某广场项目招商策划方案

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1、目录第一部分威威海市商商业发展展现状及及项目定定位4一、威海市市商业状状况简析析4二、项目简简析4三、项目定定位考虑虑要素55四、项目定定位6第二部分项项目招商商原则88一、项目招招商指导导思想88二、项目招招商基本本原则99第三部分项项目商业业规划111一、项目整整体规划划11二、各楼层层商业业业态规划划13三、楼层经经营业态态规划118四、业态规规划表118第四部分项项目功能能组合223一、一期项项目商业业布局规规划233二、二三期期商业布布局规划划25第五部分项项目租金金价格体体系299一、项目租租金价格格策略229二、项目租租金价格格的可行行性分析析34三、项目租租金价格格策略综综述3

2、55第六部分项项目招商商推广336一、项目推推广策略略36二、项目招招商时间间节点337三、项目招招商推广广步骤338四、项目整整合传播播44五、招商实实施444第七部分项项目招商商条件447一、项目合合作方式式47二、项目招招商周期期48三、项目招招商细则则48第八部分项项目招商商收益预预测499项目招商租租金等费费用测算算49第九部分项项目招商商管理551一、项目招招商操作作程序551二、项目招招商后期期管理551第十部分招招商团队队建设及及人员培培训522一、招商团团队组建建52二、人员培培训522综述53第一部分 威海海市商业业发展现现状及项项目定位位一、威海市市商业状状况简析析虽然近

3、年来来威海商商业投资资加大、发发展迅猛猛，但相相对全国国商业发发展的整整体水平平而言，其其发展略略显滞后后。主要要表现在在成熟商商业老区区（环翠翠区）商商业分布布零散，大大型主力力百货和和超市方方面，虽虽有大润润发、利利群、华华联等商商家进驻驻营业，但但经营档档次整体体不高，经经营理念念较差，消消费引导导不足。目前商业形形态主要要有服饰饰、餐饮饮、建材材、家居居、电子子、超市市、百货货等。有代表性的的商业项项目有威威胜中韩韩商厦、老老港韩国国商品城城、金猴猴购物广广场，家家家悦、侨侨乡广场场、小商商品批发发商城、国国美电器器、亿特特隆装饰饰城、振振华商厦厦、家世世界装饰饰建材城城、特乙乙甲家居

4、居广场等等。经区商业发发展迅猛猛，有韩韩国乐天天玛特、乐乐天家居居、特乙乙甲全球球家具广广场、时时代广场场、豪业业圣迪广广场广场场、每美美商城、九九龙城休休闲购物物广场（在在建）、韩韩国风情情街（在在建）、佳佳世客、蓝蓝星万象城城商业街街等。高区大型商商业相对对较少，目目前有利利群、威威韩商贸贸城（在在建）、奥奥特莱斯斯（在建建），区区域主要要以旅游游度假、景景区观光光、工厂厂研发、学学校教育育等方向向的相关关配套居居多，受受区域空空间所限限，制约约了大型型商业的的发展。威海中心城城区商业业分散，经经营定位位不清晰晰，大部部分商业业的购物物环境较较差、人人流导向向不清，整整体档次次偏低；同时，

5、专专业市场场发展滞滞后。未来随着宝宝泉广场场、奥特特莱斯、威威韩商贸贸城等大大型商业业开发建建设和开开业使用用，威海海商业的的格局将将发生重重大的变变革，购购物环境境、经营营档次、吸吸引聚客客的能力力将大幅幅提升。 二、项目简简析本项目位于于威海市市世昌大大道2770号，处处于威海海市高新新技术开开发区核核心区位位，项目总总占地面面积1668亩，总总建筑面面积约550万平平方米，是是威海市市第一家家集休闲闲、购物物、餐饮饮、娱乐乐、住宿宿、酒店店、写字字楼、公公寓、高高档住宅宅及特色色商业街街等多功功能为一一体的国国际化生生活体验验式城市市综合体体。项目所处世世昌大道道贯穿城城市东西西，连接接

6、烟台、青青岛，纵纵横城市市内外交交通；即即将建成成开通的的青烟威威荣城际际铁路站站点近在在咫尺；12个个公交站站点、110条公公交线路路，均匀匀分布项项目周边边；学校校、商业业、医院院、生活活区在此此交汇共共生。威海高新城城市广场场，配合合日新月月异的建建设建设设与快速速发展，全全面整合合先进的的商业业业态，引引进先进进的经营营理念和和商业资资源，打打造威海海城市商商业新地地标，铸铸就升级级版商业业航母，引引领威海海市商业业未来方方向，全全面推动动威海商商业地产产升级换换代，建建成后项项目将成成为城市市发展史史上的一一个重要要里程碑碑，是威威海经济济发展，城城市化进进程的必必然产物物，必将将成

7、为威威海商业业、财富富、新生生活方式式的标志志和典范范，成为为威海商商业形象象的代表表。三、 项目定位考考虑要素素1、城市运运营与商商业地产产互动威海的都市市化进程程是明显显加快的的，城市市的发展展客观上上需要提提供优良良的公共共环境，经经济发展展要与整整个社会会文明进进步同步步；让生生产消费费和科技技文化产产业协调调发展，构构建和谐谐社会，提提升城市市的核心心竞争力力，城市市运营应应运而生生。本项目作为为威海大大型的综综合性项项目自然然是城市市运营的的重要内内容之一一，本案案作为一一个综合合性项目目的增加加能够增增强威海海市的流流通力，加加之本物物业与老老商业步步行街的的有机相相容必成成为威

8、海海最重要要的生活活圈，有有利于增增强城市市吸引力力。2、 威海市商业业发展和和竞争趋趋势威海市的商商业发展展正处于于从传统统向现代代转型的的过程中中。以老老城区步步行街为为代表的的传统商商业经营营管理模模式，已已经远远远不能满满足城市市发展的的需要，转转变经营营理念，城城市的商商业需要要提高品品牌意识识，朝着着现代型型商业的的方向发发展，来来应对变变化的新新形势，新新兴业态态及经营营管理模模式将对对他们形形成有力力的冲击击。因此此，本项项目定位位应遵照照这种发发展趋势势，实现现准确和和高起点点商业形形态定位位。3、 提升本项目目所在商商圈发展展的需要要本项目所在在的区域域，是威威海市高高新产

9、业业区，商商业氛围围不浓，生生活配套套不全，缺缺少大型型商业及及配套商商业。本本项目的的商业业业态定位位在考虑虑填补高高区商业业态空白白的同时时，以差差异化战战略、特特色战略略、营销销战略、服服务战略略、规模模战略直直面市内内竞争对对手，切切实解决决本项目目自身生生存和竞竞争、发发展的问问题，成成为本商商圈的领领跑者，这这也是需需要考虑虑的长远远因素。4、 最大限度地地发挥本本项目的的规模优优势本项目规划划的建筑筑规模目目前在威威海是屈屈指可数数的。就就目前威威海总体体经济发发展水平平和消费费水准来来看，如如何最大大限度地地发挥本本项目的的规模优优势，通通过准确确的业态态及经营营定位、价价格定

10、位位、服务务定位、综综合竞争争策略等等充分体体现规模模化优势势，也是是本项目目在定位位时必须须要考虑虑的因素素之一。5、 满足威海市市城乡居居民餐饮饮、休闲闲、购物物、文化化、娱乐乐、运动动的消费费需求随着城乡居居民收入入的提高高、消费费支出的的增长，居居民对餐餐饮休闲闲娱乐运运动等方方面的消消费支出出逐年会会扩大，如如何满足足威海市市民日益益增长的的都市化化生活消消费需求求，也是是本项目目在定位位时必须须要考虑虑的因素素之一。6、 为威海创建建一个良良好的投投资经营营平台本案是高区区最具竞竞争力黄黄金区位位，规模模超大、理理念先进进、业态态合理、管管理专业业，满足足于一站站式购物物、休闲闲及

11、娱乐乐的需要要，从而而保障了了商铺经经营者的的根本利利益，同同时带给给经营者者以巨大大的、稳稳定的投投资经营营回报率率。四、 项目定位1、通过威威海现有有商业形形式的比比较分析析，可以以明显看看出，购购物中心心形式的的集中型型商业，特特别是产产权商业业经营难难度较大大，呈两两极分化化，专业业市场和和特色商商业街在在威海市市场经营营较为成成功。2、结合高高区现状状，可考考虑本项项目大小小结合，现现代和古古典结合合，集中中商业以以超市和和百货、家家居为主主导，其其它以特特色商业业补充并并实现资资本变现现。3、特色商商业街是是人们较较为喜欢欢的商业业形式之之一，建建议本项项目可引引进。结结合本项项目

12、地块块实际情情况，可可以规划划建设一一条特色色商业街街，业态态引入可可以结合合与民生生关系较较为密切切的行业业，考虑虑威海高高区餐娱娱不健全全的现状状，建议议商业街街以餐娱娱为主。4、威海是是著名的的旅游城城市，每每年都吸吸引了大大量的国国内外人人士前来来观光旅旅游，结结合本项项目的优优势，可可以考虑虑开发建建设酒店店、酒店店式公寓寓。5、作为山山东省经经济水平平较高的的城市之之一，威威海市民民的收入入及消费费水平也也相对较较好，建建议引入入部分休休闲娱乐乐业来满满足人们们的需求求，并能能弥补区区域内这这类商业业业态的的不足。6、考虑建建设部分分配套型型商业来来满足未未来居民民日常生生活的需需

13、要。第二部分 项目目招商原原则一、项目招招商指导导思想1、 实施“经营营商家”的主导导思想商业购物中中心是由由若干个个业态、业业种，若若干个经经营商家家组合而而成，经经营的成成败与商商家的经经营管理理策略、经经营管理理手段密密不可分分，品牌牌的强度度固然重重要，但但很大程程度上有有赖于商商家对该该品牌的的管理，因因此，必必需由对对商品的的管理转转为对商商家的管管理。2、 经营以适应应市场为为先导，满满足需求求为中心心根据威海市市场和商商圈竞争争状况，结结合本项项目商业业的总体体定位，进进行各业业种的定定位，合合理锁定定商品。突突出品牌牌化，特特色化、个个性化相相结合。3、 培育市场，营营造本项

14、项目商业业的良好好商誉，树树立项目目“城市商商业地标标”的形象象在保证经济济利益的的同时以以最快的的速度、最最大的能能量、合合理的投投入，提提升项目目的知名名度、美美誉度、影影响力，提提升项目目的无形形资产价价值，拓拓宽融资资渠道，进进一步树树立项目目品牌形形象。4、“品牌牌带动”形成良良性循环环 按照招商进进程，以以拟引进进的主力力商家及及次主力力商家作作为营销销重点，带带动招商商； 按照招商进进程，以以拟引进进的本地地主要代代表商家家的进驻驻为营销销重点，带带动中小小商家进进驻； 以进驻的商商家为营营销重点点，带动动有创业业想法的的个人及及观望投投资商家家； 利用本项目目是威海海市重点点工

15、程之之一，举举办特色色活动等等推广策策略，提提升本项项目在威威海的影影响力，带带动招商商。二、项目招招商基本本原则1、 以租赁为主主、联营营为辅、针针对自有有优势部部分自营营的原则则按规划的功功能区域域尽量引引进代理理商、经经销商及及其它经经营业主主，以租租赁的方方式进场场经营，最最大限度度的提高高有保障障收益，向向场地要要效益。联联营是解解决主力力商家入入场的一一种方法法，是保保证“大象带带小象”的需要要。餐饮饮、休闲闲、娱乐乐是项目目本身的的优势，可可选择对对收益比比较稳定定的业态态、业种种进行自自营考虑虑，租赁赁的方式式是商家家比较容容易接受受的一种种方式，有有利于前前期租赁赁收益。2、

16、 坚持品牌经经营的原原则旨在突出本本项目商商业的经经营特色色，以国国内知名名品牌（尤尤其是主主力店品品牌）及及威海市市场畅销销品牌为为主，特特别要注注意中高高档品牌牌中中低低档价位位的品类类，威海海还未有有过的新新型换代代商品及及在威海海市有良良好的消消费基础础的传统统品牌。3、 坚持业态规规划、商商品规划划组合合合理性的的原则招商时应严严格按业业态规划划、经营营业种进进行，并并做好不不同业态态之间的的合理过过渡，做做到自然然关联性性过渡，避避免生硬硬连接。否否则给公公众的感感觉会比比较杂乱乱，破坏坏项目的的整体形形象。4、 坚持多业种种、不交交叉、不不重复的的原则为满足不同同类型消消费者的的

17、需求，不不同的主主题区域域之间要要形成“同业差差异、异异业互补补”，充分分展现多多业态、多多业种、多多功能的的“一站式式”购足特特点。5、 坚持质优价价廉的原原则在保证商品品质量、服服务质量量的前提提下，同同等价格格不高于于同类业业态，以以提高本本项目商商业的核核心竞争争力，因因为在招招商过程程中，应应尽可以以的引进进厂家、总总代理商商、总经经销商等等源头货货、一手手货、引引进高品品质、中中端价位位的商品品，符合合威海市市经济发发展水平平及居民民消费水水平。6、商业街街区坚持持以本地地市场为为主，兼兼顾周边边市场的的“撒网式式扩张”的招商商原则本地市场的的商品结结构、档档次、价价位是与与消费者

18、者经过长长期磨合合而形成成的，能能比较全全面地反反映大多多数消费费者的需需求，周周边市场场新的资资源的引引进，将将为本项项目商业业创造出出新的亮亮点。以威海市为为重点，对对商业街街区实行行全方位位招商。在在确保威威海市招招商工作作全面、顺顺利开展展的同时时，招商商部安排排出一部部分的招招商力量量，对外外地（包包括外地地省内产产品的厂厂家和经经营商、产产品的全全省代理理、全省省内销分分支等）运运用电话话、传真真、网络络、DMM等通讯讯手段进进行撒网网式招商商。效果果理想的的情况下下，在保保证威海海地区招招商目标标的同时时，随时时进行调调整加大大外地招招商力度度。7、坚持商商场化经经营和市市场化经

19、经营结合合的原则则满足不同类类型消费费者的需需求，兼兼顾多个个业种，实实现区域域规划，把把卖场经经营和市市场经营营有机结结合，即即解决招招商的问问题又能能体现真真正一站站式的战战略意义义，开辟辟威海市市商业经经营的全全新模式式。 第三部分 项目目商业规划划一、项目整整体规划划二、各楼层层商业业业态规划划1、 地下二层商商业业态态规划：2、 地下一层商商业业态态规划：3、 一层商业业业态规划划：4、 二层商业业业态规划划：5、 三层商业业业态规划划：三、楼层经经营业态态规划楼层一期经营业业态二期经营业业态三期经营业业态地下二层停车场时尚潮品店店百货、运动动品牌店店地下一层家居广场、品品牌家居居店

20、3C专卖、休休闲餐饮饮百货、运动动品牌店店一层家居装饰馆馆、行政政配套、餐餐饮品牌精品店店、餐饮饮百货、服装装品牌店店二层家居装饰、餐餐饮专卖店、餐餐饮百货、运动动品牌工工厂店三层餐饮、教育育影院、休闲闲娱乐、SSPA百货、运动动品牌工工厂店四、业态规规划表（面面积、占占比、单单位面积积、招商商数量）1、一期规规划：楼层业态面积（）手测面积（）楼层占比每户面积（）商家数量（户户）地下一层家居广场24414475.7%1设备间20896.5%家居品牌店店5730397517.8%50010合 计322333100.00%一层会所177412.1%1幼儿园7425.1%1银行188712.8%70

21、02家居智能馆馆227115.5%1家居体验馆馆239016.3%1品牌家居198813.5%1美食街区255417.4%5005娱乐休闲10827.4%1合 计146888100.00%二层会所177415.5%1幼儿园7426.5%1家居装饰馆馆148713.0%1办公家俱310127.1%1品牌餐饮124810.9%1美食街区309717.000%5005合 计114499100.00%三层品牌餐饮131564834.3%3004幼儿园74219.4%7421会所177446.3%17741合 计3831100.00%备注：部分分区域与与手测面面积有出出入（以以红色字字体标注注）。2、二

22、、三三期规划划楼层业态面积（）手测面积（）楼层占比每户面积（）商家数量（户户）地下二层百货公司13900058.1%1运动品牌旗旗舰店22039.2%3006休闲街区524721.9%待定待定潮流街区256010.7%8030合计239100100.00%地下一层百货公司933524.2%1运动品牌旗旗舰店36289.4%待定待定休闲街区452211.7%30017风情、潮流流街区25036.5%20013超市12310031.9%1家电电玩632016.4%2合 计386188100.00%一层百货公司812524.3%1运动品牌旗旗舰店371811.1%30012休闲街区391211.7%

23、20020潮流街区23747.1%5040风情街区25937.7%8030超市843525.2%1精品店431212.9%待定合 计334699100.00%二层百货公司779024.0%1运动品牌旗旗舰店371811.5%待定休闲街区439213.5%20020潮流街区27398.4%30010风情街区20116.2%20010精品女装749023.1%1大众女装431713.300%15003合 计324577100.00%三层百货公司847836.1%1运动品牌旗旗舰店371815.8%待定娱乐会所14916.3%1电影院583224.8%1SPA休闲闲398717.0%6006合 计2

24、35066100.00%第四部分 项目目功能组组合一、一期项项目商业业业态规划划及品牌牌资源业态品 牌选择家居广场特乙甲家居居银座家居1家办公家俱广源家俱1家智能家居锐奇智能家家居瑞讯智能家家居1家家居体验馆馆大华爱家鸿禹家居1家家居装饰馆馆月星家得乐乐1家幼儿园金宝贝小酷星1家母婴学校威海欣娃威海阳光1家银行邮政储蓄光大银行农商银行2家娱乐休闲良子足疗荣春棠1家教育培训机机构黑眼睛远创教育新启点1家品牌餐饮丽都民俗村村老威海熙和楼1家美食餐饮台北小城川味人家湘盛园待定一统汤砂锅锅老妈疙瘩汤汤品鲜居风波庄酒家家一块豆腐振庆海鲜海草房北方饺子王王一品渝香鸭鸭头真利味白玉兰餐厅厅哇屋韩国烤烤肉源福

25、酒楼老山东牛杂杂湘海情酒店店业态组合比比例家居广场会所幼儿园家居品牌店店家居装饰餐饮银行休闲娱乐总面积265033532222261110225865821418871082222642.6%8.6%3.6%17.8%9.4%13.2%3.0%1.7%100%二、二三期期商业业业态规划划及品牌牌资源业态品 牌选择百货公司银座商场利群商厦新世界百货货超市乐天玛特沃尔玛福建永辉影院万达影院星美影院时代影院家电专卖苏宁电器国美电器五星电器3C连锁颐高数码赛格数码赛博数码运动服装品品牌店耐克阿迪达斯特步李宁迪卡侬美特斯邦威威安踏乔丹双星服装精品店店播金利来皮尔卡丹丹雅戈尔柒牌热风法国都彭哥弟江南布衣天

26、姿秋水伊人唯尚龙达飞歌杰斯莎萱盘古雷诺汉努威电玩城娱人码头风云再起儿童娱乐城城长江七号反斗城大众女装万多福N+服饰娱乐休闲钱柜美乐迪糖果SPA佐登妮丝荣春棠安杰玛品牌餐饮肯德基麦当劳必胜客一茶一座德克士永和大王美食餐饮神龟馅饼味E派阿香米线待定北方美食城城农家院樱花面馆文碗公水煮煮鱼湘王府老头包子蓝波湾汇盛海鲜楼楼渔家老宁婆婆川香府慢餐餐馆格调海鲜烤烤肉小肥羊火锅锅乐山烤全鱼鱼炖菜馆圣堡罗巴西西烤肉西北面食王王正和烧烤快快餐居福楼餐饮饮金骏饺子城城广和源万年春茶艺艺楼业态组合比比例百货超市精品店精品女装家电电玩电影院餐饮专卖店娱乐运动品牌总面积4762882074558629749063205

27、8321770331313997489169855151966031.3%13.7%5.7%4.9%4.2%3.8%11.6%8.6%4.9%11.2%100.00%1、 主力店引进进分析引进的目的的：树立立品牌形形象，增增强集客客率；达成的目的的：大力力引进主主力店、次次主力店店，可采采取“放水养养鱼”的政策策，以营营造品牌牌效应为为战略目目标；主力商家目目标：根根据项目目开发进进展及现现状，主主力及次次主力商商家主要要引进业业态为：中高端端百货+超市+影院+电器专专卖+家家居卖场场+美食食广场+休闲娱娱乐+文文化体验验等。引进步骤：前期广广泛联系系，沟通通交流，中中期进行行筛选，后后期合作

28、作签约。2、 成功引进的的优势（六六大优势势） 利用形象优优势：展展示项目目的“城市商商业地标标”形象，在在威海不不可复制制的地理理位置； 利用政策优优势：实实施租赁赁优惠的的政策，养养商政策策； 利用地段优优势：完完善的配配套及轻轻轨城际际铁路的的开通，本本案具有有一定优优势； 利用规划优优势：创创新规划划，十年年领先，二二十年不不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求； 利用造势优优势：利利用口碑碑和广告告的宣传传度，虚虚实结合合，摆好好姿态，打打好基础础； 利用管理优优势：专专业商管管公司全全程介入入，参与与规划管管理及后后期的运运营管理理。第五部分 项目目租金价价格体系系一、

29、项目租租金价格格策略1、定价应应严肃、切切合实际际、符合合市场行行情，以以顾客、市市场为中中心，合合理定价价是必要要的，但但要谨防防价格调调整的随随意性。2、价格定定位内容容：应该考虑项项目所处处的周边边市场及及威海地地区同类类型物业业的租价价，综合合分析各各类物业业的性价价比，来来最终确确立项目目的基本本租价。同同时通过过确定各各区位不不同价格格，达到到差异化化的价格格定位。由于本项目目在威海海市场上上属于定定位创新新的商业业地产产产品，其其它的商商业物业业只能算算是历史史产品复复制，与与本项目目的产品品在本质质上还是是有所区区别的，加加之三家家开发商商在威海海市场所所处的地地位，所所以本项

30、项目的租租金价格格定位策策略应该该采用考考虑市场场的租金金水平进进行前期期的租金金价格定定位。即即在充分分考虑市市场的代代替物业业租价的的同时，要要依据项项目自身身的实际际情况及及将来的的收益情情况进行行价格定定位，使使项目的的租金水水平在招招商时具具有竞争争优势。实行低开高高走的租租价政策策，“放水养养鱼”，以引引入商家家入驻为为先，前前期形成成招商旺旺势，达达到成功功招商态态势，后后期就市市调整实实行利益益平衡和和利益增增长。3、租金价价格初步步根据市市场调研研报告结结论和项项目布局局规划，并并在此基基础上结结合物业业地段、规规模、配配套、硬硬件、管管理等因因素进行行推定。威海商业市市场调

31、查查表物业名称经营面积 经营档次经营种类铺位平均面面积平均租金 元/月月扣点比例 %备 注振华商厦630000中高百货/超市市1F：3008002F：60010003F：5009004F：80012205F：80015506F：6001550无25%+11%返利利-1F：量量贩超市市；-22F：数数码产品品；1FF：鞋、化化妆品、黄黄金珠宝宝、手表表、箱包包；2FF：男装装、羊毛毛衫；33F：女女装；44F：时时尚休闲闲装；55F：运运动休闲闲、健身身器材；6F：儿儿童世界界、家居居饰品华联商厦250000中高百货/超市市201220无20-1F：家家电；11F：手手表、化化妆品、药药店、超超

32、市、黄黄金珠宝宝、名酒酒补品；2F：男男装、羊羊毛衫；3F：女女装；44F：淑淑女装、床床上用品品；4FF：运动动休闲、皮皮鞋、时时装；华联购物广广场230000中高百货/超市市35无201F：黄金金珠宝、化化妆品、箱箱包、小小家电；2F：男男装、床床上用品品；3FF：女装装；4FF：女装装统一路商业业街中高百货100220080无黄金珠宝、男男装、女女装、运运动、休休闲利群商厦200000中档百货/超市市20300无202551F：化妆妆品、黄黄金珠宝宝、超市市；2FF：鞋、快快餐；33F:男男装、女女装、童童装；44F:家家电、手手机、厨厨具。齐鲁商城240000中档百货/超市市15155

33、0无182001F：化妆妆品、电电器、服服装、鞋鞋、床上上用品、内内衣、童童装玩具具、女装装；2FF：运动动休闲装装、超市市、美食食城、名名烟名酒酒、茶庄庄。豪业圣迪120000中档百货/超市市1F：3004008010002F、3FF：3040、70804F：200-11501F：2772F：2443F：1224F电玩：45 KTTV：115四层快餐扣扣点177%-1F：超超市、快快餐；11F：化化妆品、箱箱包、黄黄金珠宝宝、休闲闲运动；2F：男男装、女女装、内内衣、羊羊毛衫；3F：童童装、玩玩具、鞋鞋、床上上用品；4F：游游戏厅、快快餐、KKTV、电电影城乐天家居720000中高家居建材1

34、F：50020002F：60025003F：40030004F：30027001F：188242F：244363F：211334F：24433无1F：床上上用品、进进口家居居；2F：板式式家居、地地毯；3F：欧式式家居、美美式家居居；4F：布艺艺、灯饰饰、三联联家电。家世界建材材350000中档家居建材7018无1F：门、五五金、地地板、衣衣柜、吊吊顶；22F：橱橱柜、洁洁具；33F：墙墙地砖、墙墙纸；44F：窗窗帘布艺艺、家居居体验；5F：灯灯具开关关；6FF：快餐餐。银座家居300000中高家居建材702330-2F、44F：54-1F：6661F：7552F：6333F：600无-1F：

35、地地板、橱橱柜；-2F：木门、瓷瓷砖；11F：卫卫浴、电电器、沙沙发、床床；3FF：现代代家居；4F：古古典家具具。齐鲁小商品品批发市市场150000低档百货208001F：488842F:399783F：21145无1F：百货货；2FF：服装装、文具具、电子子、百货货；3FF：床上上用品。威海商业经经营者对对租金的的要求根据前期经经营者调调研结果果显示，市市场各经经营业态态最高承承受租金金价格极极限在880-1100元元/月之间间，前提提是在有有良好经经营利润润和前景景下，方方可承受受更高的的租金成成本所带带来压力力。租金金价格不不仅仅代代表商铺铺价格，与与周边配配套、整整体定位位、主力力店

36、次主主力店知知名度等等有密切切关联。项项目要做做到整体体规划，招招募有品品牌影响响力的大大主力店店，运营营管理到到位，租租金方面面的收益益才能更更高。3、 招商政策：租金采取低低开高走走，在招招商和经经营过程程中逐渐渐拉高，实实现利益益最大化化。4、 优惠政策：4.1租金金付款方方式：本项目启动动期建议议给予商商户一定定的商场场培育期期，根据据商户经经营面积积大小，可可以采用用赠送物物业费或或者一定定免租期期限等方方式；采取押二付付三的方方式：即即押金收收取二个个月商铺铺租金，支支付三个个月商铺铺租金；一次性性缴纳一一年房租租，可赠赠送半年年免租优优惠，赠赠送的半半年可选选择在销销售淡季季实施

37、；第二、三三年租金金可根据据第一年年的市场场经营情情况，价价格进行行逐级递递增。4.2合同同期限及及租金递递增主力店（家家居、超超市、影影院、电电器、百百货）合合同期限限在155200年，第第五年开开始递增增233%；次次主力店店及品牌牌连锁餐餐饮合同同期限55100年，第第三年开开始递增增3%；其余品品牌合同同期限112年年，无递递增，可可在第二二三年调调高租金金。4.3物业业交付标标准甲方负责提提供租赁赁物业内内乙方经经营要求求所需自自动扶梯梯、专用用货梯；负责提提供乙方方租赁物物业的内内墙面批批白、内内部地面面找平、内内部消防防通道工工程及吊吊顶；卖卖场公共共区域机机电到位位，商业业装饰

38、及及导示完完成；甲甲方协助助乙方办办理其二二次装修修申报、报报建、验验收等手手续。各各主力商商家因有有自己的的装修形形象要求求，可考考虑个案案处理。4.4物业业费标准准商业管理费费第一年年合计建建筑面积积每平方方8元；根据第第一年的的实际情情况和市市场实际际情况逐逐年递增增。4.5其他他政策甲方（第一一年）免免费提供供租赁物物业地上上一层、地地下二层层的停车车位供顾顾客做停停车使用用；甲方方可协助助经营业业主办理理相关经经营税收收等手续续；甲方方免费提提供楼顶顶部分广广告位给给主力店店（一类类品牌）、次次主力店店或知名名品牌做做其形象象广告宣宣传（免免租期11年）；启动期期物业管管理费第第一年

39、给给予优惠惠政策。二、项目租租金价格格的可行行性分析析1、 项目优势保保证 项目地段优优势:完善的的配套及及轻轨城城际铁路路的开通通，本案案具有一一定优势势； 项目交通优优势:项目周边边均匀分分布了112个公公交站点点、10条条公交线线路，青青威烟城城市轻轨轨站点近近在咫尺尺。 项目规划优优势:创新规规划，十十年领先先，二十十年不落落后，打打造城市市商业综综合体优优势，符符合新型型商业的的需求； 项目经营定定位优势势:本项目目是集各各类商业业和住宅宅于一体体的新型型城市综综合体，将将引领时时代主流流生活。 项目管理优优势:专业商商管公司司全程介介入，参参与规划划管理及及后期的的运营管管理。 项

40、目机会优优势:目前高高区仅有有一个由由利群商商厦、海海悦购物物中心、大屋建材及老威韩商城组成的商圈，而且规模相对较小、缺乏规模效应，拥有26万居住人口的区域需要一个新的商业中心。2、 低开高走是是本案价价格策略略的核心心2.1低开开高走优优势： 物美价廉是是每一个个人的愿愿望。一一旦价格格比消费费者的心心理价格格低，给给消费者者以实惠惠感，就就容易聚聚焦人气气。 低价开局，价价格的主主力权在在商管公公司，何何时调高高，幅度度多少，可可根据市市场状况况灵活操操控。 资金回笼迅迅速，有有利于形形成招商商旺势。 先低后高给给经营者者养商的的空间，同同时容易易开成良良好的口口碑，利利于宣传传。2.2低

41、开开高走劣劣势： 低价低利润润是必然然的结果果，延长长了资金金回笼的的时间。 低价容易给给人一种种“便宜没没好货”的感觉觉，损害害项目形形象。 根据以上分分析建议议本项目目租金定定价及租租赁条件件如下：楼层租金 元/月月押金租金支付进场费地下二层20-330二个月租金金季度或半年年交不收取地下一层30-440二个月租金金季度或半年年交不收取一层50-660二个月租金金季度或半年年交不收取二层30-440二个月租金金季度或半年年交不收取三层20-330二个月租金金季度或半年年交不收取注：以上为为第一年年租金定定价（不不含主力力店），第第二年租租金应根根据市场场及本项项目经营营情况另另行确定定。三

42、、项目租租金价格格策略综综述本策划报告告的制定定依据行行规、市市场调研研结论、项项目的形形态、项项目的规规模、项项目所在在地段优优势、开开发商综综合因素素，以资资金快速速回笼为为目的，以以低开高高走价格格策略，以以打造威威海商业业地标，引引领威海海主流生生活为思思想，把把本项目目建成真真正的集集购物、餐餐饮、休休闲、文文化、娱娱乐、运运动的城城市生活活典范。第六部分 项目目招商推推广一、项目推推广策略略1、 招商营销策策略主力店、次次主力店店谈判由由专人操操作，专专人管理理，全方方位联络络，优化化选择，针针对问题题进行集集中讨论论，群策策群力，合合理解决决。大中小商家家的招商商可以广广告造势势

43、，人力力推进，内内外结合合，大量量登记，合合理选择择，以点点带面，先先做人气气，再做做生意，分分阶段侧侧重进行行。业种规划要要专业化化、区域域化、市市场化并并存，本本着合作作双赢的的原则，尽尽可能体体现各商商业业种种的优势势，满足足消费需需求。以最优的经经营管理理服务商商家，获获取信任任，共同同打造商商业旗舰舰。免租的策略略，分不不同时间间段按不不同商家家以免租租优惠的的方式旺旺场为先先，营利利在后。按照招商区区域功能能，按版版块招商商进行分分解。2、 推广对象全国知名品品牌连锁锁店（主主力店、次次主力店店），进进驻对项项目宣传传和价值值提升影影响力很很大。本地在经营营的品牌牌商家为为基本客客

44、户群，他他们一般般比较注注重威海海市本地地市场的的消费潜潜力及自自身品牌牌在威海海市的认认可程度度。已经在威海海市设有有经营点点，但由由于所处处的地段段、周边边经营环环境等不不太理想想，打算算到一个个与自身身品牌相相匹配的的场所去去经营的的企业品品牌，他他们一般般对威海海市的消消费市场场比较了了解，对对市场对对本产品品的消费费潜力和和市场的的认可度度有信心心，更为为关注本本项目的的运营情情况。目前还没有有进驻威威海的各各业态品品牌商，想想以威海海市为突突破口打打开威海海市相邻邻县市的的市场的的品牌商商家，他他们进驻驻主要原原因是看看重威海海市的市市场辐射射能力，其其不仅关关注威海海市场对对本产

45、品品的消 费能力力，更关关注威海海市消费费市场，本本项目在在区域内内的影响响能力，以以此作为为下一步步市场开开拓工作作的一个个分中心心。具备一定经经营能力力和经济济实力的的厂家、公公司或个个人投资资潜在客客户。3、 商家招商实实施要点点：形象先行，造造势优先先；定向向招商，整整合实施施；主次分明，把把握节奏奏；由大大至小，以以商引商商；敲山震虎，形形成互动动；做样样板市场场，加强强引导。4、 客户区域及及渠道以威海为中中心，遵遵循本地地为主的的思想，济济南、青青岛、烟烟台为次次招商中中心，采采取远近近结合，先先主后次次的原则则，按步步骤有的的放矢，顺顺利完成成招商任任务。以媒体招商商法、发发布

46、会招招商法、访访问寻商商法、展展览会议议招商法法、网络络平台寻寻商法相相结合的的操作策策略交替替进行。二、项目招招商时间间节点（220122年1月项目开开业）序号招商工作时间（执行行方案另另行制定定）1招商前期准准备期2招商实施准准备期（市市场调研研、相关关资料整整理工作作）3招商启动期期（客户户的登记记、相关关合同资资料准备备及目标标客户的的邀请）4主力商户预预热期5主力商户洽洽谈期(各业态态主力品品牌)6启动全面招招商7重点商户8招商储备期期及签约约期（结结合各地地区招商商说明会会，签订订合同）9装修准备期期（主力力商家招招商结束束）10持续强化招招商期（举举办各种种活动拉拉动招商商）11

47、招商收尾（装装修完毕毕，正式式开业运营营） 注：以上上时间段段须按招招商实际际情况及及工程进进度进行行适应的的调整。三、项目招招商推广广步骤1、 第一阶段 招商商前期准准备期(20112年11月1日日20112年33月1日日)2、 第二阶段 招商商实施预预热期(20112年33月1日日20112年55月311日)2.1本阶阶段推广广目的：树立投资信信心，制制造项目目品牌形形象、积积累客户户资源、做做好招商商前期保保障工作作。 项目前期宣宣传资料料整合及及制作发发行（主主要以招招商概念念性宣传传为主）； 完成招商筹筹备前期期的基础础性工作作； 结合新闻发发布会对对项目进进行前期期宣传工工作； 项

48、目前期市市场资料料整理分分析； 新闻发布会会资料的的准备（针针对发布布会与项项目定位位及业态态划分结结合进行行宣传）； 项目网站完完善（招招商概念念性宣传传的注入入）； 市调报告的的制定； 招商中心基基本VII设计与与制作； 参与并协助助项目总总监研究究具体招招商政策策； 初步导入公公司全面面企业文文化标志志体系； 新闻发布会会的参与与及后期期相关资资料和客客户资源源的整理理； 招商手册册前期期文案整整理审核核；3、第三阶阶段 招商启启动期(20112年66月1日日20012年年9月331日)3.1本阶阶段推广广目的：促进项目知知名度，充充分积累累客户资资源。3.2本阶阶段推广广工作内内容：

49、招商手册册制作作到位； 户外围档广广告全面面更新； DM宣传单单页的制制作发行行（针对对项目招招商进展展结合进进行宣传传）； 广电宣传、报报广专题题报道； 主推活动宣宣传； 结合节日举举行相关关的公关关活动； 项目网站宣宣传； 新闻发布会会的举办办。3.3本阶阶段重点点：做好招商推推荐会。3.4主要要活动事事项：新闻发布会会 时 间：20112年1月月 地 点：地址待待定 目 的：（1）隆隆重推出出本项目目的恢宏宏气势，一一炮打响响；（2） 主力商家意意向签约约；（3）挖掘掘潜在意意向客户户，制造造项目口口碑宣传传效应。 形 式：项目新新闻发布布会+主主力店意意向签约约+冷餐餐会 参加人员：有

50、送政政府机构构领导、各各大媒体体记者、项项目合作作商、意意向主力力商家代代表、购购房/铺铺潜在客客户代表表等。 统 筹：威海高高新置业业有限公公司、香香港顺翔翔 工作人员安安排：（详详见活动动具体安安排）4、第四阶阶段 招商储储备期及及签约期期(20112年110月11日20112年112月331日)4.1本阶阶段推广广目的： 提提升项目目认知度度，促进进项目的的销售，本本阶段招招商力争争达到770%以以上；4.2本阶阶段推广广工作内内容： DM招商宣宣传单页页； 主题活动宣宣传； 针对节日推推出现场场活动，补补品发放放； 大众文艺活活动表演演（特色色文化演演出活动动）； 项目网站宣宣传； 车

51、体、户外外、围档档广告等等全面更更改； 针对本版块块做宣传传方式的的分析总总结及下下年的工工作计划划； 进驻商户答答谢宴会会； 进场装修通通知（试试业公告告）。4.3本阶阶段重点点针对前期客客户及节节日相关关宣传。5、 第五阶段 装修修准备期期(20113年33月1日日20113年77月311日)5.1本阶阶段推广广目的 对对前期工工作开展展进行分分析，为为项目二二期招商商做好准准备。5.2本阶阶段推广广工作内内容 DM宣传单单页（以以主力店店成功招招商做铺铺垫、业业态及相相关政策策宣传与与节日相相结合）； 节日推出现现场活动动，礼品品发放； 项目网站宣宣传； 招商手册及及招商推推荐书制制作到

52、位位； 实施项目导导识系统统及广告告位的制制作； 项目营业信信息广告告宣传。5.3本阶阶段重点点强化项目的的品牌形形象，进进而提升升本项目目的美誉誉度，对对招商客客户进行行全面的的积累蓄蓄水； 6、第六阶阶段 招商维维护期(20113年88月1日日20113年112月331日)6.1本阶阶段目标标：招商和销售售相结合合完成招招商任务务6.2本阶阶段推广广工作内内容 DM宣传单单页（针针对二次次签约主主力商家家进行宣宣传）； 配合本项目目系列活活动； 次主力店正正式签约约仪式； 报广宣传； 项目网站宣宣传； 户外广告、电电视广告告、楼体体广告等等全面更更新； 报纸公告对对进驻商商家进行行答谢。6

53、.3本阶阶段重点点 次次主力店店签约。6.4主要要活动事事项次主力店商商家正式式签约 时 间：待定 地 点：地址待待定 目 的：（1）次次主力商商家的确确定；l (2）制造造项目口口碑宣传传效应，为为后期开开业做前前期宣传传造势活活动。 形 式：次主力力商家签签约仪式式+文艺艺汇演+酒会 参加人员：有关政政府机构构领导、各各大媒体体记者、项项目合作作商、进进驻主力力店商家家代表、商商户代表表等。 活 动：大型歌歌舞文艺艺汇演、主主力商家家介绍、邀邀请客户户互动表表演等。 统 筹：威海高高新置业业有限公公司、香香港顺翔翔 工作人员安安排：（详详见活动动具体安安排）7、第七阶阶段 项目开开业(20

54、114年11月1日日20114年55月311日)7.1本阶阶段推广广目的强势招商开开业宣传传，最后后冲刺。7.2本阶阶段推广广工作内内容 新闻发布会会（视实实际情况况召开）； 节日促销活活动； 项目网站宣宣传； 组织已购铺铺业主做做联谊活活动，通通过口碑碑宣传； 项目整体开开业典礼礼筹备； 开业邀请函函制作发发放； 电视、广告告、DMM广告宣宣传； 开业庆典举举行； 招商策划总总结报告告。7.3本阶阶段重点点为本项目商商业顺利利开业做做好充分分准备。四、项目整整合传播播1、户外广广告类户外广告牌牌、围档档广告及及车体广广告。2、媒体传传播报纸广告及及广播传传播。3、媒体选选择报纸软文的的选择与

55、与发布。4、促销活活动实施施5、公关活活动实施施与指导导实施五、招商实实施招商总体战战略及目目标抢先占领市市场主动动，为整整体招商商打下坚坚实基础础，营造造商圈氛氛围。1、 招商阶段 咨询试探阶阶段 正式招商阶阶段 集中招商期期 强化招商期期 招商扫尾期期2、 招商阶段性性工作安安排2.1咨询询试探阶阶段 选出部分不不同单位位进行市市场初探探 考核商户对对项目的的初步认认知 租金价格调调整2.2正式式招商阶阶段集中招商期期 招商扫尾期期 完成了项目目认知、价价格初探探后，针针对到访访客户进进行分类类分析，相相应调整整定位。 利用各种媒媒体渠道道，组合合推广，提提升本项项目的品品牌影响响力。 将

56、招商工作作推入第第一次高高潮。强化招商期期 充分利用项项目形象象展示，将将招商工工作推入入第二次次高潮。 举行各类公公关活动动，媒体体联动，刺刺激市场场。 结合招商租租金政策策给客户户相关优优惠。 利用主力店店开业造造势余波波，完全全消化剩剩余商铺铺招商。综上所述在招商过程程中，要要求各营营销招商商各个环环节紧密密相衔，以以树立项项目商业业品牌形形象为主主，稳定定提升招招商面积积率，任任何一个个环节的的失误，都都将严重重影响后后续整体体工作开开展。因因此，在在执行过过程中，必必须严格格把握市市场形势势，推出出时机，严严格既定定的招商商进度进进行，不不积压任任务，一一旦出现现招商瓶瓶颈，及及时调整整营销思思路及手手段，使使招商工工作顺畅畅完成，否否则难以以按时按按量实现现招商目目标，影影响资金金回收和和开业目目标。第七部分 项目目招商条条件一、项目合合作方式式