大理酒店公寓及分时度假市场分析

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1、大理酒店公寓及分时度假市场分析大理酒店公寓及分时度假市场分析大理旅游市场格局及特点大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析重点项目运营策略分析小结大理旅游资源 大理旅游人口及收入同比增长分别为15.5%及20.3%，为中等增速；根据计算来大理游客人均消费为895元/人次。2011年接待游客数为1545万人次，比2010年增长209.4万人次，增长率为15.5%2011年旅游业总收入为138.4亿元，比2010年增长23.3亿元，增长率为20.3%。大理旅游市场格局及特点国内一日游及过夜游平均消费支出与大理游客花费对比大理旅游市场格局及特点2012年城镇居民出游人均花费914.5元，

2、过夜游客平均花费1292.7元，一日游游客平均花费354.4元。经旅行社组团出游人均花费1655.3元，散客人均花费739.4元。外域旅游人均花费1309.5元，本地旅游平均花费577.2元。大理游客人均开销895元大理游客的特点总结：大理旅游市场格局及特点过夜游客户比例为60%，一日游客户比例为40%；绝大部分以散客为主；客户主要来自周边区域或省份，较远区域及省份客户较少；客户消费能力有限，低于全国城镇人口旅游平均消费开支。中国短途游居民开支比例：大理旅游市场格局及特点国内短途游客户住宿开支比例为16%，即大理游客住宿开支额约为：895*16%=143元/天/间；目前大理古镇/双廊大部分客栈

3、非节假期酒店费用在110-160元之间，与数据相符。大理酒店公寓及分时度假市场分析大理旅游市场格局及特点大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析重点项目运营策略分析小结大理房地产市场格局及特点2013年以来，随着海东方、沧海一墅、苍山小院、洱海龙湾等千亩超大型楼盘项目纷纷入市，在为市场树立标准的同时，也在改变市场格局。超大型楼盘的入市，使得别墅产品线进一步丰富，单价不过万，别墅产品总价逐步下探至150万/套、甚至100万/套的同时，进一步挤压了市区豪宅产品的总价空间。首此影响，市区豪宅标杆之一的耀鹏明珠中心项目选择快速销售的策略，6800元/平的开盘住宅销售均价，这一低于市场预期的

4、定价，使得86-120平核心产品总价下探至60-80万/套。耀鹏明珠中心的区位及其市场地位，迫使其他市区项目产品不得已将产品总价降至50万左右，方能获得市场认可。大理酒店公寓及分时度假市场分析大理旅游市场格局及特点大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析重点项目运营策略分析小结近期大理市场已售、在售、将售的产权酒店项目共5个，将利润分成经营、固定返租经营、混合收益方式经营等3种产权酒店公寓经营模式全部包含。1、利润分成经营2、固定返租经营产权式酒店公寓经营模式3、混合收益方式经营大理产权式酒店公寓市场开发商：恒丰祥项目地址：密湾旅游文化小镇项目规划：大理古城最具投资价值的旅游综合体

5、建筑类别：独栋、双拼、联排、酒店公寓、商业街、五星级酒店、旅游配套绿化率：容积率：0.6占地面积：1000亩建筑面积：40万建筑风格：传统中式古镇民居 在售项目之一密湾大理产权式酒店利润分成模式 密湾项目在售产品在售产品面积区间（平米）单价区间（元/平）总价区间（元/套）总套数 （套）销售情况A2公寓40-531000040-50万80剩余较少A3/A8公寓小户型44-501000044-50万175剩余较少A3/A9公寓大户型82-9710000100万以内10剩余较多A11公寓121-14510000150万以内20剩余较多合计10000285 密湾现阶段在售产品主要以五星级酒店公寓为主，

6、面积区间在40-145平米之间，共计285套左右；目前在售价格在10000-11000元/平米左右，总价在50万以下的产品共有255套左右，占总量的90%。酒店公寓聘请“途家”中高端度假公寓平台进行管理，收益与业主5：5分成。大理产权式酒店利润分成模式 密湾项目点评分析密湾以大型旅游综合体概念整体规划打造，目前一期产品打造完成，酒店业已经营，在售二期的酒店公寓产品。产权酒店部分于2013年3月初开盘，酒店公寓90%产品总价集中在50万左右，并聘请途家知名管理公司管理，对于普通投资者而言，具有较大吸引力。亮点：项目旅游综合体整体规划；酒店公寓低总价。大理产权式酒店利润分成模式开发商：大通地产项目

7、地址：下关滨海大道龙山旁 项目规划：大理最高档海景度假项目建筑类别：海景酒店、海景公寓；花园洋房、联排别墅绿化率：容积率：1.0占地面积：292亩建筑面积：193625建筑风格：现代风格 在售项目之一洱海龙湾大理产权式酒店利润分成模式 洱海龙湾项目在售产品 本周日洱海龙湾一期LOFT公寓产品将开售，根据销售员介绍，预计均价在9000元/平左右，办卡客户交1000元，开盘当日可抵10000万，并享受额外8个点优惠，折后价预计为8200元/平左右，总价在50万以内。LOFT公寓，层高4.8米，业主可自己分割，可交由开发商统一装修，成本预计2000元/平左右。在售产品面积区间（平米）单价区间（元/平

8、）总价区间（元/套）总套数 （套）销售情况LOFT公寓588000-900050万289暂未销售产权酒店1000（层）8000800万/层24层 （360套）暂未销售双拼别墅 204-23013000260-300万28暂未销售合计46838677套大理产权式酒店利润分成模式 洱海龙湾项目点评分析洱海龙湾项目规划有亮点，借用400亩洱海生态湿地，打造大理唯一亲水型生态湿地公园及人工沙滩；一期由一栋24层产权酒店，17层4.8米层高LOFT公寓，及28栋亲海双拼别墅组成。其中产权酒店2-9层交由“途家”中高端服务公寓平台公司管理，10-24层整层带装修出售；LOFT公寓可分割两层使用，业主可自行

9、负担成本，可由开发商统一装修后，交由“途家”统一管理，盈利与业主5：5分成。低总价：产权酒店90%总价在50万以内；亮点：4.8米观海LOFT公寓，低总价，开发商装修、途家统一经营。大理产权式酒店利润分成模式开发商：大理上和置业项目地址：下关滨海大道以西 项目规划：中国最好的产权式酒店建筑类别：酒店、企业会所绿化率：容积率：占地面积：21000建筑面积：7.8万左右建筑风格：现代风格 在售项目之一半岛假日酒店（洱海翠湖宾馆）大理产权式酒店利润分成模式 洱海翠湖宾馆项目点评分析洱海翠湖宾馆项目总计900余套海景公寓，其中200间左右交由昆明翠湖宾馆全权委托经营，剩余700间公寓将对外发售。对外发

10、售公寓面积区间在29-150平，看海公寓集中于50平米左右，不看海公寓集中于34-57平米之间。5月18日在昆明进行内部认购，现阶段办理VIP卡（10000万元），可享受6000元/平（带装修）左右的内部认购价。低总价：核心产品总价位于20-40万/套之间。亮点：项目造型独特，低总价、翠湖宾馆托管、五星级酒店配套大理产权式酒店利润分成模式近期大理市场已售、在售、将售的产权酒店项目共5个，将利润分成经营、固定返租经营、混合收益方式经营等3种产权酒店公寓经营模式全部包含。1、利润分成经营2、固定返租经营产权式酒店公寓经营模式3、混合收益方式经营大理产权式酒店公寓市场开发商：大通地产项目地址：下关滨

11、海大道以西 项目规划：文化体验、休闲度假和生态观光为一体的综合性地产项目 建筑类别：海景公寓、度假公寓、产权酒店、花园洋房、一线海景别墅、超五星酒店、合院商业绿化率：容积率：1.0占地面积：25.7万建筑面积：25.7万建筑风格：现代风格、大理民居 在售项目之一洱海国际生态城大理产权式酒店固定返租模式 洱海国际生态城过往销售产权酒店及公寓大理产权式酒店固定返租模式在售产品面积区间（平米）单价区间（元/平）总价区间（元/套）总套数 （套）销售情况备注一期产权酒店30-50900027-45万647售完2010年1月昆明开盘开盘，年回报9%，返租5年二期精装公寓30-120均价800025-100

12、万500450套2010年5月大理开盘，主力户型38平米三期精装公寓30-120均价800025-100万200售完2010年6月昆明开盘，主力户型38平公寓四期产权酒店35-73均价14800,11800-17000之间50-100万之间170套售完2011年8月开盘，年回报8%，返租10年；每年可免费入住20天；业主免费加油5年，置业即曾5年2.5万元加油基金。洱海国际生态城项目点评分析2010年1月，一期产权酒店开盘，为大理首个产权式酒店项目，凭借27-45万的低总价，以及年9%回报，返租5年的吸引力，昆明开盘日基本清盘；二三期海景精装公寓，以38平主力户型，均价8000，30万低总价，

13、打动市场，700余套也纷纷售完；2011年8月，四期五星级产权酒店开盘，借助项目前期声势，利用10年8%年回报，20天免费入住，2.5万加油卡赠送等优惠吸引，将项目价格抬至15000元/平，总价去到50-100万。大理产权式酒店固定返租模式近期大理市场已售、在售、将售的产权酒店项目共5个，将利润分成经营、固定返租经营、混合收益方式经营等3种产权酒店公寓经营模式全部包含。1、利润分成经营2、固定返租经营产权式酒店公寓经营模式3、混合收益方式经营大理产权式酒店公寓市场开发商：昆明城建项目地址：七里桥214国道旁 项目规划：规划1200亩，建筑类别：凯越酒店、独栋、双拼、联排精装修小院绿化率：容积率

14、：0.56占地面积：1000亩一期建筑面积：48093建筑风格：白族民居风格 在售项目之一苍山小院大理产权式酒店混合收益模式 苍山小院在售产品 苍山小院于2013年1月正式开盘，首期共366套55-280平米精装修度假别墅小院，共48093平米。目前苍山小院共销售别墅不到200套，月均50套左右。其中55/75平返租型小院落联排共176套，已售150套，总价在75-100万，5年返祖，年回报6.3%，有免费1月居住时间；86-111平非返租型联排共82套，目前剩余40套以上；130平以上的联排、双拼，总价超过150万，客户选择余地较大，成交较少。在售产品面积区间（平米）单价区间 （元/平）总价

15、区间（元/套）总套数 （套）销售情况返租院落55/751480075-100万176剩余26套，大部分为景观较差单位联排86/95/11114800117-150万82剩余一半左右联排130/130/15314800170-200万71剩余较多双拼22714800300万左右36剩余较多独栋28014800400万左右1未售合计48093366大理产权式酒店固定返租模式 苍山小院项目点评分析 1200亩大型旅游地产项目规划及定位小面积别墅型产权酒店，市场空白：55/75平米经营型、精装修度假别墅为市场空白，100万以下总价、购买有收益的度假别墅产品为大理市场空白；知名酒店管理公司托管：凯悦酒店

16、 返租政策：年回报6.3%，5年返租；或可选与酒店利润共享；客户红利：每年30天免费入住；亮点：项目远景规划发展、度假别墅型产权酒店、回报率、凯悦酒店托管。大理产权式酒店固定返租模式大理酒店公寓及分时度假市场分析大理旅游市场格局及特点大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析重点项目运营策略分析小结 重点项目运营模式分析产权酒店类型项目名称产品面积销售单价（元/平）销售总价(元/套)核心竞争力销售情况利润分成型密湾40-1451000040-145万旅游地产规划及操作模式；低总价：主力户型（90%）40-50平，总价50万以内；途家管理，利润分成一般洱海龙湾58平LOFT8000-9

17、00050万旅游地产规划及操作模式；低总价、户型创新：4.8米LOFT产权公寓，50万总价；途家管理，利润分成未开盘洱海翠湖宾馆29-1506000-900020-140万低单价及总价：核心产品为37-50平，总价位于20-40万/套；翠湖宾馆托管；项目外立面及亲水人工沙滩打造；5月18日开盘，已售80%固定收益型洱海国际生态城30-50（一期）35-73（四期）9000（一期）14800（四期）27-45万（一期）50-100万（四期）高回报的市场唯一性：一期9%年回报，租约5年；四期8%年回报，租约10年；项目旅游地产规划及操作模式2010年、2011年开盘已售完混合收益型苍山小院55-7

18、5平联排1480075-100万旅游地产规划及操作模式；度假别墅型产品设计；回报率：6.3%年回报，5年租约；凯悦酒店托管，每年30天免费入住2013年1月开盘，基本清盘 客户选择产权酒店，决策依据顺序：从大理及昆明所有产权酒店项目销售情况，总结得出客户决策的依据顺序为：第一：回报率、回报年限（客户收益保障，决定产品未来升值潜力）；第二：产品地理位置及项目规划（酒店的经营性保障及未来市场认可度）；第三：总价控制（客户对于产权酒店皆有投资心理底线）；第四：知名品牌酒店管理公司托管（客户信心的保障）。以上四点，为客户购买产权酒店的决策依据，是客户权衡利弊的重要考量，除第一点为购买产品的收益之外，之后三点皆为客户对购买产品风险的平摊。因为产权酒店的特殊性，以及现行法律条文的空白，使得客户缺乏对权益的保护手段，对风险的评估处于与收益同等重要的位置。重点项目运营模式分析 完