深圳别墅市场年度总结

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1、2005年度深圳别墅市市场总结结深圳市xxx资讯开开发中心心研究与发展展部xx xxx2006-2-77深圳别墅市市场总结结（目录）第一部分 概论44第二部分 20005别墅墅特征分分析5一、推出量量历年最最高5二、关内外外遍地开开花6三、别墅居居住功能能升8四、产品质质优价格格高8五、营销策策划重文文化122六、发展商商一哄而而上122七、全国辐辐射力度度强122第三部分、供供应量与与销售分分析113一、 05深圳别别墅供应应量分析析113二、 05深圳别别墅供应应量列表表113三、 05深圳别别墅销售售分析114四、 05深圳别别墅销售售情况列列表115第四部分、产产品分析析117一、建筑

2、与与容积率率119二、建筑分分析220三、园林分分析223四、户型分分析227五、配套分分析336第五部分、营营销策划划分析41一、特征概概述441二、八大经经典营销销案例分分析444第六部分、客客户分析析54第七部分、三三级市场场分析54一、05别别墅三级级市场现现状54二、05别别墅三级级市场价价格走势势55三、05别别墅三级级市场的的热销原原因56附：20005年深深圳批售售别墅项项目的基基本资料料统计572005深深圳别墅墅市场总总结第一部分 概论论本文所谈的的“别墅”覆盖国国内外两两种物业业类型：一是hhousse，一一是viillaa。从建建筑形态态分，覆覆盖以下下三种类类型：ss

3、inggle fammilyy hoousee，即独独立别墅墅；twwo ffamiily houuse，即即双拼别别墅；ttownnhouuse即即联排别别墅。而而市场上上所谓的的“叠拼别别墅”等多户户叠加的的物业类类型在不不在本文文所谈的的范畴。2005深深圳别墅墅年可谓谓取得了了丰硕成成果，别别墅产品品，策划划，营销销手法，推推出量与与销售面面积，销销售金额额，销售售均价，开开发地段段，开发发企业，辐辐射企业业，国际际影响力力等各个个角度都都有较大大的提升升或者扩扩大。如如果说深深圳别墅墅经历了了19994年之之前的从从无到有有、19994-19997年间间大跃进进式发展展和19998-

4、20000年的的沉寂等等三个阶阶段的粗粗放型区区域化发发展，那那么，22000020004年年深圳别别墅市场场则走向向成熟发发展道路路，表现现在产品品类型丰丰富，风风格多样样化，设设计精细细化，区区域分布布广泛化化。至于于20005年，则则是深圳圳别墅“疯狂年年”，同时时也是深深圳别墅墅普遍追追求品质质化、精精细化、数数量化发发展的起起始年，预预计这种种疯狂开开发的历历史还将将持续两两年，接接下来的的深圳别别墅将进进入少而而精的“唯我独独尊”发展新新阶段。独立别墅联排别墅双拼别墅第二部分 20005别墅墅特征2005深深圳别墅墅呈现推推出量历历年最高高、居住住功能加加强、产产品质优优价格高高、

5、营销销策划重重“文化”、关内外外遍地开开花、发展商商一哄而而上、全国辐辐射力度度强等六六大明显显特征。一、推出量量历年最最高 20005年年共批准准预售独独栋别墅墅、联排排、双拼拼别墅113533套，总总建筑面面积约34万平方方米，占占20005深圳圳住宅批批准预售售面积的的4，占占20005年各各类型物物业批准准预售面面积的33.6。就就批准预预售面积积而言，几几乎为过过去3年年的推出出面积的的总和。近年深圳别别墅批准准预售面面积比较较：推出面积（单单位：万万m2）1992年年2.691993年年2.621994年年6.511995年年10.8221996年年5.451997年年13.233

6、1998年年3.131999年年2.932000年年1.542001年年6.512002年年8.802003年年13.8772004年年16.5222005年年34 (20001年前前数据摘摘自深圳圳房地产产年鉴，220011-20005年年数据根根网上预预售项目目备案系系统统计计得到。) 二、关内外外遍地开开花2005年年深圳共共批准预预售166个别墅墅项目，包包括振业业城、万万科城、香蜜湖第一生态苑、圣莫丽斯花园、第五园、城市山谷花园、万科东海岸社区三期A区、栖湖、中信红树湾花城、翠枫豪园二期、观澜湖高尔夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔夫

7、大宅*汉士达区、西湖苑、纯水岸二期等，辐射深圳五大区。批准预售的项目个数为历年之最，而且，覆盖区域以关外龙岗、宝安为主，相反，最早开发别墅的区域罗湖区、蛇口片区“颗粒无收”，这与深圳地产向关外拓展密不可分。另外，还有有20005年前前批准的的少量遗遗留别墅墅在市销销售，包包括龙岗岗御海湾湾、南山山西丽山山庄等。总之，20005年年深圳别别墅从数数量和辐辐射区域域上，达达到历年年之最。2005年年各区批批准预售售别墅项项目列表表：区域项目个数项目名称南山3城市山谷花花园、中信红红树湾花花城、纯纯水岸二二期福田1香蜜湖第一一生态苑苑盐田1万科东海岸岸社区三三期A区区罗湖0/龙岗6第五园、栖栖湖、翠

8、枫豪豪园二期期、西湖湖苑、振振业城、万万科城宝安5圣莫丽斯花花园、观澜湖湖高尔夫夫大宅*丽维康康区、观澜湖湖高尔夫夫大宅*纳斯比比区、观澜湖湖高尔夫夫大宅*昆仕顿顿区、观澜湖湖高尔夫夫大宅*汉士达达区 （上图来自自深圳圳别墅研研究报告告，棕棕色表示示最早开开发别墅墅的区域域，黄色色表示11998820004年年集中开开发别墅墅的区域域，红色色表示220055及即将将集中开开发别墅墅的区域域。）199520005年深深圳批售售别墅或或带别墅墅项目列列表：时间段批售别墅项项目个数数批售别墅项项目列表表1995-2000016个（全纯别墅墅）齐明别墅、金金湖山庄庄、田园园居、银银谷别墅墅2期、颐颐园

9、别墅墅、金碧碧苑、鲸鲸山别墅墅、御景景苑、月月亮湾山山庄、青青青山庄庄、半山海海景别墅墅、金海海滩别墅墅、华侨侨海景山山庄、梅梅花山庄庄、观澜澜豪园、龙龙湖山庄庄2001-2000426个（其中155个纯别别墅项目目）棕榈泉别墅墅2期、东东丽观海海山庄、十十七英里里1期、仙仙湖山庄庄1期、翠翠林别墅墅、华景景园、仙仙泉山庄庄、云深深处、沙沙河高尔尔夫别墅墅、城市市山谷11期/22期、波波托菲诺诺纯水岸岸、名商商园、水水榭花都都、中旅旅国际公公馆1期期、熙园园、科东东海岸11期/22期、心心海伽蓝蓝、中海海怡翠山山庄、万万科四季季花城66期、馨馨园2期期、宝龙龙山庄、观观澜湖高高尔夫大大宅、万万

10、科城、水水晶之城城、西丽丽山庄200516个（其中6个个纯别墅墅项目）振业城、万万科城、香蜜湖第一生态苑、圣莫丽斯花园、第五园、城市山谷花园、万科东海岸社区三期A区、栖湖、中信红树湾花城、翠枫豪园二期、观澜湖高尔夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔夫大宅*汉士达区、西湖苑、纯水岸二期三、别墅居居住功能能升世纪后的深深圳别墅墅从之前前的边缘缘化、郊郊区化逐逐渐演变变而“城市化化”，于是其其功能自自然发生生重大转转变，由由度假为为主逐渐渐演变为为居住为为主，即即便投资资客户大大增，仍仍不变其其居住为为主的基基调。从20055年批准准预售的的别墅项项目

11、销售售统计来来看，绝绝大多数数客户购购买别墅墅为自住住，观澜澜湖高尔尔夫大宅宅、栖湖湖、东海海岸等别别墅度假假性客户户比例略略高其它它。主要要由于其其地理位位置离市市区略远远的特殊殊性。四、产品质质优价格格高毋庸置疑，220055年的深深圳别墅墅产品基基本摆脱脱了当年年粗犷发发展的历历史，而而走向了了追求品品质化的的发展新新阶段，而而且，相相比20000年年以来的的别墅的的成熟开开发，220055年的深深圳别墅墅产品更更显得精精、细、优优。20005年年深圳许许多别墅墅项目迎迎接了多多批来自自异地、国国家相关关机关、机机构人员员组成的的别墅考考察团，深深圳房地地产信息息网和住住宅与房房地产杂杂

12、志社举举办的“深圳别别墅豪华华考察团团”更是前前所未有有地组织织了300余名来来自上海海、浙江江、南京京、安徽徽等地的的地产上上下游企企业领导导组成的的庞大考考察队伍伍，活动动的成功功举办，从从另一个个侧面反反映了深深圳别墅墅的全国国辐射力力和产品品的优质质化。1、建筑风风格趋向向中式现现代化除了少数项项目如西西湖苑、振振业城、翠翠枫豪园园等残留留传统欧欧陆建筑筑风格，多多数项目目表现出出现代、简简约或中中式的建建筑特征征如第五五园、城城市山谷谷、万科科东海岸岸三期、栖栖湖、中中信红树树湾花城城、香蜜蜜湖第一一生态苑苑，部分分项目借借鉴了西西班牙建建筑风格格如万科科城、意意大利建建筑风格格如观

13、澜澜湖高尔尔夫大宅宅系列、瑞瑞士风格格如圣莫莫丽斯。从20044年十七七英里为为开端，深深圳别墅墅重新寻寻找“现代化化”“中国国化”的感觉觉，20005万万科系列列别墅产产品之第第五园又又尤为典典范。虽虽然深圳圳别墅借借鉴西班班牙、意意大利、地地中海等等国际建建筑风格格的风气气依然盛盛行，但但现代简简约的风风格已逐逐渐深入入人心。国国民对特特色的中中式、现现代尤其其是具有有中国特特色的现现代建筑筑是发自自内心的的“民族热热爱”。2005年年深圳批批准预售售别墅的的建筑风风格列表表：风格项目个数项目名称现代/中式式6第五园、城城市山谷谷、万科科东海岸岸三期、栖湖、中信信红树湾湾花城、香蜜湖第一生

14、态苑国际风7万科城、纯纯水岸二二期、观观澜湖高高尔夫大大宅四大项目、圣圣莫丽斯斯欧陆遗风3西湖苑、振振业城、翠枫豪园二期2、建筑形形态以TTownnhouuse唱唱主角从建筑形态态看，深深圳20005年年别墅以以联排为为主角，联联排、双双拼别墅墅套数占占总别墅墅套数的的90.4，仅仅有观澜澜湖高尔尔夫大宅宅系列产产品1116套和和栖湖、圣圣莫丽斯斯少许别别墅有独独立别墅墅。其中中，栖湖湖、香蜜蜜湖第一一生态苑苑拥有少少量双拼拼别墅。3、园林偏偏重宽水水宏山近年深圳地地产对水水的爱好好达到令令人瞠目目结舌的的程度，有有天然水水资源者者尚可理理解，而而没有天天然水资资源的项项目，克克服重重重困难也

15、也要“上水”。至于于地产精精华之别别墅项目目，自然然对“水”无所不不用其极极，20005年年无一别别墅项目目例外，连连“老别墅墅”坪地西西湖苑也也开天辟辟地挖了了个几千千平方的的湖。别墅项目对对园林水水景的打打造或者者利用表表现在两两大方面面：打造造大体量量的湖水水；潺潺潺流水贯贯穿整个个园林。另一方面，别别墅突出出对天然然山景、山山体的运运用，甚甚至人工工造山也也在所不不惜，如如观澜湖湖私家中中央公园园别墅，即即便拥有有10平平方公里里的高尔尔夫球场场，发展展商依然然刻意打打掉地块块中间110余座座别墅，只只为造一一座“山”体公园园，至于于圣莫丽丽斯、栖栖湖、万万科东海海岸的天天然山景景，都

16、被被发展商商淋漓尽尽致地运运用来打打造山体体公园。总之，拥有有人造或或者天然然山、湖湖、林、海海多重景景致的别别墅越来来越多，环环境品质质和居住住品质都都在提高高。2005年年批售别别墅拥有有山、湖湖、林、海海景观资资源说明明：项目园林景观说说明景观重观澜湖高尔尔夫大宅宅四系列列高尔夫球道道景观环环绕别墅墅1圣莫丽斯背靠原生山山景、33万平方方人造水水景贯穿穿2万科东海岸岸社区三三期A区区背靠原生山山景、上上千平方方人造湖湖景远眺大梅沙沙海景3纯水岸二期期别墅临上万万平方人人造湖而而建1中信红树湾湾花城隔路望沙河河高尔夫夫景观1振业城人造狭长水水系贯穿穿别墅群群1万科城共享小区入入口6千千平方

17、人人造湖1第五园别墅环带人人造“江南”水1栖湖球道中别墅墅面422万平方方龙湖、背背倚天然然山林3翠枫豪园二二期别墅临1.3万平平方人造造湖而建建1西湖苑三期期别墅临几千千平方人人造湖而而建1香蜜湖第一一生态苑苑别墅近赏444万平平方天然然香蜜湖湖14、户型重重视功能能划分首先是大功功能空间间的分配配，具体体表现在在生活区区、功能能区、工工作区、休休息区和和休闲区区等的设设置上。生活区满足基基本起居居生活和和对外交交流的家家庭活动动空间，包包括会客客厅、起起居厅、餐餐厅，尺尺度再大大一些则则又增加加门厅、家家庭厅、电电梯厅等等；功能区满足基基本起居居生活之之外的活活动空间间，根据据不同的的户型

18、尺尺度，分分别包括括车库、储储藏室、公公共卫生生间、独独立书房房、会议议厅等；工作区解决家家庭事务务的区域域，包括括工人房房、厨房房、洗衣衣房等；休息区满足基基本起居居生活的的静区，包包括主人人房、父父母房、客客房等；休闲区满足家家庭文体体活动、休休闲娱乐乐的空间间，如娱娱乐室、休休息廊、桑桑拿房、烧烧烤房、游游泳池、健健身房、花花园阳台台等。 （参考考“深圳别别墅研究究报告”。）5、用材多多考究开开始重建建筑节能能品质感的提提升跟用用材的考考究不可可分割，开开发商愈愈加重视视引进环环保、健健康的材材料，甚甚至从国国内相关关园林、建建筑风格格城市搬搬运一些些建筑、园园林材料料元素，包包括引进进

19、国外材材质、国国外树种种。其中，振业业城具有有环保和和建筑节节能的高高度社会会责任感感，其建建筑节能能超过550，通通过了国国家3AA鉴定，很很好地执执行了国国家要求求的建筑筑节能的的标准，这这一点，不不仅仅值值得社会会关注，更更值得所所有开发发商学习习和效仿仿。在国家政策策制度的的约束下下，在人人民生活活品质高高要求的的推动下下，相信信建筑节节能将成成为建筑筑新风尚尚。6、售价高高出历年年2005年年深圳关关内外别别墅销售售均价接接近2万万/平方方，为历历年之最最。而且且，项目目单价和和区域单单价都打打破了记记录。在宏观调控控大政强强压下，深深圳房地地产、深深圳别墅墅“一支独独秀”，引领领“

20、风骚”，是为为城市价价值的重重新发现现，更是是产品素素质提升升的相应应结果。五、营销策策划重“文化”20世纪八八九十年年代的别别墅基本本不讲究究任何策策划、营营销手段段的运用用，发展展商几乎乎都采取取口碑相相传的方方式和“钓鱼式式”销售，坐坐等客户户上门，所所谓“三年不不开张，开开张吃三三年”是为传传统别墅墅营销最最形象的的比喻。至至今，御御海湾、名名墅海景景度假村村等东部部老别墅墅还是“老样子子”。21世纪，随随着别墅墅开发的的成熟，代代理商的的作用增增强，发发展商越越来越注注重营销销手法的的新运用用。相比比前几年年，20005年年深圳别别墅营销销更重视视对“文化”的挖掘掘，比如如第五园园举

21、办了了系列画画展、“傩文化化名人沙沙龙”、庙会会等，观观澜湖高高尔夫大大宅系列列项目力力推“家族传传承”理念营营销，等等等。六、发展商商一哄而而上该特征与建建筑类型型的“杂糅”关系密密切。大大凡取得得1.44容积率率以下的的项目，发发展商都都纷纷“冲动”地（在在高层的的夹缝中中）建别别墅，当当然，建建筑形态态只能以以联排别别墅为主主。一哄哄而上的的结果，出出现两种种极端，一一是提升升了整个个项目的的品质感感和高度度感，一一则是使使项目不不伦不类类，别墅墅业主将将整天生生活在周周围高层层邻居的的“监视”中。其其生活隐隐私如何何，可想想而知。2005年年涉足别别墅开发发的发展展商有老老牌的开开发商

22、万万科、中中海、中中信、华华侨城、观观澜湖、振振业。也也有新锐锐的华来来利实业业、百富富隆新、西西湖、鸥鸥富实业业等。七、全国辐辐射力度度强在深圳别墅墅群起的的20005年，别别墅影响响力也大大大辐射射全国，甚甚至境外外。尤其其是品质质优秀的的名别墅墅，全国国、境外外客户更更多，观观澜湖高高尔夫大大宅系列列的客户户境内外外购买者者甚至各各占一半半。买家家多以自自住为主主，少数数为投资资。全国、境外外的别墅墅考察团团纷涌深深圳，除除了传统统优秀别别墅区蛇蛇口、华华侨城以以及044年的十十七英里里为考察察的固定定项目外外，20005新新秀别墅墅如观澜澜湖高尔尔夫大宅宅系列、第第五园、圣圣莫丽斯斯、

23、振业业城、栖栖湖、香香蜜湖第第一生态态苑、城城市山谷谷3期等等也成为为优选考考察项目目。第三部分 预售与与销售一、预售情情况2005年年深圳共共批准预预售带别别墅的项项目共计计16个个，除罗罗湖区外外，其它它5各区区皆有。所所涉及的的带别墅墅项目共共批准了了54115套，而而其中别别墅有113533套，即即批售的的别墅套套数占别别墅项目目总批售售套数的的24.99 %，同时时，占220055年深圳圳总批准准预售住住宅套数数784428套套的1.7。从（带）别别墅项目目的批准准预售个个数看，龙龙岗为最最，共计计6个；其次是是宝安，共共计5个个；再次次是南山山，共计计3个；又次是是盐田和和福田，各

24、各1个项项目。从批准预售售的别墅墅套数而而言，各各区先后后顺序为为：龙岗岗6666宝安安3300南山山2033盐田田1311福田田23套套。从发展商来来看，万万科共有有3个项项目带别别墅，即即万科城城、第五五园、东东海岸，共共批准预预售别墅墅4599套，占占20005总批批准预售售别墅套套数的333.9，为各各开发企企业批售售别墅套套数之最最；其次次是振业业城，共共批准预预售别墅墅2655套，占占20005总批批准预售售别墅套套数的220%；再次是是圣莫丽丽斯，共共批准预预售别墅墅214套，占220055总批准准预售别别墅套数数的16%；紧跟跟是观澜澜湖房地地产开发发有限公公司1116套批批售

25、别墅墅，百富富隆新1175套套，中信信（深圳圳）577套，香香蜜湖第第一生态态苑233套，华华侨城223套，鸥鸥富实业业18套套，西湖湖苑8套套，中信信（华南南）5套套。从项目的别别墅纯粹粹性来看看，仅仅仅观澜湖湖高尔夫夫大宅44大系列列项目、栖栖湖、纯纯水岸二二期是纯纯别墅，其其余100个项目目都是“杂糅型型”别墅项项目，即即含有高高层或多多层等多多种建筑筑形态的的项目。这这种“杂糅型型”项目乃乃近三年年来深圳圳萌发的的地产现现象，势势头渐猛猛。二、20005年深深圳别墅墅批准预预售列表表区域项目名称总批准预售售套数总批准预售售面积(m2)别墅套数宝安观澜湖高尔尔夫大宅宅*丽维维康区6222

26、2744.26662合计3300观澜湖高尔尔夫大宅宅*纳斯斯比区21140.262观澜湖高尔尔夫大宅宅*汉士士达区27167144.84427观澜湖高尔尔夫大宅宅*昆仕仕顿区25174922.21125圣莫丽斯214731155.944214盐田万科东海岸岸社区三三期A区区/二期期240370977.366131131南山纯水岸二期期239847.5523203城市山谷花花园4926800.38175中信红树湾湾花城7391536224.555龙岗振业城8001233774.22265666万科城8961158118131第五园9501194668.88197栖湖575978.4257翠枫豪园

27、二二期740689277.39918西湖苑三期期94115466.3888福田香蜜湖第一一生态苑苑86288611.9222323总计54158120882.4411353三、20005深圳圳别墅销销售情况况根据szhhomee销售备备案登记记统计，220055年深圳圳别墅销销售7225套，销销售面积积15998722.288平方米米，销售售均价约约196690元元/平方方米，销销售金额额约377.022亿元。别墅销售套套数占全全市住宅宅销售套套数1000244的7.23%，别墅墅销售面面积占全全市住宅宅销售面面积900113313.58的的1.777%，别别墅销售售均价为为全市住住宅销售售均

28、价的的2.88倍，别别墅销售售总金额额为全市市住宅销销售总金金额的00.6。从有销售记记录的项项目看，共共有100个别墅墅项目于于20005年有有销售备备案登记记，另有有6个项项目因各各种原因因无销售售备案登登记。从各区销售售套数看看，龙岗岗盐田田南山山宝安安福田田为先后后，龙岗岗销售4448套套，占总总销售套套数的661.779%；福田销销售套数数最低，223套，占占总销售售套数的的3.117%。从各区销售售面积看看，龙岗岗南山山盐田田宝安安福田田为先手手，龙岗岗销售8895225.221平方方米，占占总销售售面积的的56%；福田田销售面面积最低低，83327.93平平方米，占总销销售面积积

29、的5.2%；从各区销售售总金额额来看，龙龙岗南南山宝宝安福福田盐盐田为先先手，龙龙岗销售售总金额额19.99亿亿元，占占总销售售金额的的54%；盐田田销售总总金额最最低，33.099亿元，占总销售金额的8.35%。从销售均价价看，福福田南南山宝宝安盐盐田龙龙岗为先先后，福福田销售售均价最最高，4410000元/平方，高高出销售售均价22.088倍；龙龙岗销售售均价最最低，1122225元/平方，低于销售均价38。从项目销售售单价看看，纯水水岸二期期最高，5500000元/平方；香蜜湖湖第一生生态苑其其次，4410000元/平方；观澜湖湖高尔夫夫大宅第第三，2265000元/平方。从销售的户户型

30、面积积看，户户均面积积为2220.551平方方米，换换言之，如如此面积积的别墅墅最受市市场欢迎迎。四、05深深圳别墅墅销售情情况列表表项目套数面积（平方方米）均价 （RMBB/平方方米）销售总金额额（￥：亿元）观澜湖高尔尔夫大宅宅*丽维维康区24合计288341合计103358.94270000合计265500002.25合计577观澜湖高尔尔夫大宅宅*纳斯斯比区42017.942600000.52447 万科东海岸岸社区三三期A区区116116221044.899221044.8991400001400003.09309纯水岸二期期211108929.52295555.31150000033

31、00004.46 776城市山谷花花园89206255.7991600003.3振业城146448300733.444895255.21179001222552.38 19.999万科城130236677.1881000002.37栖湖255978.4220000011.966 第五园147298066.1771100003.28 香蜜湖第一一生态苑苑23238327.938327.934100004100003.413.417251598772.228均价约1196990总计377.022 （以上数据据根据sszhoome备备案系统统统计而而得。考考虑特殊殊原因，别别墅的销销售均价价和销售售

32、总金额额略作模模糊化处处理。）附：深圳市市20001-220044年别墅墅供销情情况列表表（面积积单位：万m2）2001-20004年南山福田罗湖盐田龙岗宝安全市预售面积13.8334.334.077.857.767.8645.700销售面积12.5884.213.067.275.682.9635.777预售套数4331641493313271791583销售套数3911591203132581131354销售率（面面积）91.0%97.2%75.1%92.6%73.2%37.7%78.3%销售率（套套数）90.3%97.0%80.5%94.6%78.9%63.1%85.5%(上表来自自深圳圳

33、别墅研研究报告告，数数据根据据szhhomee网上预预售项目目备案系系统统计计得到。)第四部分 产品分分析2005年年深圳别别墅产品品具有里里程碑意意义，不不仅仅是是推出数数量历年年最，辐辐射区域域历年最最，而且且在质量量包括建建筑、园园林、配配套、节节能等方方方面面面表现出出优越特特性。220055年，深深圳别墅墅在量变变中实现现质变。一、建筑与与容积率率深圳市城城市规划划标准与与准则（220033版）规定的小区建筑容积率指标是：独立式住宅用地的容积率不高于0.3，低层住宅（1-3层）用地的容积率在0.8之下，多层的最佳容积率应不高于1.5，小高层的最佳容积率在2.0以下，高层的最佳容积率应

34、不高于2.8。但由于土地供应政策和土地资源逐渐稀缺的影响，容积率在1.4以下即推出别墅的项目越来越多，个别项目容积率甚至在3.0以上仍然推出联排别墅。从2002年的熙园、水榭花都为开端，有条件者，皆在高楼大厦的夹缝中安插几栋到几十栋别墅，而2005年风气为最。所以，从建建筑类别别看， 20005年共共批准预预售别墅墅13553套，其其中，112244套为联联排或双双拼，占占总数的的90.4%；仅有1129套套独栋别别墅，占占总数的的9.66%，。2005年年批售别别墅容积积率与项项目建筑筑形态列列表：区域项目名称项目容积率率别墅建筑形形态糅合其它形形态宝安观澜湖高尔尔夫大宅宅四系列列产品1.0

35、独栋1166套/圣莫丽斯1.2独栋5套双拼2套小高层联排2077套盐田万科东海岸岸社区三三期A区区1.133联排1311套/南山纯水岸二期期1.0独栋23套套/城市山谷花花园三期期131联排1755套小高层、公公寓中信红树湾湾花城318联排5套高层龙岗振业城1.3联排2655套公寓、多层层万科城2期期1.03联排1311套小高层、多多层第五园1.0联排1977套小高层、多多层栖湖0.5独栋8套联排31套套双拼18套套/翠枫豪园二二期13联排18套套高层西湖苑三期期0.9联排8套小高层福田香蜜湖第一一生态苑苑1.4联排、双拼拼23套套多层、高层层以上AA类容积积率1.0以下下，推出出全别墅墅，不

36、杂杂糅其它它任何建建筑类型型。代表表项目有有观澜湖湖高尔夫夫大宅系系列、纯纯水岸三三期、栖栖湖。栖湖效果图图观澜湖高尔尔夫大宅宅系列实实景图以上BB类容积积率在11.0-1.44之间的的项目,多推出出含独栋栋、联排排或双拼拼的别墅墅，另外外杂糅多多层、小小高层、高高层等建建筑形态态。代表表项目有有西湖苑苑、翠枫枫豪园、振振业城、圣圣莫丽斯斯、万科科城、第第五园、香香蜜湖第第一生态态苑、城城市山谷谷。施工中的圣圣莫丽斯斯振业城效果果图第五园实景景万科城实景景1.44以上容容积率的的项目，仅仅推出联联排，另另外杂糅糅小高层层、高层层等建筑筑形态。代代表项目目有中信信红树湾湾花城。中信红树湾湾花城效

37、效果图二、建筑分分析别墅的建筑筑风格经经历了早早期的岭岭南风、中中期的欧欧陆风到到现在的的（中式式）建筑筑风格和和有机结结合的全全球风格格同时盛盛行的新新阶段。1、 流行国际结结合风格格近两年来，对对欧式建建筑风格格一味模模仿的时时代一去去不返，取取而代之之的是对对各种建建筑元素素的有机机组合，虽虽不求固固定章法法，却更注重重美学效效果和功功能实用用，尽量量合理设设计和安安排各个个环节。如万科科城，改改良了西西班牙、地地中海、南南加州等等多种建建筑风格格，并创创造性地地设计阶阶梯露台台、退台台式花园园、空中中花园、半半地下室室等大面面积创意意空间。多多种风格格组合的的建筑在在色彩上上注重气气氛

38、的营营造和特特殊风格格的展现现；设计计上突出出审美的的需求和和居者精精神层面面的满足足，建筑筑美观与与实用性性并重；建筑用用材上国国际元素素化。万科城创造造性地设设计阶梯梯露台、退退台式花花园、空空中花园园、半地地下室等等大面积积创意空空间2、现代、简简约、中中式风格格发扬光光大与欧陆风受受遏制、人人们不再再唯“西”是尊的的同时，以以20004年十十七英里里为良好好开端，深深圳现代代、简约约、中式式的建筑筑风格迅迅速“崛起”。如城城市山谷谷、红树树湾花城城、第五五园、香香蜜湖第第一生态态苑、栖栖湖、东东海岸，皆皆以现代代或简约约或中式式建筑自自称。其其中，第第五园的的原创现现代中式式设计简简单

39、而明明快，意意境深远远而价值值长久。项项目延续续了中国国民居传传统的黑黑白灰色色彩，并并以冰裂裂纹花窗窗点缀其其间，拈拈弃了传传统民居居符号化化的青瓦瓦飞檐，而而更多的的是吸收收了传统统民居对对空间的的应用，在在精神层层面上对对中国民民居文化化进行传传承，其其简约的的线条，廊廊下斑驳驳的阴影影、青石石板路，图图案分明明的门窗窗、线条条明快流流畅的柱柱额柱落落、肌理理质感真真切的栏栏杆台基基带有有传统的的“徽派”民居精精神,乃乃是对中中国传统统建筑的的有机现现代化运运用。其中，现代代建筑风风格讲究究简单立立面线条条、平屋屋顶、玻玻璃窗；色调明明快、清清新，多多以白、灰灰为主色色调；多多用新材材料

40、，追追求环保保与节能能。所以以，现代代建筑具具有不同同以往美美学欣赏赏价值，建建筑不经经意间融融入绿色色自然。城市山谷33期现代代简约的的建筑风风格3、强调建建筑与环环境的融融合这个特征一一直存在在，但由由于杂糅糅式别墅墅的剧增增，该特特征愈加加受到开开发企业业的重视视，甚至至刻意地地将建筑筑风格融融入园林林、周边边环境中中，如修修建山体体公园、坡坡地建筑筑、大面面积水景景等。为为了实现现景观的的共享性性，建筑筑考虑一一定的倾倾斜方向向，使可可共享自自身园林林景观和和周围大大景观。中信.栖湖湖融在山山/高尔尔夫/湖湖泊景致致间4、建筑用用材重环环保节能能在打造某种种建筑风风格的同同时，建建筑用

41、材材更上一一层楼，突突出环保保、生态态、节能能三大特特征。如如栖湖户户户顶部部隔栅，外外表看乃乃木制，表表现出生生态、环环保的特特性，而而实际则则是铝合合金，防防腐又防防潮；振振业城大大规模使使用太阳阳能，在在通风模模拟试验验基础上上有机布布局建筑筑，使用用节能建建筑材料料等多种种措施，确确保了建建筑节能能的优越越性，成成为深圳圳第一个个通过33A预审审资格认认证且超超过了国国家要求求的标准准节能550%的的高尚建建筑。既重视环境境与自然然的融合合又重视视建筑节节能将成成为未来来深圳建建筑的必必然趋势势，这也也符合国国家对建建筑节能能的标准准要求。作作为高端端项目之之别墅，应应该带头头按照国国

42、家建筑筑节能标标准打造造房产，实实现居民民生活素素质的全全面提高高。振业城乃深深圳地产产界建筑筑节能先先锋模范范5、设计更更强调人人性化表现在停车车位的公公共设计计、户型型内部功功能分区区明显、户户户包括括地下室室都重视视通风采采光等多多个方面面。有关关户型设设计的特特征，详详见以下下段落。三、园林分分析1、园林风风格与建建筑风格格的错位位05年深圳圳别墅的的园林风风格与建建筑风格格不完全全吻合的的现象比比较突出出，西式式建筑搭搭配中式式园林或或反之或或综合风风格的现现象屡见见不鲜，该该现象不不仅出现现在“杂糅式式”别墅项项目中，也也出现在在纯别墅墅项目中中。如振振业城建建筑风格格为西班班牙新

43、古古典主义义，而园园林多有有中式元元素；圣圣莫丽斯斯建筑风风格为新新古典主主义，园园林为新新欧式；万科城城融会了了西班牙牙、地中中海、南南加洲等等地建筑筑风格，而而园林则则融合了了中式、西西式风格格。这种建筑风风格与园园林风格格错位的的现象，可可能将持持续。振业城建筑筑风格：西班牙牙新古典典主义 振业城城园林：中式元元素多2、强调户户户绿化化生态传统别墅往往往依山山傍（望望）水重重在大环环境的运运用，往往往忽视视了个体体建筑的的生态绿绿化。从从东往西西看，深深圳传统统老别墅墅“户挨户户 光秃秃秃”的现象象比较普普遍，尤尤其是深深圳东部部沿海老老别墅。而而近年来来，随着着别墅物物业类型型的多样样

44、化和“城市化化”，别墅墅在重视视大环境境如高尔尔夫景、海海景、山山景的运运用同时时，也强强调自身身园林的的建设，即即便联排排别墅，也也追求户户户绿化化生态，户户与户之之间，多多有绿化化带、高高大树种种隔离，住住户的隐隐私和户户均绿化化，做到到更好。如观澜湖高尔夫大宅，其泳池之间不仅有高大树种和低矮灌木丛，且有园丁通道，隐私又景美。观澜湖私家家泳池3、喜好高高山宏水水从20022东海岸岸打造私私家郊野野公园开开始，深深圳建筑筑对山的的运用达达到前所所未有的的疯狂，而而对水的的喜好，则则更多地地迎合了了广东风风水之说说和业主主的精神神、生活活需求。220055年深圳圳别墅项项目中，990的的项目建

45、建有大面面积水体体园林或或泳池，11/4的的项目借借助靠山山的资源源打造业业主私家家山体公公园，个个别项目目甚至人人为的在在小区打打造山体体公园，尽尽可能的的搞坡地地建筑。深圳建筑打打造的小小区园林林水体面面积之大大、山体体公园之之大，估估计全国国少见。圣莫丽斯豪豪华私家家山体公公园 西西丽山庄庄私家山山体公园园兰溪谷私家家山体 中中信.栖栖湖私家家山体公公园东海岸私家家山体公公园4、回归中中式园林林随着建筑风风格的中中式、现现代、简简约的回回归，园园林也开开始回归归中式，而而20005年的的深圳别别墅表现现特别突突出，如如上所提提的第五五园、振振业城、栖栖湖、城城市山谷谷、翠峰峰豪园、西西湖

46、苑、香香蜜湖第第一生态态苑等众众多的别别墅都运运用了中中式园林林风格。其其中，振振业城建建筑风格格虽为西西班牙新新古典主主义，而而园林风风格则较较多地夹夹杂了小小桥、流流水、垂垂柳等中中式元素素；栖湖湖采用“天圆地地方，一一龙六翼翼”的理念念来设计计园林，在在参考北北京颐和和园“万寿山山昆明湖湖”的“湖山”景观轴轴线”基础上上，布置置主景观观轴从西西面山体体向东延延伸，穿穿越内湖湖，直抵抵龙湖，宛宛如一条条长龙横横卧，既既契合了了园林地地形西高高东低起起伏的地地形特征征，又符符合中国国传统的的审美观观。 第五园的中中式园林林四、户型设设计1、功能划划分清晰晰别墅户型向向“地下”发展，这这是20

47、005年年深圳别别墅最大大的特征征之一。大大多户型型以31为主主，即地地上三层层、地下下室一层层，少数数如观澜澜湖高尔尔夫大宅宅系列除除C户型型外都是是以21为主主，即地地上两层层，地下下室一层层。也有有少数不不带地下下室的别别墅。220055年的别别墅户型型明显更更加重视视功能性性的划分分，休息息室、会会客厅、餐餐厅、娱娱乐室，楼楼层分布布更加考考究，一一般地下下室为车车库工工人房影视厅厅（健身身室），一一层为客客厅、餐餐厅，二二层为客客人房带带洗手间间，三层层为主人人房书书房，有有些户型型做到完完全动静静、主客客、干湿湿分区，其其中，香香蜜湖第第一生态态苑的层层层跃式式设计和和观澜湖湖高尔

48、夫夫大宅四四大系列列户户带带电梯和和私家泳泳池的设设计堪称称独特、经经典；户户型面积积以16602250平平方户型型为绝对对主角；户型层层高3米米3.6米为为主,少少数户型型的客厅厅或者顶顶楼达到到5米以以上,如如西湖苑苑3层为为5.118米，观观澜湖高高尔夫大大宅四大大系列产产品中C、DD、E户户型厅高高达到77.8米米。2005深深圳批售售别墅户户型特征征列表：项目户型面积（单单位：mm2）层高 （单单位：mm）层数观澜湖高尔尔夫大宅宅四系列列3001150003.6-44.3米米21为主主 311为辅圣莫丽斯独栋6299-8441联排2799-4009联排：一层层3.66二层三层33.2

49、 独栋栋：3.631万科东海岸岸社区三三期A区区167、2205、2227、22403米31为主主 21为辅辅纯水岸二期期套均42553米2层中信红树湾湾花城3403.2-33.6-6.223+1振业城18022503米3+1万科城2期期1602265一层3.11米，二、三层22.9米米31为主主21为辅辅（4套套）第五园18922402933.0米米3+1为主主 21为辅辅栖湖215/2250/2777/3882/3325/58333米31 22+1（限限3822m2户户型）翠枫豪园二二期286.0033米3+1西湖苑三期期1982260一层二层33米三层5.118米仅3层香蜜湖第一一生态苑

50、苑30033803-6米3+1城市山谷230、3360一层3.66米，二二层3.2米，三三层3米米31（11为天台台花园）2、户型内内部功能能分配细细化通过错落或或者空间间距离的的拉远等等方式，实实现更精精细化的的功能分分配，如如1层客客厅、餐餐厅和厨厨房以平平面错落落布局的的形式，做做到极好好的内部部功能分分区：会会客、饮饮食虽同同在一层层，却能能互不干干扰。另外，通过过走廊间间隔的形形式，同同一平面面层户与与户之间间可以互互不干扰扰，各行行其是，同同时，又又能共享享公共卫卫生空间间。香蜜湖第一一生态苑苑户型图图圣莫丽斯JJ1户型型图万科城.浅浅水湾TTA-22户型振业城四房房三厅一一车位平

51、平面图第五园庭院院别墅平平面图3、私密性性做到更更佳通过楼层不不同功能能布局和和同一平平面层隔隔离性布布局的方方式，别别墅的隐隐私性实实现了更更佳状态态。从地地下室到到顶层，依依次设计计为工人人房、功功能厅、车车库客客餐厅客房主卧。有有些户型型为工人人设了特特别的（地地下室）出出入口，并并在地下下室另设设立工人人厨房。香蜜湖第一一生态苑苑户型图图湖光山舍别别墅户型型图城市山谷AA1型户户型图4、赠送面面积“无极”化在别墅向“地下”发展和和均价急急遽提升升的同时时，别墅墅的赠送送面积也也往“无极”发展。发发展商、设设计公司司钻尽了了政策的的“空子”，纷纷纷推出地地下室、双双层大露露台、前前后花园

52、园、屋顶顶（天台台）花园园、2.19mm高落地地凸窗和和挖空壁壁柜等免免费赠送送面积。从从数据显显示，多多数别墅墅的各类类赠送面面积达到到建面的的30以上，而而观澜湖湖别墅、香香蜜湖第第一生态态苑等少少数几个个别墅，赠赠送面积积等于建建面甚至至超过建建面。其中，地下下室的利利用，在在20005年的的深圳别别墅中达达到前所所未有的的疯狂状状态。除除了红树树湾花城城、纯水水岸、西西湖苑两两个别墅墅项目，其其余别墅墅项目都都向地下下挖“地下室室”。振业业城第一一期别墅墅没有地地下室设设计，但但第二期期迅速改改进，推推出地下下室空间间。观澜高尔夫夫大宅超超大面积积地下室室城市山谷的的屋顶花花园万科城地

53、下下室2005年年深圳批批售别墅墅赠送面面积列表表（单位位：平方方米）：区域项目名称地下室前后花园其它/合计计宝安观澜湖高尔尔夫大宅宅四系列列产品110-8800左左右400-225000左右600-338000左右圣莫丽斯66244060333065-4000盐田万科东海岸岸社区三三期A区区50-60040-500150-1160南山纯水岸二期期/50左右100左右右城市山谷花花园三期期/100150左右右中信红树湾湾花城60700200250左右右龙岗振业城一期无321442107.771-2234.95万科城均403010002403350第五园40-80060800（大部部分带中中庭）

54、80-1660栖湖100-220070-20000200-226000翠枫豪园二二期9080左右160左右右西湖苑三期期无8020001052225福田香蜜湖第一一生态苑苑110左右右20左右150左右右5、重视户户户阳光光权即便是地下下室，也也尽量回回避黑暗暗和龌龊龊。通过过天井、地地平线负负一层的的设计以以及增加加层高的的做法，实实现户户户阳光，户户户通透透。其中中，观澜澜湖高尔尔夫大宅宅系列的的坡地和和泳池的的设计尤尤值得参参考和学学习。其其整个建建筑呈坡坡地状建建设，地地下室虽虽低于11层34米海海拔高度度，但地地下室门门前极其其开阔如如履平地地、球场场绿草如如茵映入入眼帘，同同时地下

55、下室门前前户户建建有花园园泳池，为为深圳任任何一个个别墅项项目所不不及。所所以，其其地下室室完全没没有“地下”的感觉觉。同时时，为了了保护泳泳池隐私私，泳池池四周栽栽种了人人高的密密集树种种和四季季常花，并并在户与与户的泳泳池中间间建有一一条园丁丁通道，无无疑又增增一道额额外景观观。第五园在设设计上将将中国传传统居住住文化中中的中庭庭引入，从从而使得得各个房房间全面面享受阳阳光，真真正实现现间间充充分采光光，户户户通透。另另外，对对于地下下室空间间，第五五园引入入了花园园设置，实实现了地地下空间间的自然然采光，也也值得仔仔细研究究。观澜湖高尔尔夫大宅宅的地下下室也包包括会议议厅、餐餐厅、功功能

56、厅、工工人卧房房、双厕厕所等。窗窗外是泳泳池五、配套世纪前的别别墅由于于地处远远郊或孤孤独一隅隅，多以以度假为为主，所所以在公公共和自自身配套套方面乏乏善可陈陈，随着着别墅的的“城市化化”以及公公共交通通的四通通八达、心心理距离离的拉近近、生活活品质需需求的提提升，尤尤其是“杂糅别别墅”的芸芸芸众生，221世纪纪的新建建别墅在在享受公公共配套套的同时时，尤其其注重自自身配套套的完善善，连商商场、学学校、用用户专车车等都配配上了，这这在以往往别墅开开发中是是很难想想象的。富豪“大隐隐隐于市市”不再一一味独孤孤求静的的心态在在建筑类类型的新新变化中中表现得得淋漓尽尽致。虽虽然“杂糅式式”别墅中中业

57、主失失去的是是绝对的的“孤独”与宁静静，但得得到的却却是相对对的安全全与和谐谐，对子子女的人人际关系系培养和和性格的的培养，也也大有裨裨益。21世纪前前后别墅墅配套的的差异：阶段分布区域建筑类型配套世纪前远郊、孤独独一隅独栋式纯别别墅为主主市政配套多多偏远，个个别享受就近大大配套如如高尔夫夫、海景等。自自身配套套稀少。世纪后别墅城市化化四面皆开花花“杂糅别墅墅”剧增，独栋纯别墅墅稀缺。极重视自身身配套的的完善，会所、商场场、学校校、甚至至用户专车都都配上。从各角度分分析，220055年深圳圳别墅配配套表现现出的特特征：1、积极引引进公共共配套或者说，发发展商重重视与政政府的沟沟通、配配合工作作，努力力促进周周边公共共配套的的完善，甚甚至促进进周边旧旧改或者者厂房搬搬迁等工工作的开开