东莞市望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划说明书

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1、望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划规划说明书东莞市望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划规划说明书前 言近几年望牛墩镇的经济和社会各项事业取得了长足的进步，赢得了普遍的赞誉，特别在城镇建设水平上得到明显提升。镇政府结合经济社会双转型，在总体规划及规划咨询的基础上，2006年9开展中心区控规的编制工作，为中心区的发展建设提供有效、可行的管理文件与技术支撑。2006年9月中旬， 受望牛墩镇政府的委托，我院承担了望牛墩镇中心地区控制性详细规划的编制工作。随后我院着手进场踏勘、收集基础资料、确立构思原则，于10月上旬形成规划初步方案，向镇领导及规划所汇报。会议对我院提出的方案基本认可，会后，我院根据反

2、馈意见对方案进行了调整，进一步深化设计。11月份形成报批成果报送市规划局初审。为更好的整体把握新旧中心地区的发展关系,强调城市发展过程中的新区建设、旧城改造互动关系，2007年9月镇政府提出扩大整体工作范围。规划范围从493.56公顷，扩大至741.14公顷，增加用地约248公顷。我院结合望牛墩镇的发展实际与原有规划的构思，尊重原新中心区规划的基础上，统筹新城、旧区的发展需求，着重扩大规划范围的系统考虑，关注旧城更新改造，新区局部微调，协调一致的基础上调整完善，形成了本次成果。在规划编制过程中，得到规划局、望牛墩镇政府和规划所的重视与支持，使本次规划能够顺利的开展，在此表示衷心感谢。目录1 规

3、划背景分析 16给水工程规划2 现状概况与问题分析 17雨水、防洪工程规划3. 规划依据与原则 18. 污水工程规划4 片区功能定位与发展策略研究 19、电力工程规划5. 用地布局 20、通信工程规划6 城中旧村改造规划 21、燃气工程规划7 公共服务设施规划 22、消防规划8. 道路交通规划 23、管线综合规划9. 绿地系统与开放空间规划 24、实施保障建议10景观规划与城市设计引导 11分期建设规划 12规划控制与指标体系13竖向工程规划14. 环境保护规划15环卫设施规划1. 规划背景分析1.1珠三角发展背景珠三角地区是我国改革开放的前沿地带，是市场经济启动较早，经济发展势头迅猛，区域一

4、体化的先发地区。但近几年，随着改革能量的充分发挥，政策优势的逐渐消失。珠三角出现外资转移、经济增长速度相对放缓的不利局面，正面临着新一轮的动力重组期。同时珠江三角洲自身存在许多急需解决的问题，如发展腹地有限导致发展空间的拓展存在较大阻力，产业结构转换升级速度较慢导致了产业层次较低，区域之间发展不够协调导致了缺乏合力，城镇之间恶性竞争日趋严重，小城镇发展散乱管理落后导致基础不坚实，公共服务设施滞后影响了投资环境，环境污染严重导致对新兴产业吸引不强，新的经济动力不够强大导致竞争能力下降等等。面对问题、机遇和挑战，珠三角着手进行社会经济的结构性调整，改变传统的粗放型开发经营方式，避免和遏制生态环境恶

5、化，以实现人口、资源、环境的可持续发展，其中包括：1.1.1跨区域合作加强跨境的大珠江三角洲地区（珠江三角洲加上港澳地区）一体化进程，泛珠江三角洲地区（粤、桂、湘、赣、闽等9省区，加上港澳地区为9+2）一体化进程，正在筹建的中国东盟自由贸易区；加大地区基础设施投入，促进整个地区的资源互动、产业互动，提升发展平台；1.1.2沿海（江）战略推进工业结构调整积极推进沿海、沿江发展战略，调整广东省的工业结构，加大基础工业和重工业投入，提高工业市场运行的协调与互动、产业配套与相互支撑、持续发展的安全性和竞争力等；1.1.3区域基础设施发生结构性变化加大区域性基础设施投入，力求通过基础设施的投资拉动，最大

6、限度地改变经济欠发达地区的投资区位，扩大经济发达地区的带动作用，扩充区域经济增长点（轴），提升区域不同类别资源的利用效率，促进区域资源的有效互动，促进东莞建立多元化的产业发展区域，改变以广深公路（107国道）和广深铁路为轴的双线经济发展地区，促进市域经济在空间上均衡、整体、协调的发展。1.2城市总体发展背景1.2.1市域空间结构调整与三带的联动发展过去二十年，东莞依托广深公路（107国道）实现工业化快速发展，但是西部沿海地区和东部众多城镇，由于区位条件制约，远离了东莞经济发展的主航道，在市域范围内呈现出不平衡的发展局面。市域城镇空间结构面临调整，在新的城市发展规划中，东莞将构筑“一主三副、多点

7、带动、组团发展”的城市发展框架，逐步由点轴模式向网络模式转变，并形成中部松山湖科技产业园、西部沿海产业带和东部工业园的三大城市产业空间布局，以支持市域不同区位、不同类别资源优势地区和产业之间的互动，构建“三带联动、全面加速”的发展格局，促进市域经济在空间上均衡、整体、协调的发展。 1.2.2 城市化步伐的加快与城市转型镇区农村城市化是转型期东莞市城市化发展的困扰，广大“城中村”的存在，浪费了土地资源，影响着城市景观，为此，积极推进城市化是新世纪东莞市城市发展的战略选择，是改变土地粗放利用和城市用地急剧扩张的重要举措。 2004年3月，东莞市明确了村改居的相关政策，村改居工作从2004年开始，将

8、用5年时间全面完成，“村改居”后，禁止建设单家独户的居民住宅，统一规划建设居民住宅小区，并由此提高社区居委会配套设施的建设和管理水平，促进农村城市化。各镇人民政府可根据城市化发展建设的需要，重新进行规划、开发，改变目前农民住房建设的混乱局面，提高城市建设品位，加快城市转型。背景资料：关于“村改居”的相关资料为保证村改居工作的顺利实施，东莞将从以下几方面进行政策扶持：一是集体土地转为国有土地时，必须足额兑现依法支付给村集体和农民的各项征地补偿，没有落实征地补偿的，不能办理征地手续。而且征地补偿标准要经村民大会和村民代表大会同意；二是完成村改居后，必须给原村民的合法宅基地建筑物换发房地产权证，有关

9、部门若收回转制土地使用权，则必须按镇区征地补偿办法给予合理补偿；三是居委会的公共管理费用，先从集体经济组织预留的集体股的收益中解决，条件成熟后，逐步过渡到由财政拨付，并纳入城市化管理；四是完善社会保障制度。村民转为城镇居民后，将纳入社会保障体系，享受社会养老保险、农民(居民)基本医疗保险制度和最低生活保障。集体经济组织有能力的，经集体经济组织成员大会或成员代表大会通过，除市补贴外，还可用集体经济组织中的公益金进行参保。同时，东莞出台“村居民公寓规划建设”的相关政策，计划10年内实现全部居(村)民上楼。各镇区将在2005年前编制全镇的公寓小区规划，确定建设规模和小区用地。根据要求，公寓小区的户数

10、规模控制在现户籍数的1.1倍以内，每个公寓小区应不少于100户，鼓励村组间联合建设公寓小区；严格控制建设规模，人均用地面积不应大于30平方米，建筑面积不应大于50平方米；严格执行“退旧建新”的政策，鼓励利用旧村改造用地进行公寓小区建设，如果需要使用新地，必须回收与小区相当面积的旧村产权作为日后改造之用，公寓建成后，居委会将回收相应户数的私房产权，用于旧村改造；全面禁止建独院私房，从2004年10月1日起，除市政府同意的项目，国土部门不再审批新建独院式私房用地，建设部门不再新办独院私房报建，房管部门不再核发独院私房房产证。1.2.3西部沿海产业带的大发展东莞市积极配合广东省沿海（江）战略，开发西

11、部沿海产业带，加大基础工业与重工业投入，推进工业结构调整，提高工业市场运行的协调与互动、产业配套与相互支撑、持续发展的安全性和竞争力。东莞沿海产业带的提出，不仅可以激活东莞西部城镇发展经济的潜力，改变市域城市空间发展的格局；更深层的意义则是可以增加东莞的对外开放度、提升城市产业级别、变内陆城市为沿海（江）城市等众多正面意义；增加城市经济快速、持续发展的资本，为创建全新的城市形象提供平台。可以预计，未来东莞市经济发展的重心将向西部沿海地区转移，沿海产业带经济发展的走势将决定着东莞未来经济的走势。望牛墩镇毗邻西部沿海产业带，与西部各水乡地区是密不可分的整体，在未来产业升级与城市转型中面临着机遇与挑

12、战，望牛墩应做好充分的准备，提升发展平台，提高政府对资源的掌控能力。1.3镇区发展背景受传统经济的影响，望牛墩很长时间内，借助水、路优势，大力发展建材、造纸、化工等行业，在一段时间内经济飞速发展，走在东莞市的前列。但随着经济的进一步发展，这些污染型、劳动密集型的产业逐渐不适合发展的需要，亟需转型。望牛墩为了适应新的发展趋势，加大对城市建设的投入，完善道路交通等基础设施建设，并积极推进“工业进园”战略，在镇域范围内形成五大工业园区，改变过去以红砖、水泥、造纸等产业为主的局面，大力发展制衣、五金机电、模具等，力图改变目前分散、低效的发展局面。与此同时，市委市政府高度重视和支持望牛墩的发展，无论从政

13、策上、启动资金方面等都给予了极大的支持和倾斜，为望牛墩未来的发展与城市转型提供了很好的政策环境。广深高速、望洪公路、107国道及未来市域轨道交通站点、西部快速干道、环城路等从望牛墩穿过，交通区位非常优越，为望牛墩未来的产业升级提供了良好的基础条件。 2. 现状概况与问题分析2.1 基本概况2.1.1区位与规划范围望牛墩新城市中心地区位于镇东北部，广深高速、107国道、望牛墩镇连接线、望洪公路等穿越规划区，赤窖口河沿东南侧穿过，交通条件非常便利。规划区范围东至赤滘河、南至广深高速出入口南侧水道，西至老城区部分用地，北至107国道，范围涉及李屋村、望东村、聚龙江村、望联村、扶涌村、赤滘村等，总规划

14、面积为741.14公顷。2.1.2社会经济概况新城市中心区人口主要为李屋村、望东村、聚龙江村、望联村、扶涌村、赤滘村等村的户籍人口和工业、服务业的产业人口，根据望牛墩镇调研资料，2005年底望牛墩镇总人口约为2.5万人，其中户籍人口1.2万人，外来人口1.3万人。表2-1 各村人口统计表行政村常住人口暂住人口总人口李屋村60022092809聚龙江村91123613272望东村200917203279扶涌村84113202161望联村494127607701赤滘村269025005190小计（万人）1.21.32.5表22 各村经济发展情况村名工业总产值（当年价，万元）当年可支配收入（万元）资

15、产总额（万元）农村人均纯收入（元）李屋村977714014066443望东村1250011118046054聚龙江村306989948535934望联村367562235017055扶涌村253322319496272赤滘村852981654857041中心区经济以第二产业为主，包括东兴工业园和中韩桥两大工业园区，目前，第三产业主要为部分商业服务业，分布在旧城区，发展相对落后，主要以小商贸为主，目前区内没有一家成规模的大型超市，没有形成良好的商业气氛，酒店业和房地产业刚刚起步。2.1.3建设用地现状现状建设用地约444.83公顷，占规划总用地的60.02%，主要沿望牛墩大道两侧、高速公路出入口

16、以及旧村集中分布，包括居住、工业、公建设施、绿地广场等用地；未开发土地集中在新区宝华路两侧以及望东村东部，面积大约296.30公顷，主要为农田、水域及已平整用地，详见现状用地汇总表。中心区大部分为已建用地，新拓展用地相对较少，因此未来中心区发展主要为功能完善与用地置换，应特别注重土地利用效率的提高。 表2-3 现状用地汇总表序号用地代码用地性质用地面积（ha）比例（）1R居住用地141.53 31.82 其中R2 二类居住用地8.882.00 R3 三类居住用地63.6414.31 R4 四类居住用地42.869.64 R5 商住用地13.643.07 R6 中小学和幼儿园用地12.512.8

17、1 其中R61 幼儿园用地1.270.29 R62 小学用地7.181.61 R63 中学用地4.060.91 2C公共设施用地39.74 8.93 其中C1 行政办公用地7.56 1.70 C2 商业金融用地28.07 6.31 其中C21 商业用地13.47 3.03 C22 金融保险业用地0.55 0.12 C24 服务业用地4.44 1.00 C25 旅馆业用地6.69 1.50 C26 市场用地2.92 0.66 C3 文化娱乐用地1.15 0.26 C5 医疗卫生用地1.68 0.38 其中C51 医院用地0.64 0.14 C52 卫生防疫用地0.32 0.07 C53 休疗养用

18、地0.72 0.16 C6 教育科研用地1.03 0.23 C9 其他公建0.25 0.06 3M工业用地140.83 31.66 其中M1 一类工业用地39.91 8.97 M2 二类工业用地38.42 8.64 M3 三类工业用地62.50 14.05 4W仓储用地5.54 1.25 其中W1 普通仓储用地4.57 1.03 W2 危险品仓库用地0.58 0.13 W3 堆场用地0.39 0.09 5T对外交通用地13.13 2.95 其中T21 高速公路用地12.23 2.75 T23 长途客运站用地0.90 0.20 6S道路广场用地63.40 14.25 其中S1 道路用地56.07

19、 12.60 S2 广场用地6.11 1.37 S3 社会停车场库用地1.22 0.27 7U市政公用设施用地5.69 1.28 其中U1 供应设施用地1.53 0.34 其中U11 供水用地0.78 0.18 U12 供电用地0.75 0.17 U2 交通设施用地0.63 0.14 其中U24 公共加油站用地0.48 0.11 U29 其它交通设施用地0.15 0.03 U3 邮电设施用地0.11 0.02 U4 环境卫生设施用地0.17 0.04 U6 殡葬设施用地3.25 0.73 8G绿地34.97 7.86 其中G1 公共绿地3.47 0.78 其中G11 公园1.42 0.32 G

20、12 街头绿地2.05 0.46 G2 生产防护绿地31.50 7.08 合计现状建设总用地444.83 100.00 9E水域和其它用地296.31其中E1 水域79.25 E2 耕地121.32 E3 园地7.06 E10 闲置地88.68 合计规划总用地741.14 从各种用地的构成来看，居住面积和工业面积偏高，在未来的发展中需要借助“村改居”农民公寓工程的实施，同时进行工业用地与居住用地的整合，有效提高用地效率。（1） 居住用地中心区现状居住用地面积141.53公顷，占现状建设用地的31.82%，包括二、三、四类居住用地，以村民自建的三类、四类居住用地为主，另有小部分二类房地产开发用地

21、。l 三类、四类居住用地：村民自建住宅用地，面积约106.50公顷，分散布置在各行政村内，仍然采用传统的单家独院的居住模式。这种模式占地面积大，建筑间距小，采光通风不足，绿地率低，整体居住质量较差。l 二类居住用地：房地产项目，主要位于镇中心文化广场附近，面积约8.88公顷，建筑以小高层为主，整体景观环境良好。l 商住混合用地：面积约13.64公顷。（2） 工业用地规划区范围内现状工业140.83公顷，有一类、二类、三类工业不同程度的发展，以非公有制经济为主，外资企业主要以制衣、漂染、塑胶、服装为主，集体自办企业以水泥、造纸、红砖为主，民营企业主要以五金、电子、机械、服装等为主。区内有两个工业

22、园，东兴工业园和中韩桥工业园，发展势头较好。但随着土地资源的紧缺，以及城市服务型功能的提高，需要推行“退二进三”政策，对用地进行整合与改造。（3） 公共服务设施用地现状公共设施分镇级和村级两级配设，用地面积共39.74公顷，占现状建设用地的8.93%。镇级公共服务设施多为商业金融和行政办公用地，建设标准较高，其他公建配套设施规模小，服务半径小，主要沿镇中路以及金牛路两侧布置。而村级公共服务设施则普遍功能单一，缺乏公共绿地和开放空间，除村委会，主要配套了市场、卫生站、邮电所、篮球场等设施。l 行政办公设施：主要分布在金牛路、宝华路以及镇中路两侧。总用地7.56公顷，包括镇政府、国税、地税、供电、

23、电信、国土等行政办公大楼，形成了一定规模、功能集中的行政办公区。村级办公用地则分布在各行政村内，大多占地面积小，环境差，功能单一。l 商业金融设施：大部分的商业设施集中在镇中心区，以沿街商铺形式为主。由于毗邻东莞市区，在市区商圈辐射下，镇区部分购物、休闲娱乐等消费被吸引到东莞市区，以致望牛墩的商业设施较简陋，档次低，客流量相对较少，服务性行业发展受到制约。l 文化娱乐用地：镇中心区现有影剧院、文化中心、卡拉OK歌舞厅等多个文化娱乐场所。同时，存在着一定数量明、清和民国各时期的文物，这些文物反映了望牛墩镇悠久的历史文化，为本镇将来的博物馆建设提供了良好的素材。另外，全镇尚无标准的体育场所，各村的

24、体育设施主要是篮球场，体育用地严重缺乏。l 教育科研设计用地：镇中心区有一所成人职业学校，面积较小，仅为0.04公顷。l 医疗卫生用地：中心区现状医疗卫生用地比较缺乏，面积仅1.68公顷，不能满足居民需要，亟需扩建。村一级配有卫生站，多附属于居民楼，规模较小，设备比较陈旧。（4） 对外交通用地对外交通用地主要为高速公路用地和望牛墩长途客运站，其中长途客运站面积为0.9公顷，为三级站场，设计旅客日发量可达5000人。省内有广州、深圳等直达班车；省际则有湖南、江西、福建、湖北、贵州、四川、重庆、河南、广西等九条班车线。（5） 绿地及广场用地伴随着经济的发展，望牛墩镇越来越重视环境的建设，着力打造新

25、中心城区，建成望牛墩文化广场，面积约6.11公顷，与周边新建行政办公用地以及新的房地产共同构成新城市中心区的景观节点。此外，存在两处社会停车场，面积约1.22公顷。（6） 市政公用设施用地中心区现状市政公用设施用地主要包括变电站、加油站以及邮政所各一处，墓地六处，面积约为3.25公顷。中心区现状公共配套设施详见下表。表24 现状主要公共设施一览表（单位：间、个）序号用地名称及代号设施项目数量面积（公顷）1中小学及幼儿园用地（R6） 中学11251小学3幼儿园42公共设施用地（C）市场31.05影剧院10.96成人教育学校10.043对外交通用地（T）长途客运站10.94道路广场用地（S）文化广

26、场16.11社会停车场21.245市政公用设施用地（U）变电站11.56加油站20.28邮政所10.23墓地63.256小计28.132.1.4现状建筑质量评价现状建筑主要为公共建筑、工业厂房和住宅。本次建筑质量评价是从规划的角度对建筑地段进行综合评定。评定以使用价值、新旧程度、环境景观等为标准，具体分为：建筑质量较好地段：以新建低层建筑为主，包括立面和空间造型皆好的厂房、住宅以及酒店、商场、办公楼等，规划建议保留并继续完善。用地面积约90.4公顷，建筑面积约76.02万平方米；建筑质量一般地段：以低层、多层建筑为主，多为厂房及商住楼，建筑质量一般，与中心区整体景观的要求有一定距离。规划建议统

27、筹控制，进行必要改造。用地面积约149.11公顷，建筑面积约156.17万平方米；建筑质量较差地段：主要为赤窖、扶涌、望东、李屋村的旧村住宅和部分厂房建筑，以低、多层为主。建筑陈旧，与中心区高标准的景观要求极为不协调。规划建议逐步拆迁重建，全面提升整体环境。用地面积约87.22公顷，建筑面积约59.78平方米。2.1.5 建筑容量新区以多、中高层建筑为主，容积率相对较高；旧城建筑主要以低层为主，容积率多为1.1-1.5，楼层以三至五层为主，呈低容积率、高密度开发特征，土地集约化程度低，拆迁难度较大。2.1.6现状道路交通中心区交通以南北向交通为主。现状主要道路有：镇中路、望洪公路、宝华路、南昌

28、路、汇源路、如意路、金牛路以及广深高速等。道路交通不够完善，未成系统，功能混杂，道路网密度低，等级不分明，断头路、丁字路多；村内联系道路，道路狭窄、通行效率低，存在消防安全隐患；静态交通设施不够完善。表2-5 现状主要道路一览表序号道路名称道路性质红线宽度（M）规划区界线内道路长度（M）1广深高速过境交通429002镇中路主干道44-5048733望洪公路主干道4410804东兴路主干道309465北环路主干道306726中联路次干道453157龙泉路次干道3010008宝华路次干道308889汇源路次干道20-3081610金牛路次干道20100011南昌路次干道1584412绿榕路支路25

29、51013聚福路支路1082414文昌路支路1026715振兴路支路1048016丰源路支路1025017河东路支路6150018河西路支路611252.1.7现状景观资源城市景观包含自然和人文景观，其中自然景观多为河流水域、耕地。镇中心区有河涌穿过，但由于人为破坏、工业污染及低标准的城镇建设，水乡特色并不明显，景观效果欠佳。人文景观较少，特点不突出；尚存一定数量明、清和民国不同时期的祠堂，具有一定的历史年代，但文化价值不高，且缺少有意识的保护，原貌破坏比较严重。l 轴线望牛墩大道新电城成为北部商业发展轴线；镇中路商业、商住、公建等成为展示望牛墩发展特点的发展轴线；宝华路行政办公、文化娱乐轴线

30、正在形成；l 景观节点 镇中心文化广场与周边行政办公大楼形成新城市中心地区的景观节点。2.2 现状问题综述2.2.1新区建设标准问题在土地资源日益短缺的今天，在各区集中成片的未利用土地相对较少，而望牛墩新区拥有相对较多的未开发用地。其建设仅从招商角度来做，难度不大，但从珍惜宝贵的土地资源，提升望牛墩实力看，须珍惜日益减少的土地资源，但应该怎么做？ 在新区的开发过程中，投入巨大，而政府财力有限，单靠政府的力量，难以完成，必须通过规划走出新路，解决公共设施投资问题；新区与旧区联系紧密，新区依托旧区人气发展，新区开发带动旧区改造与更新，未来发展需有机衔接，建设标准适当包容。 2.2.2 土地权属问题

31、对中心区核心地段的发展造成一定的影响镇、村二级行政主体管理模式，使得镇、村拥有土地资产的所有权、处置权和属地范围经济的管理权，同时其本身的支配能力不强，造成了对“以地生财”发展模式的高度依赖，阻碍在空间的集聚，使城镇建设分散在广大的地域空间。各自为政的村镇管理使得乡村各自为政开发属地的工业厂房建设，难以实现工业的规模集聚，不能发挥规模集聚效益的局面。2.2.3公共服务设施配套不齐全，发展滞后虽意识到公共设施配套对城镇发展的重要性，但具体的推动力量与相关政策不足，发展缓慢。文体娱乐设施比较缺乏，发展滞后，同时分布散，规模小，档次低，服务职能有限。2.2.4 旧村分布面积广，改造难度较大望牛墩中心

32、区存在较大面积的三类、四类居住用地，以村民自建住宅为主，配套设施不完善，绿化面积少，环境恶劣，改造的压力较大。但城中村的改造问题是旧城发展的一个关键，在望牛墩目前经济发展阶段，城市用地与村用地缺乏协调机制。造成的功能混杂、建设低标准，与中心区、门户区的要求不符，极需进行用地整合、优化结构，提高城市化水平。 2.2.5 生态环境问题突出，工业污染较严重生态环境问题日益突出，自然景观风貌破坏严重。由于发展早期工业与城镇发展未将生态环境保护放在首位，部分污染型企业的开发建设已给局部地区带来景观破坏和水体污染。3. 规划依据与原则3.1 规划依据1）中华人民共和国城市规划法（1990）2）城市规划编制

33、办法（2005）3）工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）4)东莞市域城镇体系规划（20052020）（中国城市规划设计研究院）5）东莞市望牛墩镇总体规划（20022020）（广东省城乡规划设计研究院）6）东莞市城市规划管理技术规定（东莞市城建规划局）7)东莞市望牛墩镇规划咨询（东莞市城建规划设计院）8）望牛墩镇政府的规划建设思路9）其他相关法规、规范及资料3.2 规划原则（1）在东莞市域城镇体系规划指导下，新城市中心地区规划应达到吸引投资，促进经济发展，创造就业机会的目的。（2）注重规划的社会效益，建设完善齐备的各项基础设施和公共配套设施，创造优美的生活工作环境，提高生活素质，推进社会进步。

34、（3）体现可持续发展原则，保持中心区良好的自然生态因素，建设开放的空间和生态系统，有效利用土地、充分考虑环境容量，使社会效益、经济效益相一致。（4）重点推进核心区的塑造，形成城市建设形象标杆，引导整体建设水平、品质的提升。（5）全面协调新区建设与旧区改造，关注土地利用、生态资源保护和风貌特色创造等问题，实现可持续发展。4. 片区功能定位与发展策略4.1 片区功能定位4.1.1上层次规划指引（1） 东莞市城镇体系规划（20052020）规划将市域分为五大片区：西北部片区、西南部片区、中部片区、东北部片区和东南部片区，各片区间由生态绿地相分隔，形成与自然生态格局相一致的空间格局。望牛墩镇属于西北部

35、片区的水乡组团，关于望牛墩镇的主要职能为：区域商务和休闲旅游职能；镇区综合服务职能；水乡特色居住社区以及生态农业发展地区。应充分利用与东莞市主城区的紧密联系与互补发展，形成片区次中心；结合轨道建设，站点腹地开发以居住功能为主，完善商业和公共配套设施，以良好的生态环境和完善的配套吸引外地居住人口。 此外，还强调望牛墩镇应调整银河工业园和牛顿工业园为生活型地区，以西部快速干线为主轴，建设水乡新城。逐步改造洲涡村成为城市型地区。（2） 东莞市望牛墩镇总体规划（20022020） 本次规划于2001年开始编制，提出了“与水共生”的规划理念，确立了“外向带动，民营推进，工业化与城镇化互动发展”的经济发展

36、取向，并于2005年规划成果通过了东莞市规划管理部门的审批，历时四年。规划要点如下：l 城镇发展目标到2020年，把望牛墩镇建设成穗莞深港经济走廊上经济繁荣、工业实力雄厚、第三产业发达、环境优美、设施齐全的现代化水乡特色城镇。l 城镇性质东莞市西北片的重要制造业基地之一，是商贸业和都市农业较为发达、具有岭南沙田水乡特色和良好生态环境的现代化工业卫星城镇。l 城镇总体布局规划结构：规划形成“一心、一核、两片区”的城市布局结构。“一心”指的是镇中心区，“一核”即生态绿色核心区，“两片区”即以广深高速公路为界形成中心片区和南部片区两个城市发展功能区。功能布局：中心片区：全镇的行政、商业、文化、信息中

37、心。主要由旧城商业、教育和居住中心、行政办公中心、体育文化中心、东兴工业组团、中韩桥工业组团和银河工业组团组成。南部片区：以工业发展为主的综合功能区。由石排、官洲、锦涡、朱平沙、福安及下漕等村用地构成，包含了牛顿、朱平沙两大工业组团。l 道路网结构结合二大片区的城市空间布局，形成相对独立的方格网状道路系统，二大片区主要通过望洪公路和北环路两条主干路串联。（3） 望牛墩镇规划咨询（2006）空间管制分析中将全镇分为控制地区、发展地区和完善地区 。新城市中心地区为近期发展区，是近期重点建设与发展的区域，重点发展房地产业和第三产业，形成全镇经济发展的增长级；通过新中心区的建设，加强中心区核心凝聚力，

38、提升城镇的服务功能。此外，在村庄整合中，形成四个居住的集中点，中心片区、西北片区、南部片区和东南片区。中心片区包括聚龙江、望联、望东、扶涌、李屋、赤窖六村，对于加强资源整合、提高用地效率具有重要作用。4.1.2发展条件分析（1） 优势l 区位与交通优势望牛墩镇位于穗深港经济发展走廊，毗邻东莞主城区和沿海产业带的主航线，主城区的辐射、沿海产业带的带动将对望牛墩城镇整体发展层次大有提升。同时，望牛墩镇对外交通便利，广深高速公路、107国道，五环路的开通大大加强了望牛墩与东莞主城区的联系，成为经济发展的重要动力。l 水乡优势望牛墩镇是典型的水乡地区，河网密布和大片广阔的农田共同构筑了富有特色的景观资

39、源。以水为题材进行城镇建设，营造亮点，利用恰当可为城市经济贡献更多的附加值，这将为望牛墩镇经济注入强劲的发展动力。l 后发优势从东莞市域范围来看，水乡片区的发展相对落后于其他片区，望牛墩具有后发展地区的优势空间较开敞，地价较低。因此，可以利用地价差异大力发展房地产业。（2） 劣势l 土地资源有限、城镇建设滞后土地利用比较粗放，且被分割严重。集约、高效利用土地资源，对望牛墩镇可持续发展意义重大。同时，镇内河网密布，增加了城镇建设的投资成本，发展相对滞后，基础设施配套不完善，城镇化水平及质量较低。l 环境污染严重、水乡特色散失零散的污染型企业沿河而建，使得目前望牛墩水体污染量大面广，环境整治难度大

40、，降低了人们日常的生活质量，影响了望牛墩的招商引资工作。l 经济发展粗放、产业缺乏竞争力望牛墩的经济发展主要依靠以外资为主的劳动密集型企业带动，这些企业利用本地廉价劳动力和土地资源去获取经济利益，这种粗放的经济发展模式已不适应新时期经济发展需要，亟待转型。产业结构以非农产业为主，第二产业占绝对优势，但产业间分工合作少，缺乏支柱产业，区域竞争力弱。（3） 机遇东莞进入了加快创新发展模式、大力构建和谐社会、推动经济社会全面协调发展的关键时期，东莞市政府提出了“科技东莞”、“商贸东莞”、“平安东莞”、“创业东莞”四项工程，这必将产生大量的商业贸易、投资、就业等机会，为望牛墩镇的社会经济发展提供了更好

41、的契机。此外，西部沿海产业带的大发展，规划中的轨道线路位于望牛墩镇南部，对于望牛墩城市转型，空间重构以及土地利用模式必将产生深远的影响。（4） 挑战传统的“自下而上”的发展机制、二元化的土地利用制度、收益分配制度和“福利型”的户籍制度等是望牛墩镇现状问题的根源，因此镇政府应积极正视制度创新问题，打破制度瓶颈，以实际的发展需求为创新立足点，通过建立完整的发展策划，使制度创新成为发展的有力支撑，吸引高素质人才到望牛墩创业。4.1.3与周边地区关系分析与麻涌、中堂、道滘同为南北广深线的落后城镇；东西向受东莞城区辐射较强；同属水乡地区，历来是东莞市的重要农业生产区，水曾经是维系该地区发展的关键因素；在

42、工业化初期，依靠建材、红砖、造纸等污染性的资源型加工业取得了一定的原始积累；产业同构比较突出； 环境污染、产业转移以及区域资源整合与可持续发展是这些镇面临的共同问题； 在未来规划方面，由于望牛墩及周边各镇都同属水乡片区，自然条件、土地资源等城镇发展基础都十分相似，以致各镇在功能定位上存在雷同，表现于以水乡特色营造为目标；产业选择方面，发展制造业、商贸物流业和生态农业成为各镇的首选，存在同质竞争的危机。由此可见，在未来的发展中望牛墩与周边地区竞争与合作并存，但竞争的格局占据主导，区域性环境治理、水乡特色的保护是合作的主要方面。表41 望牛墩及周边镇区的功能定位与产业选择对比表镇区名称功能定位产业

43、选择望牛墩镇东莞市西北片的重要制造业基地之一，现代化工业卫星城镇制造业、商贸业和都市农业 万江区中心城区的重要组成部分，市商贸物流中心，生态休闲农业基地 商贸物流业、生态休闲农业道滘镇现代化水乡新城加工制造业、旅游业、房地产业、商贸业洪梅镇具有水乡特色的重要工业城市制造业、房地产业麻涌镇海陆联运基地、港口工业中心镇港口工业、物流运输业、生态旅游业中堂镇东莞市国际制造业名城的组成部分制造业、物流业和房地产业资料来源：各镇（区）最新版总体规划、分区规划。小结：面对竞争，如何把握市场脉络、使新区产生大的市场吸引，旧区发挥新的魅力？面对短缺的资源，如何发挥资源优势、使资源效益最大化、并可持续发展？面对

44、公共设施建设，怎样才能更好地解决资金瓶颈？ 关键在于转型“整合空间，创新发展”是城市转型的关键；培育创新发展环境，强化服务职能中心、优化交通设施、公共物品的建设是整合空间，调整城市结构的重要手段。望牛墩镇未来发展应结合自身资源状况，对城市发展战略有所反映，充分发挥优势，错位与竟优发展，寻找支点城镇与主城区发展的补充。在水文化与教育角度做文章，打造教育强镇，水文化体验之城（乞巧、龙舟），推动公共项目的社会融资。4.1.4本次规划重点思考问题 用地资源整合传统的粗放的资源开发与土地利用模式在资源日益短缺的今天，已经越来越不适应现今城市的发展。如何提高土地利用效率、打破资源瓶颈、促进资源空间整合以适

45、应未来城市发展成为当前的重要任务。本规划结合实际对现状居住、工业用地加以整合，形成合理的功能分区，以促进居住模式调整，实现产业升级。 强化中心区功能望牛墩镇中心区带动作用并不明显，未能成为全镇经济、社会以及城市发展的示范，因此本规划需强化中心区功能，强化行政办公、金融信息、商业服务、文化娱乐、体育、卫生等城市中心作用，高标准建设，为产业服务做好长远准备。 新旧城联动的空间引导（旧城改造）注重人与自然的和谐，重构有序公共空间体系，延续新旧城的协调统一。旧城人气带动新城建设，新城建设推动旧城改造与更新，重点强调在交通、开敞空间、水城关系、功能互补等方面融合。 延续地方文化特色结合望牛墩“乞巧”艺术

46、的保护和传承，借联合办学的契机，发扬望牛墩中学的品牌效应，打造岭南的“乞巧之乡”和省教育强镇。统一规划，分期实施近远期相结合，强调规划的可操作性和控制引导作用。 重视生态环境，提升人居环境质量环境是人类生存发展的基础，是不可再生的资源，人类活动应该避免对环境造成破坏。针对当前突出的环境污染问题，国家提出了和谐社会、环境友好型、资源节约型社会等理念，转变发展观念，以人为本，提高人居环境质量，打造宜居城市提出了新的要求。因此环境如何保护与质量如何提高成为未来政府高度关注的重点之一。4.1.5片区功能定位望牛墩镇的行政、经济、文化、信息中心，适宜居住、适宜创业的滨水新城区。4.1.6发展目标以城市转

47、型为契机，以市、镇政策倾斜为支撑，以新区拓展为方向，以空间整合为重点，通过新城市中心地区的建设，塑造望牛墩城市新形象、推动产业升级与城市转型，使之成为望牛墩强有力的发展极核，通过结构调整、功能强化、路网整合、用地置换、环境整治，滨水空间的改造，将规划区建设成为环境优良、适宜居住、创业的城市中心区。4.1.7发展规模(1)用地规模规划区总用地为741.14公顷，其中城市建设用地为688.55公顷，规划保留水域和其他用地72.59公顷。(2)人口规模人口规模是进一步落实各项设施用地及规模的依据，总人口主要由居住人口、产业人口两大部分组成，其中两者重叠部分不予计算。A、 居住人口规划区居住人口主要指

48、城市型居住形态人口，居住用地分为二类：二类居住用地：用地面积87.39公顷，按120平方米/户，3.2人/户，则二类居住用口5.85万人；商住用地：用地面积45.33公顷，按商住用地中的居住建筑面积占70%，120平方米/户，3.2人/户，则商住人口为1.87万人；三类居住用地27.49公顷，按300平方米/户，3.2人/户，则三类居住人口0.29万人；综合以上计算，居住人口按8.01万人控制。B、 产业人口参照对东莞工业园区调查统计所得的数据，一般劳动密集型工业区每公顷工业用地就业人口数为250-300人，高新技术开发区为100-150人（产业人口包括工厂员工，市政公用设施、公建设施服务人口

49、从属居住人口，不列入此范围）。考虑规划区的定位与发展特征，规划取片区工业用地200人/公顷，工业用地规模按约83.15公顷计算，得到产业人口为1.66万人。C、 总人口参照对东莞工业园区调查统计所得的数据，综合性工业园区产业人口中约有15%的人口（主要为管理人员、技术人员、服务业店主等）在居住区内居住，约0.25万人左右与居住区人口重复计算，在计算总人口时将其减除。得到总人口约为9.42万人。4.2 发展策略4.2.1 发展集聚经济，适度引导工业向外围地区集中发展根据上层次总体规划，新城市中心地区属于北部的核心地区，是全镇的行政、商业、文化、信息中心。而目前存在较多工业用地，以塑料、电子、食品

50、制衣等产业为主，且新规划政府用地周边亦有不少工业用地批租。针对当前中心区定位与用地发展之间的矛盾，必须适时进行用地置换与空间结构调整。为此，规划给予积极的引导，以便使使今后的城市发展向规划目标靠拢，形成城镇功能片区分工明确、整体协调的发展格局。因此，本规划的产业发展对策包含两个方面：引导工业向园区集中,在强化产业集聚规模的同时,突出产业特征。中心城区是望牛墩的形象地区，积极引导产业向中心区外围扩散。4.2.2 强化土地利用，促进用地整合通过现状综合分析，规划区范围可以分为村民住宅区、镇中心旧区、新电城商贸区、工业集聚区、高速公路影响区、镇中心新区以及可开发利用土地。从建设现状可以看出，新中心地

51、区可开发利用的土地不多，而且面临着较艰巨的旧城改造任务。未来发展必须坚持统一规划、统一建设的原则，推进建设用地进一步集聚，提高土地利用效率。对用地功能不符、影响道路规划、设施布置的现状已建或批而未建的用地，通过功能置换、位置范围调整等，进行必要的用地整合。4.2.3保护环境，走可持续发展之路科学发展观的确立，对于新形势下生态建设提出了新的更高要求。走以最有效利用资源和保护环境为基础的循环经济之路，是全面建设小康社会、加快现代化建设的必然选择。望牛墩镇要树立和落实科学发展观，一是要树立循环经济理念，从过去的“末端治理”范式向“循环经济” 范式转变；二是要积极推行清洁生产，减少和避免对环境的破坏，

52、提高工业的文明化水平；三是要大力推动资源节约与循环综合利用，节约与循环综合利用并举。进而实现经济发展与生态环境的最佳协调与统筹，有效改善人民的生活和工作环境。5. 规划结构与用地布局5.1 规划理念5.1.1 空间资源重新组合规划结合实际对现状居住、工业用地加以整合，置换片区工业用地，形成相对合理的功能分区，以促进居住模式调整，实现产业升级。5.1.2 营造中心区形象高起点、高标准规划建设布局，营造望牛墩具有标志性的城市空间景观形象，体现现代化的城市氛围，同时强化行政办公、金融信息、商业服务、文化娱乐、体育、卫生等城市中心作用。5.1.3 强调地方特色强调水乡特色与现代化建设有机融合：充分利用

53、现有河流水系，塑造具有个性化的水乡特色风貌，将传统水乡文脉、自然环境与现代生活相融合；公共服务功能与休闲开放空间相结合。5.1.4 统一规划，分期实施，可持续发展新城市中心地区规划近远期结合，高起点、高标准的全面规划，分区分期推进；注重人与自然的和谐，对建设规模进行适度控制，延续和培育现有生态肌理，为可持续发展创造有利的条件。5.2 规划结构依据总体规划及结合现状情况，望牛墩镇新城市中心地区整体规划结构可以概括为：“一核、两轴、多组团、序列空间”。1、一核： 是指全镇的公建服务中心，也是全镇的城市形象区。分为三个功能中心，即商业中心、旧城服务中心、新城服务中心。商业中心主要是指汇源路、汇福路两

54、侧地带，为镇级的大型服务中心，满足较高层次的商业需求；旧城服务中心主要为传统的商业服务，以金牛路商业街及两侧用地改造为契机，逐步完成老城区的改造；新城服务中心位于镇中路以南、康乐路以东、汇源路以西用地范围内，主要包括核心公建区和核心居住区两部分，中心组团主要以中心广场、行政办事中心、电信大楼、农村信用社大楼、体育公园、文化中心的建设为带动核心，以“退二进三”为主线，逐步置换工业用地，拓展中心区南进空间，逐步形成望牛墩镇的新城市中心区，望牛墩城市建设的亮点；2、两轴： 一条轴线以镇中路（望洪公路）为依托，由西向东形成新城市中心地区的城市综合服务轴。沿镇中路由西向东串联了五大城市功能组团，其中核心

55、区腹地内沿路两侧行政办事中心、中心广场、商业金融中心；另一条轴线以得云路永盛路和乐路为依托，两侧各控制了30米宽的绿化带，形成南北方向的城市空间开放轴线，为望牛墩镇新城市中心地区的景观主轴线，强调的是老城与新城的融合，城市与水系的交融。3、多组团： 依据用地性质、区位关系、现状交通及开发条件，新城市中心地区划分多个组团，为高速出入口服务组团、工业组团和居住组团。高速出入口服务组团主要依托广深高速公路望牛墩立交口，重点发展酒店旅业、专业市场、高新技术产业等，形成专业服务服务组团；居住组团是指望东李屋居住组团和望联居住组团，望东李屋居住组团主要是利用现状毗邻中心区优越的地理位置和环境，成为近期房地

56、产业发展的重点；望联居住组团是在时机相对成熟的基础上，对旧村进行改造、整合，形成新型的水乡生态居住社区；工业组团为东兴工业园，主要依托现有的工业基础，发展一类工业以及高薪技术产业等。4、序列空间：通过老城商业街、中心广场、商业金融中心、行政办事中心、文化中心、体育中心、核心居住组团、绿地公园等一系列的建筑群构成了新城市中心地区的空间序列，塑造良好的城市景观和空间格局，营造望牛墩具有标志性的城市空间观形象，体现现代化的水乡城市的氛围。5.3用地规划5.3.1主要思路依据望牛墩总体规划整体思路，充分考虑和利用现状，用地布局的主要思路为：1）依据不同区位关系、现状交通及开发条件，形成多个城市功能组团

57、，梳理现状用地功能混杂问题。2）协调各组团之间关系，整合现有公共服务设施用地，依据各自定位增加其他公共设施用地。3）增加居住用地，积聚人气。居住用地根据不同地段需求按组团分布，逐步旧村改造，集中建设农民公寓。4）增加公共绿地，见缝插绿，打造滨水绿地，提高绿地可亲性。5）严格控制工业用地蔓延，积极推行“退二进三”政策。5.3.2用地构成新城市中心地区用地构成主要以居住用地、公共服务设施用地、道路广场以及绿地为主，其中居住用地191.23公顷,占总建设用地比例为28.60%；公共服务设施用地91.34公顷,占13.66%；道路广场用地138.78公顷，占20.76%；绿地139.34公顷,占20.

58、84%。详见表5-1，规划用地汇总表。表5-1 规划用地汇总表序号用地代码用地性质用地面积（ha）比例（）1R居住用地191.23 28.60 其中R2 二类居住用地87.39 13.07 R3 二类居住用地27.49 4.11 R5 商住混合用地45.33 6.78 R6 中小学及幼儿园用地31.02 4.64 2C公共设施用地92.54 13.84 其中C1 行政办公用地11.76 1.76 C2 商业金融用地69.95 10.46 C3 文化娱乐用地4.00 0.60 C5 医疗卫生用地5.63 12.37 C9 其他公共设施用地1.20 0.18 3M工业用地83.15 12.44 其中M1 一类工业用地83.15 12.44 4T对外交通用地20.65 3.09 其中T21 高等级公路用地19.52 2.92 T23 长途客运站用地1.13 0.17 5S道路广场用地137.58 20.58 其中S1 道路用地124.25 18.58 S2 广场用地5.30 0.79 S3 社会停车场库用地8.03 1.20 6U市政公用设施用地4.06 0.61 7G绿地139.34 20.84 其中G1 公共绿地93.84 14.04 其中G11 公园66.30 9.92 G12 街头绿地27.54 4.12 G2 生产防护绿地45.50 6.81 合计