合富：研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告

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1、谨呈：研祥集团,研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告,2009.8.12,2,本案目录,Part 1 市场篇 Part 2 项目地块分析 part 3 项目发展方向思考 part 4 项目物业发展建议 part 5 项目经济测算,3,Part1 市场篇,一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示,寻找易于成功的写字楼产品,4,一、西安市经济基础,Part1 市场篇,5,宏观经济环境,图表 2008年西安与全国70城市指标比照,资料来源：西安房地产信息网数据研究中心,庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及

2、经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。,GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市07年在70城市GDP总量排名中处于28位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后 。,人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。,固定资产投资拉动房地产行业作用明显 ，西安市2008年全国70城市中排名第17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。,6,西安市经济环境,西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心,资料来源：西安市统计年鉴,进入21世纪以后，GDP连续

3、保持着超过13的高增长率; 固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。,7,西安的经济总量 仅为北京的五分之一 深圳的三分之一,西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平。,西安市经济环境,8,西安市经济环境,西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。,人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。,资料来源：国家统计局网站,资料来源：西安市统计局网站,图表

4、 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元,9,二、西安市写字楼经济基础,Part1 市场篇,10,西安市经济支撑产业,资料来源：西安市统计年鉴,二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰； 五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；,主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房,批地自建,主要批地自建，少量租赁或购买商品房,租赁或购买商品房,基本在营业场馆办公,五 大 支 撑 产 业,办公用房解决途径,西安市经济支撑产业,深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%：48.9%：51.0% 西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%：45.1%：52

5、.2%,西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。,12,三、西安市写字楼市场分析,西安写字楼销售状况分析 区域分布及区域特点 西安市写字楼分类,Part1 市场篇,13,1、西安写字楼竣工量、销售量分析,西安写字楼销售状况分析,西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动。 从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣工面积，显示出写字楼有效需求不足。 09年同期相比08年销量又有所减少。,销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。,14,2、西安写字楼价格走势,西安写字楼销售状况分析,西安市写字

6、楼价格自00年以来，在波动找那个不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/平方米左右。 西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。,西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。,15,西安写字楼销售状况分析,3、西安写字楼空置情况,经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。,西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供给量，2005年2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5

7、-3万平方米左右。,16,城内： 钟楼、和平路、西大街,西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二环西段,城北： 未央大道,城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散,西安写字楼区域分布及区域特点,17,城内： 目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成； 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心等组成； 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。,西安写

8、字楼区域分布及区域特点,18,城南： 写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。,西安写字楼区域分布及区域特点,19,城北： 目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。,城东： 城东聚集了

9、诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。 城西： 城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。,西安写字楼区域分布及区域特点,20,高新区： 目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。 高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 ； 唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； 南

10、二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。,西安写字楼区域分布及区域特点,21,四、高新区写字楼现状分析,Part1 市场篇,高新区写字楼发展简介 高新区写字楼分类 高新区写字楼销售状况 高新区写字楼租赁状况 高新区写字楼客群结构 高新区写字楼案例分析,22,西高新： 1991年3月经国务院批准成立 1991-2002年属一次创业时期： 1991年6月，高新区启动了一期建设； 1993年11月，接管并启动建设电子工业园； 1996年4月

11、，启动了高新区二期建设； 2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园） 2003年高新区进入了二次创业的新阶段,高新区写字楼发展简介,23,1、高新区写字楼项目分布,高新区写字楼发展简介,组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环附近）综合型写字楼集中区,组团B：办公集中区（唐延路沿线） 公寓型写字楼集中区,组团C：尚未成型,高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。,随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形成开阔洁净的宜居环境。 以高新管委会“都市之门”为圆心辐射

12、的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点。,24,高新区写字楼产品形态多元化,高新区写字楼分类,25,高新区产品形态多元化,高新区写字楼分类,26,1、高新区写字楼成交情况,高新区写字楼销售状况分析,写字楼06年市场成交萎缩，07年受到整个房地产市场的大涨的影响，以及与住宅价格倒挂的出现，投资购买者增多，致使成交量得到进一步提升，08年遭遇经济危机，成交量有所下滑。,高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小。,27,2、高新区写字楼销售情况,综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米， 公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米， 去货速度普遍

13、较慢；,高新区写字楼销售状况分析,28,高新区写字楼整体租金水平较低。,相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金达80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金较低，如长安国际租金为85元/平米/月。,高新区写字楼租金可分3个档次：,高新区写字楼租赁状况分析,29,写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。,企业结构导致大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本，因此对面积的需求不会过大。,62%的公司的年收入在500万元以下,高新区写字楼客群结构,30,写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。,67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米月以下 76.8%的公司购买写字楼的价格在5

14、000元以下,高新区写字楼客群结构,市场需求的主力面积集中在200以下。,74.2%写字楼客群面积在200平米以下,高新区写字楼客群结构,写字楼客群主体为中小企业，主力租住面积较小。,32,高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%； 企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。 除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素； 客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。,高新区写字楼客户特征小结：,高新区写字楼客群结构,33,高新区写字楼案例分析,34,西港

15、国际大厦,高档写字楼案例,35,豪华大堂,外立面,公共走廊,接待厅,36,租售周期长，出租率高，销售率低 ； 销售价格高，目标客群承受力有限是去货 慢的根本原因 ； 原装进口电梯及设备，市场形象好，投入 成本高； 整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争,高新国际商务中心,高档写字楼案例,高新国际商务中心,高档写字楼案例,每层中庭,底商配套,老三届世纪星大厦,中高档写字楼案例,老三届世纪星大厦,中高档写字楼案例,40,位于西高新开发区科技路和高新一路交汇处，由一栋31层高级住宅，一栋25层高级写字楼，配以相连的4层裙楼组成。 它集写字间、酒店、商业和行政办公多种功能为一体，是一座高品质的综合性商

16、务楼。,海星城市广场,占地面积：31.13亩 建筑面积：13.8万平方米。 容积率 6.67 高层公寓：230270平米，均价5800元； 写字间：63176平米，均价5600元。 开盘时间：2004-11-28,中高档写字楼,41,海星城市广场,中高档写字楼案例,42,旺座现代城,中档写字楼,旺座现代城地处高新区唐延路，由豪盛地产倾力打造。是一组大型商务办公综合空间群落，由一座商务办公酒店和七座办公楼组成。,43,旺座现代城,中档写字楼,44,案例参考总结,客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。,案例参考总结,国

17、际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等。,1.从客户需求看出客户需求以100200平米左右为主体； 2.通过案例比较与客户需求调查，发现： 客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； 国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等；,案例借鉴综合结论,47,五、

18、市场给予本案的启示,Part1 市场篇,48,开发体量建议： 高新写字楼市场竞争激烈，去货较慢，项目体量建议不宜过大。 户型面积建议： 高新区入住企业多为小规模企业，对办公面积需求较小，主要需求200平米以下户型； 产品类型建议： 传统高档写字楼成功难度大，性价比成为写字楼制胜的主要竞争手段。,寻找易于成功的写字楼产品,市场启示：,49,Part2 项目分析,一、项目地块分析 二、项目竞争项目情况,50,一、项目地块分析,Part2 项目地块分析,项目地块分析,项目交通分析 交通现状,项目交通分析 地块周边路网发达,可达性强 区域尚未成熟,车流量少,现阶段交通便捷 紧靠绕城高速,与市中心联系度

19、高,未来交通分析 随着区域成熟, 未来区域与市中心联系度增强 绕城高速车流量增大,对项目产生负面影响,项目周边路网发达、交通便捷、但目前无直达公交。,管委会的入住及周边大量正开发或待开发项目，昭示区域是未来的发展热点，但同时表现了目前区域的不成熟。,一期,二期,项目位于高新区二次创业区域，未来潜力巨大。,本案,项目地块分析,项目基本情况,粤汉国际,N,S,旗远地产，综合性用地目前未开发,未开发,写字楼,本案,高新CBD,机场集团,项目处于高新区新兴的CBD规划区域，目前处于起步阶段，成熟度低,周边主要可利用资源 包含都市之门、汇鑫、粤汉、西港、东航、绿地等商务写字楼项目的集群效应 都市之门商务

20、餐厅、商业步行街、假日酒店、饕界、SOHO同盟的购物商场等便利的配套服务 高新区管委会及所有支撑服务体系 金融服务业、现代服务业、高新区主导产业的企业总部、外商投资企业 等众多潜在的客户资源 千人会堂、笔克会展中心 等商务配套服务,项目本体特征：资源配套,永阳公园,笔克会展中心,奥林匹克公园（规划）,唐延路绿化带,都市之门,金鹰,项目地块分析,55,项目基本情况,研祥项目,1,2,Factor 1,Factor 2,Factor 4,西部机场集团,绕城高速及绿化带,英华达项目地块,科研用地，尚未开发,项目本体特征研究四至,东,西,南,北,基础数据： 总占地：27亩 容积率：3.5-4.5 建筑

21、面积：63000-81000平方米,56,二、项目竞争项目情况,57,区域竞争项目：,“都市之门”是高新区二次创业基地，是高新区新行政办公中心。 整个项目投资33亿元人民币、占地229.95亩，总面积达36万平方米，包含一栋西安高新行政办公中心、三栋甲级写字楼及千人大会堂、展厅等公共建筑空间。目前已经封顶，高新管委会于2009年8月进驻。,高端写字楼都市之门（高新管委会新址）,价格：8080元/平米 面积：1263000多平米 物业：15元/平米（包水、电悌）,58,区域竞争项目：,中高端写字楼汇鑫IBC,项目位于西安市高新区丈八东路与丈八一路交汇处，总建筑面积14万平米，由ABCD两栋双塔楼

22、构成。AB座24层，CD座22层。 价格：6800元/平米8折（5440元平米），精装 面积：1001200平米 物业费：1.5元/平米,总结： 1、纯写字楼物业； 2、紧邻都市之门和奥林匹克公园，地段优势明显； 3、目前销售情况一般；,59,区域竞争项目：,公寓型写字间粤汉国际,项目位于高新区锦业路38号绿地世纪城对面项目占地约3万平米，总建筑面积9万余平米 。一期为两栋塔共22层，楼1至2层为商业裙楼。 价格：4600元/平米 面积：A座写字间 400800平米 B座公寓35-99平米， 物业费：1.5元/平米,总结： 1、项目为公寓型写字间； 2、目前A栋销售，B栋未开始销售，销售情况不

23、好；,60,区域竞争项目：,公寓型写字间绿地SOHO同盟,SOHO同盟是上海绿地集团西安业有限公司开发建设的两栋24层的甲级写字楼。 该项目位于高新中央商务区核心区都市之门西侧，是西安唯一LOFT办公商务楼。集成现代商务产业基地，与高新管委会仅一步之遥，成为中小型企业基地。 销售价格：4800元/平米左右 销售情况：06、07年销售情况较好,61,地块SWOT分析,S（优势）： 1、地块方正； 2、位于高新CBD核心位置； 3、交通便利，紧邻2条城市主干道以及绕城高速；,W（劣势）： 1、地块周边未开发，地块成熟度不高； 2、地块及区域配套不足； 3、地块旁无城市公交；,T（威胁）： 1、高新

24、区写字楼竞争激烈； 2、规模不大，难形成规模优势；,O（机会）： ： 1、CBD近23年将逐步发展成熟； 2、大量企业入住将形成浓厚商务氛围； 3、笔克将带动区域会展经济的融入； 4、高新管委会的进驻将促进区域快速发展；,62,项目地块总结：,经过项目地块分析，开发基点落在两大问题： Q1：项目地块成熟度不高，选择一个什么时机进入市场？ Q2：周边写字楼竞争激烈，而且销售情况不佳的情况下，选择做什么样的物业成功机会大？,63,Part3 项目发展方向,一、项目开发体量建议,说明： 写字楼租金按照第一年45元/平方米/月计算，之后每三年增长8%； 写字楼出租率按照第一年16000平方米，第一年后

25、每年消化8000平方米，最终稳定在90%的出租率； 写字楼按照2万到6万平方米五种面积测算，地下面积和商业面积均保持不变，各为6000平方米； 财务按照18年周期计算；,写字楼体量为4万平方米时，内部收益率最高。,项目开发体量建议：,Part4 项目物业发展建议,本案发展建议一：,本案写字楼单层平面做到12001500平米，较为适中。,原因: 1、从客户需求看出客户需求以100200平米左右为主体; 2、按照主力户型在200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%； 层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。,本案发展建议二：,本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象， 便于支撑后期高租金、高

26、出租率，易于项目资金回收。,原因: 1、西安客户更为看重写字楼外部形象品质; 2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高； 3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。,本案发展建议三：,功能及配套具体设置使用面积(供参考),本案发展建议的具体配置：,写字楼底商业态划分：,项目整体规划指标,注：1.地下室面积按约120个车位及其它设施考虑 2.总车位数约320个，除地下车位外，其余车位设在地面停车场,按甲B写字楼标准 设施：中央空调系统；无楼宇自控；安全报警；无综合布线 外墙：断桥铝合窗 商场带通风、消喷系统,Part5 项目经济测算,2010年做前期准备 2011年开始建设，预计两年（2012

27、年下半年完成工程建设） 2013年正式运营,项目工程进度,建筑技术经济指标,建设投资估算依据,国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）； 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）； 国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）建设项目经济评价办法与参数（第三版，2006年）； 国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）； 陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）； 陕西省建设厅发行的陕西省建设工程其他费用定额； 有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 项目

28、的初步建筑技术经济指标。,项目总投资估算表,注：未计算建设期贷款利息,出租收入估算前提,写字楼租金按照第一年45元/平方米/月计算，之后每三年增长8%； 写字楼出租率按照第一年16000平方米，第一年后每年消化8000平方米，最终稳定在90%的出租率； 商业出租第一年租金为60元/平方米/月计算，之后每三年增长8%； 计算期为18年,出租收人估算表,营业税金及附加估算表,损益表,项目现金流量表,通过计算得出以下经济指标： 内部收益率：6.53%(税前)；5.42%（税后） 财务净现值：-1659万元 投资回收期：12年（包括筹备期和建设期）,财务经济指标,不同经营期财务经济指标对比,经营时间越长，项目的财务分析指标越好,THANKS!,