成都项目转让模式研究报告

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1、 成都项目土土地转让让模式研研究报告告广东XXXX房地产产开发有有限公司司 市市场策划划部2011年年3月目 录1. 全国国土地市市场分析析31.1 20110年全全国土地地供应分分析31.2 20110上半半年年全全国土地地市场分分析61.3 新新政后土土地市场场表现662. 成都都市土地地市场分分析1112.1 成都市市20110年供供地计划划112.2 成成都市220100年上半半年全市市土地交交易详情情112.3 成成都市220100年上半半年主城城区土地地交易详详情1222.4 20110年上上半年成成都市主主城区各各区楼面面地价1132.5 20008-220100年上半半年主城城

2、区成交交价格对对比1442.6 20110年上上半年成成都市各各郊县土土地市场场详情1152.7 崇州市市20110年上上半年土土地市场场交易详详情1663. 本项项目土地地概况1173.1项目目用地指指标及用用地性质质173.2项目目四至及及现状1183.3 项项目周边边环境1194.土地转转让模式式研究1194.1 房房地产企企业获取取土地方方式分析析195.本项目目土地转转让模式式选择2235.1 土土地转让让模式利利弊分析析235.2 本项目目土地转转让模式式选择2246. 本项项目土地地转让时时机选择择246.1 宏宏观经济济环境影影响因素素246.2 房房地产行行业政策策影响因因素

3、2556.3 房房地产行行业投资资影响因因素2556.4 项目区区域发展展状况影影响因素素256.5 办理土土地登记记手续2266.5 项项目土地地转让时时机建议议267. 本项项目土地地转让价价格评估估267.1 项项目土地地估价思思路2667.2 项项目土地地价值估估算2777.3 土土地转让让价格估估算3778. 本项项目经济济效益分分析3998.1 项目成成本估算算398.2 项目经经济效益益分析3399. 总结结建议44010.土地地营销推推广策略略4110.1营营销推广广三步曲曲4110.2 营销推推广执行行计划表表431. 全国国土地市市场分析析1.1 20110年全全国土地地供

4、应分分析11.11 220100年全国国各省土土地供应应计划行政辖区住房建设用用地供应应总量保障性住房房用地棚改房用地地中小套型商商品房用用地三类用地占占总量廉租房经济适用房房合计1847448.8857051.29174022.3366055.566804300.99976.600%北京25001020082072070.000%天津174002280105974.000%河北108255.911292.332427.3373068.344104.8772.900%山西4730.02357.334674.6631355.041274.2377.400%内蒙古104888.933347.115

5、950.2283447.373465.1178.300%辽宁127088.37798.422982.5521576.797729.881.700%吉林5564.9237.881166.2252535.671630.4482.100%黑龙江8753.3298.448600.5543525.472590.6280.100%上海110002504507070.000%江苏130099.533155.991890.122183.535288.273.200%浙江8239.92115.337459.9991919.983526.6673.100%安徽106733.733548.446875.662728

6、.923969.7576.100%福建4234.26138.669178.22556.1152484.9779.300%江西4391368.664198.995791.0042030.2577.200%山东181655.022134.7721091.373364.249233.9776.100%河南7372.35451.9971172.071649.013176.7387.500%湖北5548.11305.223433.667583.5512821.2474.700%湖南3180.15319.227421.88583.9971022.1273.800%行政辖区住房建设用用地供应应总量保障性住房

7、房用地棚改房用地地中小套型商商品房用用地三类用地占占总量廉租房经济适用房房广东7503.55172.115239.225124.0024844.6871.700%广西5002.09176.007726.554305.6692430.9772.800%海南156444.922348.66762.599672.44672.200%重庆6449.01264.8881279.74191.3393033.0173.900%四川8160.23351.0021033.29682.6634137.476.000%贵州4543.71393.442456.998551.7742086.5276.800%云南496

8、9.78336.223192.991603.4442408.8771.300%西藏000000陕西3465.94297.445795.991513.2271085.8577.700%甘肃2420.41240.447243.772447.6681011.4880.300%青海835.44177.59937.4304.665158.55969.200%宁夏1787.4771.355224.006166.999838.6672.800%新疆4821.74445.999622.4471512.441524.685.100%（20100年4月月15日日国土资资源厅信信息）单单位：公公顷1.1.22分析小

9、小结从上表可可以看出出，国土土资源部部为贯彻彻落实国国务院办办公厅关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知国国土资源源部关于于加强房房地产用用地供应应和监管管有关问问题的通通知，切切实落实实房地产产土地管管理的各各项规定定，增强强土地政政策参与与房地产产市场宏宏观调控控的针对对性和灵灵活性，增增加保障障性为重重点的住住房建设设用地有有效供应应，促进进房地产产市场健健康平稳稳有序运运行。 从20010年年全国住住房供地地计划来来看，供供应住房房用地总总量明显显增长，保保障性住住房、棚棚户区改改造和中中小套型型商品房房占比超超70%。据统统计，全全国300个省、市市、区（西西藏除外外）20

10、010年年度住房房用地计计划拟供供应量为为大数118万公公顷。与与去年全全国住房房实际供供地7664611公顷和和前五年年平均年年度实际际供地量量546650公公顷相比比，有大大幅度增增加。保保障性住住房、棚棚户区改改造和中中小套型型商品房房用地计计划供应应量占住住房用地地计划供供应总量量的777%，这这里需要要强调说说明的是是，在三三类住房房用地中中，包含含中小套套型商品品房用地地。中小小套型商商品房计计划供地地总量8804331公顷顷，超过过去年全全国实际际住房用用地总量量（7664611公顷）供应保障障性住房房用地大大幅增长长，能够够满足保保障性住住房用地地需求。在在全国住住房用地地计划

11、中中，保障障性住房房用地为为240000多多公顷，与与去年相相比增加加一倍多多。其中中，经济济适用房房用地占占保障性性住房用用地总量量的711%，与与去年实实际供地地相比增增加799%；廉廉租房用用地占保保障性住住房总量量的299%，与与去年实实际供地地相比增增加4772%（44.7倍倍）。220100年中央央将下达达3000万套保保障性住住房（含含廉租房房和经济济适用房房）建设设任务，按按照单套套面积660平方方米、平平均容积积率1.5计算算，3000万套套住房全全部实行行新建所所需土地地规模为为120000公公顷，目目前的供供应计划划总量2244554公顷顷完全可可以满足足需求。1.2 2

12、0110上半半年年全全国土地地市场分分析1.2.11 220100上半年年完成进进度仅11/3 ，全国住住房供地地计划难难实现国土资源部部近日公公布了今今年上半半年全国国住房用用地供应应情况：上半年年住房用用地供应应量达到到5.66万公顷顷，同比比增加1135%，其中中，保障障性住房房、棚改改房和中中小套型型商品房房用地供供应量为为4.22万公顷顷，占11-6月月住房用用地实际际供应量量的755%。但但是我们们注意到到，年初初国土部部宣布的的今年全全年住房房用地供供应计划划是188万公倾倾，半年年过去了了，完成成进度仅仅仅是三三分之一一。从目前来看看，今年188万公顷顷住房用用地供应应计划很很

13、难完成成，主要是是由于今今年是宏宏观调控控很重要要的一年年，楼市市调控更更加严厉厉以来，开开发商拿拿地的积积极性降降低了，造造成各地地方政府府在因为为调控带带来的土土地溢价价率下降降，土地地价格可可能在下下滑的情情况下，有些地地方政府府不愿意意按照原原来的计计划出让让那么多多用地。1.2.22住宅用用地成交交价明显显下降，下下降幅度达达15%楼市利空预预期正越越发浓重重地弥漫漫在土地地市场。最最近的数数据显示示，全国国住宅用用地推出出量大幅幅回升，但但成交量量却进一一步下跌跌，成交交均价也也有小幅幅下调。 据调查查，7月月全国220个主主要城市市住宅用用地推出出量有较较大幅度度增加，共共推出8

14、86宗，环环比增加加33%，然然而，住住宅用地地成交量量却出现现下跌，与与此同时时，住宅宅用地成成交均价价也有所所回调，为为11339元/平方米米，环比比下降115%。 业内专专家认为为，房地地产市场场的严厉厉调控使使得土地地市场回回归常态态，所谓谓的冷清清除了地地块本身身的因素素外，也也反映了了开发商商拿地更更为审慎慎以及楼楼市利空空的预期期，这与与近期经经济大环环境变化化和政策策预期不不稳有直直接关系系，宏观观经济的的复杂性性和调控控政策持持续性的的不确定定性，导导致地方方政府推推出的优优质地块块较少，同同时大企企业在政政策走向向不明确确的情况况下不愿愿轻易出出手。1.3 新新政后土土地市

15、场场表现土地市场调调控是本本轮房地地产市场场调控的的重点。土土地调控控主要围围绕三个个方面：供求环节节：通过过增加土土地供应应量，缓缓解供求求矛盾，进进而降低低土地交交易价格格；交易环节节：通过过完善招招拍挂制制度、提提高交易易成本（提提高首付付和保证证金比例例）等规规范市场场交易；监管环节节：通过过地方政政府问责责制、打打击企业业囤地等等加强市市场监管管。通过过一系列列的调控控措施，土土地市场场变化明明显。1.3.11土地价价格稳中中有降，“地王”现象基本消失图：20008-220100年全国国1055个城市市住宅用用地楼面面均价走走势数据来源：CREEIS中中指数据据中国指数研研究院数数据

16、信息息中心土土地库监监测显示示，20010年年（截止止8月115日），全全国1005个城城市住宅宅用地楼楼面均价价为17767元元/平方方米，低低于099年全年年成交均均价。从从月度来来看，成成交均价价呈下降降趋势。77月全国国住宅用用地楼面面地价为为15770元/平方米米，环比比下降114%，同同比下跌跌5%，且且较上半半年均价价下跌116%。表：2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜.数据来源：CREEIS中中指数据据“地王”频频现是土土地市场场过热的的一种表表现。220099年下半半年和220100年1季季度，土土地市场场频频出出现“地地王”，北北京更是是一天出出现三个个“地王

17、王”。新新政后，土土地市场场“地王王”难见见。据统计，220100年1-7月的的地王普普遍出现现在4月月新政前前，如总总价前十十位地块块仅一宗宗出现在在新政后后（4月月27日日富力在在天津摘摘得的地地块），单单价前十十位地块块除福州州四幅综综合地块块外，均均在新政政前成交交；溢价价率前十十位地块块有7块块在新政政前成交交。1.3.22重点城城市溢价价水平普普遍走低低随着土地市市场热度度的明显显下降，主主要城市市4-66月的住住宅用地地平均溢溢价水平平逐渐走走低。在在目前的的政策调调控和市市场环境境下，大大部分土土地基本本上以底底价或略略高于底底价成交交。值得得注意的的是，77月住宅宅用地溢溢价

18、水平平有走高高的趋势势。对于于热点区区域的地地块，开开发企业业的积极极性仍然然较高。表：20110年11-7月月重点城城市住宅宅用地溢溢价率数据来源：CREEIS中中指数据据1.3.33 土地地流拍现现象增多多，一线线城市首首现流拍拍新政过后，土土地市场场较为理理性和谨谨慎，市市场观望望气氛浓浓厚，开开发企业业拿地的的针对性性较强，品品质较差差的地块块出现流流拍。一一线城市市北京、广广州、深深圳均出出现住宅宅用地流流拍现象象，而在在新政前前，一线线城市住住宅用地地供不应应求。二二线城市市的流拍拍更为普普遍，中中山、合合肥、佛佛山、长长沙等城城市均出出现流拍拍地块，其其中，中中山有44宗住宅宅用

19、地流流拍，为为7月流流拍地块块最多的的城市。2. 成都都市土地市市场分析析2.1 成都市市20110年供供地计划划为贯彻落实实国务院办公厅关于促促进房地产市场平稳健康发展的通通知（国办发【2010】4号）及国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）， 2010年成都市住房用地计划供应22598亩，其中，中心城区普通商品住房用地计划供地3419亩，保障性住房用地计划供地642亩；郊区（市）县普通商品住房用地计划供地15188亩，保障性住房用地计划供地3349亩。2.2成都都市20110年上上半年全全市土地地交易详详情2010年年上半年年，成都都市全市市土地市市

20、场招拍拍挂土地地（重复复供应土土地以最最后一次次供地为为准，暂暂缓供应应土地不不计入内内）供应应1277宗，土土地供应应面积约约83330亩，成成交844宗，约约59555亩。2.3 成成都市220100年上半半年主城城区土地地交易详详情据统计，220100年上半半年成都都市主城城区共供供应土地地达25512.31亩亩，其中中高新区区比重最最大，占占上半年年总供应应面积的的35%，高新新区共成成交量占占上半年年总成交交面积的的34%。其次次，主城城区中成成华区、金金牛区及及青羊区区也相当当活跃。2.4 20110年上上半年成成都市主主城区各各区楼面面地价从成交地块块楼面地地价分析析来看，青青羊

21、区楼楼面地价价均价最最高，为为38553.44元/平平方米，其其中陈麻麻婆地块块楼面地地价最高高，达773133元/平平方米，由由成都乐乐地投资资有限公公司竞得得。在一一定程度度上提升升了青羊羊区的楼楼面地价价均价。另另外锦江江区攀成成钢地块块成交楼楼面价格格达65510元元/平方方米，提提升了该该区平均均楼面地地价价格格。武侯侯区的楼楼面地价价均价达达到33348元元/平方方米，其其中中粮粮地块以以楼面地地价最高高，达556799元/平平方米。2.520008-20110年上上半年主主城区成成交价格格对比受楼市“新新政”影响，55月，成成都主城城区土地地成交均均价4447.888万元元/亩，

22、月月环比下下降488.900%。66月，成成都市主主城区土土地成交交均价3369万万元/亩亩，月环环比下降降12.14%。土地地价格呈呈下降趋趋势，可可见新政政影响下下，不仅仅影响到到商品房房市场，也也同样影影响到土土地市场场，“楼王”现象不不再，土土地成交交价格也也渐渐收收到趋于于理性。2.620010年年上半年年成都市市各郊县县土地市市场详情情（注：此供供应量包包括商住住用地、工工业用地地及公共共用地）由以上图表表可看出出，20010年年上半年年，郫县县、新都都成为成成都市郊郊县中最最活跃的的区域，供供应量及及成交量量较多，随随着城北北价值洼洼地论点点的提出出，保利利公园1198、富富力桃

23、园园等楼盘盘在一定定程度上上提升了了北部新新城的热热度。郫郫县受快快铁等相相关市政政规划等等有利因因素的影影响，区区域价值值再次提提升。2.7崇州州市20010年年上半年年土地市市场交易易详情地块编号地块位置土地用途起价(万/亩)竞价次数竞得人成交价(万万元/亩亩)成交面积(平方米米)成交金额(万元)CZP100-1崇州市羊马马镇永和和村、泗泗安村商住503成都嘉裕房房地产发发展有限限公司 522366881.118344184611.044地块编号地块位置土地用途起价(万/亩)竞价次数竞得人成交价(万万元/亩亩)成交面积(平方米米)成交金额(万元)CZP100-2崇州市街子子镇天顺顺村住宅8

24、014四川郡原置置业有限限公司 1121243001.9954884208822.622CZP100-3崇州市街子子镇天顺顺村住宅8016四川升元房房地产开开发有限限公司 951465116.0065991208788.444CZP100-4崇州市街子子镇天顺顺村商住809成都远东鑫鑫磊贸易易有限公公司 1121509884.0088225253655.2CZP100-5崇州市街子子镇天顺顺村住宅8030四川硕润置置业有限限公司 109907833.1220588148422.977CZP100-122羊马镇光华华大道与与羊安路路东南侧侧镇商住801成都中顺城城投投资资有限公公司8013314

25、40.666577159766.8CZP100-133羊马镇光华华大道与与羊安路路东南侧侧镇商住801成都中顺城城投投资资有限公公司801333007.333322159966.8CZP100-144羊马镇光华华大道与与羊安路路东南侧侧镇商业801成都中顺城城投投资资有限公公司801327227.333033159277.2CZP100-199羊马镇中华华村住宅1007成都嘉裕房房地产发发展有限限公司1061322227.332788210244.044CZP100-200羊马镇中华华村商住1001成都嘉裕房房地产发发展有限限公司100324533.499564868CZP100-211羊马镇

26、中华华村商住1001成都嘉裕房房地产发发展有限限公司100304333.488554565CZP100-6羊马镇中华华村、泗泗安村住宅801成都嘉裕房房地产发发展有限限公司80574133.622046889.6CZP100-7羊马镇中华华村、泗泗安村住宅8011成都嘉裕房房地产发发展有限限公司90832933.74498112444.6CZP100-8羊马镇中华华村、泗泗安村商住801成都嘉裕房房地产发发展有限限公司80444600.222235335.2CZP100-9羊马镇中华华村、泗泗安村商住801成都嘉裕房房地产发发展有限限公司80397133.533194765.63. 本项项目土

27、地地概况3.1项目目用地指指标及用用地性质质用地指标：净用地面积积(亩)约650住宅用地约570商业用地78.6容积率住宅用地1.8商业用地2.4建筑密度住宅用地25%商业用地40%绿地率30%用地性质：地块属属于商住住用地，住宅770年，商商业400年。3.2项目目四至及及现状东至果果岭湿地地公园；南至光华大大道；西至羊安路路；北至市政规规划路项目现状：项目地地势平坦坦，地块块内部有有农田、小小型木苗苗场、小小部分居居民等（正正拆迁）。项目四至示示意图：南至：光华大道东至：果岭湿地公园北至：市政规划路西至：羊安路3.3 项项目周边边环境本项目所在在区域开开发程度度有待提提高，目目前相关关配套

28、相相对滞后后，但规规划完善善，远景景可期。羊羊马湿地地公园、高高尔夫球球场、奥奥普汽车车主题公公园和万万亩花卉卉基地将将形成对对项目景景观资源源的强势势支撑。第二绕城高高速、成成（都）(西)藏藏快铁雅雅安段的的打造和和免费的的成温邛邛高速、光光华大道道崇州段段将大大大提升本本区域的的城市化化进程。4.土地转转让模式式研究4.1 房房地产企企业获取取土地方方式分析析宪法第第十条规规定“城市的的土地属属于国家家所有。”土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”可以明确我国房地产开发企业进行合法的房地产开发，土地权属均为国有土地使用权益。在现阶段，按照国家有关规定，取得国有土地使用

29、权的原则有下列4种：、 通过行政划划拨方式式（含征征收集体体土地）取取得；、 通过国家出出让方式式取得；、 通过房地产产转让方方式取得得（如买买卖、赠赠与或者者其它合合法方式式）；、 通过土地或或房地产产租赁方方式取得得。4.1.11 行政政划拨方方式经济适用用房按照城市市房地产产管理法法和城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例的的规定，经经济适用用住房的的土地以以有计划划的划拨拨方式提提供。经经济适用用住房在在各个城城市招标标的一般般不是土土地，大大部分招招标的是是操作项项目的法法人，所所以是一一个以法法人招标标为主的的招标制制度，土土地是预预先由政政府来进进行计划划性安排排并以划

30、划拨方式式提供的的。 拆迁改造造（土地地一级开开发模式式）大部迁项目目用行政政命令的的方式或或者行政政批准的的方式，先先划拨后后出让。因因为拆迁迁项目里里有大量量的回迁迁、政府府配套设设施、实实物出租租的部分分，这些些采取划划拨的方方式。而而另外一一部分采采取协议议出让的的方式。即即与政府府合作参参与土地地拆迁、征征地等整整理过程程，最终终设立通通过排他他条件招招拍挂获获取土地地，自行行开发；或通过过政府出出让给其其他开发发商，从从中获取取提前约约定的利利润。国有工商商企业改改造 地方政政府用协协议出让让的方式式来进行行国有工工商企业业的改造造。这里里头包括括污染企企业治理理，扰民民企业转转型

31、等一一些特殊殊情况，因因为没有有办法把把附带的的一些条条件作为为土地招招标的条条件，比比如剩余余劳动力力的安置置等，或或者是招招标、拍拍卖的形形式很难难做，所所以通常常采用协协议出让让的方式式。 基础设施施 地方政政府在当当地进行行基础设设施建设设，因为为大量资资金的缺缺口，给给公路，铁铁路、轻轻轨等基基础设施施的管理理部门和和建设部部门一些些转换政政策。可可以利用用变换土土地转让让的方式式，吸引引企业参参与当地地基础设设施的建建设与投投资，作作为回报报，地方方政府划划拨一定定量的土土地由开开发企业业来进行行土地市市场一级级运作。4.1.22公开取取得土地地方式 20022年国土土资源部部颁布

32、的的招标标挂牌出出让国有有土地使使用权规规定（简简称111号令）出出台以后后，土地地市场实实际上变变成公开开出让的的方式。对对于开发发企业来来说有三三种情况况：一个个是投标标，一个个是竞拍拍，一个个是摘牌牌。这三三种情况况都是公公开取得得土地的的方式之之一。 投标开发企业接接受地方方政府的的投标邀邀请，通通过参与与设计标标书的竞竞争，取取得拟进进行开发发的土地地的使用用权益。竞拍开发企业按按土地拍拍卖方指指定的时时间、地地点，在在公开场场所对进进行叫价价，一般般以现场场最高价价竞得拟拟开发土土地的使使用权益益。摘牌开发企业接接受地方方政府发发布的挂挂牌公告告，按公公布规定定的期限限、价格格等条

33、件件，摘牌牌取得拟拟开发土土地的使使用权益益。4.1.33资本运运作方式式 按照城城市房地地产管理理法和和城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例的的规定，在在缴纳了了土地出出让金之之后，土土地可以以合法的的进行转转让和买买卖，这这种转让让的行为为在法律律上是有有前提条条件的，在在符合前前提条件件之后，就就变成了了土地二二级市场场的正常常的经营营行为，这种经经营行为为可以不不用挂牌牌、拍卖卖和招标标的方式式来确定定，只是在在资本市市场上进进行土地地的购买买。 土地收购购企业间进行行合法的的土地收收购工作作，发生生地所有有权的改改变。因因此，在在这里会会涉及到到交易契契税的问问题，拟拟买

34、土地地企业（甲甲方）向向国家缴缴纳契税税，拟卖卖土地企企业（乙乙方）向向国家缴缴纳营业业税，在在完全按按合法程程序缴纳纳土地出出让金之之后，对对土地进进行收购购。项目转让让模式（或或者叫资资产收购购）根据房地产产相关法法律规定定，项目目自有资资本金投投资达到到25%，可转转让项目目，变更更土地所所有人、包包括建设设用地规规划许可可证、建建筑工程程规划许许可证以以及施工工许可证证等的变变更。此此种方法法可以规规避原项项目公司司的或有有债务等等风险，但但涉及的的税费较较高，一一般按此此操作的的案例较较少。股权转让让模式（或或者叫股股权收购购）开发企业通通过收购购全部或或部分项项目公司司的股权权，使

35、项项目的实实际控制制人发生生改变，从从而改变变项目的的开发权权。此种种模式，操操作手续续较为简简单，只只需在工工商部门门变更股股东即可可确认开开发权的的转移。但但有很多多细节问问题需要要考虑，尤尤其对项项目公司司需进行行详细的的尽职调调查，避避免由于于原公司司股权收收购之前前的不明明行为导导致后期期项目受受损。此此种模式式是可合合理的规规避很多多税费，是是目前业业界较为为常见的的操作方方式。土地置换换第一、特殊殊行业，开开发企业业与此类类土地的的所有者者进行土土地置换换，进行行地产开开发。比比如说只只能盖学学校，就就通过置置换，用用原来学学校的用用地去进进行开发发，因为为在规划划当中原原来学校

36、校的用地地是可以以开发的的。第二、转换换，以小小换大，以以好换坏坏，城区区地段较较好但很很小的一一块土地地，换成成城外地地段较普普通的一一块很大大的土地地。第三、资产产置换，开开发企业业用自有有的商业业用房，去去换那些些拥有土土地的资资产。 合作开发发 第一、与拥拥有土地地资源的的企业合合作（城城中村改改造、破破产企业业兼并等等）第二、与拥拥有土地地资源的的项目合合作（政政府公建建项目、国国家科技技扶持项项目等）4.1.33 总 结对于房地产产开发企企业来讲讲，土地地取得的方方式和方方法很多多，但如如何选择择适合本本企业的的拿地方方法，却却是房地地产开发发企业核核心竞争争力的最最有效体体现。招

37、招标方式式，就是政政府土地地储备中中心将土土地公开开招标，希希望获得得土地的的公司，将将自己的的投标价价格、付付款方式式、开发发计划、资资金保障障等做成成一个完完整文件件，由政政府汇总总后，根根据投标标要求，对对每个投投标文件件的内容容进行评评分，政政府会按按照综合合评分高高低和相相应开发发商谈具具体的土土地购置置事宜，因因为政府府可能除除了招标标文件中中所说土土地情况况外，还还可能有有些附加加条件不不宜公开开谈，所所以最高高评分者者未必能能获得土土地，而而是评分分高，且且能接受受这样的的条件的的投标者者会最终终中标。 投标方方式，开开个拍卖卖会，所所有开发发商聚集集一起，大大家举牌牌拿地，价

38、价高者得得，没有有别的要要求。通通过招拍拍挂获取取土地，其其实可提提前与政政府进行行勾地，也也就是与与政府谈谈好拿地地的价格格等条件件，在出出让过程程中，设设定门槛槛条件。目目前土地地市场上上比较热热的城中中村改造造拿地方方式，实实际上用用于商品品房开发发的部分分土地出出让，最最终也是是要走招招拍挂程程序的。土土地出让让的方式式，无外外乎上面面提的几几大类，其其他方式式，也只只是在此此基础上上的变种种。而资资金雄厚厚的中大大型房地地产企业业而言，通通过招拍拍挂、股股权转让让的形式式获取土土地可能能更为方方便。在在目前的的宏观经济济政策环境境下，具具有富裕裕资金的的房地产产企业，在在未来适适当的

39、时时候，通通过股权权收购的的方式获获取土地地，是能拿到到一些质质优价廉廉的好项项目的。综合以上土土地转让让模式研研究，本项目目土地取取得是通通过与崇崇州市政政府土地地市场一一级运作作进行公公开招拍拍挂方式式取得，根据城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，在缴纳了土地出让金之后，本项目土地可以合法的进行转让和买卖，属于土地二级市场的正常的经营行为，这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来转让，可以在资本市场上进行本项目土地的转让和买卖。 5.本项目目土地转转让模式式选择5.1 土土地转让让模式利利弊分析析转让模式交易税费利弊建议土地收购模模式买地企业缴缴纳契税税、交易

40、易手续费费等；卖卖地企业业缴纳营营业税。企业间进行行合法的的土地收收购，流流程简单单。1、 买卖双方都都需要缴缴纳相当当比例的的税费，加加大了交交易成本本；2、土地增增值未能能体现出出来。不采纳项目转让模模式买卖双方涉涉及到的的营业税税、土地地增值税税等税费费较高，涉及的税税种较多多。具有相关项项目开发发许可证证，买受受方可以以规避原原项目公公司债务务等风险险。1、项目自自有资本本金投资资达到225%，方可转让项目，增大项目资金投入。不采纳股权转让模模式股权的转让让不需交交纳营业业税，可可合理的的规避很很多税费费，是目目前业界界较为常常见的操操作方式式。1、操作手手续较为为简单，手续相对较为简

41、单，便于受让人进行开发利用。2、只需在在签订股股权转让让协议的的基础上上于工商商登记部部门办理理股权转转让变更更登记即即可。3、有利于于资金的的快速回回笼。买受方需要要对项目目公司进进行详细细调查。采纳5.2本项项目土地地转让模模式选择择根据以上三三种土地地转让模模式利弊弊分析，股股权转让让模式是是对土地地买卖双双方最有有利的操操作模式式，建议议公司通通过转让让项目公公司的全全部或部部分股权权模式转转让本项项目土地地使用权权，此种种模式，操操作手续续较为简简单，可可合理的的规避很很多税费费，节约约成本及及时间，达达到快速速回落资资金的目目的。6. 本项项目土地地转让时时机选择择土地转让时时机的

42、选选择，关系到到本项目目土地增增值幅度度的大小小从而影影响到项项目的直直接收益益，因此此建议本本项目土土地转让让时机的的选择综综合考虑虑以下几几方面的的影响因素素：6.1宏观观经济环环境影响响因素从中国经济济现状来来看，自自20008年金金融危机机以来，许多迹象均表明，经济运行已经在减速（主要表现为GDP环比增速下降），未来出现过热的概率也不大。随着国外需求增速的降低，以出口驱动为主的经济增长方式将难以持续下去。站在今年经济结构转型的时间点展望未来，国内经济需要依靠出口或依赖房地产这两个引擎实现每年10左右的增长速度，房地产业作为中国经济的支柱产业在很长的一段时间内将无法改变。而随着去年国家刺

43、激政策的实施，中国经济在增长速度在稳步增长，预计在经过一段艰难的过度期后，2011年中国经济将逐步趋于平稳发展阶段，房地产业也将进入逐步平稳发展阶段。6.2房地地产行业业政策影响响因素从历次政策策调控出出台的时时点看，770个大大中城市市房价指指数的11001077是政策策容忍区区。在1100到到1077时，政政府没有有出台有有关政策策调控房房价，多多采用类类似号召召增加廉廉租房建建设等空空头文件件。当007年77月房价价指数超超过1007后，99月中央央颁布224条，央央行上调调二套房房首付比比例；与与此对应应的是，当当08年年11月月房价指指数低于于1000后，政政府开始始减免税税费、降降

44、低房贷贷首付，下下调贷款款利率和和首付比比例。009年112月房房价指数数再次超超过1007，房房贷政策策不断从从严，直直至20010年年3月房房价指数数继续攀攀升至1112，创创下新高高后招来来史上最最严厉二二套房紧紧缩政策策，与此同同时20010年年上半年年房价指指数在下下降到1105。因此，从房地产政策以及房价指数来看，预计明年国家将不会再出台类似的严厉抑制房地产行业发展政策，房地产行业将进入周期性的稳定发展阶段。6.3房地地产行业业投资影影响因素素从中国房地地产行业业投资的的发展趋趋势来看看，虽然11季度的的房地产产投资增增速达到到35.1%的的高位，超超出市场场预期，由于2010年4

45、月地产调控政策不断出台，房地产投资在2010年2、3 季度出现下降，预计可能持续到2011 年1 季度。但由于房地产市场存在一定的刚性需求，房地产投资下降一段时间后，房地产市场将会出现供需平衡或者供不应求的结果，2009年房地产市场出现快速发展就是最好的见证。与此同时，地方政府需加大土地增值投入，增加对投资者的吸引力，因此，预计2010年2季度以后房地产市场将趋于平稳快速发展周期。6.4 项目区区域发展展状况影影响因素素 从项目所所处区域域发展来来看，崇崇州市羊羊马新城城目前处处于招商商阶段，项项目周边边环境、基基础设施施配套、交交通设施施等有待待完善。并并且项目目最大的的资源景景观湿地地公园

46、只只是处于于规划阶阶段，以以及周边边的高尔尔夫球场场、奥普普汽车主主题公园园和万亩亩花卉基基地等项项目景观观资源尚尚未启动动，项目目真正价价值尚未未体现出出来，从从而影响响到项目目土地价价格。但但从目前前区域规规划发展展、政府府招商进进度来看看，预计计20111年，羊马新新城区域域的基础础设施、交交通配套套、湿地地公园等等将逐步步投入实实际施工工阶段。因此，从土地价值利用、土地升值空间来考虑，本项目土地转让时间建议与羊马新城区域整体开发进度相近。6.5 办理土地地登记手手续从办理土地地登记手手续来看看，本项项目成功功摘牌后后，在签签订国国有土地地转让合合同、缴缴纳土地地出让金金等相关关手续手手

47、，本项项目地块块内的市市政交通通规划、地地块性质质、使用用条件等等变更，需需要大量量的时间间，从目目前相关关进度状状况来看看，本项项目土地地相关手手续办理理需要到到今年年年底方可可完成。6.5项目目土地转转让时机机建议综合以上宏宏观经济济、房地地产政策策、房地地产投资资以及羊羊马新城城区域开开发进度度等影响响因素考考虑，根根据公司司以快速速回笼资资金为目目标，建建议本项项目土地地转让时时间为220111年上半半年。7. 本项项目土地地转让价价格评估估7.1项目目土地估估价思路路采用假设开发法对土地价值进行评估采用加权平均法计算土地价值采用市场比较法对土地价值进行评估根据项目土土地现状状、土地地

48、性质、土土地权属属等因素素，综合合考虑公公司以快快速回笼笼资金及及土地价价值利润润最大化化为目标标，采用用假设开发发法和市市场比较较法进行行加权平平均计算算法对本本项目土土地价值值估价。7.2 项项目土地地价值估算7.2.11假设开开发法假设开发法法计算方方法：假设开开发法是是在房地地产开发发总价值值的基础础上，扣扣除开发发成本、管管理费用用、利息息、销售售税费等等二级开开发成本本以及二二级开发发利润，价价格余额额估算土土地价格格的方法法。总地价=房房地产开开发总价价值 二级级开发成成本开发利利润买方购购买土地地的税费费7.2.11.1用地地假设开开发方案案地块分区住宅用地商业用地合计占地面积

49、（亩亩）57078.6648.66建筑形态别墅洋房酒店公寓商业22834239.339.3容积率0.52.73.61.2住宅1.88；商业业2.44建筑面积（MM2）76038860830049444773137668101665总建筑面积积684344212582238101665备注：假设设住宅用用地中别别墅与洋洋房占地地面积比比例为44：6；商业用用地中酒酒店公寓寓与商业业的占地地面积比比例为11：1进进行经济济指标估估算。7.2.11.2各物物业未来来售价及及总价值值预测 项目目周边区区域物业业价格物业类型成都温江区区成都崇州市市别墅9000-150000元/ M27000-12000

50、0元/ M2高层洋房5000-80000元/ M224000-60000元/ M2酒店公寓6000-90000元/ M2商业120000-2550000元/ M27000-150000元元/ MM2如上表所示示，成都都市温江江区、崇崇州市等等周边项项目物业业类型主主流销售售价格，通通过市场场比较法法，得出出本项目目各类物物业目前前市场销销售价格格预测：（如下下表所示示）本项目各各类物业业目前市市场销售售价格估估算物业类型销售价格预预测别墅7000-120000元/ M2高层洋房4000-6000元元/ MM2酒店公寓4000-70000元/ M2商业7000-130000元/ M2未来2-3

51、年年项目地块物业销售价价格预测测虽然目前房房地产市市场受到到国家政政策影响响，但成成都房地地产市场场价格处处于起稳稳回升的的态势，根根据成都都市房地地产市场场价格自自然增长长速度分分析，以以及成都都市GDDP增长长速度来来看，保保守预测测未来22-3年年成都市市房地产产市场价价格每年年将有88%-115%的的增长幅幅度。因因此，预预测本项项目未来来2-33年各类类物业销销售均价价。（如如下表）物业类型销售价格预预测别墅110000元/ M2高层洋房5500元元/ MM2酒店公寓6000元元/ MM2商业100000元/ M2未来2-3 年年物业销销售价格格及销售售总价值值预测住宅用地商业用地物

52、业类型建筑面积（MM2）预计销售率率销售单价（元元/ MM2）销售收入（万万元）预计销售率率销售单价（元元/ MM2）销售收入（万万元）别墅76038890%110000752788高层洋房608300490%55003011111酒店公寓94447785%6000元元/ MM2481688商业31376680%100000元/ M2251011小计3763889万元元717000万元合计4480889万元元7.2.11.3 假假设开发发成本估算算及土地地价格推推算假设开发发法推算土地地价格正常市场场状态下下，税前利利润按 25%推算土土地价格格（如下下表）：住宅商业序号项目基数取费标准（元元

53、/M22）金额（万元元）基数取费标准（元元/M22）金额备注1土地费用68434421319 902766 12582231092 137388 楼面地价（含含3%契契税)）2土地单价（万万/亩）570158 902766 78.6175 137388 占地面积（含含3%契契税)）3前期工程费费用68434421409581 1258222.8881401762 总建筑面积积4建安成本费费用684344218001231882 1258222.8882100264233 总建筑面积积5环境及配套套工程费费6843442250171099 1258222.8882503146 总建筑面积积6管理

54、费3763889 2%7528 7170002%1434 销售收入22%7销售税费3763889 7.50%282299 7170007.50%5378 销售收入77.5%8营销费用3763889 2%7528 7170002%1434 销售收入22.5%9不可预见费费用1498771 3%4496 24903%75 （3+4+5）费费用3%10财务费用2098446 5.40%113322 396500 5.40%2141 5.4%年年利率估估算11开发投资成成本68434423054 2089883 1258222.8883321 417911 12销售收入3763889 71700013

55、营业税附加加4182008 5.50%207011 8804445.50%4842 销售收入55.5%14交易税费4182008 1%4182 8804441%880 15销售净收入入3515006 659777 （16-117-118）费费用16税前利润522466 104488 销售收入-总投资资17税前利润率率25.000%25.000%税前利润/开发建建设总投投资18土地总价1040114 以上表格推推算是按按房地产产开发行行业一般般市场状状态下合合理的税税前利润润为25%推算，因因此，在在土地价价格评估估中，采采用建筑筑成本相相对固定定的方法法，反推推算出项项目的土土地价值值；当项项

56、目假设设开发税税前利润润达到225%时时，本项项目的住住宅用地地土地价价格158万元元/亩；商业用用地土地地价格为175万/亩亩。土地总总价值为为10440144万元。按税前利利润为220%推推算的土土地价格格（如下下表）：住宅商业序号项目基数取费标准（元元/M22）金额（万元元）基数取费标准（元元/M22）金额备注1土地费用68434421472 1007225 12582231258 158288 楼面地价（含含3%契契税)）2土地单价（万万/亩）570177 1007225 78.6201 158288 占地面积（含含3%契契税)）3前期工程费费用68434421409581 12582

57、22.8881401762 总建筑面积积4建安成本费费用684344218001231882 1258222.8882100264233 总建筑面积积5环境及配套套工程费费6843442250171099 1258222.8882503146 总建筑面积积6管理费3763889 2%7528 7170002%1434 销售收入22%7销售税费3763889 7.50%282299 7170007.50%5378 销售收入77.5%8营销费用3763889 2%7528 7170002%1434 销售收入22.5%9不可预见费费用1498771 3%4496 24903%75 （3+4+5）费费用3%10财务费用2098446 5.40%113322 396500 5.40%2141 5.4%年年利率估估算11开发投资成成本68434423054 2089883 1258222.8883321 417911 12销售收入3763889 71700013营业税附加加4182008 5.50%207011 8804445.50%4842 销售收入55.5%14交易税费4182008 1%4182 8804441