房地产行业投资分析报告

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1、2012年年房地产产行业投投资分析析报告以万科企业业股份有有限公司司为例股票代码：万科AA（00000002）目 录【报告综述述】51.房地地产行业业整体分分析61.1.房地产产行业概概述61.1.11.房地产产行业基基本概念念61.1.22.房地产产行业的的基本特特征61.1.33.房地产产行业在在国民经经济中的的地位61.2.房地产产行业国国内外发发展概述述71.2.11.国际房房地产行行业发展展总体概概况71.2.22.中国房房地产行行业发展展概况121.3.中国房房地产行行业发展展宏观环环境分析析181.3.11.宏观经经济形势势分析181.3.22.政策环环境分析析191.4.中国房

2、房地产行行业市场场结构分分析201.4.11.房地产产市场结结构201.4.22.我国房房地产行行业市场场结构存存在的问问题211.4.33.我国房房地产行行业市场场结构衡衡量指标标211.4.44.我国房房地产业业过度进进入成因因探析231.5.房地产产行业景景气周期期分析241.5.11.我国房房地产行行业经济济周期概概述241.5.22.20112年1-44月我国国宏观经经济景气气指数271.5.33.20112年1-55月我国国房地产产开发景景气指数数282.房地地产行业业综合能能力分析析302.1.我国房房地产行行业20010-20112年主主要财务务指标分分析302.2.房地产产行

3、业盈盈利能力力分析333.房地地产行业业风险分分析373.1.我国房房地产行行业存在在的主要要问题373.2.我国房房地产行行业风险险概述385.2.11.目前影影响中国国房地产产行业的的主要风风险因素素及成因因分析383.2.22.房地产产行业风风险防范范策略414.房地地产行业业发展前前景展望望424.1.政策环环境分析析424.2.市场态态势分析析454.2.11.价格分分析454.2.22.需求分分析474.2.33.供给分分析494.2.44.土地情情况分析析514.3.房企经经营策略略分析524.3.11.销售策策略分析析534.3.22.拿地开开工544.3.33.业务转转型54

4、5.房地地产行业业影响企企业分析析以万万科企业业股份有有限公司司为例565.1.公司概概况565.1.11.公司基基本情况况565.1.22.公司十十大股东东565.1.33.公司股股本结构构575.2.公司盈盈利能力力分析571.公司司主要财财务指标标572.公司司经营能能力分析析605.3.公司竞竞争力分分析625.4.公司价价值分析析635.4.11.公司财财务报表表预测值值635.4.22.利用自自由现金金流模型型估值分分析665.4.33.盈利预预测及投投资评级级686.总结结69【报告综述述】房地产是构构成各种种经济实实体的基基本物质质要素， 既是广广大人民民群众生生存、生生活的必

5、必备资源源，又是是经济发发展的基基础。随随着生产产力的发发展，社社会的进进步，房房地产在在社会经经济生活活中的地地位日益益突出，逐逐步成为为社会经经济大系系统的一一个有机机组成部部分，直直接影响响着社会会消费、社社会就业业，以及及金融、信信贷和其其它相关关产业发发展等多多种多样样的社会会经济活活动。近近几年来来我国房房地产行行业已经经成为支支持国民民经济增增长的支支柱性产产业，但但是我国国的房地地产市场场仍然存存在着总总量不平平衡、地地区不平平衡和结结构不平平衡等诸诸多问题题，需要要进一步步完善和和发展。 我国房地产产上市公公司中，前前几位的的经营状状况良好好，反映映偿债能能力、盈盈利能力力、

6、经营营效率的的财务指指标均处处于较高高的水平平。但就就我国所所有的房房地产上上市公司司来看，各各公司之之间有着着不小的的差距。我我国的房房地产行行业具有有较大的的投资价价值和很很好的投投资前景景，但是是投资于于房地产产行业仍仍存在着着一些风风险，需需要采取取一定措措施加以以防范才才能取得得理想的的投资回回报。另外，房地地产作为为拉动经经济增长长最重要要的着力力点之一一，已经经持续调调控了116个月月。在今今年前55个月宏宏观经济济数据不不景气，经经济下行行压力加加大的背背景下，房房地产将将继续严严格调控控还是温温和调整整成为市市场关注注的热点点之一。本报告从宏宏观经济济形势、行行业发展展概况、

7、行行业龙头头公司发发展状况况三个方方面对房房地产行行业进行行分析，运运用了基基本分析析方法和和技术分分析方法法， 结合国国家统计计局数据据、各大大证券公公司资料料、近期期时事新新闻以及及所选上上市公司司财务报报告等数数据，由由浅入深深对比了了我国房房地产业业发展状状况与主主要发达达国家的的差距，反反思并分分析了我我国房地地产行业业当前存存在的问问题，探探讨走出出困境的的策略，并并权衡风风险与收收益，预预测房地地产行业业的发展展趋势，提提出合理理化投资资策略。1. 房地产行业业整体分分析1.1. 房地产行业业概述1.1.1. 房地产行业业基本概概念房地产行业业是从事事房地产产开发经经营和管管理的

8、行行业和部部门， 是国民民经济发发展的重重要支柱柱产业，是是集房地地产开发发、经营营、租赁赁、信托托及房屋屋修缮、装装饰为一一体的综综合性产产业。它它兼有生生产（开开发）、经经营、管管理和服服务等多多种性质质，属于于国民经经济中的的第三产产业。1.1.2. 房地产行业业的基本特征征1. 房地产行业业的共性性房地产行业业作为一一个产业业与其他他产业一一样，具具有一些些所有产产业具有有的共同同规律性性。房地地产市场场也是房房地产经经济关系系的总和和；房地地产市场场也要遵遵循或者者服从价价值规律律、供求求规律、竞竞争规律律的要求求和作用用。但是是，由于于房地产产商品本本身的一一些特殊殊性，决决定着房

9、房地产市市场与其其他市场场相比，有有着自己己的一系系列特点点。2. 房地产行业业的特性性房地产行业业具有以以下一些些特点：房地产商品品在流通通中位置置的不动动性。房地产商品品出售的的零星性性和长期期性。房地产商品品流通与与房地产产商品生生产、消消费并存存性。房地产商品品供求的的地域性性。房地产市场场的不完完全竞争争性。房地产市场场投机的的巨大可可能性。1.1.3. 房地产行业业在国民民经济中中的地位位1. 房地地产行业业是国民民经济的的基础产产业和支支柱产业业 , 是繁荣荣城市经经济的重重要产业业。房地地产是一一笔巨大大的社会会财富，为为国民经经济的积积累和发发展打下下了坚实实的基础础，它作作

10、为财产产又具有有使用价价值及其其增值的的功能，推推动了工工业化、城城市化以以及现代代化的发发展。2. 房地地产行业业为劳动动者提供供了必要要的生活活条件, 能够够促进经经济体制制的深化化改革。社社会经济济的发展展必须有有作为劳劳动力的的职工队队伍，需需要保证证劳动力力再生产产的顺利利进行。这这就需要要有衣、食食、住、行行等基本本生活条条件，住住宅就是是其中之之一。而而且住宅宅既是生生存消费费资料，又又是发展展消费资资料和享享受消费费资料，它它始终贯贯穿于人人们的社社会消费费行为当当中。并并且随着着人民生生活水平平的提高高，住宅宅消费相相对于衣衣、食等等基本消消费的比比例还将将日益提提高。3.

11、房地地产行业业具有较较强的投投资导向向作用。房房地产具具有价值值大、消消耗时间间长的特特点，房房地产投投入商品品市场，交交易占用用的资金金额相当当大，对对于调整整产业结结构有着着举足轻轻重的影影响。房房地产行行业的改改革发展展可以加加快培育育和完善善社会主主义商品品经济市市场。1.2. 房地产行业业国内外外发展概概述1.2.1. 国际房地产产行业发发展总体体概况1.2.1.1. 美国房地产产业发展展概况及及趋势预预测1. 美国房地产产业发展展概况房地产行业业本身是是周期性性的行业业，除了了房地产产空置模模型中反反映的缺缺乏饱和和的周期期外，还还受宏观观经济周周期、人人口周期期、甚至至次级贷贷款

12、利率率调整周周期的影影响。这这些周期期之间的的相互作作用导致致美国房房地产市市场从第第二次世世界大战战战后至至今经历历了几次次大起大大落。其其中，119500年、119722年和119999年这33个时间间点具有有特殊的的代表意意义。1950年年是第二二次世界界大战结结束后第第一个行行业繁荣荣期的中中间时点点，当时时单家庭庭住宅的的开工达达到创纪纪录的高高峰。119722年是第第二次世世界大战战结束后后第二个个行业繁繁荣期的的中间时时点，在在那个时时期，多多家庭住住宅呈现现快速增增长态势势，新开开工的房房屋数量量达到历历史高峰峰。19999年年是第三三个行业业繁荣期期，单家家庭住宅宅销量再再次

13、迅速速增长。到20000年，美美国经济济已经形形成了一一个从119900年开始始的经济济周期，而而且这是是一个前前所未有有的持续续“一高三三低”（高增增长、低低失业率率、低通通胀、低低财政赤赤字）的的繁荣经经济。在在克林顿顿执政的的19993220000年间，美美国取得得了过去去30年年以来最最好的经经济成绩绩。在220000年，美美国经济济增长时时限超过过了200世纪660年代代，创造造了增长长时间最最长的纪纪录。然而，房地地产行业业有其自自身的周周期性，虽虽然美国国次级贷贷款市场场一度以以“低门槛槛”帮助了了众多无无法取得得普通贷贷款的低低收入家家庭以及及信用不不良记录录者购买买到了住住房

14、，为为地产业业的繁荣荣做出了了贡献，但但它本身身蕴藏着着危机，220077年，次次级债危危机爆发发，地产产行业的的泡沫冲冲击金融融行业，在在次贷危危机的影影响下，美美国房地地产业陷陷入低迷迷。2. 美国房地产产业发展展趋势金融危机爆爆发前，美美国房地地产市场场的大幅幅扩张并并非刚性性需求上上涨所引引起的。银银行信贷贷扩张以以及由此此引发的的消费者者消费模模式的变变化和金金融创新新过度以以及由此此导致的的投资乃乃至投机机需求的的扩张，才才是本轮轮房地产产泡沫膨膨胀的主主因。历历史经验验表明，受受金融信信贷杠杆杆刺激形形成的泡泡沫一旦旦被刺破破，复苏苏将会经经过更长长久的调调整才会会来临。美美国房

15、地地产市场场、信贷贷市场以以及宏观观经济自自危机爆爆发以来来总体持持续低迷迷的表现现也证明明了这一一点。而从刚性需需求来看看，美国国房地产产市场未未来前景景更令人人忧虑。一一方面，近近年来美美国的人人口净迁迁移率一一直维持持下降趋趋势，房房屋刚性性需求与与过去相相比大幅幅降低；另一方方面，美美国人口口生育率率自二十十世纪九九十年代代初开始始就进入入持续下下降通道道，加之之美国“婴儿潮潮”一代目目前也开开始陆续续退休，美美国人口口数量与与结构的的变化对对房地产产市场刚刚性需求求的负面面影响将将逐步显显现。美国政府在在危机爆爆发以来来推出的的超大规规模经济济刺激政政策取得得了一定定的成效效，控制制

16、了经济济下滑趋趋势，但但受房地地产市场场持续低低迷影响响，失业业率维持持高位，经经济复苏苏的不确确定性加加大。尽尽管从银银行资本本结构调调整到资资产购买买计划、量量化宽松松，美国国采取了了多项非非常规措措施，但但房地产产泡沫破破裂对私私人部门门资产负负债表造造成的严严重破坏坏尚未恢恢复，信信贷紧缩缩局面未未能有效效改善。近近期美国国房屋销销售仍呈呈下跌态态势，待待售房屋屋和存货货数量庞庞大，抵抵押贷款款拖欠率率和止赎赎比例没没有明显显改善，止止赎房屋屋将不断断进入市市场，严严重压制制房地产产市场的的复苏。综合考虑美美国经济济复苏疲疲软、失失业率居居高不下下、信贷贷紧缩的的总体格格局难以以迅速改

17、改善等现现实情况况，预计计美国房房地产未未来复苏苏形势不不容乐观观，短期期内进入入复苏阶阶段难度度较大，房房地产市市场的调调整至少少将持续续至20013年年。3. 美国国房地产产业图表表分析(1) 美国房屋建建筑商信信心指数数5月份的美美国房屋屋建筑商商信心指指数升至至29点点，达近近5年最最高点，但但是新家家庭房屋屋销售数数字仍然然维持在在低位。(2) 标普凯斯-席勒房房价指数数2月28日日标普凯凯斯-席席勒房价价指数公公布，美美国房价价创20006年年次贷危危机爆发发以来的的新低。下下图显示示美国房房地产市市场总体体上接近近临界点点。5. 美国房地产产业发展展对我国国的启示示从美国次级级贷

18、款中中，我们们不难发发现控制制房地产产贷款和和房地产产债券市市场风险险具有重重要意义义。金融融衍生工工具固然然有其积积极一面面，但不不可忽视视过度使使用金融融衍生工工具带来来的风险险。另外外，建立立信用审审核制度度，杜绝绝随意放放宽贷款款标准。我我国房地地产信贷贷市场的的信用识识别机制制的不健健全， 贷款者者和借款款人之间间的信息息不对称称，导致致信贷市市场的逆逆向选择择，因此此迫不及及待的需需要建立立信用识识别机制制。 当务之之急，我我国应该该建立个个人信用用电子档档案，为为各个金金融机构构和司法法部门间间共享。1.2.1.2. 日本房地产产业发展展概况及及趋势预预测1. 日本房地产产业发展

19、展概况二战后的日日本经济济创造了了高速发发展的奇奇迹,迄迄今为止止,仍然然占据世世界第二二大经济济体的位位置。但但是,我我们也看看到了日日本在发发展过程程中遇到到的问题题和困惑惑,尤其其是700年代和和80年代后后期房地地产市场场的两次次泡沫。第第一次泡泡沫发生生在700年代第第一次石石油危机机时期,引起的的原因主主要是石石油危机机导致的的输入型型通货膨膨胀。但但这次泡泡沫持续续时间比比较短,日本政政府从119744年开始始采取对对策打压压,结果果比较成成功的抑抑制住了了价格的的高涨,没有让让泡沫持持续扩大大。第二二次石油油危机也也存在通通货膨胀胀的现象象,这次次对市场场的影响响很小。 第二次

20、泡沫发生于1985年“广场协议”之后,日元的升值和金融自由化让国际资本也进入了日本房地产市场。相比第一次泡沫,这个时候的刚性需求已经大大减少了,而投机资本却又有国际资本的增加,这使得本来就已经非常高的土地价格再次暴涨,最终泡沫急剧膨胀到无法控制的地步并破裂。房地产市场和股市崩溃的结果是日本经济的停滞不前。引起日本房地产泡沫的根本原因在于市场中的投机性需求。,投机性质的需求是房地产市场的潜在威胁。在投机的初始阶段,它对整个经济有明显的推动作用,政府乐于接受它。但随着投机的增加,市场价格会被狂热的需求推至不合理的地步,泡沫也会越吹越大,最终无法控制而破裂。2. 日本房地产产业发展展趋势2009年年

21、3月223日数数据显示示，东京京、名古古屋、大大阪等大大城市的的部分核核心地区区地价大大幅上升升，但北北海道、四四国、九九州部分分城市乃乃至东京京的部分分地价依依然继续续下跌，跌跌幅最大大地区达达到了228.99，土土地价格格下跌前前十名地地区的跌跌幅依然然在155以上上，在东东京的221000多个地地价观察察点中还还有6661个处处于下跌跌状态。东东京地价价已经摆摆脱严峻峻的下跌跌局面开开始回升升，而东东京地价价的回升升将逐步步波及到到周边地地区。地地价有望望继续走走高，但但日本国国土交通通省的官官员还是是比较谨谨慎。3. 日本房地产产行业发发展对我我国的启启示与美国一样样，日本本房地产产泡

22、沫破破灭引发发房地产产危机，虽虽然两国国房地产产泡沫原原因不尽尽相同，但但其对经经济发展展的巨大大冲击令令人警醒醒。从日日本房地地产业发发展的经经验来看看，加大大廉租房房、经济济适用房房等投资资力度是是调控房房地产的的一种有有效手段段。该类类建设投投资不但但适合平平抑增长长过快的的房价,而且对对于构建建房地产产业与国国民经济济之间和和谐局面面具有关关键作用用。从日日本近五五十年地地价演化化轨迹来来看,即使虚虚高的房房地产市市场回归归到正常常水平,产业的的空心化化也几乎乎无法逆逆转。这这一点对对于同样样处于转转型时期期特别是是人民币币对美元元升值压压力越来来越大的的中国具具有十分分重要的的借鉴意

23、意义。1.1.2.1.1.2.2. 中国房地产产行业发发展概况况1.2.1.1. 中国房地产产行业发发展现状状自我国取消消福利分分房制度度以来， 房地产产业已经经由开始始的无足足轻重， 逐渐成成为拉动动我国经经济增长长举足轻轻重的产产业。这这几年，我我国房地地产业更更是作为为我国国国民经济济的支柱柱产业之之一， 在我国国的GDDP中的的比例逐逐年增长长，尤其其是其产产业相关关度高，带带动性强强，与金金融业与与人民生生活联系系密切，越越来越受受到人民民的重视视。在某某种意义义上说，房房地产发发展势态态关系到到整个国国民经济济的稳定定发展与与金融安安全， 所以一一个稳定定的房地地产业，关关乎民生生

24、，意义义重大。近几年来，随随着我国国城乡一一体化进进程的加加快，房房地产建建设的步步伐也随随之加快快， 房房地产建建设的高高增长已已经建造造了足够够多的房房子，因因为受土土地稀缺缺、人员员工资增增长、建建筑材料料涨价和和一些不不合理费费用等因因素的影影响，使使得房价价增长过过快，在在城市中中多数人人群已经经买不起起房，建建设和销销售产生生了突出出的矛盾盾。然而，自次次贷危机机和欧债债危机以以来，受受世界经经济不景景气影响响，20012年年一季度度，全国国房地产产市场继继续保持持回落态态势，投投资增速速保持平平稳回落落，新开开工面积积增幅较较低，房房屋销售售降幅继继续扩大大，房地地产各项项贷款增

25、增速继续续回落，房房价涨幅幅回落，同同比下跌跌城市个个数超过过上涨城城市个数数。1.2.1.2. 2012年年第一季季度中国国房地产产行业运运行状况况1. 房地产开发发投资保保持平稳稳回落2012年年一季度度，全国国房地产产开发完完成投资资109927亿亿元，同同比增长长23.5%；增幅比比上年同同期相比比回落110.66个百分分点，与与上年四四季度相相比加快快4.88个百分分点，保保持平稳稳增长。 资料来源：国家统统计局分房屋类型型看，办办公楼投投资增长长最快，共共完成投投资5118亿元元，同比比增长443.44%；其其次是商商业营业业用房，同同比增长长34.2%；商品住住宅投资资增长最最慢

26、，完完成投资资74443亿元元，同比比增长119.00%。2. 房地产各项项贷款增增速继续续回落，保保障性住住房开发发贷款增增速较快快。随着各项调调控政策策的贯彻彻落实和和全国房房地产市市场形势势的变化化，房地地产各项项贷款余余额增速速自20010年年5月起起开始回回落。220122年3 月末，主主要金融融机构人人民币房房地产贷贷款余额额为111 万亿亿元，同同比增长长10.1%，比比上年末末低3.8 个个百分点点；1 季度增增加24427 亿元，同同比少增增28112 亿亿元，11 季度度增量占占同期各各项贷款款增量的的10.2%，比比上年全全年水平平低7.3 个个百分点点。3 月末，房房产

27、开发发贷款余余额2.83 万亿元元，同比比增长111%，增增速比上上年末低低6.11 个百百分点。保障性住房房开发贷贷款保持持高速增增长。截截止3月月末，全全国保障障性住房房开发贷贷款余额额为43306亿亿元，同同比增长长63.7%，占占全部房房产开发发贷款余余额的115.22%，比比重继续续提高。11季度，增增加3991 亿亿元，占占同期房房产开发发贷款增增量的447.11%，比比上年全全年水平平低3 个百分分点。3. 新开工面积积出现低低速增长长2012年年一季度度，商品品房新开开工面积积3.999亿平平方米，增增长0.3%，增增速比上上年同季季度回落落23.1个百百分点，与与上年四四季度

28、相相比加快快4.99个百分分点。一一季度，商商品房新新开工面面积增速速较低，预预计未来来新开工工面积有有可能出出现负增增长。4. 房屋销售降降幅继续续扩大2012年年一季度度，全国国共实现现商品房房销售面面积1.52亿亿平方米米，同比比下降113.66%，降降幅继续续扩大，与与上年四四季度相相比降幅幅扩大77.4个个百分点点。5. 新建商品住住宅价格格涨幅继继续回落落，同比比下跌城城市个数数首次超超过上涨涨城市个个数从70个大大中城市市新建商商品住宅宅的环比比价格指指数看，自自20111年110月份份起，全全国700个大中中城市的的平均涨涨幅就出出现下降降，至220122年3月月已连续续6个月

29、月出现整整体下降降趋势。从从环比下下跌的城城市个数数来看，自自20111年110月起起，就有有超过半半数的城城市房价价出现下下跌，其其中在220111年122月当月月下跌城城市企业业达到最最大，为为52个个，随后后几个月月下跌城城市个数数有所回回落，但但稳定在在45个个以上。从同比价格格指数来来看，这这一趋势势特征更更加明显显。自220111年1月月份起，全全国700个大中中城市平平均涨幅幅逐月回回落，房房价上涨涨幅度由由6.88%下降降到今年年3月的的-0.5%。从从各月房房价同比比出现下下降的城城市个数数来看，自自20111年99月份起起，逐月月增加，下下跌城市市个数由由1个增增加到33月

30、的338个，超超过半数数城市房房价同比比出现下下跌，这这也显现现了房地地产调控控政策的成成效。2011年年-20012年年3月新新建商品品住宅价价格指数数涨跌变变化情况况1.2.1.1.2.2.1.2.2.1.1.2.2.2.1.2.2.3. 2012年年中国房房地产行行业发展展趋势2012年年，全国国房地产产市场将将整体将将继续保保持回落落。投资资、建设设等指标标增速出出现一定定程度的的回落，增增幅低于于20%；房地地产开发发资金来来源增速速略有增增加，房房屋销售售增速保保持低位位徘徊，土土地购置置面积增增速出现现负增长长，房价价涨幅继继续回落落，多数数城市房房价将出出现下跌跌。近年房地产产

31、主要统统计指标标与20012年年预测情情况1. 房地地产开发发投资继继续保持持增长，但但增幅回回落房地产开发发投资增增幅将继继续保持持增长，但但增幅均均出现回回落。预预计20012年年全年房房地产开开发投资资完成77.333万亿元元，增长长18.8%，增增幅回落落9.22个百分分点；其其中，商商品住宅宅投资完完成5.28万万亿元，增增长199.1%，回落落11.2个百百分点。2. 房地地产开发发资金来来源增速速略有加加快2012年年，房地地产开发发资金来来源将保保持平稳稳增长。预预计全年年房地产产开发企企业资金金来源达达9.779亿元元，增长长17.6%，增增速较220111年相比比加快33.

32、5个个百分点点。3. 房屋屋建设增增长平稳稳回落预计20112年全全年，全全国商品品房施工工面积为为56.93亿亿平方米米，同比比增长112.11%；商商品住宅宅施工面面积为444.004亿平平方米，增增长133.4%。与220111年相比比，商品品房和商商品住宅宅施工面面积分别别回落113.22和100.0个个百分点点。在竣竣工面积积上，预预计20012年年全年商商品房竣竣工面积积达9.19亿亿平方米米，同比比增长33.0%，增速速同比回回落100.3个个百分点点；商品品住宅竣竣工7.46亿亿平方米米，同比比增长44.1%，增速速回落88.9个个百分点点。4. 商品品房销售售形势依依然偏紧紧

33、2011年年，受房房地产调调控政策策尤其是是限购政政策的影影响，市市场观望望心理加加强，商商品房销销售形势势压力较较大，全全年销售售增速会会出现较较为明显显回落。220122年，预预计房屋屋销售形形势依然然偏紧，销销售增速速依然保保持较低低。从具具体指标标上看，预预计20012年年全年，全全国商品品房实现现销售面面积111.633亿平方方米，增增长5.8%；其中，商商品住宅宅实现销销售面积积10.18亿亿平方米米，增长长4.99%。从从房屋销销售额上上看，预预计全国国商品房房实现销销售额66.222万亿元元，增长长5.33%；其其中商品品住宅实实现销售售额5.27万万亿元，增增长8.4%。5.

34、 土地地购置面面积增速速出现负负增长受房地产市市场形势势影响，企企业购地地信心下下降，220111年全国国房地产产企业土土地购置置面积保保持低速速增长，增增幅为22.6%，20012年年，预计计土地购购置面积积将出现现负增长长。根据据模型预预测结果果，预计计20112年全全年土地地购置面面积为3385770万平平方米，下下降5.9%，增增速较220111年全年年回落88.4个个百分点点。6. 房价价涨幅继继续回落落，多数数城市房房价将出出现下降降随着限购政政策的实实施和保保障房建建设提速速，房价价上涨过过快的势势头将得得到遏制制。20012年年，预计计房价涨涨幅会继继续保持持回落。预预计大多多

35、数城市市房价将将实现真真正意义义的下降降，但下下降幅度度不会超超过100%。1.3. 中国房地产产行业发发展宏观观环境分分析1.3.1. 宏观经济形形势分析析1. 国际经济形形势的影影响2012年年以来，世世界经济济延续复复苏态势势，但复复苏步伐伐明显放放缓。国国际金融融危机的的深层次次矛盾尚尚未有效效解决，一一些固有有矛盾又又有新发发展，不不确定不不稳定因因素增多多，世界界经济复复苏进程程既不平平衡，又又很脆弱弱，经济济下行风风险有所所抬头。对大部分发发达经济济体而言言，面对对着巨额额财政赤赤字和大大规模政政府债务务的冲击击，欧洲洲边缘国国家的债债务风险险演变成成为全球球性事件件，发达达国家

36、的的主权信信用评级级纷纷遭遭降级考考验。实实体经济济受到殃殃及，失失业率居居高不下下，私人人投资乏乏力，个个人消费费低迷。而而经济增增长较快快的部分分新兴经经济体通通胀压力力不断上上升。但新兴经济济体增长长态势良良好但通通胀形势势严峻，经经济运行行表现各各异。但但在不利利的国际际形势下下，我国国国民经经济继续续朝着宏宏观调控控预期方方向发展展，呈现现平稳增增长、价价格趋稳稳、民生生改善的的良好态态势，220111年全年年GDPP增长99.2，“保八”成功。因因此，在在低迷的的国际经经济形势势下，我我国的房房地产业业受到冲冲击，220122年上半半年度盈盈利能力力有所下下降，但但预测价价格见底底

37、，有回回升的趋趋势。2. 国内财政政政策与货货币政策策的影响响2012年年宏观经经济政策策定调为为“积极财财政政策策”和“稳健货货币政策策”的搭配配，这种种宏观经经济政策策的走向向也为220122年房地地产行业业政策走走向奠定定了基础础。20012年年，由于于限购、限限贷等政政策将继继续实行行，投机机、投资资性住房房需求均均会受到到抑制；考虑到到20112年下下半年将将有部分分保障性性住房开开始投入入运营，一一部分刚刚性购房房需求又又会被保保障性住住房体系系吸收。另另一方面面，因住住房价格格的持续续下行和和趋向合合理区间间使得部部分购买买力又能能够得以以实现。总之，我国国目前的的宏观经经济政策

38、策对房地地产是严严格调控控，从需需求和供供给两方方面抑制制。对企企业来说说，业绩绩下降、资资金、信信贷、土土地遇到到问题；对消费费者来说说，限购购、房产产税使得得投机投投资者的的需求被被束缚，一一些改善善型的居居住需求求也被限限制。目目前房地地产市场场处于冰冰冻时期期，对整整个行业业来说，或或许会出出现大的的洗牌。同同时，对对于创新新型的房房地产开开发和行行业也是是一种机机遇。 1.3.2. 政策环境分分析2012年年一季度度，房地地产调控控政策整整体延续续了20011年年的调控控思路，保保障性安安居工程程依然是是政策体体系的重重心。3月份，全全国“两会”顺利召召开。两两会期间间，保障障性安居

39、居工程的的建设与与管理、未未来房地地产调控控政策的的走向、房房产税、房房地产走走势与金金融风险险等内容容成为各各方关注注的焦点点。两会会政府工工作报名名明确提提出：今今年房地地产将严严格执行行并逐步步完善抑抑制投机机、投资资性需求求的政策策措施，进进一步巩巩固调控控成果，促促进房价价合理回回归。继继续推进进保障性性安居工工程建设设，在确确保质量量的前提提下，基基本建成成5000万套，新新开工7700万万套以上上。从政策影响响上看，随随着有关关调控措措施的贯贯彻落实实，投机机投资性性购房需需求得到到有效遏遏制，各各地新建建商品住住房成交交量和二二手住房房成交量量出现较较为明显显的回落落，新建建商

40、品住住房销售售价格和和二手住住房销售售价格涨涨幅明显显放缓，部部分城市市房价出出现绝对对下降，预预计未来来房价将将延续这这一走势势特征。从未来政策策走向来来看，220122年的房房地产调调控政策策将重点点集中在在以下几几个方面面：一是是继续坚坚定不移移地加强强房地产产市场调调控，抑抑制投机机投资性性需求；二是继继续加强强保障性性住房建建设，同同时在管管理制度度方面进进一步完完善；三三是加快快普通商商品住房房的建设设和土地地供应，保保证供给给；四是是扩大房房产税在在部分城城市的试试点工作作，完善善财产税税制度。1.4. 中国房地产产行业市市场结构构分析1.2.1.3.1.4.1.5.1.1.1.

41、1.2.1.3.1.4.1.4.1. 房地产市场场结构 从宏宏观上说说，房地地产市场场结构包包括总量量结构、区区域结构构、产品品结构、供供求结构构和投资资结构。要要实现房房地产市市场总量量基本平平衡、结结构基本本合理、价价格基本本稳定的的市场目目标，保保持房地地产业与与社会经经济及相相关产业业协调发发展，必必须准确确把握房房地产市市场上的的这些主主要结构构关系。 1总总量结构构：从房房地产市市场整体体出发，分分析开发发和销售售之间的的数量结结构关系系，考察察房地产产供求之之间的总总量差距距。 2区区域结构构：分析析在全国国不同地地区之间间，房地地产市场场发育情情况的差差异和特特点，考考察不同同

42、区域或或城市之之间，房房地产市市场的开开发规模模、主要要物业类类型、房房价水平平和政策策措施的的差异。 3产产品结构构：从经经济发展展阶段出出发，考考察房地地产市场场中住宅宅、写字字楼和商商业用房房等不同同物业类类型之间间的投资资比例关关系，分分析其产产品结构构布局的的合理程程度。4供求结结构：针针对某一一物业类类型，分分析其市市场内部部不同档档次物业业的供求求关系；并从市市场发展展的实际际情况出出发，判判别供给给档次和和需求水水平之间间是否处处于错位位的状态态。 5投投资结构构：根据据投资者者参与市市场的不不同投资资目的和和投资方方式，具具体分析析不同投投资方式式的适用用空间，以以及彼此此之

43、间的的动态协协调关系系。1.4.2. 我国房地产产行业市市场结构构存在的的问题从19988年以来来, 中中国房地地产业发发展迅速速,其对对于经济济的贡献献不断增增大，已已经成为为了我国国宏观经经济的支支柱产业业。然而而，我国国房地产产业起步步较晚，发发展历程程较短， 目前还还存在许许多问题题。其产产业结构构不合理理,存在在规模不不经济、高高房价高高空置率率并存等等现象,如何调调整这些些状况成成为亟待待解决的的问题。其其中，居居高不下下的房价价已经演演变为备备受瞩目目的经济济问题和和社会问问题。过过高的房房价造成成了普通通居民买买不起房房的局面面，直接接影响着着社会的的稳定与与和谐发发展。传统产

44、业组组织理论论认为，产产业过度度集中容容易形成成垄断，从从而导致致反竞争争效应，损损害社会会的净经经济福利利， 因此，政政府产业业组织政政策就是是鼓励或或者刺激激企业进进入以制制止垄断断现象的的发生，并并制定一一系列的的政策，如如反托拉拉斯法以以抑制大大型企业业成为垄垄断企业业。但目前前将这一一理论应应用于中中国房地地产业显显然不太太合适中国房房地产业业的发展展并不存存在垄断断威胁，而而是“重复建建设”造成了了产业内内企业数数目过多多甚至过过度竞争争的事实实。1.4.3. 我国房地产产行业市市场结构构衡量指指标1. 中国国房地产产业市场场集中度度分析市场集中度度是指各各行业中中若干最最大的企企

45、业产销销量占行行业总产产销量的的百分比比，是刻刻画产业业市场结结构性状状和大企企业市场场控制力力的一个个概念。一一般而言言， 集集中度越越高，市市场支配配力量越越大，竞竞争程度度越低。20012005年房地产企业的集中度逐年下降，从2001年的3.21%下降为1.91%。虽然近年来集中度有所增加，但行业集中度仍然很低，到2007年也只达到了3.38%，所以在我国并未出现房地产行业的垄断情况，只是市场结构和产品供给有其不合理之处。适当提高市市场集中中度。市市场集中中度是影影响房地地产商品品价格最最显著的的因素。因因而，提提高房地地产市场场的集中中度是调调控房价价的当务务之急。2. 中国国房地产产

46、业规模模经济分分析集集中度指指标主要要反映的的是产业业内企业业规模的的不均衡衡程度，要要了解中中国房地地产业的的绝对规规模水平平，还需需对其规规模经济济水平作作进一步步的分析析，规模模经济指指生产产产量增加加导致企企业成本本的递减减和收益益的增大大。由于房地产产企业的的特殊性性，其规规模经济济规律并并不表现现为规模模越大、收收益越高高，即MMES很很难有个个确切的的数字。中中国地产产龙头企企业深圳圳万科集集团，220044年的资资产总额额和市值值分别为为1555亿元和和82.9亿元元，但是是与国外外大公司司却相差差几十倍倍，仅香香港新鸿鸿基地产产当年的的市值就就达到千千亿美元元。对于年轻的的中

47、国房房地产业业来说，整整个产业业运行远远远没有有实现“帕累托托最优”有些企企业利用用政策漏漏洞和各各种违规规手段获获取暴利利，使得得越来越越多的企企业进入入以争夺夺高利率率为诱惑惑的竞争争。稀缺缺的土地地、有限限的资金金、匮乏乏的高素素质人力力资源被被数万家家房地产产企业分分摊，分分割了这这些稀缺缺资源之之间本应应形成的的整合效效应，阻阻碍了整整个产业业的良性性运行。加加入WTTO加快快了中国国融入全全球经济济一体化化的进程程，同时时越来越越多的境境外资本本逐渐涌涌入中国国房地产产业，这这些将充充分演绎绎资本强强大的支支配力量量，对中中国的房房地产业业并不是是个利好好消息。3. 中国房地产业产

48、品差异化分析产品的差别化是指产业内相互竞争的企业生产的同类产品，由于在商品的物理性能、销售服务、信息提供、消费者偏好等方面存在着差异，导致产品间不完全替代关系的状况。在市场经济中，企业参与市场竞争实际上是生产同类产品企业之间的产品竞争，竞争的关键在于产品的差异性。差异性的存在，决定着有些企业能够赢得消费者的偏好、拥有较大的市场份额和市场占有率，同时也提高该产业的市场集中度水平。房地产产品品的差异异性主要要表现在在户型、工工程质量量、物业业管理、体体验经济济和其他他公共服服务以及及价格行行为等方方面。但但随着房房地产企企业经营营手段和和方式的的更新以以及信息息的高速速传播，越越来越多多的开发发商

49、选择择了几乎乎相同的的合作单单位；竞竞争对手手们倾向向于选择择同一个个优秀设设计师，同同一个好好的营销销策划公公司，同同一个建建筑承包包商，甚甚至同一一个物业业管理公公司等等等。在产产品形式式流于同同质化的的今天，房房地产产产品之间间的差异异渐渐地地模糊化化，仅存存的差异异可能就就是开发发商本身身的品牌牌了。1.4.4. 我国房地产产业过度度进入成成因探析析1. 旺盛盛的市场场需求自自19998年以以来，由由于住房房制度的的改革、利利率的多多次调整整和消费费观念的的更新，人人民群众众对商品品房等房房地产产产品的需需求急剧剧增长。同同时加入入WTOO后加快快了外国国资本的的进入以以及外国国公民成

50、成为我国国潜在消消费者的的步伐。凡凡此种种种，构成成了庞大大的需求求，刺激激着供给给成倍增增加。2. 非理理性的预预期利润润率利利润最大大化是企企业最为为重视的的一个目目标，利利润率的的高低是是潜在企企业决定定进入与与否的决决定因素素。只有有当预期期收益大大于预期期成本时时，企业业才会考考虑进入入。但在在中国，即即使房地地产业降降温，其其利润率率至少是是10%155%，也也远远高高于6%8%的国际际平均利利润率，甚甚至高于于国内其其他产业业的收益益。加上上经济转转轨期间间市场机机制的不不健全，政政府机构构及其权权力改革革的不彻彻底，刺刺激着潜潜在进入入者寻租租行为的的发生。很很多地方方土地供供

51、应的不不透明性性和软性性信贷的的存在，使使必要资资本量的的进入壁壁垒失效效，以至至于那些些所谓有有背景的的企业容容易筹措措到资金金和拥有有各种优优惠政策策，进而而获得超超额利润润。这种种种因素素便造就就了房地地产业暴暴利的非非理性预预期，刺刺激着越越来越多多的房地地产企业业参与竞竞争。3. 进入入主体多多元化在在市场经经济国家家，企业业是市场场的主体体，是市市场的细细胞，是是否进入入一个产产业是企企业的自自主决策策。但在在我国，情情况却截截然不同同。由于于种种原原因，很很多党政政机关甚甚至军队队、事业业单位(如学校校)都注注册有房房地产企企业。这这些企业业占据着着市场上上很大的的份额，而而且他

52、们们有能力力取得优优惠的开开发政策策，使他他们成为为房地产产市场中中不可忽忽视的集集团。但但往往正正是这些些企业暴暴露出违违约或者者其他损损害消费费者福利利的问题题，抑制制了市场场的规范范发展。4. 市场发育不完善，市场体系不健全首先，资本市场的幼稚，使得很多房地产企业不能在退出后找到合适的融资渠道，筹措足够的资本投资新产业，导致企业长期存在于房地产业中影响产业的整合；其次，人力资源市场的不完善，加上人力资源资产专用性，使得许多房地产企业退出后，大批的职工不能找到合适的工作岗位，影响社会的稳定发展；最后，产权市场的规定，使企业难以进行产权转让与重组，影响企业的规模经营。因此，尚未成熟的市场体系

53、不能容纳房地产企业退出后所释放的过剩生产能力。在生存与发展的抉择中，众多房地产企业在艰难地“糊口度日”。1.5. 房地产行业业景气周周期分析析1)1.1.2.1.3.1.4.1.5.1.5.1. 我国房地产产行业经经济周期期概述我国房地产产业经历历了20007年年的爆发发性增长长后陷入入低谷,目前进进入新的的调整期期,房地地产业调调整的时时期还要要多久、房房地业未未来的走走势如何何,这些些不仅是是政府部部门和房房地产企企业十分分重视的的问题,而且与与广大人人民群众众的生活活密切相相关。 1. 我国国房地产产业的发发展具有有周期性性特点房房地产业业有着明明显的周周期特征征,美国国房地产产业的波波

54、动周期期一般为为20年年左右,日本为为10年年左右,我国为为8年左左右。改改革开放放以来,我国的的房地产产业呈现现不断增增长的态态势,其其发展大大体可分分为下列列三个时时期。(1) 1977919888年。119799年开始始修改十十年规划划指标,允许私私人建房房,城市市经济复复苏,这这是这段段时间房房地产业业发展的的基础;19884年房房地产开开发投资资推行商商品化试试点,为为以后连连续几年年房地产产业加速速发展创创造条件件;19988年年修改宪宪法,允许土土地批租租,使房房地产业业的发展展达到一一个新的的顶点。(2) 19891996年。1989年开始紧缩银根,控制固定资产投资,进行行业整

55、顿,房地产业陷入低谷;1991年房地产业开始起步;1992年邓小平南巡和十四大的召开是房地产业发展的历史转折点。同时,外资的引进加快了房地产业的发展,之后几年房地产业投资急剧膨胀,炒地炒房愈演愈烈,市场出现极其火爆的局面。(3) 19972007年。1997年的亚洲金融风暴,使房地产业开始周期调整;2000年启动住房消费,积极促进消费信贷,房地产业开始复苏,房地产业投资逐年增加,新的楼盘不断涌现,市场出现景气的局面;2006年开始,市场火爆的局面不断升温,房地产业销售面积、销售价格屡创新高,不仅自住需求旺盛,而且房地产业投机疯狂,房地产市场在2007年达到前所未有的高峰。2. 房地产业周期中不

56、同阶段的特征房地产业周期是指在房地产业发展过程中,伴随时间推移而出现扩张与收缩的交替循环过程。一般来说,房地产业周期可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。(1) 复苏阶段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房价止跌回升,购房者多为实际用房者,房地产业投资者信心开始恢复,房地产业投资不断增长,房地产的档次不断升级,不断推出具有诱惑力的卖点,并酝酿新一轮的繁荣。(2) 繁荣阶段的特征是:交易量急剧上升,房地产业出现供不应求的局面,房地产价格拉升,并逐步达到顶点,房地产的用家争先恐后地买房,房地产业的投资功能被非理性地扩大,炒家十分活跃,整个市场呈现购销两旺的火爆局面。(3 )衰退阶段的特征是

57、:房地产交易量减少,虽然价格不断调低,但难以激起购房者的欲望,购房者普遍保持观望心态,价量低迷,房地产业投资嘎然而止,市场逐步萎缩。(4) 萧条阶段的特征是:房地产交易量锐减,产品严重供过于求,房地产价格达到冰点,但市场仍然冷冷清清,房地产业普遍面临市场需求严重不足和资金链断裂双重压力,房地产业重新洗牌,一些缺乏竞争力的房地产企业摆脱不了困境,最终黯然出局。3. 我国房地产业周期波动的原因分析房地产业的周期波动既有自身原因,也有外在原因。分析产生房地产业周期波动的原因有助于加深对周期波动的认识,有助于采用合理有效的对策促进房地产业的健康发展。(1) 人口周期变化的影响。房地产业的周期波动首先受

58、到人口周期变化的影响,与人口周期变化有着惊人的吻合度。如20052007年这轮房地产业发展的高峰就与人口的周期变化密切相关,我国从上个世纪八十年代以后人口出生率出现回升的现象,这段时间出生的人口到2005年刚好是结婚、建立家庭的时候,对房地产产生极大的需求,直接导致房地产业的繁荣。(2) 国家宏观经济环境的影响。我国宏观经济有明显的周期特征,房地产业周期波动与宏观经济波动密切相关,经济发展水平的周期波动对房地产业的周期会产生较强影响,使宏观经济周期与房地产周期呈现同向发展趋势。(3) 城市化进程的影响。改革开放以来,我国不断推进城市化进程,城市化的比重已由1978年的18.6%提升到2007年

59、的44.9%,全国的城镇人口已有5.8亿人。城市化问题涉及国计民生、社会进步和现代建设的方方面面,尤其关系到房地产业的发展,城市化进程必然增加房地产业的有效需求,促使房地产业快马加鞭地发展。(4) 居民的收入水平的影响。通常居民收入的真正增加意味着生活水平将随之提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加房地产的需求,导致房地产价格上涨。根据国家统计局公布的资料,改革开放以来,城镇居民人均可支配收入年均上涨7.2%,特别是近几年来,企业工人工资水平不断提高,行政事业单位人员收入不断增加、离退休人员待遇进一步改善,居民得到真正的实惠,这些和前几年房地产业的这一轮飞涨有直接的关系。(5) 居民

60、的心理预期。在经济扩张时期,投资者受乐观情绪支配,往往过高估计房地产销售量和销售价格,容易大量投入资本,形成泡沫,使房地产经济进一步扩张。在经济收缩时期,房子地产市场低迷,在悲观情绪支配下,投资者认为房地产还有较大的降价空间,以致房地产有效需求进一步减少,市场低迷进一步蔓延。这种悲观情绪和乐观情绪在人们思想上相互传染、放大,并形成连锁反应,从而加大房地产业的周期波动。1.6.1.7.1.8.1.9.1.10.1.10.1.1.5.2. 2012年年1-44月我国国宏观经经济景气气指数 从从中国宏宏观经济济景气指指数看出出，我国国经济依依然受当当前世界界经济不不景气影影响，还还没有从从危机中中缓

61、解出出来。1.5.3. 2012年年1-55月我国国房地产产开发景景气指数数5月份份，房地地产开发发景气指指数为994.990，比比上月回回落0.72点点。表220012年年1-55月份东东中西部部地区房房地产开开发投资资情况（数据来源源：国家家统计局局）地区投资额（亿亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计22213315098818.513.6东部地地区130366880316.011.4中部地地区4472308622.315.9西部地地区4705320822.517.7表320012年年1-55月份东东中西部部地区房房地产销销售情况况（数据来源源：国家家统计局局）地区商品房销售售面积商品房销

62、售售额绝对数（万万平方米米）同比增长（%）绝对数（亿亿元）同比增长（%）全国总计288522-12.44169322-9.1东部地地区140988-14.11102599-12.11中部地地区6962-10.223072-2.9西部地地区7792-11.113601-5.0不同的国家家，房地地产行业业波动的的周期是是不同的的。由于于市场正正处于初初始化阶阶段，我我国房地地产市场场的周期期波动尚尚未显示示出明显显的规律律性。目目前，我我国的房房地产行行业在经经历了快快速发展展的6 年之后后，略微微呈现出出冲高回回落的态态势，自自20008年次次贷危机机以来，一一直处于于调整过过程中，但但是对中中国房地地产行业业的长远远发展是是看好的的。另外外，政府府对待房房地产行行业的政政策对调调节房地地产市场场供给的的平衡，预预防房地地产市场场泡沫的的生成有有很重要要的作用用。2. 房地产行业业综合能能力分析析2.1. 我国房地产产行业220100-20012年年主要财财务指标标分析中国房地产产行业作作为带动动国家经经济发展展的龙头头产业，直直接反映映着宏观观经济走走势。房房地产业业是近年年来最活活跃的产产业之一一，同时时也强烈烈地极具具代表性性地反映映着市场场的变化化。1. 综合能力指指标综合能力是是用来衡衡量上市市公司综综合财务务