某城市中心一期整合营销招商项目推广方案

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1、方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion ar

2、ticles 1）怎样解决“醒在一期”问题？2）如何使一期“成为整盘的战略重点”？3）为何说整个项目成败的关键在于“一期”？4）一期商业将如何定位？业态如何引进？5）如何让一期变“难点”为“卖点”？与二、三期形成整盘互动？如何认清一期的潜在威胁？一期如何营销？思 考方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 1、大社区大功能：2、老地

3、带新生活：3、实力和品牌思 考方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles高档、大型社区市场稀缺。本项目的建筑体量相对较大，一种业态的产品在本区域消费市场中难以全部消化。区域内目前没有真正意义上的商业、购物休闲氛围。策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项

4、目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 一期的定位即全案定位的先行者。贯彻本案的营销思路，通过对三个市场切入点的强化包装，使整个建筑个性与推广理念实现一致。策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotio

5、n articles 目前市场形势：成交去化速度慢、价格缓慢上扬。目前市场形势：成交去化速度慢、价格缓慢上扬。：结合项目住宅物业类型：宜采用的方式，如果市场销售情况良好，采用平开高走的价格策略。在均价上或总价上采取销售前期与销售后期的。：销售前期对已购客户实行实物赠送的变相价格促销方式推动开盘期间成交率。销售后期根据销售状态实行实价销售或采用先行提高价格后进行折扣SP活动。策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project plannin

6、g投资篇Investment articles推广篇Promotion articles采用低开的销售方式：采用低开的销售方式：先推出部分劣势房源，确保优先去化中部与高部楼层的房源，确保整体项目均价。如销售过程总体良好，可阶段性小幅多频提升房价，采用平开高走的价格策略，以此确保开盘定房、已购房客户的心态，可以起到稳定客源的作用。提升房价与提升幅度可视市场因素与销售因素而定。方法一：先推住宅，在一期住宅去化至方法一：先推住宅，在一期住宅去化至2/32/3之后，主推商铺。之后，主推商铺。方法二：两者同时推出，主力推广住宅，以住宅的热销带动商铺的去化。方法二：两者同时推出，主力推广住宅，以住宅的热销

7、带动商铺的去化。策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 业务人员界定来电客户对房源的面积要求，并。对于推向市场的房源:以为主，总价范围以相应房源 的最低总价到大致的最高总价范围。如第一批房源在热销中售罄，对外报价应遵循提升价格的原则：即调升已售 第一批房源对外价格范围，使其接近第二批房源房价。策 略方法论Methodolog

8、y市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles第一阶段：内部认购期，工程进度为3层左右，时间2006年9月初内部认购基价 （考虑集体购买）：2300元/平方米（拟定）第二阶段：开盘期，工程进度20层左右，时间为2007年2月底开盘基价（有优惠）：2400元/平方米（拟定）第三阶段：强销期第一阶段（2007年58月），8月主体完工，基价定价为2450元/平方米（拟定

9、）第四阶段：强销期第二阶段（8月11月底），配套、安装到位，建筑竣工，基价定为2500元/平方米。（拟定）第五阶段：延势期（2007年12月2008年3月），一期景观园林建筑完毕，物业公司正式进驻，基价定为2550元/平方米。（拟定）注：制定基价应考虑项目均价的高低，均价在每阶段要视市场反应高出基价50-100元/平方米。一期销售率达到95，市场抗性较强的房源可根据自身优劣势，以优惠的价格促销。策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Proj

10、ect planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 以单体推出市场，价格实行小幅上浮。按朝向、景观、房型、楼层具体定价。价差由底部楼层延伸到高部楼层。指导价格应接近中部楼层售价。具体房价销控表我方将于开盘前一个月提供甲方。策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 根据

11、市场调查，影响购买行为因素有如下：解决小孩教育问题 青年结婚群体 拆迁户 旧房换新房 少量投资客目前在宜昌购买中高档楼盘的主流人群是：电厂职工、银行职工、宜化集团以及私营业主为主。经过上述分析，一期住宅目标客户群体表述如下：项目周边或宜昌市内改善居住条件或改善居住环境 部分购房结婚者，这部分所占比例较小 以宜都、枝江、当阳、夷陵区、兴山等地先富起来欲在宜昌购房者 宜都、当阳、枝江等地党政领导和煤矿老板 夷陵区、兴山磷矿老板和大中型企业、外资、合资企业中层干部。策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Pr

12、oduct positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles一期销售周期预计一期销售周期预计 物业类型物业类型 住宅、商铺住宅、商铺 总销面积（预估）总销面积（预估）168638.4 m2（预估）（预估）住宅住宅 商铺商铺 阶段阶段 142461.8m2（预估）（预估）阶段阶段 26176.6 m2（预估）（预估）客户积累期客户积累期（6 个月）个月）完成一期住宅客户的积累工作 开盘强销期开盘强销期（2 个月）个月）35%第一强销期第一强销期（3 个月）个月）55%第二强销期第二

13、强销期（3 个月）个月）70-75%客户积累期客户积累期 完成一期商铺客户的积累工作 持续期持续期 95%开盘强销期开盘强销期（3 个月）个月）20%第一强销期第一强销期（5 个月）个月）50%第二强销期第二强销期（4 个月）个月）80%持续期持续期 90%合合 计（预估）计（预估）151774.56 m2 特别说明特别说明：本阶段计划以住宅工程进度 在主体3层以上且取得预售许 可证，在2007年2月底开盘销 售为前提，若工程进度放缓，且预售许可证逾期办出，则 销售阶段计划相应顺延。策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orienta

14、tion项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles策 略(暂定)方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles策 略方法论Methodology市场研判Market research客户定位

15、Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles第一步：从市中心西陵区、夷陵广场商圈突现项目地段的优越性第二步：从项目大社区形象表现项目在市中心的稀缺性第三步：通过周边区域的前景规划、项目的各项配套，体现项目的尊贵 形象，树立开发商实力及项目品牌。第四步：在现场接待时，以售楼处现场的细致服务，提升物业售后服务，提升物业品质、创造物业附加值，确立购房信心。推 广方法论Methodology市场研判Market re

16、search客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles第一步：利用户外广告牌及派发等专项区域媒体，首先实现对区域客户群体获取。第二步：利用报纸、广播等媒体有效扩大客源面，实现对宜昌周边县市等客源的吸引。第三步：通过各项SP活动等方式进一步扩大目标客户购房群体。推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Produ

17、ct positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles从广告媒体通路来看，宜昌房地产广告发布基本采取以下几种方式：1报纸：三峡日报、三峡晚报、三峡商报、楚天都市报为主2杂志：新生活、宜昌楼市为主3电视：宜昌电视台和葛洲坝电视台的动画、平面、滚动字幕为主4网络：三峡热线5户外看板：主要是夷陵广场、高速公路及基地附近6DM：马路派单为主根据上述媒体通路的运用：一期媒介从户外广告出发：主要是夷陵广场商圈的广告牌，基地围墙，加上DM派单；通过报纸、杂志、电视、网络（项目网站、业内主要网站

18、、海外主要相关网站）等媒体将本项目信息向周边县市区域及海外强势推广，SP活动为辅。尽可能扩大项目的公众知名度；吸引目标客源来现场；提高市场热度从而扩大项目的市场美誉度。推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles ：20062006年年9 9月月-2007-2007年年2 2月中旬月中旬：引发市场对即将开盘的一期项目的关注度。引发

19、市场对即将开盘的一期项目的关注度。全面市场形象推广，完成客户的积累工作，为住宅销售做准备。全面市场形象推广，完成客户的积累工作，为住宅销售做准备。开盘前的广告任务主要通过在推案前的充分造势，激发起市场对一期的关注度，形成市场热点。这一时期广告媒体主要使用户外、报纸媒体。同时完成公开销售前各项工作事项的准备工作。基本资料准备：DM、夹报、名片等印刷品的确认制作，完成售楼处看板、LOGO墙等工作。现场包装：包括户外广告牌、横幅、条幅、售楼处布置等，营造现场销售气氛，吸引更多的客户到场。报纸媒体：以软广告发布为主，散布新闻消息，引发公众广泛关注。推 广方法论Methodology市场研判Market

20、 research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles售楼处正式落成，通过报纸广告、户外广告牌等迅速提升产品知名度，树立良好的企业及品牌形象，检验市场反应，落实各项卖点；给客户充足的卖点想象空间，开始预订，吸引部分有强烈购买意愿的客户购买。现场销售人员推广积累后期客户。打造城市新高地打造城市新高地 宜昌都市新地标宜昌都市新地标 项目地理位置，区域发展前景、开发商品牌形象项目地理位置，区域发展前

21、景、开发商品牌形象户外先行，纸媒后行夷陵广场商圈的大型户外广告牌、道旗：施工期地盘包装、公交车身广告纸媒：三峡日报、三峡晚报、三峡商报和楚天都市报为主 推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles ：2007年2月底4月（拟定）开盘告知，吸引目标客户群体，迅速形成开盘强销期 通过对地段和产品规划前景诉求，树立楼盘整体形象。完成既定

22、的住宅销售任务。通过不间断的客户联络工作，进行客户跟踪，扩大楼盘影响。通过户外广告和纸媒广告，对主要卖点加以诉求。开盘期间密集型广告的投放，可快速聚集人气。开盘后，可合理控制广告节奏，以期产生延续效应。完成既定的住宅销售任务。注重客户服务和追踪，为后期销售积聚人气。参加房展会在市场上形成良好的企业品牌及产品形象，增加社会知名度与美誉度：推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment arti

23、cles推广篇Promotion articles 规模、产品力、规划前景、园林设计等卖点的层层推出：纸媒扩大客源面，户外持续扩大影响效应：三峡日报、三峡晚报、三峡商报和楚天都市报为主 电视、杂志、网络为辅：户外广告牌、道旗为主 售楼处外包、条幅为辅进入销售旺季后，增加市场宣传，扩大市场客源面。配合房展会的开展进入强销期的推广活动，快速去化住宅房源，配合后期的销售，积累商铺目标客户。实现既定住宅的去化目标。推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目

24、规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles：2007年4月1日6月30日 参加房展会，在市场上形成良好的企业品牌和产品形象，增加社会知名度。以户外、纸媒广告营造热销气氛，形成第一波强销高潮。完成前期客户的签约工作参加房展会在市场上形成良好的企业品牌及产品形象，增加社会知名度：充分利用现场人气鼎沸，炒作活跃，迅速去化。通过合理的定价拉开差价，保证单栋建筑不同类型房型去化均匀。根据实际情况适当保留若干房源，留在后期逐步释放引爆现场气氛。进一步做好后勤的合同登记备案工作与交易中心的审核登记工作。推 广方法论Methodo

25、logy市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles阶段推广主题：广告投放增强 有效针对目标群体作外向性延伸纸媒：三峡日报、三峡晚报、三峡商报和楚天都市报为主 SP：房展推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划P

26、roject planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles：2007年9月11月底 再次制造热销氛围。快速回笼资金。商铺开盘告知，吸引目标客户群体，迅速形成开盘强销期 主要工作为秋季房展会，以各项广告配合，使项目的住宅、商铺在市场再一次 形成热销高潮。通过户外广告和纸媒广告，顺势推出商铺的主要卖点加以诉求。充分发挥老客户的“耳语效应”，做好客户的维护工作，提高成交率。进行商铺的招商、销售工作。推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product

27、 positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 打开西陵财富之门 财富翻番的投资地 利用房展推出商铺开盘告知 报纸广告在原有市场知名度情况下利用商铺开盘进一步加温市场。：三峡日报、三峡晚报、三峡商报和楚天都市报为主 SP：房展推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment

28、articles推广篇Promotion articles ：2007年12月2008年6月 完成剩余住宅房源的去化工作，快速去化商铺主要工作为报纸广告为主，同时推一期住宅尾盘及一期商铺，以一期商铺的热销带动住宅尾盘的去化。利用丰富的实物及已成形社区人文提升产品附加值。完成住宅最后的签约工作和案场协调工作。商铺形象宣传展开，招商/销售/商业逐步开业推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investmen

29、t articles推广篇Promotion articles ：2008年7月12月 以报纸广告为主，吸引区域外的客源，做好住宅、商铺剩余房源的去化。保持与老客户的联系，以良好的售后服务赢得客户。利用与客户的良好关系，配合软硬广告在市场上的口碑宣传，提高住宅、商铺成交率。以20万元创造大于200万元的实现之道 在有价的空间中创造无价 针对剩余房源，以低成本媒体去化 SP：尾房折扣促销推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project p

30、lanning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles室内会所：安排在朝公园的底商内；1楼：大堂，室内篮球馆、小型超市、儿童游戏室；2楼：室内跑步道、大型健身房、多功能厅、兵乓球房、桌球室、棋牌室A:朝公园区域体验式 1)招商业态类别：休闲类：SPA疗养中心/整形美容院/足疗等；娱乐类：游艺场/棋牌室等；健身康乐类：健身康体中心/羽毛球馆/乒乓球馆/射箭馆等；餐点/饮品类：茶馆/茶吧/咖啡/西餐西点/巧克力DIY磨坊等；文化驿站：书吧/冰吧/陶吧/画廊等。2)客户构成：以本地业态经营客商为主，周边城市为辅。3)经营模式：回租 4)店铺需求面积：20

31、0500平方米。5)铺位建筑形态建议：大块面落地玻璃窗。推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articlesB:沿街商铺市场招商独立铺位社区配套 1)招商业态类别：零售日常消费类：超市/日杂副食品店/面包西点坊/护肤品专卖等 洗涤护理类：洗衣坊/擦鞋吧等 金融理财类：银行/证券所等 中介服务类：二手房中介/家装/婚介等 服饰精品礼品类：服

32、饰/饰品/礼品等 诊疗医务类：社区高级诊疗所/美容美发形象工作室等 2)客户构成：以本地业态经营客商为主，周边城市为辅 3)经营模式：业主自主经营 4)店铺需求面积：40400平方米 5)铺位建筑形态建议：建筑分割成独立铺位，部分为一二层或一二三层联体C:沿东湖二路街铺市场招商独立铺位社区配套 1)招商业态类别：花卉礼品店/二手房中介/精品服饰/家纺布艺/网吧等 2)客户构成：以本地业态经营客商为主，周边城市为辅 3)经营模式：业主自主经营 4)店铺需求面积：40400平方米 5)铺位建筑形态建议：建筑分割成独立铺位，部分为一二层或一二三层联体推 广方法论Methodology市场研判Mark

33、et research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles原则：以本地客户能接受的最小面积分割为原则。分割面积范围建议：4050平方米；总价建议：控制在20万元左右。注：可灵活自由分割，满足不同客户需求。推 广方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规

34、划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles通过辛勤的工作获得财富才是人生的大快事。一个人一生可能爱上很多人，等你获得真正属于你的幸福后，你就会明白以前的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。22.10.76:526:52:58人只有为自己同时代人的完善，为他们的幸福而工作，他才能达到自身的完善。每项事业成功都离不开选择，而只有不同寻常的选择才会获取不同寻常的成功。6:52:586:5222.10.7论命运如何，人生来就不是野蛮人，也不是乞讨者。人的四周充满真正而高贵的财富身体与心灵的财富。人生没有

35、彩排，每一个细节都是现场直播。对产品质量来说，不是100分就是0分。成功的经理人员在确定组织和个人的目标时，一般是现实主义的。他们不是害怕提出高目标，而是不让目标超出他们的能力。管理就是决策。6:526:52:5822.10.7经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。再实践。2022年10月7日星期五6时52分58秒世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。除了心存感激还不够，还必须双手合十，以拜佛般的虔诚之心来领导员工。2022年10月7日6时52分6:52:59预防是解决危机的最好方法。我们不一定知道正确的道路在哪里，但却不要在错误的道路上走得太远。不

36、要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。沟通再沟通。2022年10月7日星期五多挣钱的方法只有两个：不是多卖，就是降低管理费。我所做的，就是创办一家由我管理业务并把我们的钱放在一起的合伙人企业。我将保证你们有5%的回报，并在此后我将抽取所有利润的50%。请示问题不要带着问题请示，要带着方案请示。汇报工作不要评论性地汇报，而要陈述性的汇报。2022年10月7日在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝项，无人能比。沟通是管理的浓缩。22.10.76:52:596:52员工培训是企业风险最小，收益最大的战略性投资。人类被赋予了一种工作，那就是精神

37、的成长。企业发展需要的是机会，而机会对于有眼光的领导人来说，一次也就够了。22.10.722.10.7发展和维护他们的家;至于女子呢?则是努力维护家庭的秩序，家庭的安适和家庭的可爱。犹豫不决固然可以免去一些做错事的可能，但也失去了成功的机会。管理是一种严肃的爱。22.10.76:5222.10.7选择?选择这个词对我来说太奢侈了。没有商品这样的东西。顾客真正购买的不是商品，而是解决问题的办法。一个人被工作弄得神魂颠倒直至生命的最后一息，这的确是幸运。从管理的角度来讲，两点之间最短的距离不一定是一条直线，而是一条障碍最小的曲线。6:5222.10.76:52:59自觉心是进步之母，自贱心是堕落之

38、源，故自觉心不可无，自贱心不可有。2022/10/722.10.722.10.7切实执行你的梦想，以便发挥它的价值，不管梦想有多好，除非真正身体力行，否则，永远没有收获。一个有坚强心志的人，财产可以被人掠夺，勇气却不会被人剥夺的。时间和结构。6:5222.10.722.10.7南怀瑾说：“心中不应该被蓬茅堵住，而应海阔天空，空旷得纤尘不染。道家讲清虚，佛家讲空，空到极点，清虚到极点，这时候的智慧自然高远，反应也就灵敏。”6:526:52:5922.10.76:52你不能衡量它，就不能管理它。拖延将不断滋养恐惧。2022年10月7日星期五6时52分59秒6:526:52:59想法)，而是你是不是愿意为此付出一切代价，全力以赴地去做它一直证明它是对的。2022年10月7日星期五6时52分59秒22.10.7谢谢各位！