未来市场竞争格局

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1、 未来竞争格局分析由于我“金沙新城”正式介入开发存在一定的滞后性，而据目前所掌握的情况来看，由于开发项目及可开发用地量剧增，购买人群日趋复杂化，开发商市场竞争手段多样，未来13年年全市及及城西房房地产市市场将出出现极大大的振荡荡，市场场竞争极极为惨烈烈，故我我们在此此对未来房地产市市场做初初步预测测，以避避免我项项目在开开发过程程处于不不利的竞竞争状态态。一、 成都房地产产市场未未来竞争争格局浅浅析1、 成都未来33年内房房地产开开发热点点区域我们可以从从开发商商目前购购置土地地的情况况以及土土地存量量情况预预测邮未未来3年年内房地地产开发发的热点点区域。1.1、 未来3年内内成都将将对455

2、个片区区的危旧旧房进行行改造，由由此将会会增加770000亩的开开发用地地。因此此，市中中心的旧旧城区将将再次成成为开发发主战场场。它将将引发的的市场竞竞争主要要来自于于两个方方面，一一是区域域市场之之间的竞竞争，即即与郊区区房地产产市场的的竞争；二是项项目之争争，未来来随着市市区内规规模地块块的增加加，为开开发商在在环境设设计、配配套建设设、产品品创新方方面提供供了充足足余地，郊郊区房产产区的优优势随之之减弱。1.2、 未来355年内将将要完成成的沙河河整治和和东郊产产业结构构调整，将将提供4450万万平米的的可开发发用地，使使城东和和开发一一惯较热热的城南南、城西西开成鼎鼎足之势势，成为为

3、成都房房地产开开发的热热点区域域。随着着沙河整整治和东东郊产业业调整的的全面推推进，城城东的大大环境将将得到很很大改善善，外加加城东地地价比城城西、城城南低440%，因因此未来来更具竞竞争优势势。1.3、 从国土局提提供的土土地存量量来看，城城区二、三三环路之之间土地地存量最最大，作作为原开开发最热热的城南南，因几几乎没有有土地而而后续泛泛力。而而本身具具有得天天独厚的的自然条条件的城城西，现现阶段开开发用地地较为集集中，且且比较成成规模，虽虽然道路路交通、市市政配套套设施不不能和城城南相比比，但目目前正在在日益完完善，许许多有实实力的知知名开发发商纷纷纷抢滩城城西市场场，许多多大盘尚尚处于市

4、市场预热热阶段。因因此，城城西未来来23年内内将成为为成都城城区房地地产开发发最为活活跃的区区域。1.4、 与城区开发发相呼应应的郊区区板块，因因其价格格低，环环境好，配配套齐，产产品优争争得不少少市场份份额。由由此引来来许多本本地及外外来房地地产大腕腕在郊县县大规模模圈地，由由于土地地指标、交交通配套套等问题题，暂时时影响了了郊区板板块的开开发进程程，但随随着这些些问题的的逐步解解决，必必将形成成开发热热潮。结论：市中中心、城城东、城城西和郊郊县作为为未来成成都房地地产开发发的热点点区域，其其将开成成市区楼楼盘与郊郊区大盘盘对峙的的局面，引引发各板板块之间间、板块块内各项项目之间间的竞争争。

5、2、 大盘时代的的到来，将将彻底打打破传统统竞争格格局，成成都楼市市将面监监重新洗洗牌和前前所未有有的大整整合时代代。21、成成都现有有房地产产开发商商8000家左右右，但实实际正常常投资开开发的公公司约2200家家，且规规模小，实实力弱。22、随随着西部部大开发发的政策策，近两两年已有有大量重重量级公公司进入入成都房房地产市市场。目目前主要要有万科科、中海海外、万万达、深深长城、远远大、新新希望、中中体产业业、华润润、和记记黄埔、腾腾王阁等等知名企企业。凭凭借着强强大的资资金实力力和品牌牌实力，以以及先进进的开发发模式，成成功的开开发经验验，在成成都实施施规模化化开发，使使原来的的价格之之争

6、上升升为品质质之争、品品牌之争争、服务务之争和和营销理理念之争争。23、原原有的缺缺乏资金金实力和和专业资资源的小小公司，将将会面临临洗牌出出局的危危险。二、城西房房地产市市场竞争争格局浅浅析 1、 与成都其它它各板块块的竞争争11、 与城南板块块的竞争争。主要要表现为为对中高高端市场场份额的的竞争上上，由于于市政设设施和城城市配套套不如城城南完善善，因此此，城西西同品质质楼盘价价格一般般都低于于城南。但但城南三三环路以以内已没没有大规规模土地地存量，在在未来市市场中这这两个板板块的竞竞争会弱弱化。12、 与城东板块块的竞争争。主要要是对二二环路外外教育产产业园区区楼盘的的竞争，那那里土地地供

7、应集集中，万万科城花花千亩大大盘奠定定了这一一片区的的档次，东东方名园园、帝景景名苑等等上百亩亩的楼盘盘正蓄势势待发，华华润8000亩的的东湖项项目也将将在20003年年下半年年推出。因因此，未未来23年里里在中端端和中高高端市场场竞争激激烈。13、 与郊区大盘盘的竞争争。华阳阳板块人人南南延延线的通通车，交交通条件件大为改改善，外外加新闻闻媒体的的炒作，这这两年着着实火了了一把。但但因土地地基本圈圈完，且且国土手手续办理理过程中中出现问问题，近近期市场场反应冷冷淡。温温江板块块道路交交通尚存存在问题题，许多多大盘尚尚处于预预热期，因因此目前前市场人人气不足足。但由由于该板板块聚集集了众多多品

8、牌公公司，随随着光华华大道西西延线明明年年底底的开通通，其势势头不可可小看。与与这一板板块的竞竞争主要要是对中中低端和和中端市市场份额额的争夺夺。2、 城西区域市市场内六六大板块块的竞争争21、羊羊西线、九九里堤板板块因土土地匮乏乏，开发发后势乏乏力，竞竞争相对对弱化。22、成成灌路的的国宾板板块近期期炒作较较热，对对城西北北市场会会有较大大影响。23、外外双楠、光光华、金金沙板块块目前是是城西房房地产开开发的主主战场，因因此这三三大板的的竞争将将将最为为激烈。三、 金沙板块主主要竞争争格局浅浅析1 最直接的竞竞争是光光华板块块和外双双楠板块块11、 光华板块l 开发规模：目前确确定的项项目有

9、77个，总总面积117300亩。l 未来133年住宅宅供应量量：17730亩亩*6666.667/亩*11.8=2077.6万万l 物业及区域域特征：a. 主要要干道通通车，交交通顺畅畅，幅身身面广；b. 生活活设施不不完善，便便利性不不高； c. 开发发预热完完成，初初显成熟熟；d. “新新城”初具规规模，吸吸引力强强；e. 清水水河改造造，“河景居居家”参与性性强；f. 大型型项目及及品牌开开发商存存在，号号召力强强；g. 大型型高尚社社区（成成花、万万科）为为邻，临临界条件件好；h. 建筑筑形态多多层+小小高层为为主；i. 中端端、中高高端层面面产品为为主；J. “都都市新生生活样板板区

10、”，现代代风格，时时代感强强。吸引力市场场：中端、中中高端、高高端均衡衡。时代代感强，小小资情调调浓的中中青年比比例将较较大。12、外外双楠板板块：l 总规划用地地：17725亩亩（其中中二类住住宅用地地约12200亩亩）， 13年开开发用地地约为7708亩亩。l 未来133年住宅宅供应量量：7008亩*6666.677/亩亩*1.8=885万；l 物业及区域域特征：a. 成熟熟开发区区，生活活便利；b. 品牌牌项目开开发完成成，聚众众性强；c. 大型型项目存存在，冲冲击力强强；d. 大型型项目多多层居多多，中小小型项目目电梯居居多；e. 中端端、中高高端层面面产品将将较多；f. 大型型品牌商

11、商业（同同辉购物物），生生活配套套标准高高；g. 现代代风格居居多，时时代感强强。吸引力市场场：中高高收入阶阶层，中中青年将将居多。2 潜在竞争温温江板块块21、 开发规模：目前确确定的开开发项目目有6个个，总占占地面积积达53380亩亩。22、 未来1-33年商品品房供应应量：约约3600万（含含芙蓉古古城）23、 物业及区域域特征a. 项目规模都都较大，容容积率较较低，社社区环境境营造较较好b. 所有项目都都以多层层公寓为为主，电电梯公寓寓为辅c. 最有代表性性的奥园园、锦绣绣森邻、3、 金沙板块内内项目竞竞争31、总总规划用用地：331555亩（其其中二类类住宅用用地13384亩亩）32

12、、未未来1-3年商商品房供供应量：13884亩*6666.677/亩亩*1.8（控控制容积积率）=1666万33、物物业及区区域特征征：a. 开发发规模大大，产品品集约化化强，但但地块闲闲置时间间长；b. 短时时间内基基础设施施极不完完善，但但未来将将有占区区域用地地总量556%的的地块用用于基础础设施建建设，综综合居住住功能极极佳，发发展预期期挖掘层层面大；c. 接成成熟社区区，外部部资源依依托条件件好；d. “金金沙遗址址”地标感感强；e. 开发发预热初初期，但但由于品品牌商及及品牌项项目的提提前介入入，带动动性强;f. 川西西民居及及现代风风格居多多，文化化味浓；g. 项目目主题鲜鲜明，

13、个个体项目目识别性性强；h. 多层层+小高高层形态态将会居居多；i. 中中端及中中高端产产品居多多。吸引力市场场：中高高端、部部分高端端消费群群，主要要特征可可能是中中高收入入，受教教育水平平较高的的中青年年人士。4、综合竞竞争分析析41、未未来13年，区区域房地地产开发发总占地地面积为为38777亩，可可能出现现的商品品房建面面大约为为4500万，若若扣除其其公建配配套或商商业面积积,住宅宅面积应应在3550万4000万范范围内，占占城西220022年18月总总开发量量及销售售量的33倍左右右，市场场消化压压力极大大。42、光光华、金金沙板块块是未来来13年动动工量、供应量最大的区域，相比之

14、下，光华板块更为活跃，是金沙板块最有力的竞争区域。43、温温江板块块由于道道路交通通完善尚尚需一段段时间，对对金沙板板块的影影响将在在未来223年。四、我项目目未来竞竞争分析析1、与金沙沙板块内内项目的的竞争11、置置信金沙园园（B、CC区）B期期20003年上上半年面面市，CC期20003年年底特征：水景景主题，多多层现代代川西民民居，情情景商业业街，知知名超市市卖场。优势：A、开发发商及项项目品牌牌延续； B、主题特色明显，冲击力较强； C、临青羊大道及成温路，主城区进入及地位识性较好；D、金沙片片区最早早入市开开发，抢抢占市场场先机；E、A区景景观呈现现，实景景、现房房对客户户群有信信心

15、保障障；F、知名零零售商卖卖场，号号召力强强，人气气可迅速速汇聚；H、 自建特色情情景商业业街，满满足自身身及周边边项目目目标客户户群日常常生活所所需，配配套依赖赖性较小小；I、 B期1200M2以下标标准型套套三主卧卧室为新新颖时尚尚的“全景观观六边型型”设计，赋赋于中端端产品新新元素，吸吸引力较较大。劣势：预计计售价将将会提升升（达229000元330000元），市市场客源源脱离性性增加。目标市场：中高端端客户群群，附含含部分高高端客户户群。对我影响：对我项项目中高高端客户户群产生生部分分分流影响响。而且且随着该该案A期期及B区区的开发发，有利利于提升升金沙片片区关注注度，汇汇聚人气气，提

16、升升心理价价位，有有助于进进行区域域开发时时机预热热。12、蜀蜀蜀风兰兰苑（AA、B组组团）今年年底A组组团面市市特点：低密密度花园园洋房，川川西民居居风格优势：A、紧临临“金沙遗遗址公园园”，文化化底蕴浓浓厚，适适合其目目标客户户群精神神需求； B、紧临摸底河，改造后的“竹景文化”参与性强； C、临主干道而不近主干道，临闹市区而不近闹市区，外部环境较好。劣势：A、户型型面积过过大，单单价过高高，消费费受众层层有限； B、日常生活配套极不完善，而周边日常生活配套与其定位档次不相匹配，对主城区配套依赖性较强； C、建建筑形态态单一，产产品吸纳纳力不强强。目标市场：高端消消费群，二二次置业业者及多

17、多次置业业者为主主。对我影响：与我项项目不存存在直接接市场竞竞争影响响。但随随着该案案开发的的推进，有有利于金金沙片区区汇聚人人气及知知名度，提提升该片片区内商商品房的的心理价价位，并并进行区区域开发发预热。13、黄黄河房产产项目20003年年9月左左右入市市目标市场：中端市市场为主主，主力力面积控控制在225万左左右对我项目的的影响：可能会会同时入入市，且且目标市市场比较较接近，会会分流部部份客户户。14、 综合分析从金沙板块块已知的的竞争对对手来看看，具有有品牌且且开发规规模较大大的项目目基本定定位于中中高市场场，规模模较小的的项目主主要定位位于中端端市场。根根据我公公司的具具体状况况，不

18、宜宜采取挑挑战策略略，而应应采用差差异化竞竞争策略略抓住被被主要竞竞争者忽忽视的市市场。2、 与光华板块块项目的的竞争21、博博瑞都市花花园（33期）20003年年中、下下旬面市市特征：全案案尾期，园园区景观观基本呈呈现。“都市新新生活”实景演演绎。优势：A、前前期品牌牌优势；B、紧临主主干道，交交通畅达达； C、一一期入住住，二期期呈现，现现房、现现景吸引引力强；D、光华腹腹地，市市政生活活配套不不断完善善，外部部居住条条件改善善；E、临“成成花B区区”，新建建高档社社区烘托托力强。劣势：A、内内部日常常生活配配套设施施较少，居居家便利利程度不不高； B、预预计价格格会提升升，客户户有一定定

19、脱离性性。目标市场：中端、中中高端市市场，对对时尚生生活有一一定偏爱爱，小资资情调较较重者。对我影响：在我项项目前期期造成部部分中端端、中高高端客源源分流。22、天天邑花园园（2、33期）二期期20003年中中旬面市市特征：欧陆陆风格中中端电梯梯公寓组组团，“家乐福福”卖场。优势：A、临临二环路路，主城城区进入入性强； B、临临双楠成成熟片区区，生活活便利； C、“家乐福”卖场营业，生活便利；一期入住，人气较旺；D、临清水水河，“河景居居家”有一定定吸引力力。劣势：A、项项目主题题、亮点点不突出出，冲击击力相对对较弱；B、二、三三期为电电梯公寓寓，受众众层面相相对狭窄窄。目标市场：中高端端客户

20、群群，对生生活便利利程度要要求极高高者。对我影响：在我项项目前期期、中期期造成部部分中高高端客源源分流。23、中中华家园园预计计20003年上上半年（44月）面面市特征：占地地2000亩，临临主干道道优势：A、传传承“中华园园”品牌；B、光华片片区已前前期预热热，居住住氛围初初步形成成；C、打造“都市新新生活样样板区”，小环环境居家家环境优优良，时时代感将将较强；D、临主干干道，交交通畅达达；E、周边为为新建城城区，住住宅小区区定位高高、规模模大，外外部环境境优良。劣势：短期期内周边边日常生生活配套套极不完完善。目标市场：售价约约25000元，中中端市场场切入，与与我预计计定位相相似；对我影响

21、：开发前前、中期期主要竞竞争对手手，直接接造成客客源分流流。24、融融兴房产产项目预计计20003年上上半年面面市特征：小户户型较多多，社区区商业用用地面积积较大。优势：A、规模模适中，外外部依托托条件好好，区域域内居住住氛围已已初步形形成；B、临主干干道，交交通畅达达； C、周边为中高档社区，临界状况好，烘托性强； D、产品定位适中，符合主流市场需求；小户型比例较大，抢占城西（西南）市场空白点；E、大量的的商业物物业利润润可平衡衡住宅价价格，市市场应变变性强。劣势：外部部日常生生活配套套不完善善，主要要依靠自自建配套套商业，但但在前期期自建商商业成熟熟经营尚尚需时日日。目标市场：中端、中中低

22、端市市场，年年青人（周周边高校校毕业生生）及其其他一次次置业者者。对我影响：将会在在前期、中中期造成成中端、中中低端（我我拟建小小户型）客客源分流流。3、与外双双楠项目目的竞争争31、藤藤王阁项项目一期预预计将在在20003年上上半年面面市特点：外双双楠三环环内最大大规模项项目优点：A、邻邻三环路路、武候候大道及及青羊大大道延线线（拟建建），交交通畅达达，幅射射力强； B、紧紧临热点点开发区区外双楠楠及品牌牌项目“置信逸逸都花园园”，关注注度高；C、规模大大，规划划控制尺尺度小，灵灵活度大大；D、临逐渐渐成熟的的外双楠楠，前期期生活配配套依托托具备一一定条件件；劣势：地处处外双楠楠边沿，建建设

23、开发发初期，市市政配套套设施极极不完善善；目标市场：初步拟拟定中高高端市场场。对我影响：将在我我项目开开发全期期内受到到其竞争争影响，是是我项目目周边规规模最大大的竞争争单体项项目，将将造成中中端、中中高端客客源严重重分流。32、会会所花园园（2期期）预计220033年中、下下旬入市市特征：五大大花园旁旁的低价价电梯公公寓优势：1、低低价电梯梯公寓，价价格吸引引力；2、定位低低，受众众宽，中中高端消消费群选选择面大大。劣势：1、紧紧临“五大花花园”，负面面影响大大； 2、建建筑形态态单一，吸吸纳力不不强； 3、建建筑密度度大，园园区总平平差，综综合品质质不佳，产产品可持持续性差差。目标市场：中

24、端、中中低端客客户群，满满足部分分经济能能力有限限，但对对电梯公公寓有一一定偏好好的一次次置业或或二次置置业者。对我影响：在我前前期、中中期造成成部分中中端、中中低端客客源分流流4、 与温江板块块项目的的竞争4 1、森宇音音乐花园园预计计将于今今年底或或20003年上上半年推推出A区区，主力力总价在在25万万以下。特征：超大大型住宅宅配套项项目，温温江区房房地产开开发主力力军。优势：A、“光华大大道延线线”及“成温邛邛”高速公公路建设设，城、区区相对距距离缩短短； B、我我市“汽车时时代”的进入入，拥有有众多城城区受众众层； C、规模大，主题突出，吸引力强，辐射面宽；D、超大型型河滨公公园，生

25、生态居家家；E、土地成成本相对对较低，产产品内部部品质提提升先天天条件好好，性价价比优良良；F、不断发发展的地地区产业业经济，为为产品增增值提供供较好外外部条件件。劣势：A、建建设开发发初期，市市政配套套、生活活配套极极不完善善，负面面影响消消费者购购买决策策； B、城市公交体系尚未形成，交通工具自有化程度要求高，目标受众层选择性过于明显。目标市场：中低端端市场为为主，附附含部分分中端及及低端消消费市场场对我影响：将在开开发前期期造成中中端、中中高端（有有车一族族）客源源分流，开开发后期期造成部部分对产产品内在在性价比比要求高高的工薪薪阶层分分流。42、奥奥林匹克克花园预计计将在220022年

26、底或或20003年初初正式面面市特征：地处处“高新西西区”的我市市首座超超大规模模“复合型型地产”项目优势：A、全全国连锁锁，品牌牌知名度度高；B、“复合合型”开发理理念，产产品吸纳纳力强，包包容面广广；C、“岛居居文化”社区主主题景观观，立意意新颖，可可识别性性及吸引引力强；D、众多的的休闲运运动设施施设备、硬硬地场所所，居住住者可参参与性强强；E、在传统统社区构构架上加加入“运动、旅旅游、休休闲”等元素素，使目目标受众众层面进进一步扩扩展，覆覆盖面更更宽；F、优良的的性价比比以及鲜鲜明的社社区理念念将是该该案对消消费者的的最大吸吸引力。劣势：A、市市政配套套、生活活配套极极不完善善，对周周

27、边城镇镇依赖性性过强，自自建配套套要求程程度高，成成熟时间间过长，负负面影响响消费者者购买决决策； B、周边城市公交体系形成时间长，交通工具自有化程度要求高，目标受众层选择性过于明显。目标市场、对对我影响响：与“森宇音音乐花园园”基本相相似。唯唯一不同同的是，该该案所针针对的目目标受众众层收入入比前者者略高，涵涵盖部分分崇尚“5+22”生活方方式的置置业人群群。5、未来竞竞争项目目市场各各层面产产品供应应特点：l 中端、中高高端层面面仍是未未来市场场主力供供应，市市场竞争争激烈；l 中低端层面面供应仍仍然较小小，市场场竞争较较小。6、未来竞竞争市场场供应总总体特点点l 市场定位呈呈现多样样性，中中端产品品仍为主主力供应应层面，中中低端产产品仍存存在供应应量小，中中高端产产品比量量增大。高高端产品品建筑形形态将更更加丰富富。由于于单体项项目规模模大，单单位产品品集约化化程度较较高；l 项目售价普普遍在22200028800元元，中等等、中高高等收入入人群仍仍为市场场客源竞竞争的主主流，同同一层面面的市场场目标客客源细分分更加明明显。