某区项目市场报告

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1、武汉洪山区区项目市市场报告告第一部分：武汉宏宏观整体体经济环环境分析析一、武汉220044年整体体经济运运行态势势总结1、目前武武汉市GGDP运运行情况况：项目2004年年全年（亿亿元）增幅（%）生产总值195614.5第一产业1035.2第二产业90317.8第三产业95013.0第三产业中中房地产产业79202004年年武汉市经经济形势势总体运运行良好好。初步步测算，全年武汉市GDP总值达到1956亿元，比去年同期增长14.5，值得关注的是，武汉房地产业在去年发展极为迅猛，增幅达到20%，超过总体增幅5.5% 。2、武汉市市十大工工业行业业运行情情况由上图可知知，钢铁铁、汽车车、光电电子、

2、烟烟草和石石化是支支撑武汉汉经济最最大的支支柱产业业。其中中武钢更更是位列列十大行行业之首首，占到到总量的的四分之之一左右右。在本本案地块块附近，分分别有电电力、机机械制造造和船舶舶制造等等行业存存在。有上图我们们可知，220044年增长长速度最最快的行行业分别别是钢铁铁、环保保和石油油化工等等。其中中环保行行业增长长率第一一，与国国家出台台多项环环保政策策有关。3、GDPP中产业业构成由上图可知知，目前前武汉市市的第二二产业和和第三产产业并驾驾齐驱，比比例大致致相同，与与20003年对对比来看看，第二二产业比比例略有有上升，而而第三产产业略有有下降，我们认为这与今年以来全国性的固定资产投资高

3、速增长有很大的关系。但第三产业中房地产行业的增长显著，在所有行业中位居第一。4、人均可可支配收收入及人人均消费费性支出出分析项目2004年年2003年年增幅（%）城市居民人人均可支支配收入入9564.058524.5212.2由上图可知知，武汉汉市城市市居民人人均可支支配收入入增长幅幅度平稳稳，但略略低于全全市GDDP的增增长幅度度。由上图可知知，食品品支出仍仍是目前前武汉城城市居民民人均消消费性支支出的主主流，达达到422%，居居住支出出并不算算高，只只占到支支出比例例的100%，表明明城市居居民对于于改善居居住愿意意付出的的消费仍仍有所保保留。5、武汉与与各大城城市支配配收入对对比由上图我

4、们们可知，武武汉的人人均可支支配收入入在各大大城市中中处于中中游水平平，与天天津、重重庆、成成都同属属于“第二集集团”，虽然然这一指指标上武武汉只有有京沪的的60%左右，但但相对于于京沪的的“超高”房价，我我们认为为武汉居居民的房房产购买买能力仍仍然很强强。6、结论经过上述分分析，我我们对武武汉市区区域经济济运行和和居民消消费情况况总结为为以下几几点：l GDP继续续高速增增长，幅幅度略有有提高，总总体健康康l 固定资产投投资增长长迅速，上上半年有有过热现现象，但但下半年年有所缓缓解。l 可支配收入入增长平平稳，略略低于GGDP增增长l 消费支出比比例结构构变化不不大，居居住消费费比例稳稳定二

5、、20004年武武汉房地地产市场场运行分分析1、20004年房房地产施施工面积积分析项目2004年年（万平平米）2003年年（万平平米）增幅（%）房产施工面面积2439195524.7本年新开工工面积105575639.5由上图可知知，20004年年全年施施工面积积和新开开工面积积已经相相对去年年同期增增长了224.77%和399.5%，其中中新开工工面积增增长较大大，表明明全市房房产市场场继续升升温，随随着新开开发商的的不断介介入，未未来武汉汉全市的的房产供供应量将将有一个个大幅度度的提升升。2、20004年房房地产销销售量分分析项目2004年年2003年年增幅（%）房产销售面面积（万万平米

6、）583.99493.1118.4 房产销售售额（亿亿元）14610341.6销售单价（元元/平方方米）2504208919.8从上表我们们可以看看出，220044年武汉汉市房产产销售面面积同比比去年增增加了118.22%。 对比之之下，全全年施工工面积增增长了224.77%，仍仍有不少少存量房房尚未销销售掉。3、房产供供求形势势总结由上图我们们可知，220022-20004年年新开工工量始终终高于竣竣工量，说说明武汉汉的房地地产市场场处于比比较良性性的发展展轨道中中。可以以看出，在在20003年市市场逐步步激活后后，开工工量开始始大幅上上升。由由于开工工到完工工通常需需要超过过一年的的工期，

7、所所以未来来一两年年内将有有大批新新房入市市，这将将是考验验4、我们对对武汉房房产市场场的预测测 根据据我们的的判断，始于220044年1季季度的宏宏观调控控对武汉汉楼市有有一定的的降温作作用，不不少资金金实力不不够雄厚厚的开发发商开始始收缩战战线，但但对于资资金雄厚厚、资金金链运作作健康的的开发商商来说，却却是一个个寻求合合作开发发的好机机会。 我们们认为前前期跳涨涨的局面面不会出出现，但但由于开开发成本本的提高高，房价价仍然会会稳步上上扬，跳跳水的情情况不大大可能出出现，因因为前期期可销售售房源在在高峰期期已经提提前消化化，目前前市场上上可销售售房源并并不多，而而对后期期项目的的开发，开开

8、发商将将审慎对对待。我们们认为，未来武汉的房产市场对开发商、对消费者来说都将是一个“选择”的过程，就好像在上半年的火爆行情当中，有开发商选择“不涨价，快速出手”，有开发商则选择了“封盘”，期待赚取更大的利润一样，下半年的市场将是市场上不同利益群体之间“博弈”的过程。第二部分：市场篇篇前 言言武汉市的房房地产市市场经过过20004年的的量价齐齐升之后后，在220055会如何何发展牵牵动着众众多房产产开发商商的神经经。对于于下半年年即将开开盘的武武汉项目目来说，如如何正确确地对自自身的区区域和价价格进行行定位成成为当务务之急。此此次我们们对于武武汉住宅宅市场做做了一些些具有针针对性的的市场调调查。

9、根根据我们们自身楼楼盘的特特点和与与当地楼楼盘之间间的竞争争关系，我我们将此此次研究究的区域域分为本本案周边边板块（代代表目前前的竞争争形势）和和沿江板板块（代代表未来来的发展展走向）来来进行市市场面的的分析。一、本案周周边板块块市场分分析区域介绍本案周边区区域包括括巡司河河沿线一一带和南南湖花园园城地区区。该区区域为洪洪山区靠靠近武昌昌区的部部分，虽虽然离武武昌中心心区域直直线距离离较近。但但由于交交通动线线不畅，社社区整体体发展水水平落后后于中心心区域。另另外本区区域属于于传统的的市郊区区域，交通情况目前本案周周边尚无无路面较较宽的路路况较好好的主干干道路通通往武昌昌市中心心，客观观上制约

10、约了市中中心客源源向此区区域的流流入。所所以未来来交通动动线的规规划对于于本案的的营销有有着重要要的左右右。环境情况本案周边区区域有众众多的铁铁路分布布，客观观上影响响了社区区的大环环境。另另外，由由于地块块周边有有国道，大大量的运运输车辆辆经过所所产生的的噪音和和环境污污染也不不可小视视。区域内竞争争个案列列表：楼盘开盘日期均价（元/平方方米）主力户型（平方米）总户数总建规模（万平米）销售率剩余面积和和户型黄金时代2004-327002房90-952403.32004年年售完汇文新都（二期）2004-630003房1200-13321005.270%剩余面积为为1200-1332平方方，3室

11、室2厅22卫户型型。春天故事2004-628003房1233-13306009.392%剩余都是1123-1300平方，三三房二厅厅户型，及及几套1100平平方以下下二房二二厅。城南新居2004-627002房90-1000900995%剩余面积为为1300平方，33室2厅厅2卫户户型。郁馨花园2004-625503房1100-1224800985%剩余面积为为1100-1224平方方，3室室2厅户户型。东方莱茵2004-729003房1200-12242601470%剩余面积为为1200平方，三三房二厅厅户型都市桃源2004-927003房1200-13357608.880%目前剩余少少量的

12、1100平平方以下下二室二二厅户型型，和部部分1220平以以上三室室二厅户户型。风华天城（二期）2004-1129473房1222-13328002880-900%剩余为三房房二厅、四四房二厅厅1200平方以以上。由上图可知知，本案案附近区区域在去去年有不不少新盘盘推出，显显示了供供应的增增长，且且主力房房型以三三房两厅厅为主，面面积在1120平平米左右右。目前前，该区区域楼盘盘销售的的状态基基本为，小小面积两两房售罄罄，大面面积三房房有所剩剩余，显显示区域域客户仍仍比较青青睐小面面积房型型。l 均价分析由上图可知知，本案案周边区区域楼盘盘目前的的均价在在25000-330000元/平平方米这

13、这个范围围内，其其中汇文文新都达达到了区区域最高高报价330000元/平平方米，而而郁馨花花园则是是区域最最低报价价25550元/平方米米。从纵纵向分析析上来看看，去年年下半年年该区域域楼盘的的均价有有10%以以上的涨涨幅，显显示房产产市场景景气度逐逐渐趋高高。l 主力面积分分析由上图可知知，区域域内楼盘盘以三房房为主，主主力面积积多集中中在1220-1130平平方米之之间，其其中郁馨馨花园的的户型设设计的比比较紧凑凑，在1110-1200平方米米之间。l 销售率分析析由上图我们们可以知知道，区区域内楼楼盘的销销售情况况普遍都都还不错错，销售售率平均均在800%左右右，其中中黄金时时代的经经过

14、3个个季度的的销售，其其所有户户型已经经销售完完毕，而而汇文新新都由于于定价较较高（330000元/平平方米），近近一年的的时间其其销售率率还只有有70%。重点竞争个个案介绍绍东方莱茵发展商：宝宝安集团团创新科科技园有有限公司司建设指标：总基地地面积77.955万平方方米，总总建144万平方方米，容容积率11.766，绿化化率400%建筑形态：多层，小小高层均价：29900元元/平方方米主力面积：三房两两厅两卫卫 1200-1224平方方米房型分析： 该楼盘三房房房型面面积在1120-1244平米之之间，面面积控制制的比较较合理。房房型南北北通透，采采光和通通风都比比较好。价格分析：本案均价在

15、在29000元/平方米米左右，在在区域内内属于比比较高端端的价位位，本案案相对于于周边的的春天故故事等价价格略高高，虽然然房型不不错，但但显然较较高的价价格抑制制了销售售的进行行。客源分析： 本案的主力力客源以以武昌南南湖周边边客户为为主，部部分来自自武汉工工业大学学教师和和投资客客户。外外区客户户过问的的很少。郁馨花园发展商：武武汉峰火火房地产产开发有有限公司司建设指标：总基地地面积55.3万平方方米，总总建9万平方方米，容容积率11.3，绿绿化率335%建筑形态：多层均价：25550元元/平方方米主力面积：三房两两厅两卫卫 1100-1224平方方米房型分析： 该楼盘三房房房型面面积在11

16、10-1244平米之之间，面面积控制制的比较较合理。但但房型有有所不足足，朝南南只有两两面宽，显显然朝北北房间过过多。价格分析：本案均价在在25550元/平方米米左右，在在区域内内属于比比较低端端的价位位，故销销售业绩绩好于附附近的一一些楼盘盘。 客源分析： 本案的主力力客源以以武昌区区丰收村村当地客客户为主主。部分分来自于于洪山区区几所大大学的教教师和投投资客。区域房产市市场总结结：通过上述的的分析，我我们可以以看出本本案周边边区域（包包括巡司司河沿线线和南湖湖花园城城板块）总总体来说说在整个个武汉房房产市场场中其价价格处在在较低的的水平，这是由于该区域目前的环境和硬件条件等因素客观决定的，

17、这些因素在短期内无法得到根本的改变。但与此同时时我们应应该看到到，随着着武汉房房产市场场的整体体趋热，市市中心整整体的价价格攀升升走势在在所难免免。本案案距离武武昌市中中心直线线距离很很近，很很有希望望紧跟市市中心价价格一起起走出一一轮上涨涨行情。当当然，前前提是区区域交通通条件的的改善。二、沿江板板块市场场分析区域介绍沿江板块区区域包括括长江沿沿岸一带带的汉口口、汉阳阳和武昌昌区域。作作为武汉汉市的母母亲河，长长江未来来必将成成为其城城市经济济和建设设发展的的轴心。与与此同时时，长江江沿岸的的房地产产将以一一个独立立的姿态态迎接市市民的目目光。虽虽然目前前该区域域的发展展还处在在刚刚起起步的

18、阶阶段，但但未来的的形势很很光明。交通情况目前整个沿沿江板块块的交通通规划尚尚处在刚刚刚起步步的阶段段。已经经建成的的道路有有位于武武昌一面面的临江江大道和和位于位位于汉口口一侧的的沿江大大道。我我们可以以看到，在在新道路路建成的的区域中中，房产产价格都都呈现出出强劲的的上升势势头。可可见，江江景房在在购房者者心目中中还有具具有很重重要的地地位。环境情况沿江板块的的环境情情况参差差不齐，其其中武昌昌的北段段，汉口口和汉阳阳的北段段经过整整治，环环境情况况有了较较大的改改善。与与此相对对应的是是，武昌昌的南段段尚未经经过大规规模改造造，客观观上制约约了江景景房的价价格区间间.区域内竞争争个案列列

19、表：楼盘开盘日期区域均价（元/平方方米）主力户型（平方米）总户数总建规模（万平米）销售率江景大厦2003-11汉口48003房1400-15557608.8100%蓝湾俊园2003-11武昌40003房1499-1553120011.5100%怡景花园2003-11汉口60004房2200-24453007.3100%东方江景园园2003-12汉阳30004房1422-17715888.390%滨江苑（三期）2004-1汉口42003房1377-144786014.680%广源大厦2004-2汉口48001房60-801801.8100%鹦鹉花园2004-6汉阳32004房1433-15591

20、8714.570%江南明珠园园（二期）2004-9武昌42003房1333-14474007.585%时代广场未开汉口100000未知未知150%由上表可知知，沿江江板块的的楼盘主主要分布布在汉口口、汉阳阳北区和和武昌北北区这三三块开发发比较早早的沿江江区域，本本案所属属的武昌昌南区江江岸尚未未开发，故故没有沿沿江楼盘盘。除了了单幢的的写字楼楼外，沿沿江楼盘盘的规模模通常较较大，一一般在88万方以以上。l 均价分析由上图可知知，沿江江区域楼楼盘价格格参差不不齐，目目前的均均价在330000-50000元元/平方方米这个个范围内内，其中中未开盘盘的时代代广场达达到了区区域最高高报价1100000

21、元/平方米米，在已已开盘的的楼盘中中，怡景景花园以以60000元/平方米米的均价价位列第第一。而而东方江江景园则则是区域域最低报报价30000元元/平方方米。总总体来说说，汉口口部分江江岸楼盘盘得均价价最高，汉汉阳部分分江岸楼楼盘的均均价最低低。l 主力面积分分析由上图可知知，区域域内楼盘盘以三房房为主，主主力面积积多集中中在1550平方方米左右右，其中中广源大大厦由于于是小户户型，所所以主力力面积较较小，而而怡景花花园定位位高端客客户，户户型超过过了2000平米米。l 销售率分析析由上图我们们可以知知道，区区域内楼楼盘的销销售情况况普遍都都很不错错，销售售率平均均在800%以上上，其中中汉口

22、区区域的沿沿江楼盘盘基本都都是在220033年末220044年初开开始销售售，经过过一年多多的去化化，已经经基本销销售完毕毕，而武武昌和汉汉阳的沿沿江楼盘盘销售速速度相对对迟缓。鹦鹉花园发展商：武武汉鹦鹉鹉实业有有限公司司建设指标：总基地地面积99.222万平方方米，总总建144.5万平方方米，容容积率11.5，绿绿化率335.88%目前在售447# 楼，总总建2.2万平平米。销售指标：1幢188层 的的小高层层均价：32200元元/平方方米主力面积：四房两两厅两卫卫 1433-1559平方方米房型分析： 面积配比：房型面积户数比例一房一厅一一卫57平方米米179.1%二房二厅一一卫82-10

23、04平方方米5127.3%四房两厅二二卫143-1159平平方米11963.6%该楼盘房型型以四房房为主，房房型面积积较大。符符合其对对产品的的定位。由由于其开开发商号号称是港港资背景景，该楼楼盘的楼楼型也沿沿袭了香香港楼盘盘的风格格，部分分房型朝朝向很差差，甚至至会出现现暗卫，客客观上影影响了该该案的去去化。价格分析：本案均价在在32000元/平方米米左右，这这个价格格已经是是汉阳北北区的行行情价格格了，本本案相对对于周边边的东方方江景园园价格略略高，其其原因在在于鹦鹉鹉花园具具有一定定的规模模优势，但但其房型型设计的的不足抑抑制了楼楼盘价格格的提升升。客源分析： 本案的主力力客源以以汉阳当

24、当地的具具有中高高收入者者居多，本本案所在在的江畔畔沿岸区区域，特特别是世世茂集团团的高调调进入，使使得该批批客源对对区域价价格看涨涨。本案案的所定定位的“江畔”概念对对这部分分客源还还是具有有一定的的吸引力力。江南明珠园园发展商：武武汉江南南实业集集团房地地产开发发有限公公司 建设指标：总基地地面积4467000平方方米，总总建122万平方方米，容容积率22.577，绿化化率499%建筑形态：小高层层、高层层均价：二期期均价442000元/平平方米主力面积：三房两两厅两卫卫 1333-1440平方方米房型分析： 该楼盘三房房房型面面积在1130-1400平米之之间，面面积相对对其它楼楼盘来说

25、说稍大。但但该楼盘盘位于长长江之畔畔，因此此大部分分房型都都能看到到江精。价格分析：本案二期起起价在440000元/平平方米左左右，相相比较一一期来说说有了较较大幅度度的上涨涨（一期期03年年底开盘盘时均价价为30000元元/平方方米）。该该楼盘又又是武昌昌地区长长江一桥桥和二期期之间最最后一个个纯住宅宅商品房房，因此此其销售售情况仍仍然是比比较良好好的。客源分析： 本案由于价价格相对对较高，因因此其购购买客户户都是具具有较高高收入的的人群，其其主要职职业是高高校教师师、企业业管理层层人员、政政府机关关工作人人员及公公务员等等。区域房产市市场总结结：通过上述的的分析，我我们可以以看出沿沿江区域

26、域在整个个武汉房房产市场场中其价价格处在在中等偏偏高的水水平，且且销售形形势普遍遍较好。但但是，由由于沿江江地带开开发程度度相差较较大，造造成汉口口、武昌昌和汉阳阳的沿江江楼盘彼彼此之间间尚有较较大差距距。但与此同时时我们应应该看到到，随着着市政工工程的不不断开展展和强势势开发商商的介入入，长江江沿线未未来将形形成统一一的规划划和概念念。这将将是本案案日后价价格提升升的重要要概念支支撑。 第三部分：武汉住住房消费费问卷调调查分析析一、基本资资料分析析1、被访者者性别比比例分析析 通过上上图可以以看出，本本次被访访对象中中男女比比例大致致相等/，分别别占了总总量的554%和和46%。到22004

27、4年底，武武汉市总总共有近近8000万的人人口，全全年房屋屋交易面面积为112399.944万平方方米。作作为一个个省会级级城市，武武汉的房房地产市市场正处处于一个个起步阶阶段，随随着市场场的逐步步成熟，人人民的消消费水平平不断提提高，武武汉的房房价会在在将来有有一定的的上扬。2、被访者者年龄分分析 从上上图可以以看出，本本次被访访者的年年龄层次次最集中中在266-355岁和336-445岁之之间，分分别占了了总数的的41.15%和322.544%。而而在实际际的购房房群体当当中，这这一年龄龄层次的的客户也也是主力力购房群群体。而而这些购购房的购购买用途途除了自自住，也也有用来来投资的的。可以

28、以预见的的是，将将来本案案的购买买者，其其年龄层层次也主主要集中中在266-455岁这一一年龄段段内。660岁以以上的客客户由于于其购买买能力有有限，因因此不太太可能成成为购房房的主力力客源。446-555岁和和56-60岁岁这两个个年龄段段分别占占了本次次被访者者总数的的17.22%和7.66%。3、被访者者文化程程度分析析 从从上图可可以看出出，本次次调查对对象中，本本科学历历的人所所占比例例最高，达达到了总总数的443%，其其次是大大专学历历，占到到了411%，而而硕士及及以上学学历的占占了近总总数3%。目前前随着99年制义义务教育育的普及及，人们们的文化化程度不不断提高高，高学学历的人

29、人才在社社会上的的比例也也越来越越多，这这也使得得高收入入的人群群也不断断增高。收收入的增增高也提提高了当当地人民民的消费费水平，其其中尤为为明显的的就是作作为第三三产业支支柱的房房地产业业。整个个04年年武汉房房屋销售售总恶为为1655.599亿元，比比03年年增加了了47.2亿元元。其中中销售给给个人的的为1446.113亿元元。4、被访者者职业分分析从上图可以以看出，IIT业从从业人员员在本次次被访者者中所这这比例最最高，为为12.44%，其次次是交通通运输业业，占了了10.05%，其它它的各个个行业也也都占有有一定的的比例。从从目前武武汉各楼楼盘的客客源来看看，他们们都具有有一定的的收

30、入及及较为稳稳定的工工作，象象公务员员、商贸贸、高科科技从业业人员等等。5、被访者者家庭人人数分析析从上图看出出，本次次调查对对象中三三口之家家占了超超过一半半的比例例，为551%。可可以看出出在武汉汉传统的的3口之之家式家家庭结构构没有改改变，而而他们往往往也是是购房群群体中所所占比例例最多的的，无论论是两房房和三房房都是他他们可以以考虑的的对象。家家庭人数数为4人人和5人人的分别别占了221%和和13%，这一一群体若若是购房房一般会会选择的的较大面面积的房房型。而而家庭人人数为11人或22人调查查者，他他们在购购房中会会选择一一房及二二房，少少数也会会选择小小三房做做为考虑虑对象。6、被访

31、者者家庭月月收入分分析 从上图图可以看看出，家家庭月收收入在225000-35500元元之间的的被访者者所占比比例最高高，达到到了388%，其其次是335000-45500元元和45500-55000元之之间的被被访者，分分别占了了总数的的21%和188%。这这一层次次的客源源会在今今后本案案的购房房群体中中占有相相当的比比例。而而月收入入在25500元元以下的的家庭，因因其自身身原因，还还不具备备购买新新商品房房的能力力。随着着武汉经经济的日日益发展展，人民民的生活活水平不不断提高高，定会会出现越越来越多多的高收收入家庭庭，同时时也提高高了他们们的购房房能力。7、被访者者日常出出行方式式分析

32、从上图可以以看出，被被访者选选择最多多的出行行方式还还是公交交车，占占了总数数的544%。而而随着人人们生活活水平的的提高，选选择出租租车作为为日常交交通工具具的客户户也占了了总数的的14%。目前前武汉每每百户家家庭拥有有0.88量私车车，选择择私家车车作为出出行主要要方式的的占了总总数的114%。一一个楼盘盘的销售售在吸引引客户方方面和交交通动线线有着很很大的关关系，综综合本案案周边环环境考虑虑，今后后周边的的交通有有待进一一步的提提高完善善。8、被访者者现居住住区域分分析 从上图图可以看看出，由由于本次次调查的的四个抽抽样点都都位于武武昌区，所所以被访访者目前前所居住住区域为为武昌区区的所

33、占占比例最最高，达达到了660%，其其次是洪洪山区和和青山区区，分别别占到112%和和11%。汉口口作为全全市的商商业中心心，其繁繁华程度度首屈一一指，被被访者中中目前居居住在汉汉口的占占了被调调查总数数的9%。本项项目地处处武昌，可可以预见见的是今今后的客客源主要要是来自自武昌本本地的客客户，另另外也会会有汉口口及汉阳阳的客户户。9、被访者者购房区区域认可可程度分分析 从上上图可以以看出，最最能得到到被访者者认可的的购房区区域是武武昌的水水果湖区区域，占占了总数数的211%。该该区域相相比武汉汉其它区区域来说说，环境境优美、配配套成熟熟、交通通畅通、各各种物业业设施布布局紧凑凑，住宅宅与办公

34、公物业互互为补充充、协调调发展。在在此区域域办公的的人，上上班与居居住之间间只需步步行就可可解决。这这就与汉汉口CBBD主要要是以金金融、商商业为主主，居住住区与金金融区分分离的状状况有所所不同。选择南湖区域的占了15%，位于第二位。而徐东地区经过多年的发展，目前区域内的配套相当成熟，选择它的客户也占了总数的12%。10、被访访者购房房关注问问题分析析 从上上图可以以看出，客客户在购购房过程程中最为为关注的的是价格格、环境境和地段段两大问问题，分分别占了了总数的的21%、155%和113%。房房价是地地段好坏坏的表现现，而地地段又是是决定房房价的重重要部分分，周边边环境也也制约着着价格的的发展

35、，客客户在购购房过程程中无疑疑对这几几个问题题最为关关心。近近年来，客客户对于于楼盘自自身品质质和开发发商的背背景也加加大了关关注度，在在本次被被访对象象总数中中分别占占了4%和3%。 11、被访访者计划划购房时时间分析析 从上图图可以看看出，有有42%的被访访者计划划在2-3年内内购房，计计划在33-5年年内购房房的占了了23%，准备备在1年年内购房房的占了了13%，不确确定的占占了222%。目目前武汉汉的房价价处在一一个稳步步上涨的的阶段，人人民的生生活水平平也不断断提高，随随着越来来越多 的人有有了购房房计划，武武汉将会会掀起新新一轮的的购房热热朝，从从而推动动了房价价的上涨涨。12、被

36、访访者购房房类型选选择分析析从上图可以以看出，有有45%的被访访者选择择平层，这这一类型型的建筑筑是绝大大部分客客户购房房时的首首选对象象。而选选择复式式的则排排在第二二位，占占了322%，选选择错层层的占了了18%。这两两种类型型的住宅宅也都得得到部分分客户的的青睐。总总体来看看，错层层也是平平层的一一种延伸伸形态。无无论是错错层和复复式都会会得到一一定数量量的客户户所选择择。而在在5%的的选择其其它类型型的被访访者中，大大部分都都是选择择别墅类类型的建建筑。13、被访访者购买买户型分分析从上图可以以看出，有有29的的被访者者选择了了二室二二厅一卫卫，该房房型一般般面积不不大，结结构紧凑凑，

37、总价价又不高高，能得得到大部部分客户户的认可可。选择择三室一一厅一卫卫的和选选择三室室二亭一一卫的分分别占了了24%和200%，一一般的三三口之家家都能选选择这几几种房型型。而家家庭人数数在四人人或四人人以上的的则会选选择四房房或更大大的房型型。一房房更能得得到单身身人士的的喜爱。14、被访访者所能能承受购购房单价价分析 从上上图可以以看出有有将近一一般的被被访者所所能承受受的购房房单价在在25000-330000元之间间，目前前这一价价格也符符合本项项目周边边楼盘的的价格。其其次是330011-35500元元的价格格段，选选择它的的客户占占了总数数的266%。随随着今后后当地居居民生活活水平

38、的的提高，同同时房价价也在稳稳中有升升，人们们所能承承受的购购房单价价也会有有所提高高。15、被访访者购房房选择面面积分析析从上图可以以看出，选选择1110-1130平平方米面面积段的的客户所所占比例例最多，达达到了229%。在在这一面面积段的的房型中中，可以以是二房房，也可可以是三三房，因因此选择择它的客客户也最最多。其其次就是是91-1100平方米米的面积积段，占占了总数数的266%，这这一面积积的房型型基本是是以二房房为主，而而相对三三房来说说它的总总价又低低，因此此也得到到了为数数不少的的客户所所青睐。而而50平平方米以以下的房房型除了了适合单单身人士士居住外外，还具具有较高高的投资资

39、价值，在在各个楼楼盘中，该该面积段段的房型型几乎都都是一经经面市，就就马上被被一抢而而空，除除了房源源数量较较少之外外，可见见其受市市场喜欢欢程度。16、被访访者支付付购房总总额意愿愿分析 从上上图可以以看出，有有46%的被访访者其购购房总额额支付意意愿在221-330万之之间，一一般来说说这一总总价的房房型其单单价一般般在25500-30000元/平方米米之间。而而选择116-220万之之间的客客户在331%。17、被访访者购房房信息来来源分析析从上图可以以看出，被被访者主主要的购购房信息息来源报报纸、占占了总数数的177%，而而通过调调查询问问我们又又得知，楚楚天都市市报、长长江日报报和武

40、武汉晚报报最为为广大客客户所接接受。而而选择户户外广告告、电视视广播和和朋友介介绍的分分别占了了15%、144%和114%，随随着房地地产市场场的越来来越成熟熟，房展展会也越越来越大大越多，因因此也有有不少客客户是通通过房展展会了解解到购房房信息的的，在本本次的调调查对象象中占了了11%的比例例。18、被访访者对于于项目所所处区域域房价看看法分析析从上图可以以看出，对对于武金金堤也就就是本项项目所这这区域的的房价，有有63%的被访访者认为为其价格格应该在在25000元以以下，有有33%的客户户认为应应该在225000-30000元元之间。综综观本项项目，虽虽然位于于长江之之畔，但但是因地地块周

41、边边的配套套交通等等各方面面尚不成成熟，因因此不少少被访者者认为该该区域目目前的房房价不宜宜过高。这这样不但但能够吸吸引人气气，提高高项目在在群众中中的知名名度，还还能为今今后项目目价格的的提升打打下基础础。19、被访访者购买买本案原原因分析析从上图可以以看出，若若选择购购房本案案，有330%的的客户是是因为首首次置业业，有227%的的客户认认为本项项目有投投资潜力力，244%的客客户是因因为二次次置业。可可以看出出，本项项目不但但适客户户自住，还还有较大大的投资资潜力。二、交叉分分析1、购房选选择区域域现居居住区域域交叉分分析 从上图图可以看看出，武武汉市民民购房时时的地域域观念还还是比较较

42、强的，像像汉口和和汉阳的的客户其其购房首首选区域域是在汉汉口汉阳阳地区，而而选择武武昌中心心区的也也是以武武昌区的的客户最最多。从从前面的的分析我我们已经经知道，若若让武汉汉市民选选择购房房区域，最最为看好好的是水水果湖区区域，而而在该区区域中，又又以青山山区的客客户最多多。而选选择作为为本项目目所在地地即武泰泰闸区域域的客户户中，来来自洪山山区的占占了最大大的比例例，来自自青山区区的也占占有一定定数量。2、购房选选择区域域家庭庭月收入入交叉分分析 从上图图可以看看出，在在选择水水果湖区区域的客客户中，月月收入在在45000-555000元之间间的客户户做占比比例最多多，其次次是35500-4

43、5000元之之间的客客户。而而选择武武泰闸沿沿线的客客户中，所所占比例例最多的的是月收收入在225000元以下下的客户户。由于于本次775000元以上上的客户户样本容容量过较较小，在在本图中中不能完完全反应应真实情情况。但但可以看看出的是是，中高高收入群群体在购购房客户户中占有有大部分分比例，而而中低收收入群体体为改善善其现有有住房水水平，随随着自身身收入的的不断提提高，也也在购房房客户群群体中占占有重要要地位。3、购房选选择区域域购房房所选户户型交叉叉分析从上图可以以看出，在在大部分分区域中中都是选选择二房房二厅一一卫的客客户所占占比例最最多，其其次是选选择三房房一厅一一卫的客客户。大大面积

44、房房型主要要是集中中在洪山山区和青青山区。水水果湖区区域中三三房二厅厅二卫的的房型说说占比例例最多，其其次是三三房二厅厅一卫。前前面的分分析中我我们已经经知道目目前市场场上最为为市民所所青睐的的是二房房和三房房的房型型，而大大部分楼楼盘也正正是以这这两种为为主力房房型推向向市场。4、购房选选择区域域所能能承受单单价交叉叉分析从上图可以以看出，购购房选择择水果湖湖区域和和汉口汉汉阳区域域的客户户其所能能承受的的单价较较高，而而这两个个区域也也正时当当今武汉汉高价房房集中区区域。选选择武泰泰闸沿线线的客户户起所能能承受的的房屋单单价最多多的是集集中在225000元以下下，可以以看出该该区域目目前的

45、房房价相比比较武汉汉其它区区域来说说还比较较低，早早晨这种种现象是是多方面面的原因因，但同同时也说说明该区区域具有有较大的的上涨空空间。5、购房选选择区域域购房房选择面面积交叉叉分析 从上图图可以看看出，选选择南湖湖区域的的客户其其购房所所选面积积更多的的是集中中在2000平方方米以上上的复式式和900-1110平方方米的二二房；选选择水果果湖区域域的客户户其购房房所选择择面积最最多的是是集中在在1100-1330平方方米面积积段。而而选择武武泰闸沿沿线的客客户，所所选择的的房型面面积最多多的是集集中在771-990平方方米段，而而选择550平方方米以下下及500-700平方米米面积段段的也不

46、不在少数数。6、购房选选择区域域购房房总额支支付意愿愿交叉分分析从上图可以以看出，选选择汉口口地区的的客户其其购房总总额支付付意愿都都较高，基基本都在在40万万元以上上，这主主要是因因为该地地区的住住宅单价价本来就就高，而而来此购购买的客客户都具具有较高高的收入入，因此此他们的的支付能能力也相相对较高高。选择择武昌中中心城区区的客户户其支付付意愿基基本都在在40万万以下。三、需访市市场今后后走向及及预测经过一段时时间的调调查，我我们认为为随着武武汉房产产市场两两年来特特别是去去年下半半年的高高速发展展，武汉汉地区购购房客户户的需求求也处在在迅速的的转变，以以往的购购房思路路会受到到颠覆。总总结

47、起来来，我们们有以下下几点预预测：l 客户对于楼楼型的需需求将趋趋于多样样化随着武汉市市内越来来越多的的新产品品类型的的出现，客客户对于于房产形形态的选选择余地地越来越越大，特特定的产产品类型型将直接接面对着着特定的的消费人人群，如对电梯的的敏感度度来看，220330岁之之间的客客户对有有无电梯梯相对不不太敏感感，随着着年龄的的递增，对对电梯的的依赖程程度越强强，所以以对多层层无电梯梯的梯型型接受程程度越低低。在未未来，客客户将更更加注重重这些多多样化的的产品设设置是否否符合自自身的偏偏好，如如何正确确引导消消费者，是是摆在开开发商亟亟待解决决的问题题。l 观望者减少少，客户户质量提提高，楼楼

48、盘成交交率上升升相对于去年年火热的的春节楼楼市，众众多开发发商今年年并没有有将春节节看成是是和“五五一”、“十十一“黄黄金周相相提并论论的销售售黄金周周。很多多开发商商在楼盘盘销售推推广上一一如既往往，没有有采取特特别的促促进销售售政策。去去年春节节楼市，不不少售楼楼部一般般可以接接待100多组左左右的看看房客户户，而今今年由于于很多楼楼盘售楼楼部都是是在大年年初四才才开始对对外开放放，加上上春节期期间雨雪雪交加的的天气，春春节黄金金周在客客户来访访量上和和往年春春节相比比有所减减少，但但是在成成交量的的比例上上则比往往年有所所提高。 从今年春节节期间的的情况来来看，单单纯的咨咨询、了了解楼盘

49、盘情况为为主的客客户和往往年比有有所减少少，但成交交量相对对而言比比往年却却有提高高，春节节看房者者中意向向客户比比例增加加。今年春春节的购购房者中中，由于于天气的的因素，和和以往相相比，那那种单纯纯的“看看楼”客客户，有有所减少少。在一一些特定定楼盘，往往往体现现出更强强的购买买目的性性。可以预见，春春节期间间的楼市市打响了了今年武武汉全年年市场的的第一炮炮，市民民在购房房时也更更加趋于于理性。 l 外地返回武武汉人士士将在购购房群体体中占有有重要地地位 通通过对购购房客户户群体调调查发现现，今年年春节的的购房队队伍中，“返汉族”是不可忽视的一个群体。在很多楼盘的成交的客户中，有多套的购买者

50、都是在外地工作的武汉人，他们趁春节返乡的机会置业，或为安顿自己的父母，或为自己购置新房；售楼人员接待的更多都是常住外地工作的武汉人。位于南湖花园城的东方莱茵销售中心，从初四开始，看房人数就逐渐增多，每天基本上都有六七组人看房，在这些人员中，很多都是武汉到外地打工的人， 可以看出，除除了武汉汉当地客客户和外外来投资资客，“返汉族族”也将在在今后的的楼市中中占有重重要地位位。l 购房者更加加看重品品牌效应应在目前武汉汉的购房房者中，很很多人都都是冲着着楼盘的的知名度度和开发发企业的的知名度度而来，知知名企业业的开发发楼盘销销售趋好好，如位位列武汉汉房地产产开发企企业十强强的长城城建设在在青山开开发

51、的健健吾公馆馆，和位于沌沌口开发发区的水水木清华华，这两两个楼盘盘的销售售情况很很好的反反应了这这一点。 另外某些知知名楼盘盘在后继继开发中中，也因因为其之之前积累累的品牌牌效应而而在春节节期间收收到了回回报，如如南湖片片区的知知名楼盘盘华锦春天故故事光在在春节期期间已成成交100套，下下订7套套，取得得了较佳佳的销售售业绩。 知知名的开开发商其其品牌就就是质量量的保证证，它们们一般都都在市民民中有良良好的口口碑，其其所开发发的楼盘盘更能得得到购房房者的信信任， 客户在在购房时时也会更更多的了了解关注注开发商商的背景景。价格建议：根据此此次对于于本案周周边区域域和沿江江区域的的市场调调查和问问卷调查查，我们们经过分分析建议议本案一一期入市市价格略略低于区区域均价价，为225000元/平平方米。