初级职称课件投资性房地产

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1、投资性房地产一、投资性房地产的概述和范围一、投资性房地产的概述和范围 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。【相关补充】投资性房地产具有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动（日常活动）；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。【提示】是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入（同存货的销售）。（一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。【提示】通常情况下，对企业持有以备经

2、营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。（二）下列各项不属于投资性房地产1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；2.作为存货的房地产（房地产开发企业）。【提示】关注哪些属于投资性房地产？哪些不属于投资性房地产：1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产；2.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚

3、取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。3.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租；4.通过承租方式获得再出租不属于投资性房地产；【提示】以融资租入方式租入的房屋建筑物，租入后再转租的属于投资性房地产。5.按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产。6.房地产开发企业对外出租的商品房，属于投资性房地产。内容核算科目非房地产开发企业1.通过出让方式或购买方式取得土地使用权（自用）无形资产2.企业外购的房屋建筑物，应对支付的价款按照合理的方法（公允价值比例）在土地和建筑物之间进行分配，分别作为

4、无形资产和固定资产，如果无法合理分配的均作为固定资产核算固定资产（无法分配）无形资产和固定资产（能够分配）房地产开发企业1.购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房开发成本（存货）2.企业购入的土地使用权自用无形资产房地产开发企业或非房地产开发企业1.企业单独估价入账的土地固定资产2.企业购买的土地使用权，如果是直接用于对外出租，或者持有以备增值后对外转让投资性房地产【相关链接】针对土地使用权核算总结【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2011年）A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商品房C.以经营租赁方式出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建

5、筑物【答案】BC【例题多选题】以下关于投资性房地产表述正确的有（）。A.房地产开发公司的待售商品房不属于投资性房地产B.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，如果尚未签订租赁协议，则不作为投资性房地产核算C.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租D.以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算【答案】ACD【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租

6、的建筑物【答案】AC项目确认时点1.已出租的土地使用权租赁期开始日2.已出租的建筑物租赁期开始日3.持有并准备增值后转让的土地使用权企业将土地使用权停止使用，准备增值后转让的日期二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。2.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产贷：银行存款等3.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确

7、认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。（二）自行建造的投资性房地产的确认和初（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同自行建造固定资产）始计量（成本确定同自行建造固定资产）1.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分

8、摊的间接费用等。【提示】建造过程中发生的非正常损失（自然灾害）计入当期营业外支出。建造完成：借：投资性房地产贷;在建工程3.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产（如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货），自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货（房地产开发企业）转换为投资性房地产。【例题判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【答案】【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段

9、时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。三、投资性房地产的后续计量（主要考核客投资性房地产的后续计量（主要考核客观题和不定项选择题）观题和不定项选择题）（一）企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【提示】选用公允价值模式的条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式（判断题）。【例题多选题】下列有关投

10、资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD具体处理成本模式公允价值模式会计科目投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益（损益类会计科目）1.是否计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）同固定资产和无形资产2.是否计提减值根据账面价值高于可收回金额的差额计提同固定资产和无形资产3.是否确认公允价值借：投资性房地产公允价

11、值变动贷：公允价值变动损益或相反处理4.期末账面价值账面余额折旧/摊销减值准备期末账面余额期末账面价值期末公允价值5.租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（二）成本模式和公允价值模式的账务处理【提示】如果投资性房地产属于企业的主营业务，则计入主营业务收入和主营业务成本，题目会明确说明，题目未指明则计入其他业务收入或成本。【相关链接1】企业计提的应收款项、持有至到期投资、可供出售金融资产（分两个情况）和存货的减值，以后价值回升可以转回，但固定资产、无形资产、长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产计提的减值不允许转回。【相关链接2】针对按公允价值模式计量的投资性房地产期末将账面价值调整到公允

12、价值，不计提减值。【例题多选题】2009年1月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。2009年1月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程成本总额为8000万元，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。每年的租金收入为10万元。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为8400万元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为7900万元。针对该业务下列说法正确的有（）。A.2009年影响当期损益的金额为410万元B.2009年12月31日投资性房地产列示为8400万元C.2010年的租金收入列入营业外收入10万元D.20

13、10年12月31日投资性房地产列示为7900万元【答案】ABD【例题单选题】甲公司为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列填报正确的是（）。A.存货为9000万元B.固定资产8865万元C.投资性房地产为8820万元D.投资性房地产为8865万元【答案】D【例题判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，

14、应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。（）【答案】【例题判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）【答案】四、投资性房地产后续计量模式的四、投资性房地产后续计量模式的变更（主要考核客观题）变更（主要考核客观题）（一）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（二）计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（三）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配

15、利润）。【相关链接】会计政策变更与会计估计变更的区别，主要区别在于，政策变更需要追溯调整，估计变更未来适用法（折旧年限等变更）。【例题判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为成本模式。（）（2013年）【答案】【例题单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。A.资本公积B.营业外收入 C.未分配利润D.投资收益【答案】C【例题单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资

16、性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量【答案】D五、内部转换形成的投资性房地产五、内部转换形成的投资性房地产（房地产用途的转换）（房地产用途的转换）房地产的转换是指的房地产用途的变更。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。（一）房地产的转换形式及转换日1.自用房地产转为投资性房地产（1）自用的建筑物改为出租。转换日为租赁期开始日。（2）自用的土地使用权停止自用，改用于出租或资本增值。转换日为确定用于赚

17、取租金或资本增值的日期。（3）存货房地产改为出租。转换日为租赁期开始日。2.投资性房地产转为自用房地产（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转为自用房地产。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。（2）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发销售。转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议（关键点）明确表明将其重新开发用于对外销售日期。【例题单选题】2011年7月1日，甲公司将一项固定资产转为按照成本模式进行后续计量的投资性房地产，该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，假定不考虑其他因素，转

18、换日甲公司应借记“投资性房地产”科目的金额为（）万元。A.3 700 B.3 800 C.3 850 D.4 000【答案】D【例题单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入资本公积 B.计入期初留存收益C.计入营业外收入 D.计入公允价值变动损益【答案】A六、投资性房地产的处置（日常活动）六、投资性房地产的处置（日常活动）当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。（一）成本模式下的处置（一）成本模式下的处置处置投资性房地产时，应按实际收到的金

19、额：借：银行存款贷：其他业务收入结转投资性房地产的账面价值：借：其他业务成本（账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）【提示】处置投资性房地产与处置固定资产、无形资产的处理不同，处置固定资产、无形资产属于非日常活动，计入营业外收支，处置投资性房地产属于企业的日常活动，通过其他业务收入或主营业务收入、其他业务成本或主营业务成本进行核算。（二）采用公允价值模式计量时（二）采用公允价值模式计量时 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。