奉化现代物流园项目建议书

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1、现代物流建设项目项 目建 议 书2015年年8月118日目 录录第一章 总总论一、项目名名称二、项目建建设单位位概况三、项目简简况四、项目主主要经济济技术指指标第二章 项项目建设设必要性性一、项目区区概况二、项目背背景三、项目建建设的必必要性第三章 项项目的建建设条件件分析一、主要建建设条件件二、SWOOT分析析第四章 项项目位置置、占地地面积分分析一、规划设设计目标标二、项目规规划设计计要点三、规划设设计方案案第五章 项目建建设及运运营方案案一、项目建建设初步步安排二、组织机机构三、运营期期间的物物业管理理第六章 投投资初步步估算一、投资估估算的依依据二、投资估估算第七章 财财务和经经济效益

2、益初步分分析一、财务初初步分析析二、项目经经济效益益和产业业链动初初步分析析第八章 环环境影响响初步评评价一、采用的的环境保保护标准准二、项目环环境影响响分析三、环境保保护治理理措施第九章 社社会影响响初步分分析一、项目对对社会经经济发展展的影响响二、项目与与当地基基础设施施发展水水平的相相互适应应性三、项目对对合理利利用自然然资源的的影响四、项目对对保护环环境和生生态平衡衡的影响响第十章 投投资风险险的初步步分析一、投资风风险二、经营风风险第十一章 初步项项目结论论与建议议一、结论二、建议 第一章 总 论一、项目名名称桥港现代物物流项目目二、项目建建设单位位概况1、单位名名称：请请成立投投资

3、主体体2、单位概概况：三、项目简简况1、项目建建设性质质：新建建；项目目建设期期：20015年年8月-20117年110月。2、建设地地点及用用地面积积：项目目位于安安庆市望望江桥港港经济开开发区内内，位于于华阳镇镇和雷池池乡沿江江一线，紧紧临长江江黄金水水道的桥桥港经济济开发区区坐拥望望东长江江大桥和和天然优优良港口口华阳阳港，区区位得天天独厚，交交通优势势明显。建建设中的的济广高高速和省省道华莲莲线穿区区而过，项项目占地地面积为为70亩亩。3、项目建建设内容容:按照照设施现现代化、硬硬件智能能化、管管理信息息化的要要求，建建设集运运输配送送、现代代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信

4、息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流区。四、项目主主要经济济技术指指标项目总投资资：1220000万元。资金来源：本项目目建设资资金来源源为通过过引进投投资者企企业投资资。效益情况：该项目目建成后后，可创创造80000120000个个就业机机会；110年内内贡献累累计大约约1亿元元税收；满足本本地企业业采购生生产资料料、产品品运输集集成化运运输，极极大降低低企业运运输成本本，产品品外运还还可节约约运输费费用，利利于促进进本地企企业发展展。表11 主主要技术术经济指指标汇总总表序号项 目单位主要技术经经济指标标一规划用地面面积亩70二总建筑面积积平方米3830001仓储建筑面面积平方米1

5、900002各类楼层设设施建筑筑面积平方米1000003钢构大棚建建筑面积积平方米9300三主要建筑物物层高、结结构1立体仓库框架结构，层层高4.5米2办公综合楼楼框架结构，层层高3.5米3钢构棚单层，层高高3.55米4其他多层框架或或砖混，层层高3.5-44.5米米四建筑相关控控制指标标1投资强度万元/亩105.555 (控制指指标值：1000万元/亩)1容积率0.82(控制指指标0.880)2建筑系数48.7（控制制指标值值：30%）4办公生活设设施用地地面积占占总总面积比比例3.62%(控制制指标值值：7%)3绿化率18%(控控制指标标值：20%)五经济指标1项目建设投投资万元12000

6、02正常运营年年份年营营业额万元2100004项目财务净净现值（110年研研究期）基准财务收收益率取取14%4000万万元(所所得税前前)；12000万元元(所得得税后)5财务内部收收益率22.117%(所得税税前)；116.772%(所得税税后)第二章 项目目建设的的必要性性一、项目区区概况安徽望江地地处皖鄂鄂赣三省省交界的的长江中中下游北北岸，总总控制面面积13357平平方公里里，辖88镇2乡乡，1118个行行政村和和17个个社区，人人口633.5万万，为全全国新兴兴纺织基基地县、农农产品加加工示范范基地县县、生态态示范区区试点县县、皖江江县城带带承接产产业转移移示范区区建设重重点县、大大

7、别山连连片扶贫贫开发片片区县、中中国金融融生态县县及安徽徽省投资资环境十十佳县。成成语“不敢越越雷池一一步”即源于于此。作作为雷池池故里、三三孝之乡乡的滨江江古邑，望望江境内内物产富富饶、环环境优美美、民风风淳朴、人人文荟萃萃，宜人人宜居、宜宜旅宜商商。望江江承东启启西、连连南接北北、通江江达海，区区位独特特，处于于武汉、南南京、杭杭州、合合肥、南南昌五大大省会县县城的中中心位置置，是长长三角和和珠三角角地区经经济对接接交汇地地、东部部沿海产产业向西西转移的的阳光腹腹地和安安徽省东东向发展展战略的的“桥头堡堡”。长江江黄金水水道过境境流程665.33公里，望望东长江江大桥及及济广高高速北岸岸连

8、接线线项目建建成通车车，将与与江南沿沿江高速速、安景景高速和和江北沪沪蓉高速速实现互互融互通通，全面面融入全全国现代代交通网网络。安徽望江桥桥港经济济开发区区于20010年年12月月28日日经省人人民政府府批准筹筹建。该该开发区区位于望望江县华华阳镇和和雷池乡乡沿江一一线，总总体规划划为桥头头区、港港口区、远远景区，分分期建设设。起步步区为桥桥头片区区，规划划面积按按5.99平方公公里控制制，其中中一期规规划面积积4平方方公里。重重点发展展现代物物流业、新新型材料料业、装装备制造造业等三三大主导导产业，目目标是建建成产业业特色鲜鲜明、综综合配套套能力较较强的产产业集群群和产业业集聚区区，带动动

9、望江经经济社会会持续健健康发展展。紧临长江黄黄金水道道的桥港港经济开开发区坐坐拥望东东长江大大桥和天天然优良良港口华阳阳港，区区位得天天独厚，交交通优势势明显。建建设中的的济广高高速和省省道华莲莲线穿区区而过，望望东长江江大桥华华阳互通通连接线线将打通通望江县县城及沿沿江地区区与济广广高速公公路的对对外重要要通道。随随着北岸岸高速接接线工程程20115年建建成通车车和望东东长江大大桥20016年年竣工，大大桥、高高速、国国道、港港口、长长江航运运与沿江江铁路、机机场交汇汇，将构构建形成成现代水水陆空一一体的综综合运输输网络，这这必将为为桥港经经济开发发区的加加速发展展提供坚坚实支撑撑。近年来，

10、县县委、县县政府高高度重视视桥港经经济开发发区建设设，成立立了以县县委书记记为政委委、县长长为指挥挥长的高高规格的的筹建工工作指挥挥部，加加速启动动桥港开开发区起起步区建建设，按按照“产城一一体、城城乡一体体”的要求求，加快快区内基基础设施施建设步步伐，推推进开发发区“七通一一平”建设，打打造招商商引资平平台，树树立桥港港品牌形形象，实实现产城城互动、产产城融合合。二、项目背背景（一）安庆庆市望江江县物流流业发展展现状随着我县大大开放、市市场化、经经济可持持续发展展，物流流业也在在快速发发展，服服务水平平也在不不断提高高，也进进一步为为我县强强力推进进现代服服务业发发展、积积极打造造承接长长三

11、角产产业转移移示范区区奠定了了坚实的的基础。具具体表现现如下：1、物流产产业发展展迅速。2013年年，全县县从事物物流业的的法人单单位188个，产产业活动动单位2253个个。从事事物流产产业的个个体工商商户1.2万户户。根据据有关调调查，220133年我县县社会消消费品零零售总额额为377亿元。进进出口1117223万美美元，利利用外资资17886万美美元。物流中心县县城的框框架初步步形成。已已建成总总投资33亿元的的龙湖商商贸城、投投资2.2亿元元的小北北门步行行街、投投资1.6亿元元的棉花花大市场场、投资资1亿元元四星级级宾馆以以及筹建建中投资资1.33亿元望望江世纪纪华联商商务中心心。宏

12、利利步行街街、人和和商业步步行街、雷雷阳餐饮饮娱乐特特色路、家家电一条条街等已已在火热热运行之之中。 物流基地与与桥港货货物运输输取得新新的成就就。发展展“六个一一”立体交交通，望望东长江江大桥和和华阳港港区正在在建设之之中，将将促进物物流基地地、物流流中心以以及大市市场建设设。物流产业活活动单位位、个体体户竞争争力大有有提高。在在商务部部门实施施“万村千千乡市场场工程”、“双百市市场”和“双进社社区”等工作作推动下下，培育育了青园园、华夏夏、星都都等一批批骨干企企业。涌涌现出中中邮、中中烟、汽汽运、长长江航运运等一批批第三方方物流龙龙头企业业。2、物流基基础设施施不断完完善，运运力较快快提升

13、。得天独厚的的65公公里长江江岸线资资源利用用做了规规划，万万吨级华华阳货运运码头正正在抓紧紧建设之之中；望望东长江江大桥、济济广高速速望江段段、S3332安安九一期期提标升升级、SS2111线改扩扩建工程程已正在在建设之之中；县县乡村道道路条件件得到较较大改善善，随着着交通基基础设施施的进一一步完善善，一批批集仓储储、配送送、技术术设备完完善一体体的物流流中心将将得到快快速发展展。（二）近年年来物流流业发展展的新态态势近年来，望望江县委委、县政政府坚持持以科学学发展观观为指导导，全力力实施工工业强县县、开放放活县、人人才兴县县、生态态立县“四大战战略”，认真真落实加加快发展展、创新新发展、统

14、统筹发展展、转型型发展、和和谐发展展“五项基基本要求求”，为实实现望江江跨越崛崛起、全全面建成成小康社社会奠定定坚实基基础。在在机械、食食品、新新型建材材、生物物制药和和电子信信息等方方面培育育了一批批支柱产产业，刺刺激动了了消费品品市场需需求，推推动了望望江商贸贸物流业业进入新新的发展展时期。1、 物流需求不不断扩大大，物流流总量迅迅速增长长近年来商贸贸物流业业呈平稳稳较快增增长。物物流需求求增长主主要源于于四个方方面：一一是工业业和经济济外向度度持续提提高；二二是区域域性专业业化市场场辐射半半径不断断扩大；三是支支柱特色色产业向向工业园园区和开开发区集集聚；四四是农产产品基地地化和商商品量

15、大大幅增加加。2、基础设设施不断断完善，有有力支撑撑物流业业发展近年来，我我县交通通飞速发发展，形形成了较较为完善善的运输输网络。目目前，正正在建设设中望东东长江公公路连通通大江南南北，将将把望江江交通干干线与江江南的沿沿江高速速、安景景高速、徽徽杭高速速、合铜铜黄高速速实现互互通，同同时与江江南的铜铜九铁路路交汇互互融。济济广高速速公路从从望江县县城东侧侧穿过，在在桥港经经济开发发区和安安九公路路设置出出入口，随随着20016年年望东长长江大桥桥和高速速的建成成通车，将将把望江江公路交交通提高高到一个个新的水水平。3、物流企企业不断断壮大，企企业理念念开始转转变物流企业的的服务功功能不断断增

16、强，服服务水平平不断提提高。与与此同时时，一些些企业开开始接受受现代商商贸物流流理念，积积极探索索加强商商贸物流流管理的的有效形形式和方方法。部部分大企企业将企企业采购购、仓储储和配送送职能统统一整合合，实行行一体化化供应链链管理，降降低企业业采购成成本，提提高仓储储利用率率，加快快资金的的周转。有有些中小小企业还还把商贸贸物流业业务从核核心业务务中分离离出来，实实行业务务外包或或与商贸贸物流企企业建立立长期合合作伙伴伴关系，摆摆脱繁杂杂的运输输、仓储储事务，集集中精力力抓企业业发展和和市场竞竞争。4、发展软软环境不不断改善善，政府府部门服服务意识识增强近年来，先先后出台台了国务务院物物流业调

17、调整与振振兴规划划(国国发2200998号号)、安安徽省现现代物流流业发展展规划(皖政220099899号)、安安庆县现现代物流流业发展展规划等等纲领性性文件，为为物流业业的发展展营造了了良好的的发展环环境。三、项目建建设的必必要性1、建设望望江桥港港现代物物流项目目是迎合合世界物物流业发发展的潮潮流，积积极参与与我国区区域物流流大布局局的需要要。近年来，世世界物流流发展呈呈现出以以下七大大趋势。一是物流进入全球化发展时代；随着经济全球化的逐步融合，国际化采购、国际化生产、国际化销售格局的形成，伴随而来的是国际化物流。如果没有顺畅的国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。

18、反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展的新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。近些年来国际跨国物流企业，由原来雄据国际海、陆、空运输市场，进而深入各国参与物流基础设施和物流枢纽建设，一步步地完善了跨国物流网络框架和主干线与支线的衔接，使国际物流网实现了彻底的贯通和触角的终极化。借助经济全球化的大好良机，通过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节，如：港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，建立了自己的投资主体地位，确保了国际物流的畅通无阻，从而进一步拓宽了国际物流通道，促进了全球物流的大循环，把现代物流推向了

19、全球化发展的新时代。二是物流向更高阶段发展；在物流的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体优势化，物流的作用显得单一和不足。物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合的同盟体，才能维持生存和发展。由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞争，转向了企业群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满足这种竞争的需要，所以，作为一种重要的发展趋势，物流渐

20、渐地被涵盖在供应链管理之中，或者说物流向更高的阶段发展了。美国物流管理协会早在原有物流定义的开头加上了“物流是供应链流程的一部分”的内容。当然，这并不等于供应链就代替了物流的地位和作用，更不能理解为物流已经不重要。供应链的有效实施需要具备一定条件，比如供应链成员企业的诚信度和合作精神，这是最起码的要素。我国目前阶段，主要解决的问题仍然是物流，但这也不等于说我国不能开展供应链管理，跨越式发展也是可能的。三是物流向外围延伸；物流由于是一门新兴的产业，所以，物流的范围和主攻方向一直随着经济的发展、科技的进步、消费者需要等外在因素的变化而不断地调整和完善自己。开始阶段，物流主要指的是产品离开生产线以后

21、的包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传递，主要服务于企业的产品销售活动；后来物流的范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再后来物流由PD概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容的同时，把重点转向对物流配送和物流活动的策划与管理，物流的地位也提升至企业经营管理和企业经营战略的高度。近些年新的倾向是把物流进一步向外围延伸，与通关、商检相连，与商流、资金流、信息流捆绑在一起，把物流纳入到生产、流通与销售的整个经济领域。企业不仅把物流看作为降低成本、提高服务水平、加强企业竞争力、创造“第三利润”的源泉，而且还把物流提升到经济的增长点、经济发展的支柱和关键产

22、业的高度。四是物流转向消费者；在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供应者、服务业者都把传统的以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。生产企业在制定商品价格时，过去主要以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者希望的价格标准，然后再考虑划给分销商、物流企业的利润，最后决定自己的产品出厂价格。这是买方市场中企业之间销售竞争激化；消费者要求多样化、个性化；消费者可以通过网络进行购物，选择的范围是国际性的，因此，生产企业已无法自行决定价格，考虑问题的角度也由自己的角度转向了消费者。物流服务也随着生产企业的转

23、变而转变，由过去的服务于生产，转向现在的服务于消费者。比如为居民提供搬家服务的搬家公司；为居民邮寄小件包裹以及代送礼品、代运高尔夫和滑雪用具的“宅急送”公司；为长期出差职工保管家具和贵重物品的仓库等，都是物流企业转向最终消费者的例证。为了适应消费者的需要，运输企业增加了冷藏运输车辆，仓库企业大量增建冷冻仓库，形成一贯制冷链物流体制，牛奶、肉蛋、海产品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷冻化流通。五是物流注重社会效益；在环境矛盾越来越突出，环境保护越来越受到重视的现代社会，物流企业已不能只考虑经济效益，而必须遵守环保法规，减少卡车噪音、废气公害，注重社会效益，这就是“绿色物流”。为了社会效益，有的国家已考

24、虑限制卡车运输，鼓励铁路运输。卡车在繁华县区装卸货物要求关闭发动机，以减少废气排放量；有的国家已做出规定，电视机、电冰箱等大件废旧家用电器，由生产企业负责回收和再生利用。六是物流追求附加价值；在物流服务项目增多、水平提高的情况下，物流企业的成本上升，利润下降，为了维持生存，寻求发展，物流企业不得不追求附加价值，大范围地承揽业务。过去物流企业进行流通加工时，一般都限于拴价签、贴条形码等简单作业；现在流通加工业务的范围已大大拓宽，比如进口衣料的染色、刺绣、机器检验、组装等多种流通加工服务。许多过去只提供运输、仓储、包装服务的物流专业企业，现在大量向第三方物流企业转化，以追求附加价值收人。七是物流趋

25、向信息化、电子化、高科技化；由于各种信息平台、电子数据交换系统（EDI）、事务处理系统（TPS）、管理信息系统（MIS）、决策支持系统（DSS）、销售时点信息系统（POS）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通运输系统（ITS）等信息处理和条形码技术、射频标识技术在物流中的广泛运用，大大增强了运输、保管、装卸搬运、包装、流通加工、配送等物流各环节的功能，使物流与商流、资金流、信息流融为一体，提升了生产、流通和消费的综合效益，恰似给物流安上了一个腾飞的翅膀，实现了物流跨越式发展。除了智能化交通运输外，无人搬运小车、机器人堆码、无人操作叉车、自动分类分拣系统、无纸化办公系统

26、等现代物流技术，都大大地提高了物流机械化、自动化和智能化水平。同时，由于信息化、电子化技术、模块化技术、仿真技术等在物流中的应用，使利用虚拟仓库、虚拟银行的供应链管理如鱼得水、如虎添翼，使物流迈向了一个崭新的发展阶段。物流产业作作为新兴兴的服务务型产业业，在全全球范围围内已进进入快速速发展阶阶段。在在国际性性大物流流格局的的布局之之下，必必然会带带来一些些新兴产产业与县县城的兴兴起，一一些旧的的经济中中心也会会衰落。这这样的经经济整合合正悄然然开始。比比较典型型的例子子就是中中部地区区由于在在前一波波以国际际贸易为为主的物物流布局局中处于于劣势，导导致出现现了所谓谓“中部塌塌陷”的现象象。在新

27、新一波的的扩大内内需为主主的物流流布网拓拓展中，我我县要实实现在中中部地区区率先崛崛起，就就必须积积极参与与物流网网络节点点布局，通通过建设设一个综综合性的的大型物物流园区区，1-2个物物流服务务中心，以以物流园园区为节节点和“纽带”，物流流服务中中心为触触角，带带动本域域内企业业参与省省内、省省外大市市场的经经济律动动。2、 建设望江桥桥港现代代物流项项目是满满足我县县物流市市场需求求不断增增长的需需要我县物流需需求市场场空间巨巨大。工工业发展展进入快快车道，220133年，全全县工业业完成投投资577亿元，年年产值220000万元以以上规模模工业企企业由881家增增至988家，全全县规上上

28、工业总总产值实实现1660亿元元。目前前，望江江初步形形成了纺纺织服装装、农副副产品加加工、新新兴制造造三大产产业集群群；培育育了一批批牵动力力强的中中小企业业集群。其其中，以以申洲针针织、美美亚针织织、舒美美特化纤纤、亮亮亮纺织、望望宇纺织织等为龙龙头的纺纺织产业业集群，从从业人员员逾万，年年创利税税超亿元元，制作作工艺达达到了较较高水平平，已形形成多种种终端成成品系列列，远销销欧美，是是全省重重要的纺纺织品生生产基地地、重点点产业集集群，列列入了安安徽省的的“8611”行动计计划。农农产品加加工业方方面，依依托丰富富的农产产品资源源，重点点发展天天然保健健食品，开开发特色色农产品品，目前前

29、有联河河米业、金金亚太禽禽业、武武昌湖生生态渔业业、天河河食品、白白云棉业业等国家家和省、市市级农业业产业化化龙头企企业；新新兴制造造业方面面，主要要有以玻玻璃瓦、空空心砖、耐耐火材料料、水泥泥制品、板板材等为为主的建建筑材料料业，另另外，金金属制造造、电动动车、钢钢构加工工、水暖暖洁具等等新兴制制造业也也获得了了较快的的发展。对第三方物物流的需需求日益益增长。面面对日趋趋激烈的的市场竞竞争，我我县部分分企业开开始把物物流业务务外包给给专业公公司，集集中精力力提高和和扩大主主业。外外资企业业对第三三方物流流的需求求更为迫迫切。同同时，随随着经济济结构的的调整，技技术含量量高、附附加值高高的机电

30、电、信息息类产品品比重日日益提高高，对现现代物流流服务的的需求更更为强烈烈。急切呼唤现现代物流流。近年年来，我我县物流流业虽然然得到了了发展，但但仍属于于传统物物流阶段段，无论论是组织织结构、运运作方式式，还是是经济效效益和社社会效益益离现代代物流的的要求和和目标还还有很大大的距离离。存在在的问题题主要表表现在：第一，观观念问题题。虽然然全县通通讯、数数据处理理能力提提高很快快，但工工商企业业和物流流企业的的信息化化水平较较低，企企业固定定资产投投资中用用于信息息化的投投资不到到5%。同同时，多多数企业业仍热衷衷于自己己建车队队、仓库库，不愿愿把物流流业务交交给第三三方物流流公司，物物流相当当

31、程度上上停留在在传统物物流层面面上，已已成为经经济持续续发展的的瓶颈。第第二，管管理体制制问题。物物流要素素分属不不同行业业和管理理部门，各各自独立立发展，物物流资源源分布散散乱，信信息系统统自成体体系，与与现代物物流理念念相矛盾盾，现有有物流资资源的整整合难度度较大。第第三，经经济发展展缺乏集集群优势势，货源源支撑不不足。由由于经济济基础差差，总量量小，特特别是较较工业相相对发达达地区明明显落后后，没有有形成企企业集群群发展和和产品链链式延伸伸，现有有资源优优势未能能转化为为产业优优势，市市场货源源有限，大大宗货物物少，制制约了现现代物流流的发展展。第四四，基础础条件仍仍然薄弱弱。运输输条件

32、除除了铁路路、公路路初具发发展雏形形外，运运输配套套设施、港港口站场场建设明明显滞后后，尚未未形成辐辐射范围围广、运运转便捷捷高效的的立体交交通运输输体系。同同时，我我县的物物流基础础设施如如仓储设设施，装装运机械械化水平平低，普普遍缺乏乏自动监监控设备备，尤其其是缺乏乏现代物物流所必必需的网网络信息息设施，没没有形成成运输、仓仓储、结结算、保保险、通通关信息息平台，制制约了物物流功能能的发挥挥和效率率的提高高。第五五，物流流企业规规模和水水平问题题。现有有物流企企业和物物流设施施规模都都比较小小，基本本还处于于零散、量量小、无无序状态态，缺乏乏功能齐齐全、竞竞争力强强的物流流骨干企企业，第第

33、三方物物流企业业几近空空白。第第六，人人才短缺缺问题。我我县物流流人才严严重不足足，特别别是高级级物流人人才稀缺缺，是制制约现代代物流业业发展的的一个较较为突出出的“瓶颈”。3、建设建建设望江江桥港现现代物流流项目是是促进园园区工业业跨越式式发展的的需要望江经济技技术开发发区是220066年2月月被省人人民政府府批准为为省级经经济开发发区的，现现规划面面积为111.446平方方公里。至至20115年55月，区区内共引引进工业业项目996家，协协议固定定资产投投入1225.99亿元，已已完成投投资额1150.3亿元元，现有有71家家企业投投产，其其中规模模以上440家。220144度完成成工业总

34、总产值1108.9亿元元，财政政收入11.299亿元，是是全县工工业产业业集群的的重要支支撑平台台。园区企业在在经营组组织方式式，从原原材料采采购到产产品销售售过程中中的一系系列物流流活动主主要依靠靠企业内内部组织织的自我我服务完完成。据据调查，在在工业企企业中，336和和46的原材材料物流流由企业业自身和和供应方方企业承承担，而而由第三三方物流流企业承承担的仅仅为188。产产品销售售物流中中由企业业自理、企企业自理理与第三三方物流流企业共共同承担担比例分分别是224.11和559.88，而而由第三三方物流流企业承承担的仅仅为166.1。而沿沿海发达达地区产产品销售售物流中中第三方方物流企企业

35、承担担的比例例却高达达65%,第三三方物流流专业、低低成本的的优势是是显而易易见的，由由此可见见，园区区企业要要真正做做到“物畅其其流”，融入入全国市市场，实实现企业业跨越式式发展，必必须有为为各类企企业提供供综合物物流服务务的大型型物流园园区作支支撑。4、建设望望江桥港港现代物物流项目目是满足足全县商商贸发展展升级、农农业产业业化和建建设和谐谐社会主主义新农农村的需需要大力发展现现代商贸贸流通业业，是提提高经济济运行质质量和效效率，优优化产业业结构和和经济结结构，培培育新的的经济增增长点，增增强综合合竞争力力，以及及整顿和和规范市市场经济济秩序和和完善市市场经济济体制。桥港现代物物流项目目的

36、建成成，将进进一步促促进全县县流通业业发展升升级，进进而实现现我县商商贸业的的现代化化，提升升国民经经济综合合竞争能能力和社社会发展展整体素素质。目前，全县县特色农农业正朝朝着产业业化和工工业化推推进，城城郊设施施农业、休休闲农业业、茶、蔬蔬、生猪猪、蛋品品、家禽禽、水产产品等均均已形成成一定的的产业规规模，“联河”牌大米米、“米乐意意”牌(大大米)米米乳、“莎莲”牌(棉棉纱)棉棉线、“望江亭亭”牌风酿酿酱油、锦锦篱挑花花和“武昌湖湖”牌清水水大闸蟹蟹、鸦滩滩豆丝、望望江源(蜂蜜)、土虾虾子菜、“岚杆湖”牌产品等一批特色农产品脱颖而出，各类优良产品销往长三角经济区。桥港物流项目的建设将进一步满

37、足我县农业发展和产业升级的需要。新农村建设设并不意意味着城城镇化进进程的减减缓。促促进望江江在中部部地区率率先崛起起，最重重要的战战略途径径应当是是加快推推进城镇镇化进程程，形成成以中心心城区为为依托，县县城和小小城镇为为基础的的现代城城镇体系系。同时时，以县县城为依依托和纽纽带，通通过县城城来整合合资源、产产业、市市场和区区域，形形成强大大的发展展合力，促促进全县县经济的的集约化化经营和和规模化化发展。县城、产业业结构、市市场体系系将成为为解决三三农问题题的关键键词。县县城作为为一个发发展能够够把周围围的农村村带进产产业结构构，进入入市场大大循环；随着产产业的壮壮大，又又有力量量从市场场获得

38、各各种资源源、要素素，并使使之流向向农村。这这种漫长长的演变变，其对对于农村村的作用用在于，使使得农民民工就近近转化为为产业工工人，得得以大量量农民在在县城定定居转为为县城居居民，进进而引致致农村土土地制度度的变革革。目前农村种种植和养养殖业呈呈现小型型分散的的特点，缺缺乏集中中化和大大型化的的农场工工业化企企业，也也缺乏能能充分满满足农户户生产需需要的运运输集散散配送系系统。建建设桥港港物流项项目将能能很好的的提供这这样的市市场基础础建设，为为建设社社会主义义新农村村，为推推进全县县城镇化化作出重重要贡献献。5、建设望望江桥港港现代物物流项目目是立足足县域经经济实际际，服务务中部地地区崛起起

39、的需要要。从“大市场场、大流流通”的角度度来看，“大市场、大流通”就是要建设一个多层次、多形态、多品种、全方位、开放统一的市场和流通体系。多层次指不同空间尺度上，如全国、省、市、县及广大农村地区相互衔接的市场体系；多形态的市场指有形的交易市场、无形的电子交易和信息交易平台、批发、零售、连锁经营等各种业态齐全的市场体系；多品种的市场指商品交易、金融交易、现货交易、期货交易市场统一；全方位的市场是指运输、仓储、配送、销售等功能齐备，为生产和生活领域提供全方位服务的市场；开放统一的市场是指向国际、国内、省内全面开放的、打破了地区封锁和商品及要素流动障碍的市场。桥港现代物流项目的建设发展包括完善的交通

40、运输和通信信息处理等基础设施的建设、物流园区和物流枢纽的规划与建设以及便捷高效的商品和服务的流通体系等多方面的内容，在形成完整的网络之后，该项目将发挥行业优势，成为中部地区物流、商流、信息流中心。第三章 项目的的建设条条件分析析一、主要建建设条件件1、区位：桥港经济的的产业规规划要综综合我县县的资源源优势、区区位优势势和经济济发展的的宏观大大势作出出准确研研判，立立足当前前、着眼眼未来，坚坚持高端端规划、科科学布局局和高效效配套服服务。站站在推进进望江新新一轮发发展的重重点节点点，我们们认为青青山绿水水是我县县最宝贵贵的资源源，大桥桥、港口口是我县县区别于于周边地地区最大大的区位位优势。在在当

41、前及及今后的的一个时时期，全全县发展展的重点点在于激激活长江江、关联联桥港、开开发沿江江，着力力打造长长江经济济带绿色色产业示示范基地地。当务务之急要要在新修修编的县县城总体体规划的的指导下下，对区区内基础础设施、配配套服务务功能以以及沿江江港口码码头进行行高品位位规划、高高强度投投入、高高速度建建设、高高回报发发展。县县经济开开发区、桥桥港开发发区要适适应区内内企业和和产业集集群发展展需要，适适时调整整产业规规划。坚坚持纺织织服装产产业优先先发展战战略，打打造长江江中下游游地区新新兴纺织织服装产产业基地地；立足足我县农农业生态态和优质质农副产产品资源源优势，加加快发展展农副产产品精深深加工，

42、建建成面向向长三角角的优势势农产品品生产、加加工和供供应示范范基地；发挥望望江“一桥两两港三出出口”的交通通区位优优势，将将物流产产业集中中布点，构构建皖、鄂鄂、赣区区域性商商贸仓储储物流中中心；坚坚持强势势招商，主主动参与与长三角角区域分分工协作作，逐步步壮大新新型材料料、装备备制造、新新能源等等新兴制制造业和和战略性性新兴产产业，打打造高科科技新兴兴工业示示范基地地；充分分发挥比比较优势势，有序序开发长长江黄金金水道和和长江岸岸线资源源，合理理布局临临江绿色色化工、修修造船业业和临港港仓储物物流、现现代航运运服务业业，打造造临江产产业示范范基地；科学规规划我县县丰富的的红色、人人文、生生态

43、旅游游资源，对对全县旅旅游资源源、景区区和景点点实行整整合和连连片开发发，打造造皖西南南滨江生生态文化化旅游示示范区。2、交通：公路：省道道S3332、SS2111、S2212与与2066国道、1105国国道、3318国国道和沪沪渝高速速公路构构成了望望江沟通通内外的的主干公公路交通通网络。正正在建设设中望东东长江公公路连通通大江南南北，将将把望江江交通干干线与江江南的沿沿江高速速、安景景高速、徽徽杭高速速、合铜铜黄高速速实现互互通，同同时与江江南的铜铜九铁路路交汇互互融。济济广高速速公路从从望江县县城东侧侧穿过，在在桥港经经济开发发区和安安九公路路设置出出入口，随随着20016年年望东长长江

44、大桥桥和高速速的建成成通车，将将把望江江公路交交通提高高到一个个新的水水平。水路：辖区区内长江江岸线665公里里。华阳阳港是长长江黄金金水道上上最大的的支农港港口，常常年可停停泊50000吨吨级江海海轮。国国家级重重点工程程华阳船船闸沟通通了江河河联运，是是安徽、湖湖北两省省五县县县水上交交通枢纽纽。铁路：铜九九铁路香香隅站距距望江长长江大桥桥仅100余公里里，望江江距安庆庆、九江江火车站站均一小小时车程程，距邻邻县太湖湖火车站站仅400分钟的的车程，规规划中的的宿松东至泾县宣城南京铁铁路经望望江而过过。民航：依托托周边安安庆、合合肥、南南昌、武武汉、九九江等县县城机场场可直达达全国各各地。一

45、个公路、铁铁路、水水运、民民航优势势互补、分分工合理理的对外外立体交交通网络络正在逐逐步形成成。3、 建设用地： 根据地质初初步勘察察结果，本本区域内内无滑坡坡、坍塌塌、地表表塌陷、断断层等不不良地质质现象。场场地所在在地区地地震设防防烈度为为6度，地地震动峰峰值加速速度值为为0.005g,场地土土的类型型为中软软土中中硬土，场场地类别别为类。场场地地形形地貌简简单，地地基稳定定，适宜宜本项目目拟建建建筑物的的建设（项项目建筑筑物建设设时，需需做进一一步勘察察，相关关地质指指标以实实际勘察察数据为为准）。6、公用设设施：本项目施工工所需的的水、电电均由现现有公用用设施提提供，因因自来水水、11

46、10KVV高压电电、低压压生产工工作用电电均已覆覆盖本区区域，能能满足本本项目施施工以需需求。7、 政策许可和和群众支支持、参参与：一是本项目目建设符符合国家家、省、市市规划。现现代物流流业是国国民经济济的战略略性产业业，在促促进资源源优化配配置、降降低社会会成本、增增强国民民经济竞竞争力中中发挥着着重大的的作用。根根据国国务院关关于印发发物流业业发展中中长期规规划（22014420220年）的的通知（国国发220144422号）、国国务院办办公厅关关于促进进物流业业健康发发展政策策措施的的意见（国国办发220111388号）、安安徽省人人民政府府办公厅厅关于于促进物物流业健健康发展展的实施施

47、意见（皖皖政办220111766号）、安安庆市政政府关于于安庆庆市现代代物流业业发展规规划等等文件都都对物流流业做了了具体部部署，望望江县人人民政府府办公室室关于关关于加快快现代物物流业发发展的意意见（征征求意见见稿）正正在征求求意见。二是群众对对建设该该物流项项目普遍遍持支持持态度。项项目建设设将加快快县城化化进程，促促进城乡乡群众就就业，促促进全县县经济社社会持续续快速发发展。二、SWOOT分析析1、优势分分析(SS)一是具备便便捷的对对外交通通，主要要由望东东长江大大桥、2211省省道、2212省省道、3332省省道以及及在建的的济广高高速和规规划的江江北高速速。二是它是城城区的重重要交

48、通通枢纽地地区。三是距区域域性中心心县城安安庆500公里的的范围，区区位条件件十分优优越。四是基地周周边具备备多种交交通方式式。五是位于可可开发资资源较好好的地区区，用地地充足、土土地成本本低廉。2、劣势分分析(WW)一是物流园园区的外外部通道道尚未形形成立体体交通体体系。二是一小时时经济圈圈内的交交通联系系尚不方方便，城城区的快快速交通通网络更更未见雏雏形。三是现有物物流企业业规模较较小，只只能转运运一些小小货物，缺缺乏相应应的基础础设施平平台和信信息平台台。五是我县目目前缺乏乏一个统统一的公公路，水水路联运运的服务务平台，没没有一个个良好的的物流园园区服务务于“公水联联运”，该业业务基本本

49、上处于于民间自自发状态态，不能能体现效效益最优优的原则则，“公水联联运”的潜力力没有充充分发挥挥出来。“物流”没有成为我县经济社会发展的助推剂、催化剂，反而是经济社会发展的一个“瓶颈”、一块“短板”。六是县域物物流业发发展尚处处于起步步阶段，服服务功能能单一，不不能形成成规模经经营，因因此在以以后的发发展中政政府必须须加强其其引导作作用，规规范整个个物流市市场，从从而使物物流企业业走上快快速稳健健的发展展道路。3、机遇分分析(OO)一是关于于加快现现代物流流业发展展的意见见（征求求意见稿稿为园园区的建建设提供供了有力力的保障障，并明明确了望望江县综综合物流流园区的的规模、定定位、功功能、目目标

50、等。二是随着沿沿江县城城的产业业梯度转转移，这这给工业业区带来来了很大大的机遇遇，也是是工业园园区发展展的大好好时机。工工业的聚聚集，必必然会带带来货物物的存放放、集装装、中转转和运输输，为园园区的建建设提供供很好的的资源。4、挑战分分析(TT)与其他区域域相比，沿沿线县城城在对接接长三角角的交通通优势地地位正逐逐步显现现，将对对本区域域物流业业发展战战略构成成威胁。第四章 项目选选址和规规划设计计一、项目位位置、占占地面积积分析桥港物流项项目区拟拟建设用用地位于于 。占占地面积积70亩亩，拟建项目场场址紧邻邻长江，东东靠济广广高速，南南与东至至县和彭彭泽县隔隔江相望望，距离离区域性性中心城城

51、市安庆庆50公公里的范范围。随随著济广广高速的的全面通通车，桥桥港经济济开发区区至长三三角的核核心城市市的沟通通将非常常方便。项项目的建建成有利利于较快快形成工工业园区区和满足足物流配配送的要要求。综综合来看看，此地地块建设设成桥港港物流项项目将起起到连结结工业园园区的作作用，具具备良好好的物流流集散潜潜质。二、规划设设计目标标 项目规划划占地700亩，总总建筑面面积3883000平方米米（其中中仓储建建筑面积积190000平平方米）。项项目建成成后将成为为我县规模模最大、配配套最全全、幅射射最广、理理念最新新的工业业品和农农产品的的聚散基基地，也也将是县城城一道亮亮丽的风风景。在进行该物物流

52、园规规划时，不不但要从从市场需需求出发发，了解解市场的的发展动动态，同同时也要要吸收其其它类比比专业物物流园区区的优良良经验，务务求把物物流园规规划设计计做得更更好。 规划超超前化。第第一、在在主体风风格上要要体现时时代特征征，符合合当今时时代潮流流。第二二、建筑筑的材料料选用，要要大量运运用环保保型，推推行国家家鼓励的的新型材材料。第第三、服服务意识识的超前前化，包包括物业业管理配配套、生生活休闲闲设施配配套等，都都要从人人文思想想为出发发点。这这些都能能体现物物流园的的超前意意识。第第三、适适度的超超前化是是与经济济发展相相协调的的超前化化。现代代经济的的发展是是现代物物流发展展的基础础，

53、没有有经济的的高速发发展就没没有现代代物流的的高速发发展。现现代物流流的发展展需要与与经济发发展、产产业布局局相协调调。 运作市市场化。发发挥政府府鼓励、引引导和支支持作用用，营造造现代物物流业发发展的良良好环境境和必要要氛围，充充分发挥挥企业的的物流市市场中的的主体地地位，鼓鼓励企业业、尤其其是骨干干企业在在市场竞竞争中自自主创新新，提高高服务质质量，增增强企业业核心竞竞争力，做做大做强强。 质量标标准化。对对于质量量标准，桥港现代物流项目要达到国家的优良水平，要有明显可量化的标准。建材环保保化。导导入生态态物流园园理念，一一方面符符合社会会对环保保的要求求，迎合合消费者者的需要要；另一一方

54、面，使使用环保保建材不不仅会降降低建筑筑成本，而而且可以以有效延延长建筑筑的使用用寿命。配套完善善化。物物流项目目周围县县城配套套不全，在在设计时时要完善善周边的的设施配配套，建建设便捷捷的交通通、通信信、商务务休闲、餐餐饮休闲闲娱乐、居居住配套套等设施，方方便园区区经营者者与消费费者。服务星级级化。把把星级酒酒店服务务运用到到物流项项目营销销服务上上，以一一流的营营销促一一流的物物流服务务。环境公园园化。即即要构建建和谐、生生态、绿绿色的物物流园。“绿色”物流是现代物流的一个重要标志，物流园区内各主要建筑单体，要求按公园环境设计，注重生态环境的自然美、和谐美。流通信息息化。根根据中心心县城差

55、差异化的的区位优优势和资资源优势势，充分分利用现现有的物物流基础础条件，优优化资源源组合，运运用现代代电子信信息网络络技术和和先进的的管理手手段，将将现有的的物流资资源从功功能和利利用效率率上得到到全面提提升。以以整合物物流资源源为基础础，以构构建现代代物流服服务体系系为目标标，坚持持整合与与构建相相结合，促促进现代代物流的的有序良良性发展展。实现现园区信息息网络化化、管理理有效化化、沟通通世界化化等。三、项目规规划设计计要点1、容积率率：总容容积率：0.882（以占占地700亩计算算） 其中：工贸配配送区：0.888 商贸配配送区：0.777 集中仓仓储区：1.44 包装加工工区：00.43

56、3中转集散区区：0.66 信息中中心：0.61 服务中中心：2.802、建筑系系数：48.7%3、绿化率率：188%4、建筑红红线退让让道路边边线600米5、建筑物物间距112-388米6、规划道道路：主干道路路3.55米加两两侧各11.5米米人行道道， 内内街道路路3米加两两侧各11.5米米分流道道。7、项目交交通主要要出入口口方向：东、南南、西、北北。8、区域货货场及停停车场要要求，每每个货物物储、运运功能分分区，面面积在110亩左左右。四、规划设设计方案案1 、功能能分区工贸配送区区：占地地12亩亩，承担担对6个个物流节节点、各各类工业业园提供供各种大大宗生产产资料的的配送和和集中仓仓储

57、，包包括工业业原料、粮粮食、饲饲料等。建建筑包括括单层钢钢构大棚棚40000平方方米，二二层大宗宗工业品品、农产产品综合合交易大大楼20000平平方米。本本区容积积率为00.888。商贸配送区区：占地地10亩亩，承担担县域及及中心城城区生活活资料的的供用和和配送。建建筑为二二层框架架结构生生活资料料交易大大楼，建建筑面积积38000平方方米，道道路及堆堆场面积积10000平方方米。本本区容积积率为00.777。集中仓储区区，占地地13亩亩，发挥挥仓库的的集中储储存保管管功能，通通过与企企业建立立供应链链联盟，还还可以为为企业提提供集中中库存功功能和相相应的调调节功能能，从而而减少客客户对仓仓库

58、设施施的投资资和占用用。建筑筑包括三三层立体体仓库，占占地面积积7200平方米米，建筑筑面积445000平方米米,平面面仓库225000平方米米，堆场场及道路路占地112000平方米米，本区区容积率率为1.44。包装加工区区：占地地9亩，承承担的功功能是运运输包装装，也含含有商品品销售包包装，流流通加工工则主要要有贴标标签、制制作并粘粘贴条形形码等，条条件具备备的也可可以开展展商品的的简单加加工处理理。建筑筑为四层层标准加加工厂房房，框架架结构，总总建筑面面积15500平平方米，道道路占地地面积5500平平方米，堆堆场、停停车场面面积7000平方方米。本本区容积积率为00.433。中转集散区区：占地地9亩，通通过与不不同等级级的物流流节点的的有效衔衔接，将将本地运运往其他他地区的的货物集集零为整整组织发发运，将将其他地地区进入入本地的的部分货货物化整整为零组组织运送送，完成成货物的的集散作作业；开开展货物物分拨、集集装箱中中转、集集装箱拼拼装拆箱箱等业务务。主要要建构筑筑物为钢钢构大棚棚及露天天堆场。单单层钢构构大棚面面积15500平平方米，露露天堆场场面积6600平平方米，其其他业务务用房8800平平方米。本本区容积积率为0