城镇土地基准地价课件

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1、 土地估价相关业务知识土地估价相关业务知识 张家口市国土资源局土地评估所张家口市国土资源局土地评估所 李兴华李兴华 二二0一二年八月三十日一二年八月三十日目 录 四个方面四个方面 1、国家土地政策 2、估价理论、技术、方法 3、国家标准 4、成果的应用和解决具体问题第一方面、国家政策第一方面、国家政策 正确理解和把握：正确理解和把握：有现实性和连续性有现实性和连续性 围绕土地估格，国家政策都是零星、散落地记载着很多规定；同时为适应社会经济的发展，国家土地政策在不断地调整和变化。不论是管理者，还是单纯的土地估价中价服务咨询，我们有必要对国家具体条文进行摘抄和记录，并正确地理解和掌握，在实际操作中

2、不断指导、更新和完善估价理论、方法。更好地解决具体问题，为民服务。1中华人民共和国土管理法198628令令。-1998修正-2004年8月修正 2中华人民共和国土地管理法实施条例国务院令 第256号-1999年年月日起施月日起施行行 3中华人民共和国担保法(主席令第50号-1995年年10月月1施行。施行。4中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院令第55号.-1990年5月19日发布施行 5中华人民共和国城市房地产管理法的决定令第令第72号号-1995-1-1-2007-8-30修订修订 6国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知 国土资发国土资发1999第第

3、30号号 7协议出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定(国土资源部第国土资源部第21号令号令)-2003-8-1施行施行 8招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令）号令）-2002-7-1施行施行 9国土资源部第国土资源部第39号令号令 招标拍卖挂牌出让国有招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定建设用地使用权规定-2007-11-1施行施行 10国土资源部国土资源部关于改革土地估价结果确认和土关于改革土地估价结果确认和土地资产审批办法的通知地资产审批办法的通知的通知（国土资发的通知（国土资发200144号）号）-2001-2 11土地估价报告

4、备案办法（试行（国土资发（国土资发200144号）号）-2001-2 12国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见国土资发1999433号 13关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知（国土资发国土资发2002237号）号）-2002-8 14国土资源部 关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知-（国土资发1999318号）15关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知冀冀国土资国土资用用200077号 16国土资源部关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知(国土资国土资发（发（2004-168号号)-2004-8 17中华人民共和国国家土地管理局令

5、中华人民共和国国家土地管理局令 第第8号号国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定规定-1998-2-17 18国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知国土资发2001174号-2001-6 19关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知国土资发2006307号-2007-1-1 20招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）协议出让国有土地使用权规范（试行）（国土资源部-2006-5-31发布 国土资发2006114 号-2006 年8 月1 日实施）21、关于进一步加强城市地价动态监测工作的关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知通知 国土资发国土资

6、发200851号（号（2008年河北省纳入年河北省纳入国家级地价动态监测范围城市：石家庄、秦皇岛、国家级地价动态监测范围城市：石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、邯郸、张家口）。唐山、廊坊、保定、邯郸、张家口）。22、为进一步贯彻落实、为进一步贯彻落实国务院关于促进节约集国务院关于促进节约集约用地的通知约用地的通知（国发（国发20083号号 1基准地价制度的建立、更新、发布 2出让方式的转变和宗地评估的改进 3评估报告的备案 4政策规定与执行 5对评估机构和评估报告的检查制度 结合具体工作对政策内容进行概括结合具体工作对政策内容进行概括 1、中华人民共和国城市房地产管理法的决定令第七十二号令第七

7、十二号-1995-1-1；2007-8-30修订修订 第三十三条：基准地价第三十三条：基准地价、标定地价标定地价和各类房屋的重置价格重置价格应当定期确定并公布并公布 第三十四条第三十四条：国家实行房地产价格评估制度房地产价格评估制度。第三十五条：国家实行房地产成交价格申报制度。第三十五条：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价如实申报成交价，不得瞒报或者不得瞒报或者作不实的申报。作不实的申报。第五十九条第五十九条国家实行房地产价格评估人评估人员资格认证制度员资格认证制度 2、中华人民共和国国家土地管理局令、中华人民共和国国家土

8、地管理局令 第第8号号国有企业改革中划拨土地使用权管理国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定暂行规定-1998-2-17 第十一条：第十一条：处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资（股本）额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地管理地管理部门部门确认的土地估价结果确认的土地估价结果为依据。为依据。3中华人民共和国土地管理法实施条例，国务院令 第256号-年月日起年月日起施施行行 县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准根据土地等级评定标准，对土对土地等级进行评定地等级进行评定。4、关于发布实施、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准全国工业用地出

9、让最低价标准的的通知通知-国土资发国土资发2006307号号-2007-1-1 工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的标准的60执行执行。其中，对使用未列入耕地后备资源未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地

10、等别相对应最低价标准的相对应最低价标准的30执行执行。对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案省级国土资源管理部门报部备案。全国工业用地出让最低价标准全国工业用地出让最低价标准 单位：元/平方米-2007年1月1日执行土地等土地等别别一一等等二二等等三三等等四四等等五五等等六六等等七七等等八八等等最低价最低价标准标准840720600480384336288252土地等土地等别别九九等等十十等等十十一一等等十十二二等等十十三三等等十十四四等等十十五五等等最低价最低价标准标准204168144120968460八等：八等：张家口市区(桥东区 桥西区高新)：252元元/平方

11、平方米米-16.8万万/亩亩九等；九等；张家口市宣化区；204元元/平方米、平方米、-13.6万万/亩亩 十等：十等：十一等：十一等：张家口市下花园区；144元元/平方米平方米-9.6万万/亩亩 十二等十二等：十三等：十三等：96元元/平方米平方米-6.4万万/亩亩 怀来县 宣化县 阳原县十四等：十四等：84元元/平方米平方米-5.6万万/亩亩 赤城县 怀安县 万全县 蔚县 涿鹿县十五等；十五等；60元元/平方米平方米-4万万/亩亩 崇礼县 沽源县 康保县 尚义县 张北县、察北、塞北 一类一类是按公司法等有关规定改制成由土地估价师或其他专业人员出资设立的有限责任公司性质的土地评估中介服务机构土

12、地评估中介服务机构 另一类是按事业单位登记管理暂行条例进行登记，保留事业单位性质的土地评估机保留事业单位性质的土地评估机构构，专职承担政府职能性、公益性、社会服专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，主要涉及落实政府职能所务性的土地评估，主要涉及落实政府职能所需的评估，需的评估，如基准地价、标定地价、出让底基准地价、标定地价、出让底价的评估等。价的评估等。5、国土资源部 关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知-国土资发1999318号 改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度土地估价报告备案制度 市、县人民政府土地行政主管

13、部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价当地的基准地价和标定地价，并提供地价查并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据据。为维护国家和改制企业的土地权益，促使土地估价机构增强自律意识，提高执业质量和服务水平，6、国土资源部、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土关于改革土地估价结果确认和土地资产审批办法的通知地资产审批办法的通知的通知（国土资发的通知（国土资发200144号）号）-2001-2 土地估价师资格应通过公开考试取得土地估价师资格应通过公开考试取得 土地评估中介机构实行向土地评估行业组土地评估中介机构实行向土地评估行业组织注

14、册制度织注册制度 土地行政主管部门变事前审批为事后监管，变事前审批为事后监管，要进一步加大监督检查力度。7关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知国土资发国土资发2002237号号-2002-88、国土资源部关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知(国土资发国土资发2004168号号)-2004-81土地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进土地估价机构和估价报告进行定期检查行定期检查，建立抽查制度，加强对土地估价机构的监建立抽查制度，加强对土地估价机构的监督管理，督管理，对弄虚作假的，要追究责任，依法处理。2各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随土地评估机构和

15、土地估价报告进行随机检查机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的业协会及有关专家对被抽查的机构和报告进行集体评议机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进机构或个人进行处罚行处罚。1、协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。2、出让底价确定后，在出让活动结束之前应活动结束之前应当保密当保密，任何单位和个人不得泄露。9、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）协议出让国有土地使用权规范（试行）（国土资源部2006-5-31 国土资发2006114 号-2006-8-1 实施）市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据依据城镇土地估价规程城镇

16、土地估价规程，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行单位组织进行。有底价出让的；决策机构应当根据土地估价结果、应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等集体决策，综合确定出产业政策和土地市场情况等集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金让底价和投标、竞买保证金。第二方面：理论、技术、方法第二方面：理论、技术、方法 五本书（估价师考试教材）五本书（估价师考试教材）1、土地管理基础 2、土地估价理论方法 3、土地估价相关经济理论 4、土地估价

17、实务 5、土地估价案例选编1、土地估价的基本理论、土地估价的基本理论 马克思主义的地租地价理论 1、绝对地租:是土地价格存在的根源 2、级差地租：是土地价格高低存在的 原因。分两种，一种是位置的区别；一种是连续的投入的不同。估估 价价 方方 法法 六种方法六种方法（估价师必考内容）（估价师必考内容）1、收 益 还 原 法 2、成 本 逼 近 法 3、剩 余 法 4、市 场 比 较 法 5、基准地价系数修正法 6、路 线 价 法剩剩 余余 法法 概念：是在估算房地产开发完成后不动产正常交易的基础上，扣除建筑物建筑费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收、等各项费用余额来确定估价对象土

18、地价格的一种方法。公公 式式 总总 地地 价价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商利润 1、假设开发建设周期 待估宗地拟二类居住土地面积为53791.7平方米，根据张家口高新区保障性住房管理中心函，该宗地总建筑面积为134479.1平方米，容积率为2.5。假设开发法*住宅部分住宅部分 自购入土地之日起结合评估宗地的区位条件预测开发建设期结束时点房地产75%即可售出，其余一年内售出。项目总用地面积100多亩；建设开发周期确定为3年，土地费用一次性投入；建造成本在整个开发期内连续均匀投入。2、项目房地产价格确定 根据待估宗地所处区域同类型房地产销售案例及对张家

19、口市房地产市场整体形式的分析比较，经对同类房地产开发的市场调查后认为;总售价测算；销售对象建筑面积134479.1平方米 单 价(均价)：4150 元/平方米 房地产总价55808.83万元 3、建造成本测算、建造成本测算 根据河北省计委颁发的建筑安装工程概算定额及部分市场价，确定拟建项目的建造成本单方造价约在1700元/平方米左右。故建筑成本为；134479.1平方米1700元/平方米=22861.4万元。4、专业费计算、专业费计算 按建造费用的一定百分比计算，取建造费用的4%。228614%=914.5万元 5 5、不可预见费计算按建造费用与专业费和的一定百分比计算，取费用的4%。（228

20、61+914.5）4%=23775.44%=951万元 前三项费用和计前三项费用和计=24726.9万元 6、利息计算年利息率取中国人民银行的1-3年期（含）贷款利率6.65%（按复利计算），工程建设周期定为3年，地价（V）在建设期初投入，建造费用在建设期内均匀连续投入。总利息总利息=地价利息地价利息+建造费利息建造费利息=地价（1+6.65%）3-1+24726.9（1+6.65%）1.5-1=0.2131地价+2507.1 7、销售税费、销售税费 销售税费（包括营业税、城市维护建设税和教育费附加），取售价的5.5%，销售费用（含市场推广费、销售代理费、销售手续费）取售价的3%。销售税费=房

21、地产总价格（5.5%+3%）=55808.88.5%=4743.7万元 8、开发商利润、开发商利润 项目3年建设周期的投资回报率取40%，则：利润=（地价+建造成本+专业费+不可预见费）40%=0.40地价+9890.7 9、计算地价、计算地价 根据假设开发法的基本公式 地价=不动产总价-建造开发费-专业费-不可预见费-利息-销售税费-开发商合理利润 总地价=55808.8-24726.4-0.2131地价-2507.1-4743.7-0.40地价-9890.7 1.6131地价=13940.9 总地价=8642.304 总用地面积=53791.7平方米 单价单价=1606.6元/平方米假设开

22、发法计算过程假设开发法计算过程宗地名称建设用地住宅部分；1、开发周期3年：2、总用地面积=53791.7平方米3、建筑面积 =134479.1平方米：4、容积率=2.5：5、房地产总价（万元）=55808.8；6、开发费用（总建筑成本（万元）=22861.4；7、专业费=914.5（万元）；8、不可预见费=（万元）951；9、前三项费用合计=（万元）24726.4；10、利息=（万元）0.2131地价+2507.1；11、销售税费=（万元）4743.7；12、开发商利润=（万元）0.40地价+9890.7 13、总地价=（万元）8642304；14、土地面积=53791.1（平方米）；15、单

23、位地价=1606.6（元/平方米）16、合108万/亩第三方面：国第三方面：国 家家 标标 准准 六本规程（估价师考试内容）六本规程（估价师考试内容）1、地价动态监测技术规范 -2007-9-1 2、开发区集约节约利用评价规程 2008-7-7 3、农用地估价技术规程 -2003-3 4、农用地分等定级技术规程-2003-3 5、城镇土地估价规程-2002-7-1 6、城镇土地分等定级规程-2002-7-1 城镇用地分等定级城镇用地分等定级：是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量。实质是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。等是反映城镇之间

24、土地等是反映城镇之间土地的地域差异的地域差异。级是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益区位条件和利用效益的差异。国家管理土地的体系；国家管理土地的体系；等、级、价等、级、价农用地分等、定级 1、农用地等别：、农用地等别：是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围全国范围内进行的农用地质量综合评定。2、农用地级别：、农用地级别：是依据构成土地质量稳定的自然条件和社会经济因素，侧重反映农用地现实的区域自然质量，利用水平和效益水平的不同，根据土地管理的需要，在行政县区内进行在行政县区内进行的质量综合评定农用地分等定级估价农用地分等定级估价 全国农用地评定为15个等别，1等农用地质量最好，

25、15等最差。将全国农用地按照14等、58等、912等、1315等划分为优等地、高等地、中等地和低等地，2004年完成的怀来县农用地等别 怀来县农用地等别面积汇总怀来县农用地等别面积汇总乡镇名乡镇名 一等地面积一等地面积 二等地面积二等地面积 三等地面积三等地面积 四等地面积四等地面积 五等地面积五等地面积 公顷公顷 公顷公顷 公顷公顷 公顷公顷 公顷公顷 东八里东八里 375.6 149.79 520.94 64.07 东花园镇东花园镇1662.49 165.92 323.68 842.08 农用地分等定级估价作用作用 可为编制土地利用总体规划、划定基本农田保护区提供基础依据；可为土地开发整理

26、项目管理提供级别和价格支持。对于实现耕地占补平衡目标，实现土地管理从数量管理为主向数量与质量管理并重提供依据；可促进农村集体土地承包、转包、出租等流转集体土地承包、转包、出租等流转，有利于做到以质论价、公平竞争。第四方面、成果的应用和解决具体问题第四方面、成果的应用和解决具体问题 1、基准地价 2、出让地价 3、转让和抵押 4、其它特殊价格行式当前城镇用地地价类型当前城镇用地地价类型用途分类和出让年限：用途分类和出让年限：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院令第55号-1990年5月19日第十二条第十二条土地使用权出让最高年限最高年限按下列用途用途确定：（一）居住用地70年

27、；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。1、基准地价、基准地价 城镇土地基准地价：城镇土地基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用现状利用条件下不同级别或不同均质地域均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期最高年期土地使用权区域平均价格区域平均价格。均质地域：均质地域：指土地利用条件及土地用途基本一至的土地区域。法律政策：法律政策：国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知国土资发2001174号-2001-6 基准地价定期更新和公布制度基准地价定期更新

28、和公布制度。各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新基准地价原则上每三年更新一次一次，并根据市场变化，适时进行调整。基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布。媒体上公布。土地级别土地级别单位单位一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级商业商业用地用地基准基准地价地价元元/平米平米20021288780420178万元万元/亩亩133.4785.86522811.8住宅住宅用地用地基准基准地价地价元元/平米平米655482322225134万元万元/亩亩43.6732.121.47158.9工业工业用地用地基准基准地价地价元元/平米平米47

29、2302221125万元万元/亩亩31.4720.114.78.33 1994年年-张家口土地级别与基准地价成果表张家口土地级别与基准地价成果表 1998年年-张家口土地级别与基准地价成果表张家口土地级别与基准地价成果表土地级土地级别别单位单位特一特一一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级商商业业用用地地基基准准地地价价元元/平平米米265220371310790452196万元万元/亩亩176.8135.887.3352.6730.1313.07住住宅宅用用地地基基准准地地价价元元/平平米米890667432301186万元万元/亩亩59.3344.4728.820.0712.4工工业业用

30、用地地基基准准地地价价元元/平平米米473353260158万元万元/亩亩31.5323.5317.3310.53 2003年年-张家口土地级别与基准地价成果表张家口土地级别与基准地价成果表土地土地级别级别单位单位特一特一一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级商商业业用用地地基基准准地地价价元元/平平米米254519011236799490230万元万元/亩亩169.67 126.7382.453.2732.6715.33住住宅宅用用地地元元/平平米米880659479340212万元万元/亩亩58.6943.9231.9222.6714.13工工业业用用地地基基准准地地价价元元/平平米米4

31、81387305193宁远工宁远工业区业区186万元万元/亩亩32.0725.7720.3312.8712.4 2008年年-张家口土地级别与基准地价成果表张家口土地级别与基准地价成果表土地级土地级别别单位单位 一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级六六级级七七级级商商业业用用地地基基准准地地价价元元/平平米米254719211301981677414283万元万元/亩亩169.8128.07 86.7365.445.1327.6 18.87住住宅宅用用地地元元/平平米米1112867694523352276万元万元/亩亩74.857.846.27 34.8723.4718.4工工业业用用地

32、地基基准准地地价价元元/平平米米539476366278261万元万元/亩亩35.9329.0722.418.5317.42012年-张家口市主城区基准地价表级别级地级地级地级地级地级地级地级地级地级地级地级地用地类型商基准地价（元/平方米）30383038242824281760176012961296894894463463基准地价（万元/亩）202.53202.53161.87161.87117.33117.3386.486.459.659.630.8730.87地价上下（万元/亩）162.78-162.78-253.17253.17121.32-121.32-197.56197.568

33、7.56-87.56-148.43148.4364.80-64.80-108.108.40.53-40.53-74.5074.5024.69-24.69-40.7440.74住基准地价（元/平方米）1459145911491149907907690690431431基准地价（万元/亩）97.2797.2776.676.660.4760.47464628.7328.73地价上下限（万元/亩）76.84-76.84-121.58121.5857.45-57.45-96.8896.8846.43-46.43-75.5875.5833.58-33.58-57.557.523.27-23.27-36.7

34、836.78工基准地价（元/平方米）674674545545425425355355325325基准地价（万元/亩）44.9344.9336.3336.3328.3328.3323.6723.6721.6721.67地价上下限（万元/亩）37.73-37.73-55.7355.7329.60-29.60-44.0744.0724.00-24.00-34.7334.7321.80-21.80-27.827.817.50-17.50-23.4723.47张家口市新区的商业和住宅用地的地价水平分别参照张家口市基准地价的商业和住宅二级地。张家口市新区的商业和住宅用地的地价水平分别参照张家口市基准地价的

35、商业和住宅二级地。2007-2011年张家口市中心城区基准地价对比表张家口市中心城区基准地价对比表级别级地级地级地级地级地级地级地用地类型商2011年基准地价（万元/亩）202.53202.53161.87161.87117.33117.3386.486.459.659.630.8730.872007年基准地价（万元/亩）169.8169.8128.07128.0786.7386.7365.465.445.1345.1327.627.618.8718.87地价增长率19.28%19.28%26.39%26.39%35.28%35.28%32.11%32.11%32.05%32.05%11.84

36、%11.84%63.60%63.60%住2011年基准地价（万元/亩）97.2797.2776.676.660.4760.47464628.7328.732007年基准地价（万元/亩）74.874.857.857.846.2746.2734.8734.8723.4723.4718.418.4地价增长率30.04%30.04%32.53%32.53%30.69%30.69%31.93%31.93%22.44%22.44%56.16%56.16%工2011年基准地价（万元/亩）44.9344.9336.3336.3328.3328.3323.6723.6721.6721.672007年基准地价（万

37、元/亩）35.9335.9329.0729.0722.422.418.5318.5317.417.4地价增长率25.06%25.06%24.99%24.99%26.49%26.49%27.72%27.72%24.52%24.52%2002-2007年年张家口土地级别与基准地价成果增减幅度张家口土地级别与基准地价成果增减幅度%用用途途年份年份一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级六六级级七七级级商商业业用用地地20022545190112367994902302006254719211301981677414283增减增减幅度幅度%+0.0+1.05+5.25+22.77+38.16+80住住

38、宅宅用用地地200288065947934021220061112867694523352276增减增减幅度幅度%+27.5+31.56+44.88+53.82+66.04用用途途年份年份一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级工工业业用用地地20024813873051932007539436336278261增减幅度增减幅度%+12.06+12.67+10.16+44.041998-2002年年张家口土地级别与基准地价成果比较表张家口土地级别与基准地价成果比较表用用途途年年份份一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级六六级级商商业业用用地地1998203713107904521962002

39、19011236799490230增减幅增减幅度度%-6.6-5.6+1.2+8.4+17.4住住宅宅用用地地19988906674323011862002880659479340212增减幅增减幅度度%-1.1-1.2+10.9+12.9+13.9用途用途年年份份一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级工业工业用地用地19984733532601584732002481387305193宁远工宁远工业区业区186增减幅增减幅度度%+1.9+9.6+17.3+22.11994-1998年年张家口土地级别与基准地价成果比较表张家口土地级别与基准地价成果比较表用用途途年年份份一一级级二二级级三三级

40、级四四级级五五级级六六级级商商业业用用地地199420021288780420178199820371310790452196增减幅增减幅度度%+1.7+1.7+1.3+7.6+10.1住住宅宅用用地地19946654823222251341998890667432301186增减幅增减幅度度%+33.8+38.434.1+33.8+38.8用途用途年年份份一一级级二二级级三三级级四四级级五五级级工业工业用地用地19944723022211251998473353260158增减幅增减幅度度%+0.2+16.9+17.6+26.42、出让地价 出让土地评估价出让土地评估价；土地使用权出让，是指

41、国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为，为出让土地权利行为的评估地价。出让底价出让底价：由市县土地管理部门或国有土地使用权决策机构根椐土地估价结果、产业政策和土地市场情况，集体决策，综合确定出让底价。市场价（成交地价）：市场价（成交地价）：招标；拍卖；挂牌、协议；我所出让地价评估 2010年评估招拍挂出让土地年评估招拍挂出让土地33宗宗 2011年评估招拍挂出让土地年评估招拍挂出让土地23宗宗 2012年评估招拍挂出让土地年评估招拍挂出让土地21宗宗2010年年-招拍挂土地成交价招拍挂土地成交价 位置:高新区锦绣东大街北侧 面积:10913平方米/

42、16.37亩 用途:二类居住 挂牌 成交时间:2010年7月5日 价 格:1310万元(80.02万元/亩）位置:高新区茶榆路 面积:33016.92平方米/49.53亩 用途:二类居住 拍卖 容积率2.0 价格:6600万元（133.25万元/亩）成交时间:2010年6月30日 位置:桥东区红旗楼南街南侧 面积:3029.73平方米=4.55亩 用途:商业金融 挂牌 容积率5.0；建筑限高60 米 土地级别；商业3级 价格:797万元（175.16万元/亩)成交时间:2010年9月19日 2011年年-招拍挂土地成交价招拍挂土地成交价 位置:高新区朝阳西街南侧储备地块 面积：7337.88平

43、方米/=11亩 用途：商业 容积率：5.0 土地级别：6级商业 建筑限高90米 拍卖价格：1211万元（110万元/亩）成交时间:2011年 位置:高新区闫家屯储备地块 面积：46680.19平方米/=70.02亩 用途：二类居住10%商业 容积率：2.2，土地级别：4级住 6级商业 建筑限高：60米拍卖价格：8400万元（120万元/亩）成交时间:2011 位置:高新区闫家屯储备地块 面积：13342.84平方米/=20.02亩 用途：商业 容积率：3.0，土地级别：6级 建筑限高45米拍卖价格：3068万元（153.25万元/亩）成交时间:2012年1月5日 位置:高新区农信社南侧储备地块

44、 面积：12122.44平方米/=18.18亩 用途：商业 容积率：4.5，土地级别：4级 建筑限高50米拍卖价格：5900万元（324.53万元/亩）成交时间:2012年1月5日 3、转让和抵押价格、转让和抵押价格 转转 让：让：是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。法律政策：法律政策：国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知国土资发2001174号 -2001-6 转让价格：对市场交易中的土地申报价格土地申报价格，要依据标定地价进行审核，凡土地转让申报价格比标定地价低比标定地价低20以上的，市、县人民政府可行使优先购买权优先购买权。4、其它特殊价

45、格行式 1、划拨土地权益价：、划拨土地权益价：2、改变用途价格评估、改变用途价格评估3、容积率调整评估、容积率调整评估 4、划拨土地评估公式、划拨土地评估公式1、划拨土地权益价：、划拨土地权益价：国家政策：国土资源部国家政策：国土资源部关于改革土地估价结关于改革土地估价结果确认和土地资产审批办法的通知果确认和土地资产审批办法的通知的通知的通知（国土资发（国土资发200144号）号）为支持和促进企业改革，企业改制时，可依可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。

46、取消土地估价结果确认审批，严格实行备案制取消土地估价结果确认审批，严格实行备案制度。度。以土地估价报告备案取代土地估价结果确认以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批审批第二十六条：第二十六条：土地使用权出让金，按标定按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的。价的。标定地价由所在地市标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定国家政策：国家政策：划拨土地使用权管理暂行办法（国家土地管理局1992第1号令）2、改变用途评估、改变用途评估 国家政策：国家政策：中华人民共和国城市房地产管理法的决

47、定令第七十二号令第七十二号1995-1-1、2007-8-30修订修订 第四十四条第四十四条受让人改变原土地使用权出受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的让合同约定的土地用途的，必须取得原出让得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使相应调整土地使用权出让金用权出让金3、容积率调整评估 国家政策：关于房地产用地调整容积率后补交地价款有关问题的函冀国土资函2011854号-2011年12月 以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，评估测

48、算新旧新旧容积率容积率规划条件下的土地市场楼面地价楼面地价。并择高择高作为补交土地出让价款的标准。什么是楼面地价？楼面地价是如何计算的？什么是楼面地价？楼面地价是如何计算的？1、楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格，简单地可以理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。2、楼面地价的计算公式：楼面地价楼面地价土地总价规划建筑面积 土地单价规划容积率 规划建筑面积土地面积土地面积容积率 划拨土地评估 国家政策：国家政策：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）协议出让国有土地使用权规范（试行）（国土资源部2006-5-31）国土资发2006114 号-2006 年8 月1

49、 日实施1、划拨拟出让 （1）不改变用途等土地使用条件的不改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 （2）改变用途等土地使用条件的改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额拟出让时的新新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格2、划拨拟转让 转让后不改变用途等土地使用条件的转让后不改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额拟出让时的出让出让土地使用权市场价格-拟出让时的划划拨拨土地使用权权益价格 转让

50、后改变用途等土地使用条件的转让后改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额拟出让时的新土地新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。关关注注2010-2011房地产调控新政策，根据房地产调控新政策，根据我市城市发展的实际情况，正确分析房价与我市城市发展的实际情况，正确分析房价与地价的关系，合理应用我市基准地价，正确地价的关系，合理应用我市基准地价，正确评估当前宗地出让价。评估当前宗地出让价。第五个方面第五个方面-房地产调控新的政策房地产调控新的政策 1、国务院办公厅关于促进房地产市场平国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通

51、知稳健康发展的通知2010年年1月月7日国办发日国办发20104号（号（“国五条国五条”）2、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）五条 3、国土资源部 住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 国土资发【2010】151号（号（“部六条部六条”）2010年新政策年新政策 4、关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发201034号。5、国土资源部、国土资源部关于严格落实房地产用关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知题的通知国土资发国土资发2010204号号 2011年年 6

52、、河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见（冀政201128号）7、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号（“国十一条”）不得将两宗以上地块捆绑出让，不得不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地毛地”出让。出让。住宅用地的容积率指标必须大于住宅用地的容积率指标必须大于1。按比例强制配建保障性住房比例强制配建保障性住房。自自2011年年3月月1日，日，须须按照项目总建筑面积按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、为廉租住房、5%为为公共租赁住房）以上的比例配建保障性住房，公共租赁住房）以上的比例配建保障性住房，凡可能出现“高价地”的地区，对招拍挂出

53、让对招拍挂出让中中溢价率超过溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新、成交总价或单价创历史新高的地块高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写房地产用地交易异常情况一览表，分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。国土资源主管部门。溢价率？溢价率溢价率 溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格

54、上涨了，第六部分：总结与分析 价格与行业 1、通过各种价格形式之间的依存关系，建通过各种价格形式之间的依存关系，建立本地区完整的城镇建设用地、集体建设用立本地区完整的城镇建设用地、集体建设用地、农用地及城乡互为衔接的地、农用地及城乡互为衔接的等级价等级价科学的科学的地价体系；理顺各种价格关系，防止地价出地价体系；理顺各种价格关系，防止地价出现混乱现象。现混乱现象。2、通过学习掌握国家当前各种用地政通过学习掌握国家当前各种用地政策，精通应用估价理论、方法、技术，解策，精通应用估价理论、方法、技术，解决现实中的估价问题，指导技术的发展和决现实中的估价问题，指导技术的发展和应用，估价行业通过以技术促

55、管理，以管应用，估价行业通过以技术促管理，以管理带动技术的运行和完善使行业正常发展。理带动技术的运行和完善使行业正常发展。政政策与行业策与行业分析和说明 3、地价是地租的资本化，是土地经济规、地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是土地收益和权利的购买价格，律的反映，是土地收益和权利的购买价格，由于土地质量、地产权利、市场供求关系由于土地质量、地产权利、市场供求关系和政府管理政策的不同，形成了不同标准和政府管理政策的不同，形成了不同标准和起不同作用的地价形式，将多种价格形和起不同作用的地价形式，将多种价格形式赋予不同的概念和内涵，这些价格在一式赋予不同的概念和内涵，这些价格在一定的管理制度

56、和市场条件下运行，相互联定的管理制度和市场条件下运行，相互联系，构成了一个城市或地区的地价体系，系，构成了一个城市或地区的地价体系，共同满足土地市场管理和运行需要的价格共同满足土地市场管理和运行需要的价格系列。系列。分析和说明 4、科学的地价体系要求性质、用途科学的地价体系要求性质、用途一致的地价不能赋予两个不同的概念，一致的地价不能赋予两个不同的概念，也不能用同一概念反映两个不同性质也不能用同一概念反映两个不同性质的地价，同时；构成地价体系的各种的地价，同时；构成地价体系的各种地价应相互衔接并覆盖整个地产市场地价应相互衔接并覆盖整个地产市场管理的全过程。否则，将引起地价体管理的全过程。否则，将引起地价体系的混乱，不利于制订和实施相关地系的混乱，不利于制订和实施相关地价管理政策。价管理政策。意见反馈电话:0313-4083957敬请领导批评指正！敬请领导批评指正！