰泰广场、区区少儿体体校、六六榕寺、光光孝寺、等等众多文文体、市市政配套套设施，生生活方便便，配套套设施完完善。4、估价价目的为委托方方确定被被拆迁房房屋的货货币补偿偿金额提提供委托托房地产产的市场场价值参参考意见见。5、估价价时点二000九年年？月？日。6、价值值类型估价对象象在估价价时点符符合估价价的假设设和限制制条件的的

13、市场价价值。7、估价价依据1、国家家标准GGBT5002911-19999房房地产估估价规范范2、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；3、中中华人民民共和国国土地管管理法；4、城城市房屋屋拆迁管管理条例例；5、城城市房屋屋拆迁估估价指导导意见；6、广广东省房房地产评评估条例例；7、广广州市城城市房屋屋拆迁管管理办法法；8、广广州市城城市房屋屋拆迁评评估技术术规范；9、广广州市城城市房屋屋拆迁评评估管理理暂行规规则；10、本本地区适适用的其其它相关关房地产产管理法法规和规规定；11、委委托方提提供的有有关资料料（见七七、附件件）；12、本本公司估估价人员员所掌握握和实地地查勘搜搜集到的的有

14、关资资料。8、估价价原则评估估遵循合合法原则则、替代代原则、最最高最佳佳使用原原则，以以及公平平原则和和估价时时点等公公认估价价原则，遵遵守独立立性、客客观性和和科学性性的工作作原则。9、估价价方法委估对象象为商业业用房，故故采用市市场比较较法和收收益法进进行估价价。估价技术术思路是是：市场比比较法：通过了了解、咨咨询市场场信息选选取近期期类似房房地产几几宗交易易案例或或相关资资料与委委估对象象进行比比较，并并对这些些类似房房地产的的已知价价格进行行交易情情况、交交易时间间、区域域因素、个个别因素素等的修修正，从从而求出出该委估估房地产产的市场场价值。收益法法：首先先预测估估价对象象的未来来收

15、益，然然后利用用报酬率率或资本本化率将将其转换换为价值值来求取取估价对对象的价价值。在在此基础础上，根根据估价价目的，结结合估价价经验，确确定合理理估价值值。运用两两种方法法，求出出两个结结果，再再根据估估价经验验进行确确定。10、估估价结果果经深入的的调查分分析，缜缜密的测测算估算算，我们们最终确确定广州州市芳村村区（现现荔湾区区）芳村村大道沙沙洲街448号（浣浣花东路路东和酒酒家承租租部分），评评估总建建筑面积积38663.440平方方米，按按产权完完整，在在估价时时点20009年年12月月5日的的市场价价值为：人民币贰贰仟肆佰佰柒拾伍伍万零叁叁佰元整整（24475.03万万元）；评估明明

16、细详见见房地地产评估估结果明明细表。11、估估价作业业日期20099年？月21日20009年12月月28日日。12、估估价报告告应用的的有效期期自估价时时点起计计壹年，即即20009年？月28日20010年年12月月27日日。13、估估价人员员注册房地地产估价价师：审核人：参与估价价人员：六、估价价技术报报告1、估价价对象实实物状况况描述与与分析估价对象象位于广广州市*300号，原原为双隅隅（双木木）结构构2层建建筑物，建建设于上上世纪440、550年代代，总建建筑面积积1811.63312平平方米，上下两两层各990.881566平方米米。现该该建筑物物已经于于被拆迁迁，并北北开发商商的临时

17、时门面“*临时时30号号”所代替替，内部部装修不不详，根根据结构构形式及及了解，应应为简单单装修。2、估价价对象权权益状况况描述与与分析估价对象象的权属属人原为为徐广镜镜，19949年年08月月向关恕恕卿购买买取得，房屋用途为商业，产别为经租房，未缴纳土地出让金。根据（2007）穗证内字第0874号公证书，该房屋权属人为卢苏贞。3、估价价对象区区位状况况描述与与分析估价对象象位于越越秀区，越秀区是广州市最古老的中心城区，广州近代4个商业中心，有3个在越秀区内，即北京路、中山五路、解放中四牌楼、长提人民南路。改革开放以来，辖内多条各具特色的商业街先后形成。目前，北京路、中山五路一带已成为广州市最

18、繁华的一个商贸中心和古城文化旅游区；环市东国际中央商务区内写字楼云集，人流、物流、资金流和信息流高度密集，形成具有特色的“总部经济”，成为华南地区对外开放的重要窗口；流花区域、海印商业区也成为广州市新的商业繁华地带。2007年1-9月累计，越秀区实现地区生产总值833.52亿元，社会消费品零售总额382.72亿元，商品销售总额2662.82亿元，各项指标均名列市属各区前茅，商贸中心地位凸显，成为广州市的经济强区。估价对象象位于*，靠靠近中山山六路，与与中山六六路交叉叉点仅有有十几米米距离，靠靠近地铁铁一号线线西门口口站，交交通非常常便利。向向东为中中山五路路，向西西为中山山八路，均均为越秀秀区

19、传统统的商业业区，附附近商业业气氛浓浓厚；门门面对面面为珠海海特区大大酒店，附附近有越越发大厦厦、捷泰泰广场、区区少儿体体校、六六榕寺、光光孝寺、等等众多文文体、市市政配套套设施，生生活方便便，配套套设施完完善。4、市场场背景描描述与分分析从19999年开开始，最最近4年年，广州州GDPP保持年年增长率率13左右的的高速度度，恩格格尔系数数达到440，反反映广州州居民整整体进入入较富裕裕的小康康生活水水平，与与之相呼呼应的是是人们对对居住的的需求也也在不断断增长。总总体环境境向好，广广州市房房地产市市场面临临持续发发展时期期。房价整整体平稳稳。随着着广州南南拓北进进战略的的实施，广广州的房房地

20、产市市场进入入了一个个新的发发展阶段段。5、最高高最佳利利用分析析房地产估估价应当当以估价价对象的的最有效效使用为为前提进进行估价价。最有有效使用用是指法法律上允允许、技技术上可可能、经经济上可可行，经经过充分分合理论论证，能能使估价价 对象产生生最高价价值的使使用。估估价对象象处在*，靠靠近中山山六路，该该区域属属广州老老城区传传统商业业区，商商业气氛氛一直比比较浓厚厚，因此此，本次次评估估估价对象象按商业业法定用用途符合合房地产产的最高高最佳使使用原则则。6、估价价方法适适用性分分析委估对象象为商业业用房，故故采用市市场比较较法和收收益法进进行估价价。估价技术术思路是是：市场比比较法：通过

21、了了解、咨咨询市场场信息选选取近期期类似房房地产几几宗交易易案例或或相关资资料与委委估对象象进行比比较，并并对这些些类似房房地产的的已知价价格进行行交易情情况、交交易时间间、区域域因素、个个别因素素等的修修正，从从而求出出该委估估房地产产的市场场价值。收益法法：首先先预测估估价对象象的未来来收益，然然后利用用报酬率率或资本本化率将将其转换换为价值值来求取取估价对对象的价价值。在在此基础础上，根根据估价价目的，结结合估价价经验，确确定合理理估价值值。运用两两种方法法，求出出两个结结果，再再根据估估价经验验进行确确定。7、估价价测算过过程（以以首层为为例作详详细说明明）A、用市市场比较较法进行行估

22、价通过深入入调查和和认真筛筛选，选选定如下下可比实实例（如如下表所所示）：面积单位位：平方方米，成成交（公公告）价价，单位位：元/平方米米实例实例名称称坐落面积楼层公告年月月装修标准准结构形式式及年代代公告单价行政区地段地址甲多宝华厦厦首层220号铺铺（路边边铺）荔湾区多宝路27.664首层20022.055简单装修修框架，002年247669乙龙津商贸贸大厦一一楼（路路边铺）荔湾区一德路7.900首层20022.077简单装修修框架，998年196000丙荔湾广场场D877A号首首层商铺铺（场内内铺）荔湾区德星路99号100.1首层20022.122毛坯框架，995年199990估价时点点为

23、20002年年9月，由由于过去去时间过过长，找找当时类类似双木木结构商商铺的成成交或公公告案例例存在客客观困难难，所选选取的商商铺均为为混凝土土框架结结构的商商铺，故故首先将将案例公公告单价价按结构构形式修修正为可可比价格格。甲：2447699*900%=2222992元/平方米米；乙：1996000*900%=1174660元/平方米米；丙：1999900*900%=1179991元/平方米米；确定多项项修正系系数后，应应用市场场比较法法作如下下测算：市场比较较法计算算公式(精细)比准价格格P=可比比价格JJ*1000/(1000+u)*(1100+v)/1000*1000/(1000+x)

24、*1000/(1000+y)案例项目目A（甲）B（乙）C（丙）备注可比价格格J222992 176440 179991 交易情况况修正uu555交易日期期修正vv000区域因素素修正xx2.0 -1.00 2.0 x=suum(xx1:xx6)1.地段段、距离离市中心心x10022.繁华华程度xx21013.交通通通达程程度x330-1-24.商业业氛围xx41015.商服服公建配配套设施施x50006.其它它因素xx6个别因素素修正yy10.00 9.0 -3.00 y=suum(yy1:yy6)1.临路路状况yy100-72.成新新,使用用年限yy29753.装修修,设施施设备yy3000

25、4.布局局、宽深深比y4412-15.工程程质量yy50006.其它它因素yy6000权数(总总和=1100%）33.33%33.44%33.33%比准价格格P189222 155669 173118 估价值 V=172668 根据计算算数据以以及委估估对象的的特点，结结合估价价人员的的经验，综综合计算算，用市市场比较较法求得得估价对对象首层层的单价价为1772688元/平平方米。B、用收收益法进进行估价价对20002年周周围商铺铺的出租租情况进进行了了了解，经经调查，荔荔湾区逢逢源路某某首层商商铺20002年年第二季季度公告告出租单单价为1187.5元/平方米米；荔湾湾区人民民中路某某首层商

26、商铺20002年年第一季季度公告告出租单单价为1185.5元/平方米米；荔湾湾区文昌昌北路某某首层商商铺20002年年第四季季度公告告出租单单价为1136元元/平方方米；根根据周边边商铺的的出租情情况，确确定估价价对象首首层的客客观月租租金为1120元元/平方方米，年年递增收收益按00.5%计算，确确定各项项系数后后，按下下表计算算估价对对象首层层的单价价。收益还原原法A年年净收益益。一般般可取:A=AA0-B-C-DD-E-F-GG-H a=120.0 其中：A0为年年有效毛毛收入。BEE为营运运成本、费费用。F、H税、利利。应按出租租型和经经营型（商商业、生生产）两两类来确确定：0.0%

27、1、出出租型x=8.3% A00=A1+A2+A3+A4，其中：A1=a*12*(1-x),a2=0.000 AA3=（i/112）a3A1=i/12*a3*a*12*(1-x),a3=2.000 a为月潜潜在毛收收入，可可用市场场法来求求。x为空置置率，与与物业的的使a4=用性质有有关, i为存存款年利利率，aa3*a为押押金，AA2=a2*122*(11-x),a22为i=1.988%月管理费费收入，A4=12*a4,a4为上述以外其它月收入, 故: A0=(1+i/112*aa3)*aa+a22)*(1-xx)+aa4)*112。A0=11111.5B维维修费。可取为:bA0b=2.0%

28、C保保险费。可取为:cA0c=0.1%D管管理费。可取为:dA0d=0.0%F税税金（一一般是房房产税）。可取为:fA0f=14.00%r=6.5%n=40对于A每每年按增增长率ss递增（或或递减，s取负值）的计算s=0.5%公式为：V=A/(r-s)*(1-(11+s)/(11+r)n)结果：V=167004根据上式式计算，用用收益法法求得估估价对象象首层的的单价为为167704元元/平方方米。C.估价价结果确确定根据两种种方法的的计算结结果,两两种方法法各给予予50%权重，综综合后得得出委估估对象首首层的单单价为1169886元/平方米米。以首首层价格格为基准准，对二二层进行行楼层修修正（

29、440%修修正系数数）后得得出二层层的单价价为67794元元/平方方米。首首层、二二层面积积各占估估价对象象产权面面积500%，按按面积权权重进行行加权平平均后得得出估价价对象的的评估单单价为1118990元/平方米米。8、估价价结果确确定根据上面面的计算算过程，最终确定广州市*30号商业用房，评估建筑面积181.6312平方米，自用地面积90.8156平方米，在估价时点2009年3月18日的市场价值为：人民币贰贰佰壹拾拾伍万玖玖仟陆佰佰元整（2215.96万万元）。详详见房房地产评评估结果果明细表表。七、附件件(清单及及复印件件)1、评估估对象地地理位置置图壹份份；2、估价价对象现现场实物物照片壹壹份（220099年时状状况）（若若干张）；3、房房地产估估价委托托方承诺诺函壹壹份；4、广广州市房房地产产产权情况况表壹壹份；5、房房地产所所有证壹壹份；6、公公证书壹壹份；7、关关于广州州市*30号号房屋评评估问题题的函壹壹份；8、估价价方企企业法人人营业执执照壹壹份；9、本公公司房房地产价价格评估估机构资资格证书书壹份份；10、本本项目估估价师房房地产估估价师注注册证（或或执业业资格证证书）贰贰份。