房地产销售专业名词ceoy

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1、三、房地地产专业业名词1、各类类房屋名名词1. 住宅：是是指专供供居住的的房屋，包包括别墅墅、公寓寓、职工工家属宿宿舍和集集体宿舍舍（包括括职工单单身宿舍舍和学生生宿舍）等等。但不不包括住住宅楼中中作为人人防用、不不住人的的地下室室等，也也不包括括托儿所所、病房房、疗养养院、旅旅馆等具具有专门门用途的的房屋。2. 成套住宅宅：是指指由若干干卧室、起起居室、厨厨房、卫卫生间、室室内走道道或客厅厅等组3. 成的供一一户用的的房屋。4. 非成套住住宅： 是指供供人们生生活居住住的但不不成套的的房屋。5. 廉租房：廉租房房是在新新出台的的国家房房改政策策中首次次提出的的一种概概念。我我国的廉廉租房只只

2、租不售售，出租租给城镇镇居民中中最低收收入者。廉廉租房的的来源主主要是腾腾退6. 的旧公房房等。7. 存量房： 是指指已被购购买或自自建并取取得所有有权证书书的房屋屋。8. 再上市房房：是指指职工按按照房改改政策购购买的公公有住房房或经济济适用房房首次上上市出售售的房屋屋。9. 安居房：安居房房指实施施国家“安居（或或康居）工工程”而建设设的住房房（属于于经济适适用房的的一类）。是是党和国国家安排排贷款和和地方自自知自筹筹资金建建设的面面向广大大中低收收入家庭庭，特别别是对44以下下特困户户提供的的销售价价格低于于成本、由由政府补补贴的非非盈利性性住房。10. 经济适用用房：经经济适用用房是指

3、指具有社社会保障障性质的的商品住住宅，是是国家为为解决中中低收入入家庭住住房问题题而修建建的普通通住房，具具有经济济性和适适用性的的特点。经经济性是是指住宅宅价格相相对市场场价格而而言，是是适中的的，能够够适应中中低收入入家庭的的承受能能力；适适用性是是指在住住房设计计及其建建筑标准准上强调调住房的的使用效效果，而而不是降降低建筑筑标准。这这类住宅宅因减免免了工程程报建中中的部分分费用，其其中包括括免去土土地出让让金的全全部，削削减了大大市政配配套等费费用的550%，并并且优先先享受银银行信贷贷，其成成本略低低于普通通商品房房，并且且规定了了较低的的固定利利润率如如我国目目前规定定为3%，故又

4、又称为经经济实用用房。11. 集资房：是指改改变住房房建设由由国家和和单位全全包的制制度，实实行政府府、单位位、个人人三者共共同承担担， 通通过筹集集资金，进进行住房房建设的的一种办办法。职职工个人人可按房房价全额额或部分分出资，政政府及相相关部门门在用地地、信贷贷、建材材供应、税税费等方方面给予予部分减减免。12. 全民单位位自管公公房：指指全民所所有制单单位自己己直接管管理的房房屋。 13. 集体单位位自管公公房： 指集体体所有制制单位所所有并自自行管理理的房屋屋。14. 二手房：新建的的商品房房进行第第一次交交易时为为“一手”，第二二次交易易则为“二手”。一些些无房的的人，可可以买一一套

5、别人人多余的的房；而而另一些些手里有有些积蓄蓄又有小小房子居居住的，可可以卖掉掉旧房买买新房；而那些些住房富富余户，也也能卖掉掉自己的的多余住住房换取取收益。15. 期房：期期房是指指开发商商从取得得商品房房预售许许可证开开始至取取得房地地产权证证大产证证止，在在这期间间的商品品房称为期房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签预预售合同同。期房房在港澳澳地区称称作为买买“楼花”，这是是当前房房地产开开发商普普遍采用用的一种种房屋销销售方式式。购买买期房也也就是购购房者购购买尚处处于建造造之中的的房地产产项目。而而在成都都市通常常对期房房的理解解是未修修建好，尚尚不能入入住的房房子。16

6、. 现房：所所谓现房房是指开开发商已已办妥房房地产权权证（大大产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签出出售合同同。在成成都市通通常意义义上指的的现房是是指项目目已经竣竣工可以以入住的的房屋。17. 准现房：指房屋屋主体已已基本封封顶完工工，小区区内的楼楼宇及设设施的大大致轮廓廓已初现现，房型型、楼间间距等重重要因素素已经一一目了然然，工程程正处在在内外墙墙装修和和进行配配套施工工阶段的的房屋。18. 外销房：外销商商品房是是由房地地产开发发企业建建设的，取取得了外外销商品品房预（销销）售许许可证的的房屋，外外销商品品房可以以出售给给国内外外（含港港、澳、台台）的企企业，

7、其其他组织织和个人人。19. 内销房：内销商商品房是是由房地地产开发发企业建建设的，取取得了商商品房销销售许可可证的房房屋，内内销商品品房可以以出售给给当地企企事业单单位和居居民。20. 尾房：又又称扫尾尾房。它它是房地地产业进进入散户户零售时时代的产产物，是是空置房房中的一一种。一一般情况况下，当当商品住住宅的销销售量达达到800%以后后，一般般就进入入房地产产项目的的清盘销销售阶段段，此时时所销售售的房产产，一般般称为尾尾房。开开发商经经过正常常的销售售后剩下下了少量量没有竞竞争力的的房子，这这些房子子或朝向向不好、采采光不足足，或是是楼层不不佳、位位处两级级，其中中一层大大多不带带小花园

8、园且遮挡挡较严重重。21. 烂尾房：烂尾房房是指那那些由于于开发商商资金不不足、盲盲目上马马，或者者错误判判断供求求形势，开开发总量量供大于于求，导导致大面面积空置置，无法法回收前前期投资资，更无无力进行行后续建建设，甚甚至全盘盘停滞的的积压楼楼宇。“烂尾”的情况况一般不不会发生生在房产产推出销销售的时时候的，而而是随着着项目的的不断推推进，一一步步显显现。22. 国有房产产：是指指归国家家所有的的房产。包包括由政政府接管管、国家家经租、收收购、新新建以及及由国有有单位用用自筹资资金建设设或购买买的房产产。国有有房产分分为直管管产、自自管产、军军产三种种。23. 集体所有有房产：是指城城市集体

9、体所有制制单位所所有的房房产。即即集体所所有制单单位投资资建造、购购买的房房产。24. 私有（自自有）房房产：是是指私人人所有的的房产，包包括中国国公民、港港澳台同同胞、海海外侨胞胞、在华华外国侨侨民、外外国人所所投资建建造、购购买的房房产，以以及中国国公民投投资的私私营企业业（私营营独资企企业、私私营合伙伙企业和和私营有有限责任任公司）所所投资建建造、购购买的房房屋。其其中部分分产权：指按照照房改政政策，职职工个人人以标准准价购买买的住房房，拥有有部分产产权。25. 使用权房房：使用用权房是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建的住住宅，政政府以规规定的租租金标准准出租给给居民

10、的的公有住住房。26. 公房：公公房也称称公有住住房，国国有住宅宅。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅，在在住宅未未出售之之前，住住宅的产产权（拥拥有权、占占有权、处处分权、收收益权）归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有住住房，按按房改政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有住住房，一一类是不不可售公公有住房房。上述述两类房房均为使使用权房房。27. 不可售公公房：不不可售公公房是指指根据本本市现行行房改政政策还不不能出售售给承租租居民的的公有住住房，它它主要包包括旧式式里弄、新新式里弄弄、职工工住房等等厨房、卫卫生合用用的不成成套房屋屋，也包包括部分

11、分公寓、花花园住宅宅等成套套房屋。28. 已购公房房：已购购公房又又称售后后公房，就就是购买买的公有有住房。29. 单位产权权房：单单位产权权房是指指产权属属于单位位所有的的房屋，也也称系统统产权房房、系统统房。30. 私房：私私房也称称私有住住宅，私私产住宅宅。它是是由个人人或家庭庭购买、建建造的住住宅。在在农村，农农民的住住宅基本本上是自自建私有有住宅。公公有住房房通过住住宅消费费市场出出售给个个人和家家庭，也也就转为为私有住住宅。31. 涉外房产产：是指指中外合合资经营营企业、中中外合作作经营企企业和外外资企业业、外国国政府、社社会团体体、国际际性机构构所投资资建造或或购买的的房产。32

12、. 其他房产产：是指指凡不属属于以上上各类别别的房屋屋，都归归在这一一类，包包括因所所有权人人不明，由由政府房房地产管管理部门门、全民民所有制制单位、军军队代为为管理的的房屋以以及宗教教、寺庙庙等房屋屋。33. 城市居住住区：城城市居住住区一般般称居住住区，泛泛指不同同居住人人口规模模的居住住生活聚聚居地和和特指被被城市干干道或自自然分界界线所围围合，并并与居住住人口规规模30000005000000人相对对应，配配建有一一整套较较完善的的、能满满足该区区居民物物质与文文化生活活所需的的公共服服务设施施的居住住生活聚聚居地。34. 居住小区区：居住住小区一一般称小小区，是是被居住住区级道道路或

13、自自然分界界线所围围合，并并与居住住人口规规模 7700001550000人相对对应，配配建有一一套能满满足该区区居民基基本的物物质与文文化生活活所需的的公共服服务设施施的居住住生活聚聚居地。35. 居住组团团：居住住组团一一般称组组团，指指一般被被小区道道路分隔隔，并与与居住人人口规模模10000330000人相对对应，配配建有居居民所需需的基层层公共服服务设施施的居住住生活聚聚居地。2、土地地名称用用途类：1. 房地产开开发的三三级市场场：一级级市场：是指房房地产开开发的土土地市场场；二级级市场：指新建建住房的的买卖市市场，市市场主体体是住宅宅开发商商、营造造商和居居民。居居民通过过二级市

14、场场购得住住房的产产权，使使住房的的产权首首先从法法律上达达到确认认。三级市场场：二级级市场是是指住房房私有权权出售、出出租等交交易市场场。市场场的主体体是住房房产权的的所有者者和住房房消费者者。目前前亦有房房地产三三级市场场之说，一一般指房房产出租租市场。严严格讲，归归于房地地产二级级市场的的概念之之内。2. 地 产：地产指指土地财财产，是是土地的的经济形形态，即即在一定定土地所所有制关关系下作作为财产产的土地地。3. 房地产产产权：是是指产权权人对房房屋的所所有权和和对该房房屋所占占用土地地的使用用权。具具体内容容是产权权人对房房地产的的占有、使使用、收收益和依依法处分分的权利利；4. 土

15、地使用用权：是是指土地地使用权权拥有者者对土地地使用的的权限，包包括开发发权、收收益权、处处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；5. 七通一平平：是指指水通、电电通、路路通、排排水通、排排污通、通通讯通、煤煤气通及及场地平平整；6. 红线图：又叫（宗宗地图），是是按一定定比例尺尺制作的的用以标标示一宗宗地的用用地位置置、界线线和面积积的地形形平面图图。它由由政府土土地管理理部门颁颁发给土土地使用用权受

16、让让者，受受让者只只能在红红线范围围内施工工建房；7. 总用地面面积：经经城市规规划行政政主管部部门划定定的用地地范围内内的土地地面积；8. 建设用地地面积（净净用地面面积）：经城市市规划行行政主管管部门划划定的建建设用地地范围内内的土地地面积；9. 总建筑面面积：指指在建设设用地范范围内单单栋或多多栋建筑筑物地面面以上及及地面以以各层建建筑面积积之和；10. 容积率：是指总总建筑面面积与建建设用地地面积之之比值。（如如：在110万平平方米的的土地上上，有220万平平方米的的建2筑总面面积，其其容积率率为2.0）建建筑面积积：指建建筑物外外墙或结结构外围围水平投投影面积积之和，包包括阳台台、挑

17、廊廊、地下下室、室室外楼梯梯等。且且具备有有上盖、结结构牢固固、层高高2.22m以上上（含22.2mm）的永永久建筑筑。11. 建筑覆盖盖率（建建筑密度度）：建建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用用地面积积的比率率；（如如：在110万平平方米的的土地上上，建筑筑用地净净面积为为8万平平方米，其其建筑覆覆盖率为为0.88建筑筑密度为为80%）12. 绿化率：建设用用地范围围内所有有绿地面面积之和和与建设设用地面面积之比比率。绿绿地面积积的计算算不包括括屋顶、天天台和垂垂直绿化化；（如如：在110万平平方米的的土地上上有3万万平方米米的绿化化面积，其其绿化率率为300%）13.

18、 绿化覆盖盖率：建建设用地地范围内内全部绿绿化和植植物水平平投影面面积之和和与建设设用地面面积的比比率；14. 房屋销售售面积：房屋按按套（单单元）出出售时，房房屋销售售面积为为该套（单单元）的的建筑面面积，即即为该套套（单元元）的使使用面积积与该套套（单元元）应分分摊的公公用建筑筑面积之之和；套套内建筑筑面积：房屋按按单元计计算的建建筑面积积，为单单元门内内范围的的建筑面面积，包包括套（单单元）内内的使用用面积、墙墙体面积积及阳台台面积；套内使使用面积积：指室室内实际际能使用用的面积积，不包包括墙体体、柱子子等结构构面积，使使用面积积的计算算应符合合以规定定：A、室内使使用面积积按结构构墙体

19、内内表面尺尺寸计算算，墙体体有复合合保温、隔隔热层、按按复合层层内皮尺尺寸计算算；B、烟烟囱、通通风道、各各种管道道竖井等等均不计计入使用用面积；C、非非公用楼楼梯（包包括跃层层住宅中中的套内内楼梯）按按自然层层数的使使用面积积总和计计入使用用面积；D、住住宅使用用面积包包括：卧卧室、起起居室、厨厨房、卫卫生间、餐餐厅、过过厅、过过道、前前室、贮贮藏室等等。单元元内使用用面积系系数=单单元内使使用面积积/单元元内建筑筑面积+按规定定应分摊摊公用建建筑面积积。15. 公共建筑筑面积：各产权权主共同同占有或或共同使使用的建建筑面积积，指各各套（单单元）以以外为各各户共同同使用，不不可分割割的建筑筑

20、面积。可可分为应应分摊的的公共建建筑面积积和不能能分摊的的公共建建筑面积积；16. 实用面积积：它是是套内建建筑面积积扣除公公共建筑筑面积后后的余额额；17. 业主委员员会是指指由物业业管理区区域内业业主代表表组成，代代表业主主的利益益，向社社会各方方反映业业主意愿愿和要求求，并监监督物业业管理公公司管理理运作的的一个民民间性组组织。业业委会的的权力基基础是其其对物业业的所有有权，它它代表该该物业的的全体业业主，对对该物业业有关的的一切重重大事项项拥有决决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取

21、一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买

22、卖；（4）房屋赠予。 18. 毛 地：毛地主主要指城城市中需需要拆迁迁而尚未未拆迁的的土地。19. 生 地：生地是是指可能能为房地地产开发发与经常常活动所所利用，但但尚未开开发的农农地和荒荒地。 20. 飞 地：又称插插花地，指指土地所所有权人人或使用用权人的的土地部部分或全全部处于于他人土土地范围围内。21. 炒地皮： 对对到手土土地使用用权的转转售。以以法定最最低投入入进行开开发为前前提。涉涉外房地地产经营营中外合合资、合合作及外外商独资资经营企企业在我我中国占占有、使使用或经经营房地地产。22. 晒地皮： 土土地投机机商对某某地段土土地预期期地价呈呈上涨定定势的评评估无疑疑的前提提下，买

23、买下地皮皮（即土土的使用用权、即即土地使使用权）到到地价到到达预期期价位才才出售牟牟利，以以获得囤囤集土地地的高利利润的行行为。后后者为短短期倒卖卖。23. 土地使用用权出让让：是指指国家将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。24. 房屋用地地：是指指房屋以以及按照照规划要要求的配配套设施施所占用用的土地地，包括括房屋占占用的土土地和按按照规划划要求的的配套设设施占用用的土地地。25. 住宅用地地：是指指供居住住的各类类房屋用用地26. 工业用地地：是指指独立设设置的工工厂、车车间、手手工业作作坊、建建筑安装装

24、的生产产场地、排排渣（灰灰）场地地等用地地。27. 仓储用地地：是指指国家、省省（自治治区、直直辖市）及及地方的的储备、中中转、外外贸、供供应等各各种仓库库、油库库、材料料堆场及及其附属属设备等等用地。28. 商业服务务业用地地：是指指各种商商店、公公司、修修理服务务部、生生产资料料供应站站、饭店店、旅社社、对外外经营的的食堂、文文印腾写写社、报报刊门市市部、蔬蔬菜购销销转运站站等用地地。29. 旅游业用用地：是是指主要要为旅游游业服务务的宾馆馆、饭店店、大厦厦、乐园园、俱乐乐部、旅旅行社、旅旅游商店店、友谊谊商店等等用地。30. 金融保险险业用地地：是指指银行、储储蓄所、信信用社、信信托公司

25、司、证券券交易所所、保险险公司等等用地。31. 市政公用用设施用用地：是是指自来来水厂、泵泵站、污污水处理理厂、变变电（所所）站、煤煤气站、供供热中心心、环卫卫所、公公共厕所所、火葬葬场、消消防队、邮邮电局（所所）及各各种管线线工程专专用地段段等用地地。32. 绿化用地地：是指指公园、动动植物园园、陵园园、风景景名胜、防防护林、水水源保护护林以及及其他公公共绿地地等用地地。33. 公共建筑筑用地：是指文文化、体体育、娱娱乐、机机关、科科研、设设计、教教育、医医卫等用用地。34. 文、体、娱娱用地：是指文文化馆、博博物馆、图图书馆、展展览馆、纪纪念馆、体体育场馆馆、俱乐乐部、影影剧院、游游乐场、

26、文文艺体育育团体等等用地。35. 机关、宣宣传用地地：是指指行政及及事业机机关、党党、政、工工、青、妇妇、群众众组织驻驻地、广广播电台台、电视视台、出出版社、报报社、杂杂志社等等用地。36. 科研设计计用地：是指科科研、设设计机构构用地。如如研究院院（所）、设设计院及及其试验验室、试试验场等等科研、设设计用地地。37. 教育用地地：是指指大专院院校、中中等专业业学校、职职业学校校、干校校、党校校，中小小学校、幼幼儿园、托托儿所、业业余进修修院（校校）、工工读学校校等用地地。38. 医卫用地地：是指指医院、门门诊部、保保健院（站站、所）疗疗养院（所所）、救救护站、血血站、卫卫生院、防防治所、检检

27、疫站、防防疫站、医医学化验验、药品品检验等等用地。39. 交通用地地：是指指铁路、民民用机场场、港口口码头及及其他交交通用地地。40. 铁路用地地：是指指铁路及及场站、地地铁出入入口等用用地。41. 民用机场场用地：是指民民用机场场及其附附属设施施用地。42. 港口码头头用地：是指专专供客、货货运船停停靠的场场所用地地。43. 其他交通通用地：是指车车场（站站）、广广场、公公路、街街、巷、小小区内的的道路等等用地。44. 道路用地地：道路路用地是是指居住住区道路路、小区区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。45. 公共绿地地：公共共绿地是是指满足足规定的

28、的日照要要求，适适合于安安排游憩憩活动设设施的、供供居民共共享的游游憩绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地等。1、建筑筑专用术术语1）城市市规划术术语A) 城市规划划对一定时时期内城城市的经经济和社社会发展展、土地地利用、空空间布局局以及各各项建设设的综合合部署、具具体安排排和实施施管理。B) 城市基础础设施城市生存存和发展展所必须须具备的的工程性性基础设设施和社社会性基基础设施施的总称称。C) 城市用地地城市用用地按城市中中土地使使用的主主要性质质划分的的居住用用地、公公共设施施用地、工工业用地地、仓储储用地、对对外交通通用地、道道路广场场用地、市市

29、政公用用设施用用地、绿绿地、特特殊用地地、水域域和其它它用地的的统称。居住用用地在城市中中包括住住宅及相相当于居居住小区区及小区区级以下下的公共共服务设设施、道道路和绿绿地等设设施的建建设用地地。公共设设施用地地城市中为为社会服服务的行行政、经经济、文文化、教教育、卫卫生、体体育、科科研及设设计等机机构或设设施的建建设用地地。工业用用地城市中工工矿企业业的生产产车间、库库房、堆堆场、构构筑物及及其附属属设施（包包括其专专用的铁铁路、码码头和道道路等）的的建设用用地。仓储用用地城市中仓仓储企业业的库房房、堆场场和包装装加工车车间及其其附属设设施的建建设用地地。对外交交通用地地城市对外外联系的的铁

30、路、公公路、管管道运输输设施、港港口、机机场及其其附属设设施的建建设用地地。道路广广场用地地城市中道道路、广广场和公公共停车车场等设设施的建建设用地地。市政公公用设施施用地城市中为为生活及及生产服服务的各各项基础础设施的的建设用用地包括括：供应应设施、交交通设施施、邮电电设施、环环境卫生生设施、施施工与维维修设施施、殡葬葬设施及及其它市市政公用用设施的的建设用用地。绿地城市中专专门用以以改善生生态、保保护环境境、为居居民提供供游憩场场地和美美化景观观的绿化化用地。特殊用用地一般指军军事用地地、外事事用地及及保安用用地等特特殊性质质的用地地。水域和和其它用用地城市范围围内包括括耕地、园园地、林林

31、地、牧牧草地、村村镇建设设用地、露露天矿用用地和弃弃置地，以以及江、河河、湖、海海、水库库、苇地地、滩涂涂和渠道道等常年年有水或或季节性性有水的的全部水水域。保留地地城市中留留待未来来开发建建设的或或禁止开开发的规规划控制制用地。D) 居住区规规划居住区区规划对城市居居住区的的住宅、公公共设施施、公共共绿地、室室外环境境、道路路交通和和市政公公用设施施所进行行的综合合性具体体安排。居住小小区城市中由由居住区区级道路路或自然然分界线线所围合合，以居居民基本本生活活活动不穿穿越城市市主要交交通线为为原则，并并设有与与其居住住人口规规模相应应的、满满足该区区居民基基本的物物质与文文化生活活所需的的公

32、共服服务设施施的居住住生活聚聚居地区区。居住组组团城市中一一般被小小区道路路分隔，设设有与其其居住人人口规模模相应的的、居民民所需的的基层公公共服务务设施的的居住生生活聚居居地。2）建筑筑面积密密度每公顷建建筑用地地上容纳纳的建筑筑物的总总建筑面面积。3）容积积率一定地块块内，总总建筑面面积与建建筑用地地面积的的比值。4）建筑筑密度一定地块块内所有有建筑物物的基底底总面积积占用地地面积的的比例。5）道路路红线规划的城城市道路路路幅的的边界线线。6）建筑筑红线城市道路路两侧控控制沿街街建筑物物或构筑筑物（如如外墙、台台阶等）靠靠临街面面的界线线。又称称建筑控控制线。7）建筑筑间距两栋建筑筑物或构

33、构筑物外外墙之间间的水平平距离。8）绿地地率城市一定定地区内内各类绿绿化用地地总面积积占该地地区总面面积的比比例。在在居住区区用地范范围内指指各类绿绿地的总总和占居居住区用用地的比比率。绿绿地应包包括：公公共绿地地、宅旁旁绿地、公公共服务务设施所所属绿地地和道路路绿地（即即道路红红线内的的绿地），不不包括屋屋顶、晒晒台的人人工绿地地。9）占（基基/用）地地面积：指城市规规划行政政主管部部门确定定的建设设用地界界线所围围合的用用地水平平投影面面积，不不包括代代征地的的面积。10）总总建筑面面积：也叫“建建筑展开开面积”。建筑筑物各层层水平投投影面积积的总和和，包括括使用面面积、辅辅助面积积和结构

34、构面积三三项。使使用面积积指建筑筑物各层层平面中中直接为为生产或或生活使使用的净净面积的的总和。在在居住建建筑中的的使用面面积也称称“居住面面积”。辅助助面积是是指建筑筑物各层层平面为为辅助生生产或生生活活动动所占的的净面积积的总和和，例如如居住建建筑中的的楼梯、走走道、厕厕所、厨厨房等。使使用面积积与辅助助面积的的总和称称“有效面面积”。结构构面积指指建筑物物各层平平面中的的墙、柱柱等结构构所占面面积的总总和。11）城城市基础础设施城市基础础设施分分为工程程性基础础设施和和社会性性基础设设施两类类。工程程性基础础设施一一般指能能源供应应、给水水排水、交交通运输输、邮电电通信、环环境保护护、防

35、灾灾安全等等工程设设施。社社会性基基础设施施则指文文化教育育、医疗疗卫生等等设施。我我国一般般讲城市市基础设设施多指指工程性性基础设设施。2、设计计规范术术语1）建筑筑面积房产的建建筑面积积是指建建筑物外外墙外围围所围成成空间的的水平面面积，如如果计算算多个的建建筑面积积，则是是各房产产建筑面面积之和和。建筑筑面积包包含了房房产的可可用面积积、墙体体柱体占占地面积积、楼梯梯走道面面积、其其他公摊摊面积等等。2）使用用面积房产的使使用面积积，指房房产各层层平面中中直接供供使用者者使用的的净面积积之和。计计算使用用面积时时有一些些特殊规规定：内内墙面装装修厚度度计入使使用面积积。3）公用用面积房产

36、的公公用面积积是指房房产内为为客户出入入方便、正正常消费费或生活活所设置置的公共共走廊、楼楼梯、电电梯间、水水箱间等等所占面面积的总总和。开开发商在在出售商商品房时时计算的的建筑面面积存在在公共面面积的分分摊问题题。4）实用用面积它是建建筑面积积扣除除公共分分摊面积积后的余余额。5）计租租面积作为计算算房租的的面积。非非住宅用用房按建建筑面积积计算。6）套内内面积俗称地地砖面积积。它它是在实实用面积积的基础础上扣除除了柱体体、墙体体等占用用空间的的建筑物物后的一一个内容容空间的的概念。动动既有章章可循，也也有利可可图，吸吸引居民民和机构构投资非非房产租租赁市场场。7）竣工工面积竣工面积积是指竣

37、竣工的各各幢房屋屋建筑面面积之和和。房屋屋建筑的的竣工应应是按照照设计要要求全部部完工，经经验收合合格的建建筑.8）共有有建筑面面积系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。9）共有有建筑面面积分摊摊系数整幢建筑筑物的共共有建筑筑面积与与整幢建建筑物的的各套套套内建筑筑面积之之和的比比值，即即为共有有建筑面面积分摊摊系数。即即公用建建筑面积积分摊系系数公公用建筑筑面积套内建建筑面积积之和。10）层层高层高是指指房产高度度以层层为单单位计量量，每一一层的高高度国家家在设计计上有要要求，这这个高度度就叫层层高。它它通常包包括下层层地板面面或楼板板面到上上层楼板板面之间间的距离离。11）

38、净净高净高是指指层高减减去楼板板厚度的的净剩值值。12）实实用率实用率是是套内建建筑面积积和房产产面积之之比，大大于使用用率。即即实用率率套内内建筑面面积套套内建筑筑面积分摊的的共有共共用建筑筑面积3、销售售术语1）产权权证书产权证书书是指房屋所所有权证证和土地使使用权证证。房房屋产权权证书包包括：产产权类别别、产权权比例。房房产坐落落地址、产产权来源源、房屋屋结构、间间数、建建筑面积积、使用用面积、共共有数纪纪要、他他项权利利纪要和和附记，并并配有房房地产测测量部门门的分户户房屋平平面图。2）使用用权房使用权房房是指由由国家以以及国有有企业、事事业单位位投资兴兴建的住住宅，政政府以规规定的租

39、租金标准准出租给给居民的的公有房房产。3）公房房公房也称称公有房房产，国国有房产产。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的房房产，在在房产未出出售之前前，房产产的产权权（拥有有权、占占有权、处处分权、收收益权）归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有房房产，按按房改政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有房房产，一一类是不不可售公公有房产产。上述述两类房房均为使使用权房房。4）不可可售公房房不可售公公房是指指根据本本市现行行房改政政策还不不能出售售给承租租居民的的公有房房产。5）已购购公房已购公房房又称售售后公房房，就是是购买的的公有房房产。6）单位位产权房房单位产

40、权权房是指指产权属属于单位位所有的的房屋，也也称系统统产权房房、系统统房。7）二手手房二手房即即旧房。新新建的商商品房进进行第一一次交易易时为一手，第二二次交易易则为二手。8）期房房期房是指指开发商商从取得得商品房房预售许许可证开开始至取取得房地地产权证证大产证证止，在在这一期期间的商商品房称称为期房房，消费费者在这这一阶段段购买房房产时应应签预售售合同。期期房在港港澳地区区称做为为买楼楼花，这这是当前前房地产产开发商商普遍采采用的一一种房屋屋销售方方式。购购买期房房也就是是购房者者购买尚尚处于建建造之中中的房地地产项目目。而在在成都市市通常对对期房的的理解是是未修建建好，尚尚不能入入住的房房

41、子。9）现房房所谓现房房是指开开发商已已办妥房房地产权权证（大大产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买房房产时应应签出售售合同。10）准准现房准现房是是指房屋屋主体已已基本封封顶完工工，工程程正处在在内外墙墙装修和和进行配配套施工工阶段的的房屋。11）共共同共有有房产共同共有有房产：指两个个或两个个以上的的人，对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。12）尾尾房尾房又称称扫尾房房。它是是房地产产业进入入散户零零售时代代的产物物，是空空置房中中的一种种。一般般情况下下，当房房产销售售量达到到80以后，一一般就进进入房地地产项目目的清盘盘销售阶阶段，此此时所销销售的房房产，

42、一一般称为为尾房。13）烂烂尾房烂尾房是是指那些些由于开开发商资资金不足足、盲目目上马，或或者错误误判断供供求形势势，开发发总量供供大于求求，导致致大面积积空置，无无法回收收前期投投资，更更无力进进行后续续建设，甚甚至全盘盘停滞的的积压楼楼宇。烂尾的情况况一般不不会发生生在房产产推出销销售的时时候的，而而是随着着项目的的不断推推进，一一步步显显现。14）销销售面积积销售面积积是指商商品房按按套或单单元出出售，其其销售面面积为购购房者所所购买的的套内或或单元内内建筑面面积（以以下简称称套内建建筑面积积）与应应分摊的的共有建建筑面积积之和。15）均均价均价是指指将各单单位的销销售价格格相加之之后的

43、和和数除以以单位建建筑面积积的和数数，即得得出每平平方米的的均价。均均价一般般不是销销售价。16）起起价起价也叫叫起步价价，是指指某房产产销售价价格中的的最低价价格，即即是起价价。17）预预售价预售价也也是商品品房预（销销）售合合同中的的专用术术语；预预售价不不是正式式价格，在在商品房房交付使使用时，应应按有批批准权限限部门核定的的价格为为准。18）一一次性买买断价一次性买买断价是是指买方方与卖方方商定的的一次性性定价。一一次性买买断价属属房产销销售合同同中的专专用价格格术语，确确定之后后，买方方或卖方方必须按按此履行行付款或或交房的的义务，不不得随意意变更。19）定定金定金是指指当事人人约定

44、由由一方向向对方给给付的，作作为债权权担保的的一定数数额的货货币，它它属于一一种法律律上的担担保方式式，目的的在于促促使债务务人履行行债务，保保障债权权人的债债权得以以实现。根根据我国国发法通通则和担担保法八八十九条条规定，定定金应当当以书面面形式约约定，当当事人在在定金合合同中应应约定交交付定金金的期限限。定金金合同从从实际交交付定金金之日起起生效，定定金的数数额由当当事人约约定，但但不得超超出合同同标的额额的200%。如如果购房房者交了了定金之之后改变变主意决决定不买买，开发发商有权权以购房房者违约约为由不不退定金金；如果果开发商商将房产产卖给他他人，应应当向购购房者双双倍返还还定金。20

45、）违违约金违约金是是指违约约方按照照法律规规定和合合同的约约定，应应该付给给对方的的一定数数量的货货币。违违约金是是对违约约方的一一种经济济制裁，具具有惩罚罚性和补补偿性，但但主要体体现惩罚罚性。只只要当事事人有违违约行为为且在主主观上有有过错，无无论是否否给对方方造成损损失，都都要支付付违约金金。四、建筑筑识图1、建筑筑图纸的的内容及及用途一套完整整的建筑筑图纸，根根据其专专业内容容或作用用的不同同，一般般包括：1）图纸纸目录包括每张张图纸的的名称、内内容、图图纸编号号等，表表明该工工程图纸纸由哪几几个专业业的图纸纸及哪些些图纸所所组成，便便于检索索和查找找。2）设计计总说明明主要说明明工程

46、的的概况和和总的要要求。内内容一般般应包括括：A） 设计依据据（如规规划限制制、设计计规模、建建筑面积积以及有有关的地地质、气气象资料料等）；B） 设计标准准（如建建筑标准准、结构构荷载等等级、抗抗震要求求等）；C） 施工要求求（如施施工技术术、材料料要求以以及采用用新技术术、新材材料或有有特殊施施工的工工艺说明明）。以上各项项内容，对对于简单单的工程程，也可可以分别别在各专专业图纸纸上写成成文字说说明。3）建筑筑施工图图包括总平平面图、平平面图、立立面图、剖剖面图和和构造详详图。表表示建筑筑物的内内部布置置情况，外外部形状状，以及及装修、构构造、施施工要求求等。4）结构构施工图图包括结构构平

47、面布布置图和和各构件件的结构构详图。表表示承重重结构的的布置情情况，构构件类型型，尺寸寸大小及及构造做做法。5）设备备施工图图包括给水水、排水水、采暖暖通风、电电气等设设备的平平面布置置图、系系统图和和详图。表表示上下下水及暖暖气管线线布置，卫卫生设备备及通风风设备等等的布置置，电气气线路的的走向和和安装要要求等。2、建筑筑图纸中中的常用用符号及及图例为了保证证制图质质量、提提高效率率、表达达统一和和便于识识读，我我国制订订了国家家标准房房屋建筑筑制图统统一标准准，其其中几项项主要的的规定和和常用的的表示方方法如下下：1）定位位轴线在施工图图中通常常将房屋屋的基础础、墙、柱柱和梁等等承重构构件

48、的轴轴线画出出，并进进行编号号，以便便于施工工时定位位放线和和查阅图图纸，这这些轴线线就是定定位轴线线。定位轴线线采用细细点划线线表示。轴轴线编号号的圆圈圈用细实实线，在在圆圈内内写上编编号。在在平面图图上水平平方向的的编号采采用阿拉拉伯数字字，从左左向右依依次编写写。垂直直方向的的编号采采用大写写英文字字母，自自下而上上依次编编写，英英文字母母中的II、O、ZZ不得作作轴线编编号，以以免与数数字1、00、2混混淆。对于一些些与主要要承重构构件相联联系的次次要构件件，它的的定位轴轴线一般般作为附附加轴线线，编号号可用分分数表示示。坟墓墓表示前前一轴线线的编号号，分子子表示附附加轴线线的编号号。

49、2）标高高在总平面面图、平平面图、立立面图和和剖面图图上，经经常用标标高符号号表示某某一部位位的高度度。各种种图上所所用的标标高符号号如下所所示：9.0006.0003.000-0.4506.4002.450标高数值值以米为为单位（不不标单位位），一一般标注注至小数数点后三三位数。标高有绝绝对标高高和相对对标高两两种。绝对标高高：我国国把青岛岛黄海的的平均海海平面定定位绝对对标高的的零点，其其他各地地标高都都以它作作为基准准，在总总平面图图中的室室外地面面标高中中采用的的一般都都是绝对对标高。相对标高高：除了了总平面面图外，一一般都采采用相对对标高，即即把首层层室内主主要地面面标高定定位相对对

50、标高的的零点，并并在建筑筑工程的的总说明明中说明明相对标标高和绝绝对标高高的关系系。如室室外地面面标高-0.4450表表示室外外地面比比室内首首层地面面低0.45米米。3）尺寸寸标注施工图中中均应注注明详细细的尺寸寸。尺寸寸标注由由尺寸界界线、尺尺寸线、尺尺寸起止止点和尺尺寸数字字四个部部分组成成。根据据房屋屋建筑制制图统一一标准规规定，除除了标高高及总平平面图上上的尺寸寸以米为为单位外外，其余余一律以以毫米为为单位。为为了使图图面清晰晰，尺寸寸数字后后一般不不必注明明单位。标注数字尺寸界线3000尺寸起止符号尺寸线在图形外外面的尺尺寸界线线是用细细实线画画出，一一般应与与被标注注的长度度垂直

51、，但但在图形形里面的的尺寸界界线以图图形的轮轮廓线和和中线来来代替。尺尺寸线必必须用细细实线画画出，而而不能用用其他线线代替；应与被被注长度度平行，且且不宜超超过尺寸寸界线。尺尺寸线的的起止点点用455的中粗粗斜短线线表示，短短线的方方向应以以所标注注数字为为准，自自数字左左下角向向右上角角倾斜。尺尺寸数字字应标注注在水平平尺寸线线的上方方，垂直直尺寸线线作坊的的中部。4）常用用图例名称图例名称图例新设计建建筑物原有的建建筑物计划扩建建的预留留地或建建筑物地下建筑筑物或构构筑物拆除的建建筑物建筑物下下面的通通道散状材料料 露天堆堆场5）建筑筑施工图图的识读读方法一幢建筑筑物从施施工到建建成，需

52、需要有全全套的建建筑施工工图纸作作指导，一一般一套套图纸有有几十张张到几百百张。阅阅读这些些施工图图纸要先先从大方方面看，然然后再一一次阅读读细小部部分，先先粗看，再再细看，平平面图、立立面图、剖剖面图和和详图结结合看。具具体说，要要先从建建筑平面面图看起起，若建建筑施工工图第一一张是总总平面图图，要看看清楚新新建建筑筑物的具具体位置置和朝向向，以及及其周边边建筑物物、构筑筑物、设设施、道道路、绿绿地等的的分布或或布置情情况，以以及各单单元户型型情况；平面图图与立面面图对照照，看外外观及材材料做法法；配合合剖面图图看内部部分层结结构；最最后看详详图了解解必要的的细部构构造和具具体尺寸寸与做法法

53、。3、建筑筑材料建筑材料料是建筑筑物的物物质基础础，它的的性质、质质量、品品种和价价格等直直接关系系到建筑筑物的结结构形式式、建筑筑功能质质量和建建筑造价价。1）建筑筑材料的的分类根据材料料来源不不同，建建筑材料料可以分分为天然然材料和和人造材材料；根根据使用用部位不不同，可可以分为为墙体材材料、地地面材料料和屋面面材料等等；根据据材料功功能不同同，可分分为结构构材料、防防水材料料、保温温材料和和吸声材材料等。为为了研究究学习方方便，一一般将材材料的化化学组成成分为无无机材料料、有机机材料和和复合材材料三大大类；建筑材料料的分类类无机材料料金属材料料黑色金属属：钢、铁铁有色金属属：铜、铝铝等及

54、其其合金非金属材材料天然石材材：沙、石石、各种种岩石制制品烧结与熔熔融制品品：粘土土砖、陶陶瓷、玻玻璃等胶凝材料料：水泥泥、石膏膏、石灰灰。水玻玻璃、水水泥混凝凝土、砂砂浆、硅硅酸盐水水泥制品品等有机材料料植物类材材料木材、竹竹材及其其制品高分子材材料塑料、涂涂料、胶胶粘剂等等沥青及其其制品石油沥青青、煤沥沥青、沥沥青制品品复合材料料无机材料料基复合合材料钢筋混凝凝土、钢钢纤维混混凝土有机材料料基复合合材料沥青混凝凝土、胶胶合板、纤纤维板等等2）建筑筑材料的的基本性性质A） 材料结构构状态的的主要参参数 密度：材材料再绝绝对密实实状态（不不含孔隙隙或空隙隙）下单单位体积积的质量量。 体积密度度

55、：材料料再自然然状态下下单位体体积的质质量。松松散材料料的体积积密度一一般成为为堆积密密度。 孔隙率：固体材材料体积积内孔隙隙体积所所占的比比例。 密实度：材料体体积内被被固体物物质充实实的程度度，即材材料的绝绝对密实实体积与与其总体体积之比比。密度何体体积密度度主要反反映材料料的轻重重，而孔孔隙率和和密实度度主要反反映材料料中孔隙隙的多少少。一般般情况下下，材料料的孔隙隙率越高高（密实实度越低低），则则材料的的保温隔隔热性能能、吸声声性能和和吸湿性性能越好好，而材材料的强强度降低低，抗渗渗透性能能、耐磨磨性能、抗抗冻性能能、耐腐腐蚀性能能、耐久久性能越越低。B） 材料的力力学性质质 强度：材

56、材料在外外力作用用下抵抗抗破坏的的能力称称为强度度，用材材料在被被破坏时时的最大大应力（单单位面积积承受的的力）值值来表示示。根据据外力作作用方式式的不同同，材料料强度主主要有抗抗拉强度度、抗压压强度、抗抗折强度度和抗剪剪强度。不不同的材材料，对对其强度度的要求求也不一一样。如如水泥以以抗压强强度为主主，钢筋筋以抗拉拉强度为为主。 弹性与塑塑性：材材料在外外力作用用下产生生变形，外外力去除除后，仍仍能恢复复其原状状的性质质称为材材料的弹弹性。反反之，当当外力去去除后，不不能完全全恢复原原状的性性质称为为材料的的塑性。大大多数建建筑材料料都同时时具有弹弹性和塑塑性，在在外力不不大的情情况下，产产

57、生弹性性变形，当当外力超超过一定定数值后后，便出出现塑性性变形。 韧性与脆脆性：材材料在外外力作用用下，未未发生明明显变形形就突然然破坏的的性质称称为脆性性，具有有此性质质的材料料称为脆脆性材料料，如石石材、砖砖、素砼砼等。脆脆性材料料一般抗抗压强度度高于其其抗拉强强度。材材料在冲冲击、振振动力作作用下产产生较大大变形而而不至被被破坏的的性质称称为韧性性，具有有此性质质的材料料称为韧韧性材料料，如钢钢材、木木材等。 硬度与耐耐磨性：材料抵抵抗较硬硬物体压压入和刻刻划的能能力称为为硬度。材材料抵抗抗磨损的的能力称称为耐磨磨性。在在建筑工工程中，用用于路面面、地面面、楼板板面的材材料都需需要较高高

58、的硬度度和耐磨磨性。C） 材料的物物理性质质 耐水性：材料长长期在水水的作用用下保持持其原有有性质的的能力称称为耐水水性。建建筑工程程中易于于受水作作用或易易于受潮潮的部位位所用的的材料要要求具有有较好的的耐水性性。 抗渗性：材料抵抵抗压力力水或其其他液体体渗透的的能力称称为抗渗渗性。如如卫生间间的地面面所使用用的材料料就要求求有很好好的抗渗渗性。 抗冻性：抗冻性性是指材材料在吸吸水饱和和状态下下抵抗多多次冻结结和融化化的作用用而不被被破坏，同同时也不不严重降降低强度度的性质质。寒冷冷地区建建筑物的的外墙与与外界接接触的构构件所使使用的材材料，要要求具有有较好的的抗冻性性。 吸湿性：材料在在空

59、气中中吸收水水分的能能力称为为吸湿性性。室内内装饰材材料具有有一定的的吸湿性性，可以以调节、稳稳定室内内的湿度度。 导热性：材料传传到热量量的能力力称为导导热性，用用物理学学的导热热系数表表示。导导热系数数越小，则则材料的的保温隔隔热性能能越好。材材料的导导热性能能，取决决于材料料的化学学组成、孔孔隙率、含含水率、温温差等因因素。孔孔隙率高高，保温温性好；含水率率高、温温差大，保保温性差差；建筑筑物外墙墙一般度度采用多多孔的保保温材料料，如粘粘土砖、加加气砼等等。 热容量：材料吸吸收热量量和释放放热量的的性质称称为热容容量。建建筑工程程中采用用导热系系数消，热热容量大大的材料料可以起起到保温温

60、隔热、保保持室内内温度恒恒定、节节约能源源的作用用。一般般情况下下，砖混混结构房房屋较之之钢筋砼砼结构房房屋具有有更好的的保温隔隔热性能能。 耐燃性与与耐火性性：材料料抵抗然然受的性性质称为为耐燃性性。建筑筑材料按按耐燃性性分为44级：AA级，不不燃烧体体；B11级，难难燃体；B2级级，可燃燃体；BB3级，易易燃体。材材料抵抗抗高热或或火的作作用，保保持原有有性质的的能力，称称为耐火火性。耐耐火性与与耐燃性性不同，如如钢材是是不燃烧烧体，但但在高温温或火的的作用下下短时间间内就会会变形，失失去原有有的强度度，甚至至熔融，因因而不术术语耐火火材料。建建筑材料料或构件件的耐火火性用耐耐火极限限表示

61、，即即从受火火作用到到失去支支持能力力、完整整性被破破坏或失失去防火火作用的的时间。 吸声性与与隔声性性：声能能穿透材材料和被被材料消消耗的性性质称为为材料的的吸声性性。阻止止声能穿穿透材料料的性质质称为隔隔声性。一一般情况况下，多多孔材料料吸声性性较好，体体积密度度大的材材料隔声声性好，多多层材料料和带夹夹层的材材料隔声声性也较较好。一.征地地补偿费费(一一).土土地出让让金1.计算方方法:土地地出让金金基准价价*容积积率修正正系数*年限修修正系数*用地面面积2.上交部部门:市财政政局3.依据:(1)京政发发1999334号号文.(2)京政发发1999443号号文.44.说明明:(1)各区类

62、类地价取取值详见见附件;(22)城近郊郊区土地地出让金金的600%返还还区财政政;(3)远郊区区县地区区土地出出让金全全部由区区县留用用;(4)市属各各局,总总公司所所属企业业和在市市计划单单列的企业集集团,在在已取得得的划拨拨土地使使用权的的土地上上或低价价征用用的土地地上进行行开发,利用,经营,应补交交土地出出让金,其中的的60%返还企企业,由留用用企业专专项用于于开发项项目的基基础设设施建设设.(5)在使用用基准准地价表表时,由于地地区分类类是按照区县县划分,不同区区县的同同类地区区差别很很大,而且周周围环境至关关重要,所以把把同类同同种用途途地类的的地价区区间等分分为十十级.在在实际操操作中,首先判判断土地地的区类类,然后后评定地地价的的级别,最后选选定基准准地价,使地价价测算更更为合理理,规范范.同时时考虑到到说明(2),(3),(44),在测算算地价时时加入操作系系数概概念,以以准确测测算必须须交纳的的土地出出让金比比例. 附件:(1)1-110类地区区土地出