武汉后湖花园完整可行性研究报告

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1、武汉后湖花园完整可行性研究报告 江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。关键

2、字后湖花花园 项目目投资 开发发经营ABSTRRACTTThe HHouhhu ccounntryy inn Jiianggann arrea bellonggs tto oone of thee thhreee neew rresiidenntiaal ddisttriccts whiich connfirrmedd byy thhe “FFiftteennth Plaan” of Wuhhan. Affterr giivinng aa maarkeet rreseearcch aanallysiis tto tthe devveloopmeent andd maanaggemeent en

3、vviroonmeent of onee auuctiion areea wwhicch iis oone hunndreed aand tweentyy fiive poiint fivve nninee Muu owwnedd too Naatioon aand commparringg too thhe mmosttly simmilaar ccomppetiitivve rresiidenntiaal ddisttriccts neaarbyy. AAccoordiing to thee prreseent staate of thee maarkeet aand forrecaast

4、 of thee fuuturre , thhen thiis aartiiclee giivess thhe pprojjectt - Houuhu Garrdenn ann annalyysiss off innvesstmeent, ann apppraaisiing of finnancce aand an anaalyssis of rissks in ordder to disscusss tthe proobabbiliity to devveloop aand mannagee. IIn llighht oof tthe proograam pplanned in thiis

5、aartiiclee ,tthe proojecct wwilll bee onne hhunddredd annd sseveentyy twwo tthouusannd aarchhiteectuure acrreagge ssquaare metterss annd tthe tottal invvesttmennt wwilll bee onne hhunddredd annd ffiftty ffivee miilliion andd niine hunndreed aand forrty eigght thoousaand andd fiive hunndreed YYuann.

6、AAfteer ccalcculaatinng, thee prrojeect willl pproffit thiirtyy siix mmilllionn annd ttwo hunndreed aand onee thhoussandd annd oone hunndreed YYuann inn fiinannce ,annd tthe intternnal ratte oof rretuurn is 27.1%.So thee prrojeect is proobabbiliity andd addapttivee too deevellop andd maanagge.key wo

7、rrdHHouhhu Garrdenn pprojjectt innvesstmeent deevellop andd maanagge目 录第一章 前前言一、报告编编制目的的二、报告编编制依据据三、项目概概况第二章 项项目开发发经营环环境分析析一、20000年国国内经济济及房地地产市场场回眸二、武汉市市房地产产市场分分析三、有利投投资经济济形势成成因分析析第三章 项项目周边边物业市市场调查查分析一、投资地地块的地地理环境境二、后湖地地区区域域分析三、项目周周边主要要物业分分析四、后湖乡乡消费者者调查分分析第四章 项项目开发发经营优优势点与与机会点点分析一、房地产产投资项项目开发发经营机机会形

8、成成模式二、项目开开发经营营优势点点三、项目开开发经营营机会点点第五章 项目定定位一、目标市市场定位位二、产品定定位第六章 项目规规划、建建筑设计计建议一、项目总总体规划划建议二、住宅建建筑设计计建议三、小区配配套设施施建议四、环境艺艺术设计计建议第七章 项项目开发发经营策策略及投投资估算算一、项目开开发经营营策略二、项目投投资估算算三、项目实实施进度度安排四、项目投投资与筹筹资计划划第八章 项项目开发发经营状状况分析析一、项目销销售计划划二、项目销销售收入入估算三、项目经经营成本本估算四、项目利利润估算算五、项目现现金流量量、财务务净现值值及财务务内部收收益率第九章 项项目开发发经营风风险分

9、析析 一一、项目目盈亏平平衡分析析 二二、项目目敏感性性分析 三三、项目目开发经经营主要要风险及及对策分分析第十章 结结论与建建议第十一章 结束语语第十二章 附录及及主要参参考文献献第一章 前 言一、报告编编制目的的 1、在在对项目目开发经经营环境境进行详详细分析析的基础础上，结结合项目目所处的的区位环环境，对对该地块块的市场场价值进进行合理理的评估估。 2、对对项目的的可行性性与开发发经营策策划提出出初步意意见，并并对项目目的规划划设计、建建筑方案案设计、环环境艺术术设计提提出相应应的建议议。 3、结结合公司司的状况况和项目目的特点点，探索索项目开开发经营营的可行行方式。 4、对对项目进进行

10、投资资分析和和风险分分析。5、对项目目决策及及其实施施的优化化提出建建议。二、报告编编制依据据 1、武武汉市规规划局规规划方案案； 2、亿亿房网站站）； 3、国国家建设设部及武武汉市颁颁布的与与房地产产相关法法律与政政策； 44、武汉汉市20000房房地产年年鉴；5、现场勘勘察和实实地调研研所得资资料。6、武汉市市新洪泰泰中介代代理公司司提供的的资料三、项目概概况该地块位于于江岸区区后湖乡乡石桥村村，总面面积约1125.59亩亩，属于于武汉市市“十五”计划确确定的三三大住宅宅新区之之一后湖乡乡居住组组团，对对于新型型住宅开开发有极极其重要要意义。根根据武汉汉市规划划局的要要求，该该地块已已经基

11、本本平整通通水通电电，经市市人民政政府武政政土字2000122号文批批准同意意，且可可以免收收城市基基础配套套费。并并确定该该地块的的主要用用途是住住宅用地地，容积积率不超超过1.4，建建筑密度度22.5%，绿绿化率不不低于440%。主主要建筑筑形式为为多层，建建筑限高高一般在在24米米以下，也也允许建建高层（40米以下），但比例不得超过20%。根据调查分分析及以以上资料料，项目目产品定定位为中中等档次次的住宅宅新区。建建筑形式式采用组组合式：多层660%，小小高层440%,并初步步确定项项目主要要技术指指标如下下：总用地面面积：88.377公顷，合合1255.599亩。容积率：1.44总建筑

12、面面积：111.772万MM2 其中：多层住住宅：66.722万M22 小高层层住宅及及别墅：4.448万MM2 公建建面积：0.55万M22 建筑密密度：222.55% 绿化率率：400%（以上数据据是依据据周边物物业的指指标参考考提出的的，该方方案仅为为初步方方案，在在很多方方面还有有待于进进一步优优化）第二章 项目目开发经经营环境境分析一、20000年国国内经济济及房地地产市场场回眸投资机会孕孕育于经经营环境境之中，作作为基础础性、先先导性的的房地产产业更是是如此。因因此，对对宏观经经济、社社会与政政策环境境的把握握是每一一个开发发决策者者所关注注的首要要问题。2000年年根据经经济发展

13、展的要求求，我国国坚持扩扩大内需需的方针针，继续续实行积积极的财财政政策策和稳健健的货币币政策，大大力推进进经济结结构调整整，加强强农业基基础，加加大国有有企业改改革和脱脱困的力力度，实实施西部部大开发发战略，采采取多种种措施扩扩大出口口，这些些重大措措施的实实施，使使得我国国国民经经济保持持了较快快的发展展势头，呈呈现出积积极变化化。投资资，消费费和出口口增长加加快，社社会需求求进一步步回升，结结构调整整稳步推推进，基基础设施施建设得得到加强强，经济济体制改改革取得得新的进进展，企企业效益益和财政政收入大大幅增加加，经济济运行质质量进一一步提高高。（新新华文摘摘200015）同时全国房房地产

14、开开工，竣竣工面积积增势不不减，据据国家统统计局固固定资产产投资统统计局提提供资料料显示，220000年“国房景景气指数数”值达到到1044.066点，比比上年增增加2.6点，保保持了快快速上升升的发展展趋势，房房地产开开发呈现现以下特特点：房房地产开开发投资资与到位位资金持持续快速速增长；商品房房销售面面积与销销售收入入增势强强劲；商商品房平平均销售售价格稳稳中趋升升；商品品房施工工总量不不断扩大大；新开开工项目目快速增增加（如如下表），各各级政府府消化空空置面积积的努力力初见成成效，商商品房空空置面积积出现大大幅度回回落，房房地产市市场呈现现出产销销两旺的的局面。随随着国家家经济形形势的好

15、好转和相相关政策策的出台台，投向向房地产产的资金金明显增增加，投投资结构构进一步步改善，房房地产业业呈现强强劲的增增长势头头，（中中国统计计Chhinaa Sttatiistiics 200015），房房地产市市场也呈呈现出以以下主要要特征：全国房地产产开发及及销售情情况表2000年年实际 比上年年同期+%住宅投资（亿亿元） 33118.77 255.8商品房新开开工面积积（万平平方米） 282295 30.6商品房竣工工面积（万万平方米米） 2230227.99 166.4商品房销售售建筑面面积（万万平方米米） 1169884.11 266.9商品房销售售额（亿亿元） 35771.00 30

16、0.1其中：销售售给个人人（亿元元） 228400.3 51.9占总销售额额的比重重（%） 79.5 -1 开发发投资量量持续增增长，投投资结构构趋于合合理。220000年全国国房地产产开发完完成投资资49001.773亿元元，与上上年同比比增长119.55%，占占固定资资产投资资的200.2%。其中中：商品品住宅开开发完成成投资333188.744亿元，与与上年同同比增长长25.8%。2 消费费主题发发生变化化，销售售总量逐逐年上升升。20000年年，个人人购买商商品住宅宅1.332亿平平方米，占占商品住住宅销售售面积的的87.51% ，比比上年提提高7.9个百百分点。3 销售售价格稳稳中有

17、升升，消费费信贷不不断扩大大。20000年年商品房房每平方方米平均均售价221055元，较较上年上上涨5.98%，商品品住宅平平均售价价19551.66元，上上涨8.14%，办公公写字用用房平均均售价444377元，下下跌7.95%，商业业营业用用房平均均售价332211.188元，上上涨3.47%。个人人住房贷贷款逐年年翻番。四四家商业业银行个个人住房房贷款余余额三年年累计增增长177.4倍倍。其中中建设银银行20000年年末个人人住房贷贷款余额额达13390亿亿元，占占该行全全部贷款款余额的的10.6%，当当年新增增个人住住房贷款款占该行行当年全全部贷款款新增额额的400%。4 二级级市场

18、日日趋活跃跃，租赁赁市场渐渐成气候候。现已已形成新新建商品品房增量量市场、二二手房交交易市场场和房屋屋租赁市市场三分分天下的的局面，带带来了房房地产市市场的繁繁荣。5 需求求状况发发生变化化，市场场供求呈呈现多样样。从各各城市反反映的情情况看，随随着个人人买房的的兴起，面面积不大大，设计计合理，功功能齐全全的中套套型住房房（900平方米米左右）总总体好销销，环境境，绿化化，配套套，物业业管理的的好坏越越来越为为购房者者重视，住住宅产品品的创新新加快，品品牌意识识得到加加强，品品牌楼盘盘受到青青睐。（中中国房地地产信息息200015 RReall Esstatte IInfoormaatioon

19、 oof CChinna 谢谢家瑾）以上资料表表明，国国家宏观观经济形形势是良良好的，房房地产市市场也在在稳步发发展，加加之相关关政策法法规的出出台，进进行住宅宅投资是是适宜的的，是和和国家形形势相一一致的。二、武汉市市房地产产市场分分析1 20000年年房地产产市场 20000年年武汉市市的房地地产市场场形势是是总体上上处于稳稳步攀升升，逐渐渐走高的的态势。一一是全市市房地产产开发总总投资达达1011.299亿元，较较19999年增增长111.077%；全全市总开开工面积积13443万平平方米，比比19999年增增长3.68%；总竣竣工面积积为4554.111万平平方米，比比19999年增增

20、长2%；其中中住宅竣竣工面积积达3777.331万平平方米，占占全市总总竣工面面积的883.009%，比比19999年增增长8.6%；全市商商品房销销售总面面积为3303.76万万平方米米，其中中住宅为为2444万平方方米，占占总面积积的800.333%，销销售额达达60.2亿元元；空置置商品房房从19999年年的1550万平平方米下下降为1115万万平方米米。二是是在房地地产租赁赁市场上上，全市市房屋租租赁总户户数为1194881户，比比19999年增增长111%，租租赁总面面积为880.115万平平方米，比比19999年增增长177%，年年租金总总额为33.366亿元，比比19999年增增

21、长522%。三三是在房房地产抵抵押方面面，全市市房地产产抵押总总户数为为216647户户，比119999年增长长1222.8%，说明明个人购购房贷款款正迅速速地增长长。以上上情况表表明：武武汉市220000年房地地产宏观观经济指指标开始始回暖，房房地产市市场开始始步入了了成长期期，正朝朝着新的的繁荣上上升期转转变。（1）个人人购买率率进一步步增加。商商品房个个人购买买率是反反映地区区房地产产市场购购买力水水平的重重要指标标，20000年年第四季季度商品品房销售售额为88亿元，其其中个人人购买为为6.991亿元元，个人人购买率率为866.433%。从从图中可可以看出出：20000年年武汉市市商品

22、房房个人购购买率是是持续上上升，至至第四季季度已经经达到886.443%的的水平，个个人购买买率的不不断上升升，也从从一个侧侧面表明明房地产产市场发发育良好好，房地地产消费费已经启启动并且且持续增增长，为为房地产产市场的的持续快快速发展展提供了了条件。（2）房地地产投资资进一步步加大，投投资结构构更趋合合理。220000年第四四季度房房地产投投资总额额为355.799亿元，在在上季度度的基础础上进一一步增长长， 从从左图看看出：220000年各季季度武汉汉市房地地产投资资增长非非常迅速速，增幅幅很大，表表明房地地产业新新的增长长周期已已经到来来，同时时也可以以看出房房地产需需求对投投资强有有力

23、的拉拉动作用用。价格 指数数一季度 119411.8 10000二季度 119633 10010.9三季度 220033.933 10031.9四季度 220211.666 10041.03（3）截止止20000年111月份份，全市市完成住住宅投资资20.87亿亿元，占占房地产产总投资资的588.333%，220000年武汉汉市住宅宅累计总总投资775.882亿元元，占房房地产总总投资的的85.58%。其中中住宅类类物业价价格指数数具体见见下表：各季度武汉汉市住宅宅加权平平均价格格水平与与价格指指数变化化如下图图所示:通过下图可可以看出出，第四四季度住住宅价格格继续上上涨，但但涨幅小小于上季季

24、度，原原因是二二季度的的住宅价价格基数数相对较较低，导导致三季季度住宅宅价格增增幅较大大，第四四季度在在三季度度住宅价价格基数数相对较较高的基基础上难难以继续续保持较较大的增增幅，但但总的趋趋势是住住宅价格格保持攀攀升。2市场特特点分析析2.1宏观观市场特特点：亿房1住房分分配制度度改革的的历史性性突破，为为房地产产市场的的发展提提供了动动力。220000年，武武汉市正正式步入入住宅的的商品时时代。自自19998年112月331日延延续了近近50多多年的福福利分配配住房制制度退出出历史舞舞台，货货币分房房制度取取而代之之，住宅宅的商品品属性逐逐渐被还还原出来来。经过过19999年的的过度转转换

25、，从从20000年开开始，实实物分房房已完全全停止，居居民“等、靠靠、要”的福利利性住房房观念已已经开始始向商品品化转变变。20000年年6月330日以以前，凡凡购买公公房一次次性付款款的，可可享受220%的的折扣优优惠；220000年岁末末，购买买现住公公房一次次性付款款享受110%优优惠也全全部结束束，从今今年元旦旦开始则则实行“零折扣扣”。住宅宅这个人人们生活活消费中中占用资资金量最最大的商商品在220000年完全全纳入了了市场经经济轨道道。2空置商商品房消消化能力力加强。220000年武汉汉房地产产市场的的销售情情况趋暖暖，市场场容量扩扩大，除除可吸纳纳上市的的商品房房外，还还消化一一

26、部分往往年的空空置商品品房。119999年武汉汉市空置置商品房房为1550万平平方米，220000年新增增9万平平方米，到到20000年底底还剩1115万万平方米米，因此此在20000年年共消化化了444万平方方米。3 经济济适用房房建设取取得较好好成效。220000年武汉汉市不断断推进和和完善经经济适用用住房建建设。全全年经济济适用房房施工面面积为1195万万平方米米，竣工工面积为为65万万平方米米，占全全市住宅宅总竣工工面积的的17.23%，全年年销（预预）售1115.14万万平方米米，其中中预售338.996万平平方米，销销售率超超过1000%，解解决了11万余户户居民的的住房问问题，先

27、先后开发发了百步步亭花园园，华锦锦城花园园等几个个规模大大、环境境好的重重点经济济适用房房小区。4 房地地产二、三三级市场场联动效效应初步步显现。220000年武汉汉市房地地产市场场结构趋趋于合理理，存量量房交易易明显放放大，二二手房市市场活跃跃程度较较高。根根据房地地产发达达地区的的经验，二二手房市市场的活活跃会直直接刺激激住宅一一级市场场的发展展，存量量房买卖卖的增加加并不意意味着增增量房市市场的萎萎缩，而而是带动动增量房房市场的的增长。广广州、深深圳存量量房交易易大大超超过了增增量房的的交易，而而武汉市市现在存存量房的的交易确确小于增增量房的的交易，因因此利用用二手房房交易拉拉动住宅宅一

28、级市市场的操操作空间间很大。220000年武汉汉市增量量房市场场交易3300110起，交交易的建建筑面积积达2444万平平方米，而而存量房房市场交交易达到到271130起起，建筑筑面积为为4788.622万平方方米。存存量房交交易的兴兴起和已已售公房房的上市市交易，大大大推动动了武汉汉房地产产市场的的梯级消消费需求求。住房一级市市场（增增量房） 住房二二级市场场（存量量房） 住宅总总量起数 3000100起 2271330起 571140起起建筑面积 2444平方米米 4778.662万平平方米 7222.622万平方方米5 金融融系统成成为房地地产业的的坚实后后盾。银银行方面面：已经经把个人

29、人住房贷贷款作为为房地产产贷款业业务的主主体，部部分银行行将个人人贷款的的上限提提至“8成330年”的期限限。20000年年全市各各银行发发放个人人住房贷贷款共计计29.17亿亿元，比比投资到到建设环环节的贷贷款总额额11.79亿亿元多出出一倍多多。公积积金方面面：公积积金贷款款购房面面积占全全年总销销（预）售售面积的的1/44强。220000年新增增归集住住房公积积金5.38亿亿元，比比19999年增增长333.944%。共共批准发发放个人人住房贷贷款90019户户，共计计5.441亿元元，同比比增长997.88%；支支持个人人购房建建筑面积积达911.766万平方方米，房房屋总价价值达11

30、2.556亿元元。（上上图）6住房抵抵押对房房地产市市场起到到举足轻轻重的作作用。220000年房地地产抵押押总户数数为2116477起，比比19999年增增长1222.88%，说说明抵押押的户数数增多，个个人购房房选择银银行贷款款按揭的的增多，公公积金小小额度贷贷款的增增多。同同时银行行加快了了放款速速度和放放款条件件，为市市场资金金融通起起到非常常重要的的作用。119999年底成成立了武武汉市住住房担保保公司，220000年全年年办理担担保业务务3000起，发发放贷款款40000万元元，其中中50%为购买买新建商商品房的的贷款，550%为为住房抵抵押融资资。7 房地地产中介介服务为为房地产

31、产二、三三级市场场的启动动发挥了了积极作作用。220000年武汉汉市围绕绕加快启启动住房房二级市市场开展展的各项项住房消消费服务务十分活活跃，住住房消费费的中介介服务领领域有了了很大拓拓展，为为房地产产市场的的繁荣起起到了重重要推动动作用。截截止20000年年，共有有2188家中介介企业遍遍布全市市，形成成了中介介服务的的有形网网络。与与此同时时20000年88月底举举办了“百家房房地产中中介机构构承诺提提供放心心中介联联合宣言言活动”，年底底又开展展了打击击非法中中介的整整治工作作，不仅仅规范了了武汉市市中介市市场的服服务行为为，而且且带动了了整个行行业的规规范和自自律，为为活跃武武汉市二二

32、、三级级市场起起到了十十分重要要的作用用。8、 房交交会为活活跃房地地产市场场提供了了重要的的舞台。220000年武汉汉市各区区联动举举办“房交会会”，进一一步了活活跃住房房市场。66月和111月举举办了两两次全市市规模的的大型房房交会，同同时各城城区不失失时机地地举办了了区级房房交会，既既促进了了增量房房市场的的发展，而而且也活活跃了存存量房的的交易。据据统计，220000年全市市的房交交会，共共销售商商品房556622套，成成交面积积86.31万万平方米米，成交交金额113亿元元；二手手房成交交16881起，成成交面积积15万万平方米米，成交交金额11.3亿亿元；办办理权证证18776起；

33、办理抵抵押、按按揭2445起。2 2微微观市场场特点1从地理理位置来来看，城城市周边边地区由由于前几几年政府府的基础础配套设设施完善善，环境境、道路路情况都都得到了了较大的的改善，使使周边地地区的投投资和销销售量均均高于中中心地区区。从销销售情况况看最旺旺的是徐徐东和洪洪山光谷谷，20000年年在徐东东路上纵纵横不下下10个个楼盘发发售，十十分旺销销，形成成了扎堆堆效应。徐徐东作为为武昌的的新区，在在桥梁经经济的影影响下已已成为武武昌最具具生气的的区域，成成为武昌昌居民购购房的首首选。同同样光谷谷也是220000年的亮亮点，不不仅汇集集了大量量楼盘，人人文环境境一流，而而且20000年年华工科

34、科技的成成功上市市，光谷谷地区经经济捷报报频传，其其购买力力的强劲劲推动都都是光谷谷房地产产迅速发发展的原原因。随随着我市市大力发发展光谷谷的战略略决策的的落实，这这一带的的房价还还在不断断地攀升升。2从楼盘盘结构和和户型来来看，砖砖混结构构的楼盘盘已逐步步退出历历史的舞舞台，目目前市场场上的结结构主要要是框架架结构。户户型设计计方面，随随着市民民生活质质量的提提高，三三室两厅厅两卫的的户型逐逐步取代代了两室室两厅户户型的市市场主力力地位，受受市场的的青睐。而而面积大大都在990-1120平平方米之之间。3从楼盘盘的层高高看，小小高层楼楼盘的销销售开始始启动，改改变了多多层楼盘盘占主导导地位的

35、的格局。这这主要是是由于小小高层的的楼盘带带电梯，避避免了多多层要上上楼的麻麻烦，同同时跟高高层建筑筑比较又又有通风风采光好好，户型型结构好好，有效效使用面面积多等等优势，因因此成为为20000年销销售的一一个新变变化。4从楼层层的销售售情况看看，顶层层销售情情况好于于往年，主主要是技技术方面面的突破破带来的的结果，不不少楼盘盘的顶楼楼销售都都采取了了送阁楼楼的促销销手段，因因此顶楼楼在空间间利用上上更合理理了，价价格也略略低一些些，对客客户有一一定的吸吸引力，销销售也比比较顺利利。例如如：统建建千禧园园，从220000年111月开始始销售，顶顶楼已经经全部销销售完毕毕。5从价格格上看，220

36、000元/平平方米左左右的商商品房是是最能被被市场接接受，也也是市民民购买商商品房时时认为最最为合理理的价位位，而经经济适用用房1000%的的被市场场接受，现现在我市市经济适适用房的的平均价价位在113000-14400元元/平方方米之间间。6从楼盘盘设计上上看，220000年开盘盘销售的的楼盘设设计风格格各异，以以满足市市场日益益张扬的的个性化化需求，220000年整个个市场中中有欧式式风格，古古典风格格、中西西合璧的的风格等等多种特特点，可可谓百花花齐放。不不仅体现现了我市市发展商商市场意意识的进进步，而而且也说说明了建建筑设计计单位水水平的提提高。7从楼盘盘环境来来看，由由于消费费者的需

37、需求层次次提高，有有追求环环境优美美的需求求，20000年年我市发发展商都都十分注注重楼盘盘硬环境境的美化化和完善善。发展展商在增增加小区区的绿化化面积，在在小区内内营造环环境艺术术等方面面都做了了较大的的投入。例例如常青青花园四四号小区区，小区区内绿化化点、线线、面结结合，人人均公共共绿地33.199平方米米，绿地地率400%，通通过实物物造园造造景，利利用色彩彩及空间间处理，形形成多层层次文化化品位。带带动了四四号小区区的销售售，20000年年已销售售了188万平方方米，占占总销售售的500%以上上。8从楼盘盘配套设设施来看看， 220000年不少少发展商商的楼盘盘都配有有远程抄抄表、三三

38、网合一一、红外外监控、便便民店、会会所、健健身房等等设施，注注重以业业主的需需求为中中心，提提供全方方位的配配套服务务。例如如百步亭亭花园，不不仅远程程抄表、三三网合一一、红外外监控、便便民店、会会所、健健身房等等基本配配套一一一健全，引引进了武武汉名校校育才小小学附属属一分校校，把教教育嫁接接到小区区内部，利利用育才才雄厚的的师资力力量，帮帮助业主主解决了了子女的的就学和和受教育育问题。9从楼盘盘的卖点点来看，220000年房地地产销售售突出的的是智能能化概念念。其实实这个概概念进入入武汉的的时间不不算短，但但一直都都未广泛泛推广。220000年随着着丽岛花花园、常常青花园园四号小小区、学学

39、府佳园园打出“智能牌牌”，逐渐渐将这一一概念置置根于市市场中。220000年111月24日举举办的智智能化楼楼宇博览览会也使使“智能化化”概念形形成了一一种趋势势。智能能化将成成为每个个楼盘不不可缺少少的功能能。10从楼楼盘销售售宣传上上看，市市场虽处处于买方方市场，但但消费者者还未到到达理性性化的地地步，卖卖方的有有效引导导对买方方的购买买决策会会起到很很重要的的作用。例例如蓝湾湾俊园项项目，运运用了多多种宣传传手段，在在江城刮刮起了一一阵蓝湾湾旋风，使使得一大大批有购购房意向向的消费费者最终终都成为为了蓝湾湾的业主主。11、 从品牌牌上看，城城开、统统建、富富强、康康居、百百步亭等等企业的

40、的楼盘以以“购买安安心、质质量放心心、居住住舒心”的特点点，成为为市民购购房的首首选。2000年年武汉房房地产市市场总体体情况是是很好的的，但是是也有一一些缺憾憾。例如如在某些些区域中中存在着着住宅商商品性价价比不合合理等一一些问题题，部分分发展商商在开发发楼盘过过程中还还存在着着较多片片面追求求高利润润的短期期行为，如如选材不不精、建建筑质量量不合格格，乱收收物业管管理费等等。33分类类物业特特点（亿亿房）据武房指指数统统计，220000年四个个季度，武武汉市房房地产价价格持续续增长，住住宅、写写字楼价价格指数数情况如如下：从以上数据据可以看看出，220000年住宅宅增长较较快，写写字楼的的

41、增长较较为平缓缓。总的的来说，我我市商品品住宅的的开发、销销售都取取得了较较大的发发展，销销售价格格、销售售量一年年中均有有较大增增长，写写字楼市市场也逐逐渐走出出低迷的的阴影，步步伐虽慢慢但形势势喜人。通通过上图图进行简简单的回回归分析析可知，在在20001年的的一季度度，住宅宅、写字字楼及综综合物业业指数的的趋势仍仍将上升升。住宅住宅类物业业一直都都是房地地产市场场的中坚坚，无论论投资开开发还是是销售，一一直都是是市场的的热点，我我市住宅宅房屋销销售面积积已占总总销售面面积的994.55%, 个人购购买住宅宅类房屋屋的销售售占总销销售面积积的944.7%。20000年年四个季季度我市市住宅

42、价价格分别别为19945.49元元/平方方米、119633元/平平方米、220033.933元/平平方米、220211.666元/平平方米，呈呈现出逐逐步攀升升的态势势，（见见右图）全全年平均均价格为为19883.552元/平方米米。1普通商商品房销销售情况况稳中有有升，少少数项目目售价略略有下调调，但仍仍然是市市场内聚聚集人气气的热点点；2经济适适用房，走走势良好好，产销销两旺，是是市场的的抢手品品种，价价格比119999年上涨涨3.11%；我我市经济济适用房房均价在在13000元-14000元/平方米米之间；3别墅、高高档公寓寓市场有有回暖趋趋势，在在都市花花园、丽丽岛花园园的带动动下都有

43、有反弹的的迹象，价价格较119999年上涨涨5.66%，成成为新的的市场亮亮点。写字楼由于宏观经经济环境境的转好好20000年我我市写字字楼价格格较往年年都有提提高。220000年四个个季度写写字楼价价格分别别为40003.95、440488、40058.33、440700.777元/平平方米，平平均售价价为40032元元/平方方米，租租价为225元/平方米米，较119999年上涨涨6%。220000年写字字楼市场场的特点点是写字字楼的地地域分布布对其价价格的影影响程度度加大。220000年由于于写字楼楼的密集集区域转转向了建建设大道道“金融一一条街”，因此此20000年写写字楼最最高均价价地

44、区是是“金融一一条街”。写字字楼地段段-价格格分布图图如下：1建设大大道上自自青年路路，下至至香港路路一带是是武汉市市高档写写字楼最最密集的的地方。汇汇集了招招银大厦厦、建银银大厦、新新世界国国贸大厦厦、信合合大厦、瑞瑞通广场场等众多多的高档档写字楼楼。该地地段真正正是我市市“寸土寸寸金”的黄金金地段，平平均售价价在75580元元/平方方米 ，平平均月租租价为660元/平方米米，平均均入住率率为600%左右右。2解放大大道至武武胜路这这一地段段也是我我市中高高挡写字字楼较密密集的地地段，武武汉广场场、泰合合广场、中中原大厦厦、化工工大厦、良良友大厦厦。平均均售价为为50336元/平方米米，平均

45、均月租金金为333.8元元/平方方米，入入住率为为55%，退居居次席。3胜利街街至江汉汉路一带带、沿江江大道。聚聚集了武武信大厦厦、金涛涛大厦、长长航大厦厦、金冠冠大厦等等写字楼楼，平均均售价为为41660元/平方米米，平均均月租价价为322.88元/平平方米，入入住率为为50%左右。4中南路路至武珞珞路沿线线。中商商广场、发发展大厦厦、中南南大厦、江江天大厦厦、汇通通大厦、亚亚贸广场场，该地地段平均均售价为为40991元/平方米米，平均均月租价价为355.9元元/平方方米，入入住率达达70%。5宝丰路路、汉阳阳地区。平平均售价价为38810元元/平方方米，平平均月租租价为330元/平方米米，

46、平均均入住率率为800%左右右。加入WTOO后随着着外商外外资企业业的进入入，会消消化一部部分的空空置写字字楼，因因此我市市的写字字楼市场场会有一一定的改改观，但但写字楼楼市场的的整体走走强还要要靠我市市宏观国国民经济济的拉动动。商业服务用用房2000年年已经遏遏制了下下滑趋势势，开始始反弹走走强。主主要得益益于20000年年市政府府所进行行的一系系列改造造建设工工程如：江汉路路改造为为步行街街，洪山山广场、鲁鲁巷广场场、首义义广场的的设立等等等，这这些都为为百货销销售服务务业带来来了巨大大的商机机，也为为商业服服务用房房的发展展提供了了机会。我我市20000年年新开大大型商场场2家庄胜胜崇光

47、和和鲁巷购购物广场场，百年年老店中中心百货货重新市市场定位位，重新新改变形形象，武武商三家家店连为为一体形形成商业业城，这这些都刺刺激了商商家对商商业服务务用房的的需求，促促使商业业服务用用房价格格回涨。220000年汉正正街也提提出了二二次创业业，大夹夹街商城城5000个商铺铺全部发发售完毕毕。但由由于还有有部分地地区的商商业用房房没有配配套支持持，没有有形成规规模，空空置现象象还是比比较严重重，经济济效益不不好，价价格很低低，比如如徐东路路上的商商铺。从以上资料料可以看看出，武武汉市房房地产市市场环境境是良好好的，各各类物业业正朝着着有利的的方向发发展，尤尤其是住住宅投资资，将得得到进一一

48、步发展展。320001年及及未来武武汉市房房地产市市场展望望（亿房房）2000年年湖北省省房地产产价格从从低迷状状态中走走出，呈呈现出逐逐季上扬扬的态势势。因此此20001年也也是武汉汉市房地地产发展展的重要要一年。120001年武武汉市的的十大工工程计划划之一就就是房地地产开发发方面的的投资达达到1000亿，住住宅竣工工面积达达5000万平方方米，这这预示着着将掀起起一轮新新的房地地产经济济热潮。220011年开发发主要集集中在后后湖、常常青、南南湖、四四新及长长丰地区区，人流流分布将将向城市市外围分分散，武武昌、汉汉口、汉汉阳人口口居住和和用地将将相对平平衡。220001年，武武汉市房房改

49、的总总体目标标是全面面推行住住房分配配货币化化，提高高住房社社会化、商商品化程程度，建建立适应应社会主主义市场场经济的的城镇住住房新制制度，落落实住房房补贴分分配，释释放购买买力。3继续加加强经济济适用住住房的建建设，并并在20001年年武汉市市将建立立起经济济适用房房的审核核机制。经经济适用用房的总总量在与与商品房房协调发发展的基基础上实实现三个个控制：一是销销售对象象的审核核控制；二是完完善价格格审核控控制，三三是面积积标准的的控制。420001年，武武汉市市市级和各各区级房房地产有有形市场场即将全全面建成成并实现现互相连连通。将将提供规规范交易易场所，提提供大量量市场信信息，提提供快速速

50、的交易易服务，对对促进市市场流通通将有重重要的推推动作用用。5建立高高效的房房地产行行政管理理体系，积积极推进进房地产产交易与与权属管管理一体体化，落落实简简化房地地产交易易与房屋屋权属登登记程序序的指导导意见，切切实解决决目前房房地产交交易与权权属登记记中审批批环节多多、提供供要件繁繁杂、办办件时间间过长等等问题。推推行一个个窗口收收件，一一个窗口口发证，简简化程序序，降低低收费，为为促进房房地产交交易起积积极的推推动作用用。6规范物物业管理理，明确确物业管管理收费费的定价价原则、定定价方式式和价格格构成，规规范物业业管理收收费并加加强监管管。同时时修订和和完善原原有的政政策法规规，对物物业

51、管理理发展和和市场行行为进行行有效规规范，力力争形成成一个系系统完整整的物业业管理政政策法规规体系。7积极推推进武汉汉市国民民经济和和社会信信息化进进程，启启动房地地产信息息化、网网络化的的建设，扶扶持一批批像“亿房网网”一样的的高科技技企业，建建立、完完善和规规范房地地产信息息咨询服服务体系系，大力力发展房房地产业业的电子子商务。另据专家预预测，220011年房地地产价格格的大趋趋势是上上升，但但上升幅幅度不强强，呈“软升“状态。支持软升的的主要有有以下因因素，首首先是多多项房地地产扶持持政策联联动将拉拉动房价价上扬，220011年这些些能影响响房市的的政策主主要有：住房分分配体制制改革，住

52、住房供应应体制的的重大调调整，二二手房交交易市场场的进一一步开放放，住房房金融培培育和加加快发展展，加强强住宅产产业化，提提高住宅宅建设整整体质量量等，这这些政策策极有可可能将住住房的巨巨大潜在在需求转转化为有有效需求求。另外银行的的多次降降息也有有利于居居民增加加对住房房的投资资，住宅宅消费的的可能性性和市场场将会扩扩大，加加上有关关金融政政策措施施的实施施，也会会对房地地产起推推动作用用，如220000年国家家加大住住房公积积金的归归集力度度，重点点发展住住宅组合合贷款业业务，延延长按揭揭期限，完完善住房房贷款保保障等，都都对促进进市场消消化，提提高市场场价格起起到积极极作用。（长长江日报

53、报200009）(三)有利利投资经经济形势势成因分分析（亿亿房）（一） 国国家宏观观经济的的影响 截止111月份，我我国经济济保持88.2%的高速速增长。是是亚洲金金融危机机以来表表现最好好的一年年。主要要表现如如下： 11月月份，全全国完成成工业增增加值221711亿元，比比上年同同月增长长10.6%，继继续保持持比较快快的增长长势头。11-111月累计计完成工工业增加加值2113277亿元，比比上年同同期增长长11.5%。国国有和股股份制企企业生产产增长速速度超过过集体、外外商及港港澳台投投资企业业生产增增长，表表明我国国经济已已经走上上健康发发展轨道道。 工工业产品品销售率率稳定提提高。

54、111月份份工业产产品销售售率为997.442%,比上年年同月提提高0.12个个百分点点，与上上月产销销率基本本持平。11-111月累计计，工业业产品销销售率为为97.27%,比上上年同期期提高00.666个百分分点。前前11个个月累计计出口交交货值比比上年同同期增长长26.1%，仍仍保持了了快速增增长的势势头。 11月月份全国国居民消消费价格格总水平平比上月月上涨00.7，比去去年同月月上涨11.3%，1-11月月累计平平均，全全国居民民消费价价格总水水平比去去年同期期上涨00.2%。其中中居住商商品和服服务项目目价格分分别比上上月上涨涨1.00%和00.3%。 （二） 武武汉市经经济发展展

55、势头良良好 今年以来，武武汉市GGDP 一直保保持100%以上上的增长长率，因因GDPP增长带带来的财财政收入入增长额额约为113亿元元左右。110月份份，全市市国有工工业及年年销售收收入5000万元元以上的的非国有有工业企企业完成成工业增增加值224.885亿元元，按可可比价格格计算，比比上年同同期增长长16.35%。各种种经济类类型工业业竞相增增长，外外商及港港澳台经经济增幅幅最高。国国有经济济、集体体经济、股股份制经经济、外外商及港港澳台经经济分别别完成工工业增加加值122.622亿元、11.488亿元、55.666亿元和和4.559亿元元，比上上年同期期增长110.66%、111.00

56、%、116.99%和330.33%； 1110月份份，全市市完成固固定资产产投资1193.43亿亿元， 比上年年同期增增长6.7%。其其中基本本建设完完成投资资71.28亿亿元，增增长3.6%；更新改改造完成成46.91亿亿元，增增长2.9%；房地产产完成770.226亿元元，增长长4.99%。消消费品市市场繁荣荣兴旺，外外贸出口口大幅增增长。对对外贸易易10月月份实现现外贸出出口34451万万美元，比比上年同同期增长长31.3%，保保持较高高的增长长幅度。截截止111月底，全全市国有有工业企企业总产产值同比比增长114.44%，产产品销售售收入增增长222.8，实实现利税税增长770.99%

57、，实实现利润润总额由由去年同同期的负负2亿元元到今年年盈利66.7亿亿元，亏亏损企业业的亏损损额由去去年同期期的7.9亿减减少到55.4亿亿元。 （三）全国国整体房房地产市市场发育育发展情情况良好好 111月，空空置面积积分类指指数值为为98.18点点，明显显低于去去年同期期1044.822点的水水平。 今年前前11个个月，商商品房空空置面积积的增长长速度为为11.8%，当当月净增增空置面面积1669万平平方米。 在销售售持续升升温的推推动下，商商品房销销售价格格稳中趋趋升。截截至111月，全全国商品品房平均均销售价价格为每每平方米米20991元，同同比增长长2.22%，是是下半年年以来的的最

58、高增增幅。其其中，商商品住宅宅销售价价格为每每平方米米19662元，比比前100个月增增加477元。 今年，房房地产开开发投资资明显快快于同期期基本建建设和更更新改造造投资增增长速度度。今年年前111个月，全全国完成成房地产产开发投投资37744.3亿元元，同比比增长224.111%，增增幅比去去年同期期提高33.7个个百分点点，房地地产开发发投资占占固定资资产投资资比重达达20.6%。 受房地地产开发发与销售售快速增增长的影影响，土土地开发发面积明明显高于于去年同同期。前前11个个月，全全国累计计土地开开发面积积53337万平平方米，同同比增长长36.9%。 （三） 积积金归集集、商业业银行

59、住住房贷款款的有力力支持 据统计，今今年全市市公积金金归集额额为5亿亿元，超超过政府府4.55亿的目目标，公公积金使使用4.86亿亿元，截截止今年年，公积积金历年年累计归归集额为为22亿亿元。另另外，商商业银行行住房贷贷款的程程序简化化、贷款款额度的的加大及及贷款年年限的延延长都为为启动房房地产市市场个人人消费创创造了条条件。在充分的资资料基础础上，综综合上述述房地产产投资环环境分析析和经济济形式成成因分析析，可得得出结论论：国家家宏观经经济形式式是可喜喜的，与与房地产产有关的的政策和和法规有有利于房房地产市市场的进进一步发发展和活活跃，因因此可以以说后湖湖花园项项目在投投资机会会选择决决策、

60、地地段选择择决策这这两个方方面是有有充分科科学根据据的。第三章 项项目周边边物业市市场调查查分析项目调查是是可行性性研究工工作的基基础，是是在地域域选择后后进行的的多项生生活指标标的调查查。本次次调查分分析主要要是针对对拟投资资地块的的地理环环境，后后湖地区区区域房房地产市市场，地地区既有有的生活活消费条条件，后后湖地区区住宅消消费者等等几个方方面的调调查，为为项目的的可行性性分析和和研究提提供充实实的研讨讨依据。该项目位于于江岸区区后湖乡乡，现在在先对江江岸区房房地产市市场作简简要的概概述。下下图表是是江岸区区20000年的的房地产产价格和和指数：江岸区价格格 江岸岸区指数数一季度 2221

61、88.788 10000二季度 222277.388 10003.8766三季度 222233.244 10002.86四季度 222266.244 10003.22000年年第四季季度江岸岸区的价价格指数数走势由由上季度度的下跌跌转变为为小幅上上扬，但但指数仍仍没有达达到二季季度高度度，因为为江岸区区的房地地产价格格水平在在武汉市市是属于于较高的的，而今今年房地地产开发发大多集集中在江江南地区区，使得得该区的的住宅价价格徘徊徊不前，江江岸区由由于自然然条件的的限制使使得住宅宅开发投投资大部部分都分分布在中中北部地地区，建建设大道道南北，台台北路、香香港路一一带，是是房地产产开发投投资较集集中

62、的地地带，主主要原因因是该地地区的建建筑密度度较小，交交通便利利，距离离中央商商业区较较近，这这一代拥拥有台北北花园、台台南花园园、德富富花园、澎澎湖高级级公寓、台台北花苑苑，碧波波公寓、国国信城园园林小区区等众多多的住宅宅小区。位位于高雄雄路的国国信城园园林小区区，19998年年5月开开盘，目目前已属属尾房，但但第四季季度以223500元/平平方米的的现房价价格出售售了45500平平方米，销销售业绩绩较好。 后湖、竹叶叶山一带带也是该该区房地地产投资资的热点点地区之之一，这这一地带带是相对对较偏的的地段，根根据“城市空空心化”的理论论，离市市中心区区有一定定的距离离，自然然环境较较好，并并且

63、有开开发大片片住宅小小区的条条件，是是未来最最适合居居住的地地区之一一。这一一带已经经有佳海海华苑别别墅、竹竹叶山花花园、后后湖生态态花园等等住宅小小区。这这一地区区在未来来升值的的可能性性较大。位位于该地地区的东东方恒星星园，本本季度期期房销售售价格为为18886元/平方米米，低于于江岸区区的均价价，本季季度销售售了1.65万万方。 一、投资地地块的地地理环境境土地是不可可再生资资源，一一个项目目的土地地价值是是有多种种因素综综合作用用的结果果。土地地所处的的地理位位置，周周边的自自然环境境，人文文环境，市市政配套套及临近近楼盘的的品质等等，决定定了此地地块大部部分的市市场家者者，因此此，我们们首先从从地块环环境入手手调查分分析。1.土地性性质及地地理位置置综述地块面积：净用地地面积88.377公顷，近近似平行行四边形形，周边边主要有有水塘，菜菜地和村村镇建设设用地构构成，较较平整。该地块位于于江岸区区后湖乡乡石桥村村，远为为农田，整整个地块块较平整整，无丘丘陵，小小山包，且且地块的的延伸四四周也大大致是一一望平原原，地块块周围有有叫多的的村庄，主主要有石石桥村，塔塔子湖村村（由渔渔家墩，福福园村，芦芦家墩三三个自然然村构成成），新