街口项目市场调查及初步可行性研究报告

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1、北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告1 调查和研究究的背景景与目的的为了更大的的实现宏宏信公司司跨地区区、跨业业态扩张张的战略略目标，根根据公司司高层的的意图，在在高层前前期多方方面接触触和考察察的基础础上，在在选定了了地区、区区域和项项目地块块的前提提下，展展开了这这次调研研。本次调研活活动所针针对的调调研对象象为北京京市新街街口地段段的一个个危改项项目的非非配套公公建项目目，属于于比较典典型的复复合型商商业地产产项目。本次调查和和研究的的时段为为20003年5月9日到5月23日，由于于时间和和精力，再再加上外外部一些些不可抗抗因素，本本次调研研仅仅收收集了初初步的数数据和信信息，

2、整整个报告告重点在在于对北北京市的的相关市市场状况况的调查查和在此此基础上上的初步步开发建建议。备注：非配配套公建建是指不不是针对对住宅项项目本身身而修建建的公共共建筑。2 项目简介1、本项目目的主体体项目为为“桃园二二期危改改项目”，2、它位于于西城区区新街口口地区，3、东起新街口北大街、西至北草厂胡同4、南起西内大街、北至北二环。具体的经济技术指5、标6、如下表：总用地：555.224公顷顷可规划用地地：355.000公顷总保留用地地：10055公公顷代征用地：9.669公顷顷用地平衡表表居住区建设设用地：35.00公公顷其中居住用地(含配套套公建用用地) ：10.09公公顷非配套公建建用

3、地：12.33公公顷道路用地：4.994公顷顷绿化用地：7.664公顷顷绿化率：222.55%总建筑面积积：900.6887万平平方米地上总建筑筑面积：79.2877万平方方米其中居住建筑面面积：228.881万平平方米(地上)配套公共建建筑面积积：5.29万万平方米米(地上)非配套公共共建筑面面积：445.119万平平方米(地上)地下总建筑筑面积：11.40万万平方米米容积率：22.333总居住户数数：41136户户总居住人口口：1115811人地上停车：10000辆地下停车：43000辆7、整个项项目中间间为危改改房住宅宅和配套套公建。沿沿靠西内内大街、新新街口大大街、北北二环路路是规划划

4、的非配配套公建建的商业业用地，8、其中包括了写字楼、商场和商铺、酒店、公寓、娱乐设施等物业形态。具体的非配套公共设施指9、标10、如下表：A区(东南南商业娱娱乐区)E、F区(西南商商业办公公区)序号分区用途用地面积(平方米米)建筑面积(平方米米)序号分区用途用地面积(平方米米)建筑面积(平方米米)A-8宾馆300000F-1办公、商业业8910455000A-7-11商业600200F-4办公、商业业3593175600A-6商业123000E-4办公180000A-5商业200000E-3-BB办公、商业业180400A-9办公商业业210000E-3-AA办公、商业业34029000A-8

5、-11娱乐4000A-7-22办公219600A-12幼儿园18472000合计4916331712880合计2647221090000绿化用地9500绿化用地3800H区(西北北办公区区)B、G区(东南商商业娱乐乐区)序号分区用途用地面积(平方米米)建筑面积(平方米米)序号分区用途用地面积(平方米)建筑面积(平方米米)H-1办公270000G-1商业136300450000H-2办公244000B-4商业、娱乐乐7114210000H-3办公235000H-4办公168000H-5办公4686215000合计2694221121000合计207444660000绿化用地9600绿化用地216

6、7+26779=448466H区北部退退红线220米作为城城市绿地地项目总用地地面积：12333211平方米米项目总建筑筑面积：45119000平方米米项目总绿化化面积：277746平平方米绿绿化率：19.35%11、桃园园二期危危改项目目的非配配套公建建商业用用地也即即“北京新新街口商商业文化化步行街街（暂定定方案）”，12、总占地7.68公顷，13、建筑面积地上约36万14、平方米，15、地下约10万16、平方米。该地块是传统的商业街，17、但是消费档次属于中下水平。3 开发背景分分析18、根据据北京京市“十五”时期商商业发展展规划，19、北京市将在“十五”期间内搭建以“两网三区三圈十城十

7、街400社区”为骨干的商业网络新格局。这对于本项目既是挑战又是机遇。商业发展的的重点是是：促进进两网，即即促进连连锁商业业网和电电子商务务网的发发展；提提高三区区，即提提高城市市中心区区（包括括王府井井、西单单、前门门-大栅栏栏三个商商业中心心），商商务中心心区（包包括建国国门外、朝朝阳门外外两个商商业中心心），中中关村科科技园区区商业发发展的水水平；繁繁荣三圈圈，即发发展三环环路周边边以零售售商业为为主的商商业圈，四四环路周周边以大大型专业业市场、批批发市场场和新型型零售业业为主的的商业圈圈，公路路一环周周边以大大型多功功能购物物中心和和现代化化商业物物流配送送区为主主的商业业圈；开开拓十城

8、城，即开开拓十个个远郊区区（县）中中心城镇镇的商业业中心；培育十十街，即即培育十十条左右右各具经经营特色色的商业业街(区)；完善善4000社区，即即完善市市区和郊郊区城镇镇4000个左右右社区商商业中心心；加快快发展四四类商业业，即加加快发展展发挥北北京优势势的服务务会展商商业、旅旅游休闲闲商业、科科技文化化商业和和绿色生生态商业业。按照照这个规规划，本本项目应应该定位位在“十街”的范畴畴，兼顾顾“社区商商业” 的功能能，同时时对“两网”“三区区”起到补补充的作作用。20、北京京市房地地产总体体状况概概述（1）写字字楼整个北京市市的写字字楼供大大于求，整整体租售售价下降降几成定定势。22002

9、2年北京京市的写写字楼市市场供应应量达到到3000万平方方米，再再加上尚尚未消化化的一部部分存量量，导致致其租金金和售价价处于持持续下跌跌、入住住率下降降、空置置率攀升升的状况况。“三老将将”（CBDD、中关关村、金金融街）呈呈现不同同的走势势，“两新兵兵“（奥运运村、传传媒大道道）前景景较为看看好，实实力也不不容忽视视。从需求方面面来看，中中资机构构仍然势势需求的的主力，外外资的需需求增长长缓慢。（2）商业业用房随着北京市市房地产产市场再再度升温温，本市市的底商商、商场场、购物物中心、超超市、批批发市场场等用于于商业用用途的房房地产开开发越来来越富有有吸引力力。为迎接20008年奥奥运会，北

10、北京市的的交通不不断改善善、旧城城区不断断改造、住住宅郊区区化大大大刺激了了商业房房地产市市场。尽尽管目前前北京市市商业总总规模较较大，但但是人均均面积均均显不足足（从经经济发展展的规律律看，商商铺总面面积与人人口密度度的合理理比例为为1平方米米/人）,因此消消费市场场和投资资市场对对商业房房地产的的追逐力力度有所所提高，导导致近期期北京市市商业房房地产市市场呈现现良好的的租售态态势，市市场前景景较为乐乐观。其其中以底底商的势势头最为为迅猛，现现在北京京市新开开发的住住宅、写写字楼、酒酒店等，绝绝大部分分都带有有两到三三层的底底商。目前，商铺铺的开发发已经由由单纯的的“点式”（独立立商铺）开开

11、发向整整体开发发和经营营发展，开开发大型型商厦和和综合商商业物业业成了一一种市场场的必然然趋势，并并且能为为开发商商带来客客观的利利润空间间。但是关于科科学的商商铺营销销链：开开发商投资资者经营商商家消费市市场还没没有完全全形成，只只有消费费市场赢赢了，商商投资者者才能赢赢。因此此投资者者在置业业的时候候非常小小心和谨谨慎。很很多开发发商为了了消除投投资者顾顾虑，很很早就引引如专业业的商业业物业管管理公司司，如上上海的新新天地、香香港的戴戴德梁行行等进行行总体规规划、招招商、后后期推广广和物业业管理。（3）商住住公寓商住公寓经经历了以以商住两两用普通通住宅具有有较强商商务功能能的SOOHO户型

12、型可以作作多种分分割的SSTUDDIO。2001年年商住公公寓取得得了不俗俗的销售售业绩，2002年各开发商都蜂拥而至，争着宣传其“商住”概念，可见各开发商都看好商住公寓的需求市场。商住公寓的的走旺得得益于国国家和地地区的政政策改变变：20003年年初，北北京市工工商行政政管理局局规定，从从事餐饮饮、歌舞舞娱乐、提提供互联联网上网网服务场场所和洗洗浴等44类经营营活动的的公司，不不能以居居民住宅宅楼、商商住两用用楼（含含居民住住宅楼和和商住两两用底商商楼层）房房屋作为为企业（或或个体工工商户）住住所（经经营场所所）。从从事上述述4类经营营活动以以外的，须须提交申申请住所所所在地地居（家家）委会

13、会、业主主委员会会或者能能够代表表该地区区居民行行使权利利的其他他居民自自治组织织出具的的同意函函，否则则不予受受理。以以上规定定加速了了商住公公寓的发发展。而而国家的的金融政政策在商商住公寓寓畅销中中起到了了非常主主要的推推动作用用：商住住公寓与与写字楼楼相比，其其优势在在于可以以用200%或者者30%的按揭揭买房，按按揭期限限可以达达20年，使使用权限限为700年；而而写字楼楼的按揭揭贷款几几乎是不不可能的的，即使使有可能能也只能能五成左左右，按按揭年限限也要短短得多，使使用年限限也要少少20年。（4）住宅宅2002年年商品房房销售势势头极旺旺，其增增长速度度甚至略略超出商商品房竣竣工和开

14、开发投资资的增长长速度，这这表明北北京市居居民对商商品房尤尤其是住住宅的需需求不仅仅没有因因为近几几年商品品房供应应量的大大量增加加而减弱弱，反而而有所扩扩大。北京市城区区住宅价价格有所所下降，郊郊区价格格有所上上扬；城城铁的开开通带动动了其沿沿线房地地产的活活跃；经经济适用用房也四四面开花花；户型型结构的的需求呈呈现两极极化，大大面积豪豪宅和小小面积小小户型大大行其道道；低密密度住宅宅市场份份额逐步步增加，并并且受到到市场的的关注和和认可。总体来看，北北京市的的房地产产市场供供应量激激增，交交易额也也相应增增加，价价格在稍稍微降低低，主流流产品趋趋于同质质化，非非主流产产品呈现现差异化化，高

15、档档住宅、投投资型物物业开始始在萎缩缩，投资资者更趋趋于理性性。（5）小户户型北京市的房房价始终终居高不不下，低低总价的的小户型型实际上上成了近近两年北北京市市市场人们们的追逐逐热点。21、北京京市房地地产行业业相关政政策概述述（1）经经济适用用房价格格管理办办法该办法对对经济适适用房作作出了新新的规定定：经济济适用房房基准价价格由开开发成本本、税金金和利润润三部分分组成。它它的实施施加快了了经济适适用房市市场化的的进程。（2）北京京出台新新规定解解决商品品房空置置问题该规定有利利于对房房地产供供应市场场总量和和布局的的宏观调调控，有有利于减减少商品品房空置置面积，达达到有效效防止北北京房地地

16、产市场场过热的的目的。（3）关于于北京市市城镇居居民购买买经济适适用房有有关问题题补充规规定的通通知该补充规定定完善了了经济适适用房的的购房程程序，可可一定程程度防止止中高收收入家庭庭购买经经济适用用房、超超标购买买大面积积高总价价经济适适用房等等不合理理现象。（4）拆迁迁户购房房税收优优惠条件件再放宽宽该优惠政策策的实施施将一定定程度的的促进拆拆迁户购购买商品品房，拆拆迁户也也是购房房不可忽忽视的一一部分。（5）北京京市建委委规定：不（66）许销售售未经装装修的毛毛坯房（7）北京京市空置置房免征征契税政政策年底底叫停（8）个人人住房担担保贷款款贴息凡符合住房房公积金金管理中中心贴息息条件的的

17、借款人人，由北北京市住住房资金金管理中中心按照照商业性性个人住住房贷款款和住房房公积金金个人贷贷款的利利息差进进行贴息息。该贷款新政政策的出出台，会会对刺激激个人购购房消费费起到一一定的作作用，首首批可进进行贴息息的住宅宅项目是是该政策策的最大大受益者者。（9）建行行推出“转按”业务该项金融政政策规定定，购买买贷款尚尚未还清清的二手手房可以以贷款，这这将大大大促进北北京房地地产三级级市场的的发展。（10）北北京市执执行新基基准地价价表根据不同用用途土地地的特点点及相应应地价水水平，商商业、综综合和居居住用地地的基准准地价由由高到低低，由城城区到郊郊区被划划分为十十个等级级。东城城、西城城、崇文

18、文、宣武武、海淀淀、朝阳阳区为一一到六类类地段，丰丰台、石石景山为为三到九九类地段段，其他他郊区县县处于六六到十类类地段。22、北京京市市政政建设概概述（1）五塔塔寺路改改建它可以方便便这个区区域的居居民和北北京舞蹈蹈学院等等单位职职工的出出行，同同时分流流从西直直门外大大街通往往西三环环的交通通流量。（2）规划划八大枢枢纽三年年建成北京市共计计规划了了八大公公交枢纽纽，动物物园、西西直门、东东直门公公交枢纽纽都已经经开工，还还有六里里桥、北北京西站站南广场场、望京京、一亩亩园、四四惠桥新新建改建建扩建五五座公共共交通枢枢纽。八八大枢纽纽在20006年年要求全全部建成成使用。（3）五环环路最后

19、后一段全全线启动动到2 0004年年年底，五五环路将将全线通通车。（4）南北北花市大大街通车车（5）健翔翔桥改造造工程健翔桥立交交十四环环于八达达岭高速速公路的的交叉点点，是北北京背面面进出市市区的主主要交通通枢纽接接点。其其改造工工程将于于明年上上半年全全部完工工。（6）马家家堡西路路建设，（7）南城将形成第五商圈马家堡西路路的通车车有利于于西单、庄庄胜等商商业圈对对南城的的渗透，真真正缩短短北京南南城和北北城的差差距。4 项目分析1、项目用用地区位位关系该项目位于于西直门门内大街街北侧，新新街口北北大街西西侧。它它向南经经过平安安大道、西西四通至至西单，向向北是积积水潭、新新街口外外大街，

20、向向西是西西直门外外大街，向向东为三三海景区区。地块块形状为为反“LL”形。（详见附图图）2、项目用用地性质质该项目为西西城区规规划的“北京新街市市商业文文化步行行街”的A区部分分，它以以商业为为主，集集商业、娱娱乐、休休闲、餐餐饮、办办公和商商住为一一体。3、周边环环境（1）商业业：该项项目所在在位置是是北京市市传统的的商业街街区（新新街口商商业区），目目前该区区域集合合了以电电子音像像和服装装专卖店店为主、其其他如餐餐饮、金金融、文文化等为为辅的商商业业态态；在项项目的东东南角的的对面是是该区域域比较大大的商场场新街街口商场场，但是是它的经经营状况况不是很很好；项项目的需需要拆迁迁的部门门

21、有一家家比较大大型的音音响专业业商店超音音速音响响商店。它它南面是是北京市市最著名名的三大大重要商商圈之一一的西单单商业中中心，不不过这两两个商业业区的中中间有西西四段商商业氛围围断断续续续；它它的西面面是以通通讯产品品为主的的西直门门商业区区；北面面还连接接着以IIT产业业为主的的中关村村商业区区，南面面还连接接着金融融街商业业中心；东面是是正在规规划建设设的什刹刹海烟袋袋斜街传传统文化化商业步步行街。（2）景观观：它的的东面什什正在规规划和建建设的什什刹海金金丝套民民俗风情情旅游区区，其中中包含了了西海、后后海和前前海三大大景区，还还有宋庆庆龄故居居、四合合院景观观。地块块周边还还有徐悲悲

22、鸿纪念念馆、汇汇通祠、广广化寺得得感景观观。（3）文化化教育：在项目目围绕的的桃园二二期危改改项目的的中间，有有教育学学院西区区分院及及其附属属中学、新新街口电电影院等等。（4）交通通状况现状：该区区域的地地面交通通很发达达，但是是比较拥拥挤，东东西和南南北的路路面宽度度大概为为四车道道。它的的西面是是西直门门交通枢枢纽、北北面在新新街口和和二环交交汇的地地方是德德胜门公公共汽车车站和地地铁积水水潭站。北北面的二二环路离离该项目目很近便便。从北北面西面面去往西西单的公公共汽车车绝大部部分都要要经过此此处。它它也是中中关村商商圈和金金融街商商圈的连连接点。但但是目前前它的主主干道还还是一个个“丁

23、”字路口口，往东东去往三三海（前前海后海海西海）风风景区的的路面还还是很小小的胡同同。规划：未来来在20006年年必须完完成的交交通规划划有：贯贯通南北北和东西西的现有有路面扩扩建为770米宽，地地铁四号号线经过过于此，并并且在该该项目的的拐角处处有一个个站口（出出入口）。根根据原有有方案现现在的“丁”字形路路口向东东要扩展展为“十”字形，也也就是说说要把新新街口和和三海区区域连接接起来，但但是目前前什刹海海周边的的整体规规划方案案需要调调整，调调整后的的方案要要年底才才能得知知。4、本项目目的规划划说明（按按照上报报北京市市规划委委员会的的初步方方案）地下二层：为车库库和卸货货区地下一层：为

24、商业业区、下下沉式广广场、货货区仓库库和酒店店机房区区地上一层：为办公公楼大堂堂、酒店店大堂、商商业、中中庭、步步行通道道地上二到五五层（标标准层）：为商业业、酒店店、餐饮饮、娱乐乐、游泳泳池五层以上：为写字字楼和酒酒店分区说明：A9区域：限制高高度455米、五层层以下为为商业、五五层以上上为办公公、建筑筑面积2210000平方米A8区域：限制高高度455米、用途途为酒店店、建筑筑面积33万平方方米A8-1区区域：限限制高度度15米、用途途为娱乐乐、建筑筑面积44千平方方米A7-1区区域：限限制高度度45米、五层层以下为为商业、五五层以上上为办公公、建筑筑面积6600220平方米A7-2区区域

25、：限限制高度度24米、为办办公、建建筑面积积219960平平方米A6区域：限制高高度244米、用途途为商业业、建筑筑面积1123000平方方米A5区域：限制高高度244米、用途途为商业业、建筑筑面积22万平方方米以上占地面面积：4473116平方方米，建建筑面积积17112800平方米米A12区域域：为幼幼儿园，占占地面积积18447平方方米，建建筑面积积2千平方方米5、现有规规划方案案评析（8）按照照原规划划方案，（9）本项目的商业部分可能要达到10万（10）平方米以上，（11）是否有这么大的市场容量来支撑这么大的体量是一个问题，而（12）且商业部分大部分都规划到五层，（13）更增加了项目的

26、难度和风险。（14）按按照原规规划方案案，（115）其中规规划了33万（166）平方米米的宾馆馆，（117）如果再再运作的的前期能能够引入入整体购购买者或或者整体体长期租租赁者，（18）则是可行的。但是如果在建成之后再去出售或者作为公司的固定资产进行招商和管理，（19）无疑会大大增加项目的风险。（20）原原规划方方案中的的商业、娱娱乐、宾宾馆以及及办公的的用地性性质是否否能够作作大的变变更是一一个很重重要的因因素。因因为按照照原规划划方案，（21）其中的物业形态配比很不（22）合理，（23）必须对其进行大的调整以降低风险。5 市场分析基于西城区区城建开开发公司司上报北北京市规规划委员员会的初初

27、步方案案，可以以把本项项目的业业态作一一个基本本分类，它它可以包包括商业业（商铺铺或商业业中心）、写写字楼、商商住公寓寓、住宅宅（以小小户型为为主）四四种基本本物业形形态。以以下就是是对这四四种物业业形式北北京市的的市场分分析（一）商业业部分1、北京市市商业房房地产开开发综述述随着北京房房地产市市场再度度升温，本本市底商商、商场场、购物物中心、超超市、批批发市场场等用于于商业用用途的房房地产开开发越来来越富有有吸引力力。据悉悉，北京京有5家大型型购物中中心正在在筹建中中。另外外，还有有其他的的商场等等商业房房地产正正在建设设之中。1 交通带旺商商业房地地产。列入北京的的“十五”规划的的四条环环

28、线：二二环、三三环、四四环、五五环构成成北京城城市商业业开发的的“四条金金带”。二环环路带来来大量车车流，车车流能带带来人流流。百盛盛、华普普、华联联、万通通、官园园等商场场通过二二环带来来了大量量客流。三三环路是是家居用用品的一一个环型型商圈，许许多家居居用品，包包括各种种各样的的家具、家家庭摆件件、家庭庭装修材材料都在在这个商商圈。“三优家家具城”、“环三环环家具城城”、“城外城城”、“立泽桥桥家具城城”等在这这个区域域内。四四环路沿沿线则构构成了“厨房用用具”的一个个商圈，是是为居民民家庭厨厨房里各各种各样样的用具具和用品品提供服服务。五五环路被被称为“批发配配送带”。因为为从外省省市往

29、北北京调运运的商品品，远远远高于从从北京往往外出的的商品。北北京近885%的的商品都都是从外外进京。为为了使大大量的物物流不至至于导致致城市交交通堵塞塞。许多多批发配配送中心心、物流流中心靠靠近五环环。从物物流角度度来讲，从从城市的的外环带带往城市市中心进进行疏散散，从理理论上叫叫“最佳的的直线距距离”，不存存在回流流运输，货货远运输输，重复复运输。另另外，北北京市规规划还有有4000多公里里的地铁铁沿线。到到20008年将将建成1150公公里，从从而形成成地下运运输网。许许多商家家将地铁铁与商场场进行了了连接。贵贵友大厦厦、城乡乡贸易中中心、国国贸等都都采取了了的相关关策略，将将地铁站站与商

30、场场连通，从从而对吸吸引客源源产生了了积极的的影响。2 住宅郊区化化刺激商商业房地地产。北京城市规规划确定定了北苑苑、酒仙仙桥、东东坝、定定福庄、阀阀头、南南苑、丰丰台、石石景山、西西苑、清清河等110个边边缘集团团。北京京市人口口的重心心将集中中在100个边缘缘集团。这这些边缘缘集团，正正在进行行大规模模的房地地产开发发，到了了20110年，十十个边缘缘集团的的人口总总量将达达到2000万。这这些区域域也是未未来社区区商业发发展的一一个重心心。其次次，北京京市城市市规划涉涉及到114个卫卫星城。包包括通县县、亦庄庄、黄村村、良乡乡、房山山镇、长长辛店、门门成镇、沙沙河、昌昌平、延延庆县城城、

31、密云云县城、平平谷县城城和顺义义县城等等。144个卫星星城是未未来休闲闲工业发发展的主主要地带带。休闲闲商业也也将在这这个地带带发展。北京商贸学院教授王希来指出：对于商业经营而言，人口的聚集是一种稳定的商机，这种商机对于商业房地产的开发提供了可观的前景。3 商业房地产产开发注注意事项项。专家指出：目前，对对于商业业房地产产开发而而言，北北京存在在区域结结构与商商业服务务的配比比问题。比比如说天天通苑、回回龙观、望望京，不不管是住住宅还是是商业房房地产，开开发规模模都是很很大的。但但是，在在这样的的区域，要要开发什什么样的的商业地地产、多多大面积积的商业业地产，商商业服务务的实际际需求和和商业地

32、地产的开开发面积积即商业业服务的的配比还还要进行行仔细调调查和测测算。此此外，要要从商业业房地产产的买家家角度去去分析。买买家通常常要考虑虑三个条条件，一一是人口口数量。人人口数量量不够，开开发商是是不愿意意去开发发的，投投资商也也不愿问问津。二二是人口口流向。团团结湖小小区在“文革”以前就就形成规规模了，但但到七十十年代中中期，小小区中的的商业设设施大部部分都亏亏损，就就是没有有考虑到到人口的的流向的的问题。城城市人口口有一种种向心性性的购物物心理，从从环路外外向里渗渗透，但但反过来来从里往往外并不不多。当当时团结结湖人口口大量都都流向三三环路以以内了。三三是交通通条件。比比如，商商场定位位

33、给消费费者层次次中的富富有层提提供服务务，就要要有相应应的交通通条件如如停车场场等。2、关注三三种类型型住宅底底商住宅底商从从形式上上看就是是利用住住宅的底底层或低低层作为为商业用用房。目目前北京京市虽然然商业总总体规模模较大，但但人均商商业面积积仍嫌不不足。另另一方面面，北京京旧城区区的改造造和拆迁迁使许多多门面房房、老的的沿街店店面消失失，拥有有资本者者要找新新的经商商地。而而新社区区强大的的购买力力和聚集集人气的的能力正正是他们们所看中中的，小小业主开开始寻找找出口。基基于这些些原因，近近期北京京市住宅宅底商的的销售情情况普遍遍比较好好，市场场前景乐乐观。1 概念型底商商叫好未未必叫座座

34、。北京住宅底底商已一一改过去去纯粹的的配套服服务功能能，开发发商愈加加注重突突出项目目的概念念和主题题包装。而而就市场场反馈来来看，概概念型住住宅底商商的招商商效果也也的确令令人满意意，不仅仅如此，底底商与住住宅的销销售相辅辅相成，开开发商真真可谓“名利双双收”。但就就目前店店铺开张张的效果果来看却却未能达达到人们们的期望望值。究究其原因因是，有有项目自自身条件件的限制制，有投投资商实实力的欠欠缺，也也有经营营者经验验不足等等等。但但这一结结果却为为那些将将以主打打概念征征服市场场的开发发商敲响响警钟，为为底商作作主题包包装只是是第一步步，后期期对主题题概念的的实施和和控制更更加重要要。部分概

35、念型型底商基基本情况况项目名称位置商业面积(建筑平米米)售价（元/平米米）租金（美元/月月/平方）状态现代城大望桥200000200000-233000025-288已售完欧陆经典亚运村以东东200000130000-2110000待定出售中老番街朝阳门外400025000054（使用用面积）出售中2 潜力型底商商“时间”问题考考验投资资商。市场潜力是是投资者者选择物物业的重重要因素素。如位位于亚运运村的风风林绿洲洲，由于于与奥运运村及奥奥运会场场馆预留留地毗邻邻，周边边的道路路、市政政设施规规划完备备，人气气凝聚力力强大，近近几年内内的市场场潜力不不容忽视视，是难难得的投投资宝地地。“潜力型

36、型”底商前前景虽然然广阔，但但同时也也存在风风险，这这就是商商户通常常说的“养店铺铺的时间间”。在商商业氛围围尚不成成熟的阶阶段，底底商投资资者将承承受相当当一段时时间的低低糜期，投投资的前前几年内内店铺有有可能出出现零收收益，这这对于经经济实力力较弱的的投资商商确实是是不小的的考验。部分潜力型型底商基基本情况况项目名称位置商业面积(建筑平米米)售价(元/平米米建面)租金（美元元/月/平方建建面）状态百朗园五棵松10000010000016-222已售完九台20000亚运村4000198000600万/年出售中财富中心东三环300000待定待定建设中3 成熟商圈住住宅底商商有利可可图。此类底商

37、由由于周边边的商业业已形成成一定气气候，拥拥有大量量的、稳稳定的消消费群体体，投资资风险小小。因此此，拥有有高回报报率也在在情理之之中。成成熟商圈圈内的住住宅底商商虽然在在位置和和人气上上占有绝绝对优势势，然而而，投资资商铺的的其他条条件（如如：楼层层、格局局、层高高、广告告位、硬硬件设施施等）也也十分重重要。以以北京科科技会展展中心为为例，其其首层店店铺的出出租效果果很好，但但二层、三三层，虽虽然发展展商也采采取了如如加修直直通三层层的手扶扶滚梯，将将过街天天桥与二二层直接接相连等等措施吸吸引客流流，以弥弥补在设设计上的的缺陷，部部分店铺铺仍有空空置现象象。部分成熟商商圈底商商基本情情况项目

38、名称位置商业面积(建筑平米米)售价（元/平米米）租金（美元元/月/平方建建面）状态国展家园国展附近100000230000约22已售完北京科技会会展中心心双安商场旁旁边3000140000-244000030-433已售完东方银座东直门400000暂定300000待定未开盘新起点苏州桥128000120000待定已售完3、商业房房地产开开发的风风险2002年年房地产产业的商商铺投资资火爆大大江南北北。不仅仅是北京京这种大大城市，商商铺热还还波及小小城镇。1 商铺投资发发展迅猛猛的原因因。1消费者者投资意意识的多多元化。过过去，22不3少人投投资股票票、住宅宅，4但利润润回报空空间逐渐渐缩小。商

39、商铺投资资相对于于股市和和住宅，5回报率较高。一般来讲，6商铺投资回收周期是6-8年，7此后年出租收益率为16%左右。商铺投资刚刚兴起，8投资者都想在此掘“第一桶金”。9大城市市的商铺铺发展空空间大。随随着郊居居化速度度的加快快，100城市居居民外迁迁已是大大势所趋趋。人们们的衣、食食、日用用消费，11大都需要临近便捷的商业网点实现，12这个商业空当恰恰是商铺的发展空间。13商铺铺可出租租、亦可可经营的的灵活方方式也是是吸引投投资者的的重要因因素。随随着我国国加入WWTO，14市场化化进程进进一步加加快，115人们就就业选择择日趋多多元化。“与其为老板打工，16不17如自己当老板”，18这种潜

40、意识在许多人心里涌动。商铺30-80平方米投资一般在50万19元左右，而20且可以贷款，21正好可圆这部分人“当老板”的梦。2 商铺投资中中的风险险。最近，不少少商铺项项目的销销售率超超过1000%(连过道道都租出出去了)，极为为火爆。开开发商、投投资者皆皆曰“形势大大好”。专业业人士指指出，这这不是一一个好现现象。商商铺出租租率高于于1000%，势势必造成成购物环环境拥挤挤，商业业品质下下降，长长久下去去，甚至至会使整整个商铺铺区没落落。商铺铺的风险险还在于于：22商铺铺投资风风险性比比住宅投投资大。住住宅如果果高租金金租不223出去，224可以低低租金出出租，225租住宅宅的人要要比租商商

41、铺的人人多得多多；实在在租不226出去，227还可以以自己住住。商铺铺如果定定位没掌掌握好，28往往低租金也租不29出去，30只能“砸”在自己手里，31很难另有用途。32不333确定因因素多。科科学的商商铺营销销链应该该是：开开发商投资资者经营商商家消费市市场，334这样一一环扣一一环的完完整体系系。只有有消费市市场赢，35商家、投资者才能赢。往往环境的一个变化，36如交通改道、学校搬迁，37或社区规划改变，而38使“旺铺”变成“冷铺”。这些变化也是投资者难以预测的。21 小区商铺必必须总量量控制、统统筹规划划。商铺铺投资前前景看好好，但决决不能保保证每一一个投资资者都保保赚不赔赔。影响响住宅

42、投投资回报报的不过过是户型型、楼层层、朝向向、位置置等几个个屈指可可数的因因素。商商铺则要要复杂得得多，区区域、人人流、地地点、门门面、铺铺型、整整体环境境配置、经经营类别别、装修修档次、周周边消费费层次、习习惯等，每每一种因因素都对对商铺价价值的高高低产生生很大影影响。商商铺的开开发要遵遵循市场场规律，从从经济发发展的规规律看，商商铺总面面积与人人口密度度的合理理比例为为1平方米米/人。而而近年来来，在经经济发达达城市，商商业用房房面积增增长速度度过快，有有的已突突破这一一比例。因因此，商商铺的开开发，一一定要注注意与周周边的社社会商业业网点相相配套和和谐，切切莫盲目目。（二）写字字楼部分分

43、2 总体概述：写字楼楼供过于于求，整整体租售售价下降降几成定定势据中房指数数报告显显示，220022年第三三季度北北京甲级级写字楼楼平均租租金普遍遍下跌，其其中位于于燕莎附附近的第第三使馆馆区租金金跌幅最最大，下下跌5.4%，其其次为CCBD及及东长安安街地区区，分别别下跌22.6%及2.55%。据据业内有有关人士士介绍，导导致第三三使馆区区租金跌跌幅最大大的原因因较多，由由于第三三使馆区区的租户户多是国国外公司司，由于于受到全全球经济济不景气气的影响响，一些些国际大大公司纷纷纷裁员员，这样样对办公公用地的的需求相相对减少少，从而而对该区区整体写写字楼的的租金的的走势形形成下压压趋势。另另外，

44、220022年第三三使馆区区新增写写字楼将将近8万平方方米左右右，而整整个第三三使馆区区的写字字楼面积积为500万平方方米，市市场对新新项目的的吸纳过过程也造造成整体体租金价价格的下下降。不不过，由由于以往往第三使使馆区写写字楼租租金一直直徘徊在在高价位位，此次次租金下下降依然然属于正正常范围围内的调调整。报报告同时时显示，北北京市上上半年新新落成甲甲级写字字楼共达达10.9万平方方米，预预计于年年底前将将会额外外增加116.88万平方方米。根根据中房房指数办办公室的的监测，2002年下半年新入伙的写字楼包括，朝阳区的国航大厦、金泰大厦、名人广场，海淀区的创新大厦、海淀艺术中心以及西城区的国际

45、金融中心等，这些写字楼已经给市场带来了可观的供应量。加上现有的写字楼存量、一些公司由于调整而投放市场的面积以及小业主房不断空出的面积，2002年下半年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，写字楼的空置率将不断攀升，而租金和售价也将随之保持下降趋势。不过，中关村写字楼市场倒显得乐观一些。报告认为，中关村地区在未来数年将继续重点发展。至2005年该园区正式落成，总投资额将会达到50亿元人民币。其中较瞩目的为中关村国际商城发展面积逾100公顷。中资机构是主力，外资需求增长缓慢。由于，高新技术产业链、现代制造业和现代服务业都具有很大的发展潜力，所以，2003年北京写字楼市场中中资机构仍然是需求的主力，外资需

46、求增长缓慢。2、北京市市写字楼楼区域分分布和消消费者定定位1 CBD写字字楼的主主要业主主为成熟熟稳定型型的企业业。以国贸为代代表CBBD区域域首先是是外资企企业的代代表，很很多外资资企业的的发展已已经相当当规范和和成熟。因因此，为为满足这这部分客客户的需需要，就就需要建建设高品品质的写写字楼，写写字楼建建设和国国际接轨轨，整个个的基础础设施、配配套，商商务服务务都需要要齐全。另另一种生生活在CCBD的的企业就就是国内内稳定型型的大企企业，这这种企业业的业务务渠道、收收入来源源和利润润水平都都是稳定定的，甚甚至企业业的组织织结构也也是稳定定的。从从而具有有经济实实力成为为真正意意义上的的写字楼

47、楼的业主主。在CCBD，尤尤其在核核心区的的位置，土土地出让让金会明明显比其其他地区区要高，所所以项目目在定位位上就是是那些效效益好、规规模大的的企业。这这样的企企业，因因为它承承受了昂昂贵的租租金，对对楼的品品质的要要求会比比较高，因因此在写写字楼的的建设中中就要不不断把好好的东西西加进来来。（2）中关关村属于于创业型型企业。中关村企业业多数处处于创业业阶段，但但是也不不乏成熟熟的大企企业的存存在。因因此，在在这些地地区的写写字楼项项目也就就呈现出出丰富的的面貌。当当企业还还处在创创业型的的发展过过程中的的时候，它它不可能能有高档档物业的的需求。创创业型企企业在资资金上没没有成熟熟企业来来得

48、雄厚厚，所以以在办公公地点的的选择上上也没有有那些企企业讲究究。一些些中档写写字楼项项目或者者商住两两用的准准写字楼楼就成为为他们所所需要的的。而那那些外企企或者中中国的高高级企业业又需要要一些高高档写字字楼来办办公。中中关村的的写字楼楼既要提提供满足足大多数数需要的的中档项项目，又又要提供供与国际际接轨的的高端产产品，呈呈现出多多元发展展的趋向向。（3）金融融街国有有大企业业的集散散地。相对于CBBD与中中关村写写字楼的的火爆，金金融街应应该属于于势头比比较弱的的一方。这这里国营营企业的的气氛浓浓一点，人人民银行行、保监监会、证证监会这这些监管管部门，还还有三大大国有商商业银行行及交通通银行

49、、招招商银行行、民生生银行以以及国内内主要大大的保险险公司等等总部都都设在这这里，另另外中国国电信、中中国移动动、中国国网通、中中国联通通等大型型电信企企业也集集中于此此。由于于金融街街国营大大公司多多一点，在在规模上上就不会会像国外外的写字字楼规模模一样。中中国人的的生活方方式和工工作方式式与外国国人不同同。不可可能完全全跟国外外走的路路线一样样。（4）奥运运村。奥运村前景景看好，启启动尚需需时日。目目前该地地块已冻冻结项目目审批，需需等到奥奥运村规规划方案案整体通通过后方方会解冻冻，因此此，算上上开发需需要的时时间，正正式进入入市场最最快也要要到20003年年下半年年。目前前该地区区仅有一

50、一个近550万平平方米的的大型写写字楼项项目进入入审批阶阶段，其其拆迁和和市政建建设已经经基本完完成。（5）传媒媒大道。传媒大道投投资百亿亿，值得得关注。“国际传媒大道”与新加坡宏兴国际发展有限公司等6家海内外投资集团成功签约，项目总投资近百亿元。传媒未来城、国际传媒城等大型综合项目在今后几年会相继落成，如此浓重的“传媒风”将带动此地的写字楼市场。3、北京市市甲级写写字楼220022年市场场状况尽管“入世世”效应不不断深化化，并且且市场上上也没有有很多新新增供应应，但北北京甲级级写字楼楼市场在在20002年上上半年还还是延续续了20001年年的下跌跌趋势，表表现在租租金持续续下跌，入入住率也也

51、没有出出现明显显的改善善。1 供应。2002年年上半年年只有两两栋甲级级写字楼楼入伙，即即位于海海淀区中中科院南南路的融融科咨询询中心和和位于朝朝阳区马马甸桥东东北角的的中国国国际科技技会展中中心，分分别为市市场提供供写字楼楼面积4490000平方方米和500000平平方米，使使市场总总存量达达到2883万平平方米。尽尽管20002年年上半年年新增供供应与往往年相比比很少，但但写字楼楼市场压压力仍旧旧很大，这这主要是是由以下下几点原原因造成成的。第第一，220011年入伙伙但尚未未消化的的写字楼楼存量仍仍有很多多；第二二，许多多小业主主的房子子因逐渐渐空出来来而纷纷纷压价以以争取客客户；第第三

52、，许许多公司司由于业业务方面面的调整整而使一一些面积积空了出出来，这这些面积积也加入入到了写写字楼存存量中；第四，一一些国外外公司由由于被兼兼并，其其在北京京的写字字楼物业业也相应应地空了了出来。2 需求。1租赁市市场2002年年上半年年可以分分为两个个阶段，即即传统行行业占主主导地位位的第一一季度和和高科技技行业开开始复苏苏的第二二季度。第第一季度度，传统统行业的的表现超超过高科科技行业业；第二二季度，虽虽然传统统行业在在写字楼楼市场的的表现继继续超过过高科技技行业，但但过去几几个季度度表现不不佳的高高科技行行业也开开始在二二季度复复苏。太太阳公司司的研发发部门在在学知大大厦租了了30000

53、平方方米；诺诺基亚在在盈科中中心扩租租了30000平平方米；而国内内通讯公公司深圳圳华为也也在泰康康大厦租租了26600平平方米。2002年年上半年年主要租租赁成交交公司名称物业名称位置建筑面积MM2中青旅艾维克大厦厦朝阳区东环环南路4700美国友邦保保险京汇大厦朝阳区东环环南路2500泰利特科技技发展有有限公司司东方广场东城区东长长安街1918美卓纸业京汇大厦朝阳区东环环南路1891新闻集团东方广场东城区东长长安街1700壳牌国贸中心二二期朝阳区建外外大街1550(使用)韩国软件振振兴院京汇大厦朝阳区东环环南路1500中洲会计师师事务所所远洋大厦西城区复兴兴门860莱博智科技技公司新东安广场

54、场东城区王府府井710普天系统集集成中国人寿大大厦朝阳区朝外外大街600(使使用)LoneSStarr嘉里中心朝阳区光华华路510大众汽车嘉里中心朝阳区光华华路3000阳光四通汉威大厦朝阳区光华华路3000太阳公司学知大厦海淀区五道道口3000诺基亚盈科中心朝阳区工体体北路3000(扩租)深圳华为泰康大厦西城区复兴兴门2600施乐丰联广场朝阳区朝阳阳门外2000(扩租)联想时代华华纳融科资讯中中心海淀区中科科院南路路1890利盟华润大厦东城区建国国门北大大街1800首创投资腾达大厦海淀区白石石桥1500香港运盛投投资集团团艾维克大厦厦朝阳区东环环南路1400CH2M环环境保护护信息科科技盛世大

55、厦朝阳区霄云云路10002投资市市场国内公司仍仍是主要要的买家家，但与与以往不不同的是是，目前前国内公公司更倾倾向于购购买北京京东部的的高档写写字楼，这这与“入世”效应带带来的CCBD热热有密切切的关系系。但是是，由于于目前靠靠近东三三环的中中央商务务区内可可售写字字楼非常常少，买买家不得得不转向向朝阳区区东北三三环、甚甚至北三三环和东东城区的的写字楼楼。从行行业分布布上看，现现在的买买家不再再象以前前那样集集中在金金融和通通讯行业业，这是是因为这这些行业业的需求求在前几几年已经经得到了了释放，另另外，最最近这两两个行业业都不是是很景气气也影响响了他们们的需求求。2002年年上半年年主要买买卖

56、成交交公司/机构构名称物业名称位置面积(建筑筑平米)两国内公司司华麟大厦朝阳区霄云云路596000中国进出口口银行牡丹公寓东城区东皇皇城根300000三峡国际招招标公司司鹏润大厦朝阳区霄云云路1800中国“一汽汽”南银大厦朝阳区东北北三环4500北京建工集集团浙江大厦朝阳区安贞贞桥38003 租赁市场。2002年年上半年年北京甲甲级写字字楼市场场的租金金一直呈呈下降趋趋势，根根据统计计，到220022年6月份北北京甲级级写字楼楼市场的的平均租租金报价价为244.388美元每每月每平平方米，比比年初下下降了22.244个百分分点，并并且已经经连续五五个季度度出现下下跌。租租金下降降可归咎咎于下列

57、列原因。第第一，由由于经济济不景气气租户普普遍紧缩缩租房开开支；第第二，由由于跨国国公司的的并购而而使写字字楼的需需求缩减减；第三三，尽管管上半年年新增供供应不是是很多，但但消化现现有存量量这一任任务仍给给发展商商，尤其其是其物物业空置置很长时时期的发发展商带带来很大大压力。4 销售市场。与租赁市场场相似，2002年上半年北京甲级写字楼市场的售价也是一直呈下跌趋势，但由于销售市场对经济环境的敏感程度不如租金市场那么强烈，因此售价的变化幅度也比较小。根据统计，到2002年6月份北京甲级写字楼市场的平均售价报价为2180美元每平方米，比年初下降了1.77个百分点。由于对北京东部新入伙的可售写字楼需

58、求旺盛，而此类写字楼供应却有限，买家不得不转向分业权出售的旧写字楼，该地区二级市场因此开始活跃起来。而在北京西部，买卖成交主要集中在一级市场上。（三）商住住公寓部部分1、政策与与法规限限制2003年年年初，北北京市工工商行政政管理局局规定，从从事餐饮饮、歌舞舞娱乐、提提供互联联网上网网服务场场所和洗洗浴等44类经营营活动的的公司，不不能以居居民住宅宅楼、商商住两用用楼（含含居民住住宅楼和和商住两两用楼的的底商楼楼层）房房屋作为为企业（或或个体工工商户）住住所（经经营场所所）。申申请以居居民住宅宅楼房屋屋作为企企业（或或个体工工商户）住住所（经经营场所所）从事事上述44类经营营活动以以外其他他经

59、营活活动的，须须提交申申请住所所所在地地居（家家）委会会、业主主委员会会或能够够代表该该地区居居民行使使权利的的其他居居民自治治组织出出具的同同意函，否否则不予予受理。2、北京市市商住公公寓市场场综述什么是商住住公寓？商住公公寓是一一种既能能办商务务又可以以居住的的一种产产品。商商住公寓寓为中、小小公司及及居家办办公的自自由职业业者提供供了一个个可商可可住的场场所，它它一般除除了提供供一些生生活配套套设施外外，还设设置了宽宽带局域域网、商商务中心心、会议议室、票票务中心心及充足足的车位位等商务务设施。目目前，商商住公寓寓已由以以前的做做商住两两用的普普通住宅宅发展到到有较强强商务功功能的SSO

60、HOO，再发发展到户户型可以以多种分分割的SSTUDDIO。商住公寓220011年在北北京取得得了不俗俗的销售售业绩，如如位于亚亚运村的的天创世世缘、西西北三环环的新起起点嘉园园、知春春路的世世纪豪景景等，这这些以商商住公寓寓为主的的项目销销售状况况都很好好。20002年年以来，商商住公寓寓更是蜂蜂拥而至至，如亚亚运村除除了重新新包装后后推向市市场的加加利大厦厦外，还还有欧陆陆经典SSTUDDIO和和财富时时代。诸诸多发展展商争着着宣传其其“商住”概念，可可见大家家都看好好商住公公寓的需需求市场场。3 商住公寓畅畅销的原原因（1）有效效需求急急增。在在信息产产业发展展的背景景下，小小型公司司的

61、数目目急剧增增多，尤尤其是科科技含量量较高、知知识密集集型、工工作独立立性较强强的小公公司不断断涌现，象象广告、设设计、策策划、资资讯等行行业，十十人以下下的工作作室、公公司屡见见不鲜。这这些小型型公司对对公司形形象要求求不高，且且工作时时间不好好掌握，所所以比较较希望选选择可商商可住的的公寓，既既可免去去路上的的辛劳，又又节约了了往返时时间。（2）价格格低，风风险小。由由于商住住公寓的的土地出出让金低低于写字字楼，且且建安费费和公摊摊面积都都比写字字楼低很很多，因因此商住住公寓的的成本远远远低于于写字楼楼，在同同等利润润条件下下，商住住公寓的的价格低低于写字字楼的价价格，从从而降低低了风险险

62、，商住住公寓在在价格上上比写字字楼有较较强的竞竞争力。商住公寓投投资回报报有几何何？以亚亚运村的的商住公公寓为例例，据综综合计算算，位于于中关村村的华亭亭嘉园、天天创世缘缘、阳光光广场三三个项目目的租金金回报率率分别是是10.6%、9.11%、8.66%，平平均租金金回报率率为9.5%，而而该地区区写字楼楼的租金金回报率率是100%，可可见该地地区商住住公寓的的租金回回报率稍稍低于该该地区写写字楼的的租金回回报率，但但因前期期投入远远低于写写字楼，所所以商住住公寓的的投资回回报率还还是很理理想的。4、商住类类物业投投资前景景如何？近来，受新新经济影影响，一一些独立立性较强强的小公公司不断断涌现，于于是从开开发商到到小业主主，这种种开发、投投资商住住的热潮潮愈演愈愈烈。大大规模的的投资趋趋向是否否有足够够的需求求保证收收益呢？据中原原物业的的统计资资料表明明，商住住的