工程管理服务考核标准

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1、内蒙古维邦物业服务股份有限公司工程管理服务考核标准序号项目服 务 要 求服 务 标 准分值1变配电系统变配电房1所有非值班人员进入都须登记审批2工作人员进入变配电房应按要求提醒检查，严禁穿拖鞋上班3变配电房内严禁吸烟4定期清洁与通风非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。1.02变配电房内地面无杂物堆放。0.53门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好。0.54温湿度正常，雨天无漏雨、积水现象。0.55设置防止小动物串入室内的设施。0.56变配电房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网。0.57配备专用灭火器。1.08每班须对变配电房巡视不少于1次。0.59日常运行变配电房内无异常声响。电压电流计量表运行指示

2、正常。0.510除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电0.511突发性停电,应确定原因或可操作方式后方可复电0.512无违规违章指挥与操作0.513每班抄表不少于1 次。0.514所有操作应填写工作票与操作票。0.515操作工具应放在特定的位置,标识明显且便于取用,0.516标识系统合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全。0.517系统图及设备标识完整清晰明了。0.518导向及警示标识准确清晰。0.519每班须对标识系统巡视检查不少于1次。0.520维修保养维修保养时,禁止带电工作，并应做好技术与安全措施，设专人监护。设备完好率99%以上1.021设备故障维修及时。0.522每年进行一

3、次全面保养0.523发电机发电机房1所有非值班人员进入都须登记审批2. 发电房内严禁吸烟，严禁明火3定期清洁与通风非工作人员，未经许可禁止进入发电机房。0.524机房内禁止(除发电必须用品)存放易燃、易爆物品,0.525地面无杂物堆放。0.526机房无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网。0.527机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。0.528油库内应放置沙桶并配备专用灭火器。1.029每班须对发电机房巡视不少于1次1.030日常运行1. 配备固定的操作人员2. 发电时应密切监视柴油发电机的运行，并每隔1小时进行一次记录每月试运行两次，每次手动启动机组5-10分钟。0.531机油箱内储备小时满

4、负荷用油量0.532发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。0.533发电时每隔1小时进行一次记录。0.534维修保养1. 维修保养时,应做好技术与安全措施，设专人监护。2. 电机检查时须将主令开关掷于停止档。设备完好率99%以上1.035设备故障维修及时.0.536每年进行一次全面保养0.537巡视检查每班须对发电机房巡视不少于1次。0.538发电时每小时巡视一次。0.539给排水水泵房1. 所有非值班人员进入都须登记审批2. 若需改动机房线路、器材，须经工程主管批准后方可进行。3. 定期清洁与通风保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活。0.540不得擅自改动机房

5、线路、器材。0.541消防设施应保持完好0.542保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。0.543水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎0.544每班须对水泵房巡视不少于1次。0.545排污泵雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次0.546每月应手动点动操作一次。0.547水池（箱）清洗单位应持有二次供水设施清洗消毒许可证下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二次，1.048清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验取证。1.049运行1.设备运行正常，无泛水、跑水。2.阀门、管网无跑冒滴漏

6、、锈蚀，阀门转动灵活。机房、无积水、浸泡.泵房的机电设备由运行人员负责操作，其他人不得擅自操作1.050控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。0.551生活水泵每隔2天进行轮换。0.552生活水泵保养每季进行一次保养，每年进行一次全面保养。0.553排水泵、潜水泵保养排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。0.554闭路监控系统摄像机镜头每季度进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰尘，并用镜头纸擦拭干净镜头，清理降温风扇。主机操作系统的各项操作功能正常0.555录像回放清晰，图像资料保存时间合理并满足物业管理要求。0.556系统各设备的机壳干净。0.557后端设备不定期进行调试与保养，保证各

7、项监控设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。0.558摄像机的安装立杆稳固，立杆表面无锈迹，并进行防腐处理（如刷防锈油漆等）0.559摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃上无灰尘，且干净清洁。0.560系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完全0.561周界防范报警系统1.不定期进行调试与保养，2.中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。主机报警准确及时。0.562主机内外, 控制键盘清洁干净0.563系统能进行正常布防、撤防、消除声、光报警等功能操

8、作。0.564报警探头安装准确且紧固牢靠，密封程度良好，能及时准确报警。0.565探头内外壳及镜面无灰尘，干净清洁。0.566系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完全。0.567门禁 、楼宇对讲系统1.不定期进行调试与保养，选呼功能、对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，开锁功能、闭门器自动闭门功能正常。2.控制主机应能准确显示报警或故障发生，并同时发出声光报警信号。主机、解码器等内外无灰尘，干净清洁。0.568监控中心管理机及住户家分机能正常振铃、对讲通话、开锁及可视画面清晰。0.569主机操作系统的各项操作功能正常0.570门禁读卡器能正常读卡，控制器开锁及时无误。0.571闭门器

9、或地弹闭门灵活准确，力度适当。0.572门禁系统的机械部分灵活轻便，外观清洁无污迹、锈斑等，清洁干净。0.573系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完全。0.574电子巡更系统根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养。主机操作系统的各项操作功能正常并稳定。0.575系统主机与数据采集器能正常通讯。0.576现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等。0.577系统设备外观清洁干净。0.578系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完全。0.579车辆出入管理系统不定期进行调试与保养 系统主机与控制器能正常通讯0.580发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡准确无误。0.581闸机

10、及控制器内外无灰尘及油污等，干净清洁。0.582电动闸杆启闭正常，机械部分润滑加油并灵活。0.583主机操作系统的各项操作功能正常。0.584车辆视频监视镜头的焦距调节准确，视频信号能正常传输给电脑控制主机。0.585监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清晰。0.586系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完全。0.587空调系统空调机房1.所有非值班人员进入都须登记审批2.定期清洁与通风 非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。0.58889机房内地面无杂物堆放。 0.590门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好。0.591温湿度正常，雨天无漏雨、积水现象。0.592机房内无明显灰尘、无渍

11、，无蜘蛛网。0.593配备专用灭火器0.594空调运行1.确认情况正常后方可开机2.按规定顺序开机3.按规定顺序停机 机房内无异常声响，电压电流温度表指示正常。0.595无违规违章指挥与操作0.596空调运行时值班员每隔两小时巡视一次中央空调机组0.597巡 视每班须对空调机房巡视不少于1次0.598电梯系统委托专业维修保养单位进行定期保养，有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。0.599每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证1.0100电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理1.0101发生电梯困人或其

12、它重大事件时，管理处人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。1.0102消防设备设施消防联动台各类指示灯（含电源、信号）指示灯指示正常。0.5103各类开关处于开启或自动状态。0.5104各电源、信号线导线无破损、烧焦现象。0.5105控制台表面及内部无尘。0.5106火灾报警器电源指示灯指示正常。0.5107直流电源电压指针指示在正常范围，（如+24V、5V等）。0.5108自检功能主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正常。0.5109信号（电源）线导线无破损、老化。0.5110表面及内部无尘。0.5111火灾探测器安全部巡检,工程部维保感烟探测器运行正常,0.

13、5112感温探测器运行正常,0.5113手动报警按钮运行正常,0.5114防火卷帘门控制箱内部各电器元件接线端子端子无烧伤或松动。0.5115机械部分（齿轮、锋条）无锈蚀且表面涂有润滑油。0.5116卷帘门门体无锈蚀0.5117升降按钮动作灵活，到位准确0.5118防火门防火门玻璃完好无损0.5119防火门弹簧绞链完好，弹性适度0.5120消防通道、防火门消防通道畅通，防火门开闭自如0.5121排烟系统排烟风机排烟风机表面无尘0.5122控制柜控制启停正常0.5123控制柜电源指示灯明亮0.5124排烟阀微动开关机内部接线端子端子无松动、微动开关固定良好0.5125复位按钮、导轮、钢丝、转轴复

14、位按钮控制无误、排烟口开启灵活0.5126风机、排烟阀手动、自动功能试验手动、联动功能正常0.5127加压送风系统加压送风机表面除尘无尘0.5128控制柜控制启停正常0.5129控制柜电源指示灯明亮0.5130送风口百叶位置正确0.5131管道及附件各消防阀门开启自如，不漏水0.5132各减压阀、排气阀排气正常、不漏水。减压阀工作正常0.5133消防管道管路无渗漏或锈蚀0.5134应急照明疏散指示灯亮、且处于等待状态,无松动、损伤0.5135应急灯按测试键后，应急灯亮，且充放电正常0.5136表面除尘表面无灰尘0.5137风机房机房卫生机房整洁、干净0.5138机房内照明、电话照明完好、电话通

15、话正常0.5139灭火器材推车式灭火器完好无损，压力在正常范围0.5140手提式灭火器安全部巡检,工程部维保压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全0.5141室内外消火栓系统水 泵每年进行一次全面保养，每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用,转轴转动灵活。0.5142根据需要添加盘根点动时，漏水在正常范围内。0.5143每季度加润滑油一次水泵运转灵活。0.5144根据需要给水泵、电机除尘无尘。0.5145消火栓安全部巡检,工程部维保消火栓各阀门开启自如，不漏水0.5146配 件水带、接扣、消火栓按钮及其它配备齐全,水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好0.5147功能试验消火

16、栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上。0.5148自动喷淋系统水泵每年进行一次全面保养，每半月应手动点动操作一次，转轴转动灵活。0.5149根据需要添加盘根水泵添加盘根点动时，漏水在正常范围内。0.5150每季度加润滑油一次水泵加润滑油水泵运转灵活。0.5151根据需要给水泵、电机除尘水泵、电机除尘无尘。0.5152阀门及水流指示器自动喷淋各阀门开启自如，不漏水，压力指示正常。0.5153放水阀压力表指示正常，开启自如。0.5154信号阀关闭时有电信号在中控室显示。0.5155水流指示器在中控室有电信号显示。0.5156喷淋头安全部巡检,工程部维保喷淋头表面油灰不可过多0.515

17、7气体灭火系统各气瓶气压指示正常0.5158执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分配阀能正常工作。0.5159气体控制箱触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常。0.5160瓶体及管路表面除尘无尘。0.5161消防应急广播安全部巡检,工程部维保主机各电源、控制信号及音量调节器信号指示正常，音量调节位置合适0.5162各切换器、控制器转换工作正常0.5163各放大器音质、音量良好0.5164磁带机、CD机磁头表面无粉尘0.5165各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好各扬声器接线牢固、纸盒无破损0.5166对讲电话系统由安全部巡检,工程部维保主机柜内除尘无尘0.51

18、67主机、固定电话、插孔之间通话音质清楚、无杂音0.5168主机按键无阻滞，通断良好0.5169上门维修上楼维修时限接到维修要求,按约定时间上楼维修,紧急维修的15分钟内赶到现场。0.5170维修服务态度热情、谦虚、使用文明用语。0.5171公共部位上人屋面每周一次巡视对损坏的面层及时进行修补,屋面无渗漏0.5172外墙饰面每周一次巡视按要求进行清洗, 修补, 更换, 外墙粉刷0.5173内墙饰面每周一次巡视按要求进行(瓷砖)更换,粉刷0.5174楼面、地面每周一次巡视按要求进行(瓷砖)更换, 修理0.5175天 棚每周一次巡视按要求进行抹灰层空鼓处理,天棚重新粉刷, 装修吊顶的调平、破损的处

19、理0.5176室外道路（地面）每周一次巡视按要求进行大理石地面, 广场砖地面及其它地面裂缝、缺角系统修补0.5177门 窗每天巡视楼内公共部位门窗 保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。按要求进行变形复位, 防腐防蛀处理0.5178防盗网、围栏每周一次巡视根据损坏情况刷油漆0.5179沟井池渠每周一次巡视及时疏通、清淤, 井盖、篦子定期刷漆0.5180挡雨篷每周一次巡视及时清洗、加固0.5181玻璃幕墙每周一次巡视根据需要每年清洗1-2次0.5182休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日巡查一次，发现损坏立即修复， 保持原有面貌，保证其安全使用。0.5183室外健身设施、儿童乐园等每日巡查一次，发现损坏立即修复，。保证器械、设施的安全使用0.5184安全标志等每月检查一次， 保证标志清晰完整，设施运行正常。0.5185避雷设施每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年测试1次保证其性能符合国家相关标准。0.5186水景（动力）每周巡视一次检查，损坏部位及时修复。保证其正常运行。0.5187资料管理设备档案规范设备日常运行检查与维护记录填写规范客户报修记录规范设备卡，消防泵房巡查记录电梯巡查记录、公共设备设施巡视记录、发电机房巡查记录、设备设施维修记录、小区报修单、工程维修单工作日志按规定时间和格式规范填写1.0工作计划、工作总结、培训计划填写规范、按时完成0.5