“半导体”创意产业园规划报告.ppt

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1、半导体创意产业园规划报告 Transistor Innovative Park 广州佳大地产集团有限公司,佳大地产集团简介,广州佳大地产集团有限公司是国内优质的综合房地产开发商，旗下拥有17家子公司，经营范围涉及房地产投资开发、文化创意产业园改造、建筑施工、物业管理、酒店管理等领域。 佳大集团自成立以来先后开发了多个精品项目，其中商住项目“佳大银湾”已成为广州江景豪宅典范之一，自营项目包括位于经济技术开发区的“时代公寓”、时尚公寓”和“增城佳大公寓”， 总建筑面积超20万平方米，多次受到省市领导参观后的肯定和表扬。 佳大集团积极响应广州市“三旧政策”的号召，先后成功开拓了7个大中型旧厂改造的文

2、化创意产业园，改造经营面积超过20万平方米，成为广州文化创意园行业的领导者。,佳大地产集团简介,佳大旗下部分创意园项目,项目规划思路,社会效益,开发理念,项目定位 与命名,效益评估,创意理念,经济效益,PART 1 项目理念,“理念是项目的最根本的驱动力”,项目的生存与发展的依据，在于内部和外部的生态系统。依托商圈成熟产业和项目既有物业，嫁接先进商业理念，完善生态系统同时成就自我。,项目逻辑,开发理念：产业升级需要高附加值业态，改善人文环境需要文化介入，旧城旧厂改造需要创新思路,本项目致力于发展附加值高、人文内涵丰富、环境友好的新业态，实现旧厂区改造，提升城区土地综合利用效率；整合现有商圈主要

3、产业，助力区域产业升级，实现极高的社会价值和经济价值。,创意理念： 创意产业园概念 +服装产业的集大成者的理念以服装产业一体化理念打造创意产业园,之1.创意产业园概念,Hilary Anne Frost-Kumpf：创意产业园指的是一个在都市中具备完善组织、明确标示、供综合使用的地区，它提供夜间活动且延长地区的使用时间，让地区更具有吸引力；提供艺术活动与艺术组织所需的条件，给居民与游客相关的艺术活动；提供当地艺术家更多就业或居住的机会，让艺术与社区发展更紧密结合。 国内业界：创意产业园是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休

4、闲、居住为一体的多功能园区。园区内形成了一个包括生产发行消费产供销一体的文化产业链。,之2.服装创意产业园的理念,通过对相关国家(地区)就创意产业的调查可以发现，各国(地区)在进行创意产业分类时，几乎都将服装设计列入其中，甚至还囊括了与服装相关的时尚杂志、时装模特表演、会展、咨询及产业咨询等产业链上的相关行业。 服装产业与创意产业的联系，主要在于服装设计、研发、展示和资讯等需要创造性思维的领域，是一种多元产业交集的关系。,相关国家(地区)创意产业分类中的服装范畴,PART 2 环境分析,“项目的生命力在于和环境互动共生的关系”,政策环境：项目定位完全符合市、区、街道规划方向,广州城市总体规划：

5、继续实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的十字方针，促进城市空间发展从拓展增长走向优化提升，形成“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的多中心网络型城市空间结构。 都会区是国家中心城市功能的主要承载地。重点发展现代商贸、金融保险、文化创意、医疗健康、商务与科技信息和总部经济等现代服务业，优化布局区域及城市高端功能;加强历史文化保护，提升都会区用地效益和环境品质。 “增强产业核心竞争力。推进产业高端化、集群化、融合化发展。形成以服务经济为主体、现代服务业为主导，现代服务业、战略性新兴产业与先进制造业有机融合、互动发展的现代产业体系。”,项目位置,广州半导体器件有限公司位于广州市白云区石井石潭西路

6、118号，临近广州司法警察学校，司法警察医院，正对广大皮具服装城。广州联电集团有限公司位于半导体厂南面，与半导体厂紧邻。,区位分析项目5公里商圈,项目以北是广州市重点规划的白云湖地区：规划面积38平方公里，定位为白云湖滨生态宜居新城和粤港澳(台)流通服务业合作试验区。承担功能：城市北部地区综合性居住新城；主城区北部片区级公共服务中心；广州区域性物流园区之一,广佛交通圈，以增槎路连接广佛高速公路，以蔬菜、粮油布匹批发为主,项目以南5公 里是白云区， 主要以黄石路 连接，主要以 建材批发为主， 车流量打,项目东南5公里 是白云区三元里 商圈，以机场路、 三元里大道连接， 主要以服装、 汽配商业市场

7、为主,机场路交通 圈以机场路连接机场高速公路，以汽配服装、 建材批发为主,广清交通圈 广清高速路 花都区 白云区 以物流为主,项目5公里内交通 与商圈图示表明： 项目处于广州市 内传统批发市场 的中心辐射区， 潜在的商业价值巨大。,区位与交通条件：传统专业市场最集中的地区之一,项目所在的白云区石井区域是广州市服装、鞋业、食品、物流的集散地，已经建立了专业批发市场为主，工业和居住为辅的格局。,区位与交通条件：便捷的交通,主入口临近石潭西路，交通便利。 临近广清高速、广佛高速，公路运输便利，物流业比较集中，物流快递方便快捷。 并联十四条公交线： 212、271、228、280、543等。 地铁与大

8、广州相连：石井站即将开通，将本项目与大广州高速连接。,商圈分析,总体情况：项目周边商贸发达，工业较多，居民密集，人流量大。 服装及面辅料批发贸易已成规模：项目周边500米内，高密度地分布了十几个大中型批发市场，商业氛围浓厚。经调查，周边批发市场有：广大皮具牛仔城、广大童装城、萌佳白云童装世界、国大时装城、国大童装世界、广大领汇服装城、国大鞋城、广大外贸鞋业商贸城、庆丰置业服装城、银马国际男装成、庆丰纺织服装城、万鼎布匹辅料街等。,商圈产业分析:批发贸易属于大商业，规模上大进大出，产业上承上启下，地域上辐射全国乃至海外市场。,商圈缺点： 缺乏产业上游的创意设计，产业链不完整 缺乏品牌总部 缺乏有

9、品味的休闲娱乐设施。 结论：商圈现状非常适合本创意园的切入,区域发展前景政府主导及扶持，未来该片区的产业发展前景乐观,白云区第一份商业网点规划广州市白云区商业网点发展规划(20102020)于2010年8月正式颁布实施。未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。 本项目属于规划中批发市场：“园区+批发市场集聚区”发展白云区将重点发展皮革皮具、农副产品、五金配件、汽车汽配、生产资料等批发市场，做精做强一批重点市场及园区。如梓元岗皮具批发市场园区、增槎路农副产品批发市场园区，培育石井批发市场集聚区、沙太路批发市场集聚区两个新的批发市场增长极。,白云区发

10、布未来10年商业网点规划表明：石井片区属于规划中新兴批发市场增长极。,区域发展前景传承中寻求创新突破,商业区位优势：项目紧靠广大服装城等专业批发市场，商业气氛浓厚，且该区位已获一定程度市场认知，能有效支撑项目发展。 但仅仅沿袭旧的商业模式，则无法在管理模式、经营档次及经济效益上有大的提升。基于传统商业模式（店铺式坐等上门）的“服装服饰、装饰装修材料、汽配产品等工业批零专业市场”将会向技术密集、技术改造、信息化服务等领域进行产业升级与创新改造。 新一代以信息化服务、品牌设计及其服务为主的新型专业批发市场将取得政府的大力支持与资金扶持。同时，以店铺式坐等上门的传统商业批零销售模式将逐步谈出市场 本

11、项目立意创意产业园区，抓住了当前产业转型与升级的历史机会，寻求更大的、突破性的发展空间。,PART 3 项目SWOT分析,物业现状,主体工业用厂房及仓库体量大、空间宽阔，需围绕项目发展的主题和定位作一定的整改及合理利用。 多数建筑具有一定的历史文化底蕴；采用粗大的钢筋横梁；空间利用率高、可塑性较强。 旧厂房特有的宽敞无间隔的室内空间，是创意设计类、文化艺术类企业特别喜爱的特质。,SWOT分析,项目优势 强大的开发团队，策划、设计、招商、运营全方位经验和客户资源。 项目所在地石井区域，属于广州市传统专业市场最集中的地区之一，有助于项目商业招商环境的营造。 具备一定规模，容易形成聚集效应。 现有近

12、30栋工业建筑，历史感强烈，形态多样化，巷子、院落多，树木葱郁，满足各种创意行业的空间及景观需求。 项目劣势 所在位置、地段的周边环境目前欠佳。 石槎路入口路段形象较差，时有交通堵塞。 现有建筑年代不一，风格有差异，部分较为残旧，增加了改造工作量。 现有物业分租给几家公司，退租搬迁需要一定时间。,SWOT分析,项目机遇： 周边服装批发市场密集，产业链拓展到创意设计的需求强烈 政府“退二进三”政策扶持，符合白云区和石井街规划发展方向 地铁开通带来的出行效率提升 周边居住社区多，潜在消费需求巨大 周边环境整治有望提速 区域内缺少有文化品位的休闲娱乐和零售商业项目，容易造就项目亮点 项目风险： 经济

13、和商业地产业急剧波动 周边出现新的类似项目,PART 4 项目定位与命名,总体定位广州一流的特色文化创意园区,支撑点： 创新文化引领：文化搭台，园区氛围突出文化艺术理念 家居服饰特色：适应环境，依托石井商圈成熟市场基础 创意设计基地：创意为本，聚集艺术设计培训各路精英 产业整合龙头：产业升级，引领周边工贸商圈上游产业 配套设施齐全：板块互动，打通创意设计商贸休闲环节,项目命名,名称理解： 半导体是一个历史时代的象征，是当今信息社会的起点，至今仍然有广泛用途。稍微上年纪的人对于半导体都不陌生，而对于新一代年轻人来说，半导体又是一个有历史感和神秘感的概念。 项目是基于半导体器件厂的旧厂区改造而成，

14、以“半导体”命名充分尊重了历史。 从技术角度看，半导体材料能够“来电”，导电性能介于导体和绝缘体之间，在材料之间选择性传递电荷，寓意创意沟通人类，创意激发灵感。,项目命名,英文释义：TIP在英文中有窍门、建议、顶端等含义，寓意项目之“创意”定位 命名小结：以“半导体”命名创意园，是历史和现实的结合，中英文寓意良好，令人感到新奇、另类，可激发丰富的联想，符合项目核心理念。,PART 5 项目实施,板块规划,项目计划打造二大板块七大功能区。板块以文化创意为核心，两个互动为动力，形成良性生态系统。 两个互动：园区板块之间互动，园区与周边商圈互动。,空间布局：七大功能分区,研发设计区,休闲娱乐区,商务

15、办公区,服装展示区,文化交流区,公寓酒店区,营销一体化区,大幅玻璃窗、高挑的空间，铁管裸露的屋顶，这里被改造成设计师的聚集地，设计师在这个前卫的LOFT空间内，为这个都市进行着新的灵感积聚和创意生产。,研发设计区,设计师个人工作室,纺织服装企业独立研发中心,纺织服装研究所,这里是各种创意设计产品的展示场所，巨大的“秀场”空间，是整个园区时尚与创意的辐射源泉和核心之地。,服装展示区,时装发布会,服装采购会,设计成果拍卖,服装设计大赛,压抑的写字楼早已不再适合创意型的办公要求，而工业文明的遗迹和浓郁的时尚氛围的完美结合，专为传媒等创意行业打造。,商务办公区,面辅料采购、设计、批发、零售、电子商务等

16、服装上下游的产业链在这里完美结合。,服装营销一体化区,不定期举办各种展览，文化沙龙。,文化交流区,别致艺术的酒店、高级公寓、员工居所，古朴又现代的奇异结合，给人耳目一新的感受,公寓酒店区,打造一个“半导体”文化广场。设酒吧夜生活街、咖啡文化街、涂鸦社区、电影院、特色美食街、游泳池、健身中心、羽毛球馆、网球场、棋牌室等。,休闲娱乐区,巴黎茶座,酒吧,羽毛球馆,咖啡馆,招商模式,立体招商模式：以团队雄厚的商户资源为依托，全面规划、同时启动、统一开业、过程微调。,改造理念,历史是建筑生命的见证 保留历史的遗留是对建筑生命的肯定 在建筑改造过程中必须对其历史作最大程度的保护 现代主义功能为主的手法更适

17、合厂房类建筑改造 我们需要做的仅仅是将更合适的使用功能融入进去,历史,的,尊重既有,改造理念,工业厂房遵循功能为主的建筑构造 在区域布局中突显其独特性 在旧址改造中除了保留建筑原有的视觉冲击力 更需考虑其在功能转变中如何更好地融入 以人为本的设计构思,利用特殊的,利用,改造理念,随处可见的 旧结构 旧机器 予以最大程度的再利用 对于建筑结构可通过加固及局部改造赋予更多的使用功能 对于 旧机器 则就地取材 或许装置艺术是不错的选择,品牌运营中心,内侧封闭填墙,深灰色涂料,包黑色金属线脚,复原原有窗子,雨棚出挑，窗框黑色材质,主题涂鸦墙,楼梯采光窗，尽量小，不影响广告墙,原状与改造设计个案对照,增

18、加落地玻璃,增加黑色铁架装饰,特色商铺,运输槽拆掉挡板，钢结构涂红漆勾勒轮廓，上下涂黑漆营造工业感,怀旧特色餐厅,减少多余的门窗,侧墙刷灰色涂料,保留或翻新原外墙颜色,增加玻璃窗面积,黑漆勾勒门框窗框,特色品牌概念店,门口外凸，增加玻璃门和落地玻璃窗,保留管道工业元素， 涂红漆更鲜明,墙身刷白,增加与门框相同颜色的支架，突出管道线条,玻璃窗修复,打磨红墙涂水泥，造成花池,统一采用贴面仿砖,木窗换合金窗，玻璃修补,黑色金属仿古门套,侧墙刷灰色涂料,架空电线隐藏处理,黑色门框包边,环境整治,以loft理念为牵引，整治园区环境。目标是整个园区形成浓郁的loft文化氛围。重点是外墙、道路、绿植、雕塑。,PART 6 项目效益评估,社会效益,升级区域主导产业，提升产业综合竞争力。 为周边带来文化氛围，改善商业环境，提升居民素质。 实现旧厂区升级改造，提高土地利用效率，提高单位土地投资密度和产出效益。,吸纳投资：吸纳服装品牌总部、服装创意设计工作室、展览机构、服装贸易公司、娱乐休闲机构投资。 租金收入：初步评估每月可创造租金收入300万元以上。 消费收入：文化休闲娱乐消费带来丰厚的消费收入。 税收增加：高附加值机构的进驻将带来远超制造业的、更高的税收收入。,经济效益,-Thanks-,