北京紫金24%转让项目材料

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1、北京紫金世世纪置业业有限公公司24%股权权转让项目推介材料一. 概述新华人寿保保险股份份有限公公司拟在在上海联联合产权权交易所所挂牌转转让其所所持有的的北京紫紫金世纪纪置业有有限公司司24%股权。北京紫金世世纪置业业有限公公司（以以下简称称“紫金金世纪”，或或标的公公司）220100年年报报（经审审计）显显示，标标的公司司账面总总资产3338,9766.266万元，总总负债889,2241.82万万元，净净资产2249,7344.444万元。标的公司开开发的主主要项目目为北京京饭店二二期扩建建工程，即即E3、EE4、EE5三个个地块。项项目建设设批准用用地面积积约111.377万平方米米，拟建

2、建设规模模约为227.448万平平方米。根据有关评评估机构构评估结结果初稿稿，标的的公司评评估值为为人民币币89.54亿亿元，224%的的股权对对应价值值为人民民币211.5亿亿元。本次股权转转让底价价为经评评估备案案后净资资产对应应之股权权价值。二标的公公司基本本情况1简介北京紫金世世纪置业业有限公公司成立立于20005年年6月，注注册资本本为人民民币255亿元。公公司地址址：北京京市东城城区东长长安街333号北北京饭店店D座三三层。2现有股股东标的公司现现有三个个股东：北京市市北京饭饭店（大大股东为为北京首首旅）551%、丰丰盛世纪纪置业有有限公司司25%、新华华人寿保保险股份份有限公公司

3、244%（出出资人民民币6亿亿元）。3经营范范围标的公司主主要经营营范围为为房地产产开发、销销售，及及酒店管管理等。标标的公司司是为北北京饭店店二期扩扩建单设设的项目目公司。4. 主主要项目目简介标的公司开开发的主主要项目目为北京京饭店二二期扩建建工程，即即E3、EE4、EE5三个个地块。项项目建设设批准用用地面积积约为111.337万平方米米，拟建建设规模模约为227.448万平平方米。E3地块土土地用途途为商业业、地下下商业、综综合、地地下车库库，土地地面积777688.200平方米米，总建建筑面积积98,1944.088平方米米。其中中拆迁户户回迁的的商业面面积占220,0060.39平

4、平方米，标标的公司司持有的的可经营营商业面面积占778,1133.69平平方米。E4地块土土地用途途为商业业、综合合、地下下车库，土土地面积积10,6644.155平方米米。其中中地上22-8层层为酒店式式公寓，面积399,4225.000平方方米。一层会会议中心心面积为为5,6612平平方米。负负2至负负4层拥拥有8557个车车位。E5地块土土地用途途为公寓寓（文案案名：霞霞公府）、地地下车库库，土地地面积1107556.333平方方米。公公寓位于于地上11-7层层，可售售面积为为34,6899.666平方米米，项目目分为两两座，共共计744套。截截至20011年年7月330日已已售出220

5、套。负一层的配套车位有189个。5. 基基本财务务数据标的公司220100年年报报（经审审计）显显示，总总资产为为33.89亿亿元，净净资产为为24.97亿亿元。根根据有关关评估机机构评估估结果初初稿，标标的公司司评估值值为人民民币899.544亿元，224%的的股权对对应价值值为人民民币211.5亿亿元。6. 转转让背景景标的公司股股东新华华人寿保保险股份份有限公公司拟AA+H IPOO上市，有有关法规规和监管管要求其其在上市市前须剥剥离该项项资产。7. 转转让方式式 拟拟在上海海联合产产权交易易所挂牌牌一次性性转让，或或者根据据潜在受受让方意意向进行行分拆。三项目特特点1. 稀稀缺资源源标

6、的公司拥拥有的是是不可复复制的稀稀缺土地地资源。北北京作为为中国的的政治、经经济和文文化中心心，其核核心城区区的土地地资源“寸寸土寸金金”，土土地资源源价值非非常之珍珍贵。标的公司拥拥有的地地块位于于北京市市最核心心区域，长长安街的的中心，天天安门东东侧，紧紧邻自古古以来便便有“金金街”美美誉的王王府井商商业街，标标的公司司开发的的商业地地产未来来不仅是是北京的的“金街街”，更更会是世世界的“金金街”，其其地段的的不可复复制性和和稀缺性性不言而而喻。交通图2. 尊尊贵世袭袭王府井商圈圈所在位位置，自自古尊贵贵。自隋隋朝便有有北平王王府，至至明清，随随着权力力中枢迁迁入紫禁禁城，达达官贵人人便鳞

7、次栉栉比的居居住于此此，明朝朝时这里里便因为为众多王王爷居住住被称为为“十王王府”或或“王府府街”，霞霞公府便便是从那那时候开开始流传传的王府府之一，至至清代王王府井一一带仍为为各路权权贵所占占据，清清太祖第第十五子子多铎的的豫王府府、光绪绪皇帝的的老师、户户部尚书书翁同龢龢的状元元府等都都坐落于于此。建国后，新新中国第第一宴，就就是在北北京饭店店举行，此此后100年间，中中央政府府都在这这里庆祝祝新中国国的诞辰辰。2011年年出台的的东城城区总体体发展战战略规划划，明明确提出出东城区区规划是是要成为为“首都都文化中中心区、世世界城市市窗口区区”的定定位和“一一轴两带带五区”的的整体空空间格局

8、局。其中中“一轴轴”是以以旧城中中轴线为为依托的的历史文文化传承承发展轴轴；“两两带”指指王府井井商业发发展带和和东二环环高端服服务业发发展带。而而王府井井地区恰恰好是“一一轴”和和“两带带”的交交汇处。权力可以更更迭，富富贵可以以变换，但但是千年年王府井井所蕴含含的尊贵贵却在这这里世袭袭，在这这里拥有有一片属属于个人人或者家家族的物物业，将将尊贵世世袭罔替替下去，成成为众多多顶级人人士的首首选投资资方向。3. 完完美组合合标的公司三三块用地地分别建建成公寓寓（住宅宅）、酒酒店式公公寓和商商业地产产，充分分考虑了了投资与与自用、长长期利益益与短期期效益，形形成完美美的产品品组合。公寓（住宅宅）

9、部分分已经全全部取得得预售许许可证并并且在售售，预计计20111年底底便可交交付使用用，短期期收益显显而易见见。酒店式公寓寓及商业业地产项项目工程程建设已已经进入入收尾阶阶段，主主体结构构和外立立面装修修已完成成，机电电设备安安装已完完成900%，室室内精装装修已完完成300%，室室外园林林及地面面铺装已已完成110%，两两个项目目分别将将于20011年年底和220122年底全全部完工工并交付付使用。两两个项目目拟采用用持有经经营或直直接销售售，长期期利益和和短期效效益形成成搭配，令令标的公公司制定定相关策策略更加加从容，从从而保证证投资者者利益。四价值分分析1、充沛的的现金流流收入。 公寓（

10、住住宅）部部分已经经全部取取得预售售许可证证并且在在售，目目前已经经销售220套，销销售收入入9个多多亿，剩剩余544套已经经有大量量客户有有意向认认购。公公司账面面拥有存存货300.833亿元，几几乎全是是已经建建设完成成还未销销售的物物业，变变现可能能性极大大。2、增值空空间大。 目前公公寓（住住宅）项项目的销销售均价价是每平平方米110万元元，比照照北京和和全国目目前同级级别、同同档次住住宅，如如北京钓钓鱼台七七号（每每平米112-116万元元）、北北京昆仑仑公寓（每每平米110.55万元）、深深圳万科科天琴湾湾（每平平米155万元），标标的公司司项目销销售价格格相对较较低，后后续销售售

11、价格存存在继续续上涨空空间。 E5公寓实实景图 E5公公寓效果果图 酒店店式公寓寓及商业业地产项项目比照照全国同同类型物物业价格格，如北北京东方方新天地地、北京京银泰中中心、上上海的南南京西路路商圈等等，标的的公司物物业评估估价值有有所保留留，未来来升值空空间较大大。E4酒店式式公寓效效果图 3、投资回回报率高高。 220111年4月月于香港港上市的的汇贤产产业信托托（8770011.HKK），持持有坐落落于北京京东长安安街一号号王府井井商区内内之东方方广场余余下约338年之之经营权权益。东东方广场场占地110万平平方米，建建筑面积积约800万平方方米，包包括东方方新天地地（购物物商场）、东东

12、方经贸贸城（写写字楼）、东东方豪庭庭公寓（酒酒店式公公寓）及及约19900个个停车位位。 根据据预测，标标的公司司仅以可可售项目目计算，可可获得77.477亿元人人民币之之净利润润收益，224%股股权对应应可分配配利润为为1.779288亿元，净净利润回回报率为为8.339%。该该净利润润回报率率高于汇汇贤产业业信托招招股书和和保荐人人预测的的收益率率，汇贤贤招股书书预测收收益率为为4-4.226，保保荐人中中银国际际预测汇汇贤的收收益率为为3.77-44.1。4、项目价价值估算算较为谨谨慎保守守。 4. 11.商业业部分估估值保守守。评估公司对对标的公公司商业业部分估估值的前前提假设设是商业

13、业物业日日租金445元/平方米米，经我我们实地地调研的的结果，周周边临近近项目的的日租金金最高已已达到1130元元，最低低41元元，或者者以商铺铺经营流流水按比比例抽成成做租金金。 另外评评估机构构预测的的租金部部分增长长率仅为为北京市市平均增增长率55%。而而汇贤产产业信托托保荐人人中银国国际预测测，汇贤贤20110年到到20113年的的核心净净溢利每每年可保保持133-115的的升幅。E3商业效效果图 4.2.成本利利润率估估算保守守。根据了解，评评估公司司在估算公司司成本利利润率时时，按照照A股房地地产上市市公司三三年平均均数据227.663%进行估算算，而一一般高档档住宅项项目的成成本

14、利润润率大约约在300%以上上，因此此标的公公司实际际利润水水平上还还有提升升空间。4.3.市市净率估估值保守守。 与目前前市场上上近似业业态上市市公司相相比，标标的公司司评估价价格模拟拟市净率率（PBB）属于于居中偏偏下，选选用样本本公司共共六家，其其中商业业类上市市公司三三家，地地产开发发类上市市公司三三家。公司名市净率首商股份8.41华丽家族6.05王府井5.1大商股份3.88中粮地产2.03万科A2.01平均值4.58标的公司3.595、人民币币汇兑收收益客观观。 标的公公司股权权出让以以人民币币计算和和支付，持持外币购购买标的的公司股股权的投投资者，将将坐享人人民币年年均2%左右的的升值空空间的额额外收入入。综上所述，无无论是标标的公司司未来现现金流、投投资回报报率、项项目价值值估算及及未来增增值空间间等多方方面考虑虑，该标标的公司司股权不不失为一一项优质质投资产产品。备注：该项项目现已已于上海海联合产产权交易易所挂牌牌，项目目分拆成成2个112%股股权项目目，投资资人可选选择受让让12%或244%股权权。- 12 -