地产项目前期定位报告课件

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1、中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台九州新塘项目前期定位报告九州新塘项目前期定位报告2 0 0 6-0 中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台发展商对本项目目标预期实现片区高价，获取更大利润！实现片区高价，获取更大利润！快速回收资金，启动新项目！快速回收资金，启动新项目！中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱

2、乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台目录目录第一部分：市场环境分析第二部分：项目分析第三部分：项目机会与威胁第四部分：分物业类型研究及定位方向建议中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第一部分：市场环境分析第一部分：市场环境分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增

3、值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台增城经济运行情况良好，增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近年均增长接近14全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%2005年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。数据来源：增城年鉴、各年政府工作报告增城宏观经济中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于高速发展阶段。根据库兹涅茨在各国的经

4、济增长中的理论，增城宏观经济增长接近14，房地产业处于高速发展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展45814增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展启动高速发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：年增长率：人均人均GDP（美元）（美元）增城房地产发展阶段中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台增城商品房成交呈曲线上升趋势，增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破年均价突破4000元元/平

5、米平米数据来源：增城市信息中心增城房地产中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台02年以前是新塘房地产发展的初始期，推售项目少，年以前是新塘房地产发展的初始期，推售项目少，市场竞争小；市场平均价格为市场竞争小；市场平均价格为20002200元元/平米。平米。阶段初始期时间02年以前在售项目汇美新村、海日中心、新康花园、新塘新世界阶段特征供应u推售项目少，市场竞争小竞争u新塘中心区与新塘西郊片区竞争产品u住宅多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为

6、主。u市场平均价格：2000-2200元/平米u产品以实用性为主，未有亮点设计客户u取消福利分房，客户多为首次置业为主。价格u市场平均价格：2000-2200新塘房地产发展阶段情况中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台0204年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，新塘竞争格局即时改写。新塘竞争格局即时改写。阶段启动期时间0204年在售项目碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、富雅名居、新康花园、新塘新世界、亚太新城、金泽花园（

7、一期）、城市家园（一期）阶段特征供应u推售逐渐增多竞争u形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品u品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；u产品链逐渐丰富，投资型小户型推出并获得成功。客户u产业发展带动，外来客户增加u经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份u首次置业的客户逐步呈现换房需求价格u住宅市场平均价格：2200-2700元/平米新塘房地产发展阶段情况中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台05年开始，市场供应放量，产品链日渐

8、丰富、完善，多种物年开始，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种物业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。阶段发展期时间05年至今在售项目碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界、金泽花园（二期）、体育花园、现代城、城市家园（二期）、东方名都、新都盛世名门、顺欣广场阶段特征供应u市场供应放量，竞争激烈竞争u形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品u产品链丰富、完善u户型创新开始出现u城市发展北移，广深公路以北集结了现代城、东方名都、顺欣广场一批新项目u写字楼、商业街、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富客户u外来人口持续增加，

9、市政利好逐步开始吸引周边客户u客户层丰富，投资型客户纷纷涌现价格u市场平均价格：2800-3500新塘房地产发展阶段情况中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链住宅产品链日益完善供应与竞争市场供应放量，竞争激烈价格价格逐步走高客户外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分新塘房地产发展阶段小结中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资

10、源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第二部分：项目分析第二部分：项目分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台项目位处新塘发展的中心区为广深公路沿线物业，通达性好，昭示性佳项目位置本项目地块本项目地块中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及一期用地

11、：原为厂房、办公楼、绿化及足球场足球场二期用地：原为厂区宿舍二期用地：原为厂区宿舍备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）项目经济指标本项目是本项目是中等规模中等规模的的 旧改旧改 项目项目主要经济技术指标总用地面积90909.258一期用地面积61850.650二期用地面积29058.608 计算容积率总建858000 一期建筑面积250000 一期商业建面14500 办公建面5000 社区健康中心建筑面积5000 会所建筑面积500 住宅、公寓建筑面积225000 二期建筑面积108000 二期商业建筑面积9000 住宅建筑面积99000 建筑密度30.80一期容积率4.04

12、总容积率3.94备注：一期拆赔比例为1：3，一期还建面积达6万平米。拆迁成本低拆迁成本低拆迁成本高拆迁成本高中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台经济指标分析一期是项目启动的重点，住宅是一期快速回收资金的一期是项目启动的重点，住宅是一期快速回收资金的关键！关键！主要经济技术指标总用地面积90909.258一期用地面积61850.650二期用地面积29058.608 计算容积率总建858000 一期建筑面积250000 一期商业建面14500 办公建面50

13、00 社区健康中心建筑面积5000 会所建筑面积500 住宅、公寓建筑面积225000 二期建筑面积108000 二期商业建筑面积9000 住宅建筑面积99000 建筑密度30.80一期容积率4.04总容积率3.94一期用地面积占总用地的68一期住宅、公寓建筑面积占一期开发量的中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台西面与新塘世贸中心一西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系靠近本地块边缘是一系列的制衣工场列的制

14、衣工场北面围墙与外边平房、北面围墙与外边平房、村屋有约村屋有约7米的高差。外米的高差。外围环境比较脏乱围环境比较脏乱东面二期用地主要是东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍年楼龄的宿舍南面临南面临107国道（广深公国道（广深公路），两面主要是牛仔路），两面主要是牛仔制衣工场制衣工场与二期宿舍交界处有大与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期西面紧靠城市家园二期在建项目在建项目北北南南西西东东项目四至项目四面临路，外围无景观资源，其中东西道路在规项目四面临路，外围无景观资源，其中东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大中心

15、绿化中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台地块价值分析园林绿化园林绿化园林绿化园林绿化地块分级特点规划方向楼王区南向、中心园景、超宽楼距大面积单位一级南向、组团园景中大面积单位二级北向、组团园景中面积单位三级东、西、北朝向，外围无景观资源中小面积单位四级临广深公路受噪音、粉尘滋扰小面积单位充分发挥地块价值，规避地块劣势，设计产品链组合充分发挥地块价值，规避地块劣势，设计产品链组合地块容积率高，总建面积大，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。中

16、国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台园林绿化园林绿化地块价值提炼优势劣势地块条件u地块方正、规整，中等规模，易于操作u依傍厂区宿舍小区，宜居性高u厂区旧改项目，涉及拆迁赔偿及动迁等难点u四面临路，中心保留园林绿化，地块均好性不高区位位置位处新塘发展的中心区所在区位环境一般，形象不高周边环境u四面临路，通达性好，为社区商业带来契机u位处广深公路，昭示性好外围环境杂乱，无景观资源交通状况位处广深公路，通达性佳临路，噪音滋扰厉害园林绿化园林绿化项目位于镇区发展

17、的中心区，区域前景看好项目交通便捷、通达性好、昭示性强项目外部环境和内部环境差异较大，造成总体均好性不高中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台区域优势明显区域优势明显位于新塘的发展的中心区位于新塘的发展的中心区昭示性明显昭示性明显位于广深公路主干道旁位于广深公路主干道旁以住宅为主的综合物业以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、物业类型包括住宅、办公、商业等物业商业等物业住宅是项目快速回收资金的关键住宅是项目快速回收资金的关键一期住宅建筑面积占一期总

18、一期住宅建筑面积占一期总建的建的9090地块初判中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第三部分：项目机会与威胁第三部分：项目机会与威胁中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台碧桂园凤凰城紫云山庄翡 翠绿 州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案

19、已售已售在售在售潜在潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块城西郊区板块新塘本地客户、开发区年轻客户新塘本地客户、开发区年轻客户属于封闭型市场属于封闭型市场金泽一期中心区板块中心区板块客户群主要是新塘本地客户客户群主要是新塘本地客户属于封闭型市场属于封闭型市场广园东板块广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户属于开放型市场属于开放型市场项目威胁中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台项目威胁由于受空间地理或经济

20、外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成“封闭市场”，造成板块内竞争激烈，客户吸聚力差。板块竞争剧烈，周边大盘分流部分新塘客户，造成消费力外逃。打造项目核心竞争力，避免客户分流！打造项目核心竞争力，避免客户分流！中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台汇美体育花园汇美体育花园/共共800多套多套1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城/不断推出洋

21、房产品，销售持续进行不断推出洋房产品，销售持续进行现代城现代城/约约600多套多套新塘新世界新塘新世界/消化八期洋房，后续推出第九、十期，销售持续进行消化八期洋房，后续推出第九、十期，销售持续进行200620072008城市家园二期城市家园二期/约约750套套新塘广场新塘广场东方名都东方名都/约约700多套多套项目威胁金地项目金地项目/约约2500多套多套本项目本项目本项目销售期内尾盘项目本项目销售期内尾盘项目现时在售项目现时在售项目与本项目销售重叠项目与本项目销售重叠项目在本项目的预计销售期内，有四个项目处于热销阶段。在本项目的预计销售期内，有四个项目处于热销阶段。必须捕捉市场机会，规避竞争

22、！必须捕捉市场机会，规避竞争！中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇一地理优势：项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深机遇一地理优势：项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的圳所构成的“黄金走廊黄金走廊”，具有，具有“多城辐射效应多城辐射效应”项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区；项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。深圳东莞广州40分钟分钟40分钟分钟60分钟分钟分类名称距离公路广园东快速干线经过市区广深公路（107

23、国道）经过市区广深高速离市区约4KM广汕公路（324国道）离市区约10KM铁路广九铁路火车站位于市区广州城市列车（广深四线）车站位于市区航空广州国际机场约30分钟深圳黄田国际机场 约40分钟水路广州黄埔港 约15KM新塘港位于市区项目机遇中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里；南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾

24、水道以南地区，面积约 780平方公里；花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里；增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约1600平方公里；从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约2000平方公里。机遇二市政规划：被纳入广州市五大片区中的都会区机遇二市政规划：被纳入广州市五大片区中的都会区项目机遇资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要 都会经济区的规划，将进一步加强增都会经济区的规划，将进一步加强增城与广州城区的联系。城与广州城区的联系。中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同

25、打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇三广州卫星城：新塘五镇合一，定位未来广州卫星城机遇三广州卫星城：新塘五镇合一，定位未来广州卫星城五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。卫星城的定位将拉带大部分高技术人员的进驻，促进产业经济链的发展罗罗岗岗区区黄黄埔埔区区永和永和宁西宁西沙埔沙埔仙村仙村新塘新塘项目机遇中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇四广州城市发展影响：新塘响应东进战略，成为经机遇四广州城市发展影响：新塘响应东进

26、战略，成为经济产业承接地济产业承接地资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要 南拓北优东进：传统产业向黄埔新塘转移；东翼产业发展带形成西联南拓、北优、东进、西联东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带项目机遇中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇五：产业的发展带动人口增长，城市容量

27、不断扩充机遇五：产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充 重点企业名称所属行业位置备注广州本田有限公司第二工厂汽车永和占地1500亩，总投资28.46亿元,首期年生产规模12万辆，将于06年6月试产 五羊本田（摩托）广州有限公司 摩托车永和占地面积480亩，总投资1.95亿元，年生产规模100万辆，已全面投产 豪进工业园 摩托车塘美占地300亩广州提爱思汽车内饰系统有限公司 汽车内饰新塘全年计划将实现产值17亿元增城市广英服装有限公司 牛仔服装沙埔 占地面积272亩，总投资2.5亿元，计划年产值8亿元创兴集团牛仔服装永和工业产值实现约10亿元左右 增城市新塘环保工业园旺隆热电有限公司 能源西洲

28、 占地面积2100多亩，总投资15亿元，计划年产值10亿元 中新塑料厂化工中新05年实现工业产值约6亿元牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的74.5%，从业人员达12.7万多人，目前全镇有牛仔服装及配套企业多家，从业人员万多人。鼓励汽车工业快速成长 全力抓好广州东部（增城）汽车产业基地建设，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建设，加快建设和完善相关配套设施，确保项目如期建成投产（资料来源：增城市十一五计划）项目机遇中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优

29、秀的地产经理人人脉资源平台机遇六：轨道交通不断完善机遇六：轨道交通不断完善 项目机遇地铁出口地铁出口市郊列车线市郊列车线在新塘的市政规划中，市郊列车线以及地铁将在新塘设点，开通预计为07年；届时轨道交通将进一步推动新塘各种产业经济的发展。本项目地块本项目地块中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇大于威胁机遇大于威胁有很强的地理优势，具有“多城辐射效应”纳入广州市五大片区中的都会区新塘卫星城定位拉近与广州城区的距离新塘响应东进战略，成为经济产业承接地制

30、造加工业发达，产业结构不断壮大带来人口增长轨道交通不断完善，加速经济高速发展威胁：机遇：所处板块属于封闭型市场，市场吸聚力不足板块竞争激烈，客户会被周边大盘分流，消费力出现外流项目销售销售期内将有四个项目处于热销阶段。项目威胁中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第四部分：分物业类型研究及定位第四部分：分物业类型研究及定位方向建议方向建议中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流

31、、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析住宅市场分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台碧桂园凤凰城紫云山庄翡 翠绿 州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售已售在售在售潜在潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块城西郊区板块新塘本地客户、开发区客户新塘本地客户、开发区客户金泽一期中心区板块中心区板块客户群主要是新塘本地客

32、户客户群主要是新塘本地客户广园东板块广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户住宅市场住宅项目大致分为三大板块住宅项目大致分为三大板块中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台住宅市场板块分析广园东板块：广园东快速路两旁沿线项目广园东板块：广园东快速路两旁沿线项目区域特征区域特征目前开发项目特性目前开发项目特性代表项目代表项目在售产品在售产品价格情况价格情况客户情况客户情况u 优良自然环境u 广园快速路、107

33、国道在旁，交通便捷u 外部生活配套严重不足u 人口密度低u 品牌大盘扎堆，区域板块炒作。吸引广州等外区客户u 以自然山水资源为依托，开发中高档低密度常住及度假物业u 产品有平层洋房、TH、独立别墅u 对内部配套依赖较高凤凰城（在售）翡翠绿洲（在售）紫云山庄（在售）金地项目（未推）东方名都（未推）洋房联排独栋别墅洋房：40005000元/平米联排：4500-6000元/平米独栋别墅：6000-7000元/平米（以上价格为带装修售价）u天河及开发区企业中高层管理人员、白领u新塘及荔城、东莞生意人、私营企业主等u港澳台客户u刻意脱离“新塘”的区位实质，标榜“广园东”板块，增加与广州市场的关联，客户辐

34、射面广！u以广园东板块独立定价，价格基本不受新塘区域市场影响中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台城西郊区板块：港口大道以西、广深大道以南区域城西郊区板块：港口大道以西、广深大道以南区域区域特征区域特征目前开发项目特性目前开发项目特性代表项目代表项目在售产品在售产品价格情价格情况况客户情况客户情况u 位处新塘及开发区纽带中央u 周边环境较差，配套不足u 人口密度较低u 大规模中档生活小区u区位因素，吸引部分开发区客户u 多层或小高层产品，部分带TH及独立

35、别墅（指新康）u 对内部配套依赖较高新康花园（售罄）新塘新世界（在售）洋房洋房：约3200元/平米（含装修）u开发区白领u新塘白领、小老板u新塘公务员及机关事业单位人员u位于新塘中心区以西，对新塘本地客户而言，有一定心理距离u周边配套不足，对小区自身配套依赖较高u产品以性价比取胜，价格一直无法超越新塘中心区价格住宅市场板块分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台中心区板块：港口大道以东，府前路以西，环城路以南中心区板块：港口大道以东，府前路以西，环城路

36、以南区域特征区域特征目前开发项目特性目前开发项目特性在售产品在售产品代表项目代表项目价格情况价格情况客户情况客户情况u工业区密集，产业发达u新区统一规划u区域具有发展前景u 配套齐全，生活便利u 商业旺地中心u 交通便利u 人口密度较高u 空气质量不佳u规模不大，定位中档u注重自身小区环境的营造u客户群以新塘工作、本地客户为主小高层、高层洋房体育花园（在售）新都盛世名门（未推）城市家园二期（在售）现代城花园（在售）金泽花园一期（已售）金泽花园二期（未推）新塘广场（潜在）金色港湾（在售）本项目28003500元/平米u新塘公务员u机关事业单位人员u新塘生意人u新塘私营企业主u新塘本地人u配套成熟

37、，生活便利的老城区，属封闭型市场，客户吸聚力弱u价格由商业中心区向外逐步递减住宅市场板块分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘住宅项目信息表新塘住宅项目信息表价格区价格区间间项目项目 占地面积占地面积容积容积率率建筑类建筑类别别总套总套数数户型户型开盘时间开盘时间起价起价均价均价大致销售速大致销售速度度名称名称 建筑面积建筑面积面积区间面积区间入伙时间入伙时间3000以下金色港湾约3万3多层 500套单间、一房、三房 2005-102480元 2

38、600元50套/月10万24-762006-12汇美体育花园3万2.67小高层8002、3、4房 2006-1-12600元2800元40套/月8万81-1612006-10顺欣广场150亩2.5多层、小高层约11002、3房2006-3.252380元2800元开盘卖120套约25万81-119 2006年底3000 -4000新都盛世名门17万2.29小高层一期336套3房、4房 2006-52700元3500元未开售约40万120-170 2006年年底现代城市花园 4.73.4高层一期约730套3房 2006-5月3200元3300元未开售16103-134 2006年底金泽花园二期3

39、万5.11高层9473、4房 2006-7/预计3300元未开售15万118-155 2007-6城市家园二期约700010高层约780套单房、1、2、3房 2006-3-253000元3500元开盘卖约100套6.9万30-100 2007年初亚太新城6.9 2.5多层约84套3、4房/3700元带装修20套/月17万128-167/新塘新世界425亩1.8多层第八期约300套2、3房2005-5-130003200带装修40套/月76-109 2006年底50万个盘研究中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共

40、享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘住宅项目信息表新塘住宅项目信息表价格区价格区间间项目项目 占地面积占地面积容积容积率率建筑类建筑类别别总套总套数数主力户型主力户型开盘时间开盘时间起价起价均价均价大致销售大致销售速度速度销售销售率率名称名称 建筑面积建筑面积面积区间面积区间入伙时间入伙时间4000-5000碧桂园凤凰城（洋房）10000万多层、小高层洋房约500套2、3、4房2005.14000元 凤岭苑：4500凤雅苑：400055套/月85%96-1902006.8翡翠绿洲庄园豪宅6万2.67小高层5923-6房 2005-8-204200元4500元带装修30

41、套/月约50%8万130-5002006-5-1东方名都18万2.18高层约3000公寓 3-4房2006-7/4000元毛坯公寓4500带扎/约50万50 100-160 2006年底个盘研究新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在2800-3500元/。城西郊区板块均价在3200/带装修。广园东北部板块凭借自然资源、对广园东板块炒作，吸引广州部分的买家，洋房楼价在4000-5000/左右中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台典型楼盘典型楼盘现代城市花园现代

42、城市花园发展商广州市华正房地产发展有限公司地理位置港口大道与东坑三横路交汇处（新塘中学东北面）占地面积总占地47319 总建面积163310 容积率3.0绿化率30%组团形态1、2层商业、3层架空园林，以上高层住宅楼型15栋18-24层,可售住宅面积:68308平方米,第一期为8栋,18-24层 均价（元/）一房：3500，二-四房：3200，整体均价约3300装修标准毛坯主力户型两房、三房主力面积两房：70-80三房：100-110 推广主题语新塘现代地标，时尚生活新城定位概念新塘新地标、闹中取静主要卖点地段、东南亚风情园林入户花园、大弧形落地窗提升品质小区配套1、2层商业车位比自然资源无推

43、出单位销售率超过50%客户群开发公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。待开发量约一半的总占地待开发期第二期片区高价项目个盘研究中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台典型楼盘典型楼盘新都盛世名门新都盛世名门发展商广州新发实业有限公司地理位置新塘镇广深大道中段新塘中学旁占地面积总占地192000 总建面积400000 容积率2.29绿化率45%推广主题语为生活加冕定位概念一景天下，一府城邦主要卖点地段、规划地铁站小区配套幼儿园、双会所、特色商业街

44、、游泳池、篮球场、书画院、钢琴房、书吧、咖啡茶室、家庭影院、棋牌室、健身中心、生态瑜珈、乒乓球、桌球室、儿童乐园等 车位比约1：1自然资源无推出单位销售率预计2006年“五一“开盘片区高价项目个盘研究楼型11层小高层均价（元/）3000装修标准毛坯主力户型两房、三房主力面积两房：84-85三房：113-141 四房：中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台典型楼盘典型楼盘城市家园（二期）城市家园（二期）发展商增城汇创实业有限公司地理位置广深公路与荔新公路交

45、界处东北角规划情况2栋28层高层，4梯15户，共750套组团形态商住结合，1层商业，2层为停车场，、3层架空花园、之上为住宅楼型高层均价（元/）3500装修标准毛坯主力户型小户型主力面积30-100户型配比单间：34m2，7%1房：47-67m2，33%2房：61-96m2，40%3房：109-113m2，20%推广语新财富意识领地主要卖点新塘中央地段投资型单位，总价低片区高价项目个盘研究中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台片区高价项目共性具地段优势或

46、未来良好的发展前景即将兑现主要向两个方向发展：品质至上的豪华型产品：产品创新或品质提升，引入入户花园、户型落地窗、跃式等设计；高单价的投资精品小户型单位：有效控制面积，控制总价，实现单价突破！中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台三房、四房是目前市场主流！三房、四房是目前市场主流！以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现代城市花园、城市家园2期、金泽花园2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都（以下统计表格同，略）产品分析接近60单位是3房、4房，其中3房带套房

47、为主1房、2房约中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台三房户均面积：三房户均面积：130130平米，四房户均面积：平米，四房户均面积：155155平米平米产品分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台产品出现跃式、错层等特色户型产品出现跃式、错层等特色户型产品分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流

48、、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台类别一房（公寓）二房三房四房市场面积区间（）35-8560-10095-160140-180目前市场主流（）50-6085-100100-120140-160新塘市场典型产品面积分析新塘市场典型产品面积分析市场典型项目产品面积分布图140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20220252252272172180808484186918691321324034031061

49、06产品分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台类别一房（公寓）二房三房四房市场面积区间（）35-8560-10095-160140-180目前市场主流（）50-6085-100100-120140-160主要供应项目东方名都、城市家园、现代城广场、金色港湾等体育花园、顺欣广场、城市家园、新塘新世界新塘新世界、新都盛名门、现代城、城市家园、金色港湾、金泽花园、顺欣广场、凤凰城、翡翠绿洲、东方名都新都盛名门、现代城、金泽花园、凤凰城、翡翠绿洲、东方名都目

50、前供应量400套左右约1000套约2000套约1000套启示1）一房/公寓小户型供应量不大，预计项目推售时，50平米以下一房小户型会出现市场供应空档期2）一房/公寓户型面积小，能实现较高单价1）紧凑型两房单位是市场空白2）从区域产业发展趋势看来，未来2年内外来人口将继续增加，两房市场需求必然增加3）通过合理平面间隔、面积有效控制来突破两房单价100120平米是市场主流1）舒适型四房是市场主流，主要供应来自广园东片区，本项目应利用面积差异，有效控制总价，争夺四房客户小结小结本项目户型面积定位方向：本项目户型面积定位方向：1 1）市场空白）市场空白2 2）适当选取市场主流及热销户型）适当选取市场主

51、流及热销户型3 3）捕捉市场机会，通过控制面积来突破单价）捕捉市场机会，通过控制面积来突破单价产品分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势户型创新点新都盛世名门现代城市花园东方名都城市家园2期金泽花园（二期）汇美体育花园顺欣广场基本设计双阳台，客厅大阳台主卧带转角或落地凸窗部分梯户比一梯四户：63%一梯两户：37%二梯四户：50%二梯六户：50%四梯17户：37%二

52、梯四户：56%二梯二户：7%二梯一户：4%四梯15户二梯六户：82%二梯四户：18%一梯四户：100%一梯四户：100%实用率83%-8682%-84约8579%87%-89%8587%基础创新元素大客厅大卧室设计部分卧房基本有凸窗部分跃式户型33%39%入户花园11%39%35%70%26%错层6米阳台19%其他创新元素错层62%叠加复式4%阳光电梯厅部分部分产品分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以3房、

53、4房为主；3房集中在100-120m2的主流型区间，带套房。出现部分豪华型3房；4房集中在140-160m2的舒适型及豪华型产品；高档次、产品创新成为未来趋势；住宅市场分析小结中心板块内小户型以1房、2房销售速度快小户型的投资回报率高小户型未来推货量不大中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台各项目客户分析一览表各项目客户分析一览表项目名称客户群情况凤凰城新塘本地人、开发区客户、外地在新塘的生意人、少数东莞、深圳客户。翡翠绿洲周边科学城、天河CBD的高层管

54、理人员。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置业为主。新塘新世界一批经济实力相对不高的新塘本地客户、一部分开发区的新晋移民。新康花园开发区公务员、工薪白领及新塘本地居民现代城市花园开发公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。汇美体育花园周边做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白领城市家园一期周边小老板、企业白领、投资客。客户分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘客户为哑铃型结构新塘客户为哑铃型结构新塘加工产业发达，私营企业占了比较

55、大的比例产业结构以劳动力密集性的加工生产产业为主，中产白领比例较少客户分析低端白领、外来打工者低端白领、外来打工者公务员、中产白领公务员、中产白领私营老板企业主等高端客户私营老板企业主等高端客户中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘客户可大致分为如下几类：新塘客户可大致分为如下几类：本地或外地老板企业中高层管理者企业白领个体经营者政府及机关单位人员投资者客户分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀

56、的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征u自营生意（饮食、汽车贸易、摩托销售等）和办实业开厂（服装、漂染等）u在本地拥有一定人脉资源u拥有多处物业，自住或出租获利u对新塘非常熟悉，地段情结浓u有车价值观u家庭人口较多，家庭观念重，注重子女教育u精明，具有投资意识u讲求享受、讲求体面u追求与自身身份匹配的符号：如车、房子等等购房特征u人口多，或追求舒适居住环境，会购买大户型：如别墅或大平层，也会考虑购买中、小户型进行投资u追求舒适、安全的环境u追求与自身身份相符的物业u希望融入等级相同的圈子，体现身份感u注重风水意向区域u广园东一带环境良

57、好、管理完善、配套齐全的项目u新塘中心区环境较好的项目支付能力和支付意愿经济实力很强，能承受较高的楼价水平，支付意愿高制约购房因素周围环境、治安、物业管理服务、配套，同区居住人群对本项目关注度有一定关注，考虑投资客户沟通方向高形象、高品质、高调性的吻合客户气质现场成熟完美展示的打动新塘客户扫描：本地或外地老板级，需求面积新塘客户扫描：本地或外地老板级，需求面积200m200m2 2以上以上客户分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征u企业中高层

58、管理人士：多为外地人，来新塘310年不等u在本地企业里是中高层管理人士、技术人才u地域性观念不强u熟悉新塘环境价值观u眼见为实；购房特征u购买大户型u部分考虑购买小户型投资u群居性u就近工作意向区域u广园东凤凰城一带u新塘中心区支付能力和支付意愿支付能力强制约购房因素交通便利程度、物业管理、小区环境等对本项目关注度关注度较高客户沟通方向园林地段价值品质感的营造完美展示新塘客户扫描：企业中高层管理人士，需求面积新塘客户扫描：企业中高层管理人士，需求面积150-180m150-180m2 2客户分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理

59、人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征u收入较为稳定u工作忙碌u事业处于上升期价值观u讲求生活便利u追求性价比购房特征u选择靠近上下班地点居住场所u追求群居u购买中、小户型意向区域u新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力一般制约购房因素价格、生活便利度、小区配套对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势产品性价比成熟便利、低生活成本新塘客户扫描：企业白领，需求面积新塘客户扫描：企业白领，需求面积70-80m70-80m2 2左右左右客户分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人

60、脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征u个体经营者：本地为主，部分为外地人u生活节奏较慢u熟悉新塘环境价值观u眼见为实；u追求性价比购房特征u购买中、大户型u部分考虑购买小户型投资u就近居住u与亲友群居，方便照应意向区域u新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素周边配套、生活环境、小区活动空间等对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描：个体经营者，需求面积新塘客户扫描：个体经营者，需求面积120-160m120-160m2 2左右左右客户分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经

61、理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征u收入较高且稳定u工作悠闲价值观u讲求环境u部分追求便利u讲求生活圈子人口素质购房特征u选择靠近上下班地点居住场所u追求群居u购买中、大户型意向区域u新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、生活环境、小区人口素质对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描：政府及机关单位人员，需求面积新塘客户扫描：政府及机关单位人员，需求面积120-160m120-160m2 2左右左右

62、客户分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征u在新塘有业务联系的东莞或深圳人u有一定的经济实力u投资意识强，尝试多种投资方式u关注区域发展u有一定的信息渠道和社会人脉资源价值观u精明u具有前瞻性购房特征u购买多套收租获利u重视回报率u选择投资门槛较低的中小户型长线投资u考虑购买具升值潜力的大户型短期转手意向区域u不确定，但必须具有发展前景支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、租赁市场情况对本项目关注度关注度一般客户沟通方向地段优势升值

63、潜力新塘客户扫描：投资者，需求面积新塘客户扫描：投资者，需求面积30-50m30-50m2 2左右左右客户分析中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘客户需求面积如下新塘客户需求面积如下客户分析客户分类需求面积本地或外地老板200m2以上企业中高层管理者150-180m2企业白领70-80m2个体经营者120-160m2政府及机关单位人员120-160m2投资者30-中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最

64、优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台地块价值分析园林绿化园林绿化园林绿化园林绿化地块分级特点规划方向楼王区南向、中心园景、超宽楼距大面积单位一级南向、组团园景中大面积单位二级北向、组团园景中面积单位三级东、西、北朝向，外围无景观资源中小面积单位四级临广深公路受噪音、粉尘滋扰小面积单位充分发挥地块价值，规避地块劣势，设计产品链组合充分发挥地块价值，规避地块劣势，设计产品链组合地块容积率高，总建面积大，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的

65、地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台有效利用地块资源，发挥优势，规避劣势适中户型，实现单价突破，确保项目档次，实现发展商目标！控制总价，与市场项目形成错位竞争，打造总价竞争力！产品定位策略户型面积（）面积比例设置原因1房（公寓）35-5015控制面积，降低投资门槛，实现单价突破2房65-8520控制面积，形成总价错位竞争3房90-12030控制面积，与广园东项目形成总价差异120-14010利用地块特点，打造楼王，确保项目形象、档次！4房中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉

66、资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户定位核心客户：企业中高层管理人员，公务员、机关事业单位人员重点客户：新塘大型企业白领、个体经营者、投资者游离客户：新塘大型企业老板人居交往私密性社会阶层标签社区归属感居住空间情趣生活格调空间灵活变化需求失落需求失落期待城市核心区、建筑人性化的回归期待城市核心区、建筑人性化的回归成熟便利中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台片区项目形象定位形象模式现有方向代表性楼盘形象定位对价格的支撑力度“炫”金色港湾年轻、张扬生活小空间，大生活便利投资非常生活，非常投资豪翡翠绿洲、紫云山庄森林半岛庄园豪宅客户模式凤凰城白领也可以住别墅大品牌模式新塘新世界高举东部人居标竿大旗概念汇美体育花园运动领跑生活让运动与生活更近些体现品质感体现品质感“豪豪”对形象及价格支撑力度最大！对形象及价格支撑力度最大！中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀