无锡羊尖镇项目策划报告(1)

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1、无锡羊尖镇镇项目策策划报告告一、 前言言 随着各大城城市都在在禁摩，并并且国家家和地方方关于禁禁摩法规规相应出出台，国国内摩托托车的销销售市场场在不断断的萎缩缩，新世世纪摩托托车集团团公司能能明确的的进入房房地产开开发领域域是非常常明智的的。目前前各大集集团和有有实力的的企业都都在向房房地产行行业进军军，不仅仅仅是看看到了该该产业的的巨大利利润，更更多的是是从战略略的角度度看到了了多元化化对一个个企业发发展的重重要性。但但现在的的房地产产市场不不象933、94年的的房地产产市场，有有地就赚赚钱。房房地产项项目的策策划是房房地产项项目开发发成功的的重要的的一环，地地不好要要策划，地地好更要要策划

2、，目目的只有有一个：追求项项目的成成功完成成并实现现最高的的经济价价值。本策划报告告是为了了明确宗宗地价值值、规范范项目前前期操作作，提高高工作效效率，规规避风险险，提升升新世纪纪摩托集集团公司司将来在在市场中中的竞争争力，完完成集团团经济效效益的局局部转移移，特制制定可行行性报告告内容：二、 可行行性报告告内容：项目决策背背景及摘摘要 一、外部环环境 1、城市发发展规划划与宗地地的关系系及对项项目开发发的影响响交通捷运系系统的规规划与建建设：羊羊尖镇区区域优势势明显。东东邻上海海1000公里，接接受浦东东开发区区辐射能能力强。西西通无锡锡、常州州、南连连苏州、杭杭州、北北至世界界港口-张家家

3、港码头头30公里里，无锡锡机场在在镇南115公里里，沪宜宜公路横横贯境内内9.88公里，距距沪宁高高速公路路锡山道道口155公里。城市功能规规划与布布局、局局部区域域开发重重点：政府重大政政策以及及即将颁颁布：无无锡市锡锡山区人人民政府府文件220044-111-166日颁发发的关关于加强强新建住住宅区公公建配套套设施建建设与管管理的意意见中提出出了，严严格标准准，合理理配置新新建住宅宅区公建建配套设设施，住宅区区公建配配套设施施包括：教育、医医疗卫生生、文化化体育、商商业服务务、金融融邮电、社社区服务务、市政政公用和和行政管管理及其其他设施施。这对对当地的的房的开开发是一一个利好好的消息息，

4、也是是宗地升升值基础础。2、 宗地地所属地地域在该该城市的的历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位 AA、历史史文化：作为无锡东东部重镇镇，羊尖尖镇是江江苏最大大地方剧剧-锡剧剧的发祥祥地。位位于境内内宛山之之顶的宝青塔塔已有5000年的的历史，被被收入中中国名胜胜大词典典。青青山塔影影与山下下茶园、果果林和池池塘垂吊吊相点缀缀，更显显江南特特色。B、经济及及战略意意义羊尖拥有全全国知名名的大型型企业林林林种种种上百个个，其中中神羊、新新世纪摩摩托等企企业更是是全国著著名，并并且羊尖尖镇地处处锡常经经济枢纽纽的中心心地带，是是连接无无锡和常常熟的经经济连接接点，在在目前全全国对交交

5、通路线线大开发发以及交交通线路路的发达达程度对对于地理理经济发发展快慢慢起到十十分重要要的意义义。C、结论宗地拥有如如此多的的历史、经经济、文文化的底底蕴对建建设成型型小区也也是利好好因素。在在对于项项目的将将来的宣宣传和推推广也是是一个可可以利用用的基础础。经济的不断断发展势势必对旧旧结构的的突破，住住房仅仅仅是其中中的一项项，目前前羊尖没没有真正正意义上上的规模模小区，如如果能形形成当地地标志性性建筑或或标志性性小区对对本案物物业的单单位销售售价格的的提升绝绝对是一一个利好好。同时时提升新新世纪摩摩托的品品牌提升升也是一一个绝好好的机遇遇。例如如象阳光光、海谰谰、宝钢钢、红豆豆原本都都不是

6、已已房地产产为企业业经济基基础产业业，但目目前房地地产的经经济效益益却是集集团的经经济效益益支柱来来源一样样。开发发本案的的成功与与否对集集团是非非常重要要的。中中山凯捷捷的认真真态度和和务实的的工作作作风也非非常希望望得到新新世纪集集团的认认可和支支持。3、 项目目渊源，特特殊的政政治或文文化背景景宗地所属当当地目前前基本没没有成型型和完善善的社区区，当地地的经济济：政府府财政收收入今年年1月到111月份已已经达到到1亿，当当地居民民平均收收入也达达到了110000元/月的经经济中等等条件（按按国家统统计局的的20003年人人均收入入标准），因因为经济济的不断断发展使使得当地地的经济济与居民

7、民的居住住综合条条件产生生大幅差差距，宗宗地拥有有本地消消化的能能力很强强。属于于可建设设（经济济可获利利性）用用地。二、内部因因素 1、 项目启动对对公司未未来几年年发展战战略、发发展规划划的意义义：新世世纪摩托托集团是是以生产产摩托车车为主的的大型生生产型企企业，在在目前全全国摩托托车市场场不景气气的大环环境下，开开发宗地地有利于于集团公公司的战战略经济济重心的的从新规规划，并并且在未未来的33-5年年内宗地地的经济济回报是是可以把把新世纪纪摩托集集团带入入一个全全新的局局面，宗宗的不论论从短时时期或长长远的战战略角度度都是会会对集团团产生深深远的重重要意义义。2、 公司进入重重点区域域市

8、场、项项目合理理规划布布局、规规模建设设以及整整体项目目策划建建议的实实施等对对集团提提高项目目市场覆覆盖率、提提升集团团品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大集团团整体社社会影响响力等作作用上非非常明显显的。房房地产市市场对于于新世纪纪摩托集集团来说说是一个个全新的的行业，进进入该行行业对新新世纪摩摩托集团团意义也也是非常常重要的的，房地地产行业业从目前前的情况况来看虽虽然投资资大但经经济回报报率也非非常大，同同时它的的周期短短（一般般24年），一一但完成成，对新新世纪集集团意义义非凡。不不仅能使使集团得得到巨大大的经济济回报，同同时也使使得新世世纪摩托托集团在在中国市市场的品品牌得以以加深和

9、和巩固，更更具意义义的是拓拓宽了集集团的多多元化经经营道路路，使集集团的市市场生命命力和竞竞争力进进一步加加强。3、 项目对集团团未来的的资金需需求创开开了一条条经济渠渠道并且且对集团团将来的的多元化化经营以以及新的的可持续续经营道道路的开开辟同样样具有战战略意义义。目前前中国的的房地产产市场发发展不均均衡，发发达城市市和不发发达城市市之间房房地产的的开发和和发展具具有明显显差异。羊羊尖（无无锡发达达的二类类城市，同同时受长长三角经经济辐射射）在未未来城市市规划和和建设中中的地位位也是非非常重要要。三、综合结结论1、 发展需求目前的摩托托市场的的情况对对新世纪纪集团可可持续发发展提出出了新的的

10、课题：怎样在在已有的的基础上上行成多多元化、多多发展途途径的市市场经济济可能？房地产产行业在在中国经经历了近近15年的的发展但但对与市市场需求求的量来来看还是是非常的的小，特特别是羊羊尖这样样的发达达城市周周边的地地区，房房地产开开发的前前景是非非常的看看好。2、 经济效益前前景本项目就目目前的市市场调研研的具体体数据来来看羊尖尖没有规规模小区区的开发发和建设设，这时时的介入入是非常常的好，在在整体的的市场调调研（调调研报告告另附）数数据中显显示目前前市场需需求量是是非常的的大，例例如；羊羊尖每年年有2880对新新人结婚婚，这部部分人群群也是项项目消费费人群的的重要组组成部分分（市场场调研报报

11、告中有有详细的的数据），综综合整体体因素本本案的当当地消费费的可能能是存在在的，当当然扩大大消费面面和提升升消费层层对本项项目的综综合利润润也是很很重要的的。3、 项目开发成成功的条条件及意意义本案要加快快规划和和前期的的确定，售售楼处的的建立、预预售许可可的审批批等等一一系列政政府手续续的完善善对尽快快进行销销售以区区分项目目的竞争争项目（本本案边有有一500多亩地地项目）是是成功的的因素之之一；在在整体规规划上超超过竞争争项目是是成功的的另一个个因素，项项目基础础是好的的，但不不能人为为的给自自己造成成将来的的销售压压力，这这也是成成功的重重要的因因素之一一。项目的顺利利完成对对集团的的意

12、义前前面已经经有详细细的阐述述了这里里就不在在重复。第一部分：项目概概况一、 宗地地位置 宗地所处城城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置： 红色区区域代表表宗地位位置。二、 宗地地现状 1、 宗地位置较较好，地地处羊尖尖镇较中中心地带带。2、 地势较平坦坦，自然然标高于于城市规规划的相相比低330CMM,与周周边地势势相比也也低了330（规规划道路路）-1100CCM（边边上的一一座桥）。3、 宗地原先是是稻田。目目前状况况是今年年的秋收收刚完成成，内有有水渠和和田埂还还有一些些1.55-2米米的小土土山，宗宗地左边边有一个个不大的的池塘和和后边

13、有有一条河河渠，另另外还有有一条550万伏伏的高压压线走廊廊。根据据规划：总用地地面积约约为11100668平方方米，可可建筑用用地面积积约为9958114平方方米。损损失土地地面积为为142254平平方米。虽虽然损失失土地面面积较多多，但如如能在规规划设计计中和户户型种类类的配比比合理，还还是可以以通过价价格的控控制得到到最大的的利润。4、 目前宗地是是稻田，不不存在地地面居民民、工厂厂、拆迁迁等的工工作，但但要对宗宗地进行行土方填填平。5、 地下情况，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结构等等（这部部分情况况及图纸纸应由政政府提供供）6、 宗土完整性

14、性较好，形形状也比比较规则则呈长方方型，南南北走向向，同时时该宗地地属政府府协议转转让土地地价格相相对市场场拍卖低低。由市市政规划划建设市市政道路路（已建建成）。7、 宗地边上有有一条550万伏伏高压线线走廊，损损失建筑筑土地面面积，并并且对规规划造成成一定影影响。8、 宗地南面有有一条小小溪，小小溪对岸岸是一块块植树林林，该情情况对小小区规划划也是可可利用条条件。三、 项目目周边的的社区配配套 周边30000米范范围内的的社区配配套 1、 交通通状况 A、 公交系统主主要是以以小巴为为主，道道路是连连接无锡锡和常熟熟之间的的锡常公公路。B、 宗地出行主主要依靠靠的交通通方式是是自行解解决，还

15、还是以小小巴为主主，开发发商可提提供从小小区到无无锡、常常州的直直达车，一一方面解解决社区区居民的的出行问问题，同同时也可可提升社社区的物物业档次次。C、 无锡布局六六条轨道道交通线线其中号号高速铁铁路车站站线：红红明村廊下下，承担担着东西西方向流流量最大大的交通通需求，并并连接国国铁车站站和高速速铁路车车站。有有连接常常州、常常熟方向向的可能能性。 这对宗宗地所处处当地的的经济、居居住等方方面都有有很大的的提高，并并且如该该项目建建成对当当地物业业的升值值也是利利好。另另外无锡锡原市委委书记王王荣对锡锡山区安安镇羊尖尖组团规规划建设设提出要要求，提提出1+6方案案，即全全市共规规划了66个城

16、镇镇组团，羊羊尖镇就就是其中中之一。附图：交通通状况示示意图，包包括现有有和未来来规划的的城市公公共交通通和快速速捷运系系统；（政政府有关关机构可可以提供供）2、 教育育：A、 紧挨宗地有有江苏省省重点高高中羊尖育育才中学学B、 另外离宗地地不远还还有育才才小学3、 医院院等级和和医疗水水平 ：镇级级医院虽虽然医疗疗水平无无法和无无锡的几几个大医医院相比比，但对对于宗地地当地（除除非重特特大医疗疗）是可可以满足足。在可可在小区区内建设设一个医医疗卫生生站，具具体工作作可在物物业进场场后或物物业招投投标中提提出。4、大型购购物中心心、主要要商业和和菜市场场 ：A、 离宗地100分钟路路程在建建“

17、欧特福福”购物超超市B、 离宗地122分钟路路程有个个农贸市市场。（路路程是以以步行计计算）5、 文化化、体育育、娱乐乐设施 ：A、 项目当地缺缺乏这种种小区配配套感念念B、 建议在规划划设计中中增加这这样的配配套设施施6、 公园园 ：A、 项目当地缺缺乏B、 建议在规划划中增加加一个小小区业主主广场（可可利用靠靠近走廊廊边的地地），提提升小区区档次以以利与拉拉开与目目前竞争争对手和和近1-2年可可能开发发建设小小区的距距离。7、 银行行 ：离宗宗地位置置较远，可可考虑在在将来的的物业中中留有银银行的门门面，这这样对提提升宗地地小区的的档次和和解决宗宗地居民民不便，提提升小区区在宗地地当地的的

18、形象有有很大的的帮助。8、 邮局局 ：离宗宗地位置置较远，可可考虑在在将来的的物业中中留有邮邮局的门门面，理理由同上上。 9、 其他他 ：幼儿儿园在宗宗地当地地也没有有高质量量的，另另外咖啡啡吧、茶茶吧等休休闲场所所也几乎乎没有，附附近也只只有网吧吧和一些些类似的的场所。附图：生活活设施分分布图，具具体位置置、距离离。 四、 大市市政配套套（都要要说明距距宗地距距离、成成本、接接入的可可能性） 1、 道路路现状及及规划发发展 包括现有路路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与与宗地的的关系（影影响）。 2、 供水状况：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。 3、 污水、雨水水排放：现

19、有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。 4、 通讯（有线线电视、电电话、网网络）：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。 5、 永久性供电电和临时时施工用用电：现现有管线线、上源源位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。 6、 燃气：现有有管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。 7、 供热及生活活热水：现有管管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。 附图：说明明上述配配套设施施的管线线走向、容容量和接接口位置置，及未未来规划划扩容和和增加的的情况。 六、 规划划控制要要点 1、各项用用地面积积总占地面积积：11100668平方

20、方米可建筑用地地面积：958814平平方米净用建筑用用地面积积：2558699.788平方米米绿化面积：335534.9平方方米道路面积 ：自行车停车车面积：17550平方方米地下总建筑筑面积：建筑控高：多层、小小高层其中：住宅宅：开发分三期期A组团： 1、 开发面积可可小一些些，控制制在2-3万平平方米（建建筑面积积），一一方面看看市场的的反映情情况，及及时调整整物业配配比，超超更有利利销售的的方向规规划。2、 一期可相应应的把各各物业类类型同时时按比例例放入规规划建设设中。3、 有利与资金金的快速速回笼，增增加资金金的良性性循环。B组团：1、 在第一期的的销售情情况明确确前提下下，适当当增

21、加开开发面积积有利于于排除竞竞争项目目的销售售压力和和阻挠。2、 增加销售面面积在该该阶段有有利与形形成品牌牌效应，形形成消费费忠诚。3、 开始建设二二期（在在一期建建筑销售售面积以以达300%）的的同时可可以对物物业公司司进行招招标，前前期物业业管理可可以进场场，形成成小区雏雏形，防防止竞争争对手的的恶意竞竞争。C组团：在在该期的的建设是是一个收收尾工程程，项目目建筑的的重点已已经在二二期中结结束，在在该期中中主要对对项目的的综合配配套、景景观、商商业、广广场、会会所等等等的工程程进行完完善，势势必形成成当地的的标志性性小区建建设。配套商业：防空地下室室：容积率：11.5综合容积率率：1.2

22、绿化率：35%建筑密度：277%总户数： 目前规规划建议议3777套车位数： 其中：地上上车位：地下车位：自行车位： 车位占总户户数比例例：其他七、 土地地价格合合理性分分析一、土地价价格地价=建成成总价（预预计）-（建安安费+专业费费用+利息+税费+其他）-利润土地价格计计算的方方法中其其他是指指若有代代征地要要说明代代征地价价格，利利息（借借贷费用用产生的的利息），专专业费用用包括：整体规规划设计计的种种种、人工工等以及及整体的的预计开开支的费费用。二、区域情情况分析析1、 从20044年岁末末的锡山山区土地地拍卖会会上的情情况的来来看，虽虽然是锡锡山区周周边乡镇镇，但土土地价格格普遍不不

23、低，这这和无锡锡市房地地产行业业一片红红火有关关，加之之政府对对这些地地方的规规划、建建设，市市场同时时也被普普遍看好好。2、 同时拍卖的的土地价价格都比比本案高高。本案案宗地的的低价格格给本案案提供了了市场高高竞争的的基础。第二部分：法律及及政策性性风险分分析一、合作方方式及条条件 1、 合作方式：一次性性买断土土地。2、 拿地程序的的配合：在开发发商拿到到地之时时到什么么时候政政府能完完成怎样样的市政政配套。目目前宗地地的情况况是政府府只是对对宗地边边的道路路建筑施施工完成成。3、 合作中的其其他主要要条件（新新世纪摩摩托集团团提供）4、 与合作方式式相关的的其它法法律规定定 （新世世纪摩

24、托托集团提提供）结论：本案案的西面面有一条条50万伏伏的高压压线走廊廊，在一一定意义义上对半半案项目目的开发发是有影影响的但但事物不不是单面面的，作作为追求求最高利利润的基基本，这这个不利利因素可可以作为为和政府府谈判取取得更好好优惠条条件的砝砝码。土土地价格格是较低低了，但但其他的的政府配配套建设设、银行行贷款利利率等等等是否合合理在这这里中山山凯捷只只是建议议同样要要考虑。二、 土地地法律性性质评估估 （一）现状状 土地使用权权归属 ：宗地地周边农农民土地的用途途 ：农业业用地（二）规划划 规划，主管管单位：羊尖镇镇土管局局、房管管局、产产监处规划使用权权归属 ：将来来项目宗宗地小区区业主

25、规划的用途途 ：商住住用地三、 取得得土地使使用权程程序评估估 取得土地使使用权需需要的工工作日 ：（开开发商提提供告之之）取得商品房房用地土土地使用用权所需需条件 ：（开开发商提提供告之之）取得土地使使用权的的风险及及控制（取取得土地地使用权权存在的的不确定定因素及及解决） ：（开发商提高告之）四、 土地地性质变变更的评评估（建建造别墅墅，当地地政府建建设局是是否有阻阻力，如如有则改改变形式式可规划划建设叠叠加式别别墅）土地性质变变更的程程序和理理由 土地性质变变更的政政策支持持或障碍碍 土地性质变变更需要要的工作作日 五、 政策策性风险险评估 城市规划限限制或更更改、突突发性政政策等政政府

26、因素素导致项项目中断断开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。例例如：项项目开始始建设，宗宗地内550万伏伏高压线线走廊的的配套包包括地下下静线走走向、走走廊基础础范围、安安全区域域范围， 施工建设的进程，如有贷款，贷款到位的时间进程不能影响施工。六、 总体体评价 在对新世纪纪摩托集集团提供供的资料料以及中中山凯捷捷的市调调对宗地地的基本本情况、各各项法律律手续和和程序的的可操作作性，风风险的可可控性进进行了评评价。如如能避免免或最低低程度的的控制。1、 土地签约合合同中明明显对我我方不利利的条款款及

27、其考考虑；2、 部分或全部部条款存存在的不不确定性性因素的的控制；3、 不利、不确确定条款款可能遭遭受的损损失和对对开发进进度的影影响等。同时如开发发商对开开发资金金得到渠渠道的资资金风险险控制：1、 银行融资的的到位时时间及分分批到位位的确定定性；2、 民间融资：民间融融资在取取得借贷贷人信任任的前提提下也是是比较容容易的但但它存在在利息高高、资金金数量不不可控及及时间性性等问题题。3、 新世纪摩托托集团公公司提供供资金支支持。 贰市场篇第一部分：市场分分析一、 区域域住宅市市场成长长状况 区域住宅市市场简述述 目前羊尖镇镇的住宅宅市场基基本空白白，除了了廊下和和神羊集集团，在在该地无无成型

28、小小区和高高档住宅宅，通过过市场调调查，在在近两年年时间内内当地居居民的购购房欲望望是很强强的，具具备了消消费的能能力，属属于消费费强势区区。形成时间：廊下和和神羊集集团的“小区”大约建建成于220022年 各档次住宅宅区域内内分布状状况 ：具以以知的两两个地方方距离宗宗地的位位置较远远基本不不构成消消费威胁胁，同时时两地物物业建成成时间较较早。竞争对手：目前政政府在市市民广场场（在建建，055年4月完成成）另批批了500多亩地地给其他他单位在在，虽然然从开发发的市场场容纳量量、项目目规划包包容程度度（景观观、项目目内配套套等）等等都不如如本案，但但是该项项目就在在当地市市民广场场的正南南面地

29、理理位置比比本案强强，并且且已初步步有了规规划方案案，在速速度上已已先行步步，将来来在销售售上一定定会给本本案造成成压力，中山房产策划部建议：1、在本案的规划建设上我们应该超过该项目，从整体项目实力上压倒竞争对手，2、建议立刻着手概念推广及售楼处的建造，在竞争对手进入市场之前抢先一步抓住百姓的注意力。（由于规划设计需要一定的时间，这样做才可以最大程度的减少客户的流失）。购买人群变变化：宗宗地所处处当地的的房屋基基本是老老一背继继承下来来的，有有些具备备经济条条件的在在 原地上上自行建建造房屋屋，基本本不存在在前现代代居住观观念。随随着当地地经济的的发展和和一系列列无锡政政府对周周边乡镇镇的经济

30、济及基本本交通、市市政配套套的加强强和完善善，当地地已经到到了改变变居住现现状的阶阶段，购购买人群群基本是是在当地地企业工工作的人人群，具具体体现现在年龄龄跨度很很大，自自有或家家庭积累累的经济济较高，这这也为本本案提供供了比其其他区域域更大的的购买人人群范围围。2、区域住住宅市场场各项指指标成长长状况（近近3-55年） 略开工量/竣竣工量 （暂略略）销售量/供供需比 （暂略略）平均售价 （暂略略）3、区域内内发展趋趋势 无锡市政府府在044年11月份份市领导导王荣、樊樊金龙、周周敏炜出出席市试试点示范范城镇组组团安镇羊羊尖组团团规划建建设座谈谈会。王王荣在会会上指出出一要充充分肯定定城镇组组

31、团规划划建设的的重要意意义。无无锡地区区的发展展经历了了改革开开放后的的全面工工业化阶阶段，目目前进入入了城乡乡统筹发发展的新新阶段。锡锡山区这这几年发发展很快快，特别别是加快快了融入入无锡主主城区的的步伐，天天天都在在发生新新的变化化。各级级干部尤尤其是乡乡镇干部部在统筹筹发展阶阶段一定定要转变变观念，要要通过发发展水平平的提高高脱土气气，主动动融入城城市化的的建设。目目前，全全市共规规划了66个城镇镇组团，选选择了其其中两个个作为试试点，安安镇羊尖尖组团的的交通区区位、工工业、居居住条件件和自然然生态环环境等方方面都具具有得天天独厚的的优势，是是最有希希望的一一个，要要首先做做好，将将来很

32、可可能成为为全国统统筹发展展的样板板，新农农村的典典范。二二要坚持持规划的的严肃性性。城镇镇组团建建设是城城乡统筹筹发展的的一项标标志性工工作，尤尤其要注注重规划划，要在在“十一五五”规划中中充分体体现。各各级领导导干部对对规划严严肃性的的认识要要高度明明确、高高度统一一，城镇镇组团建建设规划划一旦确确定下来来，各级级党委、政政府都要要广泛宣宣传，并并以高度度的自觉觉性无条条件地执执行，确确保各项项建设工工作按规规划有条条不紊地地开展。三三要认真真做好组组团建设设的近期期工作安安排。安安镇羊尖尖组团建建设需要要一个较较长的过过程，决决不能一一蹴而就就。另一个无锡锡政府规规划：无无锡将成成为无“

33、镇”之城。据无锡锡市规划划设计院院院长蒋蒋仁宝介介绍，打打破镇的的行政区区划，进进行组团团式规划划后，无无锡市区区将形成成“”即一个个主城区区和六个个城镇组组团。这这些组团团的特点点是经济济、地域域文化、生生活特色色等具有有共同性性，有利利于建设设卫星城城之后形形成特色色和融合合。同时时，专家家认为，无无锡的城城市化水水平已达达以上，城城郊农民民的工作作非农化化已达以以上，建建设卫星星城条件件已经具具备。在在最近召召开的一一次由相相关专家家和锡山山区、惠惠山区的的主管领领导和各各镇主要要领导及及江阴、宜宜兴市分分管领导导等参加加的研讨讨会上，组组团式规规划建设设的方向向得到了了认可。目目前，市

34、市规划部部门正对对惠山区区洛社组组团和锡锡山区安安镇羊羊尖组团团个试试点组团团进行详详细的规规划，并并已在今年年月月前出笼笼，到年年底前，将将有个个“卫星城城”规划完完成。在在江阴、宜宜兴，明明年将各各有个个试点“卫星城城”规划编编制完成成。从远远景来说说，无锡锡市区个“卫星城城”、江阴阴和宜兴兴的个个“卫星城城”，将构构成无锡锡“”的卫星星城格局局。在以上单就就无锡市市政府的的规划中中可以清清晰的看看出，羊羊尖将是是近几年年的无锡锡市战略略规划重重点，对对无锡经经济的发发展有着着十分重重要的意意义，在在这样的的大前提提下，宗宗地所属属当地的的发展前前景是乐乐观的，怎怎样在这这样的利利好大环环

35、境中取取得集团团多元化化经营对对集团是是至关重重要的。同同时我们们中山凯凯捷希望望新世纪纪摩托集集团能把把握机遇遇，取得得土地经经营权。二、 区域域内供应应产品特特征 (就目前前的现状状没有)目前是没有有建设完完成的项项目小区区，但前前面提到到的竞争争对手的的50多亩亩地的建建设对本本案有一一定影响响，对其其物业类类型、规规划等一一定要加加以研究究，寻找找其项目目弱点。1、 各档档次产品品供应状状况 （暂略略）2、 各档档次产品品的集合合特征 （暂略略）尤其研究与与本案类类似档次次物业的的特征（目目前的现现状没有有），以以下的具具体情况况在将来来的销售售计划和和建筑规规划设计计中可详详细。平均

36、售价 （暂略略）开发规模 （暂略略）产品形式 （暂略略）物业在区域域内分布布特征（暂暂略）3、 区域域内表现现最好个个案状况况 （暂略略）附图：项目目周边楼楼盘个案案分布图图，其中中一些具具代表性性的未来来主要竞竞争楼盘盘还要配配置现场场图片。（略略） 4、 未来来2-33年区域域内可供供应土地地状况（政政府规划划中可体体现一部部分）、产产品供应应量和产产品类型型（这只只能估计计，但就就目前的的羊尖镇镇的住宅宅情况来来看，开开发商大大举进入入羊尖镇镇投资是是势在必必行，但但如果新新世纪摩摩托集团团能在开开发的同同时同意意我们的的品牌战战略思想想，借助助新世纪纪摩托集集团原有有的品牌牌平台，从从

37、长远来来看具有有重要意意义）分析：本案案在区域域市场内内的机会会点 宗地在羊尖尖的区域域内属于于真正意意义上的的房地产产开发，单单就从目目前住宅宅建设情情况来看看，是属属于第一一桶金。在在20004年12月30日的的拍卖会会上，还还会有其其他商住住用地的的拍卖，可可从成本本的角度度来看，宗宗地500万的价价格是很很低的。虽虽然周边边有个550万伏伏高压电电走廊，对对本案风风水是不不利的（风风水可以以通过其其他途径径解决这这里不提提），从从另一个个方面来来看也可可变弊为为利，这这里的利利在与就就这点可可以和政政府另谈谈，让其其降低价价格、提提供更多多的政府府配套、降降低市政政配套建建设费以以及提

38、供供政府支支持等等等变相的的优惠条条件。结论： 1、 区域市场在在整体市市场的地地位及发发展态势势 羊尖当地市市场的建建立是离离不开无无锡这个个大环境境的，无无锡经济济的不断断提升，房房地产价价格的不不断抬高高，也拉拉动了当当地房价价的有利利提升。羊羊尖镇虽虽然属于于无锡锡锡山区，但但该地毕毕竟离无无锡市区区较远，并并且地处处锡常交交通的中中间地带带。无锡锡房地产产市场的的一些影影响有一一定的抵抵抗性，简简单言之之该地有有相对独独立性。另外一个因因素：无无锡市政政府提出出多个规规划针对对周边的的乡镇，其其中就有有直接针针对羊尖尖镇的无无锡市“战略”性规划划。其次，羊尖尖的地理理位置十十分重要要

39、和突出出，苏锡锡常是江江苏省的的经济命命脉，而而羊尖镇镇就处在在这条经经济命脉脉上，经经济的推推动一定定会使羊羊尖的区区域经济济得到不不其他不不在经济济带上的的增长的的快许多多。综合以上的的情况分分析，羊羊尖镇的的房地产产市场的的前景是是非常被被看好的的。2、 本案所在位位置的价价位区间间和本案案开发产产品的价价位区间间及产品品形式 （数据据由新世世纪摩托托集团提提供）宗地所处当当地的消消费者心心中目标标购房价价格（元元/平方米米）自然村应统计户数数已统计户数数羊尖廊下安镇1500-18001800-25002500-30001800-22002200-30003000-3500严家桥1500

40、6684983479760宛山1000459182621181367廊下1500642345671069305南丰100047434747821203南村8506956133202512丽安10001007970751羊尖10006594615957933龙巷100056131581236100合计8850425828403894341511121项目汇总3819所占比例74.410.21.110.92.90.5从新世纪摩摩托集团团提供的的当地各各价格的的消费范范围可以以看出主主力消费费单价在在15000元-18800元元之间。（这这只是表表面数据据，在后后面的章章节中有有详细分分析）3、本案

41、在在区域内内开发市市场潜力力 本案在区域域内开发发要从物物业形态态配比上上要提高高，增加加别墅的的数量尽尽量降低低建造多多层的数数量和或或不建造造高层，这这样不仅仅能提高高本案的的小区档档次也可可拉动单单位面积积价格和和销售总总价。另另外规划划建造小小区配套套来提高高附加值值。再则则，该小小区建造造可分三三个组团团，这样样不仅可可供开发发商在短短期时间间内有资资金回收收，还可可以在建建造的过过程中有有一个张张价的时时间和充充分宣传传的时间间，造就就人气和和增加张张价幅度度，使开开发商增增加递增增值。4、本案在在开发中中的营销销焦点问问题 本案的销售售以中山山凯捷营营销策划划有限公公司的实实力是

42、不不成问题题的，但但宗地周周边有550万伏伏高压线线走廊是是将来销销售的一一个阻力力，如何何在规划划中尽量量规避这这点在本本案中是是很重要要的。三、 区域域市场目目标客层层研究 1、 各档档次产品品目标客客层特征征及辐射射商圈范范围（建建立在本本区域参参照项目目的经验验研究及及全市的的趋势特特征上） 喜 欢欢 户户 型型自然村应统计户数数已统计户数数两室一厅两室两厅三室两厅四室两厅五室两厅严家村150066820644715125宛山100045912493247221廊下150064278604259955南丰100047441321416472男村850695313273287134丽安1

43、00010011369200羊尖1000659172235419388龙巷100056111264425827合计885042581462602572944422项目总汇4344所占比例48.111346059221797综合上诉的的（新世世纪摩托托集团提提供）数数据，以以羊尖的的数据作作为参考考，在宗宗地当地地的户型型面积以以三室两两厅户型型面积为为主力户户型面积积，但严严家桥、宛宛山、廊廊下和龙龙巷的户户型面积积需求都都比宗地地的需求求强度大大，同时时男丰和和南村的的面积需需求虽然然比羊尖尖低，但但在销售售的同时时这部分分的消费费者也不不可忽视视。在规规划设计计中合理理考虑三三室两厅厅户型

44、面面积的同同时可将将物业提提升到连连排别墅墅的物业业形式，这这样不仅仅可提升升宗地小小区的档档次也可可提高总总体售价价，追求求可实现现的利润润最大化化。结论：综合合以上各各种情况况分析，宗宗地目标标消费人人群的区区域来源源很广，基基本可囊囊括该镇镇的8个行政政村，在在以上的的市调的的含盖面面也只有有达到应应统计户户数的448.111%。对对产品的的户型从从表面上上看为三三室两厅厅，但物物业形态态的表现现可表现现为连排排和独栋栋别墅，面面积也可可相应的的适当放放大，毕毕竟商品品房作为为独特的的“商品”是有它它特有的的消费群群体。购购买的方方式主要要是以银银行按揭揭为主，同同时在宣宣传是可可主宣小

45、小区的良良好物业业形态和和规范的的小区及及小区配配套。 四、 目标标市场定定位及产产品定位位 1、 市场场定位 ：宗地地区域经经济整体体较好，主主要销售售对象为为当地的的私营企企业的老老板和当当地一些些大型企企业的高高级管理理者，同同时本案案在宣传传时可扩扩大宣传传范围和和深度，吸吸引羊尖尖周边的的同类型型人群和和一些从从上辈继继承财富富的人。目标人群特特征：上上诉定位位人群的的特点基基本包括括，企业业在当地地自身的的生活区区域无法法离开此此地、有有私家车车、追求求现代生生活或能能体现自自身身份份和财富富象征的的居住形形式，在在事业上上比较争争强导致致其中部部分人群群的生活活形态的的比较、在在

46、观念中中想去“大”城市生生活过那那中理想想中的现现代生活活（其实实他们什什么也不不缺）。来源区域：宗地当当地就有有可消化化该小区区物业的的人群，但但如把宣宣传扩大大到周边边的几个个地方，可可有意识识的提高高小区物物业的价价格，所所以宗地地小区的的销售不不成问题题。行业特点 ：此类类群体基基本自营营私营企企业，从从事加工工、制造造业。3、 产品品建议 ：因为为宗地面面积较小小，接近近10万平平方米属属于中等等大小规规模，为为了提升升物业档档次和提提高销售售价格，宗宗地的规规划建设设应以别别墅为主主可包括括，独栋栋、连排排、叠加加和真正正意义上上的TOOWNHHOUSSE，可可在建筑筑风格上上借鉴

47、采采用欧式式风格。但但也要照照顾和综综合考虑虑增加几几栋多层层。因为为多层的的单位销销售价格格相对较较低无法法拉动整整体的销销售总价价，对开开发商收收回成本本及利润润是不利利的，同同时也无无法提升升宗地小小区的档档次。第二部分：规划设设计分析析一、初步规规划设计计思路1、设计概概念：产品体现的的主题思思想：宗宗地小区区规划整整体可体体现欧式式风格，在在宗地当当地形成成和目前前当地风风格迥异异的产品品，从心心理上个个业主一一次尊贵贵身份的的飞跃。经经调研，目目前羊尖尖的目标标消费群群体大多多希望八八小时之之外能享享受城市市生活，“工作在羊尖，生活在无锡”内心存在浓厚的理想主义思想，针对这种想法，

48、中山房产策划部提出的设计思路是“在羊尖享受都市生活。”把我们的小区建设成为一流的城市化大型社区，让人们生活在羊尖就能享受到高品质的城市生活。另外，羊尖及周边乡镇先富裕起来的人们向往安全隐密的生活，因此科学先进的保安系统及优质的物业配套也是本案在设计上必须强化的一面。主要设计风风格：欧欧洲带给给人们的的是富裕裕、恬静静、享受受生活、咖咖啡、鲜鲜花等等等，规划划建设欧欧式风格格的同时时也要体体现这些些特征，特特别是景景观规划划更是重重要。1、独栋别别墅现代代欧陆风风格以兴兴隆城市市花园、广广信四季季家园等等为代表表。其共共同特征征表现为为：典型三段式式色彩；以深色色天然岩岩板材为为基座；中段辅以暖

49、暖色调小小规格较较高档次次外墙瓷瓷砖贴面面；顶部以小坡坡顶等现现代欧式式屋顶符符号为造造型；欧式装饰符符号趋向向简约；体量感感并不突突出；大量现代简简约装饰饰语汇及及饰材运运用其中中，如玻玻璃、铁铁花等。2、叠加式式别墅可可采用欧欧式风格格中的现现代国际际简约风风格以锦锦绣家园园（深圳圳万科开开发）、常常青藤、鸿鸿基都市市花园、金金果园、都都市之星星（北京京华远开开发）等等为代表表。其共同特征征主要表表现为：几何线条修修饰，色色彩明快快跃；外外立面简简约流畅畅；以波波浪、架架廊或挑挑板或装装饰线、带带、块等等异型屋屋顶为特特征；立立面主体体层次感感较强；合理运运用色带带色块处处理。3、项目入入

50、口多层层住宅单单体：现现代欧陆陆海派风风格，其其设计要要点建议议参考如如下：三段式色彩彩布局；以深褐褐色/咖啡色色等深色色板页岩岩为基座座；中段段以暖色色调高雅雅个性的的小规格格较高档档次外墙墙瓷砖贴贴面；顶部以小坡坡顶（孟孟莎顶）欧欧式符号号为造型型；同时适度注注入现代代装饰材材料与元元素符号号，如较较为明快快的几何何线条及及玻璃用用材等。（图只是作作为一个个示范）（联体别墅墅） 以上或以下下图片仅仅供说明明，不是是本公司司要策划划的房型型图设计计特点：把居住住环境和和自然、人人文、尊尊贵身份份相融合合2、 主要要产品类类型：（小区进门门）（叠加式别别墅）3、 节能能和环保保型建筑筑材料选选

51、用的考考虑。 4、 在所所在城市市中，生生产新型型、别具具一格产产品的可可能性。 5、宗地项项目，对对营造社社区生活活氛围的的考虑。 二、规划设设计的可可行性分分析1、 在既既定容积积率、净净用地面面积、住住宅面积积、配套套公建面面积、控控高、建建筑密度度条件下下，制造造出的产产品是什什么类型型和特性性，是否否符合前前面提及及的规划划设计概概念的要要求。主主要从规规划设计计角度，转转化成现现实产品品的可能能性。 建议各种物物业形态态的配比比（图）：初步建建议户型面积平方米米户数（套）比例（%）三室两厅（多多层）141-115616825独立别墅375-55889345联体别墅2965015叠加

52、式别墅墅2256615合计377以上是按99万平方方米（容容积率00.8）的的建筑面面积进行行估算的的情况。2、容积率率变化对对产品设设计概念念、产品品类型和和特征的的影响。 容积率的降降低意味味着整体体建筑面面积的减减少，从从表面看看减少了了总体建建筑面，开开发商等等于减少少了利润润，可是是事实情情况并非非如此，在在政府规规划局规规划建设设的允许许范围之之内，虽虽然降低低了宗地地的容积积率，但但可从提提高物业业的档次次来拉动动整体的的单位面面积售价价。以宗宗地的情情况来列列举：如如果新世世纪摩托托集团提提供的消消费数据据是真实实可靠的的那么宗宗地建成成小区的的单位主主力售价价在15500-1

53、8000元之之间（多多层或小小高层），但但就目前前中山凯凯捷的市市场调查查情况开开看，多多层和小小高层的的销售在在锡山区区的乡镇镇的销售售情况并并不好，因因为目前前宗地所所属的当当地居民民的居住住面积很很大一部部分是自自己建造造的私人人楼房，当当地居民民需要的的是真正正意义上上的有档档次的小小区供其其居住，这这不仅是是身份的的象征，也也是物质质文明和和精神文文明提高高的一种种表现。从从现实已已建成的的乡镇规规模小区区看，以以别墅为为小区物物业主要要建筑形形态是很很受欢迎迎的，并并且销售售情况非非常好。这这些市场场调查的的结果对对宗地本本案有着着重要的的指导意意义。降低了容积积率，建建造了更更高

54、档次次的别墅墅物业形形态，可可以在单单位售价价上得到到相当与与“主力销销售单价价”的两倍倍销售价价格，这这也是隐隐性的提提高了销销售价格格，从而而提高了了整体销销售价格格。3、土地本本身特征征对产品品设计的的影响和和考虑。地势与规划划道路的的标高基基本是一一致的，只只是对宗宗地的土土方和压压实也是是一件重重要的工工作。地地形起伏伏也无太太大的变变化，甚甚至在将将来的景景观规划划中也要要人为的的设计一一些起伏伏的小山山丘以提提升小区区的自然然感。地地块的完完整性较较好基本本呈四方方型不仅仅从风水水和建筑筑规划的的难易程程度都大大大的降降低了。地质状况、较较深的沟沟壑（小小峡谷）、河河流、水水塘、

55、地地上附着着物、地地下管线线暗渠等等对产品品设计和和环境保保护的影影响及解解决的方方法:规划设设计中以以上几点点的不利利因素一一定要考考虑在内内，此类类的情况况的数据据以及情情况图纸纸在羊尖尖规划局局应该都都有，新新世纪摩摩托集团团可要求求当地规规划局提提供一份份以利于于环境和和景观规规划的需需求。 周边自然环环境和人人文环境境对产品品设计的的影响及及考虑：宗地周周边以及及当地的的治安情情况总体体来说是是好的，是是不会影影响周边边乡镇的的目标消消费群体体购买欲欲望的。噪噪声环境境宗地基基本不存存在噪音音污染的的情况，根根据中山山凯捷在在宗地测测试噪音音污染情情况时得得到的数数据，宗宗地围墙墙边

56、是江江苏省的的重点高高中“育才中中学”，除了了课间操操、眼保保健操、临临时广播播对宗地地不产生生噪音污污染的情情况，反反之对于于学校产产生的情情况可作作为卖点点之一，“孟母三迁”表明中国人对下一代教育的重视，宗地小区也可以利用这点进行诉求卖点。污染环境、空气情况：宗地周边不存在空气以及污染源的问题，因为周边是基本没有什么建筑物并且离公路也有一端距离，总体环境是非常好的。危险源、“风水”因素：如果说道危险源和“风水”的因素是的确存在的，宗地边上50万高压电走廊本身从危险角度和风水的角度都是不利的，这也是将来销售会遇到的销售阻力如何消除此种带来的不利因素？可从景观规划中避开，对处在走廊边的地块尽量

57、少用或不用于建造物业并以景观为主。这样即避免了它所带来的不利因素同时在景观规划中可适当的提高档次变弊为利。 周边生活配配套设施施对产品品设计的的影响和和考虑：交通状状况、商商业设施施（购物物中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等；作为为当地的的高档物物业形态态，对于于业主自自身拥有有交通工工具及利利用的情情况是很很好的不不须过多多的考虑虑，但对对于年幼幼和年老老的居住住者角度度考虑交交通工具具作为方方便出行行是必须须要考虑虑的，对对于这部部分居民民的交通通工具可可要求将将来的物物业公司司配备定定点、定定地的直直通车（看看情况）。商商业设施施和教育育设计本本身宗地地

58、周边都都有配套套。关于于银行和和医院可可在小区区配套中中留有其其的建筑筑位置建建立银行行的营业业处和小小区医疗疗站。体体育娱乐乐公园等等休闲场场所不用用另行辟辟地可在在规划建建设的小小区公园园中配备备相应的的健身器器材供居居民健身身，同时时开放式式的健身身场所（小小区会所所中休闲闲健身除除外）可可增进邻邻里的沟沟通交流流“老老北京邻邻里”也可考考虑成为为将来销销售的卖卖点诉求求。 第三部分：项目开开发一、 土地地升值潜潜力初步步评估。 从地理位置置、土地地供应、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估：单单从目前前宗

59、地的的情况来来看不是是很好，但但从一个个长时间间的建设设来看（小小区的建建设时间间预计要要两年时时间）小小区物业业的升值值空间是是很大的的。前面面已经提提到无锡锡市政府府提出的的两个加加快周边边乡镇建建设开发发力度的的文件以以及政府府对当地地的规划划和城市市未来发发展战略略等就可可以看出出政府对对这类地地区的建建设重视视度（其其他这里里不再重重复），并并且目前前宗地周周边没有有成规模模的小区区，这些些对宗地地的开发发建设都都是利好好的情况况，但是是急与一一时整体体开发完完成也是是不恰当当的，所所以在前前面的工工程进度度中已经经提到对对宗地小小区的建建设应该该分批次次的进行行，这样样不仅有有利与

60、新新世纪摩摩托集团团的资金金回收同同时也降降低了各各种风险险。二、 立即即开发与与作为土土地储备备优缺点点分析：分批次次的立即即开发对对新世纪纪摩托集集团来说说是当务务之急，孙孙子兵法法作战战篇中提提到：“兵贵胜胜，不贵贵久”同时孙孙子兵法法始计计篇中又又提到：“乱而取取之，佚而劳劳之”，新世世纪摩托托集团就就应该乘乘目前政政府规划划和实施施分时间间进度的的不规范范的时机机加快取取得土地地的经营营权和建建设别墅墅等高档档物业的的政府许许可令，再再根据中中山凯捷捷的策划划报告中中提到的的分批次次组团开开发，这这是明智智之举。如如果把土土地拱手手让于其其他开发发商或取取得土地地的开发发经营而而用于

61、储储备是非非常不合合适的。并并且国家家对开发发商取得得土地后后不进行行开发也也进行了了时间的的限制，如如开发商商取得土土地在两两年时间间内不进进行建设设国家将将无条件件的收回回该土地地，种种种利好情情况证明明新世纪纪摩托集集团不能能失去控控制该宗宗地的主主动权。 第四部分：投资收收益分析析一、 成本预测 这里只是提提供了经经济成本本及回报报，将来来有一份份更加详详细的成成本及利利润表，但但以下是是在各种种数据中中得出的的基本真真实的数数据，是是可信任任的。测算假设，产产品类型型假设（前前面已经经有表格格说明），土土地面积积（1550.11亩约合合10000666平方米米），总总建筑面面积（88

62、0000平方米米），住住宅和非非住宅面面积，容容积率（0.8），项目总投资。（前面章节已经明确指出的这里就不再重复）。 项目投资总总额（万万元） 单位成成本（元元/m22） 土地成本 ：1665 550 =82250前期工程费费 ：1322，0811 1700 =22445.44建安工程费费 ：（造造价5000涂料料20水45窗40其他他）8880544.47000元61163.8088配套费用 ：（外外电1005绿化化）8880544.44000=35522.1766会所建筑费费用：775040000=3300利息：8880544.4280元元3552.221766税金：8880544.43000012.5%=33002.004广告销售费费用：8880554.4430000元4%10556.665288后期：8880544.445=3966.24448成本合计