从土地价值链分析李家湾综合体的开发策略

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1、从土地价值链分析李家湾生态园综合体的开发策略 旅游产业进入到休闲度假时代，必然的模式是由单一的观光产品，变幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体，由单一的旅游景区串联成为游线的行程式走马观花，变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩高兴、享受舒适的城市或者区域旅游，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发，共同形成综合性的旅游产品，那么也就必然涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅游产业产品的基本支撑。为此，李家湾生态园的开发发展的基本程序与核心思路将通过“资源转户土地转换产业转移地产转型”四个流程的实施、发展起来。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与构建将会是

2、李家湾生态园开发的核心与关键环节。一、四个流程内涵的客观需求看李家湾生态园的土地价值链李家湾生态态园是区区域旅游游开发的的最终形形态，必必须与无无锡发展展战略相相一致、与与国家政政策相符符合、与与经济发发展规模模相匹配配、与多多行业投投资相嫁嫁接、与与市场客客源相互互动的具具有旅游游价值的的区域经经济系统统，是休休闲度假假时代旅旅游产业业发展的的终极目目标和复复合形象象体现方方式。其其表现的的特征是是“规模大大、功能能全、品品质高、环环境优、服服务好”，其间间相关环环节的系系统价值值主要是是通过各各种资源源的有效效流转、土土地功能能的对应应转换、旅旅游及其其相关产产业的布布局落地地并形成成竞争

3、力力、地产产模式的的创意设设计并实实现城市市功能的的空间融融入等有有效措施施体现出出来，并并满足经经济收益益、社会会收益的的兼顾和和通达，同同时实现现城市（都都市）载载体功能能的有效效发挥，以以及资源源保护基基础上的的可持续续发展。借鉴国内外外不断探探索出来来的各种种以旅游游为核心心产品的的成功案案例的经经验，结合近近期对李李家湾项项目理解解及听取取多方面面的意见见，将李李家湾开开发策略略确定为为：以现现实存在在和虚拟拟的资源源本底为为基础开开发条件件，以生生态养生生、休闲闲旅游产产业园（区区）为市市场经营营产品，以以吸引客客源往来来实现动动态消费费为核心心主体，以以满足客客户体验验生活的的配

4、套与与基础设设施开发发为导向向，实现现直接的的年度综综合收益益的同时时，使土土地和不不动产持持续增值值的区域域规模化化开发经经营。从策划规划划李家湾湾生态园园的核心心支撑要要素和需需求可以以归纳为为以下四四个方面面：一是土地依依托性的的资源：李家湾湾生态园园与单纯纯的山水水观光旅旅游开发发有着本本质的不不同，单单纯观光光旅游产产品是依依托自然然的山水水生态资资源开发发成为回回归自然然的旅游游区，我我们开发发的李家家湾生态态园依托托的是包包括自然然山水在在内的所所有生态态环境资资源、文文化主题题资源、民民俗民风风资源，换换句话来来说，就就是依托托生态环环境可开开发的土土地综合合利用资资源（比比如

5、历史史遗迹【教教堂、舜舜皇庙】、溪流流、森森林、丛丛林、陆陆地、湖湖山等）、相相关的游游憩设施施（比如如温泉会所所、高尔尔夫、SSPA、养养老院、高高端体检检中心、飞飞碟运动动场等）或或可间接接开发为为旅游产产品的资资源（工工业遗址址、教育育基地、乡乡村农业业、厂矿矿企业等等）来满满足不同同的客户户群对休休闲娱乐乐的渴求求。二是旅游消消费者的的活动：包括随随意性的的游览观观光者，以以及分时时段共享享式旅游游度假者者。在休休闲时代代的大背背景下，还还应该包包括有钱钱、有闲闲基础上上人们所所有的非非工作岗岗位之外外的活动动，比如如商务、会会议、购购物、运运动、洗洗浴、体体育、竞竞技、探探亲访友友、

6、度假假、郊游游等等。三是地产功功能化的的开发：成就李李家湾生生态园的的核心要要求就是是土地的的运作、土土地多元元化流转转和土地地的集约约化开发发利用，因因此，土土地流转转以及地地产模式式将是李李家湾生生态园有有序发展展的基础础和根本本。就土土地综合合开发而而言，它它是一种种复合地地产的概概念，即即包括传传统意义义的商业业地产、居居住地产产、文化化地产、教教育地产产、商贸贸地产、工工业地产产等，也也包括类类似于周周末度假假酒店、分分季住宅宅、第二二居所的的经营性性或产权权休闲度度假地产产。四是载体城城市化的的体现：李家湾湾生态园园区域旅旅游综合合体的首首要内涵涵是强调调区域的的概念，之之所以是是

7、区域，说说的是复复合性资资源累计计起来一一体化规规划、立立体化开开发、商商业化运运营的发发展道路路，复合合性资源源加上立立体化开开发必将将形成城城市化功功能载体体的自然然融入，李家湾生态园必将形成未来生态新城市或者环保生态的度假功能区域。因为就发展而言，成功的旅游区域开发，大多会使非永久性居民逐渐成为永久居民。一般而言，大约在15-20年之后，人口规模增大、配套设施完善，旅游度假物业可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。从而，旅游区域开发成为各城市间的连接纽带，加速了城市化进程。在我国即将到来的快速城市化进程中，各种资源及市场的高效配置下城乡融合促成城市边界的消失，也就意味着城市区间大量土

8、地的开发与利用。如何合理利用耕地流转、占补平衡、农村建设用地置换、林地流转、荒地开垦利用等诸多手段寻求发展，成为城市化进程中重要的关注点。二、五个理理念解读读提升李李家湾生生态园的的可持续续发展空空间解读一：土土地规模模化利用用是李家家湾生态态园的实实现基础础通过土地流流转，土土地向我我们李家家湾生态态园公司司集中，为为今后打打造商贸贸、农业业、旅游游地产等等物业经经营打下下良好基基础，既促进了了产业的的专业化化、集约约化和规规模化经经营，又又提高了了单位面面积的产产出和效效益，降降低产业业市场成成本。成都三三圣乡是是依托资资源及区区位优势势，土地地流转后后发展规规模化现现代农业业，推动动农业

9、产产业化发发展的典典型案例例。三圣圣乡首先先选择土土地合理理流转，引引进多家家大型的的专业化化企业，以以放大花花卉产业业优势为为突破口口，发展展现代农农业，在在现代农农业基础础之上，通通过旅游游的介入入，形成成具有一一、三产产结合的的规模化化休闲农农业，在在这个过过程中，旅旅游依托托规模化化现代农农业，同同样形成成了规模模化旅游游休闲产产业，城城市居民民得到了了身心的的享受，农农民的得得到了经经济实惠惠，同时时也加快快了城乡乡融合。乡乡村旅游游发展，与与其他任任何产业业一样，需需要规模模化开发发，才能能提高生生产力，形形成经济济社会效效益。解读二：土土地合法法化流转转是李家家湾生态态园的开开发

10、保证证在符合土地地利用总总体规划划和其他他有关规规划的前前提下，公司要充分利用已依法批准并取得集体土地使用权证的集体建设用地，从事法律法规未明确禁止的各种生产、经营活动。经依法批准的建设用地，可以采用土地使用权入股的方式参与农业生产经营和营利性农村基础设施的开发，也可以单独或与社会资本、龙头企业联合兴办企业，还可以出售、转让、交换等形式流转其集体建设用地使用权。积极运用建设用地指标置换与周转的政策，使农村集体建设用地使用权及指标有偿、合理流转，使李家湾生态园资源在合法合理的层面上实现价值最大化。解读三：产产业复合合化联动动是李家家湾生态态园的构构建核心心随着无锡农农村城市市化步伐伐不断加加快，

11、李李家湾生生态园作作为乡村村及城乡乡结合部部地区，实实现农村村土地流流转、产产业结构构升级、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡的一系列重大课题公司将联动好。以北京一号地国际艺术区为例：它以土地流转为突破口，嫁接文化创意产业建设新农村，实现区域整体的产业置换与发展环境的优化。土地流转形式村民住宅改造如下图所示： 解读四：城城市功能能化载体体是李家家湾生态态园的终终极目的的土地流转能能够有效效改善土土地资源源配置效效率，李李家湾生生态园将将按照城市市功能化化的要求求很好的的利用农农村集体体建设用用地的流流转机制制，充分分挖掘集体体土地资资产价值值。一方方面通过过适当的的集中与与合理的的土地置置换，

12、避免土土地浪费费，另一一方面宅宅基地及及其建筑筑物的流流转和抵抵押，无无疑会有有力推进进生态园园区土地地的资本本化与市市场化，为为公司创创造更大大的价值值。解读五：产产业龙头头化集聚聚是李家家湾生态态园的引引领手段段在城市化战战略指导导下，旅旅游产业业作为城城市化发发展高度度的一个个标准，在在未来的的土地流流转中，无无疑会扮扮演一个个重要的的角色。旅旅游产业业带动下下的是土土地的增增值、环环境的改改善与生生态的优优化，是是规避城城市化快快速发展展过程中中各种资资源产出出较低的的有效手手段之一一。以华华侨城为为例，先先期投入入巨资开开拓城市市城乡结结合部，专专注于搞搞大型旅旅游项目目开发，营营造

13、具有有影响力力、冲击击力的旅旅游景区区，改善善区域基基础设施施条件和和环境质质量，提提升知名名度，靠靠旅游业业的关联联带动作作用引来来人流物物流，将将过去的的荒滩野野岭变成成具有极极高知名名度和美美誉度的的旅游城城，将生生地变成成旅游熟熟地和旺旺地，引引起景区区附近地地产升值值，再借借势发展展旅游地地产。从从而联动动周边大大梅沙、小小梅沙同同步发展展，形成成以休闲闲度假为为主题的的城市新新型集聚聚区与国国内外休休闲旅游游目的地地。北京京华侨城城项目也也是资源源流转、旅旅游地产产与城市市化建设设融合的的经典案案例之一一，即以以欢乐谷谷主题公公园为核核心吸引引力，带带动周边边人流流流动，随随之延展

14、展的住宅宅、别墅墅、公寓寓、酒店店、创意意产业园园、体验验式商街街、会所所、艺术术中心、学学校、体体育中心心、高尔尔夫球俱俱乐部等等具备多多元文化化复合社社区的功功能。使使得区域域因完善善的配套套而全面面升级为为CBDD休闲居居住区。所所以鉴于于旅游的的“一地多多用”、“较少改改变土地地用途”、“生态环环境为主主”等用地地性质及及其富民民惠农的的社会功功能，以以旅游产产业的资资源复合合性为核核心吸引引力，是是未来拓拓展新区区域空间间与运营营开发的的主要手手段之一一。三、五个策策略的配配合执行行促进李李家湾生生态园的的立体化化发展在中国土地地使用制制度重大大变革的的大趋势势下，李李家湾生生态园具

15、具备了较较好的发发展条件件，但是是必须采采用合理理合法的的方式依依托土地地资源通通过与多多产业的的联动、综综合性资资源组合合以及相相关的政政策支持持共同打打造具有有品牌效效应旅游游综合体体。策略一：资资源流转转，必须须具备规规模化的的特征打造李家湾湾生态园园发展模模式，需需要政府府或集体体经济组组织通过过农村资资源的流流转，将将区域范范围内包包括土地地在内的的所有能能够开发发的资源源进行流流转，实实现农业业用地、农农村集体体建设用用地等各各种资源源的集聚聚，也就就是将土土地按不不同使用用性质整整理然后后集中起起来，具具备了规规模化产产业发展展的基础础条件，引引进社会会资本的的介入实实现产业业结

16、构调调整及区区域经济济发展。策略二：功功能转换换，必须须适时适适度的推推进李家湾生态态园需要要能够提提供给游游客休闲闲度假的的功能性性建筑集集群来支支撑，就就此，一一定规模模建设用用地的利利用是李李家湾生生态园健健康发展展的基本本保证，因因此“土地变变性”或“转权让让利”才能保保证区域域整体开开发。目目前建设设用地的的主要障障碍是农农村农民民农业的的权属利利益范围围，主要要流转渠渠道的方方程式是是，一种种通过农农业用地地流转收归归国有、土土地变性性“招招拍挂”农用地地置换占占补平衡衡；另外外一种是是农村建建设用地地转权权让利“招招拍挂”；以上上两种土土地整理理流转的的核心思思路是通通过农业业用

17、地及及集体建建设用地地的整理理过程中中，必定定会出现现一部分分节余，这这在整个个土地大大调整、大大平衡、大大发展过过程中，是是一个很很好的缓缓冲空间间。策略三：概概念包装装，必须须贯穿发发展的全全过程园区要通过过包装得得到都方方认可和和支持、与与政府开开发取向向一致、与与城市空空间战略略相辅、与与旅游休休闲密切切结合，成成为经济济增长的的品牌项目目。与多多产业的的嫁接形形成具有有核心竞竞争力的的旅游休休闲产品品作为李李家湾生生态园开开发的核核心吸引引力，以以此为基基础实现现项目立立项及开开发。项项目开发发可嫁接接如乡村村度假旅旅游、旅旅游小城城镇建设设、现代代服务业业示范区区、文化化创意产产业

18、区、重重点流域域水污染染防治工工程、节节能减排排和生态态建设工工程等发发展旅游游休闲产产业。策略四：旅旅游物业业，必须须落地嫁嫁接的管管理通道道融入旅游物物业，并并以自然然人文文资源、主主题社区区、商务务活动、文文化娱乐乐、主题题产品等等各种旅旅游区域域开发的的形态表表现出来来，当今今主要的的旅游物物业主要要有以下下几种，可可依据李李家湾生生态园的的资源特特征及市市场结构构进行合合理组合合。比如如Malll形态态，其区区位是需需要位于于城市旅旅游的繁繁华商业业区域。其其资源特特性是商商业氛围围优良，并并要具有有很强的的旅游休休闲价值值。其交交通需求求是必要要而且便便捷的市市内公共共交通体体系和

19、全全面到位位的配套套服务功功能。MMalll可以说说是目前前世界上上大型商商业旅游游地产的的顶级形形态，伴伴随着家家庭汽车车化和住住宅郊区区化而诞诞生，是是现代工工业文明明和商业业文化的的产物，属属于一种种新型的的复合型型商业旅旅游业态态。Maall是是中产阶阶级的一一种生活活方式，除除了购物物，它提提供娱乐乐休闲一一站式服服务；比比如自营营式酒（饭饭）店形形态，其其资源特特征是自自然环境境优良，并并要具有有休闲旅旅游的价价值，同同时拥有有良好的的交通条条件，区区位特征征最好是是位于旅旅游区或或者旅游游城市的的生态环环境中。围围绕旅游游六要素素中的“住”做文章章，以为为游客提提供住宿宿为主要要

20、功能的的旅游区区自营式式酒店，增增加娱乐乐、会议议等辅助助功能。这这些酒店店多建在在旅游、商商务发达达或会议议较多的的大中型型城市。由由于旅游游酒(饭饭)店不不出售物物业，主主要通过过经营来来收回投投资，而而酒店自自营的回回收期相相当长，与与房地产产商通过过出售物物业快速速回笼资资金的经经营理念念不符，因因此，自自营式旅旅游酒(饭)店店虽然是是最早出出现的旅旅游房地地产形式式，却不不是旅游游房地产产当前的的开发热热点；比比如产权权酒店形形态，其其区位必必须距离离本地城城市生活活区不大大于4小小时的车车程，异异地客户户要求乘乘坐飞机机方便到到达。其其生态特特征是自自然环境境优良，在在居住品品质上

21、实实现梯级级提升。其开发形态态是以酒酒店的房房间为单单位，开开发商将将每间客客房分割割成独立立产权（拥拥有产权权证）分分别出售售给投资资者，投投资者一一般都将将客房委委托酒店店管理公公司统一一出租经经营，以以获取年年度客房房经营利利润，同同时投资资者享有有酒店管管理公司司赠送的的一定时时限的免免费入住住权；比比如时值值度假酒酒店形态态，其区区位要求求不是很很高，但但必须是是符合分分时度假假网络内内成员的的标准，其其可达性性必须满满足良好好的交通通条件，其其经营要要点是指指消费者者购买一一定数量量的“分数”，这些些“分数”就成为为他们选选购产品品的货币币。他们们可以使使用这些些“分数”在不同同时

22、间、不不同地点点、不同同档次的的度假村村中灵活活选择其其分数所所能负担担的住宿宿设施。该该度假型型酒店一一般是指指不同档档次的普普通酒店店，提出出部分单单位加入入分时度度假网络络，消费费者不拥拥有使用用权或产产权。只只是为休休闲消费费提供便便利、优优惠和更更多选择择。一般般情况下下，利用用“分数”消费可可获取更更大的折折扣和免免费居住住时间；比如养养老型酒酒店形态态，其资资源环境境优良，并并有完善善的服务务配套设设施，像像标准的的社区医医院，遇遇急症、重重症能在在半小时时内送达达的市级级医院。其其交通可可达性良良好，多多种交通通工具可可选用，临临近高级级公路、铁铁路。其其核心意意境是指指投资人

23、人（往往往是最终终消费者者），在在退休前前购买退退休养老老度假村村的某一一个单位位。委托托管理公公司经营营管理直直至退休休后自用用。管理理期间，将将获取一一定的投投资回报报。一般般情况下下该度假假村在产产权人去去世后由由管理公公司回购购，再出出售，收收益归其其家人所所有；策略五：概概念（集集群）地地产，必必须突破破的旅游游地产模模式旅游地产的的概念已已经被无无数的开开发区域域所引用用，经过过一个长长周期的的发展，旅旅游地产产已经进进入了细细分和主主题化的的发展阶阶段，种种类更加加多样，模模式更加加灵活，渠渠道更加加通常，人人们的认认可度更更加广泛泛。随着着城市化化、生态态化、景景观化等等自然需

24、需求的增增长，概概念地产产将成为为旅游地地产的生生力军。比比如旅游游区域或或者旅游游城市的的景观地地产，其其开发特特征是项项目建设设围绕明明确的主主题进行行开发，其其资源特特性是项项目地周周边环境境优美，具具备旅游游价值，其其区位优优势是距距办公商商业中心心不超过过45分分钟的行行程，其其商业配配套设施施像标准准的社区区医院，社社区中心心商业区区、服务务中心、通通信设施施、完备备的体育育运动游游乐设施施、社区区公园等等。发展展商利用用旅游开开发区、旅旅游景区区、休闲闲度假区区的优越越自然条条件、地地理位置置开发的的具有投投资回报报和多种种功能的的住宅项项目，如如：景区区住宅、风景名胜度假村(风

25、格别墅)等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居住生活质量；比如高尔夫、登山运动、温泉等度假村地产，其资源基础必须是高品质的旅游资源，其交通需求必须拥有便捷的铁路公路系统，离飞机场约3060分钟左右的车程内，其核心理念特指在高尔夫球场附近、登山等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。为了实现资源有效利用及效益最大化，旅游地产可能承载多种物业形态，如：高尔夫度假村的产权别墅，业主入住时间有限，可将房屋交于专业

26、的管理公司采取分时度假的形式满足游客的享受需求，这个过程中，度假村就具备了两种物业形态的有机综合体，即实现的资源的有效利用，又可满足不同人群的度假需求，实现的人流、资金流有序、顺畅的流动。或是就地将乡村建筑或工业建筑进行改造，赋予其购物中心、度假公寓等功能，实现资源的有效利用；比如乡村旅游背景下的综合宜居地产，对游客而言，核心价值是在乡村自然景观中，享用便捷旅游服务设置的度假体验，能获取房产的独立产权固然很好，但能得到房产的几十年使用权、经营收益权，特别是用代价不高的方式，也是非常乐于接受的。当然，前提是物业的环境氛围和服务设施能为消费者让渡足够的价值空间。附：可借鉴鉴的成功功运营案案例案例一

27、：成成都市红红砂村花花香农居居的区域域资源流流转发展展模式红砂村地处处成都市市东南郊郊，土地地面积330000多亩，通通过加快快土地合合理流转转，引进进了288家花卉卉龙头企企业从事事现代盆盆花生产产，村内内分布有有以美国国维生花花卉公司司为代表表的大型型花卉企企业300多家。过过去的红红砂村贫贫穷落后后，房屋屋破旧，220022年人均均收入仅仅30000多。如如今，这这里已经经不仅仅仅是单纯纯的种花花、卖花花的单一一模式，而而是发展展到以观观光、赏赏花为主主题，对对花卉的的科研、生生产、包包装、旅旅游等方方面进行行全方位位深度开开发的复复合型观观光休闲闲农业产产业。红红砂村的的农民真真正获得

28、得了新农农村建设设带来的的实惠，到到20004年人人均收入入就已经经达到了了60880元，村村民逐渐渐享受医医疗保险险和养老老保险，家家家喝上上了自来来水，接接通了有有线电视视，增设设了卫生生设施和和排污管管网，村村民住宅宅也按照照当地传传统乡土土民居风风格进行行了改造造，新居居户型不不求统一一，每户户院落设设计都不不尽相同同，一户户一景，风风格各异异，摆脱脱了新农农村建设设中民居居单纯追追求整齐齐划一的的巢臼。观观光农业业开发对对“三农”利益的的保障效效应也非非常明显显，农业业龙头企企业受让让土地，同同时，可可以参与与受让土土地承包包经营权权企业或或经营者者的年底底分红；此外，农农民给他他们

29、(龙龙头企业业)打工工，传统统意义上上的农民民，将转转变为现现代农业业的产业业工人。农农民的收收入从原原来单一一的种植植收入转转变为由由土地房房产租金金、农业业种植经经营利润润、入股股股息、打打工薪水水共同构构成的多多元收入入体系。农农民全面面纳入城城市社保保体系，农农民就地地变市民民，过上上了城市市人的生生活。就就地一改改原先破破旧的农农居为富富有浓郁郁川西坝坝子民居居特色的的“花乡民民居”；就地地将农村村变为城城市，农农民转化化为城市市居民。 案例二：天天津市华华明镇的的区域农农民“宅基地地换房”发展模模式从20055年下半半年开始始，天津津市围绕绕破解土土地和资资金双重重约束的的难题，在

30、在广泛征征求农民民意愿和和大量调调研基础础上，推推出以“宅基地地换房”加快小小城镇建建设的办办法，并并在“12镇镇5村”开展试试点，涉涉及津郊郊近188万农民民。至220088年末，已已经有110万农农民告别别乡间老老屋，住住上有产产权的商商品房，过过上进工工厂上班班拿工资资、有社社保医保保的“城里人人”生活。东东丽区华华明镇十十二个村村共有宅宅基地1120771亩，总总人口44.5万万，新建建小城镇镇需占地地84227亩，其其中规划划农民安安置住宅宅占地334766亩；宅宅基地复复耕后不不仅可以以实现耕耕地占补补平衡，还还可腾出出土地336444亩。用用于农民民还迁住住宅和公公共设施施的建设

31、设资金约约37亿亿元，可可出让的的商业开开发用地地预留了了40000多亩亩，土地地出让收收益预计计达到440亿元元，可以以实现小小城镇建建设的资资金平衡衡。小城城镇建设设需要大大量资金金，依靠靠政府财财力、农农民自身身积累，显显然不可可能。只只能在土土地上做做文章，通通过宅基基地换房房，让土土地流动动起来，使使资源资资本化这就就是天津津的“宅基地地换房”模式，这这种思路路得到国国家有关关部门的的肯定和和大力支支持，国国土资源源部把天天津列为为全国土土地挂钩钩试点城城市，并并专门安安排了114333公顷的的土地周周转指标标。国家家发改委委认为，天天津用宅宅基地换换房的办办法建设设小城镇镇，富有有

32、新意，符符合我国国保护耕耕地基本本国策，有有利于在在建设社社会主义义新农村村方面探探索出一一条新路路子。案例三：北北京一号号地国际际艺术区区的区域域产业联联动发展展模式北京一号地地国际艺艺术区所所在的何何各庄村村，正处处于北京京市第二二道绿化化隔离地地区，拥拥有大面面积园林林景观、水水系，但但也正是是因为地地处绿化化带，建建筑面积积少，使使产业项项目受到到极大限限制。由由于项目目地外围围目前已已经形成成了包括括中央美美院、花花家地艺艺术区、七七九八艺艺术区、酒酒厂艺术术区等艺艺术区，具具备了初初步的产产业基础础，所以以在当地地政府及及开发商商的联合合下按照照建设社社会主义义新农村村的建设设要求

33、和和“土地+艺术、新新农村+产业区区”的总体体思路，园园区的发发展方向向由此定定位为文文化创意意产业。即即由多家家单位共共同投资资兴建的的当代中中国最具具集聚效效应的文文化创意意产业区区村庄庄里的艺艺术社区区就应势势而生。该该区一期期规划面面积27700亩亩，涵盖盖整个何何各庄行行政区域域，以“村庄”为核心心的六大大功能区区，集艺艺术机构构、艺术术家、策策展人、经经纪人、评评论家、收收藏家等等形成完完整的艺艺术产业业链。开开发商在在解决艺艺术产业业发展的的同时，关关键是产产业区构构建与新新农村建建设结合合起来，实实现艺术术区与村村庄建设设互动。何何各庄现现有村民民近千人人，收入入单一，租租金就

34、是是其主要要来源。流流动人口口的增加加，导致致治安、环环境等一一系列问问题层出出不穷。村村委会为为推动产产业结构构升级、村村民致富富、农村村管理体体制向城城市管理理体制顺顺利过渡渡等工作作。积极极配合企企业发展展艺术村村，进行行村民住住宅改造造工程。村村委会将将村民住住宅从村村民手里里租过来来帮助其其改造运运营，全全村出租租的4000多平平方米的的院子，原原本2万万元租金金，但出出租给村村委会就就能得到到三到四四倍的租租金，再再由村委委委托相相关运营营公司对对原住宅宅进行改改造、包包装，出出租给高高收入群群体，如如艺术家家、企业业高管等等。由此此，区域域档次获获得整体体提升。对对原住居居民，在

35、在周边买买或租房房，则很很便宜，不不愿走的的村民，村村委会提提供三栋栋住宅楼楼租给让让出宅基基地的村村民，同同时鼓励励村民外外出就业业。案例四：开开封市清清明上河河园的区区域经营营地产运运营模式式清明上河园园是依照照北宋著著名画家家张择端端的传世世之作清清明上河河图为为蓝本建建造的。由由开封市市人民政政府与海海南置地地集团公公司合作作建设的的一座大大型宋文文化主题题公园，坐坐落在开开封市风风光秀丽丽的龙亭亭湖西岸岸，是国国家首批批AAAAA级旅旅游景区区，至今今已开园园营业十十年，游游客接待待量由119988年的446万增增至900万。清清明上河河园是通通过对当当地文化化或创造造个性化化文化来

36、来实现的的旅游地地产的开开发。案例五：黄黄山宏村村古村落落的区域域旅游立立体开发发模式宏村位于黟黟县东北北部，村村落面积积19.11公公顷，有有4322户人家家，其中中位于旅旅游较为为发达的的宏西村村共有2229户户，全村村人口112800人。宏宏村始建建于公元元11331年，因因该村落落将自然然景观和和人文景景观有效效融为一一体，被被誉为“中国画画里的乡乡村”。整个个村子呈呈“牛”型结构构布局，其其中最为为突出的的是有4400余余年的月月沼、南南湖、水水圳等水水利工程程，这种种当时十十分先进进的村落落水利设设计，不不仅为村村民解决决了消防防用水，而而且还调调节了气气温，为为居民生生产、生生活

37、用水水提供了了方便，创创造了一一种“浣汲未未防溪路路远，家家家门前前有清泉泉”。宏村村现存明明清民居居1588幢，其其中1337幢保保存完整整，“承志堂堂”、“南湖书书院”、“树人堂堂”等大宅宅水榭堪堪称徽派派建筑的的杰作。其其中奥斯斯卡电影影卧虎虎藏龙在在此取景景更使这这个古村村落名噪噪一时。宏宏村旅游游开发起起步于119822年，宏宏村开发发经营权权几度易易主，119988年，即即宏村村村民自主主经营旅旅游1年年期满后后，京黟黟旅游开开发公司司正式接接管宏村村的旅游游经营事事业，经经营期限限为300年。从从此，拉拉开了中中坤集团团在黟县县旅游经经营的序序幕。随随着20000年年宏村-西递申

38、申请世界界文化遗遗产成功功，宏村村旅游业业进入快快速发展展阶段。下下面就中中坤入驻驻宏村的的管理经经营模式式做简单单的图示示：案例六：北北京市北北普陀影影视城的的特色基基地发展展模式北普陀影视视城位于于大兴区区瀛海乡乡南宫，距距市区220公里里，占地地30万万平方米米，是继继中央电电视台无无锡、涿涿州影视视城之后后崛起的的、以明明清建筑筑风格为为主调的的第三大大影视城城，其建建筑以明明、清风风格为主主，集旅旅游观光光、影视视拍摄、影影视研修修为一体体的多功功能大型型影视文文化城。旅旅游观光光+影视视拍摄：城中有有红楼梦梦园、北北普陀寺寺等古色色古香的的建筑，还还有蒙古古茶包、天天桥把式式、乔装

39、装花会、绣绣球临幸幸等洋溢溢着传统统民俗文文化的活活动。此此外，明明清古镇镇三街一一村、书书画院、陶陶艺馆及及松、竹竹、梅三三园则更更具中国国传统的的文化特特色。影影视城拥拥有200多个景景区，550多处处景观，还还有一处处纪念红红楼梦作作者曹雪雪芹的祠祠庙，为为游客展展示了中中国古代代传统文文化，同同时也为为影视拍拍摄提供供了场景景。影视视研修：中国第第一座影影视文学学-北京影影视研修修学院。节节庆宣传传：每年年4月举举办盛大大的花会会大赛，有有舞狮子子和跑旱旱船等各各种民间间艺术表表演。经经营模式式：在原原有中国国古建园园林基础础上增添添了美国国现代娱娱乐风格格，一改改白天经经营格式式，开

40、创创了全方方位展开开的不夜夜城服务务的新格格局。以以影视培培训为基基础，进进行旅游游观光、影影视拍摄摄、会议议接待、旅旅游休闲闲等相关关产业的的开发。使使整个培培训基地地内容丰丰富，区区块价值值提升，形形成了多多功能大大型影视视文化城城。案例七：三三亚亚龙龙湾度假假区的区区域时尚尚要素集集聚开发发模式亚龙湾集中中了现代代旅游五五大要素素：海洋洋、沙滩滩、阳光光、绿色色、新鲜鲜空气于于一体,呈现明明显的热热带海洋洋性气候候，全年年平均气气温255.5，冬季季海水最最低温度度22度度，适宜宜四季游游泳和开开展各类类海上运运动。依依托优良良的自然然资源，度度假区开开发有滨滨海公园园、豪华华别墅、会会

41、议中心心、高星星级宾馆馆、度假假村、海海底观光光世界、海海上运动动中心、高高尔夫球球场、游游艇俱乐乐部等国国际一流流水准的的旅游度度假地产产，核心心酒店有有17家家，其中中五星级级14家家，四星星级2家家，三星星级1家家。引进进的大型型投资商商有三亚亚天域、三三亚中泰泰、海南南大禹、北北京天鸿鸿、北京京今典、中中科联控控股集团团、上海海家化、上上海金茂茂、山西西华宇等等。引进进的知名名酒店品品牌有喜喜来登、假假日、皇皇冠假日日、希尔尔顿、丽丽思卡尔尔顿、铂铂尔曼、凯凯莱、五五号度假假别墅等等。主要要的运营营模式为为：案例八：北北京华侨侨城的区区域功能能载体互互融开发发模式从深圳北上上进京，华华

42、侨城集集团在66年时间间里充分分整合跨跨产业多多元化发发展的优优势，通通过跨行行业、多多产业的的资源整整合利用用，将原原来是的的四方桥桥东南区区域打造造成为了了一个集集房地产产、主题题公园、商商业、文文化、教教育、酒酒店为一一体的城城市新中中心北京华华侨城。华华侨城区区域的形形成，得得益于房房地产、城城市旅游游休闲、文文化、酒酒店、教教育等多多产业形形成的“互哺”效应，使使得区域域因完善善的配套套而全面面升级为为CBDD休闲居居住区。北北京欢乐乐谷主题题公园在在华侨城城多产业业链中占占据主导导地位，与与之相延延展的住住宅、别别墅、公公寓、酒酒店、创创意产业业园等不不仅涵盖盖了传统统的房地地产开

43、发发形态，而而其体验验式商街街、会所所、艺术术中心、学学校、体体育中心心、高尔尔夫球俱俱乐部等等涵盖得得更为宽宽泛，华华侨城堪堪称建筑筑类别最最齐全、产产品线最最丰富的的房地产产企业之之一。通通过几年年的建设设，北京京华侨城城所营造造的多产产业集群群态势已已经形成成北京南南四环区区域最具具国际化化特色的的代表项项目，多多产业互互哺效应应更是区区域住宅宅价值提提升的直直接驱动动力。成成为满足足北京人人时尚休休闲、居居住购物物与文化化娱乐的的休闲服服务区，尤尤其是华华侨城大大剧院启启动、引引进全国国知名教教育机构构黄冈中中学，进进一步强强化区域域文化、休休闲氛围围。时至至今日，住住华侨城城、逛维维

44、吉奥、游游欢乐谷谷、看金金面王朝朝构成了了华侨城城独有的的多元文文化复合合社区生生活，而而其文化化内涵与与价值更更是北京京华侨城城彰显品品牌的核核心灵魂魂。尤其其欢乐谷谷公园的的发展带带来了舞舞蹈、音音乐、舞舞美、舞舞台机械械、电视视节目等等产业发发展的规规模化与与成熟化化，也使使以上产产业和设设计、策策划、管管理咨询询等产业业与其相相伴集居居。案例九：北北京后海海的区域域特色功功能区开开发模式式北京后海是是指前海海、后海海、西海海三块水水面的什什刹海，东东起地安安门大街街，西至至新街口口大街、南南起平安安大街，北北至北二二环，总总面积1146.7公顷顷，水域域面积334公顷顷，绿地地面积11

45、1.55公顷，是是北京城城内7000年前前元大都都时期的的古老水水域。后后海被成成为“北京古古海港”是老北北京文化化的集中中体现区区。在这这一定位位的指导导下，经经过多方方努力，对对现有四四合院进进行回购购、改造造及周边边环境整整治，开开发了具具有北京京传统建建筑的典典型特征征的金丝丝套地区区的大小小金丝胡胡同，南南、北官官方胡同同和鸦儿儿胡同、白白米斜街街、烟袋袋斜街等等；400余处文文物保护护单位：恭亲王王府、醇醇亲王府府、宋庆庆龄故居居、郭沫沫若故居居；这里里寺庙林林立，素素有“九庵一一庙”之称。食食乐共享享：北京京后海小小吃又被被称为九九门小吃吃，“九门小小吃”是一个个23000平方方

46、米的仿仿古“小吃四四合院”，汇集集了小肠肠陈、奶奶酪魏、年年糕钱、豆豆腐脑白白等十多多个老北北京传统统小吃以以及中华华老字号号。很后后海小吃吃街上的的小吃比比较多也也比较杂杂：爆肚肚冯、年年糕钱、奶奶酪魏-北北京后海海小吃以以及宣武武区正在在酝酿打打造的老老字号一一条街等等,这些些形式是是对老字字号的一一种支持持和保护护。孔乙乙己酒楼楼后海总总店、三三味臭豆豆腐后海海店、北北京后海海小吃最最为地道道；西海海岸边的的鱼生、茶茶道、船船餐，让让食与乐乐调和。酒酒吧一条条街：突突出恬时时休闲的的主题，营营造古典典、雅静静的意境境和大隐隐于市的的氛围。酒酒吧一条条街从写写着“荷花市市场”四个字字的牌楼楼开始直直到银锭锭桥。是是年轻人人娱乐的的天堂。后后海是一一个将区区域文化化与地产产开发、旅旅游开发发相结合合的成功功案例。单单纯的地地产开发发只是一一个躯壳壳，赋予予其文化化韵味后后才体现现了灵魂魂。后海海成为老老北京久久负盛名名的消夏夏、游玩玩场所。